2-25-4738/37 · Pärnu Maakohus Pärnu kohtumaja Kuninga tänaval

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Toomas Talviste

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

26. märts 2026, Pärnu Maakohtu Pärnu kohtumaja kantselei

kaudu

Tsiviilasja number

2-25-4738

Tsiviilasi

C.E hagi C.Z vastu ühisvara jagamise nõudes ja

C.Z vastuhagi C.E vastu ühisvara jagamise nõudes

Tsiviilasja hind

Nii hagis kui vastuhagis 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja/vastuhagis kostja C.E, isikukood XXX, eluk. XXX,

lepingulised esindajad vandeadvokaat Anneli Aab ja

advokaat Reelika Rohi

Kostja/vastuhagis hageja C.Z, isikukood XXX, eluk. XXX-i,

lepinguline esindaja Sergei Desjatnikov

Istungi toimumise aeg

27.01.2026

RESOLUTSIOON:

1. Võtta vastu C.E osaline hagist loobumine ning lõpetada menetlus poolte

ühisvaraks oleva sõiduauto MM , jagamise osas seoses kohtuvälise

kokkuleppega.

2. Muus osas rahuldada C.E hagi ja jätta C.Z vastuhagi rahuldamata.

3. Jagada C.E (isikukood XXX) ja C.Z (isikukood XXX) ühisvara järgmiselt:

3.1. võõrandada poolte ühisvaraks olev kinnistu XXX Pärnu linnas (kinnistusregistriosa

) avalikul enampakkumisel, määrates alghinnaks kinnistu turuväärtuse (s.o 301 000

eurot), millele kohaldatakse 10% allahindlust, seega on alghinnaks 270 900 eurot;

3.2. enampakkumiste tulemusena laekunud ostuhinnast arvata maha enampakkumiste

läbiviimisega seotud kulud (sh enampakkumise korraldaja tasud ning omandi

ümbervormistamisega seotud kulud);

3.3. ülejäänud ostuhind jagada C.E ja C.Z vahel võrdselt;

3.4. enampakkumise nurjumisel langetada kinnistu enampakkumise alghinda 5000 euro

võrra ning korraldada uus enampakkumine.

3.5. hageja C.E ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud

vallasvara, hageja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt

hinnatavad õigused;

Tsiviilasi nr 2-25-4738

3.6. kostja C.Z ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud

vallasvara, kostja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt

hinnatavad õigused.

4. Menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib 30 päeva jooksul selle kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu

möödumisel käesoleva otsuse avalikult teatavakstegemisest, esitada apellatsioonkaebuse

Tallinna Ringkonnakohtule. Taotledes kaebuse esitamisel menetlusabi, peab seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka kaebuse esitama. Kaebus võidakse lahendada

kirjalikus menetluses, kui ei taotleta selle läbivaatamist istungil.

Hageja nõuded, esitatud tõendid

1. Vastavalt hageja hagiavaldusele (digitoimiku lk 1-4), selle täpsustusele (sisaldub vastuhagi

vastuses ja 06.02.2026 menetlusdokumendis dtl 240-242) ja kohtuistungeil (14.11.2025

eelistungi protokoll dtl 92-98, 27.01.2026 kohtuistungi protokoll dtl 232-239) selgitatule oli

C.E (hageja) ning C.Z (kostja) vahel 18.10.1987 sõlmitud abielu ning poolte varasuhteks oli

varaühisuse varasuhe. Abielu on lahutatud 07.01.2019 kohtuotsusega, mis jõustus 07.09.2019

(dtl 5), ühisvara on senini jagamata. Hageja ja kostja ühisvaraks on alljärgnev vara:

a) 19.12.2001 kinnistu aadressil XXX-i, milline on kantud kinnistusraamatusse registriosa nr

394105 alla (dtl 6-7); b) poolte abielu kestel (2000.a) omandatud sõiduauto MM ; c) poolte

arvelduskontodel olevad rahalised vahendid.

Pärast abielu lahutamist on pooled suuliselt kokku leppinud kinnistu müümises, kuid kostja on

nelja aasta jooksul keeldunud kinnistut müümast, sh tagasi lükanud potentsiaalsete ostjate

pakkumised.

2. Menetluse ajal on poolte kokkuleppel ühisvaraks olnud sõiduk jäänud hüvitise vastu kostjale

ja selles osas on hageja nõudest loobunud vastuhagi vastuse punktis 2.2.3 (kohus pole selles

osas teinud menetluslikku otsustust). Ühisvaraks oleva kinnistu osas on hageja teinud

täpsustusi müügiprotsessi ja selle tulemi jaotamise osas ning lähtudes eeltoodust taotleb hageja

AÕS § 77 lg 2 alusel ühisvara jagamist selliselt, et

2.1. võõrandada kinnistu avalikul enampakkumisel, määrates alghinnaks kinnistu osas

koostatud eksperthinnangust (dtl 146-214) tuleneva kinnistu turuväärtuse (s.o 301 000 eurot),

millele kohaldatakse 10% allahindlust, seega on alghinnaks 270 900 eurot;

2.2. enampakkumiste tulemusena laekunud ostuhinnast arvata maha enampakkumiste

läbiviimisega seotud kulud (sh enampakkumise korraldaja tasud ning omandi

ümbervormistamisega seotud kulud);

2.3. ülejäänud ostuhind jagada kaasomanike vahel võrdselt;

2.4. enampakkumise nurjumisel langetada kinnistu enampakkumise alghinda 5000 euro võrra

ning korraldada uus enampakkumine.

2.5. hageja ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud vallasvara,

hageja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt hinnatavad õigused;

2 (8)

Tsiviilasi nr 2-25-4738

2.6. kostja ainuomandisse jääb tema valduses asuv või tema nimel registreeritud vallasvara,

kostja nimel avatud pangakontodel olevad rahalised vahendid ja rahaliselt hinnatavad õigused.

Kostja väited, vastuväited ja tõendid, vastuhagi

3. Kostja ei nõustu oma vastuses (dtl 19-23) ja teistes menetlusdokumentides (dtl 39-43)

hagiga, v.a nõue poolte pangakontodel olevate vahendite jagamise osas, millise võtab kostja

õigeks. Erinevalt hagejast on XXX kinnistu kostja kodu ja elukoht. Kostjale teadaolevalt elab

hageja juba aastaid välismaal. Kostja ei soovi oma kodu kaotada ja seetõttu ei ole ta nõus XXX

kinnistut avalikul enampakkumisel müüma. Lisaks on kompromissläbirääkimiste käigus

ilmnenud järgmised olulised asjaolud:

3.1. XXX kinnistul asuval elamul on teostatud ulatuslikke ümberehitustöid, mille teostamise

kohta puudub asjakohane projektdokumentatsioon ning vastav Pärnu Linnavalitsuse ehitus- ja

kasutusluba. Pärnu Linnavalitsuse 26.08.2025 kostjale saadetud e-kiri (dtl 46) tõendab asjaolu,

et hetkel pärinevad XXX kinnistul asuva elamu ehitisregistri andmed 1978.a joonistelt, kus

on arvestamata trepikojad ja keldrid ning registrisse on kantud 3 korterit. Olemasolevate

ehitusregistri andmete tegelikkusega vastavusse viimiseks on kõigepealt vaja korrastada XXX

kinnistul asuva elamu projektdokumentatsioon (dtl 45);

3.2. XXX kinnistul asuva elamu seinte tuleohutusnõuetele vastavus ei ole teada ning

nimetatud kinnistul asuvad bangalod ei vasta tuleohutusnõuetele, mida tõendab arhitekt

MMMM 18.09.2025 e-kiri kostjale (dtl 45);

4. Ükski asjatundja, kelle poole on kostja tänaseks pöördunud, ei saa pooltele ette kinnitada, et

juhul, kui pooled tellivad puuduoleva projektdokumentatsiooni, siis Pärnu Linnavalitsus saab

selle alusel XXX kinnistul tehtud ehitustööd tagantjärgi heaks kiita. Juhul, kui elamul

olemasolevaid ulatuslikke ümberehitustöid ei ole mingil põhjusel (nt tehtu ei vasta

tuleohutusnõuetele) võimalik Pärnu Linnavalitsusel tagantjärgi heaks kiita, siis ilmselt tuleb

ebaseaduslikud ehitustööd kasvõi osaliselt lammutada vastava projekti ja loa alusel ning

vastava projekti ja loa alusel teostada uus ehitustöö. XXX kinnistul paiknevate bangalote osas

tuleb kostja hinnangul esmalt pädeva isiku kaasabil välja selgitada, kas neid on kinnistul

võimalik ümber tõsta nii, et oleks tagatud seadusega minimaalselt nõutav tuleohutuskuja ning

kui seda teha ei ole võimalik, siis on vaja bangalod tuleohutusnõuetele vastavaks ümber ehitada

(vastava projekti ja loa alusel).

Nimetatud asjaolud mõjutavad C.Z hinnangul XXX kinnistu ühisomandi lõpetamist

kompromissiga või muul viisil. XXX kinnistul teostatud ebaseaduslikud ehitustööd kui

puudused mõjutavad kostja hinnangul tugevalt nimetatud kinnisasja väärtuse

kindlaksmääramist (juhul, kui vaidlusalune kinnisasi jääb ühe poole ainuomandisse), aga ka

hageja nõutud viisil kinnisasja jagamist ehk selle võõrandamist avalikul enampakkumisel, sest

pooled kui müüjad vastutavad XXX kinnistul lasuvate puuduste eest, mis olid olemas enne

riisiko üleminekut ostjale.

5. Seetõttu on kostja esitanud menetluses vastuhagi (dtl 100-106) Kostjal, kes ei soovi kaotada

oma kodu, ei ole võimalik hagejale tema omandiosa kaotuse eest koheselt rahalist hüvitist

tasuda. Seetõttu leiab kostja, et ainus võimalus säilitada oma kodu ja kaitsta end hageja nõude

eest, mis muudaks kostja elukorraldust radikaalselt ja pöördumatult, on jagada vaidlusalune

kinnisasjal asuv elamu asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 sätestatu kohaselt reaalosadeks.

Kostja nõutud kinnisasja jagamise viisi korral saab kumbki pool enda ainuomandisse ühe

korteriomandi ja ülejäänud osa XXX kinnistust jääb korteriomanike kaasomandisse, mille

kasutuskord on võimalik kokku leppida eraldiseisvas notariaalselt tõestatud tehingus.

6. Kostja tellimusel koostas 03.10.2025 arhitektuuribüroo MMMMMMMMMM XXX

kinnistul asuva elamu hoonejaotusplaani (dtl 117), mida nimetatud asjatundja täiendas

3 (8)

Tsiviilasi nr 2-25-4738

27.11.2025 kirjaliku arvamusega (dtl 110-116). Nimetatud hoonejaotusplaan ja arhitekt M

Mkirjalik arvamus tõendavad, et XXX kinnistul asuva elamu esimesele korrusele saab

moodustada 70,4 m2 suuruse korteriomandi ja teisele korrusele 67,0 m2 suuruse korteriomandi.

Nimetatud dokumentaalsed tõendid tõendavad muuhulgas, et korteriomandite moodustamiseks

on vajalik (tööde ajakulu kostja poolt kohtuistungil antud hinnangul 3-4 kuud):

a) ehitada 2.korrusel asuvasse korteriomandisse juurdepääsuks välistrepp;

b) ehitada 2.korruse tasandil välisseina uus ukseava, mille juurde tehakse olemasoleva toa

arvelt väike esik;

c) likvideerida olemasolev sisetrepp;

d) ehitada olemasolev trepiava vahelaena kinni.

7. Kostja peab õigeks ja õiglaseks, et hageja ainuomandisse jääb I korruse korteriomand ja

kostja ainuomandisse jääb nimetatud elamu teisele korrusele planeeritav korteriomand. Kostja

on nõus kandma ainuisikuliselt ehitustööde kulutused, mis on vajalikud elamu teisele korrusele

korteriomandi moodustamiseks. Sel juhul jääb hageja kohustuseks likvideerida esimesel

korrusel asuv sisetrepp ja ehitada vahelagi olemasolevas trepiavas kinni.

8. Riigikohus on selgitanud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte

huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kostja hinnangul koormaks teda hageja pakutud

kinnisasja jagamise viis, s.o XXX kinnistu müümine avalikul enampakkumisel

ebamõistlikult, sest:

a) erinevalt hagejast kostja kaotaks oma kodu;

b) kostjal ei ole muud kinnisvara peale vaidlusaluse kinnisasja ja kostjal ei ole piisavalt rahalisi

vahendeid, et endale uus kodu soetada enne hageja nõutud avaliku enampakkumise toimumist

ega enne avaliku enampakkumise tulemi jaotamist hageja ja kostja vahel. Avalikul

enampakkumisel vaidlusaluse kinnisasja müümine eeldab aga, et kostja peab erinevalt hagejast

mõistliku aja jooksul, milleks praktikas elukondliku kinnisvara müümisel peetakse reeglina 2

kuud pärast ostjaga ostu-müügilepingu sõlmimist, XXX kinnistu otsese valduse ostjale üle

andma. Kostjal aga ei ole võimalik XXX kinnistu otsest valdust ostjale üle anda enne, kui ta

on saanud avaliku enampakkumise tulemi arvel soetada omale uue eluaseme, mille toimumist

ei ole võimalik kostjal ette prognoosida;

c) arvestades kinnisasjal esinevaid olulisi puudusi, mis olid olemas juba poolte abielu ajal ja

mis kostja hinnangul alandavad oluliselt avaliku enampakkumise ostuhinda, vähenevad

oluliselt ka kostja võimalused soetada uus eluase praeguses asukohas, s.o Pärnu

rannapiirkonnas. Sel juhul peab kostja loobuma olulisel määral oma praegusest elukorraldusest

ja -standardist, mis on talle vastuvõtmatu.

Pärnu rannapiirkonnas, näiteks MMMMMMMMM kinnistul, pakutakse hetkel

kinnisvaraportaalis www.kv.ee müügiks remonti vajavat korteriomandit hinnaga 125 000 eurot

(dtl 118-120). Lähtudes eeltoodust ja vastuhagis kostjale jääva korteriomandi suurusest

järeldub, et hageja nõutud avaliku enampakkumise korral peab selle tulemist kostjale jääma

vähemalt 125 000 eurot, et kostja saaks omandada vastuhagiga võrreldes ligilähedase

väärtusega uue eluaseme. Seejuures väärib märkimist, et näitena toodud 125 000 eurot maksev

korteriomand on remonti vajav eluase, mida müüakse maakleri vahendusel ja mille

omandamise korral võib ostuhinnale lisanduda maakleritasu 3-5% ostuhinnast. Hageja ei ole

tõendanud, et pärast avalikku enampakkumise tulemi jaotamist poolte vahel jääb kostjale

vähemalt 125 000 eurot, millega on tal võimalik omandada Pärnu rannapiirkonnas vähemalt 67

m2 suurune eluase. Arvestades XXX kinnistul olemasolevaid olulisi puuduseid peab kostja

125 000 euro saamist avalikul enampakkumise tulemist vähetõenäoliseks.

4 (8)

Tsiviilasi nr 2-25-4738

9. Kostja hinnangul ei ole vastuhagis nõutud XXX kinnistu jagamisviis hagejale üleliia

koormav, sest:

-

hageja ei kaota kostja nõutud kinnisasja jagamise viisi korral oma kodu. Samuti ei

muutu hageja elukorraldus kostja nõutud kinnisasja jagamise viisi korral;

-

hageja saab XXX kinnistul asuvas elamus korteriomandite moodustamise korral 3,4

m2 (s.o 70,4-67) rohkem temale kuuluvast omandiosast;

-

hagejal on kostjast sõltumatult võimalik korteriomand anda üürile või võõrandada see

kolmandale isikule, kui hageja korteriomandit ise kasutada või omada ei soovi;

-

hagejal ei ole vaidlusalusel kinnistul vallasasju, mis takistavad tal korteriomandi

üürimise või võõrandamise korral kinnisasja otsese valduse mõistliku aja jooksul

üleandmist;

-

hageja kulutused korteriomandi moodustamiseks elamu esimesel korrusel ei ole

võrreldes kostja kulutustega elamu teisel korrusel moodustatava korteriomandi

moodustamiseks märkimisväärsed.

10. Lähtudes eeltoodust palub kostja vastuhagis jagada poolte ühisomandisse kuuluval

kinnisasjal aadressil XXX , asuv elamu poolte vahel korteriomanditeks järgmiselt:

10.1. jätta C.E ainuomandisse elamu esimesele korrusele vastavalt käesoleva nõude

lahutamatuks lisaks olevale hoonejaotusplaanile moodustatav 70,4 m2 suurune korteriomand,

s.o 704/1374 mõtteline osa elamust;

10.2. jätta C.Z ainuomandisse elamu teisele korrusele vastavalt käesoleva nõude lahutamatuks

lisaks olevale hoonejaotusplaanile moodustatav 67,0 m2 suurune korteriomand, s.o 670/1374

mõtteline osa elamust.

Hageja seisukohad vastuhagi osas

11. Oma vastuses vastuhagile (dtl 141-145) ja 27.01.2026 kohtuistungil hageja vastuhagi ei

tunnista ja palub jätta see rahuldamata järgmistel põhjendustel:

11.1. Kaasomandis oleva ehitise reaalosadeks jagamisel, sealhulgas korteriomandite

moodustamisel, peab see olema ehitustehniliselt võimalik. Riigikohus on selgitanud, et ehitise

kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt

eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas ei ole ka eksperdiarvamusel TsMS § 232

lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Seega ei saa kostja esitatud

arhitektuuribüroo hinnangut elamus osas käsitada piisava ja siduva tõendina korteriomandite

moodustamise ehitustehnilise võimalikkuse kohta ning ehitustööde põhjendatus tuleb vajadusel

tuvastada objektiivse ekspertiisiga.

11.2. Antud juhul ei ole kostja vastuhagis esitanud asjaolusid ja tõendeid selle kohta, et kas ja

kuidas on võimalik maakorralduslikult jagada reaalosadeks kinnistu koosseisu kuuluv maatükk

(aed), kuivõrd arhitekti hinnang sisaldab üksnes selgitusi kinnistul asuva elamu reaalosadeks

jagamise kohta. Lisaks ei ole võimalik kostja vastuhagist lähtuvalt hinnata, et kas ning millistel

tingimustel on võimalik jagada kinnistu n-ö terves ulatuses, nt kuidas jagatakse elamu pööning,

mis samuti on ehitise osa. Seejuures toovad kinnistu reaalosadeks jagamise toimingud kaasa ka

täiendavad kulud, mida kostja ei ole samuti vastuhagis välja toonud.

11.3. Kostja ei ole esitanud ka vajalikke ümberehitustööde maksumust. Olukorras, kus

puuduvad tõendid väidetavalt vajalike tööde maksumuse kohta, ei ole võimalik ka hinnata

nende koormust hagejale, küll aga peab kohus kaasomandi lõpetama viisil, mis koormab

kaasomanikke kõige vähem. Kostja poolt esile toodud kahe korteriomandi moodustamiseks

5 (8)

Tsiviilasi nr 2-25-4738

vajalikud ehitustööd toovad endaga kaasa märkimisväärseid kulutusi, mida hageja ei ole

kindlasti valmis kandma, arvestades, et käesolev kohtumenetlus on hagejale niigi täiendavaid

kulutusi kaasa toonud.

11.4. Kinnistu jagamine reaalosadeks ei ole võimalik ka poolte omavaheliste suhete tõttu.

Nimelt on poolte suhted tänaseks oluliselt teravnenud, mis ei võimalda pooltel mõistlikult ühte

kinnistut ega sellel asuvat elamut ühiselt kasutada, veel vähem seal kõrvuti elada.

Kahetsusväärselt on kostja käitumine hageja suhtes olnud varasemalt ettearvamatu ning

tekitanud hagejale ulatuslikku vaimset stressi. Reaalosadeks jagamine eeldaks paratamatult

tihedat kokkupuudet, koordineerimist ja koostööd (sh ühise taristu, kommunikatsioonide, hoovi

ning ka näiteks võimalike hooldus- ja remonditööde osas), kuid pooltevahelise usaldusliku ja

toimiva suhtluse puudumisel looks see püsiva konfliktikolde ning suurendaks märkimisväärselt

uute vaidluste tekkimise riski.

11.5. Üksnes sellest, et mõlemal kaasomanikul on võimalus hooneid kasutada, ei piisa

kinnisasja kaasomandi lõpetamiseks reaalosadeks jagamisega. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks

ei ole vaja olulist põhjust, saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte

suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise

kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane.

Seega, isegi juhul kui ehitustehniliselt on korteriomandite moodustamine võimalik (millega

hageja ei nõustu), tuleb kohtul lisaks hinnata, kas hoone ja maatüki osasid on võimalik

korteriomandite moodustamise järgselt mõistlikult kasutada ning arvestades poolte vahelisi

suhteid ka seda, kas korteriomandite moodustamine on kaasomanike huve kõige paremini

arvestav lahendus.

11.6. Kostja väitel on kinnistu tema koduks ning et ta ei soovi oma kodu kaotada. Hageja

rõhutab, et on juba kinnistust kui oma kodust ilma jäänud ning pooltevahelise abielu

lõppemisest tingituna pidanud leidma endale uue elukoha. Samamoodi on ka kostjal võimalik

osta endale avaliku enampakkumise järgselt saadud tulemist uus elukoht. Arvestades, et

kinnistu turuväärtuseks on hindamisakti järgi 301 000 eurot ning ½ sellest moodustab 150 500

eurot, on Pärnu linnas sellele hinnale (ja seejuures ka veel soodsamaid) vastavaid

müügikuulutusi mitmeid ning millest paljud on oluliselt suurema pindalaga kui oleks

reaalosadeks jagamise tulemusena kostjale jäädava korteri suurus (dtl 215-216). Seetõttu on

põhjendamatud kostja väited, mille kohaselt ei leiaks ta endale samaväärset uut elukohta. Isegi

kui enampakkumise tulemina jääks kummalegi poolele 125 000 eurot, nagu kostja on

vastuhagis välja toonud, siis ka sellele hinnale vastavaid kortereid leidub Pärnu linnas mitmeid

(dtl 217-219).

11.7. Kostja väidab, et kinnisasjal esineb väidetavalt mitmeid olulisi puudusi. Seda väidet ei ole

kostja vähimalgi määral tõendanud. Seega on paljasõnaline ka väide, mille kohaselt alandavad

väidetavad puudused oluliselt kinnistu väärtust. Hageja jääb seisukoha juurde, mille kohaselt

on võimalik kõik kinnistu teadaolevad puudused fikseerida kinnistu müügilepingus. Praktikas

on puuduste käsitlemiseks selged ja tavapärased mehhanismid: müüja saab esitada ostjale

ülevaate teadaolevatest asjaoludest, lepingusse saab lisada puuduste loetelu ja seisukorra

kirjelduse, viited dokumentidele (nt eksperdiarvamus, audit, tehniline ülevaatus) ning kokku

leppida vastutuse jaotuses (sh vajadusel vastutuse piirangud või erikokkulepped). Seega ei

takista puuduste olemasolu – isegi juhul, kui need hiljem tuvastuksid – kinnistu võõrandamist

ega õigusta automaatselt väidet, et kinnistu väärtus oleks „oluliselt“ langenud.

Kohaldatav õigus, kohtu tuvastatud asjaolud ja järeldused

12. TsMS § 436 lg 2 kohaselt kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele.

Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt kohus võib tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida

6 (8)

Tsiviilasi nr 2-25-4738

pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust

avaldada. TsMS § 436 lg 7 järgi ei ole kohus seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.

Vastavalt TsMS § 438 lg 1 sätetele hindab kohus otsust tehes tõendeid, otsustab, mis asjaolud

on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS §

232 lg 1 alusel hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on

tõendatud või mitte.

13. Perekonnaseaduse (PKS) § 37 lg 1 järgi jagatakse varaühisuse lõppedes abikaasade

ühisvara, selle koosseis määratakse kindlaks varasuhtes lõppemise seisuga (lg 11). Varaühisuse

varasuhe lõpeb PKS § 35 p 3 kohaselt abielu lahutamisega. Ühisvara jagatakse PKS § 37 lg 3

järgi kaasomandi lõpetamise sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti.

Kaasomandi lõpetamise sätted (asjaõigusseaduse § 77 lg 2) ütlevad, et kohus võib kokkuleppe

mittesaavutamisel jagada kaasomandis olevad asjad hageja nõudel kas kaasomanike vahel

reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele

kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi enampakkumisel. Kohtupraktika kohaselt

kaasomandi lõpetamise asjades on selgitatud, et asjade väärtuse/hinna määramisel tuleb see

kindlaks teha võimalikult ajaliselt lähedal asjade jagamise seisust ehk kohtuotsusest, tagamaks

kaasomanikule õigus saada asja eest võimalikult õiglane hüvitis.

14. Käesoleval juhul puudub sisuline vaidlus nii vallasvara, rahaliste õiguste ja pangakontode

jagamises, aga ka selles, et sõiduauto on jäänud kostjale vastava rahalise hüvitise maksmisega

hagejale. Selles osas rahuldab kohus vastavalt hagi ning lõpetab sõiduauto osas menetluse

nõudest loobumise tõttu käesoleva otsusega tulenevalt TsMS § 442 lg 5. Sisuline vaidlus on

XXX kinnistu jagamise viisis – kas jagada see avalikule enampakkumisele panemisega (hageja

hagi) või reaalosadeks/korteriomanditeks jagamisega (kostja vastuhagi). Kohtupraktikas on

läbivalt tunnustatud kaasomandi lõpetamisel peamist jagamise viisi valiku põhimõtet –

kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem – kusjuures

kaasomandi lõpetamise viiside valikul ei saa kohus kohaldada jagamise viisi, mida ei ole hagis

ega vastuhagis taotletud. Selles valikus (avalik enampakkumine vs korteriomanditeks

jagamine) on käesoleval juhul selgelt õiglasem ja kaasomanikke vähem koormavam hagis

taotletud avalik enampakkumine järgmistel põhjendustel:

14.1. kinnistu turuväärtus on hageja esitatud värske hindamisakti (jaanuar 2026) kohaselt 301

000 eurot. Sama hindamisakti kohaselt on kinnistu ka praegu müügis hinnaga 355 000 eurot

(dtl 187). Isegi kui enampakkumisel laekub üksnes alghind ehk 270 900 eurot, on sellest

enampakkumisega seotud kulude mahaarvamisel mõlemale kaasomanikule jääv summa 125

000-130 000 eurot, mille arvel on võimalik kostjal leida endale Pärnu linnas uus elamispind

korteri näol samas elamispinna suurusjärgus, kui kinnisasjal asuva elamu üks võimalik korter

(67 – 70m2). Selle kohta on hageja esitanud tõendid müügipakkumiste näol (dtl 217-219). Ei

ole alust eeldada, ega kostjal seaduslikku alust nõuda, et kostja omandatav eluase peab jääma

samasse piirkonda, kus praegune kinnistu (s.t rannarajooni, kus elamispinna maksumus ongi

muudest linnaosadest kõrgem). Tõendeid, et kinnistul on puuduseid, mis takistavad selle müüki

või vähendavad kinnistu hinda oluliselt, ei ole kostja esitanud, sellekohased väited on jäänud

paljasõnaliseks. Asjaoluga, et dokumentatsioon ehitisregistris ei vasta tegelikule olukorrale ja

vajab korrastamist, on arvestanud ka hindaja kinnistu hinna määramisel (vt dtl 196

võrdlustabel, dokumentatsiooni kohandus);

14.2. samaväärselt kostja väitega kodu kaotamisest on poolte lahutuse tulemusena senise kodu

kaotanud ka hageja, kes elab välisriigis. Kuna poolte omavahelised suhted ei ole võimaldanud

senini jagada ühisvara kokkuleppel (7 aasta jooksul pärast lahutust 2019.a), ei saa olla

põhjendatud ka kinnisasja korteriomanditeks jagamisega hagejale kohustuse panemine

tegutseda Eestis asuva kinnisvara hooldamise, üürimise või kinnistu kasutuskorra

kindlaksmääramisega kostjaga;

7 (8)

Tsiviilasi nr 2-25-4738

14.3. kostja vastuhagi nõudest ei selgu, milline saab olema kogu kinnistu kasutuskord

väljaspool elamut (aga ka selle sees, sest vastuhagi ei räägi pööningu- ega keldrikorrusest),

arvestades kinnistul asuvaid bangalosid ja grillnurka, ehitisregistrisse kantud ja

kasutuskõlblikku kõrvalhoonet (pesuköök-kuur dtl 149) ja võimalusi parkida/parkimiskohti

kahe korteri vahel jagada. Hindamisakti ortofoto kohaselt (dtl 163) mahub kinnistule elamu

kõrvale hoovi parkima vaid üks sõiduk. Kasutuskorra osas märgib kostja vastuhagi punktis 2.8.

lakooniliselt, et see on võimalik kokku leppida notariaalselt pärast korteriomandite

moodustamist. Poolte suhteid silmas pidades ei tundu see kohtule usutav ja tõenäoline oleks

järgmine kohtumenetlus selles küsimuses;

14.4. vastuhagist ega selle lisadest ei selgu, milline on kulu korteriomandite moodustamiseks

vajalikeks ehitustöödeks ja neile kuluv aeg (tööde loetelu ülalpool otsuse p 6). Sisuliselt

tähendab täiendavate ehitustööde tegemine seda, et elamu olemasolevat kuju arvestades ei olegi

korteriomandid moodustatavad ja vajavad eelnevaid ehitustöid. Seega ei saagi kinnistut praegu

korteriomanditeks jagada selliselt, et need vastaksid korteriomanditele kehtestatud nõuetele,

sest vajalik on uute treppide ehitamine, 2.korrusele ukseava tegemine jne. Sellisele tegevusele

(kulud on teadmata) poolte sundimine korteriomandite moodustamisega ei kanna ülalmärgitud

eesmärki kaasomanikke vähim koormava kaasomandi lõpetamise viisi valikul.

15. Eelnevast tulenevalt tuleb jätta vastuhagi rahuldamata ning rahuldada hagi kinnisasja

kaasomandi lõpetamise nõudes. Hageja esiletoodud enampakkumise reeglid (TsMS § 445

mõttes otsuse täitmise küsimused) on asjakohased ja poolte huve mõistlikult arvestavad ning

peaks tagama kinnisasja müügist võimalikult kõrge hinna saamise. Kostja ei ole hageja

taotletud enampakkumise tingimuste (vt otsuse p 2.1. – 2.4.) osas vastuväiteid esitanud.

16. Menetluskulud tuleb TsMS § 164 lg 1 alusel jätta neid kandnud poolte kanda. TsMS § 164

lg 2 kui erand sama paragrahvi lõike 1 üldreeglist (hagilises abieluasjas kannab pool oma

menetluskulud ise) on kohaldatav juhul, kui tegemist on abikaasade varasuhtega seotud

vaidlusega või kui kulude selline jaotus ei oleks õiglane, muu hulgas kui see kahjustaks

ülemääraselt ühe abikaasa olulisi vajadusi. Pooled ei ole jõudnud asjas menetluse ajal küll täies

mahus kokkuleppele, kuid sõiduki osas seda tehti. Läbirääkimisi kinnistu võõrandamiseks on

olnud ka enne hageja kohtusse pöördumist (märtsis 2024 käis keegi ostuhuviline maja

vaatamas – dtl 243) ja kompromissi arutati pikalt ka kohtumenetluse ajal, kuid lõpliku

kokkuleppeni ei jõutud. Kohus ei näe hageja esitatud asjaolude pinnalt, et kulude jaotus

üldnormi kohaselt oleks ebaõiglane või see kahjustaks oluliselt hageja vajadusi võrrelduna

kostja vajadustega, kes käesoleva lahendi/hagi tõttu sisuliselt kaotab oma kauaaegse kodu.

Hageja huvi on saada Eestis asuva kinnisvara müügist raha, ise välisriigis elades, ja selle

tulemuseni menetlus ka jõudis. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et kostja on sihilikult

venitanud kinnistu jagamisega ega ka käesoleva menetlusega (kostja vastuhagi esitades üritas

oma huve kaitsta, mis on arusaadav), pigem on olnud tegemist läbirääkimistega, milles

kõikides tingimustes ei jõutud kokkuleppele. Asjaolu, et kohus rahuldab hagi, sellest

omavahelise kokkuleppe tõttu sõiduki osa välja jättes, ning ei rahulda vastuhagi selles taotletud

ühisvara jagamise viisi ebamõistlikkuse tõttu, ei ole aluseks üldnormist kõrvalekaldumiseks.

(allkirjastatud digitaalselt)

Toomas Talviste

kohtunik

8 (8)