2-21-6597/67 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks, Anneli Alekand

Määruse tegemise aeg ja koht

19. juuni 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-6597

Tsiviilasi

Svetlana Solodova avaldus avalikult kasutatavale

teele juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 31. oktoobri 2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

osaühingu Tsiviil- ja Tööstusehitus määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: osaühing

Tsiviil- ja

Tööstusehitus

(rg-kood 10772531), lepinguline

esindaja: Ivo Raudjärv

Avaldaja:

Svetlana

Solodova

(ik

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja: Stanislav

Solodov

Puudutatud isikud:

-

Mihhail Solodov (ik XXXXXXXXXXXX)

-

Live Nature OÜ (rg-kood 11086815; OÜ RVVE

Grupp (rg-kood 10909668) õigusjärglane,

ühinemine jõustus 3. juunil 2024), seaduslikud

esindajad: Reio Vare ja Raivo Vare

-

Kirde Varad AS (rg-kood 10490531), lepinguline

esindaja: Jüri Pool

-

Kohtla-Järve linn Kohtla-Järve Linnavalitsuse

kaudu, esindaja: linnasekretär Anna Generalova

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 31. oktoobri 2024 määrus ning saata tsiviilasi uueks

lahendamiseks tagasi samale maakohtule.

2. Osaühing Tsiviil- ja Tööstusehitus määruskaebus rahuldada osaliselt.

3. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

ASJAOLUD

1. Svetlana Solodova (avaldaja) esitas 27. aprillil 2021 Viru Maakohtule avalduse enda ja

Mihhail Solodovi ühisomandis olevale Järveküla tee 5a Kohtla-Järve linnas Ida-Virumaal

asuvale kinnisasjale (registriosa nr 2852207; sihtotstarve ärimaa; JKT5a) avalikult

kasutatavalt Järveküla teelt juurdepääsu määramiseks üle osaühingule Tsiviil- ja

Tööstusehitus (TTehitus) kuuluva Järveküla tee 7 asuva kinnisasja (registriosa nr 2475207;

JKT7) vastavalt avaldusele lisatud plaanile järgmistel tingimustel:

-

juurdepääsutee on 3,5 m lai, ulatudes 1,75 m mõlemale poole telgjoont;

-

JKT5a igakordsel omanikul ja kasutamiseks õigustatud isikutel on õigus kasutada teed

vastavalt JKT5a sihtotstarbelisele kasutamisele ehk mootorsõidukitega ja jalgsi ning

JKT7 omanik on kohustatud hoiduma teealal mis tahes tegevusest, mis takistab JKT5a

omanikul või selleks õigustatud isikul juurdepääsuõiguse teostamist;

-

juurdepääsu eest makstakse tasu 100 eurot aastas;

-

juurdepääs määratakse tähtajatult JKT5a igakordse omaniku kasuks JKT7 koormatisena

juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse märke tegemisega;

-

JKT5a omanik kohustub tee alla jääva maa-ala omal kulul korras hoidma, sh tegema

hooldus- ja parandustöid, arvestades tee üldist seisundit märke tegemise ajal.

Avaldaja palus kanda kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta märke. Menetluskulud palus

avaldaja jätta TTehituse kanda.

TTehituse esindaja Allan Tomband keelas avaldaja volitatud esindajal Stanislav Solodovil

korduvalt JKT7 läbimise ja esitas 22. oktoobril 2020 rendilepingu projekti, nõudes

juurdepääsu eest tasu 600 eurot aastas koos muude kohustuste täitmisega (tuleohutus, tee

korrashoid jms). TTehitus ei nõustunud Stanislav Solodovi 1. novembri 2020 avalduses

pakutud üldist praktikat järgivatel tingimustel juurdepääsuga.

Juurdepääs JKT5a-le on võimalik ainult üle JKT7. Avaldaja juurdepääsuõigus ei too

TTehitusele kaasa märkimisväärset koormust ja kulutusi. JKT7 on tootmismaa, millel asuvad

garaažid ja tootmishooned, seda kasutavad iga päev kümned mootorsõidukid. Teiselt poolt

piirneb avaldaja kinnisasi raudteega. Juurdepääs üle aadressil Spordi tn 25 // Kohtla-Järve

raudteejaam asuva Kohtla-Järve Jaama kinnisasja (registriosa nr 858207; Jaama kinnisasi) ei

ole pärast raudtee ümberkorraldamist enam võimalik. Raudtee äärde teed rajada ei saa, sest

seal on kaitsevöönd, valgusfoor ja teede lahknemiskoht. Valgusfoori liigutamine on suur töö

ja nõuab kulutusi. Avaldaja kasutab oma kinnisasjale pääsemiseks nii JKT7 kui ka Jaama

kinnisasja. Veoautoga pääseb ligi vaid JKT7 kaudu.

Avaldaja kinnisasjal on autoremonditöökoda, kus hooldatakse enda, pere ja sõprade tehnikat,

päevas liiguvad mõned sõiduautod, harva veoauto. Tulevikus kavatsetakse kinnisasjal

tegeleda ametlikult sissetuleku teenimiseks sõiduautode ja mootorrataste remondiga, sellisel

juhul läbiks JKT7-t ööpäevas 3–4 autot. Lähiaastatel kasutakse ruume ainult isiklikuks

otstarbeks, JKT7-t läbib 1–2 sõiduautot nädalas ning kord kolme aasta jooksul veoauto.

Talvel kasutatakse kinnisasja vähe, ligipääsu vajavad tuletõrje ja turvafirmad. Kuna JKT7-l on

üle 20 ärilisel otstarbel kasutatava ruumi, oleks õiglane, kui avaldaja võtaks enda kanda 1/20

tee korrashoiu kuludest. Avaldaja on valmis maksma juurdepääsuks kasutatavalt teelõigult

maamaksu.

2. Maakohus rahuldas 28. aprilli 2021 määrusega avaldaja esialgse õiguskaitse taotluse ning

kohustas TTehitust kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni võimaldama JKT5a

omanikel, nende pereliikmetel, klientidel ning alarm- ja teenindavatel sõidukitel piirangutevaba

juurdepääsu avalikult kasutatavale teele JKT7 kaudu. Avaldajal tuli tasuda menetlust lõpetava

lahendi jõustumiseni JKT7 omanikule juurdepääsutasu suuruses, mis on võrdne kinnisasja

maamaksuga samal ajal.

3. Mihhail Solodov, avaldaja abikaasa ja JKT5a ühisomanik, toetas avaldust.

4. TTehitus palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

TTehitus ei ole takistanud ligipääsu JKT5a-le, vaid soovis sõlmida mõistlikel tingimustel

kokkuleppe. Stanislav Solodovi pakutud 1 euro kuus oli kohatult väike ja tema kasutatav

trajektoor ebasobiv. Avaldaja ei ole tutvustanud oma pereliikmeid ega kliente, selgitanud

kinnisasja kasutamise eesmärke ega seda, miks ning milliste sõidukite ja sagedusega

hakatakse JKT5a-le liikuma.

Ligipääs JKT5a-le on võimalik ja mõistlik Jaama kinnisasja kaudu. JKT5a on ajalooliselt alati

olnud seotud raudteega, juurdepääs toimus üle Jaama kinnisasja. Jaama kinnisasjal alles olev

tee kulgeb raudtee kõrval avalikult kasutatavalt Järveküla teelt kuni JKT5a piirini. Viimase 10

aasta jooksul kasutati teed vähem, kuid TTehituse esindaja veendus 7. mail 2020, et see on

tavalise sõidukiga läbitav. Lisaks ajaloolisele argumendile on ligipääs Jaama kinnisasja kaudu

ka kõige lühem. Jaama kinnisasja sihtotstarve on transpordimaa. Avaldaja esindaja võttis 7.

märtsi 2022 istungil omaks, et ligipääs Jaama kinnisasja kaudu on olemas ja kasutuses, ning

kinnitas, et on valmis rajama sinna tee, kui see oleks lubatud. Pärast istungit kaeti senine

muruga läbikasvanud asfalt killustikuga. Põhjendamatu on nõuda TTehituselt Jaama

kinnisasja kaudu juurdepääsu rajamise kohta ehitusmaksumuse arvutusi ja joonist. Võimalik,

et praeguses olukorras on küsimus vaid peale- ja mahasõidu rajamises. Avaldajale oleks

Jaama kinnisasjal tee korrashoid ja hooldamine oluliselt soodsam.

Tänane JKT7 oli hoonestatud ja kasutuses 1950ndate keskpaigast, juurdepääsu JKT5a-le ei

ole selle kaudu olnud. Ajutine juurdepääs tekkis aastaid hiljem, kui piirdeaed lagunes ja

mõlemal territooriumil asuvate ehitiste omanik oli Viktor Tomband, kes sai hiljem

erastamisega ka kinnisasjade omanikuks. Reeglina kasutas Viktor Tomband juurdepääsu

Jaama kinnisasja kaudu, aga on mõistetav, et sama omanik võis kasutada ka juurdepääsu,

mida erinevate omanike puhul ei kasutataks. Viimase 10 aasta jooksul on JKT5a omanikud

pidevalt vahetunud, tavad ja kokkulepped puuduvad. Avaldaja ja Mihhail Solodov said

ühisomanikeks 17. augustil 2020.

TTehitus sai JKT7 omanikuks 18. novembril 2020 ning alles kavandab kinnisasja arendamist.

Tänane majandamismudel, viletsas seisukorras garaažide üürile andmine, ei ole ilmselt

jätkusuutlik. Alustatud on kinnisasja korrastamist. Avaldaja taotletud juurdepääs vähendaks

oluliselt võimalust planeerida sobivaid hooneid ja rajatisi. Ühe variandina on kaalumisel

päikesepargi ja väikese serveripargi rajamine, millisel juhul muutuks territoorium suures osas

kinniseks.

TTehituse kinnisasjale on kolm sissepääsu. Mis tahes teena käsitatavat osa territooriumil ei

ole. Sissepääs nr 3 ei ole kasutusel, värav on kogu aeg kinni. Avaldaja taotletav juurdepääs

sissepääsu nr 1 kaudu keskelt risti läbi JKT7 on olnud kõige vähem kasutusel ning on

TTehituse jaoks kõige koormavam, probleemsem ja ebaloogilisem. Lisaks ületataks

sissepääsu nr 1 kaudu liiklemisel veel reformimata maad katastritunnustega 32101:001:1049

(lähiaadress Järveküla tee 5 juurdelõige; JKT5 juurdelõige) ja 32101:001:0611 (lähiaadress

Järveküla tee 7 juurdelõige; JKT7 juurdelõige) ning Järveküla tee 5 asuvat kinnisasja

(registriosa nr 1402207, JKT5). Ajal, mil TTehitus on olnud JKT7 omanik, on kasutatud

sissepääsu nr 2. TTehitus oli valmis aktsepteerima selle kaudu ajutist juurdepääsu mõneks

aastaks, kuni avaldaja otsib muid lahendusi, lepib kokku ja korrastab juurdepääsu Jaama

kinnisasja kaudu.

Avaldaja on olnud menetluses passiivne ega ole tõendanud, et muud juurdepääsu variandid on

võimatud või liialt kulukad. Lähtuda ei tule avaldaja ettevõtlusplaanidest, vaid sellest, et ta

soovib isiklikuks tarbeks ligipääsu 1–2 autole nädalas. TTehitus paigaldab lähiajal

sissepääsudele tõkkepuud. TTehitus palus mitte määrata läbipääsu veoautodega, mis tuleb iga

kord eraldi kokku leppida. Sõidukite liik ja mass on olulised, arvestades JKT7 pinnakatte

halba seisukorda. Juurdepääsu ei peaks olema öisel ajal, kaalumisel on öösel osa territooriumi

valvestamine. Ohutuse tagamiseks on vajalik kiirusepiirang 20 km/h koos eesõigusega

jalakäijatele ja jalgratturitele.

Olenevalt JKT7-le rajatavatest ehitistest võib tekkida olukord, kus teed vajab ainult JKT5a

omanik. See tähendaks kogu tee hooldamise kulu langemist JKT5a omanikule ja

ebanormaalset olukorda, kus suure osa JKT7 pindalast võtab enda alla vaid juurdepääsutee

JKT5a-le. JKT7 väärtus väheneks oluliselt, tähtajatu juurdepääsu määramist õigustaksid vaid

erakordsed asjaolud, mida praegu ei ole.

Kõik teehoolduskulud peab kandma avaldaja. Seetõttu ei ole võimalik määrata

juurdepääsutasu tee korrashoiu kuludest lähtuvalt. Tasu protsendina garaažide arvust ei ole

õige, sest kohustaks TTehitust kasutama kinnisasja ka tulevikus samal otstarbel. TTehitus

palus määrata tasu sõltuvalt JKT7 maamaksu suurusest või näha kindla summa puhul ette

korrigeerimise tarbijahinnaindeksiga.

Avaldaja pidi maksma TTehitusele esialgse õiguskaitse määruse alusel 28. aprilli 2021 kuni

2024. a eest kokku 1418,05 eurot, kuid tasus vaid 58,74 eurot 29. septembril 2024. Üle JKT7

juurdepääsu määramise jõustumise eeltingimus peaks olema esialgse õiguskaitse korras

määratud tasu ja sellelt viivise tasumine.

TTehitus palus kontrollida Stanislav Solodovi esindusõigust.

5. Kohtla-Järve linn pidas kõige mõistlikumaks juurdepääsu JKT7 kaudu, alternatiivne

juurdepääs sõidukitega puudub. Pinnastee Jaama kinnisasjal asub raudtee kaitsevööndis, mis

ulatub ehitusseadustiku (EhS) § 73 lg 1 kohaselt 30 m kaugusele äärmise rööpme teljest. EhS

§ 73 lg 3 p 5 kohaselt on raudtee kaitsevööndis ehitise ehitamisel lisaks raudtee omaniku

nõusolekule vaja Tarbijakaitse ja Tehnilise Järelevalve Ameti (TTJA) luba. Pinnastee suubub

avalikult kasutatavale teele vahetult raudteeületuskoha juures. Tehniliselt on ilmselt mõeldav

tee ehitamine sellest veidi kaugemale, kuid mitte oluliselt. Arvestada tuleb geodeetilise märgi

nr 3 ja elektrimaakaabelliin K-JÄRVE Nr 19:LV0 kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega.

Ülevaade JKT5a-d teenindavast liiklusvoost puudub. Juurdepääsu korral üle Jaama kinnisasja

tuleb rajada kattega tee ja lahendada mahasõit Järveküla teele selliselt, et tagatud oleks

liiklusohutus linna ühel peatänavatest. Mahasõidu kohta tuleks küsida ekspertarvamust

teeinsenerilt. Juurdepääsul üle JKT7 ei ole vaja selliseid probleeme lahendada.

6. Jaama kinnisasja omaniku Live Nature OÜ õiguseellane OÜ RVVE Grupp teatas, et

Jaama kinnisasi on koormatud hoonestusõigusega Kirde Varad AS-i kasuks. Võimalik

juurdepääs riivab eelkõige hoonestaja õigusi. RVVE Grupp OÜ toetas hoonestaja seisukohti.

7. Kirde Varad AS leidis, et raudtee kaitsevööndisse ei või teed ehitada. Jaama kinnisasja

läbib aktiivses kasutuses raudteeliin, vähemalt kaks korda päevas liigub seal vedur 20

vaguniga. Ehitamiseks peab olema raudtee omaniku ja TTJA luba. Arvestada tuleb ka

geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega.

Killustikuga osaliselt kaetud juurdepääsutee piki raudteeliini ei vasta seaduse nõuetele ja on

liiklemiseks ohtlik, kaugus raudteeliinist on minimaalne. Äärmiselt ohtlik on mahasõit

Järveküla teele – sisuliselt reguleerimata mahasõit liiklusmärkide ja valgusfooriga

reguleeritud raudteeületuskohale – ja sissesõit avaldaja kinnisasjale, nimetatud kohtades peab

tee jooksma raudteeliinist oluliselt kaugemal. Olemasolev tee on pigem raudtee hooldamiseks

ja teenindamiseks.

Üle Jaama kinnisaja juurdepääsu korral peavad kõik kulud jääma avaldaja kanda – nii tee

projekteerimine, kooskõlastamine, ehitamine, remont, hooldus, korrashoid ja liikluse

reguleerimine kui ka Kirde Varad AS-ile tekkivad võimalikud täiendavad kulud. Lisaks

peavad olema välistatud avaldaja võimalikud kahjunõuded Kirde Varad AS-i vastu ja avaldaja

peab hüvitama kõik enda või kolmanda isiku tekitatud kahjud. Detailsema seisukoha

võtmiseks, sh tasu kohta, on vaja täpsemaid andmeid tee võimaliku asukoha, tehniliste

parameetrite, kasutamise viisi, sageduse jne kohta.

Kirde Varad AS teatas 25. oktoobril 2024, et paigaldas liiklust keelavad märgid ja betoonist

takistuse. Avaldajal ja kolmandatel isikutel ei ole õigust Jaama kinnisasja teena kasutada.

MAAKOHTU MÄÄRUS

8. Viru Maakohus rahuldas 31. oktoobri 2024 määrusega avaldaja avalduse osaliselt (p 1) ja

jättis menetluskulud avaldaja kanda (p 8). Maakohus määras järgmist:

-

JKT5a igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada

tähtajaliselt – viie aasta jooksul kohtulahendi jõustumisest – igal ajal jalgsi ja/või

transpordivahendiga (sh kinnisasja teenindavad sõidukid, nt avarii- ja hooldustööd,

hädaabi (kiirabi, politsei, pääste)) juurdepääsuteed (pindala ca 945 m2, laius 3,5 m,

pikkus 270 m) avalikult kasutatavale Järveküla teele üle JKT7 vastavalt määrusele lisatud

Maa-ameti kaardi väljatrükile (lisa 1, plaanil märgitud nr 2 ja märgistatud kollase

punktiiriga) (p 2);

-

juurdepääsu alla jääva maa-ala korrashoiu ja tee hoolduse tagab oma kuludega JKT5a

igakordne omanik. Kui juurdepääsu alla jäävat maa-ala kasutavad ka JKT7 omanik või

tema loal või korraldusel kolmandad isikud, kannab JKT5a omanik kulu

proportsionaalselt teiste kasutajatega (p 3);

-

JKT5a igakordne omanik tasub JKT7 igakordsele omanikule juurdepääsu kasutamise eest

100 eurot aastas. Tasu makstakse eelneva aasta 31. detsembriks järgneva aasta eest (p 4);

-

esialgse õiguskaitse rakendamisest kuni kohtulahendi jõustumiseni tuleb tasuda

juurdepääsutasu 20% JKT7 maamaksust. 28. aprillist 2021 kuni 31. oktoobrini 2024 tuleb

JKT5a omanikul tasuda JKT7 omanikule 219,05 eurot. Juurdepääsutasu tuleb tasuda 10

päeva jooksul kohtulahendi jõustumisest (p 5);

-

kanda registriosa nr 2475207 III jakku esimesele vabale järjekohale märkus kinnisasja

registriosa nr-ga 2852207 igakordsele omanikule määratud juurdepääsu kohta vastavalt

määruse resolutsiooni p-le 2 (p 6). Tuvastada TTehituse kohustus anda nõusolek kanda

registriosa nr 2475207 III jakku märkus juurdepääsu kohta. TTehituse

tahteavaldust/nõusolekut asendab jõustunud kohtulahend (p 7).

8.1.

Täidetud on avaldaja nõude eeldused – juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu

maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus võrreldes kinnisasja,

mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste kitsendusega. JKT5a-lt pääseb avalikult

kasutatavale Järveküla teele üksnes üle JKT7. Teisest küljest piirneb JKT5a raudteega.

Avaldaja taotletud variant on JKT7 omaniku jaoks ebamõistlikult koormav, mistõttu on

mõistlik määrata juurdepääs TTehituse pakutud alternatiivsel viisil ehk sissepääsu nr 2 kaudu.

8.2.

Avaldaja taotletud variant ei tugine ajalooliselt väljakujunenud taval. TTehitus selgitas,

et JKT5a on alati olnud seotud raudteega, juurdepääsu JKT7-le ja selle kaudu ei ole olnud.

1996. a ortofotolt on näha, et JKT5a-le pääses Jaama kinnisasja kaudu. Suurem tee kulges üle

raudtee ja väiksem raudtee kõrvalt, viimane on märgitud Maa-ameti kaardil kergliiklusteed

või rada tähendava punktiiriga, mis kulgeb avalikult kasutatavalt teelt kuni JKT5a piirini.

Ligipääs Jaama kinnisasja kaudu raudtee kõrvalt on ka kõige lühem (ca 100 m, samal ajal kui

avaldaja taotletav on üle 200 m ja TTehituse ajutise lahendusena aktsepteeritav variant 270

m).

8.3.

Kohtunik vaatles 2. juunil 2023 kolme menetluses esitatud võimalikku juurdepääsu.

8.3.1. JKT7 on kaetud asfaltkattega, mis on kohati lagunenud ja puudulik ning lõpeb ca 25–

30 m enne JKT5a piiri, JKT5a-l on pinnastee. Avaldaja soovitud juurdepääs on tema jaoks

kõige mugavam (ohutu ja mugav mahasõit Järveküla teelt, teed ei ole vaja rajada, kaasnevad

kulud on minimaalsed), kuid JKT7 jaoks koormav. Juurdepääs võtaks enda alla olulise maa-

ala keset territooriumi, takistaks ebamõistlikult kinnisasja arendamist ja majandustegevust

ning ei ole täpselt selge, milline hakkab olema sõidukite vool JKT5a-le.

8.3.2. Jaama kinnisasjal kulgeb tee paralleelselt raudteega ja asub raudtee kaitsevööndis.

Stanislav Solodovi kinnitusel kattis ta pinnastee mõned aastad tagasi killustikuga, kasutab

seda ja oleks valmis rajama tee Jaama kinnisasja kaudu, kui see oleks lubatud; ta on

kasutanud juurdepääsuks nii Jaama kinnisasja kui JKT7-t. Juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu

oleks kõige lühem. Tee suubub Järveküla teele vahetult raudteeületuskoha juures.

Juurdepääsu korral üle Jaama kinnisasja tuleks rajada kattega tee ning lahendada mahasõit

selliselt, et oleks tagatud liiklusohutus, nt rajada see raudteeülesõidust mõnevõrra eemale üle

haljasalanurga, mis kuulub Kohtla-Järve linnale. Samas on kõrval asuva tankla (JKT5

kinnisasja) omanik paigaldanud sinna betoonist lillepotid, Stanislav Solodovi sõnul selleks, et

vältida tee rajamist ja ülesõitu enda kinnisasja nurgast. Iseenesest oleks võimalik rajada tee

raudteest mõnevõrra eemale, kus praegu kasvavad puud. Juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu

vajab tee ehitamist alates projekteerimisest ja kooskõlastustest kuni teehoolduseni ning on

avaldaja jaoks ilmselgelt kulukas. Kirde Varad AS oli seisukohal, et avaldaja kanda peaksid

jääma ka võimalikud täiendavad kulud ja kahjud. Kirde Varad AS on paigaldanud maa-alale

liiklust keelavad märgid ja betoontakistuse. Seega puudub avaldajal praegu Jaama kinnisasja

kaudu juurdepääs ning selle rajamine on kohtu hinnangul tema jaoks kulukas ja koormav

(lisaks sellele, et avaldaja ise ei ole vajalike kooskõlastuste või lubade saamiseks midagi

teinud, vaid on raudteeäärset teed omal algatusel kasutanud).

8.3.3. TTehitus on nõus ajutiselt aktsepteerima JKT7 servast sissepääsu nr 2 kaudu kulgevat

varianti, kuni nt ehitatakse tee Jaama kinnisasja kaudu. Juurdepääs on sõidetav ning

TTehituse sõnul kasutavad seda ka rentnikud. Juurdepääs ei takistaks JKT7 arendamist ega

ole omaniku jaoks ebamõistlikult koormav. Avaldaja jaoks on juurdepääs mõnevõrra

ebamugav – pikem, pinnakate on kohati auklik, probleemiks on teehooldus ja lumekoristus.

TTehitus ei olnud valmis tagama teehooldust jms, lumekoristusega tegelevad suuresti

rentnikud ise.

8.4.

Maakohus välistas avaldaja taotletud variandi ja juurdepääsu üle Jaama kinnisasja.

Juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu piki raudteeliini ei vasta seaduse nõuetele ja on

liiklemiseks ohtlik, kaugus raudteeliinist on minimaalne – manööverdamine on ohtlik. Tee

rajamisel tuleb arvestada raudteeliini kaitsevööndiga 30 m rööpme teljest (EhS § 73 lg 1) ning

asjaoluga, et seal ehitise ehitamiseks peab olema raudtee omaniku nõusolek ja TTJA luba

(EhS § 73 lg 3 p 5). Samuti tuleb arvestada geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini

kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega. Avaldaja ja JKT7 omaniku huve mõistlikult

arvestades pidas maakohus põhjendatuks määrata juurdepääsu JKT7 servast, sissepääsu nr 2

kaudu. Juurdepääs ei koorma ebamõistlikult JKT7 huve ning on avaldaja jaoks küll

mõnevõrra pikem, kuid kasutatav, kulud seonduvad vaid teehoolduse ja lumekoristusega.

8.5.

Avaldaja oli valmis korraldama juurdepääsutee rajamise ja hooldamise ning katma

vastavad kulud. Hüvitise määramisel tuleb arvestada, et teed on pikaajaliselt kasutatud ja

praegu kasutavad seda ka JKT7-l asuvate garaažide rentnikud, sh koristavad lund. TTehituse

esitatud maamaksuteate kohaselt oli JKT7 maamaks 2024. a 182,76 eurot. Arvestades, et

juurdepääsutee laius on 3,5 m ja pikkus 270 m, jääb selle alla 945 m2, mis on ca 20%

kinnisasja 18 841 m2 suurusest pindalast. Riigikohtu seisukohale tuginedes ei või hüvitis olla

väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus, seega on minimaalne hüvitis

36,50 eurot. Avaldaja taotles juurdepääsutasu 100 eurot aastas. Maakohus määras tasuks 100

eurot aastas.

8.6.

TTehituse esitatud tõendi järgi oli maamaks 2021.–2023. a 461,50 eurot ja 2024. a

182,76 eurot. Seega pidi avaldaja maksma TTehitusele esialgse õiguskaitse määruse alusel

2021.–2023. a eest 1235,29 eurot (312,29 + 2 * 461,50) ja 2024. a eest 182,76 eurot. Avaldaja

on maksnud 58,74 eurot, tasumata on 1359,51 eurot. Maakohus väljendas esialgse õiguskaitse

rakendamisel eksitavalt, et menetluse ajal tuleb juurdepääsutasu maksta suuruses, mis on

võrdne JKT7 maamaksuga. Ilmselgelt mõtles maakohus vaid juurdepääsualuse osa suurust,

mis on kooskõlas Riigikohtu seisukohaga. Kogu kinnisasja maamaksuga võrdne tasu oleks

ilmselgelt põhjendamatu mh seetõttu, et avaldaja kasutas menetluse ajal juurdepääsuna ka

Jaama kinnisasja. Kuivõrd juurdepääsu alla jääva maa-ala suurus on ca 20% kinnisasja

pindalast, arvestas maakohus juurdepääsutasuks alates esialgse õiguskaitse määruse

tegemisest 277,79 eurot (2021. a eest 62,76 eurot, 2022. a eest 92,30 eurot, 2023. a eest 92,3

eurot, 2024. a 10 kuu eest 30,46 eurot), millest maksmata on 219,05 eurot.

8.7.

Maakohus nõustus TTehitusega, et avaldaja on olnud menetluses passiivne ning kui ta

soovib tegeleda kinnisasjal ettevõtlusega, on põhjendatud oodata temalt suuremat aktiivsust

seisukohtade põhjendamisel ja tõendamisel ning naaberkinnisasja omanikuga kokkuleppe

otsimisel. Avaldaja ei suutnud oma ettevõtlusplaane selgitada, vaid soovis ka lähiaastatel

ligipääsu pigem mõnele autole nädalas. Seetõttu määras maakohus juurdepääsu tähtajaliselt.

8.8.

Stanislav Solodov on avaldaja ja Mihhail Solodovi poeg ning esines menetluses

lepingulise esindajana volituse ja TsMS § 218 lg 1 p 5 alusel. Iseenesest on õige, et Stanislav

Solodov viitas menetluses enda kui JKT5a kasutaja, mitte omaniku huvidele. Samas on

omanikul õigus anda kinnisasi kasutada ning omanikul ja kasutajal, arvestades, et tegu on

pereliikmetega, võivad olla ka ühised huvid.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

9. TTehitus esitas 21. novembril 2024 määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse

tühistada ja saata asja tagasi uueks lahendamiseks. Kaebuse 3. detsembri 2025 täienduses

palub TTehitus jätta avaldus rahuldamata.

TTehitusele jääb arusaamatuks, kas Stanislav Solodov tegutses avaldaja esindajana või esitas

seisukohti, pidades ennast kinnisasjal asuva hoone kasutajana puudutatud isikuks. Maakohus

ei kontrollinud TTehituse taotlusele vaatamata Stanislav Solodovi esindusõigust. Arvestades,

et avaldaja ei põhjendanud ega tõendanud oma seisukohti, on see menetlusõiguse oluline

rikkumine. TTehitusel on kahtlus, et esindaja seisukohad ei vasta avaldaja tahtele.

TTehituse huvid jäid piisavalt arvesse võtmata, sest maakohus jättis käsitlemata järgmised

TTehituse seisukohad:

-

avaldaja oli menetluses passiivne ega tõendanud, et muud variandid on võimatud või liialt

kulukad, ning samas kasutas kogu menetluse jooksul ka Jaama kinnisasja, mille kaudu

juurdepääsu rajamist pidas kohus liiga kulukaks ja koormavaks;

-

ei ole alust lähtuda avaldaja väidetud ettevõtlusplaanidest, vaid sellest, et ta soovib

isiklikuks tarbeks ligipääsu 1–2 autole nädalas. Samuti palus TTehitus mitte anda

läbipääsuõigust veoautoga. Kohus ei seadnud piiranguid sõidukite massile ja arvule;

-

TTehitus palus mitte anda juurdepääsuõigust öisel ajal.

TTehitus palus lähtuda tasu määramisel oma kinnisasja maamaksu suurusest või kindla

summa puhul näha ette korrigeerimise tarbijahinnaindeksiga. TTehitus lähtus esialgse

õiguskaitse määrusest, millega määrati juurdepääsutasu võrdses suuruses maamaksuga, mis

oli sel ajal 461,50 eurot aastas. Kui TTehitus oleks teadnud, et kohus mõtles tegelikult midagi

muud, oleks ta esitanud seisukoha, et selline tasu on ebamõistlikult väike. Tasu 100 eurot

aastas piiramatu juurdepääsuõiguse eest on ilmselgelt ebaõiglane. Kohus ei põhjendanud tasu

tarbijahinnaindeksiga korrigeerimata jätmist.

Maakohtu seisukoht esialgse õiguskaitse määruse alusel tasutava summa kohta on vastuolus

28. aprilli 2021 määrusega ning rikub ilmselgelt ja oluliselt menetlusnormi. Jõustunud

määruse tagasiulatuvat muutmist ei saa põhjendada sellega, et tegelikult mõtles kohus midagi

muud.

10. Kohtla-Järve linn leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud, ükski

määruskaebuse põhjendus ei anna alust seda tühistada. Kohtla-Järve linn jääb varasemate

seisukohtade juurde ning juhib tähelepanu oma 19. mai 2022 seisukohale, milles jõudis

järeldusele, et juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu võib olla liiklusohtlik.

11. Avaldaja ja Mihhail Solodov määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud. 20. veebruaril

2025 saadeti maakohtule maksekorraldused, millest nähtuvalt tasus Julija Solodova

TTehitusele 29. septembril ja 9. novembril 2024 ning 19. veebruaril 2025 vastavalt 58,74

eurot, 160,76 eurot ja 100 eurot.

12. Kirde Varad AS jäi oma varasemate seisukohtade juurde. Live Nature OÜ

määruskaebuse kohta seisukohta ei esitanud.

13. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle 23. aprillil 2025

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

MENETLUS RINGKONNAKOHTUS

14. Ringkonnakohus küsis TTJA arvamust selle kohta, kas ja millistel tingimustel oleks

juurdepääs Järveküla teelt JKT5a kinnisasjale lubatav täielikult või osaliselt üle Jaama

kinnisasja mööda raudteeäärset teed, ning seejärel andis menetlusosalistele ja JKT5 kinnisasja

omanikule JVH Partnerid OÜ-le tähtaja seisukoha esitamiseks.

15. TTJA hinnangul on võimalikud alternatiivid sellised, et juurdepääsutee: kasutab

rööbasteele lähimat olemasolevat mahasõitu, mis läheb üle JKT5 juurdelõike (riigi

kinnisvararegistri objekti kood KV95651) ja JKT5, ning seejärel kulgeb Jaama kinnisasja

servas (helesinine joon arvamuse lisal 3); kasutab rööbasteele lähimat olemasolevat mahasõitu

ning läheb üle JKT7 juurdelõike (riigi kinnisvararegistri objekti kood KV95249) ja JKT5 ning

seejärel kulgeb Jaama kinnisasja keskelt (helesinine joon arvamuse lisal 4). Samas leidis

TTJA, et maakohus määras JKT5a-le juurdepääsu õigesti üle JKT7.

16. TTehituse arvates kinnitab TTJA arvamus muude juurdepääsuvariantide võimalikkust

ning tuleb hinnata, kas need oleksid majanduslikult otstarbekamad ja koormatavate

kinnisasjade omanike õigusi vähem riivavad kui avaldaja taotletu. Avaldajal tuleb asuda

menetluses oma seisukohti põhjendama ja tõendama, sh lähtudes TTJA seisukohast, ning kui

avaldaja seda ei tee, tuleb avaldus jätta rahuldamata.

17. Kohtla-Järve linn ei nõustu TTJA pakutud alternatiivsete juurdepääsudega, sest

võimalikku juurdepääsu üle JKT5 ei ole arutatud, samuti asub sellel kütusetankla, mis on

suurema ohu allikas. JKT5 on aktiivselt kasutuses ja JKT7-st oluliselt väiksem, mistõttu

koormaks võimalik juurdepääs seda oluliselt intensiivsemalt. TTJA arvamuse lisas 3 toodud

variant on ohtlik, sest kui tankla juures oleks järjekorras kas või üks transpordivahend,

blokeeriks see juurdepääsu. Lisaks võib juurdepääsutee Jaama kinnisasjale sisenemisel olla

liiga lähedal elektrikaablitele ja neid kahjustada. TTJA arvamuse lisas 4 toodud alternatiiv on

ohutuse seisukohast parem, ent jääb arusaamatuks arvestamine JKT5-ga, kui menetluses on

juurdepääs üle JKT7.

Kohtla-Järve linn teeb ettepaneku alternatiivseks juurdepääsuks mööda JKT7 juurdelõiget,

mida soovitakse liita JKT7-ga. Arvestades juurdelõike kuju, on see sisuliselt juurdepääsutee,

mida saaksid kasutada ka JKT5a omanikud. Edasi kulgeks juurdepääs JKT7-l paralleelselt

selle edelapiiriga kuni Jaama kinnisasjani (kõrghaljastust seal enam ei ole) ja seejärel Jaama

kinnisasjal paralleelselt kagupiiriga kuni JKT5a-ni. Ülejäänud osas saavad omanikud JKT7 ja

Jaama kinnisasju vabalt arendada. Juurdepääsutee jääb küll raudtee kaitsevööndisse, kuid on

raudteest võimalikult kaugel.

18. Kirde Varad AS toetas Kohtla-Järve linna esitatud alternatiivi. Igasugune muu juurdepääs

üle Jaama kinnisasja väljaspool Kohtla Järve linna pakutud ala ei ole aktsepteeritav.

19. Avaldaja, Mihhail Solodov, Live Nature OÜ ja JVH Partnerid OÜ ringkonnakohtule ei

vastanud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

20. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb menetlusnormi olulise rikkumise tõttu

tühistada täies ulatuses ning asi tuleb saata tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 667 lg

2 alusel uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule. Ringkonnakohus rahuldab TTehituse

määruskaebuse osaliselt.

21. TTehitus vaidlustab maakohtu määrust nii juurdepääsu asukoha, tingimuste kui ka tasu

osas, samuti osas, mis puudutab tasu aja eest, mil juurdepääsuteed kasutatakse esialgse

õiguskaitse korras. TTehitus palub maakohtu määruse tühistada ja saata asja tagasi

maakohtule uueks lahendamiseks või jätta avaldus rahuldamata.

Maakohus viitas asjakohaselt sellele, et avalikult kasutatavale teele asjaõigusseaduse (AÕS) §

156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjalt

avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus

ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu

soovitakse, omaniku õiguste kitsendusega (vt nt RKTKm 13. veebruar 2019, 2-14-23161/207,

p 17.1). Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et avaldaja kinnisasjalt

puudub avalikult kasutatavale teele juurdepääs. Seega tuleb kohtul juurdepääs avaldaja

kinnisasjale AÕS § 156 lg 1 alusel määrata ning avaldust ei saa jätta täies ulatuses

rahuldamata, nagu taotleb TTehitus.

Ringkonnakohus ei ole seotud kaebaja taotlusega saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule

ning võimaluse korral tuleb ringkonnakohtul teha alati ise uus määrus ja asi lõplikult

lahendada. Maakohus jättis praegusel juhul olulised asjaolud välja selgitamata. Eelkõige ei

kaalunud maakohus piisavalt menetlusosaliste huve ja võimalikke alternatiivseid

juurdepääsuvariante ning jättis ilma põhjendusteta kaasamata puudutatud kinnisasja omaniku,

samuti ei selgitanud välja juurdepääsutasuga seonduvaid asjaolusid. Arvestades rikkumiste

ulatust, ei pea ringkonnakohus siiski võimalikuks ise puudusi kõrvaldada ja saadab asja

lahendamiseks tagasi maakohtule.

22. Avaldust avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks (AÕS § 156 lg 1) lahendatakse TsMS

§ 475 lg 1 p 131 ja 611. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 5 lg 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7

sätestatud uurimispõhimõtte kohaselt on sellises menetluses kohtul kohustus selgitada välja

asja lahendamiseks vajalikud asjaolud. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja

omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et

võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve, ning vaidlus kinnisasjale

juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel. Avalikult

kasutatavale teele juurdepääsu määramise asjades peab kohus sisuliselt kaaluma kõiki

mõistlikult võimalikke alternatiivseid juurdepääsu võimalusi. Juurdepääsuasjade lahendamisel

on üheks olulisemaks põhimõtteks kõigi nende kinnisasjade omanike kaasamine, üle kelle

kinnisasjade võiks avaldaja kinnisasjale juurdepääs tulla kõne alla (vt TsMS § 198 lg 1 p 2 ja

§ 6182 lg 1), kuna selle järgimisega tagatakse, et vaidlus lahendatakse tervikuna ja korraga

kõigi naabrite suhtes siduvalt (vt nt RKTKm 6. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 13; 1. juuni 2022,

2-19-20416/41, p 13). TsMS § 198 lg 3 kohaselt on kohtul hagita menetluses kohustus kaasata

menetluse osalised omal algatusel.

22.1. Maakohus kaalus kolme alternatiivset juurdepääsuvarianti – avaldaja taotletud kujul üle

JKT7, üle Jaama kinnisasja, mida pidas mõistlikuks TTehitus, ning üle JKT7 sissepääsu nr 2

kaudu, millega TTehitus oli nõus ajutiselt (dtl 4, 23, 59, 62, 149–151). Maakohus välistas

kaks esimest varianti ning pidas põhjendatuks viimast.

22.1.1. Maakohus tõi välja, et avaldaja soovitud juurdepääs üle JKT7 on avaldaja jaoks kõige

mugavam, kuid JKT7 jaoks koormav. Ringkonnakohus leiab, et maakohus välistas

põhjendatult avaldaja taotletud kujul juurdepääsu üle JKT7. TTehituse selgituste järgi on

avaldaja taotletud juurdepääs sissepääsu nr 1 kaudu keskelt risti läbi JKT7 olnud kõige vähem

kasutusel ning on kõige koormavam (dtl 59).

22.1.2. Juurdepääsu üle Jaama kinnisasja pidas maakohus avaldaja jaoks liiga kulukaks ja

koormavaks. Maakohus asus seisukohale, et juurdepääs Jaama kinnisasja kaudu piki

raudteeliini ei vasta seaduse nõuetele ja on liiklemiseks ohtlik, viitas sellele, et arvestada tuleb

raudteeliini kaitsevööndiga 30 m rööpme teljest (EhS § 73 lg 1) ning asjaoluga, et seal ehitise

ehitamiseks peab olema raudtee omaniku nõusolek ja TTJA luba (EhS § 73 lg 3 p 5),

lahendada tuleks ohutu mahasõit Järveküla teele, lisaks tuleb arvestada geodeetilise märgi ja

elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest tulenevate kitsendustega.

Maakohus, samuti Kirde Varad AS ja Kohtla-Järve linn, kirjeldasid üldsõnaliselt võimalikke

probleeme, millega tuleks Jaama kinnisasja kaudu juurdepääsu korral kokku puutuda, kuid ei

toonud välja konkreetseid asjaolusid, mis annaksid alust väita, et TTehituse huvid ei kaaluks

üles juurdepääsu Jaama kinnisasja kaudu. Maakohus ei selgitanud välja, kas ja millises

ulatuses mõjutaksid loetletud asjaolud sisuliselt juurdepääsu üle Jaama kinnisasja, eriti

olukorras, kus seda juurdepääsu oli menetluse ajal kasutatud. Mh ei ole teada üle Jaama

kinnisasja juurdepääsuks vajalikud toimingud ja nende võimalik maksumus. Maakohus

kordas Kohtla-Järve linna ja Kirde Varad AS-i seisukohti, et EhS § 73 lg 3 p 5 järgi on

raudtee kaitsevööndis ehitise ehitamiseks vajalik lisaks raudtee omaniku nõusolekule TTJA

luba, kuid ei selgitanud välja TTJA seisukohta ega loa saamise võimalikkust. Raudtee

kaitsevöönd ei välista automaatselt liiklemist ja vajadusel ehitamist. Maakohus ei selgitanud

ka, mida tähendab arvestamine geodeetilise märgi ja elektrimaakaabelliini kaitsevöönditest

tulenevate kitsendustega. Reaalselt jäi kaalumata võimalus, et avaldaja viidatud valgusfoori

liigutamise asemel toimuks hoopis mahasõit Järveküla teelt teisest kohast. Juurdepääs üle

JKT7 vastab avaldaja ja Jaama kinnisasja omanike huvidele, kuid maakohus jättis sisuliselt

kaalumata ja arvestamata JKT7 omaniku võimalikud huvid, sealjuures võimaluse määrata

juurdepääs kas või osaliselt üle Jaama kinnisasja, mitte kogu ulatuses üle JKT7.

Ringkonnakohus märgib, et TTehituse etteheited avaldaja passiivsusele on põhjendatud

üksnes osaliselt. Menetluse käigus selgus, et avaldaja oli valmis rajama tee ka üle Jaama

kinnisasja, kui see oleks lubatud. Avaldaja lähtus ilmselt Kohtla-Järve linna ja Kirde Varad

AS-i seisukohtadest, et juurdepääs üle Jaama kinnisasja on keeruline kui mitte võimatu, lisaks

tugines sellele, et valgusfoori liigutamine on kallis (dtl 99, 187–188). Maakohus andis

avaldajale 7. märtsi 2022 ärakuulamisel (dtl 97) tähtaja „olemasolevate“ tõendite esitamiseks.

Avaldaja esitas 16. märtsil 2022 vastuse (dtl 99), lisades sellele ilmselt olemasolevad tõendid

– fotod, plaanid, TTehituse rendilepingu projekti, Kohtla-Järve Linnavalitsuse 6. jaanuari

2005 vastuse Viktor Tombandile (dtl 100–109). 30. septembri 2024 ärakuulamisel andis

maakohus avaldajale tähtaja JKT7 omanikuga kokkuleppe arutamiseks ning kui kokkulepet ei

saavutata, siis lõppseisukohtade ja menetluskulude nimekirja esitamiseks (dtl 190). Maakohus

ei ole küsinud avaldajalt konkreetseid asjaolusid juurdepääsu kohta üle Jaama kinnisasja.

Kummastaval kombel nõudis maakohus Jaama kinnisasja kaudu juurdepääsu kohta detailset

joonist, maksumust, ehitamise eest vastutavat isikut ja kulude kandjat TTehituselt ning pidas

seda isegi Jaama kinnisasja omaniku menetlusse kaasamise eeltingimuseks (dtl 126). Seda, et

juurdepääsu rajamine üle Jaama kinnisasja on võimatu, liiga kallis või ebamõistlikult

keeruline, peaks tõendama avaldaja, kes nõuab juurdepääsu mujalt, või Jaama kinnisasja

omanik, kes väidab, et üle tema kinnisasja juurdepääsu rajada ei saa.

22.2.

Kohus ei ole hagita menetluses seotud avaldaja taotletud juurdepääsuga, vaid võib

määrata juurdepääsu ka mujalt, olemata seejuures seotud menetlusosaliste seisukohtadega.

Selliselt tagatakse, et juurdepääsu nõudes ei tuleks menetluslikel põhjustel alustada uut

menetlust mujalt kulgeva juurdepääsu kindlaksmääramiseks (RKTKm 17. mai 2010, 3-2-1-

42-10, p 25). Juurdepääsunõude rahuldamine ei eelda, et taotletud juurdepääsu asukohas

paikneks tee seaduse tähenduses; juurdepääsu määramine ise võib olla alles tee rajamise alus

(RKTKm 15. märts 2023, 2-19-517/133, p 17).

Maakohus jättis avaldaja taotletud variandi puhul tähelepanuta, et JKT7 ei piirne sisspääsu nr

1 juures Järveküla teega, kuigi TTehitus märkis juba oma esimeses seisukohas, et juurdepääs

ületaks avaldusele lisatud plaanist nähtuvalt lisaks JKT7-le ka JKT5 ning JKT5 juurdelõiget

ja JKT7 juurdelõiget (dtl 4, 23, 59). Maakohus pidas lõpplahendis juurdepääsu avaldaja

taotletud kujul küll põhjendamatuks, kuid tuvastas ühtlasi, et selles sisaldub ohutu ja mugav

mahasõit Järveküla teelt.

Üle Jaama kinnisasja toimuva juurdepääsu puhul pidasid nii avaldaja, Kohtla-Järve linn,

Kirde Varad AS kui ka maakohus oluliseks takistuseks ohutut mahasõitu Järveküla teelt.

Maakohus märkis, et mõeldav oleks mahasõidu rajamine raudteeületuskohast kaugemale, nt

üle Kohtla-Järve linnale kuuluva haljasala nurga, samuti tõi välja, et JKT5 omanik on

paigaldanud enda kinnisasjast ülesõidu vältimiseks betoonist lillepotid. Määrusest ei selgu,

miks ei tulnud kõne alla lahendus, et juurdepääs on osaliselt üle Jaama kinnisasja ning

mahasõit nt üle JKT5 juurdelõike ja JKT5.

TTJA vastus ringkonnakohtule kinnitab, et maakohtu loetletud võimalikud takistused ei

välista juurdepääsu üle Jaama kinnisasja täielikult, sealjuures tõi TTJA välja kaks konkreetset

lõiku, kus juurdepääsu rajamine on välistatud, samas ka alternatiivsed võimalikud

trajektoorid, sh osaliselt üle JKT5, JKT5 juurdelõike ja JKT7 juurdelõike (dtl 279–286).

Kohtla-Järve linn esitas ringkonnakohtule samuti täiendava ettepaneku alternatiivse

juurdepääsu kohta (dtl 299–301), mis koormaks JKT7 praegusest oluliselt vähem.

22.3.

Eeltoodust lähtudes on ringkonnakohus seisukohal, et maakohus määras juurdepääsu

täies ulatuses üksnes üle JKT7, selgitamata välja alternatiivseid võimalusi ja kaalumata

piisavalt naaberkinnisasjade omanike vastandlikke huve. Maakohus jättis tähelepanuta, et

kõne alla võib tulla ka muu kui menetlusosaliste pakutud juurdepääsu asukoht. Seetõttu jäi

välja selgitamata, kas avaldaja kinnisasjale oleks võimalik määrata sobiv juurdepääs, mis

samas arvestaks ka rohkem JKT7 huve. Samuti jättis maakohus ilma põhjendusteta kaasamata

vähemalt ühe puudutatud kinnisasja omaniku, rikkudes TsMS § 5 lg-s 3, § 198 lg 3 esimeses

lauses ja § 6182 lg-s 1 sätestatut. JKT7, Jaama kinnisasja ja Järveküla tee vahele jääb mh

JKT5, mida juurdepääs JKT5a-le võib samuti puudutada.

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel selgitada välja ja kaaluda alternatiivseid

juurdepääse, mis koormaksid JKT7 praegusest vähem. Kaasata tuleb JKT5 omanik või

põhjendada, miks ei saa ühelgi juhul tulla kõne alla juurdepääs osaliselt ka üle JKT5. Lisaks

tuleb täpsustada, kelle valitsemisalas on reformimata maad JKT5 juurdelõige ja JKT7

juurdelõige, ning kaasata vajadusel ka tema. Vajadusel tuleb maakohtul küsida täiendavaid

seisukohti ja tõendeid ning korraldada vaatlus.

23. Juurdepääsuasjad tuleb lahendada tervikuna ja korraga kõigi naabrite suhtes siduvalt.

Arvestades kinnisasja koormamise ja selle tingimuste ning tasu omavahelist seotust, ei ole

vaidluse eset võimalik osadeks jagada, juurdepääsutasu küsimuse lahendamine eraldi

kinnisasja koormamise ja selle muude tingimuste kindlaksmääramisest ei ole põhjendatud (vt

ka RKTKo 14. juuni 2023, 2-20-13537/60, p-d 17, 18; RKTKm 6. juuni 2023, 2-21-4128/88,

p 11; 15. märts 2023, 2-19-517/133, p 14). Kuna ringkonnakohus tühistab määruse JKT7

juurdepääsuga koormamise osas ning saadab asja tagasi maakohtule, tuleb määruskaebuse

põhjendustest sõltumata tühistada määrus ka juurdepääsu tingimuste ja tasu osas.

24. Ringkonnakohus märgib siiski, et nõustub TTehituse etteheidetega selle kohta, et

maakohus jättis sisuliselt käsitlemata TTehituse taotluse seada piirangud tema kinnisasja

ületavate sõidukite arvule, massile ja liikumisajale. Maakohus tõi määruse põhjendava osa p-s

20.1 välja avaldaja seisukohad sõidukite liigi, liikumistiheduse ning praeguse ja kavandatava

tegevuse kohta, kuid ei põhjendanud, miks ta annab sisuliselt piiramatu juurdepääsu

olukorras, kus avaldaja ei suuda adekvaatselt selgitada, kui sage saab olema majandustegevus

ning millise massi ja suurusega sõidukid tema kinnisasjale sõidavad. Asja uuel läbivaatamisel

tuleb maakohtul vastata ka juurdepääsu tingimusi puudutavatele seisukohtadele, täpsustades

vajadusel eelnevalt sellega seotud asjaolusid.

25. Lisaks ei ole maakohus nõuetekohaselt (välja) selgitanud ja arvestanud juurdepääsutasu

määramise aluseks olevaid olulisi asjaolusid.

Juurdepääsutasu eesmärk on hüvitada juurdepääsutee talumise kohustusega koormatava

kinnisasja omanikule tema omandi kitsendamine põhiseaduse § 32 mõttes. Seetõttu sõltub

juurdepääsutasu suurus sellest, millised negatiivsed tagajärjed koormatud kinnisasja

omanikule juurdepääsutee talumise kohustusega kaasnevad. Selline negatiivne tagajärg võib

vastavalt asjaoludele olla kas koormatava kinnisasja mõne osa kasutuseeliste kaotus, kogu

koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine, saamata jääv tulu või juurdepääsutee

korrashoiuks vajalikud kulutused (vt nt RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2;

1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.4).

AÕS § 156 lg-st 1 lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada tasu, mis hõlmab

hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul kui juurdepääsutee korrashoiu

kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse

riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele (vt nt

RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.1; 1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.3).

Kui juurdepääsutee määramise tõttu koormatava kinnisasja kui terviku väärtus väheneb

(koormatava kinnisasja väärtuse vähenemine ehk koormatistevaba ja koormatud kinnisasja

väärtuste vahe), tuleb kohtul koormatava kinnisasja väärtuse vähenemist juurdepääsutasu

suuruse määramisel arvesse võtta, kui koormatava kinnisasja omanik esitab taotluse

juurdepääsutasu kaudu kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamiseks (vt nt RKTKm 20.

detsember 2023, 2-19-6901/280, p 14; 6. juuni 2023, 2-21-4128/88, p 12).

Olukorras, kus juurdepääsutasu määramiseks ei ole andmeid, saab kohus põhimõtteliselt

tugineda ka TsMS §-le 233, kuid selleks peab kohus tuvastama vastavate eelduste täidetuse

(vt täpsemalt RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 23; 1. juuni 2022, 2-19-

20416/41, p 15.6).

Kuigi kohtu uurimispõhimõte sellises hagita menetluses, mis põhineb menetlusosalise nõudel,

ei ole piiramatu, tuleb kohtul siiski tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks

välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada

täiendavaid tõendeid. Kohtul on sellises hagita menetluses uurimispõhimõtte täitmiseks

kõrgendatud selgitamiskohustus ning ka õigus nõuda omal algatusel isikutelt teabe esitamist

ja tõendite kättesaadavaks tegemist (vt ka RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p

23.2).

Maakohus küsis üldsõnaliselt menetlusosaliste seisukohta mõistliku tasu kohta (dtl 189), kuid

ei selgitanud ega nõudnud konkreetseid tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, andmeid

ja tõendeid ning määras tasu suuruse arusaadavate ja seostatud põhjendusteta. Maakohus

viitas sellele, et avaldaja lubas korraldada juurdepääsutee rajamise ja hooldamise ning katta

vastavad kulud, samas arvestas seda, et teed on pikaajaliselt kasutatud ja seda kasutavad ka

JKT7 rentnikud, kes mh koristavad lund. Maakohus tugines Riigikohtu seisukohale, et

minimaalne maatüki kasutamise eest makstav hüvitis ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse

maatükiosa maamaksu suurus, mis praegusel juhul oli 2024. a maamaksu andmete põhjal

36,50 eurot. Viimaks märkis maakohus, et avaldaja taotles tasu 100 eurot aastas, ning

määraski juurdepääsutasuks 100 eurot aastas.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arutada puudutatud kinnisasjade omanikega tasu

küsimust, selgitada tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid, sh võimalikku indekseerimist,

ning vajadusel teha ettepanek esitada asjaolusid ja tõendeid, järgides sealjuures Riigikohtu

seisukohti (vt eelkõige RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187 ja selles viidatud

kohtupraktika, sh RKTKm 20. detsember 2023, 2-19-6901/280, 13. detsember 2023, 2-18-

12098/271, 1. juuni 2022, 2-19-20416/41). TTehitus märkis 11. mai 2021 seisukohas, kuigi

mitte tasu kontekstis, et teatud stsenaariumi korral väheneks tema kinnisasja väärtus oluliselt

(dtl 60). Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel ja üle JKT7 juurdepääsu määramisel mh

selgitama, kas TTehitus taotleb kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamist.

Vastuseks määruskaebuse esitajale märgib ringkonnakohus, et tasu määramine üksnes

maamaksu alusel ei ole Riigikohtu arvates kooskõlas juurdepääsutasu eesmärgiga (RKTKm

18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2), samuti ei ole põhjendatud juurdepääsutasu

indekseerimine tarbijahinnaindeksiga (RKTKm 1. juuni 2022, 2-19-20416/41, p 15.3).

26. Maakohtu määrus tuleb tühistada ka osas, milles maakohus määras sisuliselt täiendava

juurdepääsutasu esialgse õiguskaitse rakendamisest kuni kohtulahendi jõustumiseni.

Kui kohus määrab esialgse õiguskaitse korras juurdepääsu, peab ta määrama ka selle

juurdepääsu kehtivuse ajaks juurdepääsutasu (RKTKm 9. juuni 2017, 3-2-1-31-17, p 18).

Maakohus määraski 28. aprilli 2021 määrusega, et avaldajal tuleb maksta JKT7 omanikule

kuni menetlust lõpetava lahendi jõustumiseni juurdepääsutasu suuruses, mis on võrdne JKT7

maamaksuga samal perioodil. Nimetatud määrust ei ole vaidlustatud ning see on jõustunud.

Esialgse õiguskaitse rakendamine on ajutine meede, millega tagatakse kohtulahendi

täidetavus ja vajadusel ka menetlusosalise õigused kohtumenetluse ajaks (RKTKm 9. juuni

2009, 3-2-1-65-09, p 14). TsMS § 4771 lg 2 esimene lause näeb ette, et kui esialgse

õiguskaitse kohaldamine on seaduse järgi võimalik, võib seda teha, kui on vaja olemasolevat

olukorda või seisundit säilitada või ajutiselt reguleerida, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS

§ 4771 lg 3 sätestab, et kui menetluse saab algatada üksnes avalduse alusel, võib kohus

esialgset õiguskaitset kohaldada ning esialgse õiguskaitse määruse tühistada või seda muuta

üksnes avalduse alusel, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS §-st 6183 tulenevalt võib kohus

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu asja menetlemisel avalduse alusel või omal algatusel

kohaldada määrusega esialgset õiguskaitset. Seega on maakohtul iseenesest õigus muuta

esialgse õiguskaitse määrust, seda ka omal algatusel.

Maakohus määras vaidlustatud määruse p-s 5, et 28. aprillist 2021 (esialgse õiguskaitse

rakendamisest) kuni kohtulahendi jõustumiseni tuleb tasuda juurdepääsutasu 20% JKT7

maamaksust, 28. aprillist 2021 kuni 31. oktoobrini 2024 tuleb JKT5a omanikul tasuda JKT7

omanikule 219,05 eurot ning juurdepääsutasu tuleb tasuda 10 päeva jooksul kohtulahendi

jõustumisest. Maakohtu 31. oktoobri 2024 määrusest ei nähtu, et maakohus oleks tasu osas

28. aprilli 2021 määrust muutnud. Seega tuleks praeguses asjas maksta avaldajal jätkuvalt 28.

aprilli 2021 määruse alusel tasu, mis vastab JKT7 maamaksu suurusele, ning lõpplahendi

jõustumisel sama ajavahemiku eest veel 20% JKT7 maamaksust.

Kui maakohus peab vajalikuks muuta esialgse õiguskaitse määrust, peab see lahendist selgelt

nähtuma. Sealjuures ei saa muuta jõustunud määrust tagasiulatuvalt. Samuti ei saa

eelduslikult mõista juurdepääsutasuna välja üksnes maamaksu suurusele vastavat tasu

(RKTKm 18. detsember 2025, 2-21-18029/187, p 22.2; 3. oktoober 2018, 2-16-3663/95, p

18).

27. TTehituse etteheited avaldaja esindaja esindusõiguse kontrollimata jätmise kohta ei ole

põhjendatud ning maakohus ei rikkunud selles osas menetlusõigust. Maakohus tuvastas

määruse põhjendava osa p-s 26 õigesti, et avaldaja andis Stanislav Solodovile volituse enda

esindamiseks JKT5a-le juurdepääsu määramise menetlemisel (dtl 12) ning kuna Stanislav

Solodov on avaldaja poeg (dtl 30), võib ta TsMS § 218 lg 1 p 5 alusel avaldajat kohtus

esindada. Esindusõigust ei välista asjaolu, et Stanislav Solodov viitas menetluses ka enda kui

kinnisasja kasutaja õigustele ega esitanud TTehituse ja maakohtu arvates piisavalt põhjendusi

ja tõendeid avaldaja seisukohtade kohta. TTehitus ei ole toonud välja ühtegi asjaolu, mis

kinnitaks tema kahtlust, et esindaja seisukohad ei vasta avaldaja tahtele. Avaldaja väljendas

volikirja andes oma tahet piisavalt selgelt.

28. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja saadab asja uueks lahendamiseks

tagasi maakohtule, tuleb menetluskulude jaotus jätta maakohtu otsustada (TsMS § 173 lg 3

teine lause).

29. Riigikohtule ei ole võimalik esitada määruskaebust ringkonnakohtu määruse peale,

millega ringkonnakohus saadab avalikult kasutatavale teele juurdepääsu taotlemise asja

menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee menetlust lõpetavat lahendit (RKTKm 28.

mai 2014, 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)