2-24-17891/16 · Pärnu Maakohus Haapsalu kohtumaja Haapsalus

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Eve Grass

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. mai 2026, Haapsalu

Tsiviilasja number

2-24-17891

Tsiviilasi

R.I hagi R.H ja K.O vastu ühisomandi lõpetamise

nõudes ning R.H ja K.O vastuhagi R.I vastu

ühisomandi lõpetamise nõudes

Tsiviilasja hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hagi hind 3500 eurot

Vastuhagi hind 3500 eurot

Hageja (vastuhagis kostja) R.I ,

Kostja 1 (vastuhagis hageja 1) R.H,

Kostja 2 (vastuhagis hageja 2) K.O

Kohtuistungi toimumise aeg

21.04.2026

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada R.I hagi R.H ja K.O vastu ja jätta R.H ja K.O vastuhagi R.I vastu

rahuldamata.

2. Lõpetada R.I , R.H ja K.O ühisomand eriomandi esemele nr 1 ja 497/1403 mõttelisele

osale kinnisasjast asukohaga XXX 6. (xxxxxxx) ja jätta eriomandi ese ja mõtteline osa

kinnisasjast R.I ainuomandisse.

3. Välja mõista R.I-lt R.H kasuks ühisomandi osa kaotuse eest hüvitis 875 eurot ja K.O

kasuks ühisomandi osa kaotuse eest hüvitis 875 eurot.

4. Kohustada R.H (R.H) ja K.O-d (K.O) andma tahteavaldused kinnistusraamatu

registriosas nr bbbbbbb omanikukande kustutamiseks ja uue kande tegemiseks,

millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse R.I.

5. Menetluskulud jätta R.H (R.H) ja K.O kanda.

6. Välja mõista R.H-lt (R.H) ja K.O-lt solidaarselt R.I kasuks hageja menetluskulud 820

eurot (s.o. riigilõiv 420 eurot, lepingulise esindaja kulu 3542,80 eurot).

Edasikaebamise kord

2-24-17891

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest (TsMS § 630 lg 1, § 632 lg 1, § 633 lg 1). Taotledes

menetlusabi, peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks menetlusabi taotletakse, eelkõige esitama kaebuse (TsMS §

187 lg 6). Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle

läbivaatamist istungil (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).

HAGEJA NÕUE

1. Hageja R.I esitas kohtule hagi R.H ja K.O vastu ühisomandi lõpetamise nõudes. Hageja

palub lõpetada hageja ja kostjate ühisomand eriomandile korterile nr 1 ja 497/1403

mõttelisele osale kinnisasjast (kinnistusraamatus xxxxxxx) asukohaga XXX 6 selliselt, et jätta

ühisomandi osa ¼ eriomandist korterist nr 1 ja 497/1403 mõttelisest osast kinnisasjast hageja

omandisse ja panna hagejale kohustus maksta välja kummalegi kostjale nende kummagi

ühisomandi osa ¼ eriomandist korterist nr 1 ja 497/1403 mõttelisest osast kinnisasjast

summas 875 eurot. Hageja palub ühisomandi lõpetamisel määrata kustutada kinnistusraamatu

registriosa 1956432 teisest jaost kanne ühisomanike R.I , R.H ja K.O kohta ning kanda

ainuomanikuna sisse hageja. 02.01.2026 täiendas hageja enda nõuet ja palub kohustada

kostjaid andma tahteavaldus omanikukannete muutmiseks kinnistusraamatus ning asendada

see kohtulahendiga. Hagiavaldusest nähtuvalt kinnisasjal asukohaga R, T alevikus, N vallas,

Lääne maakonnas, asub 3 korteriga elanike poolt alates novembrist 2013 kasutamata

korterelamu (ehitatud aastal 1911 T raudteejaama hooneks). Korterid 2 ja 3 kuuluvad

hagejale, korter 1 on hageja ja kostjate ühisomandis. 27.01.2005 alates kuulus korteriomand

nr 1 FFF R.H-le. 02.11.2006 alates on hageja samal kinnisasjal korteriomandi nr 2 ja 3

ainuomanik. 31.10.2013 suri FFF R.H. Pärast FFF R.H surma said 24.07.2014 pärijatena

korteri ühisomanikeks tema abikaasa LK 1/4 suuruses mõttelises osas ja 3 õigusjärglast,

igaüks ¼ mõttelises osas kostja 1, kostja 2, ja A R.H. 29.12.2017 kanti äriregistrisse

korteriühistu nimetusega XXX 6 (registrikood XXXXXX), mille ainus juhatuse liige on R.I .

17.08.2018 müüs kohtutäitur TP kordusenampakkumisel pärandvara ühisusest pärija A R.H-le

kuuluva korteriomandi ¼ osa 620 euro eest hagejale ja 29.10.2019 müüs pärija LK

pärandvara ühisusest talle kuuluva korteriomandi ¼ osa hagejale. 27.11.2019 alates on korteri

ühisomanikud hageja ja kostjad. X Kinnisvara ekspertiisiakti nr 92-24 kohaselt on korteri 1

turuväärtuseks 3500 eurot, millest tulenevad ühisomandi lõpetamisel hageja kohustused

kostjate ees (arvestuse alus kummalegi kostjale: 3500x1/4= 875.- eurot ). 16.11.2024 pöördus

hageja lisaks mitmetele eelnevatele telefonitsi pöördumistele esindaja kaudu, milles oli

saanud eitavad vastused, kirjalikult kostjate poole ühisomandi ¼ osa võõrandamise

ettepanekuga. Kostjad hagejale ega tema esindajale vastanud ei ole. Kinnistu asub

hajaasustusega piirkonnas maalilise asustusega alal, mille kohta on koostatud riiklik

eriplaneering XXXXXXXXXXX, kuid milline ei muuda kinnisasja suurust riigipoolse

kinnisasja osa sundvõõrandamise kaudu. Kinnisasjal olev elamu on ehitatud aastal 1911.

Hagejale teadaolevalt ajavahemikul alates 2006. aastast kuni käesoleva ajani ei ole

korteriomanike poolt elamule R hädavajalikke, vajalikke ja tavakohaseid kulutusi korterelamu

ehitise, eriomandite hooldamiseks ja säilitamiseks tehtud, mistõttu alates 2013 novembrist on

elumaja ja selles asuvad korteriomandid kasutuskõlbmatud ja ehituslik olukord mitterahuldav.

Seda põhjusel, et pole saavutatud korteriomanike omavahelist kokkulepet tingimustes

kortermaja säilitamiseks, seda eelkõige korter 1 omaniku (ühisomandike) rahaliste vahendite

puudumise tõttu. Hageja on olnud üle 6 aasta seisukohal, et kortermaja hoolduseks,

säilitamiseks ja selle oluliste osade taastamiseks on ainuvõimalik, et kortermaja peaks

kuuluma ühele isikule. Hageja püüdis märgitut teostada viisil, kus omades korterelamus alates

2-24-17891

aastast 2006 kahte korterit, püüdis omandada ka kolmandat 4 isikule ühisomandis kuuluvat

korterit nr 1 omandades sellest 17.08.2018 ¼ ja 29.10.2019 ¼. Kostjad on keeldunud oma

ühisosa - kumbki ¼ vaba tahte alusel võõrandamast. Korteriühistu rahaliste vahendite ja

korteriühistu liikmete koostöö puudumise tõttu korteriühistu oma põhiülesandeid käesoleva

ajani täitnud ei ole. Orienteeruvad miinimumkulud korterelamu renoveerimiseks on mõnede

ehitusspetsialistide arvamuse kohaselt ca 300-400 tuhat eurot, millest kostjate kanda oleks

solidaarvastutusena 23,6 % ehk 70-95 tuhat eurot ja intressid. Korterelamu kui ajaloolise

väärtusega ehitis on hävimisohus, mida on olnud võimalik päästa ainult kaasomanike ühisest

huvist tulevana, milline on puudunud hagejale teadaolevalt enam kui 18 aastat. Lahendus on

otstarbekuse põhimõttest lähtuvalt võimalik, arvesse võttes kortermajas kogu võimalikku

elamispinna suurust - 140,3 m2 kortermaja kuulumisel ainult ühele omanikule.

KOSTJATE VASTUHAGI

2. Kostjad enda seisukohta hagi osas ei esitanud, kuid esitasid 31.03.2025 vastuhagi. Kostjad

märgivad, et alates korteri soetamisest kuni oma surmani (31.10.2013) elas korteriomandis nr 1

kostjate isa FFF R.H, kes hoolitses nii korteri, selle juurde kuuluva kinnistu, kui ka võimaluste

piires kogu hoone välisilme ja juurdepääsuteede eest. Hagejale kuuluvates korterites keegi

alaliselt ei elanud, korterite ja maja juurde kuuluva maa eest ei hoolitsetud. Kostjad on

perioodiliselt käinud kinnistul nii isa elusoleku ajal kui ka pärast isa surma. Kunagi ei ole

kostjad hagejat kinnistul näinud. Esimest korda on kostjad kuulnud hagejast 15.11.2024, kui

tema esindaja helistas R.H-le ettepanekuga võõrandada oma osa korterist nr 1. Küll on aga

hageja lähisugulane T R.I, helistanud peale FFF R.H surma kostjatele ja teinud ettepaneku

võõrandada oma osad ühisomandist. Viimati käis R.H kinnistul 24.11.2024. R.H kinnitab, et sel

päeval puudus võõrastele kaasomandis olevasse korterisse vaba ligipääs. Alates 2006 kuni

24.11.2024 ei olnud märgatav, et hageja oleks kinnistu omanikuna teinud toiminguid kinnistu

säilitamiseks. Kostjad ei olnud teadlikud sellest, et LK on võõrandanud oma osa korterist

hagejale. Ka ei olnud kostjad teadlikud sellest, et A R.H-le kuuluv ¼ korteriomandist on

17.08.2018 müüdud hagejale kohtutäituri kordusenampakkumisel. Samuti ei olnud kostjaid

teavitatud sellest, et elamus on moodustatud korteriühistu, läbiviidud korteriühistu

üldkoosolekuid ja korteriühistu juhatuse liikmeks on hageja valinud iseenda. Kostjad leiavad, et

see kõik on tehtud selleks, et hageja saaks kinnistu ainuomanikuks. Lähtudes hageja

käitumisest ja enda omandi hooletusse jätmisest võib teha järelduse, et hageja ei ole huvitatud

kinnistu ja sellel paikneva elamu heakorrastamisest. hageja ei ole kostjatega ühendust võtnud

lahenduste otsimiseks. Hageja ei ole midagi teinud korteriühistu juhatuse liikmena korteriühistu

normaalseks ja seaduslikuks toimimiseks. Elamu seisund on muutunud halvemaks just nimelt

hageja tegevusetuse tõttu alates korteriomandite soetamisest. Vaatamata sellele, et hageja valis

end 2018.aastal korteriühistu juhatuse liikmeks, ei ole ta midagi teinud maja ja kinnistu

hooldamiseks ning säilitamiseks. Hageja ei ole kordagi pöördunud kostjate poole ettepanekuga

maja renoveerida või muul viisil tagada selle korrashoid.

Kostjad märgivad, et korteriomand nr 1 on kostjate jaoks väga tähtis, kuna see on nende isa

pärand. Nad soovivad jätta korteri isa mälestuseks ja soovivad korteri renoveerida suvekoduks

ning ei välista, et see korter võiks olla tulevikus alaline elamispaik. Kostjad ei soovi korterit

võõrandada. Kostjad paluvad jätta ½ osa korteriomandist nr 1 kostjale 1 ja ½ osa

korteriomandist nr 1 kostjale 2, kohustades neid hüvitama hagejale omandi kaotamise eest

õiglane hüvitis. Kostjate arvamuse kohaselt saab hüvitise suurust arvutada, lähtudes 30.09.2024

X Kinnisvara ekspertiisiaktist nr 92-24, mille kohaselt on korteriomandi nr 1 turuväärtuseks

3500 eurot. Seega hagejale makstava hüvitise suuruseks on 1750 eurot (3500 : 4 x 2), so 1750.

HAGEJA SEISUKOHT VASTUHAGI OSAS

2-24-17891

3. Hageja palub vastuhagi jätta rahuldamata ning jätta menetluskulud kostjate kanda. Tegemist

on ühisomandiga, mistõttu ei saa eeldada tegevusi ainult ühelt omanikult. Ainukene isik, kes

elamu (sh vaidlusaluse korteri) säilitamiseks tegevusi on teinud, on justnimelt hageja –

vahetanud katuseplaate, et takistada vihmavee sattumist korterisse, sissetungide lõpetamiseks ja

korteri vandaliseerimise vältimiseks teostanud uste ja akende sulgemise. 2018. aastal oli võõrad

isikud tunginud sisse välisuksest vasakule poole jäävast aknast lõhkudes kaks alumist ruutu,

mille asendas hageja muu materjaliga. 2019. aastal oli kahjustatud kõiki korteri hoovipoolseid

aknaid, mille hageja sulges ning 2020. aasta oli lõhutud välisust, lõhutud aknaid ja tungitud

korterisse, mistõttu sulges hageja edasiste rünnakute vältimiseks kõik nimetatud avad. Kostjad

ei ole välja toonud ühtegi tegevust, mida nad on teinud omandi säilitamiseks. R.H kinnitab, et

24.11.2024 kinnistul käies puudus võõrastele kaasomandis olevasse korterisse vaba ligipääs

ehk hageja tegevus piiras võõrastel isikutel omandi täiendavat kahjustamist, mistõttu on hageja

käitunud omandi suhtes heaperemehelikult. Elamu puhul on tegemist täielikult amortiseerunud

elamuga, mis vajab restaureerimist (alates katuse vahetusest, torustike- ja elektritööde

teostamisest, maja soojustamisest kuni vundamenditöödeni välja). Eeltoodud töid on võimalik

teostada üksnes ühe tervikuna. Kostjad ei ole alates 2014. aastast (pärimisest saadik) ehk

rohkem kui kümne aasta jooksul, teinud ühisomandi säilimiseks ühtegi kulutust või näidanud

ülesse soovi korteriühistu tegevuses osaleda, arutada maja säilitamist või laenu võtmist. Lisaks

eeltoodule on hageja kuni 2017. aastani ainuisikuliselt hoonet kindlustanud, kuid alates 2017.

aasta kevadest keeldusid kindlustusseltsid hoonet kindlustamast selle seisukorra tõttu. Hoone

kindlustusele tehtud kulud on kandnud hageja ainuisikuliselt. Hageja on sõlminud elamule ka

elektri võrgulepingu ja elektri müügilepingu ning kandnud nendega seotud kulusid, et vältida

olukorda, kus kinnisasja elektrivarustus lõpetatakse ning uueks liitumiseks peaks kandma

täiendavaid kulusid. Korteriomandil oli elektrivarustus olemas ka kostjate poolt korteriomandi

pärimisel, kuid pärast pärandvara omanikuks saamist, ei teinud kostjad midagi, et

elektrivarustus säilitada (sh võtta elektrivarustusega seotud lepingud oma isalt üle). Kinnistu

hooldamise osas on hageja lähtunud kaasomandi valdamise ja kasutamise korrast. 2009. aastal

tegi hageja korteriomandi 1 omanikule ning tema abikaasale ettepaneku määratleda kaasomandi

valdamise ja kasutamise kord, mille eesmärki oli määratleda, kes mingi osa eest hoolt kannab.

Et mitte koormata eakaid naabreid täiendavalt, kandis hageja mõlema osapoole eest kõik kulud

(maamõõtmine, notaritasud, riigilõiv). Vastav kasutuskord seati 27.09.2009. Kasutuskorra

kohaselt oli korteriomandi 1 omanikul kohustus hooldada ka näiteks sissesõiduteed, mis viis

tema korteriomandini. Hageja on lähtuvalt kasutuskorrast hooldanud kuni tänase päevani

kasutuskorras määratletud osa. Kostjad aga ei ole teostanud ühtegi heakorraga seotud tegevust,

sh kasutuskorras toodud osas. Ainukene, kes on teinud tegevusi ja kandnud kulutusi omandi

säilimiseks on hageja. Vastasel korral oleks korteriomand ilma elektrivarustuseta, oluliste

veekahjustustega, avatud võõrastele isikutele ning suure tõenäosusega vandalismi objekt ja

eluohtlik seal viibijatele. Kostjad ei ole teinud midagi, mis oleks kaasa aidanud korteriomandi

säilimisele. Kostjad ei ole rohkem kui 10 aasta jooksul tundnud vara vastu mingit sisulist huvi -

avaldanud soovi osaleda aktiivselt korteriühistu töös, teinud ettepanekuid omandi

renoveerimiseks või säilitamiseks, avaldanud soovi korteriomandi omandamiseks ning

kaasomandi lõpetamiseks suvekodu või alalise elupaiga eesmärgil, niitnud kinnistul muru või

teinud teisi heakorra töid. Juhul kui kostjate sooviks oleks olnud reaalselt omand kasutusele

võtta enda tarbeks ja maja seisukorda parandada, siis oleksid nad hoidnud ennast kursis omandi

olukorra, sealhulgas omandi osade võõrandamisega ja korteriühistu tekkimisega. Hageja

omaalgatuslikult korteriühistut loonud ei ole. Küll aga võttis hageja enda kanda juhatuse liikme

rolli, kuna kostjad huvi ülesse ei näidanud ning hageja kui teiste korteriomandite omanik, on

reaalset huvitatud kinnisasja heaperemehelikust käitamisest. Hageja on olnud korteriühistu

juhatuse liige alates 03.07.2018 ehk hageja asus juhatuse liikmeks ligi pool aastat pärast ühistu

2-24-17891

automaatset tekkimist. Kui kostjatel oleks olnud reaalne soov asuda korteriühistu juhatuse

liikmeks, siis oleks neil see võimalus pärast ühistu automaatset tekkimist olnud, veelgi enam,

kostjad ei ole ühistu töö vastu huvi ülesse näidanud. 2024. aasta sügisel tekkis võimalus liita

elamu ning seeläbi ka vaidlusalune korteriomand T aleviku veevarutuse ja

kanalisatsioonisüsteemiga. Eeltoodu, aga eeldas, et kinnisasja omanikud sõlmivad Haapsalu

Veevärk AS-iga notaris isikliku kasutusõigusega koormamise lepingu. Kahjuks aga ei vastanud

kostjad Haapsalu Veevärk AS pöördumisele või siis keeldusid vastavast tehingust, kuna

isikliku kasutusõiguse leping jäi sõlmimata. Seega ei ole kostjad käitunud korteriomandi

väärindamise ja säilitamise vaatest heaperemehelikult ning nende väited korteriomandi

renoveerimise osas on ebausutavad. Hageja on teinud kostjatele korduvaid ettepaneku

kaasomandi osade võõrandamiseks ning omandanud ½ korteriomandist LKilt ja A R.H-lt.

Hageja ei ole vastutav selle eest, et kostjad ei ole ennast kursis hoidnud omandit puudutavate

enampakkumistega või omandi vabatahtliku müügiga. Eeltoodu tõendab, et kostjad ei ole

tundunud sisulist ja aktiivset huvi omandi vastu. Võttes arvesse kostjate käitumist ja huvi

omandi vastu pärast selle pärandina vastu võtmist, on kinnisasja säilitamiseks ja taastamiseks

ainuõige lahendus selle hageja ainuomandisse jätmine. On vähe usutav, et kostjad muudaksid

oma käitumist omandi suhtes juhul kui ühisomand lõpetatakse nende kasuks. Hageja huvi

kinnisasja kui terviku taastamiseks ja säilitamiseks on suurem, kuna tema omandis on ka

ülejäänud korteriomandid ning tema sooviks on terve kinnisasja omandamine, et taastada see

üheks ja terviklikuks elamuks. Arvestades hoone amortiseerunud olukorda, ulatuvad

korrastamiseks vajalikud investeeringud sadadesse tuhandetesse. Hageja hinnangul ei ole

pangad nõus tänases seisundis hoone restaureerimise finantseerimiseks vahendeid eraldama

ilma, et oleks tagatud suures mahus omafinantseering ning täiendavalt kõikide korteriomanike

tagatis. Olukorras, kus kostjad ei ole kuni põhihagi esitamiseni korteriomandi vastu huvi ülesse

näidanud, puudub hagejal kindlus, et kostjad on selleks tulevikus valmis ehk juhul kui üks

korteriomand jääb kostjate omandisse, on suur oht, et jätkub tänane olukord ning üksmeele

puudumise tulemusena hoone (sh vaidlusalune korteriomand) hävineb.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

4. Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega, kuulanud ära hageja seletuse ja hinnanud kõiki

asjas esitatud tõendeid leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi tuleb jätta rahuldamata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle

vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste

tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega.

5. Esmalt kohus tuvastab esitatud tõendite ja poolte väidete alusel, millele vastuväiteid ei

esitatud järgmised asjas tähtsust omavad asjaolud:



Hageja ja kostjate ühisomandisse kuulub alates 2019 korter nr 1 asukohaga R, T,

XXX-i (dtl 26-28);



Algselt oli korteri omanikuks kostjate isa FFF R.H, kes suri 31.10.2013 (dtl 9-10);



FFF R.H pärijateks olid 1/4 suuruses mõttelises osas abikaasa LK, 1/4 suuruses

mõttelises osas poeg R.H, ¼ suuruses mõttelises osas tütar K.O , ja ¼ suuruses

mõttelises osas pojapoeg A R.H (dtl 21-25);



Hageja omandas täitemenetluses kordusenampakkumisel 17.08.2018 võlgnikule A

R.H kuulunud ¼ osa pärandvara ühisusest (dtl 17-18, 19-20).

2-24-17891



Hageja ja pärija LK sõlmisid 29.10.2019 notariaalse pärandvara ühisuse mõttelise osa

müügilepingu, millega hageja kanti sisse korteri ühisomanikuna (dtl 21-25);



R asuva elamu puhul on tegemist 3 korteriga elamuga, millest hageja ainuomandis on

alates 2006 korter 2 ja korter 3 (dtl 11-13,14-16);



29.12.2017 on moodustatud elamus korteriühistu, mille juhatuse liige on hageja (dtl

29);



X kinnisvarabüroo eksperthinnangu kohaselt on korteri nr 1 turuväärtus 3500 eurot

(dtl 30-61);



Hageja pöördus kirjaliku ettepanekuga 16.11.2024 kostjate poole ühisomandi

lõpetamiseks kokkuleppel, millele kostjad ei vastanud (dtl 63-65);



Hageja sõlmis 14.03.2014 elamule elektri võrgulepingu ja 02.10.2024 elektri

müügilepingu (dtl 111-114, 115-116).

6. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 6 kohaselt kohaldatakse ühisomandile kaasomandi kohta

käivaid sätteid, kui ühisomandis sätestavas seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kaasomanikul on

AÕS § 76 lg-te 1 ja 2 järgi õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, kui kaasomanikud ei

ole vastavat nõudeõigust omavahelise kokkuleppega välistanud. Seega ei pea kohus üldjuhul

tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi, sealhulgas ühisomandi lõpetamiseks (vt Riigikohtu 9.

mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19). Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet

kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab AÕS § 77 lg 2 järgi kohus hageja

nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele

kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas,

või müüa asi avalikul või kaasomanike vahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada

kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus peab lõpetama kaasomandi ühel

AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, mida on taotletud hagis või vastuhagis ning üksnes

erandjuhtudel on võimalik jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui

hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt Riigikohtu 10.

aprilli 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 11 ja seal viidatud varasemad lahendid).

Seega eelduslikult tuleb kaasomaniku taotlusel kaasomand alati lõpetada ning üksnes

erandlikel asjaoludel saab kohus hea usu põhimõttest tulenevalt jätta kaasomandi lõpetamata.

Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole kohus praeguses asjas tuvastanud ning mõlemad pooled

leiavad, et kaasomand tuleb lõpetada.

7. Pooled vaidlevad selle üle, milline on õiglane poolte ühisomandisse kuuluva korteri

jagamise viis (AÕS § 77 lg 2). Hageja soovib lõpetada ühisomand selliselt, et korter jääb

hageja ainuomandisse ning hageja tasub kostjatele hüvitise. Kostjad paluvad korteriomandi

jätta nende omandisse ja kostjad tasuvad hagejale hüvitise.

8. Põhimõtteliselt on kaasomandi, sh ühisomandi lõpetamise viisi valik kohtu

diskretsiooniotsus, diskretsiooniõiguse kasutamine ei või aga viia ebamõistlike tagajärgede ja

ebaõigluseni, st diskretsiooniõigus ei ole piiramatu ning kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis

koormab kaasomanikke kõige vähem (vt ka Riigikohtu 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-14-17, p 22). Seega tuleb käesoleva asja lahendamisel hinnata, kas vaidlusaluse eseme

jätmine hageja omandisse, kohustades hagejat tasuma kostjatele hüvitist on ühisomanikke

vähem piiravam kui jätta vaidlusalune ese kostjate omandisse kohustades neid tasuma

hagejale hüvitist.

9. Kohtu hinnangul on pooli vähem koormavam hageja hagi rahuldamine, st korteri jätmine

hageja omandisse kohustades teda tasuma kostjatele hüvitist. Hagejal on nii menetluse eelselt

kui ka terve menetluse kestel olnud püsiv huvi ühisomandi lõpetamisele tema pakutud viisil.

Kostjatel seevastu ei ole huvi korteri nende ainuomandisse jätmiseks olnud järjekindel.

Eeltoodut ilmestab asjaolu, et nad ei ole kohtueelselt alates korteriomandi omandamisest üles

2-24-17891

näidanud huvi korteri ja elamu seisukorra kohta. Kostjad heidavad küll hagejale ette, et hageja

ei ole elamu, sh korteri renoveerimise osas kostjate poole pöördunud, kuid jätavad

tähelepanuta, et ühisomanikena oli ka kostjatel kohustus hoolitseda korteri ja elamu

seisukorra eest. Seevastu on hageja väitel hageja hea seisnud selle eest, et elamut ja

ühisomandis olevat korterit ei rüüstataks ja see ei hävineks täielikult. Poolte vahel puudub

vaidlus selles, et elamu on väga halvas seisukorras ja see vajab põhjalikku renoveerimist, mis

seni on ebaõnnestunud kostjate huvi puudumise tõttu. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et

hageja on soovinud elamu seisukorda parandada ja liita elamu ning seeläbi ka vaidlusalune

korteriomand T aleviku veevarutuse ja kanalisatsioonisüsteemiga, kuid see ebaõnnestus kuna

kostjad ei andnud selleks oma nõusolekut (dtl 106-110). Kostjate huvi puudust korteriomandi

vastu ilmestab ka kostjate käitumine. Kohtule ei ole esitatud tõendeid sellest, et kostjad

oleksid üldse teinud ühisomandi säilimiseks kulutusi või osalenud aastate jooksul

korteriühistu tegevuses. Seevastu hageja on sõlminud elamule elektri võrgulepingu ja elektri

müügilepingu, tasunud elamu kindlustusmakseid. Neid hageja väiteid ei ole kostjad

vaidlustanud. Kohus leiab, et olukorras, kus kostjad ei ole enam kui 10 aasta jooksul tundnud

huvi nendele kuuluva vara kohta, on kostjate väited sellest, et nende huvi on korter

renoveerida suvekoduks enam kui ebausutavad. Kohus nõustub hagejaga selles, et kostjate

senise käitumise pinnalt saab üksnes järeldada, et juhul, kui ühisomand lõpetada selliselt, et

see jääb kostjate ühisomandisse, siis on usutav, et elamu, sh korteri renoveerimiseks kostjad

jätkuvalt kulutusi ei tee ega huvi elamu hoolduse osas üles ei näita ja elamu laguneb täielikult.

Vaidlus puudub selles, et hagejale kuulub elamus veel 2 korterit ja kohtu hinnangul on hageja

soov kogu elamu renoveerimisse hageja senise tegevuse pinnalt oluliselt usutavam, kui

kostjate. Kohus nõustub hagejaga selles, et elamu renoveerimine eeldab ühisomandike

koostööd, mis kostjate senise tegevusetuse pinnalt on ebaõnnestunud. Kostjad küll väidavad,

et kuna korter on isa pärand, siis see on nende jaoks väga tähtis, kuid kostjate senine

käitumine näitab, et nad on tegelikkuses isa pärandi hüljanud ega ole pidanud vajalikuks selle

eest hoolt kanda. Eeltoodut kinnitab kinnisvarabüroo eksperthinnangus sisalduvatelt fotodelt

nähtav korteri seisund. Hageja on menetluses märkinud, et temale teadaolevalt puuduvad

kostjatel rahalised vahendid hagejalt ühisomandi osa väljaostmiseks. Kostjad ei ole nendele

väidetele vastu vaielnud.

10. Kohus leiab, et olukorras, kus kostjad ei ole enam kui 10 aasta jooksul näidanud üles

mingisugust huvi korteriomandi ja elamu säilitamise ja renoveerimise vastu, puuduvad

rahalised vahendid, on poolte huve kõige enam arvestav ühisomandi lõpetamise viis korteri

jätmine hageja ainuomandisse. Selliselt on tagatud kostjate võimalus saada õiglane hüvitis

enda omandiosa kaotuse eest.

11. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et kostjad on alates 24.07.2014 kantud

kinnistusraamatusse korteri ühisomanikena, hageja on ühisomanikuna kantud

kinnistusraamatusse alates 27.11.2019 (dtl 6, 11-14). Kostjad ise ega hageja igapäevaselt

korterit ei kasuta. Eeltoodu tõttu saab asuda seisukohale, et kostjate väidetav side vaidlusaluse

korteriga ei ole hagejaga võrreldes tugevam, kes samuti ise korterit elamiseks ei kasuta.

Samas omab hageja elamust veel kahte korterit. Kohtu hinnangul on käesolevalt kaalukam

argument korteri jätmine hageja omandisse, sest kõik ühisomanikud soovivad ühisomandi

lõpetamist ja hagejal on kaalukam huvi elamu täielikuks omandamiseks ja seeläbi selle

edaspidiseks renoveerimiseks. Asjaolust, et korter on kostjate pärand ei saa järeldada, et see

oleks kostjatele rohkemat, kui varaliselt hinnatav ese. Kohus on seisukohal, et kostja huvi

korteri vastu ei kaalu üles hageja huvi korteri omandamise vastu. Ilmselgelt on kogu kinnisasi

hagejale rohkem kui varaliselt hinnatav ese. Kohus on seisukohal, et kostjate majanduslik

huvi korteriomandi vastu ei kaalu üles hageja huvi kogu kinnisasja renoveerimise ja

säilitamise vastu. Kuivõrd hagejal esineb ülekaalukas siiras huvi kogu kinnisasja omandi

2-24-17891

säilitamise ning selle renoveerimise vastu, ei ole käesoleval juhul põhjendatud lõpetada

kaasomandit kostjate taotletud viisil, s.o selle jätmisega kostjate omandisse.

12. Siinkohal arvestab kohus sedagi, et kohus saab lõpetada ühisomandi selle jätmisega ühele

ühisomanikule üksnes juhul, kui ühisomanik on asja omandamisest huvitatud ja nõus teistele

nende osa rahas välja maksma (vt Riigikohtu 10. mai 2017 otsus nr 3-2-1-39-17, p 13).

Käesoleval juhul on hageja huvitatud kinnisasja tervikuna omandamisest ning nõus kostjatele

nende osa rahas välja maksma, tasudes kummalegi kostjale 875 eurot. Seega hageja omab

võimekust tasuda kostjatele hüvitist. Kaasomandi osast ilma jäävale kaasomanikule tuleb

tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul

hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku

osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja

kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (vt Riigikohtu 17. oktoobri 2015 otsus nr

3-2-1-102-05, p 16; Riigikohtu 10. mai 2017 otsus nr 3-2-1-39-17, p 13). Asjaolu, et tegemist

on õiglase hüvitisega nähtub hagiavaldusele lisatud eksperthinnangust, mille kohaselt korteri

turuväärtus on 3500 eurot. Kohtule ei ole esitatud muid eksperthinnanguid korteri

turuväärtuse kohta.

13. Jättes asja või õiguse ühele kaas- või ühisomanikule, asendatakse kohtulahendiga teiste

tahteavaldused omandi üleandmiseks tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja

täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 kohaselt (vt. Riigikohtu 26.04.2017 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 25.1.). Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 34¹ järgi

nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks

(puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kuivõrd hageja kohus hageja nõude

rahuldab, siis kinnistusraamatusse tuleb korteriomandi ainuomanikuks kanda hageja. Selleks

tuleb ühisomandi kande kustutamiseks ja ainuomaniku kinnistusraamatusse kandmiseks

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 ja kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 ja lg 8

alusel tahteavaldused kohtuotsusega asendada.

14. Seega jätab kohus rahuldamata kostjate vastuhagi nõude ühisomandi lõpetamiseks ja

rahuldab hageja nõude. Kohus ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid,

sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi

rahuldamise ja vastuhagi rahuldamata jätmise osas.

Menetluskulude jaotus ja rahalise suuruse kindlaksmääramine

15. TsMS § 173 lg 1 sätestab, et asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude

jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle

kahjuks otsus tehti. Kohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata, mistõttu tuleb

menetluskulud jätta täies ulatuses solidaarselt kostjate kanda.

16. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui

menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist. TsMS § 174 lg 8 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades käesolevas jaos sätestatud erisusi. TsMS § 174 lg

10 kohaselt peab menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks menetlusosaline

kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt

käibemaksu tagasi arvestada.

2-24-17891

17. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on hageja menetluses tasunud riigilõivu 420 eurot.

Kohus leiab, et TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud

hageja menetluskuluna tasutud riigilõiv summas 420 eurot.

18. Menetluskulude nimekirjast ja hagiavalduse lisadest nähtuvalt on hageja kandnud asja

läbivaatamise kuluna eksperthinnangu saamise eest 400.- eurot. TsMS § 143 p 2 lähtuvalt on

põhjendatud hageja menetluskuluna tasutud 400 eurot.

19. Hagiavalduses palus hageja kohtuvälise kuluna kostjatelt välja mõista kohtueelse esindaja

kulu. Kuna kohtuistungil hageja loobus sellest taotlusest, siis kohus jätab hageja

hagiavalduses toodud taotluse tähelepanuta.

20. Kokkuvõttes määrab kohus hageja põhjendatud ja vajalike menetluskuludena kindlaks 820

eurot (riigilõiv 420 eurot + tõendi saamise kulu 400 eurot), mis tuleb kostjatelt solidaarselt

hageja kasuks välja mõista.

(allkirjastatud digitaalselt)

Eve Grass

Kohtunik