2-25-19422/34 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunik

Kairi Piirisild

Määruse tegemise aeg ja koht

16. märts 2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-25-19422

Kohtuasi

AS-i K-MOST hagi Osaühingu UNV Varahaldus

vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

(täiteasi nr 023/XXXX/XXXX)

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 18. novembri 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühingu UNV Varahaldus määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja: AS K-MOST (registrikood 10066253),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Arsi Pavelts

Kostja: Osaühing UNV Varahaldus (registrikood

12789412), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eerik

Entsik

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 18. novembri 2025. a määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

Määruskaebemenetluses tekkinud menetluskulude jaotus määratakse kindlaks kohtuotsuses

või menetlust lõpetavas määruses (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1

esimene lause).

2-25-19422

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS K-MOST (hageja) esitas 14.11.2025 Harju Maakohtule hagi Osaühingu UNV

Varahaldus (kostja) vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks täiteasjas nr

023/XXXX/XXXX. Koos hagiavaldusega esitas hageja kohtule taotluse hagi tagamiseks,

paludes peatada täitemenetluse täiteasjas nr 023/XXXX/XXXX kuni käesolevas tsiviilasjas

tehtava lahendi jõustumiseni.

1.1. Hagiavalduse kohaselt algatas kohtutäitur Priit Peeter kostja avalduse ja Tallinna notari

Ragne Tehveri 03.06.2020 notariaalse dokumendi nr 2XXX alusel hageja suhtes

täitemenetluse eesmärgiga realiseerida hagejale kuuluv XXX tn 12 kinnistu, mida koormavad

viis hüpoteeki. Väidetavalt tagavad hüpoteegid OÜ Bauschmidt (pankrotis) kohustusi, mis

hakkasid XXX tn 12 kinnistut koormama 20.11.2015 hüpoteekide loovutamise lepinguga.

Täitemenetluses nõutav summa on 2 518 453,85 eurot.

1.2. Täitemenetlus on lubamatu, kuna 20.11.2015 sõlmitud hüpoteekide loovutamise,

hüpoteekidega tagatavate nõuete muutmise ja hüpoteegi seadmise leping on tühine või on

tühine selles lepingus sõlmitud tagatiskokkulepe või ei ole leping hea usu põhimõtte kohaselt

rakendatav. Alternatiivselt puuduvad kostjal Bauschmidti vastu nõuded, mida hüpoteekide

arvel täita. Kostja nõuete üle toimuvad vaidlused teistes tsiviilasjades.

1.3. Täitemenetluse peatamine hagi tagamise korras on hädavajalik, et hagejale ei tekiks XXX

tn 12 kinnistu alusetu sundmüügiga pöördumatut kahju. Kui XXX tn 12 kinnistu

võõrandatakse, kuid hiljem selgub, et kostjal puuduvad kinnistu arvelt sundtäidetavad nõuded,

ei ole endise olukorra taastamine ja hagejale XXX tn 12 kinnistu tagastamine võimalik. XXX

tn 12 kinnistu võõrandamine toob kaasa hageja majandustegevuse lõppemise ja

pankrotistumise.

Maakohtu määrus ja põhjendused

2. Maakohus rahuldas hagi tagamise avalduse ja peatas täitemenetluse kuni käesolevas asjas

tehtava kohtulahendi jõustumiseni.

2.1. Määruse kohaselt vastab hagiavaldus nõuetele ja on lubatav. Hageja on põhistanud hagis

esitatud nõuete aluseks olevaid asjaolusid. Eeldades hagis esitatud väidete õigsust, on hagi

õiguslikult perspektiivikas. Hagi tagamise taotlus on põhistatud.

2.2. Täitemenetluse peatamine on vajalik olulise kahju vältimiseks ning selleks, et ei

sundtäidetaks tühisest tehingust tulenevaid kostja nõudeid. Kinnistu täitemenetluse raames

realiseerimisel ei ole hiljem võimalik endist olukorda taastada ning hagejale XXX tn 12

kinnistut tagastada. Ühtlasi on oht, et XXX tn 12 kinnistu võõrandamine toob kaasa hageja

majandustegevuse lõppemise ja pankrotistumise. Samuti on kostja varatu. Täitemenetluse

jätkamisel võib hagi rahuldamise korral seega tekkida olukord, kus hageja huvid on saanud

lubamatu täitemenetluse tulemusel kahjustada.

2.3. Täitemenetluse peatamine kuni käesolevas tsiviilasjas kohtulahendi jõustumiseni ei ole

kostjale asjaolusid arvestades ülemäära koormav ja seda võib hageja õigustatud huvisid silmas

pidades põhjendatuks pidada.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

2-25-19422

3. Kostja palub maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega jätta hagi tagamise

taotlus rahuldamata.

3.1. Kaebuse kohaselt ei saa hagi rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel, kuna ÄS § 281

lg 1 teise lause kohaselt ei too tagamiskeelu rikkumine kaasa tagatise seadmise lepingu

(hüpoteegi korral hüpoteegi seadmise kohustustehingu, käsutustehingu ja sellega lahutamatult

seotud tagatiskokkuleppe) tühisust. Erisätte olemasolu tõttu tehingu tühisust reguleerivad

üldnormid ei kohaldu, samuti ei saa tehing samadel elulistel asjaoludel olla muul õiguslikul

alusel kehtetu, nt tehingu tühistamise tõttu või muul materiaalõiguslikul alusel. Hagejal

tulnuks taotleda hüpoteekide kustutamist.

3.2. Puudub kahtlus, et kostjale kuulub Bauschmidti pankrotimenetluses hüpoteekidega

tagatud eesõigusnõue Bauschmidti vastu, mille kostja pangalt omandas ja mida ei ole

vaidlustatud. Hageja realiseerib kahes eraldi kohtumenetluses oma õigust esitada kahju

hüvitamise nõue. Ühes kohtumenetluses loeb hageja hüpoteeke ja tagatiskokkulepet kehtivaks

ning teises menetluses tühiseks. See on hea usu põhimõtte vastne.

3.3. Hagiga soovitakse pahatahtlikult täitemenetlust venitada, mistõttu on hagi tagamine ja

täitemenetluse peatamine lubamatu.

4. Hageja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas TsMS § 663

lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus TsMS

§-ga 659) alusel jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

7. Kohus saab hagi tagada vaid siis, kui esinevad TsMS §-s 377 sätestatud eeldused, hagi

tagamise taotlus ja hagiavaldus vastavad seaduses sätestatud formaalsetele nõuetele, hagi on

lubatav, õiguslikult perspektiivikas ning lisaks on hageja nõude ja hagi tagamise aluseks

olevad asjaolud TsMS § 381 lg 2 kohaselt põhistatud ehk väiteid on põhjendatud selliselt, et

põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks (vt nt RKTKm 29.10.2025, 2-

24-15950/23, p 8).

8. Üks hagi tagamise eeldustest on, et tagatav hagi peab olema õiguslikult perspektiivikas.

Õiguslikult perspektiivituks saab pidada hageja nõuet, mida ei oleks hagis esitatud asjaolude

tõendatuse korral võimalik rahuldada ühelgi materiaalõiguslikul alusel. Nõude

perspektiivikuse kaalumine hõlmab esialgse hinnangu andmist sellele, kas hagis esitatud

asjaolude tõendatuse korral oleks nõude rahuldamine mõnel materiaalõiguslikul alusel

põhimõtteliselt võimalik. Ringkonnakohus arvestab hagi tagamise määruse peale esitatud

määruskaebuse lahendamisel ka määruskaebuses hagiavalduse perspektiivitusele ja hagi

tagamise avaldusele esitatud vastuväidete põhistatust (RKTKm 26.02.2025, 2-23-18026/106,

p 13). Hagi tagamise menetluses ei lahendata hageja nõuet siiski sisuliselt. Siinses menetluses

toodu ei välista ega piira seega hageja ega kostja võimalusi oma nõuete ja vastuväidete

aluseks olevad asjaolud asja sisulisel läbivaatamisel esile tuua ja tõendada.

2-25-19422

9. Maakohus peatas esile toodud asjaoludel täitemenetluse kohtumenetluse ajaks TsMS § 377

lg 1 ja § 378 lg 1 p 6 alusel õigesti, kuna hagi tagamata jätmine võib muuta kohtuotsuse

täitmise võimatuks. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

10. Hagiavaldus ei ole õiguslikult perspektiivitu. Hageja esitas kostja vastu hagi sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 lg 1 kohaselt võib

võlgnik esitada sissenõudja vastu hagi täitedokumendi alusel sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks eelkõige põhjusel, et nõue on rahuldatud, ajatatud või tasaarvestatud.

Seejuures võib muu kui kohtulahendi sundtäitmise puhul sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise hagis esitada ka kõik vastuväited täitedokumendist tuleneva nõude olemasolule

ja kehtivusele (TMS § 221 lg 11). Sellise hagi esitamisel piisab hagejale omapoolse

tõendamiskoormise täitmiseks põhistamisest (TsMS § 235 mõttes usutavaks tegemisest), et

kostjal ei ole sundtäidetavat nõuet. Sellisel juhul on kostjal kohustus tõendada, et tal on hageja

vastu sissenõutav nõue ulatuses, milles ta soovib täitemenetlust läbi viia (RKTKo 30.09.2015,

3-2-1-85-15, p 12). Sundtäimise lubamatuks tunnistamise hagi võib esitada ka siis, kui

tagatise omanikul, kes ei ole põhivõlgnik, on vastuväited hüpoteekide realiseerimisele

(RKTKo 19.12.2018, 2-13-31650/81, p 10).

11. Hageja tugineb hagiavalduses sellele, et 20.11.2015 hüpoteekide loovutamise lepingus

sisalduvad tagatiskokkulepped on tühised, tühistatud või ei kohaldu vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega, kuna leping sõlmiti teadlikult ja tahtlikult rikkudes äriseadustiku (ÄS) § 281

lg-st 3 tulenevat tagatise andmise keeldu. Alternatiivselt leiab hageja, et kostja puuduvad

nõuded, mida hüpoteekide arvelt täita. Hageja selgitas, et kostja omandas Bauschmidti vastu

nõudeid kokku 4 715 982,2 eurot loovutamise teel. Seejuures käivad neist kahe üle

kohtumenetlused. Nõude 2 (925 677,15 eurot) osas on menetlus tsiviilasjas 2-20-5508

peatatud ning nõude 3 (1 797 928,70 eurot) osas rahuldas maakohus tsiviilasjas 2-20-5783

Bauschmidti hagi, kuid ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja tagasi

maakohtule uueks läbivaatamiseks. Lisaks märgib hageja, et nõuete loovutamise teatises on

loetletud küll nõuded, kuid tõendeid nõuete olemasolu kohta esitatud ei ole.

12. Iseenesest on õige kostja viide, et ÄS § 281 lg 4 teise lause kohaselt ei too sama sätte

kolmandas lõikes nimetatud tagamise keelu rikkumine kaasa tehingu tühisust. Seetõttu ei

pruugi edukad olla hageja väited selle kohta, et tagatiskokkulepe on tühine või vastuolus

heade kommetega või et sellele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega põhjusel, et

tehing rikub tagamise keeldu. Küll aga on hageja põhistanud, et kostja täitmisele esitatud

nõuded või nende ulatus on ebaselge. Määruskaebuse väited seda ümber ei lükka.

12.1. Asjaolu, et kostjale kuulub Bauschmidti vastu viimase pankrotimenetluses tunnustatud

eesõigusnõue, ei välista hageja kui tagatisvara omaniku õigust esitada sundtäitmisele esitatud

nõudele vastuväiteid. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 279 lg 7 kohaselt võib pantija, kes ei ole

võlgnik, esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik

või käendaja. Seega on hagejal eraldiseisev õigus esitada sundtäitmise lubamatuks

tunnistamise menetluses põhivõlgniku kohustusele ja selle ulatusele vastuväiteid (vt ka

RKTKo 09.10.2024, 2-20-1490/103, p 21). Hageja sellist õigust ei mõjuta asjaolu, et

Bauschmidti pankrotimenetluses kostja nõudele vastuväiteid ei esitatud. Kuna kostja nõuded

ei tulene kohtulahendist, võib hageja esitada nõude olemasolule ja kehtivusele kõiki

vastuväiteid (TMS § 221 lg 11). Ka kostja viited sellele, et hageja esitas Bauschmidti vastu ÄS

§ 281 lg 4 alusel ka kahju hüvitamise nõude, kuid ei ole esitanud hüpoteekide kustutamise

nõuet, ei piira hageja võimalust esitada sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi

põhjendusel, et kostjal ei ole nõuet, mille täitmiseks on täitemenetlus algatatud. Kostja ei ole

2-25-19422

määruskaebuses seega teinud usutavaks, et tal on hageja vastu täitmisele antud ulatuses

sissenõutavaks muutunud nõuded.

13. Täitemenetluse peatamine ei ole siinsetel asjaoludel vastuolus seaduse ega

kohtupraktikaga. Olukorras, kus täitedokumendiks on notariaalselt tõestatud kokkulepe, mille

puhul ei ole ükski sõltumatu vaidlusi lahendav organ sundtäitmise eeldusi kontrollinud ega

poolte vaidlust läbi vaadanud, piisab sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi tagamiseks

sellest, et hageja põhistab hagi tagamise taotluses, et kostjal ei pruugi nõuet olla (vt ka

RKTKm

07.11.2018,

2-18-2982/15, p 13 ja seal viidatud praktika). Siinsel juhul tuleb arvestada ka asjaoluga, et kui

hagi menetlemise ajal täitemenetlus jätkub, võib koormatud kinnisasi hagi rahuldamise

hetkeks olla juba müüdud. Kuna hagi tagamise muud eeldused on täidetud, st hagi tagamise

taotlus ja hagiavaldus vastavad formaalsetele nõuetele, hagi on lubatav, õiguslikult

perspektiivikas ning hageja nõude ja hagi tagamise aluseks olevad asjaolud on piisavalt

põhistatud, leidis maakohus õigesti, et täitemenetlus tuleb hagi menetlemise ajaks peatada (vt

ka RKTKm 13.01.2016, 3-2-1-161-15, p 9). Vastasel korral ei ole hagejal hagiavaldusega

taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hagi tagamine ei kahjusta kostja huve

ebaproportsionaalselt, arvestades ka hageja põhjendatud huve.

14. Eeltoodust tulenevalt ei ole maakohus hagi tagamisel diskretsioonipiire ületanud ja

määruskaebuses esile toodu ei anna alust maakohtu määrust tühistada. Maakohtu määrus jääb

seetõttu muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

15. Ringkonnakohus lahendab määruskaebuse TsMS § 667 lg 3 esimese lause alusel kirjalikus

menetluses.

(allkirjastatud digitaalselt)