2-18-16237/290 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-18-16237

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. märts 2026, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov, Geidi Sile

Kohtuasi

Q.J hagi G.I ja I.A vastu ühisvara jagamiseks

G.I vastuhagi Q.J ja I.A vastu ühisvara

jagamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 7. märtsi 2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

I.A apellatsioonkaebus

Kaebuse hind ringkonnakohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Q.J (sünniaeg XX.XX.XXXX), lepingulised

esindajad Danil Lipatov ja Vassili Kosteitšuk

Kostja I G.I (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Maia Ploom

Kostja II I.A (isikukood XXX), lepinguline esindaja

Mehis Adamson

Menetluse liik

Avalik kohtuistung 10. veebruaril 2026

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 7. märtsi 2025 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta käesoleva apellatsioonimenetluse menetluskulud I.A kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud ning menetluse käik

1. Q.J (hageja) esitas Harju Maakohtule 24.10.2018.a hagi G.I (kostja I) ja I.A (kostja II)

vastu, milles palus lugeda ühisvaraks hagis nimetatud kinnisasjad, lõpetada ühisomand

kinnisasjadele nende müümisega avalikul enampakkumisel, jagada kinnisasjade müügist

saadud raha kostjate vahel võrdsetes osades ja täita kostjale II ühisvara jagamisel jäävast

rahast hageja nõue täiteasjas 027/2018/603.

2. Harju Maakohus jättis 15.10.2019 määrusega hagi kostjate vastu ühisvara jagamise

nõudes läbi vaatamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 12.02.2020 määrusega

maakohtu määruse ja saatis asja menetluse jätkamiseks samale maakohtule.

3. Harju Maakohus rahuldas 12.01.2023 otsusega hagi osaliselt. Tallinna Ringkonnakohus

tühistas 16.03.2023 otsusega maakohtu otsuse ja saatis asja samale maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

4. Hagiavalduse kohaselt rahuldas Tartu Maakohus 09.01.2018 otsusega tsiviilasjas 2-16-

10052 hageja nõude kostja II vastu ja mõistis kostjalt II hageja kasuks välja põhinõude

430 000 eurot, viivise 52 636,78 eurot ja viivise põhinõudelt alates otsuse tegemisest kuni

põhinõude täitmiseni seaduses ettenähtud määras. Kuna kostja II otsust ei täitnud, algatas

kohtutäitur Risto Sepp hageja avalduse alusel täitemenetluse täiteasjas nr 027/2018/603.

Täitemenetluses pole õnnestunud hageja nõuet rahuldada. Kuna kostja II lahusvara arvel

pole võimalik hageja nõuet täita, tuleb jagada kostjate ühisvara.

5. Hageja soovib ühisvara jagada järgmiste kinnisasjade osas: ÜÜÜ, Tallinn ½ kaasomandi

osas (edaspidi ÜÜÜ); HHH, Tallinn ½ kaasomandi osas (edaspidi HHH); KKK (edaspidi

KKK); MMM (endine JJJ), XXX (edaspidi MMM); UUU (endine UUU), UUU (edaspidi

UUU); VVV (edaspidi VVV); DDD ½ kaasomandi osas (edaspidi DDD); LLL (edaspidi

LLL).

6. Maakohtu 16.07.2024 istungil loobus hageja ühisvara tuvastamise nõudest. Maakohus

võttis nõudest loobumise vastu 29.08.2024 määrusega ja lõpetas selles osas menetluse.

7. Hageja palus kostja I vastuhagi jätta rahuldamata.

Kostja I vastus hagile ja vastuhagi

8. Kostja I vaidles hagile vastu. Kostjad abiellusid 25.09.1993, kuid abielulised suhted

lõppesid 1994.a augustis. Poolte abielu lahutati Tartu Maakohtu 15.02.2021 otsusega.

VVV, DDD, MMM ja UUU ning LLL kuuluvad kostja I lahusvarasse. VVV on ostetud

26.09.1997, so pärast abielusuhete lõppemist ja kostja I raha eest. Seega kuulub see

lahusvara hulka. DDD ostis kostja I 05.07.1995 koos R. Sga kaasomandisse. See on

ostetud kostja I raha eest ja pärast abielusuhete lõppemist. MMM ja 12 kinnisasjad ostis

kostja I oma vanematelt saadud raha eest 26.03.2008. LLL oli kostja I vanemate korter

ning kostja I erastas selle enda EVP-de ning ema ja perekonna sõbralt kingituseks saadud

EVP-de eest. XXX ja 11 ning KKK on kostja II lahusvara.

9. Kostja I esitas vastuhagi hageja ja kostja II vastu, milles soovib vara jagada selliselt, et

MMM ja UUU, LLL, VVV ning DDD jäävad kostja I ainuomandisse ning XXX ja ÜÜÜ

ning KKK jäävad kostja II ainuomandisse.

Kostja II vastus

10. Kostja II vaidles hageja hagile vastu. Täiteasjas pole suudetud välja selgitada kostja II

lahusvara ulatust ja selle piisavust hageja nõude rahuldamiseks. Ebapiisava lahusvara

olemasolu saab tõendada vaid täitemenetluses ja seda pole lõpuni viidud. Hageja soovib

jagada ühisvara oluliselt suuremal hulgal, kui on hageja nõue kostja II vastu. Kostjate

abielulised suhted lõppesid 2008.a kevadel. LLL on kostja I lahusvara.

11. Kostja II palus jätta kostja I vastuhagi selles toodud jaotusplaani alusel rahuldamata.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Harju Maakohus rahuldas 07.03.2025 otsusega hageja hagi kostjate vastu ja lõpetas

kostjate ühisomandi järgmiste kinnisasjade osas nende müümisega avalikul

enampakkumisel: ÜÜÜ, Tallinn ½ kaasomandi osas (registriosa numbriga XXXXX);

HHH, Tallinn ½ kaasomandi osas (registriosa numbriga XXXXX); KKK (registriosa

numbriga XXXXXXX); MMM (registriosa numbriga XXXXXXXXXXXX); UUU

(registriosa numbriga XXXXX); VVV (registriosa numbriga XXXXX); DDD ½

kaasomandi osas (registriosa nr XXXXX); XXX (registriosa numbriga XXXXXXX).

Kohus jagas kinnisasjade müügist saadud raha kostjate vahel võrdsetes osades. Kohus

jättis hageja hagi läbi vaatamata osas, milles hageja taotles täita kostja II ühisvara

jagamisel jäävast rahast hageja nõue täiteasjas nr 027/2018/603. Kohus jättis rahuldamata

kostja I vastuhagi hageja ja kostja II vastu ühisvara jagamise nõudes. Maakohus jättis

menetluskulud hageja kanda osas, millega kohus jättis hagi läbi vaatamata ning osas,

millega kohus lõpetas menetluse haginõudest loobumise tõttu. Hageja hagi menetlemisega

seotud hageja menetluskulud jättis kohus kostja II kanda ning kostja I menetluskulud tema

enda kanda. Vastuhagi menetlemisega seotud menetluskulud jäid kostja I kanda.

13. Kohus märkis, et vastavalt TMS § 14 lg 2 võib sissenõudja nõuda ühisvara jagamist ja

sissenõude pööramist võlgniku osale ühisomandist. PKS § 33 lg 3 sätestab, et võlausaldaja

võib nõuda ühisvara jagamist, kui ta tõendab, et lahusvarast kohustuste täitmiseks ei piisa.

Asjaolu, et hagejal on kostja II vastu nõue tõendab Tartu Maakohtu 09.01.2018 kohtuotsus

tsiviilasjas nr 2-16-10052, millega kostjalt II mõisteti hageja kasuks välja põhinõue 430

000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudelt 52 636,78 eurot ning viivis alates

10.01.2018 kuni põhinõude täitmiseni seadusjärgses määras (kd I tl 75-78). Vaidlus

puudub selles, et kostjad abiellusid 25.09.1993. Tartu Maakohtu 15.02.2021 otsusega

tsiviilasjas nr 2-20-14957 kostjate abielu lahutati (kd II tl 113-114). Kohtutäitur on

esitanud kohtule 04.11.2019 õiendi, milles ta on kinnitanud, et täitemenetlus täiteasjas nr

027/2018/603 on ebaõnnestunud kostja II lahusvara arvelt (kd I tl 113). Sellele tuginedes

leidis kohus, et kostja II lahusvarast ei piisa täitedokumendist tuleneva nõude

rahuldamiseks.

14. Kõik kinnisasjad, mida hageja väidab ühisvarasse kuuluvaks ja mille jagamist ta soovib,

omandati enne 2010 aastat. Seega tuleb lahendada vaidlus kinnisasjade kuulumise osas

ühisvara hulka enne 1. juulit 2010 kehtinud PKSi (PKS1995) järgi. PKS1995 § 14 lg 1 järgi

oli abielu kestel abikaasade omandatud vara küll abikaasade ühisvara, kuid abielusuhete

lõppemise järel omandatud vara oli PKS1995 § 15 lg 1 järgi selle abikaasa lahusvara, kes

varaeseme omandas. Kui ühisvara jagati pärast abielusuhete lõppemist, määrati ka

ühisvara PKS1995 § 18 lg 2 teise lause järgi kindlaks abielusuhete lõppemise aja seisuga.

Kohtupraktika kohaselt loeti abielusuhted lõppenuks, kui abikaasade vahel olid lõppenud

nii isiklikud kui ka varalised suhted.

15. Maakohus asus seisukohale, et tõendamata on kostja I väide, et abielusuhe lõppes 1994.a.

Tõendeid hinnates leidis kohus, et pooled tegutsesid kuni 06.05.2008, kui sündis kostja II

teine tütar, ühiselt – nad veetsid seni perena koos aega ja tegutsesid ühisest majanduslikust

huvist lähtuvalt. Seega lõppes abikaasade ühisvara moodustamine 06.05.2008.

16. ÜÜÜ (1/2 kaasomandist) ja XXX (1/2 kaasomandist) omandati 03.01.2006 ning KKK

omandati 31.01.2006. Kuivõrd kostjad abiellusid 25.09.1993 ning nende abielusuhe

polnud 31.01.2006 lõppenud, siis kuuluvad need kinnistud ühisvarasse.

17. VVV on ostetud 26.09.1997 ning 24.11.1997 erastas kostja I elamualuse maa. DDD (½

kaasomandist) on ostetud 05.07.1995 aastal. Kostja I ostis elamu kaasomandisse kostja II

emaga ning kumbki maksis ½ mõttelise osa eest 20 000 krooni (kd II tl 81). Kuivõrd

nimetatud kinnisasjad osteti ajal, mil kostjad olid abielus ning kostjate vahel olid

abielusuhted, kuuluvad need kinnisasjad kostjate ühisvarasse. Ka toetab eeltoodut

järeldust kostja II vande all antud ütlused, mille kohaselt osteti kinnisasjad pere raha eest

(kd IV tl 19). Seevastu kostja I väide, et need on ostetud temale kuulunud lahusvara arvelt,

on tõendamata.

18. MMM ja UUU omandati 26.03.2008. Kohus ei nõustunud kostja I vastuväitega, et need ei

kuulu ühisvarasse. Kostja I pole välja toonud asjaolusid, millest järelduks, et kinnisasjad

võiks olla lahusvara. Samuti on tõendamata, et MMM ja UUU on ostetud kostja I

lahustavara arvelt. Seega puudub alus kalduda kõrvale abikaasade osade võrdsusest.

Kostja I on esitanud kohtule küll pangakonto väljavõtted, millest järelduvalt on ta

kinnisasjade eest maksnud (kd II tl 77-78), kuid nendest tõenditest ei järeldu, et selle raha

oleks kostjale I kinkinud tema vanemad. Tunnistaja on asjas andnud ütlusi, et ta on emalt

ja vanaemalt kuulnud, et kinnisasjad osteti vanaisa kingitud raha eest (kd IV tl 19), kuid

ütlustest ei järeldu, et raha kingiti üksnes kostjale I. Kuivõrd MMM ja UUU omandati

26.03.2008 ning kostjate abielusuhe polnud selleks ajaks lõppenud, kuuluvad kinnisasjad

ühisvarasse.

19. LLL eluruumi ostu-müügilepinguga on tõendatud, et kostja I on korteri erastanud

14.02.1995 ning sellest eest on tasutud 16 200 rahvakapitali obligatsiooni arvestuskraadile

kantud tööaastatega (kd II tl 38-39). Vaidlustamata asjaoludel on kostja I hiljem erastanud

korteri juurde kuuluva maa. 27.01.2001 korter kinnistati ja seeläbi tekkis LLL

korteriomand registriosa numbriga XXXXXXX (kd I tl 16). Kuivõrd korteriomand

erastati abielu kestel, kuulub see kostjate ühisvarasse.

Kostja II leiab, et kõrvale tuleb kalduda abikaasade osade võrdsusest, sest korteriomand

on ostetud tema lahusvara hulka kuulunud ning kingitud EVP-de eest. Kohus märkis, et

Rahvakapitali obligatsioonide registri (RKO) väljavõttest järeldub, et kostjale I on enne

korteri erastamist 28.09.1994 kingitud K. M poolt 10 200 osakut (kd II tl 38). Kohus

kuulas kostja I vande all ära 07.02.2025, kuid vande all selgitas kostja I, et K. M soovis

EVP-d kinkida hoopis tema emale. Seega on kostja I vande all antud ütlused vastuolus

tema poolt kirjalikult esitatuga ning kohus kostja I ütlustega seetõttu asja lahendamisel ei

arvesta. Kuivõrd EVP-d kingiti ajal, mil kostjad olid abielus ning on tõendamata, et EVP-

d kingiti üksnes kostjale I, kuulusid kingitud EVP-d ühisvara hulka.

RKO väljavõttega on tõendatud, et korteri eest on tasunud 8400 EVP-d ka kostja I ema

(kd II tl 39). Tartu Linnavalitsuse Linnavarade osakonna esindaja on kinnitanud

14.02.1995 kostja I ja M. G.I kokkuleppe, mille kohaselt LLL ostab kostja I ning M. G.I

on andnud kostjale I nõusoleku selleks kasutada tema EVP-sid (kd II tl 35). Kostja I on

menetluses viidanud, et tegu on sisuliselt tema ema kingitud EVP-dega kostjale I korteri

ostmiseks. Kohus eeltoodud seisukohaga ei nõustud. Nimelt tol ajal kehtinud

tsiviilkoodeksi § 260 lg 1 kohaselt pidi kinkeleping üle 50 krooni olema sõlmitud

notariaalselt tõestatud vormis. Sellele nõudele 14.02.1995 kokkulepe ei vasta. 1995. aastal

kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 93 lg 3 kohaselt oli seaduses nõutud tehingu

notariaalse tõestamise nõude järgimata jätmisel tehing tühine. Seega ei saanud üksnes ema

võimalik tahe oma EVP-sid kinkida tuua kaasa soovitud õiguslikku tagajärge. Hageja ema

tuleb lugeda ühisvara suhtes kolmandaks isikuks. Seadus ei näinud ette erisust, et

kolmandate isikute vara eest soetatud ühisvara annaks võimaluse vara jagamisel võrdsuse

põhimõttest kõrvale kalduda.

Kostja I on toonud välja, et korter on mh ostetud tema EVP-de eest, mille kostja I sai

abielueelsete tööaastate eest, kuid on jätnud selle väite aluseks olevad asjaolud välja

toomata ning tõendamata.

Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et on tõendamata, et LLL on ostetud kostja I

lahustavara arvelt, mistõttu puudub alus kalduda kõrvale abikaasade osade võrdsusest.

20. Kostja II leiab, et hageja soovib jagada kostjate ühisvara oluliselt suuremas ulatuses, kui

on hagejale kuuluv nõue. Kohus märkis, et Tartu Maakohtu 09.01.2018 otsusega mõisteti

kostjalt II hageja kasuks välja põhinõue 430 000 eurot, viivis 52 636,78 eurot ja viivis

põhinõudelt alates 10.01.2018 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses. Seega on hageja nõue käesoleva otsuse tegemise aja seisuga kokku ca

764 000 eurot. Lisaks on kostjalt II hageja kasuks välja mõistetud menetluskulud 5811,71

eurot ühes viivistega VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

21. Vara osas, mille jagamist hageja nõuab, on läbi viidud kinnisvara hindamise ekspertiis.

Ekspert leidis, et jagatava vara väärtus on järgnev: XXX ja ÜÜÜ turuväärtus kokku on

553 000 eurot (kd V tl 108-129); LLL turuväärtus on 91 000 eurot (kd V tl 130-149);

DDD (1/2 kaasomandist) turuväärtus on 50 000 eurot (kd V tl 150-170); VVV turuväärtus

on 51 000 eurot (kd V tl 150-170); KKK turuväärtus on 49 000 eurot (kd V tl 171-184);

UUU turuväärtus on 71 000 eurot (kd V tl 185-199); MMM turuväärtus on 124 000 eurot

(kd V tl 200-218).

22. Kostja II palub jätta 15.11.2024 eksperthinnangud vara väärtuse kohta tähelepanuta, sest

rikutud on ekspertiisi läbiviimise korda – eksperthinnangute koostamiseks ei ole ekspert

ise viibinud mitte ühelgi korral ühelgi kinnistul. Kinnisasju on pildistamas käinud

osapooltele teadmata isik AJ, kelle pädevust pole kohus kontrollinud.

Maakohus märkis, et TsMS § 302 lg 3 järgi, kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta

avaldama kohtule selle isiku nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise

abistamisega. Ekspert on ülekuulamisel selgitanud, et on kasutanud ekspertiisi läbiviimisel

abi. Eksperti aitas AJ, kes teostas osa vara ülevaatuse ja pildistamise ning lisas ekspertiisi

akti ülevaatuse osa (st kirjelduse mida objektil nägi). Kohtu hinnangul on tegu tehnilist

laadi abistamisega ning ekspert ei pidanud enne ekspertiisi teostamist sellest kohut eraldi

teavitama (TsMS § 302 lg 3). Ekspert on kinnitanud, et on ekspertiisi teostanud isiklikult

ning seega pole ekspert rikkunud TsMS § 302 lg-s 3 sätestatud korda. XXX ja ÜÜÜ osas

märkis kohus, et ekspertiisi tulemust ei mõjutanud asjaolu, et eksperdil polnud

kinnisasjale täielikku juurdepääsu. Ekspert on põhjendatult lähtunud 08.05.2020 teostatud

ülevaatusel kogutud infost osas, milles ekspert ei saanud ülevaatust teostada juurdepääsu

puudumise tõttu. Kostja II pole kohtu ette toonud asjaolusid, et kinnisasja seisukord on

vahepealsel ajaperioodil oluliselt muutunud. Asjaolu, et kaasomandi kasutuskorra

puudumine mõjutab kinnisasja turuväärtust, ning seda käesoleval juhul 30% ulatuses,

tugineb eksperdi eriteadmisele. Selle usaldusväärsuses puudub kohtul alus kahelda. Kohus

märkis, et hindab ekspertiisi akte usaldusväärseteks tõenditeks ja lähtub eksperdi poolt

toodud kinnisasjade turuväärtustest.

23. Ühisvara väärtus on kokku seega 989 000 eurot, millest ühisvara jagamise korral on

kostjale II langev osa 494 500 eurot (PKS § 37 lg 3). Võttes arvesse hageja nõude suurust

kostja II vastu, ei nõua hageja seega ühisvara jagamist suuremas osas, kui on vajalik tema

nõude rahuldamiseks. Maakohus leidis, et hageja TMS § 14 lg 2 alusel esitatud nõude

rahuldamise eeldused on täidetud ning hagi ühisvara jagamise nõudes tuleb rahuldada.

24. Kostja I on vastuhagis soovinud vara jagada selliselt, et ÜÜÜ (1/2 kaasomandist), XXX

(1/2 kaasomandist) ja KKK jäävad kostja II ainuomandisse ning MMM, UUU, VVV ja

DDD (1/2 kaasomandist) ja LLL jäävad kostja I ainuomandisse. Puutuvalt kostja I

väitega, et vara jagamine on selliselt põhjendatud, sest tegu on kummagi poole

lahusvaraga, kohus ei nõustunud. Esiteks ei ole ühisvara jagamise hagi raames võimalik

lahusvara jagada. Teiseks jääb kohus kõigi otsuses esitatud põhjenduste juurde puutuvalt

kinnisasjade ühisvara hulka kuulumise osas. Samuti ei arvesta vastuhagis taotletud

jagamise viis sellega, et ÜÜÜ (1/2 kaasomandist) ja XXX (1/2 kaasomandist) on

koormatud hüpoteekidega. Kostja II on küll välja toonud, et tegu on nn tühjade

hüpoteekidega, kuid sellega ei saa asja lahendamisel arvestada. Esmalt ei saa kohus

praeguses asjas anda hinnangut, kas tegu on nn tühjade hüpoteekidega (TsMS § 5 lg 1).

Samuti on hüpoteekidega seotud tagatiskokkulepet võimalik hüpoteegipidaja ja kinnisasja

omaniku vahelisel kokkuleppel igal ajal muuta (nt täiendada tagatavaid nõudeid). ÜÜÜ ja

HHH kostja II kaasomandi osadele seatud hüpoteegid (ca 2 miljonit eurot) ületavad hetkel

kaasomandi osade turuväärtust. Eeltoodud kaalutlustel jääb vastuhagi rahuldama.

25. Hageja on esitanud nõude müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel ja jagada saadud raha

kostjate vahel võrdselt. Kohus leidis, et kinnisasjade müümine avalikul enampakkumisel

tagab mõlemale ühisomanikule õiglase hüvitise oma omandiosa eest, mistõttu pole hageja

taotletud ühisvara jagamise viis ebamõistlik. Ka ei ole kostja II pakkunud välja muid

alternatiivseid ühisvara jagamise viise. Seega tuleb hageja taotlus ühisvara jagamise viisi

osas rahuldada. PKS § 37 lg-st 3 tulenevalt on põhjendatud hageja poolt taotletu, mille

kohaselt kinnisasja avalikul enampakkumisel saadud raha tuleb jagada kostjate vahel

võrdsetes osades.

26. Hageja on palunud kostjale II ühisvara jagamisest jäävast rahast täita hageja nõue

täiteasjas nr 027/2018/603. Kohus märkis, et ei ole võimalik otsustada seda, millised

kohustused tuleb ühisvara jagamise tulemusena kostjale II tekkiva lahusvara arvel täita.

TMS § 52 lg 1 teise lause kohaselt rahuldatakse sissenõudja nõue küll vara müügist

saadud raha arvel, kuid see toimub TMS-s sätestatud korras ja kuulub TMS § 3 lg 1

kohaselt kohtutäituri, mitte kohtu pädevusse.

Kuna kohtul ei ole pädevust jaotada

täitemenetluse müügist saadud tulemit, ei ole hagejal selle nõudega võimalik oma

taotletud eesmärki saavutada ning TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel tuleb nõue selles osas jätta

kohtul läbi vaatamata.

27. 29. oktoobri 2018 hagi tagamise määrusega seadis kohus kinnistusregistri registriossa nr

XXXXXXXXXXXX (MMM (endine JJJ)), registriossa nr XXXXX (UUU (endine

UUU)), registriossa nr XXXXX (VVV), registriossa nr XXXXX (DDD) ja registriossa nr

XXXXXXX (XXX) keelumärke keelamaks kostjal II kinnisasja käsutamine ning

registriossa nr XXXXX (ÜÜÜ), registriossa nr XXXXX (HHH, Tallinn) ja registriossa nr

XXXXXXX (KKK) märkuse Harju Maakohtu tsiviilasjas nr 2-18-13219 kohtuvaidluse

toimumise kohta kinnistu omandiõiguse ja ühisvara jagamise küsimuses. Maakohus jättis

hagi tagamise abinõu jõusse kohtuotsuse täitmist tagava abinõuna.

Apellatsioonkaebus

28. Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja II, kes palub maakohtu otsuse

tühistada hagi rahuldatud osas ja teha uus otsus, millega saata asi maakohtule uueks

läbivaatamiseks või alternatiivselt jätta hagi rahuldamata.

29. Asjaolu, kas vara on ühisvara või lahusvara, tuleb eelnevalt eraldi tuvastada, kuid hageja

loobus ühisvara tuvastamise nõudest. Samas on maakohus jätnud ka loobumise taotluse

lahendamata.

30. VL ekspertarvamused on puudustega. Ekspert ei teavitanud kohut talle ekspertiisi

tegemisel abi osutanud AJst. Ekspert ei ole ise kinnisasjadel viibinud. Kinnistutel on

pildistamas käinud AJ. HHH ja ÜÜÜ kinnistute puhul ei ole selge, kui palju kinnistust AJ

nägi. Ekspert pole põhjendanud, kuidas vähendab kasutuskorra kokkuleppe puudumine

kinnistu hinda 30 % võrra.

31. Eksperdiarvamustes ei ole kinnistute hinna kujunemine jälgitav. Eksperdi poolt määratud

hinnad on kinnistute tegelikust väärtusest madalamad. Maakohus on ekslikult otsuses

põhjendanud HHH ja ÜÜÜ kinnistute madalat hinda sellega, et hüpoteekidega tagatava

nõude suurust ei saa tuvastada. Kostja II on menetluses tõendanud, et hüpoteekidega

tagatud nõuded on tasutud.

32. Kostja II tegi ettepaneku kordusekspertiisi läbiviimiseks teise eksperdi poolt, kuid

maakohus jättis selle taotluse põhjendamatult rahuldamata.

33. Menetluskulude jaotus on ebaõige, kuna kolmest haginõudest rahuldas maakohus vaid

ühe.

Vastused kaebustele

34. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

35. Kostja I toetas apellatsioonkaebust.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

36. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus

rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Kaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu

otsuse tühistamiseks.

37. Ühisvara jagamise asjas TMS § 14 järgi on kostjad vältimatud kaaskostjad TsMS § 207 lg

3 mõttes (vt Riigikohtu 20.10.2021 otsus tsiviilasjas 2-17-8832, p 9) Eeltoodust tulenevalt

tuleb kostjat I käsitelda kaasapellandina TsMS § 639 lg 2 alusel, hoolimata sellest, et ta ei

ole apellatsioonkaebust esitanud.

38. Ebaõige on kostja II apellatsioonkaebuse väide, et maakohus ei otsustanud ühisvara

tuvastamise nõudest loobumise vastuvõtmist. Maakohus võttis hageja ühisvara

tuvastamise nõudest loobumise vastu 29.08.2024 määrusega ja lõpetas selles osas

menetluse. Samuti on põhjendamatu kostja II seisukoht, et ühisvara jagamise hagi

lahendamine eeldab ühisvara tuvastamise nõude esitamist. Ühisvara jagamise asjas

puudub vajadus esitada eraldiseisvat nõuet ühisvara tuvastamiseks, kuna ühisvara

jagamise nõude lahendamiseks peab kohus niikuinii tuvastama, kas vara, mille jagamist

soovitakse, kuulub ühisvarasse.

39. Kostja II on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, milles hageja hagi rahuldati. Kuigi kostja

I on kaasapellant, ei ole kostja I ise apellatsioonkaebust esitanud ja vastuhagi rahuldamata

jätmist vaidlustanud. Seega osas, milles vastuhagi jäeti rahuldamata, ringkonnakohus

maakohtu otsust ei kontrolli (TsMS § 651 lg 1). Kostja II ise ei ole esitanud vastuhagi

ühisvara jagamiseks teisel viisil. Kuna kohus saab valida üksnes nende ühisvara jagamise

viiside vahel, mida on hagis või vastuhagis nõutud, ning arvestades, et vastuhagi

rahuldamata jätmist ei ole vaidlustatud, siis ei kerki apellatsioonimenetluses küsimust

ühisvara jagamisest muul viisil kui on taotlenud hageja. Kostja II ei ole väitnud, et mõni

vaidlusalustest kinnistutest on tema lahusvara või et ühisvara jagamisel oleks tulnud

abikaasade osade võrdsusest tema kasuks kõrvale kalduda. Kostja II on

apellatsioonkaebuses leidnud, et maakohus on kinnisvara hindade tuvastamisel

põhjendamatult lähtunud VL eksperdiarvamustest. Kostja II on seega sisuliselt tuginenud

asjaolule, et maakohus on kostja II arvates jaganud ühisvara suuremas ulatuses kui on vaja

hageja rahalise nõude rahuldamiseks.

40. Maakohus määras 29.08.2024 määrusega ekspertiisi vaidlusaluste kinnisasjade

turuväärtuse tuvastamiseks. Ekspertiisi tegemine tehti ülesandeks VLle, kes edastas

kohtule 15.11.2024 eksperdiarvamused. Kolleegiumi hinnangul ei ole ekspert rikkunud

TsMS § 302 lg 3 sätestatut. Selle kohaselt ei ole eksperdil õigust anda ekspertiisi tegemist

üle teisele isikule. Kui ekspert kasutab teise isiku abi, peab ta avaldama kohtule selle isiku

nime ja abi ulatuse, kui tegemist ei ole ebaolulise abistamisega. Eksperdiarvamustest

nähtuvalt teostas XXX ja 11, VVV ja DDD ning KKK kinnistute ülevaatuse AJ. XXX,

MMM ja UUU kinnistute ülevaatuse teostas VL. Asjaolu, et ekspert kasutas viie kinnistu

ülevaatuseks AJ abi, ei tähenda, et ekspertiisi tegemine on üle antud teisele isikule.

Sõltumata sellest, kas kinnistu ülevaatuse teostamist saab pidada oluliseks või

ebaoluliseks abistamiseks, ei ole ekspert rikkunud ka TsMS § 302 lg 3 teises lauses

sätestatut. Õiguskirjanduses on selgitatud, et uuringutesse kaasatud personal tuleb

eksperdiarvamuses nimeliselt loetleda ja konkreetselt ära näidata, milles eksperdile

osutatud abi seisnes (vt V. Kõve jt. Tsiviilkohtumenetluse seadustik I. Kommenteeritud

väljaanne, lk 1575). Käesoleval juhul ongi eksperdiarvamustes märgitud, milliste

kinnistute osas on ülevaatuse teostanud AJ. Seega on ekspert kohut abi osutanud isikust

teavitanud.

41. Asjaolu, et ekspert ei käinud viite kinnistut isiklikult ülevaatamas, ei anna alust kahelda

nende kinnistute kohta koostatud eksperdiarvamuste usaldusväärsuses. Maakohus on

põhjendatult leidnud, et seadusest ei tulene, et ekspert peab isiklikult ekspertiisi

teostamiseks kinnisvaraobjekti ülevaatama. Kinnistutest on eksperdil võimalik saada

ülevaade ka fotomaterjali ja infosüsteemidest saadaolevate andmete põhjal. XXX ja ÜÜÜ

kohta tehtud eksperdiarvamuse arvestamata jätmiseks ei anna alust ka asjaolu, et AJ

teostas kinnistute ülevaatuse osaliselt, kuna osadele ruumidele ei saanud juurdepääsu.

Eksperdiarvamuse kohaselt lähtuti seetõttu ka 08.05.2020.a tsiviilasja 2-20-4203 raames

teostatud ülevaatusel tuvastatud infost. Ringkonnakohus märgib, et kostja II, kes on

kinnistute kaasomanik, ei ole väitnud, et kinnistute seisukord on selle aja jooksul oluliselt

muutunud.

42. Ebaõige on kostja II seisukoht, et eksperdiarvamustes ei ole hinna kujunemine arusaadav.

Ekspert on eksperdiarvamustes esitanud põhjendused ja analüüsi (sh toonud esile

võrdlustehingud), millest on jälgitav, kuidas ekspert on kinnistute väärtused tuvastanud.

Kostja II on väitnud, et kinnistute hinnad on liiga madalad, kuid ei ole esitanud sisulisi

põhjendusi, mis lükkaks eksperdiarvamustega tuvastatu ümber.

43. Mis puudutab kostja II väidet, et HHH ja ÜÜÜ kinnistuid koormavate hüpoteekidega

tagatud nõuded on rahuldatud, siis eksperdiarvamuses on märgitud, et hindamisel

hüpoteekidega ei arvestata. Kuna ekspert ei ole hüpoteeke kinnistute väärtuse tuvastamisel

arvesse võtnud, siis ei ole eksperdiarvamuse hindamisel tähendust küsimusel, kas

hüpoteekidega tagatud nõuded on rahuldatud.

44. Kostja II leiab, et eksperdiarvamusest ei selgu, miks vähendab kasutuskorra kokkuleppe

puudumine HHH ja ÜÜÜ kinnistute ½ kaasomandiosa väärtust 30 % võrra.

Ringkonnakohus osundab, et eksperdiarvamuses on märgitud, et ½ kaasomandi

võõrandamine ilma kasutuskorrata koos koormava üürilepinguga (lisaks on vajalik

hoonete andmed korrastada ehitisregistris) mõjutab hinnatava vara turuväärtust

negatiivselt (sh vara likviidsus on väiksem, tõenäoliselt ei ole võimalik kasutada vara

soetamiseks võõrkapitali) ja mõju suurus jääb hinnanguliselt vahemikku 25-35%

(keskmiselt -30%). Kolleegium hinnangul põhineb nimetatud seisukoht eksperdi

eriteadmistel ja kogemustel. Kostja II ei ole esitanud põhjendusi, mis selle ümber

lükkaksid. Lisaks märgib ringkonnakohus, et käesoleva asja lõpplahendus ei muutuks ka

juhul, kui lähtuda eksperdiarvamuses märgitud HHH ja 11 kinnistute ½ mõttelise osa

väärtusest ilma väärtust 30 % vähendamata. Sellisel juhul oleks vaidlusaluse ühisvara

väärtus kokku 1 225 500 eurot ning ühisvara jagamisel oleks kostja II osa 612 750 eurot,

mis on väiksem kui on hageja rahaline nõue kostja II vastu.

45. Ülaltoodust tulenevalt lähtus maakohus põhjendatult kinnisasjade hinna tuvastamisel VL

eksperdiarvamustest. Kuna TsMS § 304 lg 1 sätestatud kordusekspertiisi määramise

eeldused puuduvad, siis jättis maakohus põhjendatult kordusekspertiisi määramise taotluse

rahuldamata.

46. Ülaltoodust tulenevalt ei ole apellatsioonkaebuses esitatud väiteid, mis annaks aluse jätta

hageja hagi rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

47. Kostja II leiab, et maakohus jättis menetluskulude jaotamisel arvestamata, et ainult üks

hageja nõue rahuldati. Kolleegium ei nõustu kostjaga II. Osas, milles kohus jättis hagi

läbi vaatamata ja osas, milles hageja nõudest loobus, jättiski maakohus menetluskulud

hageja kanda.

48. Arvestades, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad käesoleva

apellatsioonimenetluse menetluskulud kostja II kanda (TsMS § 171 lg 1, § 165 lg 2).

Tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks

määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest

(TsMS § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)