3-25-4492/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

28.04.2026, Tallinn

Haldusasja number

3-25-4492

Haldusasi

Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 korteriühistu kaebus Tallinna

Linnavalitsuse 04.11.2025 korralduse nr 1044

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Tallinn, Koidu tn 122 // Planeedi tn 4

korteriühistu, esindaja v. adv. Deivi Vaht

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva

Vanamb ja Artur Aland

Kolmas isik ‒ Tallinn Dolls OÜ

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 28.05.2026 (HKMS § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsus jättis 29.07.2025 korraldusega nr 729 rahuldamata Tallinn, Koidu tn

122 // Planeedi tn 4 korteriühistu, registrikood 80013092 (edaspidi KÜ või kaebaja) vaide

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) poolt ehitisregistrisse kantud 29. jaanuari 2025

kasutusteatise nr 2511301/01190 tühistamise või heakskiitmise õigusvastasuse tuvastamise

nõudes. Tallinna Linnavalitsus põhjendas haldusakti vastu võtmist asjaoluga, et kinnisasjal ei

ole algatatud ega kehtestatud detailplaneeringut ning Tallinna Linnavolikogu 11.jaanuari 2001

määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneeringuga (üldplaneering) on piirkonna

maakasutuse juhtotstarbeks korruselamute ala.

2. Tallinna Linnavalitsus andis 04.11.2025 korralduse nr 1044 „Koidu tn 122//Planeedi

tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe määramine Kesklinnas“ (vaidlustatud korraldus).

Vaidlustatud korraldusega muudeti Koidu tn 122/Planeedi tn 4 Tallinn katastriüksuse

(katastritunnus 78401:109:1220, pindala 2819 m2) sihtotstarvet selliselt, et senine sihtotstarve

elamumaa 90% ja ärimaa 10% muudeti 100% elamumaaks.

3. Tallinna Halduskohtus registreeriti 03.12.2025 KÜ kaebus vaidlustatud korralduse

tühistamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Kaebaja põhjendused on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Vaidlustatud korraldusest ei nähtu milline maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg 1 p 3

sätestatud alternatiiv on korralduse õiguslikuks aluseks. Haldusmenetluse seaduse (HMS) §

56 lg 2 kohaselt haldusakti põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik

alus.

2) MaaKatS § 18 lg 1 p 3 järgi ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses

ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa,

ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. Vaidlust ei saa

olla asjaolus, et Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamus on mitteeluruum eriomandi tähistusega

M64 äripind. Seal tegutseb kauplus, seega pelgalt kasutamise otstarbest lähtuvalt polnud

vastustajal alust maa katastriüksuse sihtotstarvet muuta. Koidu tn 122//Planeedi tn 4 äripinna

olemasolu elamus omab olulist tähendust ka elamu arhitektuurse terviklikkuse seisukohalt.

Äripindade integreerimine elamusse mõjutab hoone funktsionaalset ja visuaalset tervikut,

arvestades nii elanike kui ka äripinna kasutajate vajadusi ning tagades hoone mitmekülgsuse

ja kooskõla ümbritseva linnaruumi kontekstis. Selline lahendus aitab säilitada ja rõhutada

elamu arhitektuurset identiteeti ning toetab terviklikku linnakeskkonda.

3) Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 2 kohaselt korteriomandid ja korteriühistu

luuakse kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi loomise kokkuleppega või kinnisasja

omaniku jagamisavaldusega. KrtS § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone osad ja seadmed,

mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi kaasomandi

osa esemeks. Korteriomandi kaasomandi esemeks on ka elamu alune maa, mille sihtostarbes

on eriomandite loomisel kokku lepitud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 70 lg 3 sätestab, et

kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv

omand. AÕS § 72 lg 1 kohaselt kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel.

Eeltoodud KrtS ja AÕS eelpool nimetatud sätetele tuginedes ei oleks vastustaja saanud vastu

võtta korraldust katastriüksuse sihtoststarbe muutmiseks kuna puudus kaasomanike vaheline

kokkulepe. AÕS § 74 lg 1 sätestab, et kaasomandis oleva asja võib võõrandada või koormata,

samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike

kokkuleppel. Riigikohus on lahendis nr 2-17-16823 sedastanud, et kaasomanike kokkulepe

on AÕS § 74 järgi nõutav ruumi majandusliku otstarbe muutmiseks (RKTSKo 09.10.2002,

3-2-1-105-02, p 8).

4) Kasutusteatis ei ole haldusakt ega kinnita ehitise tegelikku kasutusotstarbe muutumist,

kasutusteatis ei tõenda ehitise tegelikku kasutust, eriti olukorras, kus vaidlusalune

mitteeluruum on faktiliselt kasutusel äripinnana ja kasutusteatis ei saa olla aluseks otsusele,

mis mõjutab kaasomanike õigusi ning muudab kinnisasja majanduslikku otstarvet. Vastustaja

on käsitlenud kasutusteatist sisuliselt kasutusloaga samaväärse dokumendina, andes sellele

õiguslikku tähendust, mida seadus kasutusteatisele ei omista. Selline praktika on vastuolus

EhS süsteemi ja HMS üldpõhimõtetega ning rikub HMS §-st 54 tulenevat õiguspärasuse

nõuet. Tallinna Linnavalitsus on ise märkinud, et kasutusteatis ei ole haldusakt, samas on

kasutusteatise pinnalt muudetud katastriüksuse sihtotstarvet, mis on selgelt haldusakt,

mõjutab kaasomanike õigusi, ja eeldab õiguslikult korrektset alust (sh tegelikku kasutust ja

kaasomanike kokkulepet). Käesolevas asjas on vastustaja tuginenud kasutusteatisele kui

MaaKatS § 18 lg 1 p 3 alusele, käsitledes seda sisuliselt kasutusloaga samaväärsena, kuigi

seadus sellist alternatiivi ette ei näe. Selline tõlgendus moonutab MaaKatS § 18 lg 1 p 3

süsteemi, rikub haldusakti ja toimingu eristust ning toob kaasa vaidlustatud korralduse

õigusvastasuse.

5) Vastustaja viide Tallinna Ringkonnakohtu otsusele haldusasjas nr 3-23-283/20 ei ole

asjassepuutuv, sest selle vaidluse asjaolud olid teistsugused. Praegusel juhul ei esine mingit

õiguslikku ega faktilist alust Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnistu kinnistu sihtotstarbe DP-ga

kooskõlla viimiseks. PlanS ei sätesta, et elamualal tohiks paikneda üksnes eluruumid,

planeering võib ette näha segakasutuse. Planeeringu normatiivne tähendus seisneb lubatud

kasutuste raamides, mitte üksikute ruumide automaatses ümberkvalifitseerimises. Ainuüksi

„korruselamute ala“ ei nõua 100% elamumaa sihtotstarvet. Elu- ja äriruumi eristamisel ei

lähtuta pelgalt detailplaneeringus ja ehitus- või kasutusloas märgitud hoone kasutusotstarbest

(elamu või mitteelamu), vaid ka kavatsusest ja tegelikust võimalusest ruume ühel või teisel

otstarbel kasutada (vt võlaõigusseaduse ‒ VÕS ‒ § 272 lg 1).

5. Vastustaja leiab, et kaebus tuleb rahuldamata jätta järgmistel põhjendustel.

1) 02.05.2025 kandis TLPA kasutusteatise nr 2511301/01190 ehitisregistrisse, märkides Koidu

tn 122 // Planeedi tn 4 äripinna nr M64, pindalaga 379,3 m2 , kasutusotstarbe mitteeluruumist

eluruumiks ja eluruumi numbriks määrati 1/1. Vastustajale teadaolevalt ei vaidlustatud

Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025 korraldust nr 729, millega jäeti rahuldamata kaebaja vaie

TLPA poolt 02.05.2025 ehitisregistrisse kantud kasutusteatise nr 2511301/01190 tühistamise

või heakskiitmise õigusvastasuse tuvastamise nõudes. Tallinna Linnavalitsuse 29.07.2025

korraldus nr 729 on seega jõustunud ja kehtiv. Kuigi kaebusele lisatud kinnistusraamatu

väljavõtte kohaselt on Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnistu osas märgitud endiselt, et üheks

eriomandi esemeks on mitteeluruum nr M64, üldpinnaga 373,30 m2 ja kinnistusraamatu

väljavõtte kohaselt pole tehtud kinnitusraamatusse kannet Koidu tn 122 // Planeedi tn 4

kinnistu osas eluruumi nr 1/1 pindalaga 379,3 m2 lisamise kohta, siis ei muuda see

vaidlustatud korraldust õigusvastaseks ega anna alust selle tühistamiseks.

2) Kasutusteatisega muudeti Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnistul asuva ehitise kasutamise

otstarve täies ulatuses muu kolme või enama korteriga elamuks. Kasutusteatisega kaotati

ehitisest büroohoone kasutamise otstarve 373,3 m2 ulatuses ja see asendus selles ulatuses

eluruumi kasutamise otstarbega. Vaidlustatud korralduses viidati MaaKatS § 18 lg 1 p-le 3,

mille kohaselt määrab linnavalitsus katastriüksusele MaaKatS §-s 181 nimetatud sihtotstarbe,

arvestades mh, et ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise

kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise,

linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel. MaaKatS § 181 lg 1

kohaselt on elamumaa alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja

garaažide maa. Elamumaa on elamualune, sealhulgas korterelamu-, suvila- ja aiamajaalune,

ning selle juurde kuuluv majapidamis- ja abiehitise alune ja ehitist teenindav maa. Käesolevas

asjas kolmanda isikuna kaasatud Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnisasja ühe eriomandi

omanik esitas TLPA-le 05.05.2025 allkirjastatud taotluse, milles soovis muuta katastriüksuse

senist sihtotstarvet 90% elamumaa ja 10% ärimaa ning määrata uueks sihtotstarbeks

tulenevalt kasutusteatisest 2511301/01190 100% elamumaa. Taotluse kohaselt võetakse

senised äriruumid kasutusele eluruumina Võttes arvesse 05.05.2025 esitatud taotlust ning

02.05.2025 ehitisregistrisse kantud kasutusteatist, millele samuti viidati vaidlustatud

korralduses, tugineti põhjendatult MaaKatS § 18 lg 1 p-le 3. Kuna kasutusteatisega jäi ehitise

kasutamise otstarbeks üksnes muu kolme või enama korteriga elamu ning ruume, mille

kasutusfunktsioon oli enne kasutusteatise esitamist äriline, sooviti 05.05.2025 taotluse pinnalt

hakata kasutama eluruumina ehk kogu ehitise tegelik kasutus muutus elamuks, muudeti

katastriüksuse sihtotstarve põhjendatult elamumaaks MaaKatS § 181 lg 1 tähenduses.

3) Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamus asuvaid kolmandale isikule kuuluvaid eriomandi ruume

ei ole lubatud kasutada kasutusotstarbevastaselt, s.o ärilisel otstarbel. Kaebaja lisatud fotodest

ei järeldu, et antud ruume kasutataks kasutusotstarbevastaselt, sest ruumide valgustatuna

hoidmine ning välisuksel lahtiolekuaegade olemasolu ei tõenda veel äritegevuse tegelikku

läbiviimist. Ruumide omanikuna on kolmas isik toonud nii 05.05.2025 kui ka

kohtumenetluses kohtule 10.12.2025 vastates välja, et ruume on soov hakata kasutama

eluruumi otstarbel juba lähiajal. EhS § 130 lg 2 p 5 kohaselt on kohalikul omavalitsuse

üksusel (KOV) õigus põhjendatud juhul teostada riikliku järelevalvet, kontrollides ehitise

kasutamise otstarbest tulenevalt selle korrashoidu ja kasutamise nõuetele vastavust.

4) Vastustaja kaasas Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe muutmisel

kaebaja menetlusse, andes talle võimaluse esitada enda seisukohad 15 päeva jooksul TLPA

07.05.2025 teate saamisest. 21.05.2025 esitas kaebaja enda vastuväited ning 20.05.2025 esitas

ka üks Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamu korteriomanikest enda vastuväited. TLPA vastas

korteriomaniku ja KÜ seisukohale 05.06.2025. TLPA selgitas vastustes keskse seisukohana, et

kuna peale kasutusteatise väljastamist ei vasta Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse

sihtotstarve enam tegelikkusele, siis tuleb KOV-l tagada katastriüksuse sihtotstarbe vastavus

tegelikkusega ehk kõrvaldada õigusvastane olukord. TLPA-le esitatud seisukohad ei andnud

alust jõuda teistsugusele järeldusele.

5) Kaebaja on ebaõigel seisukohal, et Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe

muutmiseks oli vajalik kõigi kinnisasja kaasomanike vaheline kokkulepe. Nagu TLPA selgitas

ka enda 05.06.2025 kirjades, siis võib KOV sihtotstarbe muutmise haldusmenetluse alustada

omal algatusel, kui tuvastatakse katastriüksuse sihtotstarbe ja ehitise kasutusotstarbe vaheline

erinevus. Kuigi käesoleval juhul esitas TLPA-le taotluse katastriüksuse sihtotstarve

muutmiseks üks ehitise eriomandi omanikest, ei näe MaaKatS § 18 ette, et katastriüksuse

sihtotstarbe muutmise menetlus saaks alata üksnes avalduse alusel ega et sihtotstarbe

muutmiseks oleks vajalik kõigi katastriüksuse omanike nõusolek.

6) Kuigi MaaKatS ei näe ette kohustust KOV-le teavitada kinnistu omanikke katastriüksuse

sihtotstarbe muutmise menetlusest, siis annab TLPA siiski alati menetluse käigus võimaluse

kõigile kinnistu omanikele esitada enda seisukoht katastriüksuse sihtotstarbe muutmise kohta,

et täita HMS § 40 lg 1 tulenevat kaasamiskohustust haldusmenetluses. Samuti teavitab TLPA

nii taotlejat kui ka kinnistu omanikke menetluse lõpetamisest. Käesoleval juhul andis TLPA

võimaluse esitada Koidu tn 122//Planeedi tn 4 katastriüksuse sihtotstarbe muutmise kohta

seisukohti, saates sellekohase teate kaebajale. Planeerimisseaduse (PlanS) § 127 lg 41 kohaselt

loetakse korteriomanditeks jagatud kinnisomandi puhul PlanS-s nimetatud teated kinnisasja

omanikule edastatuks ka juhul, kui teade on edastatud korteriühistule. Korteriühistu juhatus

on kohustatud edastama saadud teate kõigile korteriomanikele. TLPA lähtub antud sättest

analoogia korras ka katastriüksuse sihtotstarbe määramise menetluses, et viia menetlus läbi

võimalikult efektiivselt. Käesoleval juhul sai TLPA teavituse menetluse kohta kätte nii

korteriühistu kui ka korteriomanikud, kellel oli võimalus esitada enda seisukohad. Seega pole

asjakohased kaebaja viidatud AÕS-i ja KrtS sätted. Kaebaja poolt viidatud VÕS sätted pole

käesoleval juhul samuti asjassepuutuvad, sest antud juhul on vaidlustatud Tallinna

Linnavalitsuse 04.11.2025 korraldust nr 1044, millega määrati Koidu tn 122 // Planeedi tn 4

katastriüksuse sihtotstarve senisest sihtotstarbest elamumaa 90% ja ärimaa 10% uueks

sihtotstarbeks elamumaa 100%. Katastriüksuste sihtotstarvete definitsioonid annab MaaKatS

§ 181 , millele ka vaidlustatud korralduses viidati.

6. Kolmas isik leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.

1) Kolmanda isiku eesmärk on nimetatud pind võõrandada elamispinnana, milleks on olemas

ka reaalne ostuhuvi. Seevastu äripinnana ei ole pinnale olnud turul nõudlust – ei müügiks ega

pikaajaliseks üüriks. Äripinnana sobiva üürniku otsimine on kestnud pikemat aega

tulemuseta.

2) Kuna vaidlustatud korraldus ei ole veel lõplikult jõustunud, ei ole Tallinn Dolls OÜ-l

võimalik pinda elamispinnana müüa. Sellest tulenevalt on kolmas isik sunnitud pinda ajutiselt

kasutama äripinnana, kusjuures üürileping on sõlmitud oluliselt alla turuhinna. See olukord

põhjustab Tallinn Dolls OÜ-le otsest majanduslikku kahju, kuna vara ei saa kasutada selle

tegelikule ja turuolukorrale vastavale otstarbele, vara müük elamispinnana on menetluse tõttu

takistatud ning ajutine ärikasutus ei kata vara tegelikku majanduslikku potentsiaali.

3) Vaidlustatud korraldus on kooskõlas Tallinna üldplaneeringuga, mille kohaselt on tegemist

korruselamute alaga. Kasutusotstarbe muutmine elamispinnaks on põhjendatud,

proportsionaalne ning vastab kinnistu tegelikule kasutusloogikale. Vaidlustatud korraldus ei

kahjusta avalikke huve ega kolmandate isikute õigusi ebaproportsionaalselt, kuid selle

tühistamine kahjustaks oluliselt Tallinn Dolls OÜ omandiõigust ja majandustegevust.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle:

‒ Koidu tn 122//Planeedi tn 4 kinnisasja üks omanikest (kolmas isik) esitas TLPA-le

05.05.2025 allkirjastatud avalduse, milles soovis muuta katastriüksuse senist sihtotstarvet

90% elamumaa ja 10% ärimaa, et määrata uueks sihtotstarbeks tulenevalt kasutusteatisest nr

2511301/01190 elamumaa100%.

‒ 02.05.2025 kandis TLPA kasutusteatise nr 2511301/01190 ehitisregistrisse, märkides

Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 äripinna nr M64, pindalaga 379,3 m2, kasutusotstarbe

mitteeluruumist eluruumiks.

‒ TLPA teavitas 07.05.2025 kinnisasja omanikke kaebaja kaudu haldusmenetlusest

katastriüksuse sihtotstarbe muutmiseks. Korteri nr 3 omanik esitas 20. ja kaebaja 21. mail

2025 vastuväited ehitise kasutusotstarbe ja sellest tulenevalt katastriüksuse sihtotstarbe

muutmise kohta, millele TLPA vastas 05.06.2025 omapoolsete selgitustega.

‒ TLPA-le esitati 10.06.2025 täiendatud vaie kasutusteatise nr 2511301/01190 kohta.

‒ TLPA 29.07.2025 korraldusega nr 729 (vaideotsus) jäeti vaie rahuldamata.

‒ Kasutusteatise registreerimist ega TLPA 29.07.2025 vaideotsust ei ole kohtus vaidlustatud.

8. Kaebaja väitel ei nähtu vaidlustatud korraldusest, milline MaaKatS § 18 lg 1 p 3 sätestatud

alternatiiv on korralduse õiguslikuks aluseks. Vaidlustatud korraldusest nähtub, et see on

antud MaaKatS § 18 lg 1 p 3 ja § 181 lg 1 alusel, kooskõlas üldplaneeringuga ja

kasutusteatisega nr 2511301/01190. Seega nähtuvad vaidlustatud korraldusest sihtotstarbe

muutmise faktilised ja õiguslikud alused. Kaebusest nähtuvalt on ka kaebaja sellest aru

saanud, esitades vastuväiteid vastustaja motiividele.

9. Kaebaja ei ole vaidlustanud, et sihtotstarbe muutmise õiguslik alus on MaaKatS § 18 lg 1 p

3. Tegemist on hoonestatud kinnistuga ning hoone on ehitatud enne EhS ja PlanS jõustumist,

mistõttu sihtotstarbe määramine ei toimu MaaKatS § 18 lg 1 p 1 ega p 2 alusel. Vaidlust ei ole

selles, et üldplaneering toetab Koidu tn 122 // Planeedi tn 4 kinnisasjale elamumaa

sihtotstarbe määramist.

10. MaaKatS § 18 lg 1 p 3 kohaselt määrab linna- või vallavalitsuse katastriüksusele

MaaKatS §-s 181 nimetatud sihtotstarbe lähtudes järgmistest põhimõtetest: ehitist

teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev

sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku

nõusoleku või kasutusloa alusel. Praegusel juhul määrati Koidu tn 122 // Planeedi tn 4

katastriüksuse sihtotstarve kasutusteatise nr 2511301/01190 aktsepteerimise ja

ehitisregistrisse kandmise tulemusel ‒ 100% elamumaa. Sest kasutusteatise nr 2511301/01190

aktsepteerimise järgselt ei jäänud Koidu tn 122//Planeedi tn 4 hoonesse järele ühtegi

mitteeluruumi.

11. Kuna kaebaja ega ükski Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamu korteriomanikest ei ole

kasutusteatise nr 2511301/01190 registreerimist ega TLPA 29.07.2025 vaideotsust kohtus

vaidlustanud, võis ja pidigi TLPA muutunud kasutusotstarbe katastriüksuse sihtotstarbe

määramisel aluseks võtma, sest selline sihtotstarbe määramise loogika tuleneb MaaKatS § 18

lg 1 p-st 3. Sihtotstarbe määramise üheks aluseks on viidatud sätte kohaselt kasutusluba.

Kuigi kasutusteatist ei ole MaaKatS § 18 lg 1 p-s 3 eraldiseisvalt mainitud, oleks ebaloogiline

järeldada, et kasutusteatis erinevalt kasutusloast ei tõenda hoone tegelikku kasutust. Pole

tõendeid, et seadusandja oleks sellist eristamist soovinud teha. Kasutusteatise ellu kutsumine

kasutusloa kõrval on kantud pigem halduskoormuse optimeerimise vajadusest. Mõlemal

instrumendil on siiski sama eesmärk ‒ legitimeerida ehitise kasutamist. Seega nii MaaKatS §

18 lg 1 p 3 eesmärkist lähtuv kui ka süstemaatiline tõlgendus toetavad lähenemist, et

kasutusteatist tuleb aktsepteerida teiste sättes loetletud aluste kõrval.

12. Kaebaja väidab, et kasutusteatis ei tõenda ehitise tegelikku kasutusotstarbe muutumist,

eriti olukorras, kus vaidlusalune mitteeluruum on faktiliselt kasutusel äripinnana. Kohtu

arvates olukorras, kus kehtivate õigusaktide kohaselt läbiviidud menetluse raames on

aktsepteeritud hoone muutunud kasutusotstarvet, on tegemist tõsiasjaga, mida järgnevas

katastriüksusele sihtotstarbe määramise menetluses tuleb aluseks võtta. Käesoleva haldusasja

raames ei ole võimalik taasavada vaidlust, mis tulnuks lõpuni vaielda kasutusteatise nr

2511301/01190 registreerimise menetluses. Kohus ei saa võtta katastriüksuse sihtotstarbe

muutmise menetluses seisukohta, kas kasutusteatise nr 2511301/01190 registreerimine oli

õiguspärane, st kas vastustaja oleks korteriomanike ja kaebaja vastuväidete valguses pidanud

tegema teistsuguse otsuse kui ta tegi. Muuhulgas ei saa kohus anda vastus kaebaja igati

põhjendatud küsimusele, kas muutunud kasutusotstarbe heakskiitmiseks peab eksisteerima

juba tegelik kasutus või piisab ka kasutuse realiseerimise soovist. Seega kaebaja esitatud

tõendid, mis näitavad, et kolmandale isikule kuuluvat äripinda kasutatakse jätkuvalt just sel

eesmärgil ja mitte eluruumina ‒ millele kolmas isik ei ole ka vastu vaielnud ‒ ei väära

vaidlustatud korralduse õiguspärasust, sest kasutusteatis nr 2511301/01190 on ehitisregistris

registreeritud ning kaebaja vastuväited jäetud vaideotsusega rahuldamata.

EhS § 48 lg 5 kohaselt kontrollib pädev asutus, kas seoses kasutusteatises märgitud ehitise

kasutamise või selle kasutusotstarbe muutmisega tuleb: 1) viia ehitis nõuetega vastavusse; 2)

kooskõlastada ehitise kasutamine või kasutusotstarbe muutmine pädeva asutusega; 3) kaasata

kinnisasja omanik või kinnisasjaga piirneva kinnisasja omanik. Kui esinevad EhS § 48 lg-s 5

sätestatud alused, siis lähtutakse kasutusloa menetluse, sealhulgas kasutusloa andmise

menetluse tähtajast, ja kasutusloa andmisest keeldumise alustest. Kontrolli tulemusel

esitatavad nõuded annab pädev asutus haldusaktina. Viidatud EhS sätete alusel oli kaebajal

ning teistel korteriomanikel kõik võimalused oma õiguste kaitseks, sh õigus nõuda täiendava

kontrolli tegemist. Seda ent ei tehtud ning vastustaja tegevus jäeti korrakohaselt

vaidlustamata. Vastava vaidluse taasavamine katastriüksuse sihtotstarbe muutmise menetluses

läheks vastuollu õiguskindluse põhimõttega.

13. Kohus siiski märgib, et katastriüksusele sihtotstarbe määramine ei determineeri kinnistu

ehitusõigust ega anna kolmandale isikule ega ka kellelegi teisele luba kinnistule ehitada või

kinnistut kindlal viisil kasutada, mis võiks rikkuda korteriomanike õigusi (nt eriomandi

kokkulepet). Sihtotstarbe määramisega ei tehta mh kindlaks ühtegi kinnistule ehitusõiguse

andmise menetluses tähtsust omavat asjaolu, mistõttu ei ole tegu eelhaldusaktiga (vt HMS §

52 lg 1 p 2). (TlnRngKm 13.03.2025, 3-25-473, p 11). Vastustaja on asjakohaselt välja

toonud, et: „kuna ruumide kasutusotstarbe muutmise lõppeesmärgiks on kinnistusraamatu

kannete muutmine, siis korteriomandite omanike kokkulepe kasutusotstarbe muutmiseks ja

nõusolekud kinnistusraamatu kande muutmiseks on kinnistusraamatu kannete tegemiseks igal

juhul vajalikud. KrtS § 3 kohaselt luuakse eriomandid kokkuleppega. Krts § 3 lg 1 kohaselt

kinnisasja kaasomanikud võivad kokku leppida selles, et igal kaasomanikul tekib eriomand

eluruumile või mitteeluruumile kinnisasjal olevas või sellele ehitatavas hoones. Eeltoodust

tuleneb, et eriomandi otstarve on muuhulgas üks kokkuleppe osa ja selle muutmiseks tuleks

muuta ka esialgset eriomandi kokkulepet. Eriomandi otstarbe muutmiseks tuleb teha

sellekohane kanne kinnistusraamatusse. Eriomandi kokkuleppe muutmise tõttu on puudutatud

isikuteks, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne võiks kahjustada, kõik teised

korteriomandite omanikud. Kokkuleppe poolteks ja kande nõusoleku andjateks peavad olema

kõik korteriomandite omanikud. Kokkuleppe ja nõusolekute olemasolu eest vastutab

korteriomandi nr 11936301 omanik kui kannete muutmise taotleja ja asjassepuutuvad

omanikevahelised vaidlused lahendatakse tsiviikohtumenetluses.“ (vaideotsuse p 8.6). Seega

katastriüksuse sihtotstarbe muutmine ei võta Koidu tn 122//Planeedi tn 4 elamu

korteriomanikelt ära sõnaõigust tulevikus aset leida võivas ehitustegevus, korteriomandi

jagamises jms küsimustes, mis puudutavad eriomandi kokkulepet või muid kaasomanike

õigusi.

14. Ülaltoodut arvestades jääb kaebus rahuldamata.

15. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

otsus tehti kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole

taotlenud menetluskulude väljamõistmist, mistõttu jäävad vastustaja võimalikud

menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee