2-23-3074/23 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Mati Maksing ja Ele Liiv

Määruse tegemise aeg ja koht

24. aprill 2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-3074

Kohtuasi

L.F ja G.K avaldus korteriomanike üldkoosoleku

otsuse kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 23. juuli 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

L.F ja G.K määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja: L.F (isikukood XXX)

Avaldaja: G.K (isikukood XXX)

Avaldajate lepinguline esindaja Lia Niitaru

Puudutatud isik: Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu

(registrikood 80141909), lepinguline esindaja Merike

Roosileht

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 23. juuni 2025. a määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud solidaarselt L.F ja G.K

kanda.

4. Määrata Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu menetluskulude rahaliseks suuruseks

317,44 eurot ning mõista see solidaarselt L.F-ilt ja G.K-lt Tallinn, Elektri tn 2

korteriühistu kasuks välja.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

2-23-3074

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. L.F (avaldaja I) ja G.K (avaldaja II) (koos avaldajad) esitasid 23.02.2023 Harju

Maakohtule avalduse Tallinn, Elektri tn 2 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu

korteriomanike 27.01.2023 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Menetluskulud

palusid avaldajad jätta puudutatud isiku kanda.

1.1. Avalduse kohaselt kuulub avaldajatele Tallinn, Elektri tn 2 korter 5/6. Korteriomanikud

otsustasid 27.01.2023 elektroonilisel koosolekul (koosolekut kokku kutsumata) renoveerida

puitlippidest piirdeaia. Hääletusel osalesid viie korteri omanikud. Avaldajad hääletasid

otsusele vastu ja esitasid vastuväite. Ülejäänud neli hääletusel osalenud korteriomanikku olid

piirdeaia renoveerimise poolt.

1.2. Vaidlustatud otsus on vastuolus korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg-ga

2 ja § 41 lg-ga 1. Otsus on käsitatav majanduskavana ning pidanuks sisaldama KrtS § 41 lg-s

1 loetletud osi. Kui otsus ei ole majanduskava, pidanuks selles sisalduma rohkem teavet

(detailne eelarve ja materjalide nimekiri koos hindadega). Otsuse vastuvõtmiseks ebapiisava

teabe andmine ei arvesta korteriomanike õigustatud huve. Sellisel juhul on otsus vastuolus

KrtS § 12 lg-ga 2. Samuti on nimetatud sättega vastuolus laenu võtmise otsustamine viisil, kui

ei ole välja toodud need kulud, mille katteks laenu võetakse ning puuduvad laenutingimused

nagu tagastamise tähtaeg, intress, viivis ja maksegraafik.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldajate kanda.

2.1. Hääletamisel oli puitlippidest piirdeaia renoveerimine. Seetõttu on asjakohatud avaldajate

väited seoses majanduskava kehtestamise ja laenupakkumiste võtmisega. Korteriomanikud ei

otsustanud majanduskava kehtestamist ega laenu võtmist. Laenu võtmiseks puudus ka

vajadus.

2.2. Vaidlustatud otsus ei ole vastuolus põhikirja, seaduse ega hea usu põhimõttega. Piirdeaed

oli amortiseerunud ja vajas korrastamist. Korteriühistu juhatus lähtus küsimuse hääletamisele

panemisel korteriomanike õigustatud huvidest, andis ülevaate aia renoveerimise vajadusest ja

põhjendas selle vajalikkust.

Maakohtu määrus ja põhjendused

3. Maakohus jättis avaldajate avalduse rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt avaldajate

kanda. Kohus määras puudutatud isiku menetluskulude suuruseks 1072,48 eurot ja mõistis

selle solidaarselt avaldajatelt puudutatud isiku kasuks välja.

3.1. Avaldajad kinnitasid 08.07.2025 kohtuistungil, et nad ei vaidlusta otsuse vastuvõtmise

korda. Ka kohus ei tuvastanud asjaolusid, mis annaksid alust järeldada, et otsuse

vastuvõtmisel oleks oluliselt rikutud seaduse või põhikirja nõudeid. Seega ei ole vaidlustatud

otsus tühine.

3.2. Avaldajad ei väida ja kohus ei tuvastanud, et otsus oleks vastuolus põhikirjaga.

Avaldajate esile toodud asjaoludel võib tegemist olla seadusega vastuolus oleva otsusega.

2-23-3074

3.3. Otsust teha korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid tuleb eristada otsusest

neid rahastada. Need on eraldiseisvad küsimused, mille üle otsustamine on reguleeritud

erinevate sätetega. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast

korrashoidu või remonti (KrtS § 35 lg 1 p 1), ajakohastamist (KrtS § 39) või ulatuslikumaid

ümberkorraldusi (KrtS § 38 lg 1). Seevastu ehitustööde rahastamine on eelkõige küsimus

majanduskava kehtestamisest (KrtS § 41 lg 3; RKTKm 20.06.2022, 2-19-8045/46, p 11) või

laenu või muu laenusarnase rahalise kohustuse võtmisest (KrtS § 35 lg 2 p 6 ja § 36 lg 1).

3.4. Siinsel juhul ei olnud tegemist majanduskavaga või osaga sellest. Majanduskava on

olemuselt aastaeelarve. Korteriomanike 27.01.2023 otsus oli ühekordse toimega – kas

renoveerida piirdeaed kirjeldatud üldistel tingimustel või mitte. Tegemist oli otsusega teha

kaasomandi eseme (piirdeaed) suhtes ehitustöid, mitte otsusega seda tööd rahastada.

Lisarahastust (täiendavaid makseid remondifondi) ega laenu võtmist selle otsusega ette ei

nähtud. Kuna tegemist ei olnud majanduskavaga, ei pidanud see vastama KrtS § 41 lg-le 1.

3.5. Korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad

korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel. Ühistu põhikirjaga ei ole ette

nähtud rangemaid nõudeid. Üheks tavapärase valitsemise küsimuseks on kaasomandi eseme

tavapärane korrashoid ja remont (KrtS § 35 lg 2 p 1). Vaidlustatud otsus on kooskõlas KrtS §

35 lg-ga 1.

3.6. Õige ei ole etteheide, et otsuse eelnõuga kaasnes sedavõrd vähe põhjendusi, et see

muudab otsuse seadusega vastuolus olevaks. Juhatus kirjeldas nii tegevusplaani (tööd

teostatakse ise, lipid on suures ulatuses taaskasutatavad, postid ja põiktalad vahetatakse välja),

materjalide orienteeruvat maksumust (2000 – 2500 eurot) ja seda, et tööd tehakse oma

jõududega. See, kas hiljem võeti vastu otsus täpse eelarve ja kulude jaotuse kohta, ei mõjuta

tagasiulatuvat esimese otsuse kehtivust. Põhimõttelise otsuse teha aed korda sai vastu võtta ka

detailset tööde nimekirja või täpset eelarvet heaks kiitmata. Teoreetiliselt võib tekkida

küsimus, kas ja mis ulatuses on korteriomanikel kohustus osaleda aia renoveerimiskulude

kandmisel, kuna otsusega ei ole heaks kiidetud eelarvet ega kulude jaotust, kuid see ei muuda

27.01.2023 otsust seadusega vastuolus olevaks. Korteriomanikel on võimalik eelarve ja

detailne tööde nimekiri, samuti kulude jaotus ka hilisema otsusega kehtestada või

tagasiulatuvalt heaks kiita. Iseenesest on õige avaldajate märkus, et korteriühistu ei saa

sundida korteriomanikke tööle, kuid vaidlustatud otsusega seda ka ei tehtud. Eeltoodut

arvestades ei ole vaidlustatud otsus vastuolus seadusega.

Määruskaebus

4. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ning teha

asjas uue määruse, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

4.1. Kaebuse kohaselt on kohtu järeldus vastuolus puudutatud isikute väidetega. Aia

renoveerimistööd on tehtud, seega on neid rahastatud. Mingit täiendavat otsust aia

renoveerimise kohta ei ole korteriomanikud vastu võtnud. Samuti ei ole korteriomanikud

kasutatud kohtu viidatud võimalust tehtud töid heaks kiita.

4.2. Ainus viis korteriomanike huvide arvestamiseks ning põhjendamatute kulude tegemise

vältimiseks on mitme hinnapakkumise võtmine, mida praegusel juhul ei tehtud. Asjaolu, et

otsuses on toodud üsna üksikasjalik tegevuste loetelu, ei saa olla otsuse seaduslikkuse aluseks,

sest selle toimingute loetelu kohta ei ole puudutatud isik hinnapakkumisi võtnud ega neid

2-23-3074

enne otsuse vastuvõtmist korteriomanikele esitanud. Ka materjalidele hinnangulise

kogumaksumuse osas ei ole hinnapakkumist esitatud.

5. Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja

menetluskulud solidaarselt avaldajate kanda.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus

TsMS §-ga 659) alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Maakohtu määrus on

seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.

8. Määruskaebemenetluses vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kas Tallinn, Elektri

tn 2 korteriomanike 27.01.2023 otsus renoveerida puitlippidest piirdeaed on kehtiv.

Avaldajate hinnangul on vaidlusalune otsus vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2 ja § 41 lg-ga 1.

Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et vaidlustatud otsus on kehtiv.

Maakohus kontrollis vaidlustatud otsuse tühisuse ja kehtetuse aluseid nõuetekohaselt.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega neid kordamata (TsMS § 654 lg 6

koosmõjus TsMS §-ga 659). Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

9. Maakohus viitas asjakohaselt Riigikohtu praktikale, mille kohasel tuleb otsust teha

korteriomandite kaasomandi eseme suhtes ehitustöid eristada otsusest neid rahastada

( RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510/54, p 22). Hääletusprotokolli kohaselt otsustasid

korteriomanikud selle üle, kas 2023. aastal renoveerida aed. Hääletusprotokollist ei nähtu, et

korteriomanikud oleksid vastu võtnud otsuse aia renoveerimistööde rahastamise küsimuses

(dtl 12). Seda ei muuda asjaolu, et hääletusprotokollist nähtub viide materjalide orienteeruvale

maksumusele (2000 – 2500 eurot). Tegemist sai olla vaid lisainfoga otsuse tegemiseks, sest

hääletusprotokollist ei nähtu otsustust, millistest rahalisest vahenditest materjalide orienteeruv

maksumus katta. Ka asjaolu, et aia renoveerimistööd on tänaseks tehtud, ei tähenda, et

korteriomanike 27.01.2023 otsus sisaldas otsustust renoveerimistööde rahastamise kohta. See,

et korteriomanikud ei ole pärast 27.01.2023 täiendavaid otsuseid teinud ega renoveerimistöid

hilisema otsusega heaks kiitnud, ei mõjuta vaidlustatud otsuse sisu ega selle kehtivust.

10. Kuna korteriomanikud ei otsustanud 27.01.2023 aia renoveerimistööde rahastamise

küsimust, ei ole asjakohane ka avaldajate viide Riigikohtu 08.10.2014 määrusele tsiviilasjas

nr 3-2-1-61-14. Asjaolu, et avaldajate hinnangul ei olnud aia renoveerimine vajalik töö, ei

mõjuta praegusel juhul vaidlustatud otsuse kehtivust. Maakohus tuvastas õigesti, et

korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad

korteriomanikud KrtS § 35 lg 1 kohaselt häälteenamuse alusel, kuna korteriühistu põhikirjaga

ei ole praegusel juhul ette nähtud rangemaid nõudeid. Vaidlust ei ole selles, et 27.01.2023

otsus võeti vastu häälteenamuse alusel. Seega on vaidlustatud otsus kooskõlas KrtS § 35 lg-ga

1. 11. Eeltoodut arvestades ei ole määruskaebus põhjendatud. Maakohtu määrus jääb muutmata

ja määruskaebus rahuldamata.

2-23-3074

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12. Kuna maakohtu määrus jääb muutmata ja määruskaebus rahuldamata, ei ole alust muuta

maakohtu menetluskulude jaotust ega väljamõistetud menetluskulude suurust (TsMS § 173 lg

3 ja § 174 lg-d 3 ja 5).

13. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt avaldajate kanda.

14. Puudutatud isiku 17.09.2025 menetluskulude nimekirja kohaselt oli tema menetluskulu

lepingulise esindaja kulu 317,44 eurot (käibemaksuga). Lepingulisel esindajal kulus

kohtumääruse ja määruskaebusega tutvumiseks ning õiguslikuks analüüsiks 3 tundi ja

menetluskulude nimekirja koostamiseks 0,3 tundi. Õigusabi osutati tunnihinnaga 80 eurot,

millele lisandub käibemaks. Puudutatud isik kinnitas, et ta ei ole käibemaksukohustuslane.

15. Puudutatud isiku esindaja tunnihind on arvestades esindaja kvalifikatsiooni (jurist)

mõistlik. Arvestades maakohtu määruse, määruskaebuse ja sellele esitatud 17.09.2025

seisukoha sisu ja mahtu, on menetluskulude nimekirjas esitatud toimingud ja neile kulunud

aeg põhjendatud. Samuti on põhjendatud menetluskulude nimekirja koostamise ajakulu.

16. Seega tuleb avaldajatelt solidaarselt puudutatud isiku kasuks välja mõista menetluskulu

317,44 eurot (käibemaksuga).

(allkirjastatud digitaalselt)