2-22-16698/75 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks, Anneli Alekand

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. märts 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-22-16698

Tsiviilasi

Vladimir Kobozevi hagi Arunas Šarka vastu

hüpoteegi kustutamise nõudes ja Arunas Šarka

vastuhagi Vladimir Kobozevi vastu tuvastusnõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

Hagihind 250 000 eurot, vastuhagi hind 3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 26. jaanuari 2026 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vladimir Kobozevi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja) Vladimir Kobozev (isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Kaspar

Noor

Vastustaja (kostja) Arunas Šarka (Leedu Vabariigi

isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Karl Haavasalu

RESOLUTSIOON

1. Võtta Vladimir Kobozevi apellatsioonkaebus menetlusse.

2. Lahendada asi üksnes apellatsioonkaebuse põhjal.

3. Tühistada Viru Maakohtu 26. jaanuari 2026 otsus tsiviilasjas nr 2-22-16698 ja saata

asi uueks läbivaatamiseks samale maakohtule eelmenetluse staadiumis.

4. Rahuldada apellatsioonkaebus.

5. Menetluskulude jaotuse määrab kindlaks maakohus asjas tehtavas lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Vladimir Kobozev (hageja) esitas 7. novembril 2022 nõude Arunas Šarka (kostja) vastu

hüpoteegi kustutamiseks.

8. septembril 2015 sõlmisid Tatjana Lõsova ja kostja hüpoteegi seadmise lepingu ja

asjaõiguslepingu, mille alusel seati kinnisasjale XXXX, Ida-Viru maakond (registriosa nr

XXXXXX) kostja kasuks hüpoteek 250 000 eurot. Hüpoteegiga on tagatud kostja nõuded

Astenergy LLP vastu, mis tulenevad kostja ja Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud

laenulepingust ning selle võimalikest muudatustest ja lisadest. Hageja omandas kinnisasja 26.

septembril 2018 sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel.

Kinnisasja eelmise omaniku sõnul ei ole tal laenusaajaga puutumust ja tema teada ei ole laenu

antud. Hageja on pöördunud kostja poole, kuid ei ole saanud tõendeid laenu väljamaksmise

kohta. Kostja ei ole ka väljendanud nõusolekut hüpoteegi kustutamiseks. Astenergy LLP

2014–2020 majandusaasta aruannetes ei ole laenulepinguga samas suurusjärgus laene

nimetatud. Ei ole ka eluliselt usutav, et keegi annab laenu 500 000 USA dollarit ja tagab seda

poole võrra väiksema hüpoteegiga.

Ükski kohtule esitatud tõend ei ole käsitatav kui tagatiskokkuleppes nimetatud laenulepingu

lisa või muudatus. Laenulepingus nimetatud laenu väljamaksmist ei ole tõendatud, kostja

esitatud maksekorraldust 607 000 euro ülekandmise kohta ei ole võimalik laenulepinguga

seostada. Oriental General Trading Inc ja Astenergy LLP 29. aprillil 2015 sõlmitud

laenulepingu ja tagatiskokkuleppes nimetatud laenulepingu vahel puudub loogiline seos.

Ühestki tõendist ei nähtu, et kostja esindaks Oriental General Trading Inc-i.

Kui nõuet ei ole, ei saa hüpoteeki realiseerida. Kuna tegemist on nö tühja hüpoteegiga, soovib

hageja selle kustutamist.

Kohtuasjas nr 3-2-1-80-05 (p 27) on Riigikohus hüpoteegi seadmise lepingu lugenud tühiseks

näilikkuse tõttu. Kuna laenu andmise kohta tõendid puuduvad ja kinnisasja eelmist omanikku

mahitasid lepingut sõlmima kolmandad isikud, on ilmne, et kinnisasja hüpoteegiga

koormamise tehing on näilik ja tühine.

Hageja nõue ei saa olla aegunud, sest hageja sai Astenergy LLP majandusaasta aruanded alles

2022. aastal. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 167 lg-st 1 tulenevalt aegumine

peatub läbirääkimiste ajaks. Pooled pidasid läbirääkimisi veel mais 2022.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus kohaldada aegumist.

Kostja selgitas, et Oriental General Trading Inc ja Astenergy LLP sõlmisid 29. aprillil 2015

laenulepingu, millega Oriental General Trading Inc kohustus andma Astenergy LLP-le laenu

694 000 USA dollarit, lepingu sõlmimist vahendas Leedu advokaadist kostja.

Seejärel sõlmisid kostja ja Astenergy LLP 10. mail 2015 laenulepingu, milles määratleti

kostja Oriental General Trading Inc-i õiguste hoidjana, võlgnikuks oli Astenergy LLP.

Laenulepingu preambula viimase lõigu kohaselt on õiguste hoidja ja tema partner nõus

finantseerima võlgniku majandustegevust. Lepiti kokku laenusummas vähemalt 500 000 USA

dollarit ja lepingu § 5 esimese lause kohaselt maksis laenu välja kolmas isik.

11. mail 2015 sõlmisid Oriental General Trading Inc ja Astenergy LLP 29. aprilli 2015

lepingu täiendamise kokkuleppe selle kohta, et laenuandja maksab laenu välja enda

sidusäriühingu Alltrade Vertriebs GmbH & Co KG kaudu ning laenusaaja võtab laenu vastu

enda sidusäriühingu Zalesta Consulting OÜ kaudu. Vastavalt sellele kokkuleppele tegi

Alltrade Vertriebs GmbH & Co KG 15. mail 2015 Oriental General Trading Inc eest Zalesta

Consulting OÜ-le ülekande 607 000 eurot.

Et tagada Astenergy LLP lepinguliste kohustuste täitmist Oriental General Trading Inc ees,

sõlmisid Tatjana Lõsova ja kostja 8. septembril 2015 hüpoteegi seadmise lepingu ja

asjaõiguslepingu. Lisaks hüpoteegile tagas laenu kolme inimese käendus: Aleksandr

Zamahhin, Stanislav Zamahhin ja Gediminas Žilinskas. Oriental General Trading Inc ei ole

laenu tagasi saanud ja on selle nõudmiseks esitanud hagi (tsiviilasi nr 2-22-19490). Kuna

välisriigis asuva äriühingu Oriental General Trading Inc-i nimele hüpoteegi registreerimine on

keeruline ja aeganõudev, leppisid pooled kokku, et hüpoteek seatakse laenulepingut

vahendanud ja laenuandja usaldusisikuks olnud Leedu advokaadi ehk kostja nimele. Selleks et

kostja saaks olla hüpoteegipidaja, pidasid pooled vajalikuks vormistada laenu andmise

kohustusega ühinemine.

Hüpoteegiga tagatud nõue on kehtiv, hüpoteegi kustutamiseks puudub alus. Kostja nimele

registreeritud hüpoteek tagab laenu, mis on laenusaajale välja makstud. Seadus ei eelda, et

kinnisasja omanik võiks hüpoteegi seada ainult enda isikliku võla tagamiseks. Võlgnik

Astenergy LLP on korduvalt võlga tunnistanud. Kostja on võla sissenõudmiseks pöördunud

kohtu poole (tsiviilasi nr 2-22-19490). Asjaolu, et laen ei kajastu Astenergy LLP

majandusaasta aruannetes, ei tõenda, et ta ei ole laenu saanud.

Hageja teadis kinnisasja ostes hüpoteegist ja sellega tagatavatest nõuetest, notar selgitas talle

hüpoteegi tähendust.

Kui hagejal on nõue hüpoteegi kustutamiseks, on see aegunud. TsÜS § 146 lg-st 1 tulenevalt

aegub tehingust tulenev nõue kolme aasta jooksul. Hageja sai hüpoteegi olemasolust teada

hiljemalt müügilepingu sõlmimisel 26. septembril 2018. Sellest oli hagiavalduse esitamise

ajaks möödas enam kui kolm aastat.

Hagiavalduse rahuldamisel ei oleks võimalik kohtulahendit täita. Hageja saaks nõuda üksnes

XXXXXX X ja X kinnisasja koormava hüpoteegi kustutamiseks tarvilike kostja

tahteavalduste asendamist kohtulahendiga TsÜS § 68 lg 5 alusel.

3. Kostja esitas 13. mail 2024 vastuhagi, milles taotleb selle tuvastamist, et kinnistusregistri

registriossa nr XXXXXX tema kasuks kantud hüpoteek tagab kostja ja Astenergy LLP vahel

10. mail 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid Astenergy LLP vastu ning

Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud

laenulepingust ja selle muudatustest ning lisadest tulenevaid Oriental General Trading FZE

nõudeid Astenergy LLP vastu. Vastuhagi menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

Algselt laenuandjaks olnud Oriental General Trading Inc. Dubai filiaal on tänaseks ümber

kujundatud uueks äriühinguks ärinimega Oriental General Trading FZE.

Kuna hüpoteegi seadmise lepingu ja kinnistusraamatust nähtuvate andmete järgi ei ole

võimalik üksnes keelelise tõlgenduse alusel väita, et hüpoteek tagab Oriental General Trading

FZE 29. aprilli 2015 laenulepingust tulenevaid nõudeid Astenergy LLP vastu, on tuvastushagi

esitamine hüpoteegi realiseerimiseks vajalik.

Tagatiskokkuleppes nimetatud laenuleping täiendas Oriental General Trading FZE ja

Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingut, kostja astus sellega

solidaarvõlausaldajaks. Hüpoteek seati Oriental General Trading FZE asemel kostja nimele

eelkõige põhjusel, et laenuandja oli Araabia Ühendemiraatide ettevõte ja hüpoteegi seadmine

tema kasuks oleks olnud ajakulukas ja keeruline. Kuna 10. mai 2015 laenulepingus juba on

viide Oriental General Trading FZE-le, pidasid asjaosalised mõistlikuks tagatiskokkuleppes

viidata üksnes 10. mai 2015 laenulepingule. Lepingute omavahelist seotust kinnitab 18.

detsembril 2018 kokkulepe laenulepingu muutmiseks ja võla tunnistamiseks, samuti S.

Zamahhini 18. detsembri ja 29. detsembri 2015 e-kirjad. Kostja esitatud dokumendid kogumis

tõendavad, et Oriental General Trading Inc andis Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse

laenu, mida ei ole tagasi makstud. Laenu andmist ja seda, et laenu ei ole tagasi makstud,

tõendab ka Harju Maakohtu otsus tsiviilasjas nr 2-22-19490.

Tagatiskokkulepet tuleb tõlgendada võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud

tõlgendamispõhimõtteid järgides (RKTKo nr 2-22-2008, p 17). Lepingu sõlmimise asjaolud

viitavad sellele, et pooled seadsid hüpoteegi nõuete tagamiseks, mida nad lugesid juba

tekkinuks. Kuna hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajaks oli laenu ülekande teinud

Oriental General Trading FZE (mitte kostja), oli pooltel arusaam, et solidaarvõlausaldajana on

nõue tekkinud ka kostjal, kes on 29. aprilli 2015 laenulepingust tulenevate laenuandja

kohustustega ühinenud. 10. mai 2015 laenulepingust tuleneb, et laenu antakse kolmanda isiku

kaudu. Kinnisasja omanik Tatjana Lõsova oli lähedastes suhetes A. Zamahhiniga, kelle

kontrolli all oli Astenergy LLP ja valduses osa kinnisasjast selle müümise ajal.

Hageja tõlgenduse korral ei taga hüpoteek ühtegi nõuet, mis ei saanud olla poolte tegelikuks

tahteks. VÕS § 29 lg 8 kohaselt eelistatakse lepingutingimuse tõlgendamisel tõlgendust, mille

kohaselt lepingutingimus on seaduslik või kehtiv.

Tagatiskokkuleppest nähtuv võlausaldaja võib olla muu kui kinnistusraamatusse kantud

hüpoteegipidaja. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 346 lg 2 teise lause järgi kehtib tagatiskokkulepe

kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes.

4. Hageja vastuhagis esitatud nõudeid ei tunnista.

Hüpoteek ei taga 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid Astenergy

LLP vastu, sest hüpoteek ei taga tegelikku laenu ja seda laenu ei ole ka välja antud. Hüpoteek

ei taga Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud

laenulepingust tulenevaid Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu, sest

tegemist on iseseisva ja kõrvalise võlasuhtega (kui see üldse peaks eksisteerima), mis ei

puuduta ei kostjat ega hagejat.

Ka tsiviilasjast nr 2-22-19490 on ilmne, et 29. aprilli 2015 laenuleping ja 10. mai 2015

laenuleping ei ole omavahel seotud. Selles asjas on märgitud, et tolle vaidlusega seotud

XXXXXXXXX korteriomandile seatud hüpoteegiga tagatavaid nõudeid muudeti 2017. a ja

lisati tagatavate nõuete hulka 29. aprilli 2015 laenulepingust tulenevad nõuded.

Kuna 29. aprilli 2015 laenuleping sõlmiti varem, ei oleks pidanud ei 10. mai 2015

laenulepingu ega hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimise ajal olema probleemi tegeliku

laenuandja nimetamisega. Kostja viidatud S. Zamahhini 29. detsembri 2015 e-kiri on

adresseeritud Matthias Wirtzile, kelle roll on hagejale teadmata, mistõttu ei tõenda e-kiri

kostja väidetavat õigussuhet.

Kusagilt ei nähtu, et kostja oleks laenulepingut sõlmides olnud Oriental General Trading FZE

esindaja, laenulepingus ei ole viidet sellele äriühingule. Lepingust ei nähtu ka poolte tahet

käsitada kostjat solidaarvõlausaldajana, kostja ei ole kellelegi raha üle kandnud. Lepingul

puuduvad laenulepingule omased tunnused: intressi suurus, laenu tagastamise tähtpäev,

tagatiseks olevat kinnisasja ei ole hinnatud. On ilmne, et hüpoteegi seadmisel ei olnud

eesmärgiks 10. mai 2015 laenulepingu tagamine, vaid muud finantsmahhinatsioonid. 10. mai

2015 laenulepingul ei ole lisasid, arusaamatud on kostja püüded näidata laenulepingut muu

dokumendi lisana. Kui hageja kostjalt laenulepingut küsis, saatis kostja talle ainult 10. mai

2015 laenulepingu ilma ühegi muu dokumendita.

Hüpoteegi seadmise lepingust ei tulene, et hüpoteek tagaks kellegi teise nõudeid peale kostja.

Tagatiskokkulepet ei saa asuda laiendavalt tõlgendama.

Pole tõendatud, et Oriental General Trading FZE on Oriental General Trading Inc

õigusjärglane, pole võimalik tuvastada ühingu seost lepingutele alla kirjutanud Attila Matthias

Klutega, eri dokumentides on tema nimi kirjutatud erinevalt.

Kostja viidatud Riigikohtu lahend ei käsitle olukorda, kus algselt kokku lepitud laen jäi

andmata.

MAAKOHTU LAHEND

5. Viru Maakohus jättis 26. jaanuari 2026 otsusega hageja nõude hüpoteegi kustutamiseks

rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, tuvastades, et XXXXXX X ja X kinnisasjale seatud

hüpoteek tagab kostja ja Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingust

tulenevaid kostja nõudeid Astenergy LLP vastu ning Oriental General Trading FZE ja

Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud laenulepingust ja selle muudatustest ning

lisadest tulenevaid Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu.

Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei tulene tagatiskokkuleppes nimetatud 10. mai 2015

laenulepingust, et kostja kohustuks andma Astenergy LLP-le laenu. Maakohtu hinnangul

tuleb nimetatud lepingut vaadata koos teiste lepingutega. Harju Maakohtu otsusega tsiviilasjas

nr 2-22-19490 on tuvastatud, et Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29.

aprillil 2015 sõlmitud laenuleping ei ole rahatu ning laen on tagasi maksmata. 10. mai 2015

laenuleping moodustab ühe terviku Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse laenu andmist

reguleerivate dokumentide paketiga. Vastasel juhul kaotab 10. mai 2015 leping oma mõtte.

18. detsembri 2018 kokkulepete punktis 1.5 on allakirjutanud ühemõtteliselt avaldanud, et 10.

mai 2015 lepingu sõlmimisel tegutses kostja Oriental General Trading Inc. usaldusisikuna.

Samas kokkuleppes selgitatakse ka, et XXXXXX X ja X kinnisasjale seatud hüpoteek peab

tagama Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP vahel 29. aprillil 2015 sõlmitud

laenulepingust tulenevaid Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu.

S. Zamahhin on 18. ja 29. detsembri 2015 e-kirjades seostanud Oriental General Trading Inc-

lt Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse laenu andmise ja XXXXXX X ja X kinnisasja

hüpoteegiga koormamise kostja kasuks. Ka see kinnitab, et 10. mai 2015 leping moodustab

ühe osa Oriental General Trading Inc-lt Astenergy LLP-le 607 000 euro suuruse laenu

andmise dokumentatsioonist.

Tallinna notar Margus Veskimäe 13. märtsi 2025 selgituse järgi oli Panamal asuva ettevõtte

Araabia Ühendemiraatides asuva filiaali kasuks hüpoteegi seadmine 2015. aastal Eestis väga

keeruline, sest sel ajal oli originaaldokumentide hankimine ja nende legaliseerimine või

apostille’iga kinnitamine pea võimatu ja notarid ei saanud seega tehinguid tõestada;

elektroonilised registrid olid vähem arenenud; notaritel puudusid teadmised nende riikide

õiguskordadest.

Maakohtu hinnangul omab tähtsust ka see, et kinnisasja ostmisel kinnitas hageja, et teab

hüpoteegist ja sellega tagatavatest nõuetest ning on nõus täitma hüpoteegi seadmise lepingust

tulenevaid kohustusi hüpoteegipidaja ees.

Mitte millegagi ei ole tõendatud hageja väide, et Tatjana Lõsova seadis hüpoteegi üksnes

kolmandate isikute mahitusel. Maakohus ei nõustunud, et nõuet, mida hüpoteek peaks tagama,

ei eksisteeri. Sellel, et hüpoteek seati võõra kohustuse tagamiseks, ei ole tähtsust. Seadus ei

eelda, et kinnisasja omanik võiks hüpoteegi seada ainult enda võla tagamiseks.

Vastuhagi nõude lahendamisel on vaja tuvastada, kas hüpoteek tagab põhilepingust tulenevad

Oriental General Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu. Kostjal on selle tuvastamiseks

õiguslik huvi, sest täitemenetlusõiguses kehtiv formaliseerituse põhimõte ei pruugi

võimaldada tagatiskokkuleppe tõlgendamist selle eesmärki ja konteksti arvestaval moel.

Menetlusdokumentides on välja toodud, miks hüpoteek tagab kostja ja Oriental General

Trading FZE nõudeid Astenergy LLP vastu. 29. aprillil 2015 sõlmisid Oriental General

Trading FZE ja Astenergy LLP laenulepingu (põhileping), millega Oriental General Trading

FZE andis Astenergy LLP-le 694 000 eurot laenu. 30. aprillil 2015 nõustusid Aleksandr

Zamahhin, Stanislav Zamahhin ja Gediminas Žilinskas laenu käendusega tagama. 10. mai

2015 laenulepingut sõlmides oli Astenergy ja kostja ühine tahe käsitada kostjat kui

(solidaar)võlausaldajat ja laenuandjat, muu hulgas selleks, et lihtsustada laenu hüpoteegiga

tagamist. 11. mail 2015 täiendasid Oriental General Trading FZE ja Astenergy LLP

laenulepingut. 15. mail 2015 kandis Oriental General Trading FZE sidusäriühing Alltrade

Vertriebs GmbH & Co KG laenusaaja sidusäriühingule Zalesta Consulting OÜ 607 000 eurot

üle, mis on tõendatud pangaväljavõtte ja panga kinnituskirjaga. 8. septembril 2015 sõlmiti

hüpoteegi seadmise leping, et laenu täiendavalt tagada. 18. detsembri 2018 kokkuleppes ja

võlatunnistuses seostati põhilepingut üheselt ja sõnaselgelt 10. mai 2015 laenulepinguga ja

tunnistati, et vaidlusalune hüpoteek tagab põhilepingust tulenevat nõuet võlgniku vastu. See

kinnitab, et 10. mai 2015 laenuleping ei ole eraldiseisev laenuleping.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 26. jaanuari 2026 otsuse

tühistamist, hagi rahuldamist ja vastuhagi rahuldamata jätmist.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus otsust tehes rikkunud menetlusõiguse

norme ega ole hinnanud kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, samuti on

maakohus rikkunud otsuse põhjendamise kohustust. Maakohus ei ole õigesti kohaldanud

materiaalõiguse normi või on selle kohaldamata jätnud, eelkõige VÕS § 7, AÕS § 346 lg 2 ja

AÕS § 349 lg 1, ning on rikkunud tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 7 tulenevat

poolte võrdse kohtlemise põhimõtet, seega ei saa otsus olla seaduslik ja põhjendatud TsMS §

436 lg 1 mõistes.

Maakohus lähtus üksnes kostja esitatust ning jättis hageja väited ja põhistused tähelepanuta ja

hageja esitatud peamised tõendid sisuliselt analüüsimata. Lisaks pani maakohus hagejale

liigse koormise tõendada negatiivset asjaolu ehk laenu mitteandmist, samas kui kostja esitatud

tõendid raha väidetava liikumise kohta ei kattu lepinguga, mis oli vaidlusaluse hüpoteegi

seadmise aluseks.

Hüpoteek tagab 10. mail 2015 kostja ja Astenergy LLP sõlminud laenulepingust tulenevaid

nõudeid Astenergy LLP vastu. Maakohus leidis, et tegemist ei ole klassikalise

laenulepinguga, vaid see tuleb siduda 29. aprillil 2015 Oriental General Trading Inc ja

Astenergy LLP vahel sõlmitud laenulepingu ja sellele 11. mail 2015 sõlmitud lisaga.

Maakohus viitas seejuures Harju Maakohtu otsusele tsiviilasjas nr 2-22-19490, millega

tuvastati, et Astenergy LLP-l, Aleksandr Zamahhinil ja Stanislav Zamahhinil on Oriental

General Trading FZE ees 607 000 euro suurune põhivõlg, laen anti 29. aprillil 2015 sõlmitud

laenulepingu alusel ning seda täiendati 11. mail 2015 sõlmitud kokkuleppega. Harju

Maakohus ei ole tsiviilasjas nr 2-22-19490 tuvastanud, et viidatud laen oleks antud kostja ja

Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud laenulepingu alusel. Ka ei nähtu Harju

Maakohtu otsusest, et selles asjas vaidluse all olnud laen oleks seotud praeguses asjas

vaidluse all oleva hüpoteegi või hüpoteegiga tagatava laenuga. Keegi ei ole ka püüdnud

hüpoteeki realiseerida.

Harju Maakohtu otsuses nimetatud laenuleping sõlmiti enne hüpoteegiga tagatud

laenulepingut, mis oleks võimaldanud kohe õigete pooltega lepingu nimetamist

tagatiskokkuleppes.

10. mail 2015 kostja ja Astenergy LLP sõlminud laenulepingu kohaselt tuli vähemalt 500 000

USA dollari suurune laen maksta välja lepingu sõlmimisega samal päeval, kuid seda ei ole

enam kui kümne aasta jooksul välja makstud. Kuna tagatavat kohustust ei ole, on tegemist nö

tühja hüpoteegiga.

Maakohus jättis tähelepanuta dokumentide ehtsuse kohta esitatud hageja vastuväited ja

kahtlused. Samuti jättis maakohus tähelepanuta hageja vastuväited, et laenu andmise kohta

esitatud maksekorraldusel puudub saaja nimi ja panga kinnitus ning see ei tõenda makse seost

kostja või hüpoteegiga tagatud laenulepinguga.

Lisaks jättis maakohus tähelepanuta hageja väited tehingu võimaliku näilikkuse kohta:

hüpoteek seati mitu kuud pärast laenulepingu sõlmimist, kostja esitatud lepingutes erinevad

laenusummad ja valuuta.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb menetlusse võtta ja asi lahendada

TsMS § 646 ja § 656 lg 1 p 5 alusel üksnes apellatsioonkaebuse alusel. Maakohtu otsus tuleb

menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi tuleb saata maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Rikkumisi ei ole võimalik kõrvaldada apellatsioonimenetluses.

Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb maakohtu rikkumiste kõrvaldamiseks uuesti hinnata

asjaolusid ja tõendeid mahus, mis eeldab uue eelmenetluse läbiviimist ja väljub

apellatsioonimenetluse raamidest, mistõttu ei saa ringkonnakohus ise asja lahendada ning asi

tuleb saata uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumis.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu otsus on põhjendamata, mis on TsMS § 436 lg 1 ja §

442 lg 8 rikkumine. Kohtuotsuse põhjendavas osas kordab maakohus suures osas sõna-sõnalt

kostja seisukohti, mistõttu ei ole kohtu siseveendumuse kujunemine jälgitav.

8. Maakohus on menetlenud hageja nõuet, mida ei saa täita, nagu on asjakohaselt märkinud

kostja esindaja. Maakohus kostja väitele tähelepanu ei pööranud. Seetõttu ei ole maakohus ka

suutnud kohaselt kontrollida nõude rahuldamise eeldusi ega selgitada pooltele

tõendamiskoormist. 3. aprilli 2025 istungil märkis maakohus eksitavalt, et nii hageja kui ka

kostja nõuded on tuvastusnõuded (dtl 986).

Hageja küll viitas asjakohasele sättele AÕS § 349 lg 1, mille järgi võib koormatud kinnisasja

igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui

hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, kuid ei pooled ega

maakohus ei pööranud tähelepanu sellele, kuidas hüpoteegi kustutamine toimub.

Erinevalt hageja väidetust on hüpoteek AÕS § 325 lg 4 kohaselt mitteaktsessoorne ehk ei ole

seotud nõudega, st hüpoteegi kehtivus ei sõltu tagatava nõude olemasolust ega kehtivusest.

See tähendab, et hüpoteek ei lõpe ega muutu kehtetuks, kui lõpeb tagatav nõue või kui

tagatavat nõuet ei tekigi. Küll aga ei saa hüpoteeki ilma kehtiva tagatava nõudeta realiseerida.

Hüpoteegi lõpetamiseks on AÕS § 64² ja § 330 kohaselt vaja kokkulepet lõpetamise kohta,

hüpoteegipidaja avaldust hüpoteegi kustutamiseks, kinnisasja omaniku nõusolekut selleks ja

kustutuskande tegemist kinnistusraamatusse.

Kinnistusraamatusse tehakse kandeid kinnistamisavalduse alusel, avalduse esitab see isik,

kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse (kinnistusraamatuseaduse (KRS)

§ 34 lg 1). Kande kustutamiseks on vaja selle isiku nõusolekut, kelle õigust kanne kahjustaks

(puudutatud isik, KRS § 34¹ lg 1). Asjaõiguse kustutamisel on puudutatud isikuks kustutatava

asjaõiguse omaja (KRS § 34¹ lg 2 p 2). KRS § 34¹ lg 8 järgi võib puudutatud isiku nõusolekut

asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud

nõusoleku andmise kohustus.

Hageja on soovinud selle tuvastamist, et hüpoteek ei taga kehtivat nõuet, mis on tõesti AÕS §

349 lg 1 kohaldamise eelduseks. Maakohus ei ole aga hagejale selgitanud, et AÕS § 349 lg-s

1 nimetatud nõue on sooritusnõue hüpoteegi kui asjaõiguse lõpetamiseks vajalike

tahteavalduste andmiseks. See tähendab AÕS §-de 642 ja 330 koostoimes nõuet nii hüpoteegi

lõpetamiseks vajaliku avalduse andmiseks (käsutuse tegemiseks) kui ka KRS § 34 lg 1 ja §

341 lg 2 p 2 ja lg 4 järgi hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vajaliku

kinnistamisavalduse (mis sisaldab KRS § 341 lg 3 järgi ka vajalikke nõusolekuid) andmiseks

(Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul jt. 2014. § 349 komm 3.1.3.1 ja

3.1.3.3).

Hagi rahuldava kohtulahendi jõustumisega loetakse hagetud tahteavaldused TsÜS § 68 lg 5,

täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel kohtulahendiga asendatuks ja

nende alusel tehakse hüpoteegi üleandmise kanne või kustutatakse hüpoteek

kinnistusraamatust (samas). Kohus saab seejuures TsÜS § 68 lg 5 (ja TMS § 184 lg 1) alusel

asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik

hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande

tegemiseks esitada koos kohtulahendiga.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus andma hagejale võimaluse oma nõuet täpsustada

selliselt, et selle rahuldamise korral oleks kohtuotsust võimalik täita.

9. Kuivõrd hageja nõude rahuldamise eelduseks on, et hüpoteegiga tagatud nõue on

lõppenud või seda ei olegi tekkinud, peab maakohus asja uuel läbivaatamisel välja selgitama,

millist nõuet hüpoteek tagab, st millist kostja nõuet Astenergy LLP vastu hüpoteegiga tagatud

laenuleping või selle lisa sisaldab ja kas Astenergy LLP kohustus kostja ees on kehtiv. Kui

sellist nõuet ei ole, ei taga hüpoteek ühtegi kohustust ja kinnisasja omanikul on õigus nõuda

hüpoteegi kustutamist või oma nimele kandmist. Kui nõue on olemas ja kehtiv, võib see olla

läinud üle teisele võlausaldajale, kui kostja on selle loovutanud, mis peab sel juhul tulenema

kostja ja uue võlausaldaja vahel sõlmitud kokkuleppest.

Kohustuse olemasolu ja nõude võimaliku loovutamise tõendamiskoormis on kostjal.

10. Maakohtu menetluses on kulunud palju vaeva tegelemaks küsimusega, kas ja kuidas on

kostja esitatud lepingud omavahel seotud. Tuvastada ei tule aga mitte niivõrd seda, kas

laenulepingute vahel on seos, vaid seda, millist kohustust sooviti hüpoteegiga tagada. Viited

lepingu tõlgendamise sätetele on küll õiged, kuid tõlgendada tuleb eeskätt tagatiskokkulepet.

Seejuures ei ole oluline, kuidas mõistsid laenulepinguid hüpoteegi seadmise lepingu poolteks

mitte olnud isikud.

Hüpoteegi seadmise lepingu p 2.2 järgi on hüpoteegiga tagatud kostja kõik nõuded Astenergy

LLP vastu, mis tulenevad kostja ja Astenergy LLP vahel 10. mail 2015 sõlmitud

laenulepingust ning selle võimalikest muudatustest ja lisadest, seejuures on tagatud nimetatud

lepingust tulenevad nõuded ka võimaliku nõuete loovutamise korral (dtl 11).

Tagatiskokkuleppe tõlgendamisel on oluline lepingupoolte – kinnisasja omaniku hüpoteegi

seadmise ajal ja kostja – tahe. Laenulepingu pooled võisid omavahel küll laenu tingimusi

muuta, kuid oluline on, milliste kohustuste tagamiseks andis kinnisasja omanik nõusoleku.

Maakohus peab arvestama, millise lepingu sõlmimisel osales kinnisasja omanik ja milline

tagatav nõue sai olla talle hüpoteegi seadmisel teada. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja

omandamisel võib tagatavatest nõuetest teadmine seejuures hõlmata ka võõrandajalt saadud

teavet, et tagatavad nõuded puuduvad.

Kinnisasja omaniku tahte tuvastamisel võib olla oluline hinnata, millised nõuded võiksid

kostjal tagatiskokkuleppes nimetatud laenulepingust Astenergy LLP vastu tekkida või kas

selliseid nõudeid saab üldse olemas olla. Maakohtule esitatud 10. mai 2015 kuupäevaga

laenulepingust (dtl 30–33, tõlge dtl 890–891) tuleneb küll kostja kohustus korraldada

Astenergy LLP-le laenu andmine, kuid selles ei sisaldu Astenergy LLP kohustust laenu

kostjale tagastada.

Tagatiskokkuleppe tõlgendamisel võib olla ka asjakohane võrrelda praeguse vaidluse

asjaolusid kostja viidatud Riigikohtu lahendiga tsiviilasjas nr 2-22-2008, milles pooled ilmselt

eksisid tagatiskokkuleppes laenulepingu poole märkimisel ning nimetasid hüpoteegi seadmise

lepingus laenusaajaks äriühingu asemel juhatuse liiget kui füüsilist isikut; tagatiskokkuleppes

nimetatud laenulepingu kuupäev ja number kattusid äriühingu sõlmitud laenulepinguga.

Maakohus peab kostja väiteid arvestades hindama, kas ja millistel tingimustel saaks varasem

kokkulepe olla hiljem sõlmitud lepingu lisaks ja kuidas see pidi hüpoteegi seadmise ajal

olema kinnisasja omanikule äratuntav.

Kostja on viidanud, et 10. mai 2015 lepingule kohaldub Leedu õigus, kuid ei ole selgitanud,

kuidas lepingut Leedu õiguse kohaselt mõista tuleks või mis osas erineb laenusuhteid

reguleeriv Leedu õigus Eesti õigusest, ja kuidas see muudaks tagatava nõude olemasolu,

kehtivust või sisu.

Kuigi lubatud on ka tulevaste nõuete tagamine, peavad tulevased nõuded sel juhul Riigikohtu

hinnangul olema piisavalt määratletud. Ka kehtiva tagatiskokkuleppe puhul võib üllatuslik või

ebaaus sellele tuginemine tulevaste määratlemata kohustuste osas olla vastuolus hea usu

põhimõttega ja keelatud tulenevalt VÕS §-st 6 ja TsÜS §-st 138 (vt RKTKo 29. mai 2012 nr

3-2-1-64-12, p 27–31; RKTKo 5 november 2008 nr 3-2-1-104-08, p 19).

Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel tuvastama, millist kohustust hüpoteek tagab või

millist kohustust sooviti hüpoteegi seadmisel hüpoteegiga tagada, ning alles seejärel saab

hinnata, kas kohustus on kehtiv.

11. Iseenesest on õige, et hüpoteek ei pea tingimata tagama hüpoteegipidaja nõudeid, kuid

tagatiskokkuleppest peab olema selge, kelle nõudeid hüpoteek tagab. Hüpoteegipidaja nähtub

kinnistusraamatust, sest kinnistusraamatu andmete õigusliku tähenduse tõttu ei saa hüpoteek

kuuluda kellelegi teisele kui kinnistusraamatust nähtuvale hüpoteegipidajale. Tagatavaid

nõudeid kinnistusraamatusse ei kanta, need on näha tagatiskokkuleppest.

Kostja on esitanud väiteid esinduse ja usaldusisikuks olemise kohta. Maakohus ei ole

analüüsinud, millisele Eesti õigusele vastavale õigussuhtele võiks vastata kostja nimetatud

usaldusisikuks olemine ja kas see õigussuhe on nõutavas vormis dokumenteeritud. Volitatud

esindaja puhul tuleb hüpoteegi seadmisel arvestada sellega, et esindamiseks antud volikiri

peab TsÜS § 118 lg 3 kohaselt olema notariaalselt tõestatud.

12. Hagiavalduses nimetab hageja mh hüpoteegi seadmise lepingu tühisust näilikkuse tõttu,

kuid maakohus ei ole seda väidet analüüsinud. Näilikkuse eelduseks olevaid asjaolusid ei ole

ka kohtu ette toodud, st kas pooled tahtsid jätta muljet tehingu tegemisest või millist tehingut

nad hüpoteegi seadmisega varjata soovisid (TsÜS § 89). Hageja viidatud Riigikohtu lahendis

tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05 (p 27) ei ole Riigikohus hüpoteegi seadmise lepingut näilikkuse

tõttu tühiseks lugenud, vaid öelnud, et ei ole tuvastatud, et hüpoteek oleks seatud vaid näiliselt

või teise tehingu varjamiseks, kuid leping võiks olla vastuolus heade kommetega kolmandate

isikute kahjustamise tõttu.

Maakohus peab asja uuel lahendamisel andma hagejale võimaluse selgitada, miks on

hüpoteegi seadmise leping tema hinnangul näilik, arvestades seejuures, et tagatava nõude

kehtetus või puudumine ei too iseenesest kaasa hüpoteegi kehtetust.

13. Seoses kostja väitega, et hüpoteegi kustutamise nõue on aegunud, juhib ringkonnakohus

tähelepanu, et TsÜS § 146 lg 5 ja § 147 lg 1 järgi on sellise nõude aegumistähtaeg kümme

aastat nõude sissenõutavaks muutumisest (vt ka RKTKo 25. aprill 2018 nr 2-15-8579, p 18).

14. Maakohus on menetlenud ka ebaselge nõudega vastuhagi. Vastuhagi menetlemisel

tulnuks maakohtul arvestada, et kostjal ei ole õiguskaitsevajadust osas, milles ta soovis selle

tuvastamist, et lepingus sisaldub punkt, mis lepingus sõna-sõnalt sisaldub, või et lepingus

sisaldub punkt, mis selles üheselt ei sisaldu. Selline nõue tulnuks jätta menetlusse võtmata või

rahuldamata.

Küll aga võib kostjal olla õiguskaitsevajadus tuvastamaks, et hüpoteegiga tagatud laenuleping

pole rahatu või et mingi kokkulepe on tagatiskokkuleppes nimetatud lepingu täiendus või lisa

või et tagatud nõue on loovutatud.

Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel võimaldama kostjal oma nõuet täpsustada, samuti

peab maakohus vastavalt kostja nõudele hindama, kas tegemist on rahalise või mittevaralise

nõudega ning kontrollima vastavalt sellele riigilõivu tasumist.

Hindamaks kostja väidet, et hüpoteek seati kostja kasuks, sest laenuandja osalusel oleks

lepingu sõlmimine olnud liiga keeruline (kostja ei ole samas tõendanud, et mõni notar oleks

keeldunud tehingut tõestamast), võib olla oluline arvestada, et teise samade lepingute

komplektiga seotud kinnisasja puhul muudeti hüpoteegiga tagatavaid nõudeid ja lisati

kolmanda isiku nõue tagatiskokkuleppesse (dtl 929–930).

15. Maakohus tuvastas, et lisaks hüpoteegi seadmise lepingus märgitud laenulepingule tagab

hüpoteek ka tagatiskokkuleppes märkimata laenulepingust tulenevaid nõudeid, kuid see

järeldus on põhjendamata. Maakohtu põhjendustes ei eristata tagatiskokkuleppe muutmist

ning tagatava lepingu muutmist ja täiendamist.

Tagatiskokkuleppe muutmine peab AÕS § 346 lg 2 ja TsÜS § 77 lg 3 esimese lause järgi

olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, vastasel korral on kokkulepe tühine (TsÜS § 83

lg 1). Lisaks saavad lepingut muuta või täiendada algse lepingu pooled, mitte kolmandad

isikud. Tagatava lepingu muutmine toimub selle lepingu jaoks seadusega ettenähtud või

poolte kokkulepitud vormis (TsÜS § 77–83).

Lepingu muutmise või täiendamise tehingust peab ilmnema, millist kokkulepet muudetakse.

Omaniku nõusolekuta ei saa laiendada tema varaga tagatavate kohustuste mahtu või lisada

täiendavaid kohustusi. See tuleneb ka VÕS § 145 lg-st 4, millest tuleneb, et tagatud lepingu

lisa või muudatusega ei saa laiendada tagatise andja kohustust.

Maakohus peab asja uuel lahendamisel lepingute muutmist ja täiendamist analüüsides

arvestama tagatiskokkuleppele kehtiva vorminõudega.

16. TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel jääb menetluskulude jaotus maakohtu otsustada.

(allkirjastatud digitaalselt)