2-26-3798/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 31. märts 2026

Tsiviilasja number

2-26-3798

Tsiviilasi

Elektrilevi OÜ kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr

98900202550

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 29. jaanuari 2026. a

kandemäärus nr 102862026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Elektrilevi OÜ määruskaebus

Menetlus

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Elektrilevi OÜ (rk:

11050857), esindaja Katri-Helena Siirak

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 29. jaanuari 2026. a

määrus nr 102862026 kinnistamisasjas nr 98900202550 ja saata kandeavaldus kande

tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale tagasi.

2. Rahuldada OÜ Elektrilevi määruskaebus.

3. Jätta määruskaebuse esitamisega seotud menetluskulud Elektrilevi OÜ kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

4. Rahuldada Elektrilevi OÜ taotlus määruskaebuse esitamisel tasutud riigilõivu

tagastamiseks. Riigilõiv 70 eurot tagastada Elektrilevi OÜ arveldusarvele nr

EE292200221025311485 selgitusega „Tsiviilasi nr 2-26-3798, riigilõivu tagastamine“.

Edasikaebamise kord

Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule.

ASJAOLUD

1. 17. detsembril 2025 sõlmisid Rävala Parkla AS ja Elektrilevi OÜ notariaalse kinnistule

isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu. Pooled on asjaõiguslepingus ja kinnistamisavalduses

kokku leppinud, et kinnisasja registriosa nr 3001 III jakku vabale järjekohale kantakse

tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldise

majandamiseks Elektrilevi OÜ kasuks.

MAAKOHTU LAHEND

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi andis 6. jaanuari 2026 määrusega

avaldajale tähtaja kuni 27. jaanuarini 2026 kande tegemist takistava puuduse kõrvaldamiseks.

Avaldajal tuli täpsustada kinnistamisavaldust. Maakohus märkis, et tähtaegselt puuduse

kõrvaldamata jätmisel jäetakse kandeavaldus rahuldamata.

AÕS § 158¹ lg 1 järgi on kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku

või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik

avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus

tehnovõrguga või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrguga

või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Talumiskohustus tekib kinnisasja

avalikes huvides omandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. Riigikohus

on lahendi nr 3-2-1-91-08 p-s 10 leidnud, et AÕS § 158¹ lg viimase lause kohaselt tekib selles

sätestatud talumiskohustus kinnisasja sundvõõrandamise seaduses (KASVS) sätestatud korras

sundvalduse seadmisega. KASVS § 46¹ lg 1 kehtestab, et AÕS § 158¹ lg-s 1 sätestatud

tehnovõrgu või -rajatise talumise kohustuse kehtestamiseks seatakse samas seaduses

sätestatud eeldustel sundvaldus asjaõigusseaduse § 158¹ lg-s 1 nimetatud isiku kasuks.

Kõnealusest seadusest tulenevalt eeldab võrguteenuse osutaja kasuks sundvalduse seadmine

sellekohaste haldusaktide vastuvõtmist ning haldustoimingute tegemist. Seega sundvalduse

seadmine avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise talumiseks toimub haldusmenetluses.

Kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse § 2 lg 2 on öeldud, et sundvalduse seadmine

seisneb kinnisasja koormamises sellise kinnisomandi kitsendusega, mis oma sisult vastab

isiklikule kasutusõigusele. AÕS § 158¹ lg 3 järgi aga ei välista samas paragrahvis sätestatu

talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel.

Määruses toodud põhjenduste kohaselt reguleerib AÕS § 158¹ avalikes huvides ehitatavate

tehnovõrkude või -rajatiste talumise kohustust ning AÕS § 158¹ lg 1 alusel saab seega seada

vaid sundvalduse, mis oma sisult vastab isiklikule kasutusõigusele, kuid ei ole isiklik

kasutusõigus. 17.12.2025 kinnistamisavaldusega soovitakse kanda kinnisasja registriossa nr

3001 III jakku isiklik kasutusõigus viitega AÕS §-le 158¹, mis ei ole kohtunikuabi hinnangul

õige, sest pooled on sõlminud talumise kohustuse kokkuleppe teel ja tegemist ei ole

sundvalduse kandega.

3. 12. jaanuaril 2026 esitas avaldaja seisukoha kinnistusosakonna 6. jaanuari 2026 määrusele.

4. 29. jaanuari 2026 kandemäärusega nr 102862026 jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakond

kinnistamisavalduse rahuldamata, sest tähtaegselt ei esitatud kinnistamisosakonnale

kinnistamisavalduse täpsustust.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

5. 9. veebruari 2026 määruskaebuses palub avaldaja tühistada Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 29. jaanuari 2026 määruse nr 102862026 kinnistamisasjas nr 98900202550

ja rahuldada 17.12.2025 kinnistamisavaldus, millega sooviti kanda kinnisasja registriossa nr

3001 III jakku isiklik kasutusõigus talumiskohustusega vastavalt AÕS §-le 158¹.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kinnistusosakond ekslikult leidnud, et AÕS § 158¹ lg

1 alusel saab seada vaid sundvalduse ja kui avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustus tekib kokkuleppe (isikliku kasutusõiguse ja asjaõiguslepingu) alusel, siis ei

ole kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine õiguspärane, sest tegemist ei ole sundvalduse

kandega. AÕS § 158¹ lg 3 ei välista talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel. Olukorras,

kus esinevad sundvalduse seadmise eeldused ja tegemist on AÕS § 158¹ mõistes avalikes

huvides oleva tehnovõrguga, on võimalik talumiskohustuse tekkimine kokkuleppe teel ning

sellises kokkuleppes AÕS §-le 158¹ viitamine on põhjendatud ja õiguspärane.

Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-10-12 p-st 11 tulenevalt peab TMS § 158 lg 4 järgi

talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast asjaõiguslepingust, mille alusel

tehakse kinnistusraamatusse kanne, millest nähtub, et servituut on kantud kinnistusraamatusse

kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel, mis on kooskõlas ka KRS §

24 p-ga 1. Vältimaks olukorda, kus avalikes huvides tehnovõrgu või -rajatise

talumiskohustuse kohta kinnistusraamatusse tehtavad isikliku kasutusõiguse kohta käivad

kanded kustutatakse näiteks pankrotimenetluses läbiviidava enampakkumise raames, on

oluline viidata isikliku kasutusõiguse seadmise ja asjaõiguslepingus ning kinnistamisvalduses

AÕS §-le 158¹.

Avaldaja palub määruskaebuse rahuldamisel tagastada määruskaebuse esitamisel tasutud

riigilõiv 70 eurot maksekorralduses näidatud arveldusarvele ja selgituseks märkida riigilõivu

tagastamine viitega tsiviilasja numbrile.

6. Kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

Kohtunikuabi märgib, et tegemist on avalikes huvides tehnovõrguga, kuid ta ei pea

võimalikuks, et kokkuleppel seatud servituudi näol võib olla tegemist AÕS § 158¹ sätestatud

õigusega (sundvaldusega). Juhul, kui lubada kokkuleppel seatud servituudi kandes viidata

AÕS §-le 158¹, siis ei pruugi see tagada täitemenetluses püsima jäävat õigust TMS § 158 lg 4

järgi.

7. Tartu Maakohtu kohtunik jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663

lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

kinnistusosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada ja saata

kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks tagasi maakohtu kinnistusosakonnale.

Määruskaebus rahuldatakse.

9. AÕS § 158¹ lg 1 sätestab kinnisasja omaniku talumiskohustuse avalikes huvides tehnovõrgu

või -rajatise suhtes. Seadusandja on AÕS 158¹ kohaldamise ehk talumiskohustuse tekkimise

ette näinud eelkõige sundvalduse seadmisega (AÕS § 158¹ lg 1 viimane lause), kuid ei ole

välistanud talumiskohustuse seadmist kokkuleppe teel (AÕS § 158¹ lg 3), sh ka isikliku

kasutusõiguse seadmisega (AÕS § 225 lg 1).

Praegusel juhul soovitakse avaldaja kasuks avalikes huvides seada Rävala Parkla AS omandis

olevale kinnistule registriosa nr 3001 tähtajatu isiklik kasutusõigus talumiskohustusega

vastavalt AÕS § 158¹ elektripaigaldiste majandamiseks.

Ringkonnakohus on AÕS 158¹ lg 1 ja 3 sätestatut arvestades seisukohal, et pooltel on õigus

asendada haldusmenetluslik sundvaldus eraõigusliku kokkuleppega (isikliku kasutusõiguse

seadmisega), millel on avalik huvi tehnovõrgu või -rajatiste majandamisel ning mille õiguslik

alus tuleneb AÕS §-st 158¹.

10. Kinnistamisavalduses toodud viide AÕS §-le 158¹ on koosmõjus KRS § 9 lg-ga 1 ja 34 lg-

ga 6 asjakohane ega muuda kannet ka edaspidi ebaõigeks. Kinnistamisavalduses AÕS § 158¹

märkimine on vajalik, kuivõrd see aitab määratleda avalikust huvist lähtuvalt tehnovõrgu või -

rajatise eesmärki (so eristades seda erahuvides seatud kasutusõigusest), õiguslikku alust ja

tähendust, kasutusõiguse sisu ning ulatust.

11. TMS § 158 lg 4 kohaselt ei lõpe enampakkumisel servituudist tulenevad õigused, kui

servituut oli seatud seadusest tuleneva servituudi seadmise õiguse alusel. Riigikohtu selgituste

kohaselt on selliseks täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima jäävateks

õigusteks kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel kinnistusraamatusse kantud servituut

(mh ka isiklik kasutusõigus) (AÕS § 158 lg 1 ja AÕS § 158¹) (vt Riigikohtu lahendid nr 2-19-

9046 p 14 ja nr 3-2-1-10-12 p-d 10-11).

Riigikohtu seisukohast lähtuvalt jääb seega seaduse alusel kinnistusraamatusse kantud

servituut (ka isiklik kasutusõigus) täite- ja pankrotimenetluses enampakkumise järel püsima

ega lõpe. Seda aga üksnes juhul, kui isiklik kasutusõigus (talumiskohustuse kokkulepe AÕS §

158¹ lg 4) on AÕS § 158¹ alusel kinnistusraamatusse avalikes huvides tehnorajatiste

majandamiseks kinnisasjale asjaõigusliku kitsendusena kantud, nagu praegusel juhul seda

teha soovitaksegi.

12. Eelmärgitut arvestades ei ole maakohtu kinnistusosakonna määruses viidatud puudus

kande tegemist takistav puudus. Maakohtu kinnistusosakonnal ei olnud TsMS § 596 lg 2 järgi

alust määrata tähtaega puuduste kõrvaldamiseks.

13. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu kinnistusosakonna määrus tühistada. Kuna

kinnistusraamatusse teeb kandeid Tartu Maakohtu kinnistusosakond, tuleb kandeavaldus saata

kande tegemise otsustamiseks tagasi maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus

rahuldatakse.

14. Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jäävad avaldaja kanda (TsMS § 172 lg 2).

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

15. Ringkonnakohus rahuldab TsMS § 150 lg 1 p 5 alusel avaldaja taotluse määruskaebuse

esitamisel tasutud riigilõivu tagastamiseks. Riigilõiv 70 eurot tagastatakse Elektrilevi OÜ

arvelduskontole nr EE292200221025311485 selgitusega „Tsiviilasi nr 2-26-3798, riigilõivu

tagastamine“.

16. Kuna ringkonnakohus tühistab määruskaebuse alusel kinnistusosakonna määruse ning

saadab asja kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks, ei saa ringkonnakohtu

määruse peale Riigikohtule määruskaebust esitada (TsMS § 599 ja § 696).

(allkirjastatud digitaalselt)