2-24-892/70 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Iris Kangur-Gontšarov, Mati Maksing ja Kaija Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

12.05.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-892

Kohtuasi

E102 OÜ avaldus juurdepääsu määramiseks ning

kinnistu reaalservituudiga koormamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.03.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

E102 OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja E102 OÜ (registrikood 16588219), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Rait Kaarma

Puudutatud isik I osaühing EKVES (registrikood

10344344), lepingulised esindajad vandeadvokaat Sandra

Mikli ja advokaat Annika Kask

Puudutatud isik II E104 OÜ (registrikood 14566969),

seaduslik esindaja juhatuse liige KA

Puudutatud isik III Neste Eesti Aktsiaselts (registrikood

10167511), seaduslik esindaja juhatuse liige ÜT

Puudutatud isik IV Tallinna linn (Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti kaudu), lepingulised esindajad

Karel Raudmann ja Eva Vanamb

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 07.03.2025 määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Määruskaebuse menetlemise kulud jätta E102 OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

2-24-892

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. E102 OÜ (avaldaja) esitas 18.01.2024 Harju Maakohtule avalduse (täiendatud 10.04.2024,

19.08.2024, 01.12.2024 ja 14.02.2025), milles palus:

-

kohustada osaühingut EKVES (puudutatud isik I) tähtajatult ja tasuta taluma registriossa

nr 1021001 kantud Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Ehitajate tee 102

kinnisasja igakordse omaniku kasuks õigust ehitada, omada, kasutada, kasutusse anda,

säilitada, rekonstrueerida, remontida, korras hoida, hooldada, asendada ja muul viisil

ekspluateerida registriossa nr 21142701 kantud kinnistule ja registriossa nr 21149601

hoonestusõigusele aadressil Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Ehitajate tee

108a püsivalt veevarustus- ja kanalisatsioonitorustikku servituudialal vastavalt plaanile

(10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5 – servituudiala tähistatud sinise viirutusega,

piiranguala ID nr 363977 – lisa 6) kasutusõiguse alaga 169 m² ning püsivalt rajatavaid

sooja-torustikku servituudialal vastavalt plaanile (10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5;

servituudiala tähistatud sinise viirutusega; piiranguala ID nr 363976 - lisa 7)

kasutusõiguse alaga 169 m²;

-

koormata registriossa nr 21142701 kantud kinnistu ja registriossa nr 21149601 kantud

hoonestusõigus registriossa nr 1021001 kantud kinnistu igakordse omaniku kasuks

isikliku kasutusõigusega vastavalt avalduse p-le 1.1;

-

tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda nõusolek registriossa nr 21142701 kantud

kinnistu ja registriossa nr 21149601 hoonestusõigus kolmandasse jakku kohtuotsuse alusel

seatava isikliku kasutusõiguse seadmiseks ning asendada see tahteavaldus kohtulahendiga;

-

kohustada puudutatud isikut I tagama registriossa nr 1021001 kantud kinnistu igakordsele

omanikule (sh isikutele, kellel on selleks igakordse omaniku luba) tähtajatu tasuga 1303

eurot aastas (aastatasu makstakse valitseva kinnisasja omaniku poolt teeniva kinnisasja

omanikule üks kord aastas iga aasta esimeseks juuliks) õigus igat liiki sõidukiga

ööpäevaringselt piiramatu arv kordi juurde-, ligi- ja läbipääsuks Meistri tänavalt üle

registriossa nr 21142701 kantud kinnistu ja registriossa nr 21149601 hoonestusõiguse

servituudiala vastavalt plaanile (10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 5; servituudiala

tähistatud sinise viirutusega; piiranguala ID nr 363562 – lisa 8) kasutusõiguse alaga 169

m² ning juurdepääsutee ja sellega seotud rajatiste ehitamiseks, hooldamiseks ja

remontimiseks;

-

tuvastada puudutatud isiku I kohustus anda nõusolek registriossa nr 21142701 kantud

kinnistule ja registriossa nr 21149601 hoonestusõigusele kolmandasse jakku märkuse

kandmiseks kohtuotsuse alusel seatava kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul

nähtavakstegemiseks ning asendada see tahteavaldus kohtulahendiga;

-

juurdepääsu osas alternatiivselt kohustada Neste Eesti Aktsiaseltsi (puudutatud isik III)

tagama registriossa nr 1021001 kantud kinnistu igakordsele omanikule (sh isikutele, kellel

on selleks igakordse omaniku luba) tähtajatu tasuga 838,30 eurot aastas (aastatasu

2-24-892

makstakse valitseva kinnisasja omaniku poolt teeniva kinnisasja omanikule üks kord

aastas iga aasta esimeseks juuliks) õigus igat liiki sõidukiga ööpäevaringselt piiramatu arv

kordi juurde-, ligi- ja läbipääsuks Meistri tänavalt üle registriossa nr 164601 kantud

kinnistule aadressil Harju maakond, Tallinn, Mustamäe linnaosa, Kadake tee 60

servituudiala vastavalt 10.04.2024 menetlusdokumendi lisa 1(b) (servituudiala tähistatud

sinise viirutusega; piiranguala ID nr 363481 – lisa 9) kasutusõiguse alaga 98 m² ning

juurdepääsutee ja sellega seotud rajatiste ehitamiseks, hooldamiseks ja remontimiseks.

Tuvastada puudutatud isiku III kohustus anda nõusolek registriossa nr 164601 kantud

kinnistule kolmandasse jakku märkuse kandmiseks kohtuotsuse alusel seatava

kinnisomandi kitsenduse juurdepääsu kujul nähtavakstegemiseks ning asendada see

tahteavaldus kohtulahendiga;

-

menetluskulud jätta puudutatud isiku I kanda.

1.1. Avalduse ja selle täienduste kohaselt on avaldaja Ehitajate tee 102, Tallinn (registriosa nr

1021001) kinnisasja (avaldaja kinnisasi või Ehitajate tee 102 kinnisasi) omanik. Avaldaja

kinnisasi külgneb küll avalikult kasutatava Ehitajate teega, kuid avaldaja kinnisasjale puudub

vajalik juurdepääs. Avaldaja soovib algatada detailplaneeringut, mille alusel on plaaninud

ehitada enda kinnisasjale algselt hosteli, kuid hilisema seisukoha kohaselt ärihoone. Uus

detailplaneering on vajalik, et viia avaldaja kinnisasja juhtfunktsioon kooskõlla

üldplaneeringuga (muuta kinnistu elamumaast ärimaaks). Tallinna Linnaplaneerimise Amet

(TLA) esitas detailplaneeringu algatamisettepanekule lisatingimused, mille kohaselt tuleb

avaldaja kinnisasjale juurdepääs rajada üksnes Meistri tänavalt ning Ehitajate teelt sissesõitu

rajada ei saa. TLA on selgesõnaliselt välistanud Ehitajate tee juurdepääsuna kasutamise

võimaluse ja ei ole nõus algatama detailplaneeringut ilma juurdepääsuta üle puudutatud isiku

I kinnisasja.

1.2. Juurdepääsu rajamine üle puudutatud isiku I või puudutatud isiku III kinnisasja on

maakorralduslikult võimalik. Juurdepääsu määramine üle puudutatud isiku I või puudutatud

isiku III kinnisasja ei koorma neid liigselt.

1.3. Avaldaja kinnisasjal puuduvad elementaarsed tehnovõrkude ühendused. Rajatiste

väljaehitamine on vajalik avaldaja kinnisasja kohaseks teenindamiseks ja tänapäevaseks

kasutamiseks. Avaldaja vajab juurdepääsu ja tehnovõrkudega ühendamist nii oma

olemasolevale elamule kui ka oma põhjendatud soovist viia kinnistu sihtotstarve

üldplaneeringu juhtotstarbega kooskõlla. Soojatorustiku ja vee- ning kanalisatsioonitorustiku

eest talumistasu ette nägemine ei ole õigustatud, kuna selle saab rajada ja opereerida vaid

avalikes huvides kaugküttevõrgu- ja vee-ettevõtja ning torustik jääb juurdepääsuservituudi

alla ega piira Ehitajate tee 108a kinnistu kasutust (juurdepääsuservituut jääb mh kehtiva

detailplaneeringu kohaselt alasse, millele ulatub hoonestuskeeld). Kui kohus ei pea

võimalikuks jätta talumistasu välja mõistmata, siis palub avaldaja jätta tehnovõrkudesse

puutuv avaldus rahuldamata.

Puudutatud isikute seisukohad

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu, palus selle jätta rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda.

2.1. Avaldajal on juba juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas, mistõttu on avalduse

rahuldamine välistatud. Ajaloolist ühendust üle Ehitajate tee 108a pole kunagi olnud. Kehtiv

detailplaneering näeb lisaks ette juurdepääsu Meistri tänavale läbi Ehitajate tee 104 kinnistu

2-24-892

ning vajadusel on võimalik lahendus ka Kadaka tee 60 kinnistu kaudu. Puudutatud isiku I

hinnangul on avaldaja eesmärk sisuliselt kehtiva detailplaneeringu muutmine äriarenduse

tarbeks, mis ei ole asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 alusel teeservituudi seadmise alus. Kui

avaldaja enda planeeringulahendus tooks kaasa olemasoleva juurdepääsu kadumise, välistab

AÕS § 156 lg 3 juurdepääsunõude. Taotletud juurdepääs piirneks 108a ehitusõiguse alaga,

vähendaks kinnistu ehitusvõimalusi ja väärtust ning ohustaks kogu kinnistut hõlmavat

pikaajalist üürisuhet, põhjustades olulist majanduslikku kahju. Avaldaja soovid, mis on seotud

algatamata ja kehtestamata planeeringuga, ei anna alust ega objektiivset võimalust hinnata

käimasoleva kohtuasja raames taotletava juurdepääsu vajadust.

2.2. Avaldaja kinnistu on ühendatud tehnovõrkude ja -rajatistega, mis võimaldavad kinnistut

eesmärgipäraselt kasutada. Seega ei ole eeldused talumiskohustuse kehtestamiseks täidetud.

Tehnovõrkude ja -rajatiste võimaliku asukoha määramine on detailplaneeringu ülesanne.

Sarnaselt juurdepääsu asukohaga sõltuvad tehnovõrkude ja -rajatiste asukohad planeeringu

lahendusest, st ehitusõigusest.

3. E104 OÜ (puudutatud isik II) avaldusele ei vastanud.

4. Puudutatud isik III ei nõustu juurdepääsu määramisega üle tema kinnisasja. Kadaka tee 60

asuva Neste tankla poolt ei saa juurdepääsu E102 kinnistule kavandada, sest juurdepääs jääks

nii tankla kui ka kinnistut rentivate ettevõtete Jazz Pesutänava ja R-Kioski kaupluse (juurde-)

ja väljapääsude ette. Lisaks valmis juulis 2023 tanklal elektriautode laadimisjaam, mis

omakorda lisas Kadaka tee 60 kinnistule koormust ning mille tõttu tuleb muuta ka tankla ala

parkimise lahendust. Lisaks ei piirduks Kadaka tee 60 kitsendus avaldaja viidatud 98

ruutmeetriga, vaid loob võimaluse kasutada kinnistut läbisõiduks mitte ainult tiheda liiklusega

Ehitajate teele, vaid ka Kadaka teele ja selle kaudu Tammsaare liiklussõlme. Samuti on Nestel

põhjust eeldada, et elamust suurema ehitise rajamisel hakatakse Kadaka tee 60 kinnistut

kasutama omavolilise parklana. Kohtumenetluses on avaldaja kirjeldanud erinevalt Ehitajate

tee 102 kinnistu funktsiooni (kord elamu, kord 8-korruseline hostel), mis omakorda eksitab

kohut ja puudutatud isikuid.

5. Puudutatud isik IV esitas seisukoha, mille järgi avaldusest nähtuvalt on avaldaja eesmärk

koostada Ehitajate tee 102 kinnisasjal uus detailplaneering, et muuta kinnistu senine

elamumaa funktsioon ärimaaks. Puudutatud isik IV jääb juba haldusmenetluses väljendatud

seisukohale, et juurdepääs Ehitajate tee 102 kinnistule tuleb kavandada Meistri tänavalt ning

Ehitajate tee poolt juurdepääsu mitte ette näha, sh mitte läbi tankla. Ehitajate tee 102 kinnistu

juurdepääsu ei saa kavandada Ehitajate teelt, kuna kinnistuga piirneval Ehitajate tee lõigul

asub bussipeatus „Autobussikoondis“, kus peatub 11 linnaliini. Tallinna Transpordiameti

tingimuste kohaselt peab bussipeatuse peatuse osa olema minimaalselt 41 m (peatuse tasku

korral lisanduvad kaldosad või asukohast liiklusruumis tulenev muu ruum). Ehitajate tee 102

kinnistu Ehitajate tee poolne piir on tänavamaa äralõike kohas u 35 m, mis on lühem kui

bussipeatuse peatuse osa ja kinnistule läbisõitu/juurdepääsu ei saa kavandada peatusest läbi.

Juurepääsu määramine puudutatud isiku III kinnisasjalt tekitaks liiklusohtlikud olukorrad.

Puudutatud isikul IV ei ole vastuväiteid avalduses esitatud tehnovõrkude- ja rajatiste asukoha

osas.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Harju Maakohus jättis 07.03.2025 määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse rahuldamata

ja menetluskulud avaldaja kanda.

2-24-892

6.1. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuvastas kohus, et avaldaja on Ehitajate tee 102

kinnisasja omanik. Menetlusosalised ei vaidle, et praegu ei ole avaldaja kasuks AÕS § 156

alusel määratud juurdepääsuteed ja seda kinnistusraamatusse kantud. Nähtuvalt Maa-ameti

kaardiserverist külgneb avaldaja kinnistu Ehitajate tee T10 kinnistuga (registriosa nr

27220601), millel asub avalikult kasutatav Ehitajate tee. Seega on avaldaja kinnistul olemas

juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

6.2. Täiendava juurdepääsu määramine avaldaja kinnisasjale ei ole põhjendatud. Maakohtu

hinnangul tuleb lähtuda olemasolevast faktilisest seisukorrast ning seda seonduvalt kinnistu

otstarbe, koosseisu, hoonestuse, seisukorraga jms. Maakohus veendus vaatlusel, et avaldaja

kinnistule on juurdepääs Ehitajate teelt olemas ning seda on võimalik kasutada. Juurdepääsu

maakorraldusliku võimalikkuse eelduseks ei ole otseselt ühegi haldusaktiga määratud

tingimused, st juurdepääsu õiguse teostamise eelduseks ei ole (detail)planeeringu

kehtestamine (vt AÕS I kommenteeritud väljaanne, AÕS § 156 komm, p 3.1.4).

Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku

kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja

kitsendus (vt RKTKo 3-2-1-5-06, p 22). Seega ei õigusta avalduse rahuldamist mingi

juurdepääsuvariandi osas ka võimalike detailplaneeringute olemasolu, mis hõlmaksid avaldaja

kinnistut. Arvestades kinnistu praegust otstarvet ning selle eelduslikku kasutusintensiivsust

(mis maakohtu hinnangul on madal), ei ole alust arvata, et kinnistult Ehitajate teele pääsemine

oleks avaldaja või kolmandate isikute õigusi kuidagi kahjustav. Avalduse rahuldamiseks ei

anna alust ka kohaliku omavalitsuse soov, et olemasolevat juurdepääsu ei kasutataks. Kui

kaalukausil on ühelt poolt avaldaja huvi kasutada väljakujunenud ning pikema aja jooksul

kasutuses olnud juurdepääsu avalikult kasutatavale teele ning teiselt poolt kohaliku

omavalitsuse huvi võib-olla kauges tulevikus bussipeatust laiendada, tuues sellega kaasa

vajaduse koormata avaldaja kasuks kolmandate isikute omandis olevaid kinnistuid vastava

asjaõigusega, prevaleerib ülekaalukalt esimene variant – st jätkub senine kasutus ning

kolmandate isikute omandiõigust ei kitsendata. Juurdepääsu määramist ei põhjenda ka

kohaliku omavalitsuse seisukoht mitte algatada avaldaja soovitud planeeringumenetlust

ettekäändel, et avaldaja kinnistu kasuks ei ole määratud kohaliku omavalitsuse soovitud

juurdepääsuõigust. Täiendava juurdepääsu määramise vajadust ei õigusta ka avaldaja väidetav

soov viia kinnistu kasutus kooskõlla üldplaneeringuga.

6.3. Lisaks soovib avaldaja reaalservituuti veevarustus- ja kanalisatsioonitorustiku ning

soojatorustiku rajamiseks ja käitamiseks. Puudub vaidlus, et avaldaja kinnistul hetkel viidatud

tehnovõrgud puuduvad. Ei saa olla ka mõistlikku vaidlust, et avaldaja kinnistu otstarbeliseks

kasutamiseks võib viidatud tehnosüsteeme vaja olla. Samas palus avaldaja kohtul

talumiskohustuse kasuks otsustamise korral mitte talumistasu Ehitajate tee 108a kinnistu

kasuks välja mõista, vastupidisel juhul jätta tehnovõrkudesse puutuv avaldus rahuldamata.

Maakohus leidis, et avaldaja taotlus talumistasu välja mõistmata jätmiseks on alusetu, ei

põhine seadusel ega kohtupraktikal. Tehnorajatise talumise kohustuse eest on koormatud

kinnisasja omanikul õigus saada perioodilist hüvitist omandiõiguse kitsenduse tõttu, mis

tähendab, et omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest. Seega on koormatud

kinnisasja omanikul õigus saada tehnorajatise eest talumistasu, mis lisaks koormatud

kinnisasja omaniku kulude (maamaks ja hooldamise kulud) hüvitamisele sisaldab hüvitist ka

omandiõiguse riive eest (vt RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011, p 14). Riigikohus on

juurdepääsutee asjades asunud korduvalt seisukohale, et koormatud kinnisasja omanikule

makstav tasu peab lisaks tee hooldamise kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse

riive eest (vt nt RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 33). Sarnane omandiõiguse riive

kaasneb ka servituudi seadmisega. Omand on põhiõigusena kõrgendatud kaitse all ja seepärast

tähendab iga sunniviisiline kinnisomandi kitsendamine omandipõhiõiguse riivet. Seega ei ole

2-24-892

avaldajal võimalik saavutada olukorda, kus tehnovõrgu- või rajatise talumiskohustust

sätestatakse tasuta. Avaldaja on palunud sellises olukorras jätta avaldus nimetatud osas

rahuldamata, mida maakohus ka tegi.

6.4. Käesoleval juhul on põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda, sest menetlus on

toimunud avaldaja huvides ning avaldaja avaldus jäi rahuldamata.

Määruskaebus

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja teha uus

määrus, millega avaldus rahuldada, alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule. Menetluskulud

palub avaldaja jätta kõigis kohtuastmetes puudutatud isiku I kanda.

7.1. Määruskaebuse kohaselt on maakohus kohaldanud ebaõigesti AÕS § 156 lg-t 1.

Kinnisasja külgnemine avalikult kasutatava teega ei välista iseenesest võimalust esitada nõue

juurdepääsu saamiseks üle naaberkinnisasja. Nimetatud säte eeldab, et avaldaja kinnisasjale

puudub vajalik juurdepääs ning käesoleval juhul on see eeldus täidetud. Avaldaja vajab

Ehitajate tee 102 kinnistu kasutamiseks vajalikku, st sobivat ja ohutut, juurdepääsu, mis ei

asuks bussipeatuses, ja mis annaks võimaluse alustada planeerimismenetlusega, et viia

kinnistu sihtotstarve (elamumaa) Mustamäe üldplaneeringuga ette nähtud juhtotstarbega

(ärimaa) kooskõlla ja ühendada see moodsate tehnovõrkudega ning linna poolt ainukesena

aktsepteeritud liiklusskeemiga. Kohus ei ole AÕS § 156 lg 1 kohaldamiseks nõutava huvide

kaalumise raames piiratud vaid olemasoleva olukorra ja kinnistu sihtotstarbega, kusjuures

keelatud ei ole ka arvesse võtta poolte muid huvisid ning kehtivat detailplaneeringut.

7.2. Maakohus jättis arvestamata, et Tallinna linn ei näe ühtegi muud võimalust avalikule

teele juurdepääsuks kui üle Ehitajate tee 108a kinnistu. Muud lahendused on linna hinnangul

oluliselt vastuolus avalike huvidega (sh bussipeatuse olemasolust ja liiklusohutusest tingituna)

ning seni välja kujunenud planeerimispraktikaga antud piirkonnas (kõrval asuvate ärihoonete

liiklus on suunatud Meistri tänavale ja Kadaka tee 60 kinnistu ehk tankla kinnistule justkui ei

saavat suure liikluskoormuse tõttu samuti uut juurdepääsu ette näha). Pealegi kavatseb

Tallinna linn bussipeatust laiendada üle E102 kinnistu senise juurdepääsutee. Uue

juurdepääsutee määramise mõju E108a kinnistule ja puudutatud isikule I oleks seejuures väga

väike.

7.3. Maakohus on jätnud vaidlustatud määruse olulises ulatuses põhjendamata. Maakohus

asus lihtsalt seisukohale, et määruskaebuse esitajal on vajalik juurdepääs olemas ning on

jätnud kõik muud kohtuasjas esitatud väited ja tõendid käsitlemata. Maakohus oleks pidanud

käsitlema ja arvesse võtma Mustamäe kehtivat üldplaneeringut, mis näeb E102 kinnistu

juhtotstarbena ärimaad, samuti E102 ja E108a ning Kadaka tee 60 kinnistu kohta kehtivat

detailplaneeringut, milles on sõidukitega sissesõit ette nähtud täpselt samast kohast, kus

juurdepääsu taotleb avaldaja. Vaidlust ei ole selles, et kohalik omavalitsus ei ole nõus

algatama detailplaneeringut E102 kinnistu sihtotstarbe (elamumaa) Mustamäe

üldplaneeringuga määratud juhtotstarbega (ärimaa) kooskõlla viimiseks, kui E102 kinnistult

pole võimalik pääseda autoga Meistri tänavale.

7.4. Maakohus on tehnovõrkude ja -rajatiste talumise nõude osas jätnud arvestamata, et

nimetatud võrguettevõtjad ei ole nõus tasulisi talumiskohustusi üle võtma. Kuna

määruskaebuse esitaja näol ei ole tegemist võrguettevõtjaga, siis puudub tal võimalus ise

võrguettevõtjana tegutseda. Antud juhul on võimalik AÕS § 158 ja § 1581 tõlgendada selliselt,

et juurdepääsuservituudi ja juurdepääsuservituudi määramise korral loetaks

2-24-892

juurdepääsuservituudi tasuga avalikes huvides rajatava ja opereeritava tehnovõrgu

talumiskohustuse tasu kaetuks.

7.5. Maakohus on jätnud kohaldamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 138 tuleneva hea

usu põhimõtte. Puudutatud isik I on enda õigusi kuritarvitanud, kuna ei ole asunud

realiseerima kehtivat detailplaneeringut ning teeb kõik endast oleneva, et avaldajal ei oleks

võimalik oma kinnistut vastavalt Mustamäe üldplaneeringus ettenähtud otstarbel kasutusele

võtta.

Menetlusosaliste seisukohad

8. Puudutatud isik I palub jätta määruskaebuse menetlusse võtmata, alternatiivselt

rahuldamata. Menetluskulud palub puudutatud isik I jätta avaldaja kanda.

9. Puudutatud isik II seisukohta ei esitanud.

10. Puudutatud isik III palub jätta määruskaebuse menetlusse võtmata, alternatiivselt

rahuldamata.

11. Puudutatud isik IV jääb enda 19.03.2024 ning 04.06.2024 esitatud seisukohtade juurde.

Menetluse edasine käik

12. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

13. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel (koosmõjus

§-ga 659) jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

14. Kolleegium leiab, et maakohus on põhjendatult jätnud avalduse rahuldamata ja ei ole

seejuures rikkunud materiaal- või menetlusõiguse norme ega hinnatud selgelt ebaõigesti

tõendeid. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 järgi (koosmõjus §-ga 659) maakohtu

määruse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus

järgmist.

15. Vaidlustatud määrusega jättis maakohus rahuldamata avaldaja avalduse tema kinnisasjalt

avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks.

15.1. AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude

rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu

puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja

juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu

soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt RKTKm 04.03.2020,

2-17-12857, p 15). Vähemalt üldjuhul ei pea kinnisasjale tagama täiendavat juurdepääsu üle

teise isiku kinnisasja, kuna AÕS § 156 lg 1 neljanda lause kohaselt tuleb juurdepääsu

määramisel arvestada ka koormatava kinnisasja omaniku huve ning autoga juurdepääsu

võimaldamine üle teise isiku kinnisasja peab olema eraldi põhjendatud, eriti kui juurdepääs

avalikult teelt on kinnisasjale juba olemas (vt RKTKm 12.05.2021, 2-19-15916 p 13 ja selles

viidatud lahendid).

2-24-892

15.2. Maakohus tuvastas, et avaldaja kinnisasi külgneb avalikult kasutatava teega (määruse p

71 neljas lõik), juurdepääs avaldaja kinnisasjale on Ehitajate teelt olemas ja seda on võimalik

kasutada (määruse p 71 kaheksas lõik). Nimetatud asjaolusid ei ole määruskaebuses

vaidlustatud. Täiendava juurdepääsu määramist ei pidanud maakohus põhjendatuks.

15.3. Kolleegium märgib, et analüüsides toimiku materjale, on ilmne, et avaldaja tegelik

eesmärk on uue detailplaneeringu algatamine ja kehtestamine. Kui vaadelda olemasolevat

olukorda, kus avaldaja kinnisasjal asub elamu ja kui avaldaja ei sooviks kinnisasja

sihtotstarvet ega detailplaneeringut muuta, ei oleks avaldajal vajadust puudutatud isiku I

kinnisasjale juurdepääsu määramiseks, kuna tal on kasutatav juurdepääs avalikule teele

olemas. Avaldaja tahab aga saada uue detailplaneeringu, mille viimase versiooni kohaselt

oleks avaldajal võimalik enda kinnisasjale ehitada multifunktsionaalne ärihoone. Avaldaja

esitatud asjaolude kohaselt ei ole puudutatud isik IV nõus detailplaneeringut algatama, kui ei

ole lahendatud avaldaja kinnisasja juurdepääsu küsimus, mis puudutatud isiku IV hinnangul

peab olema ainult üle puudutatud isiku I kinnisasja, muid lahendusi puudutatud isik IV ei

aktsepteeri (vt ka puudutatud isiku IV seisukohad dtl 63, 264, 708). Kui puudutatud isik IV ei

oleks seadnud detailplaneeringu algatamise tingimuseks juurdepääsu või servituudi olemasolu

puudutatud isiku I kinnisasjale, ei oleks avaldajal olnud vaja käesoleva avaldusega kohtusse

pöörduda. Seega ei taotle avaldaja uut juurdepääsu mitte selleks, et pääseda enda kinnisasjale,

vaid selleks, et oleks võimalik algatada detailplaneering.

15.4. Praegusel juhul ei puudu avaldajal juurdepääs avalikult kasutatavale teele, vaid

vastupidiselt on juurdepääs täna faktiliselt kasutatav. Vastavalt eelnevalt märgitule on

avaldaja kohtusse pöördumise põhjustanud sisuliselt see, et puudutatud isik IV on seadnud

detailplaneeringu algatamise tingimuseks, et juurdepääs avaldaja kinnisasjale tuleb lahendada

üle puudutatud isiku I kinnisasja. Kusjuures praegu, tava alusel väljakujunenud avaldaja

vabalt kasutatavat juurdepääsu otse avalikult kasutatavale teele ei pea puudutatud isik IV uues

detailplaneeringus vastuvõetavaks juurdepääsuks avaldaja kinnisasjale. Kolleegium märgib, et

puudutatud isiku IV seisukoht ja esitatud tingimused ei võta ei õiguslikult ega faktiliselt

avaldajalt ära praegust toimivat juurdepääsu enda kinnisasjale. Puudutatud isiku IV

detailplaneeringu algatamisest keeldumise korral on võimalik vastav otsustus vaidlustada

haldusmenetluse seaduses ja halduskohtmenetluse seaduses sätestatud tingimustel. Hetkel on

puudutatud isiku IV arvamusel siiski samasugune kaal nagu teistel menetlusse kaasatud

isikutel. Alles seejärel, kui on ammendunud avaldaja võimalused detailplaneeringu

algatamisest või mõnest järgnevast etapist keeldumist vaidlustada, oleks kohtul AÕS § 156 lg

1 alusel esitatava avalduse alusel võimalik kaaluda, kas avaldaja huvi saada detailplaneering

(mille eelduseks on puudutatud isiku IV soovitud juurdepääsu olemasolu), kaalub üles

avaldaja naaberkinnisasjade omanike huvid. Praeguses olukorras, kus avaldaja saab enda

kinnisasjale vabalt ligi ning puudutatud isiku IV seatud tingimuste või detailplaneeringu

algatamisest keeldumise õiguspärasus on kontrollimata, ei kaalu avaldaja huvi täiendava

juurdepääsu vastu üles puudutatud isikute huve. Puudutatud isiku IV tegevusele ei saa aga

ringkonnakohus käesolevalt hinnangut anda, kuivõrd nimetatu väljub tsiviilasjas kohtu

pädevusest.

15.5. Ringkonnakohus mõistab avaldaja soovi järgida puudutatud isiku IV sätestatud

tingimusi ja muuta planeerimismenetlust lihtsamaks, kuid samas ei saa nendel argumentidel

piirata puudutatud isiku I, II või III omandiõigust, kui avaldajal on toimiv juurdepääs olemas.

Kuivõrd planeering võidakse jätta kehtestamata ka muudel põhjustel kui avaldaja olemasoleva

juurdepääsu sobimatus, siis oleks juurdepääsu määramine üle kõrvalkinnisasja olukorras, kus

avaldaja alles soovib detailplaneeringu algatamist, et sinna ehitada ärihoone, praegusel juhul

ka ennatlik.

2-24-892

15.6. Samuti ei saa kohus piirata kolmandate isikute õigusi seetõttu, et kunagi tulevikus võib

puudutatud isik IV soovida bussipeatust laiendada ja seeläbi võtta ära avaldajalt juurdepääsu

avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isik I on toonud menetluses esile mitmeid näiteid, kus

puudutatud isiku IV viidatud bussipeatuse peatuse osa minimaalse 41 m nõuet ei ole Tallinnas

järgitud (dtl 557). Seda, kas ja millal päriselt bussipeatuse laiendamise võimalus ja plaan

tekib, ei ole menetluses esile toodud, mistõttu ei annaks taoline tulevikuperspektiiv alust

avalduse rahuldamiseks.

15.7. Avaldaja hinnangul on maakohus jätnud põhjendamatult hindamata Mustamäe

üldplaneeringu ja avaldaja ning puudutatud isiku I kinnisasjade suhtes kehtiva

detailplaneeringu. Kolleegium märgib, et maakohus põhjendas enda määruses, et täiendava

juurdepääsu määramise vajadust ei õigusta ka avaldaja väidetav soov viia kinnistu kasutus

kooskõlla üldplaneeringuga. Kuivõrd üldplaneering on detailplaneeringu koostamise alus,

omab nimetatud üldplaneering tähtsust planeerimismenetluses. Ringkonnakohus ei saa

tsiviilasjas anda hinnangut sellele, kas haldusorgan on keeldunud või keeldub õiguspäraselt

või õigusvastaselt detailplaneeringu algatamisest, mis oleks avaldaja arvates kooskõlas

üldplaneeringuga.

Ehitajate tee 102 ja 108a ning Kadaka tee 60 kinnisasjade kohta kehtiva detailplaneeringu

osas märgib ringkonnakohus, et esile ei ole toodud ning detailplaneeringult ka ei nähtu, et

sellel oleks märgitud avaldaja kinnisasjale juurdepääs üle Ehitajate tee 108a kinnisasja (dtl

20). Avaldaja esitatud väljavõttel on vaid märgitud sissesõit puudutatud isiku I kinnisasjale

(dtl 341). Kuna avaldajal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas, ei anna nimetatud

detailplaneering õigust avaldajale nõuda juurdepääsu samast kohast, kust on ette nähtud

sõidukite sissepääs tema naaberkinnisasjale. Lisaks puudub vaidlus, et kehtivas

detailplaneeringus näidatud sissepääsu puudutatud isiku I kinnisasjale ei ole valmis ehitatud.

15.8. Maakohus ei pidanud kaaluma erinevaid juurdepääsu määramise alternatiive, kuivõrd

juurdepääsu määramine ei olnud AÕS § 156 lg 1 eelduste osas täidetud. Maakohus ei pidanud

põhjendatuks täiendava juurdepääsu määramist, arvestades seejuures avaldaja selgituste ja

põhjendustega uue juurdepääsu saamise kohta.

16. Maakohus jättis rahuldamata ka avaldaja tehnorajatise talumise nõude. Selles osas märgib

ringkonnakohus, et avaldaja on palunud puudutatud isiku I kinnisasi koormata tasuta ning

avaldaja hinnangul saab lugeda tehnovõrkude talumiskohustuse kaetuks

juurdepääsuservituudi tasuga. Kuivõrd avaldaja juurdepääsu määramise nõue ei kuulu

rahuldamisele, ei oleks praegu ka teoreetiliselt võimalik avaldaja avaldust tehnovõrkude ja -

rajatiste nõuete osas rahuldada, sest kuna juurdepääs ja selle eest tasu jäi määramata, ei saa

talumiskohustuse tasu olla hõlmatud juurdepääsutasuga (vt tasu osas ka AÕS § 158 lg 3;

RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011, p 14; RKTKo 25.05.2016, 3-2-1-29-16, p 19). Tasulist

reaalservituuti ega isiklikku kasutusõigust aga avaldaja ei soovi (dtl 633).

17. Vastupidiselt määruskaebuses väidetule ei anna ringkonnakohtu hinnangul avaldaja esile

toodud asjaolud alust väita, et puudutatud isik I oleks käitunud vastuolus hea usu

põhimõttega. Nii juurdepääsu kui ka tehnorajatiste talumiskohustuse määramisega kaasneb

koormatava kinnisasja omaniku õiguste riive. Puudutatud isiku I vastu vaidlemine nii

käesolevale avaldusele kui ka avaldaja detailplaneeringu algatamise taotlusele on puudutatud

isiku I õigus.

2-24-892

Menetluskulude jaotus ja edasikaebamise kord

18. Avaldaja vaidlustas maakohtu määruse ka menetluskulude jaotuse osas. Kuna vaidlustatud

määrus jääb muutmata, ei ole põhjust muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Avaldaja ei

ole määruskaebuses esitanud väiteid, et maakohus oleks menetluskulud jaotanud valesti

hoolimata sellest, et lahend tehti avaldaja kahjuks (TsMS § 172 lg 1 teine lause).

19. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

20. Maakohus menetluskulude suurust kindlaks ei määranud. Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2

määrab seega menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus pärast kohtumääruse

jõustumist.

21. TsMS § 6186 lg 2 ja TsMS § 696 lg 3 võimaldavad esitada määruskaebuse käesoleva

määruse peale. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)