2-26-3798/10 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 13. aprill 2026

Tsiviilasja number

2-26-3798

Tsiviilasi

Elektrilevi OÜ kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr

XXXXXXXXXXXX

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 29. jaanuari 2026. a

kandemäärus nr 102692026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Elektrilevi OÜ määruskaebus

Menetlus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Elektrilevi OÜ (rk:

11050857), esindaja Katri-Helena Siirak

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 29. jaanuari 2026. a

määrus nr 102692026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXX osaliselt.

2. Rahuldada OÜ Elektrilevi määruskaebus osaliselt.

3. Pikendada Elektrilevi OÜ puuduse kõrvaldamiseks antud tähtaega esitada

kinnistusosakonnale nõuetekohase sõnastusega isikliku kasutusõiguse asjaõiguslepingu

ja kinnistamisavalduse punkt 6.2 15 päevani määruse jõustumisest.

4. Jätta määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud Elektrilevi OÜ kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruskaebuse menetlusosalisele kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

ASJAOLUD

1. 15. detsembril 2025 sõlmisid Siim Hunt ja Elektrilevi OÜ notariaalse kinnistutele isikliku

kasutusõiguse seadmise lepingu. Lepingu punktides 6.1 ja 6.2 on pooled asjaõiguslepingus ja

kinnistamisavalduses kokku leppinud, et kinnisasjade registriosa nr XXXXXXXX ja nr

XXXXXXXXX III jakku vabale järjekohale kantakse tähtajatud isiklikud kasutusõigused

talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldise majandamiseks kasutusõiguse

Elektrilevi OÜ kasuks.

MAAKOHTU LAHEND

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 6. jaanuari 2026 määrusega

avaldajale tähtaja kuni 27. jaanuarini 2026 kande tegemist takistavate puuduste

kõrvaldamiseks. Kinnistamisavalduse järgi soovitakse kinnisasja registriosa nr

XXXXXXXXX III jakku kanda tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus, viidates lepingu

punktidele 3.2 kuni 3.4 ning 4.1 kuni 4.2. Lepingu punktides 3.3 ja 4.2.6 on määratletud

avaldajale isikliku kasutusõiguse tasumise kohustus. Avaldajal tuli kinnistamisavalduse punkti

6.2 täpsustada. Maakohus märkis, et tähtaegselt puuduste kõrvaldamata jätmisel jätab kohus

kandeavalduse rahuldamata.

AÕS § 158¹ lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku

või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik

avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus

tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga

või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. Riigikohus

on lahendi nr 3-2-1-91-08 p-s 10 leidnud, et AÕS § 158¹ lg viimase lause kohaselt tekib selles

sätestatud talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) sätestatud korras

sundvalduse seadmisega. KASVS § 46¹ lg 1 kehtestab, et AÕS § 158¹ lg-s 1 sätestatud

tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks seatakse samas seaduses

sätestatud eeldustel sundvaldus asjaõigusseaduse § 158¹ lg-s 1 nimetatud isiku kasuks.

Kõnealusest seadusest tulenevalt eeldab võrguteenuse osutaja kasuks sundvalduse seadmine

sellekohaste haldusaktide vastuvõtmist ning haldustoimingute tegemist. Seega sundvalduse

seadmine avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiseks toimub haldusmenetluses.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lg-s 2 on öeldud, et sundvalduse

seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult

vastab isiklikule kasutusõigusele. AÕS § 158¹ lg 3 järgi aga ei välista samas paragrahvis

sätestatu talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

AÕS § 158¹ reguleerib avalikes huvides ehitatavate tehnovõrkude või -rajatiste talumise

kohustust ning AÕS § 158¹ lg 1 alusel saab seega seada vaid sundvalduse, mis oma sisult

vastab isiklikule kasutusõigusele, kuid ei ole isiklik kasutusõigus. 15.12.2025

kinnistamisavaldusega soovitakse kanda kinnisasjade registriossa nr XXXXXXXX ja

XXXXXXXXX III jakku isiklikud kasutusõigused viitega AÕS §-le 158¹, mis ei ole õige, sest

pooled on sõlminud talumise kohustuse kokkuleppe teel ja tegemist ei ole sundvalduse

kandega.

3. 29. jaanuari 2026. a kandemäärusega nr 102692026 jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond

kinnistamisavalduse KRS § 46 lg 5 alusel rahuldamata, sest kinnistusosakonnale ei esitatud

kinnistamisavalduse täpsustusi.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4. 09.02.2026. a määruskaebuses palub avaldaja tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

29. jaanuari 2026. a määruse nr 102692026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXX ja

rahuldada 15.12.2025 kinnistamisavaldus, millega sooviti kanda kinnisasjade registriosa nr

XXXXXXXX ja nr XXXXXXXXX III jakku isiklik kasutusõigus talumiskohustusega

vastavalt AÕS §-le 158¹.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond ekslikult leidnud, et AÕS § 158¹ lg

1 alusel saab seada vaid sundvalduse ja kui avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustus tekib kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse ja asjaõiguslepingu) alusel, siis ei

ole kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine õiguspärane, sest tegemist ei ole sundvalduse

kandega. AÕS § 158¹ lg 3 ei välista talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel. Olukorras,

kus esinevad sundvalduse seadmise eeldused ja tegemist on AÕS § 158¹ mõistes avalikes

huvides oleva tehnovõrguga, on võimalik talumiskohustuse tekkimine kokkuleppe teel ning

sellises kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine on põhjendatud ja õiguspärane.

Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-10-12 p-st 11 tulenevalt peab TMS § 158 lg 4 järgi

talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast asjaõiguslepingust, mille alusel

tehakse kinnistusraamatusse kanne, millest nähtub, et servituut on kantud kinnistusraamatusse

kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel, mis on kooskõlas ka KRS §

24 p-ga 1. Vältimaks olukorda, kus avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse tehtavad isikliku kasutusõiguse kohta käivad

kanded kustutatakse näiteks pankrotimenetluses läbiviidava enampakkumise raames, on

oluline viidata isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingus ning kinnistamisvalduses

AÕS §-le 158¹.

5. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

Kohtunikuabi märgib, et tegemist on avalikes huvides tehnovõrguga, kuid ta ei pea

võimalikuks, et kokkuleppel seatud servituudi näol võib olla tegemist AÕS § 158¹ sätestatud

õigusega (sundvaldusega). Juhul, kui lubada kokkuleppel seatud servituudi kandes viidata

AÕS §-le 158¹, siis ei pruugi see tagada täitemenetluses püsima jäävat õigust TMS § 158 lg 4

järgi.

6. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663

lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osaliselt.

Määruskaebus rahuldatakse samuti osaliselt.

8. AÕS § 158¹ lg 1 sätestab kinnisasja omaniku talumiskohustuse avalikes huvides tehnovõrgu

või -rajatise suhtes. Seadusandja on AÕS 158¹ kohaldamise ehk talumiskohustuse tekkimise

ette näinud eelkõige sundvalduse seadmisega (AÕS § 158¹ lg 1 viimane lause), kuid ei ole

välistanud talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel (AÕS § 158¹ lg 3), sh ka isikliku

kasutusõiguse seadmisega (AÕS § 225 lg 1).

Praegusel juhul soovitakse avaldaja kasuks avalikes huvides seada Siim Hundiomandis

olevatele kinnistutele registriosa nr XXXXXXXX ja nr XXXXXXXXX tähtajatu isiklik

kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldiste majandamiseks.

Ringkonnakohus on AÕS 158¹ lg-tes 1 ja 3 sätestatut arvestades seisukohal, et pooltel on

õigus asendada haldusaktist tekkiv kinnisomandi kitsendus ehk sundvaldus eraõigusliku

kokkuleppega (isikliku kasutusõiguse seadmisega), millel on avalik huvi tehnovõrgu või -

rajatiste majandamisel ning mille õiguslik alus tuleneb AÕS §-st 158¹.

9. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktides 6.1 ja 6.2 viide AÕS §-le 158¹ on

koosmõjus KRS § 9 lg-ga 1 ja 34 lg-ga 6 asjakohane ega muuda kannet ka edaspidi

ebaõigeks. Kinnistamisavalduses AÕS § 158¹ märkimine on vajalik, kuivõrd see aitab

määratleda avalikust huvist lähtuvalt tehnovõrgu või -rajatise eesmärki (so eristades seda

erahuvides seatud kasutusõigusest), õiguslikku alust ja tähendust, kasutusõiguse sisu ning

ulatust.

10. TMS § 158 lg 4 kohaselt ei lõpe enampakkumisel servituudist tulenevad õigused, kui

servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Riigikohtu selgituste

kohaselt on selliseks täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima jäävateks

õigusteks kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut

(mh ka isiklik kasutusõigus) (AÕS § 158 lg 1 ja AÕS § 158¹) (vt Riigikohtu lahendid nr 2-19-

9046 p 14 ja nr 3-2-1-10-12 p-d 10-11).

Riigikohtu seisukohast lähtuvalt jääb seega seaduse alusel kinnistusraamatusse kantud

servituut (ka isiklik kasutusõigus) täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima

ega lõpe. Seda aga üksnes juhul, kui isiklik kasutusõigus (talumiskohustuse kokkulepe AÕS §

158¹ lg 4) on AÕS § 158¹ alusel kinnistusraamatusse avalikes huvides tehnorajatiste

majandamiseks kinnisasjale asjaõigusliku kitsendusena kantud, nagu praegusel juhul seda

teha soovitaksegi.

11. Asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punktis 6.2 leppisid pooled kokku, et kinnisasjale

registriosa nr XXXXXXXXX kantakse kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale

tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus vastavalt lepingu punktidele 3.2 kuni 3.4 ning 4.1 kuni

4.2. Lepingu punktis 3.3 on märgitud, et isikliku kasutusõiguse eest määratakse tasu vastavalt

õigusaktides ettenähtud suurusele. Lepingu punktis 4.2.6 kohustub avaldaja maksma

kinnisasja omanikule tasu tehnorajatise talumise eest vastavalt seadusandluses ettenähtud

suurusele ja korrale.

Ringkonnakohus leiab, et kohtunikuabi andis avaldajale õigesti tähtaja puuduse

kõrvaldamiseks, sest asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punkt 6.2 on vastuolus lepingu

punktidega 3.3 ja 4.2.6. Tegemist on kinnistamiskannet takistava puudusega. Ringkonnakohtu

hinnangul tuleb asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse punkti 6.2 avaldajal täpsustada ning

esitada nõuetekohane kinnistamisavaldus. Kui lepingus on ilmne viga, saab notar selle

tõestamisseaduse § 45 lg 3 alusel parandada. Selles osas jätab ringkonnakohus Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna 29. jaanuari 2026. a määruse nr 102692026 kinnistamisasjas nr

XXXXXXXXXXXX muutmata ja määruskaebust ei rahuldata.

12. Kuigi avaldajale puuduste kõrvaldamiseks määratud tähtaeg ei ole praeguseks möödunud,

peab ringkonnakohus mõistlikuks pikendada seda TsMS § 64 lg 1 alusel nii, et arvestatud

oleks ka võimaliku edasikaebusega. Kui avaldaja ei kõrvalda puudust tähtaegselt, jätab

registripidaja avalduse kandemäärusega rahuldamata (TsMS § 596 lg 2 teine lause).

Ringkonnakohus pikendab avaldajal puuduste kõrvaldamiseks antud tähtaega 15 päevani

käesoleva määruse jõustumisest.

13. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2).

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)