2-26-5352/4 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest, Margit Jäätma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 27. mai 2026

Tsiviilasja number

2-26-5352

Tsiviilasi

Luther Recovery OÜ kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. veebruari 2026.

a kandemäärus nr 154412026 kinnistamisasjas nr

8007202650

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Luther Recovery OÜ määruskaebus

Menetlus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindaja

Avaldaja (määruskaebuse esitaja) Luther Recovery OÜ

(registrikood 17378665),

lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Chirag Mody ja Anet Jaks

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 16. veebruari 2026. a kandemäärus nr

154412026 kinnistamisasjas nr 8007202650 muutmata ja määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta määruskaebuse menetlusega seotud menetluskulud Luther Recovery OÜ

kanda.

Edasikaebamise kord

Avaldajal on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 599 lg 1).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Harju Maakohus edastas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 28. jaanuari 2026. a hagi

tagamise määruse tsiviilasjas nr 2-26-2083, mille resolutsioon oli järgmine:

1) Rahuldada Luther Recovery OÜ taotlus hagi tagamiseks.

2) Hagi tagamiseks seada kostjale Sokler OÜ (registrikood 11191486) kuuluvale

kinnisasjale aadressil Pärnu mnt 29-35, Tallinn, Harjumaa (registriosa nr 17018750)

kinnistusraamatusse III jakku esimesele vabale järjekohale eelmärge Luther Recovery

OÜ kasuks järgnevalt:

2.1)

Eelmärge: Luther Recovery OÜ kasuks tsiviilasjas nr 2-26-2083 Andres Urbi

ja Sokler OÜ vastu esitatud võõrandamislepingu kehtetuks tunnistamise ja

tahteavalduste kohtuotsusega asendamise nõuete tagamiseks.

3) Määrus kuulub viivitamatule täitmisele (TsMS § 467 lg 5).

4) Saata käesolev määrus resolutsiooni punktis 2 viivitamatuks täitmiseks Tartu

Maakohtu registriosakonnale. Määruse täitmisest teatada koheselt Harju Maakohtule

(asukoht Lubja 4, 10115 Tallinn, e-post: hmktallinn.menetlus@kohus.ee).

5) Jätta hagi tagamise tagatis määramata.

6) Lükata hagi tagamise määruse ja hagimaterjalide kostjatele kättetoimetamine edasi

kuni käesoleva kohtumääruse täitmiseni.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi (registripidaja) jättis 16. veebruari 2026. a

kandemäärusega nr 154412026 kinnistamisasjas nr 8007202650 rahuldamata määruse

resolutsiooni p-s 2 sisalduva taotluse eelmärke kandmiseks.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 53 lg 1 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse ainult seaduses

ettenähtud andmed. AÕS § 62 kohaselt kantakse kinnistusraamatusse asjaõigused ja märked.

AÕS § 63 lg 1 p 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke asjaõiguse omandamise

või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või

tingimusliku nõude tagamiseks. AÕS § 63¹ lg 2 esimese lause alusel võib eelmärke

kinnistusraamatusse kanda ka hagi tagamise korras. Hagi tagamise korras kinnistusraamatusse

kantav eelmärge peab vastama seaduses sätestatule, st eelmärge peab tagama asjaõiguslikku

nõuet.

Eelmärge on hagi tagamise vahend, kui hagi eseme raames taotletakse (n-ö lõpplahendusena)

kinnistusraamatusse kande tegemist, kande kustutamist või kande muutmist. Omandiõiguse

üleandmisele suunatud nõue on eelkõige tagatav eelmärkega (AÕS § 63 lg 1 p 1).

Omandiõiguse üleandmist tagavas eelmärkes nimetatud õigustatud isik on see, kellele

omandiõigust soovitakse üle anda (vt Tartu RngKm 12.07.2025, 2-25-6828).

Tuginedes Tartu Ringkonnakohtu 12. juuli 2025. a lahendile tsiviilasjas nr 2-25-6828, leidis

registripidaja, et avaldaja esitatud omandi üleandmisele suunatud nõue ei ole eelmärkega

tagatav. Avaldajal puudub võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra

muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada. Avaldajal on võimalik valida mõni

teine hagi tagamise vahend (keelumärge või märkus).

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

16. veebruari 2026 kandemäärus nr 154412026 ja saata Harju Maakohtu 28. jaanuari 2026. a

hagi tagamise määrus tsiviilasjas nr 2-26-2083 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale

täitmiseks. Avaldaja palub määruskaebuse rahuldamisel tagastada määruskaebuselt tasutud

riigilõiv.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt puudus kinnistusosakonnal alus kande tegemisest

keelduda. Märge hagi tagamise kohta kantakse kinnistusraamatusse kinnistamisavalduse ja

kohtumääruse alusel (kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 35 lg 4). Hagi tagamise kohtumääruse

esitamisel ühes kinnistamisavaldusega saab kinnistusosakond kande tegemisest seega

keelduda üksnes siis, kui kohtumäärusest tuleneva hagi tagamise märke kinnistamine on

seadusest tulenevalt välistatud (KRS § 46 lg 1 p 2). Avaldaja on seisukohal, et eelmärke

kinnistamine antud juhul välistatud ei olnud, kuna ennetava tagasivõitmise raames esitatav

nõue kinnisomandi üleandmiseks on eelmärkega tagatav ning muud (formaalsed) kande

tegemise eeldused olid täidetud. Kande tegemisest keeldudes on kinnistusosakond kohaldanud

vääralt KRS § 46 lg 1 p-i 2 ning AÕS § 63 lg 1 p 1, mistõttu kuulub vaidlustatud määrus

tühistamisele (TsMS § 659, § 631 lg 1, § 667 lg 2).

Avaldaja leiab, et kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue on eelmärkega tagatav.

Eelmärkega tagatava nõude võlausaldaja ei pea olema tulevase õiguse omajaga identne. AÕS

§ 63 lg 1 p 1 ei piira eelmärkega tagatavate nõuete ringi nõude pooltega ega välista

eelmärkega tagada nõuet, kus eelmärke seadmist nõudev isik ning eelmärke aluseks oleva

nõude rahuldamise korral kinnisasjaõiguse omajaks saav isik kokku ei lange. Nii on ka

õiguskirjanduses korduvalt rõhutatud, et eelmärkega õigustatud isikuks olev võlausaldaja ei

pea tulevase õiguse omajaga kokku langema, kuigi see praktikas sageli nii on. Samale

seisukohale on jõutud ka AÕS § 63 lg 1 p 1 eeskujunormi (BGB § 883) tõlgendamisel. Nii on

õiguskirjanduses tunnustatud võimalust tagada eelmärkega nõuet kinnisasja omandiõiguse

üleandmiseks kolmandale isikule, kelle kasuks leping VÕS § 80 lg 1 mõttes on sõlmitud –

sarnaselt tekib ka praegu kostjal II kohustus kostja I ees kinnisomandi tagastamiseks, mille

maksma panemist saab hageja kostja I kaudu nõuda.

Avaldaja hagiavalduses esitatud nõude esemeks on omandiõigusega seotud kande tegemine

kinnistusraamatusse. Riigikohus on selgitanud, et eelmärkega tagatav nõue peab olema

suunatud asjaõiguse omandamisele, kustutamisele, õiguse sisu või järjekoha muutmisele.

Selle eelduse täitmise hindamisel on määravaks kriteeriumiks see, kas nõue on sisuliselt

esitatud kinnistusraamatu kande tegemiseks või muutmiseks. Hagiavalduses esitatud nõue on

selgelt suunatud õigusmuudatuse (kande) tegemisele kinnistusraamatus, taotledes kohtult ühes

kostjate vahelise tehingu kehtetuks tunnistamisega ka kostja I kinnistusraamatusse omanikuna

kandmist ning selleks nõutavate kostjate tahteavalduste kohtuotsusega asendamist. Avaldaja

esitatud nõude rahuldamise korral oleks hagejal vahetult kohtuotsuse alusel võimalik

saavutada õiguslik muudatus ehk kande tegemine kinnistusraamatus (KRS § 35 lg 1 p 3, §

341 lg 8). Nii jääb arusaamatuks kinnistusosakonna väide, nagu puuduks avaldajal

„võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks, mille

maksmapanekut eelmärkega tagada“.

Eelmärkega on tagatav ka kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue. Avaldaja

hinnangul võimaldab eeltoodu järeldada, et eelmärkega on AÕS § 63 lg 1 p 1 järgi võimalik

tagada ka nõuet, mille esemeks on kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmisest tulenev

kinnisomandi tagastamine võlgnikule, kes ei ole nõude esitajaks. Sellisel juhul on eelmärkega

õigustatud võlausaldajaks hageja kui tulevane sissenõudja ning tulevaseks õiguse omajaks

kostja I kui võlgnik, kes tagasivõidetava tehingu alusel on kinnisasja edasi võõrandanud.

Hagejal kui tulevasel täitemenetluse sissenõudjal on õigustatud huvi selle vastu, et kinnistu

omanikukanne muudetaks kostja I (täitemenetluse võlgniku) kasuks, kuna ainult sellisel juhul

on võimalik kostjale I (täitemenetluse võlgnikule) kuuluva kinnistu müük täitemenetluses ja

müügist saadud raha arvel hageja ehk sissenõudja nõude rahuldamine. Seda kinnitab ka

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 195 lg 1, mille järgi peab tagasivõidetud tehingu teine

pool andma sissenõudja (s.o hageja) kasuks täitemenetlust läbiviiva kohtutäituri käsutusse

tehingu alusel saadu koos viljade ja muu kasuga.

Kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõude tagamist eelmärkega on korduvalt

tunnustatud ka kohtupraktikas.

Eelmärke mittetunnustamine õõnestab kinnisasja tagasivõitmise kui õiguskaitsevahendi

efektiivsust. Juhul, kui eelmärget sobiva hagi tagamise vahendina mitte tunnustada, on

tagasivõitmise hagi tagamine praktiliselt oluliselt raskendatud.

4. Registripidaja jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

5. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663

lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel

muutmata ning määruskaebus rahuldamata.

7. Vastusena määruskaebuses esitatud väidetele selgitab ringkonnakohus järgmist.

8. Avaldaja esitas hagi tagamise määruse kohaselt tsiviilasjas nr 2-26-2083 Andres Urbi ja

Sokler OÜ vastu ennetava tagasivõitmise hagi, et võita Andres Urbi omandisse tagasi

kinnistu, mille Andres Urb Sokler OÜ-le võõrandas. Ennetava tagasivõitmise hagi eesmärk on

see, et avaldaja saaks enda nõude Andres Urbi vastu rahuldatud tagasivõidetava kinnistu

müügi arvelt. Maakohtu määruse kohaselt on avaldaja kasuks seatava eelmärke sisuks

tsiviilasjas nr 2-26-2083 Andres Urbi ja Sokler OÜ vastu esitatud võõrandamislepingu

kehtetuks tunnistamise ja tahteavalduste kohtuotsusega asendamise nõuete tagamine.

9. Eelmärge on hagi tagamise vahend, kui hagi eseme raames taotletakse (n-ö

lõpplahendusena) kinnistusraamatusse kande tegemist, kande kustutamist või kande

muutmist. Seega omandiõiguse üleandmisele suunatud nõue on eelkõige tagatav eelmärkega

(AÕS § 63 lg 1 p 1).

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõue

on oma olemuselt eelmärkega tagatav. Samuti sellega, et õigustatud isik peab olema

võlausaldaja, kes ei pea aga olema identne tulevase õiguse omajaga (vt RKTKm 08.11.2006,

3-2-1-97-06, p-d 25–27). Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et eelmärkega tagatava

olukorraga on tegemist ka siis, kui sissenõudja (käesoleval juhul avaldaja) esitab hagi TMS §

187 lg 1 alusel ja soovib hagi tagamist. TMS § 187 lg 1 näeb ette, et sissenõudja võib esitada

hagi võlgniku ja tehingu teise poole vastu ning nõuda, et kohus tunnistaks TMS 4. osas

sätestatud alusel ja korras kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid. Sellisel

juhul toimub tagasitäitmine algsele omanikule, mitte avaldajale, ning ringkonnakohtu

hinnangul ei ole sellises olukorras avaldaja eelmärkega tagatava nõude võlausaldaja

vaatamata sellele, et avaldaja esitatud hagi rahuldamise korral oleks hagejal võimalik

saavutada õiguslik muudatus ehk kande tegemine kinnistusraamatus. Kuna avaldaja ei saa olla

õigustatud isikuks, kelle kasuks eelmärget saab seada, avaldaja nõuab hagis omandiõiguse

üleandmist ühele kostjatest, ei sobi sellisel juhul eelmärge hagi tagamiseks.

Lisaks leiab ringkonnakohus, et vaidlustatud määruses eelmärke sõnastus ei vasta ka seaduse

nõuetele, sest seda ei taotleta ühegi asjaõiguse omandamiseks, muutmiseks või kustutamiseks.

Hagi esitamine tsiviilasjas ei ole asjaõigus. Eelmärke tekstis tuleb märkida, kelle ja millise

asjaõiguse omandamise, muutmise või kustutamise kohta kande tegemist tagatakse.

Ringkonnakohus selgitab, et kui seada sellises olukorras eelmärge näiteks Andres Urbi

kasuks, siis eelmärke järgi õigustatud isik võib sättejärgsest kaitsest ühepoolse avaldusega ka

loobuda, st eelmärke lõpetada. Seega eelmärke kandmine ka Andres Urbi kasuks ei tagaks

avaldaja õigusi.

Eelnevast tulenevalt ei ole avaldaja esitatud omandi üleandmisele suunatud nõue eelmärkega

tagatav. Avaldajal puudub võlaõiguslik nõue kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra

muutmiseks, mille maksmapanekut eelmärkega tagada. Asjakohane hagi tagamise abinõu on

keelumärge.

Täiendavalt selgitab ringkonnakohus, et kui kohus teeb hagi tagamise määruse, siis selle

sissekandmise lubatavuse üle otsustab kinnistamismenetluses kohtunikuabi. Ka see, et

kinnisasja võõrandamislepingu tagasivõitmise nõude tagamist eelmärkega on kohtupraktikas

korduvalt tunnustatud, ei anna ringkonnakohtu eelnevaid põhjendusi arvestades alust

määruskaebust rahuldada.

Eeltoodust tulenevalt jättis registripidaja kandeavalduse õigesti rahuldamata.

10. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel

avaldaja kanda. Kuna menetluses osales üksnes avaldaja, siis ei ole hüvitatavaid

menetluskulusid.

(allkirjastatud digitaalselt)