2-26-3798/7 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi Määruse tegemise koht ja aeg Tartu, 2. aprill 2026 Tsiviilasja number 2-26-3798 Tsiviilasi Elektrilevi OÜ kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXX Vaidlustatud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 23. jaanuari 2026. a kandemäärus nr 82612026 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Elektrilevi OÜ määruskaebus Menetlus Kirjalik menetlus Menetlusosalised ja nende esindajad Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Elektrilevi OÜ (rk: 11050857), esindaja Katri-Helena Siirak RESOLUTSIOON 1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 23. jaanuari 2026. a määrus nr 82612026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXX ja saata kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale tagasi. 2. Rahuldada OÜ Elektrilevi määruskaebus. 3. Jätta määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud Elektrilevi OÜ kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. 4. Rahuldada Elektrilevi OÜ taotlus määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõivu tagastamiseks. Riigilõiv 70 eurot tagastada Elektrilevi OÜ arveldusarvele nr EE292200221025311485 selgitusega „Tsiviilasi nr 2-26-3798, riigilõivu tagastamine“. Edasikaebamise kord Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule. ASJAOLUD 1

1. 4. detsembril 2025 sõlmisid Ralf Elfenbein, Eliisabeth Rajasalu ja Elektrilevi OÜ notariaalse kinnistule isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu. Pooled on asjaõiguslepingus ja kinnistamisavalduses kokku leppinud, et kinnisasja registriosa nr XXXXXXXXXX III jakku vabale järjekohale kantakse tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldise majandamiseks Elektrilevi OÜ kasuks. MAAKOHTU LAHEND 2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 22. detsembri 2025 määrusega avaldajale tähtaja kuni 19. jaanuarini 2026 kande tegemist takistava puuduse kõrvaldamiseks. Avaldajal tuli täpsustada kinnistamisavaldust. Maakohus märkis, et tähtaegselt puuduse kõrvaldamata jätmisel jäetakse kandeavaldus rahuldamata. AÕS § 158¹ lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-91-08 p-s 10 leidnud, et AÕS § 158¹ lg viimase lause kohaselt tekib selles sätestatud talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) sätestatud korras sundvalduse seadmisega. KASVS § 46¹ lg 1 kehtestab, et AÕS § 158¹ lg-s 1 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks seatakse samas seaduses sätestatud eeldustel sundvaldus asjaõigusseaduse § 158¹ lg-s 1 nimetatud isiku kasuks. Kõnealusest seadusest tulenevalt eeldab võrguteenuse osutaja kasuks sundvalduse seadmine sellekohaste haldusaktide vastuvõtmist ning haldustoimingute tegemist. Seega sundvalduse seadmine avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiseks toimub haldusmenetluses. Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lg 2 on öeldud, et sundvalduse seadmine seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele. AÕS § 158¹ lg 3 järgi aga ei välista samas paragrahvis sätestatu talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel. Määruses toodud põhjenduste kohaselt reguleerib AÕS § 158¹ avalikes huvides ehitatavate tehnovõrkude või -rajatiste talumise kohustust ning AÕS § 158¹ lg 1 alusel saab seega seada vaid sundvalduse, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele, kuid ei ole isiklik kasutusõigus. 4.12.2025 kinnistamisavaldusega soovitakse kanda kinnisasja registriossa nr XXXXXXXXXX III jakku isiklik kasutusõigus viitega AÕS §-le 158¹, mis ei ole kohtunikuabi hinnangul õige, sest pooled on sõlminud talumise kohustuse kokkuleppe teel ja tegemist ei ole sundvalduse kandega. 3. 12. jaanuaril 2026 esitas avaldaja seisukoha kinnistusosakonna 22. detsembri 2025 määrusele. 4. 23. jaanuari 2026 kandemäärusega nr 82612026 jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond kinnistamisavalduse rahuldamata, sest tähtaegselt ei esitatud kinnistamisosakonnale kinnistamisavalduse täpsustust. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED 5. 9. veebruari 2026 määruskaebuses palub avaldaja tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 23. jaanuari 2026 määruse nr 82612026 kinnistamisasjas nr XXXXXXXXXXXX ja rahuldada 4.12.2025 kinnistamisavaldus, millega sooviti kanda 2

kinnisasja registriossa nr XXXXXXXXXX III jakku isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS §-le 158¹. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond ekslikult leidnud, et AÕS § 158¹ lg 1 alusel saab seada vaid sundvalduse ja kui avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustus tekib kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse ja asjaõiguslepingu) alusel, siis ei ole kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine õiguspärane, sest tegemist ei ole sundvalduse kandega. AÕS § 158¹ lg 3 ei välista talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel. Olukorras, kus esinevad sundvalduse seadmise eeldused ja tegemist on AÕS § 158¹ mõistes avalikes huvides oleva tehnovõrguga, on võimalik talumiskohustuse tekkimine kokkuleppe teel ning sellises kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine on põhjendatud ja õiguspärane. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-10-12 p-st 11 tulenevalt peab TMS § 158 lg 4 järgi talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast asjaõiguslepingust, mille alusel tehakse kinnistusraamatusse kanne, millest nähtub, et servituut on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel, mis on kooskõlas ka KRS § 24 p-ga 1. Vältimaks olukorda, kus avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse tehtavad isikliku kasutusõiguse kohta käivad kanded kustutatakse näiteks pankrotimenetluses läbiviidava enampakkumise raames, on oluline viidata isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingus ning kinnistamisvalduses AÕS §-le 158¹. Avaldaja palub määruskaebuse rahuldamisel tagastada määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 70 eurot maksekorralduses näidatud arveldusarvele ja selgituseks märkida riigilõivu tagastamine viitega tsiviilasja numbrile. 6. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule. Kohtunikuabi märgib, et tegemist on avalikes huvides tehnovõrguga, kuid ta ei pea võimalikuks, et kokkuleppel seatud servituudi näol võib olla tegemist AÕS § 158¹ sätestatud õigusega (sundvaldusega). Juhul, kui lubada kokkuleppel seatud servituudi kandes viidata AÕS §-le 158¹, siis ei pruugi see tagada täitemenetluses püsima jäävat õigust TMS § 158 lg 4 järgi. 7. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT 8. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja saata kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks tagasi maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse. 9. AÕS § 158¹ lg 1 sätestab kinnisasja omaniku talumiskohustuse avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise suhtes. Seadusandja on AÕS 158¹ kohaldamise ehk talumiskohustuse tekkimise ette näinud eelkõige sundvalduse seadmisega (AÕS § 158¹ lg 1 viimane lause), kuid ei ole välistanud talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel (AÕS § 158¹ lg 3), sh ka isikliku kasutusõiguse seadmisega (AÕS § 225 lg 1). Praegusel juhul soovitakse avaldaja kasuks avalikes huvides seada Ralf Elfenbeini ja Eliisabeth Rajasalu omandis olevale kinnistule registriosa nr XXXXXXXXXX tähtajatu 3

isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldiste majandamiseks. Ringkonnakohus on AÕS 158¹ lg 1 ja 3 sätestatut arvestades seisukohal, et pooltel on õigus asendada haldusmenetluslik sundvaldus eraõigusliku kokkuleppega (isikliku kasutusõiguse seadmisega), millel on avalik huvi tehnovõrgu või -rajatiste majandamisel ning mille õiguslik alus tuleneb AÕS §-st 158¹. 10. Kinnistamisavalduses toodud viide AÕS §-le 158¹ on koosmõjus KRS § 9 lg-ga 1 ja 34 lgga 6 asjakohane ega muuda kannet ka edaspidi ebaõigeks. Kinnistamisavalduses AÕS § 158¹ märkimine on vajalik, kuivõrd see aitab määratleda avalikust huvist lähtuvalt tehnovõrgu või - rajatise eesmärki (so eristades seda erahuvides seatud kasutusõigusest), õiguslikku alust ja tähendust, kasutusõiguse sisu ning ulatust. 11. TMS § 158 lg 4 kohaselt ei lõpe enampakkumisel servituudist tulenevad õigused, kui servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Riigikohtu selgituste kohaselt on selliseks täiteja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima jäävateks õigusteks kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut (mh ka isiklik kasutusõigus) (AÕS § 158 lg 1 ja AÕS § 158¹) (vt Riigikohtu lahendid nr 2-19- 9046, p 14 ja nr 3-2-1-10-12, p-d 10-11). Riigikohtu seisukohast lähtuvalt jääb seega seaduse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut (ka isiklik kasutusõigus) täiteja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima ega lõpe. Seda aga üksnes juhul, kui isiklik kasutusõigus (talumiskohustuse kokkulepe AÕS § 158¹ lg 4) on AÕS § 158¹ alusel kinnistusraamatusse avalikes huvides tehnorajatiste majandamiseks kinnisasjale asjaõigusliku kitsendusena kantud, nagu praegusel juhul seda teha soovitaksegi. 12. Eelmärgitut arvestades ei ole maakohtu kinnistusosakonna määruses viidatud puudus kande tegemist takistav puudus. Maakohtu kinnistusosakonnal ei olnud TsMS § 596 lg 2 järgi alust määrata tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. 13. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu kinnistusosakonna määrus tühistada. Kuna kinnistusraamatusse teeb kandeid Tartu Maakohtu kinnistusosakond, tuleb kandeavaldus saata kande tegemise otsustamiseks tagasi maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse. 14. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2). Hüvitatavad menetluskulud puuduvad. 15. Ringkonnakohus rahuldab TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel avaldaja taotluse määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõivu tagastamiseks. Riigilõiv 70 eurot tagastatakse Elektrilevi OÜ arvelduskontole nr EE292200221025311485 selgitusega „Tsiviilasi nr 2-26-3798, riigilõivu tagastamine“. 16. Kuna ringkonnakohus tühistab määruskaebuse alusel kinnistusosakonna määruse ning saadab asja kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks, ei saa ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule määruskaebust esitada (TsMS § 599 ja § 696). (allkirjastatud digitaalselt) 4