2-26-3500/6 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 12. märts 2026

Tsiviilasja number

2-26-3500

Tsiviilasi

Pärnu notar Kristjan Rohtmetsa kandeavaldus

kinnistamisasjas nr 93843202550

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22. jaanuari 2026. a

määrus nr 75542026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Kristjan Rohtmetsa määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Kristjan Rohtmets

RESOLUTSIOON

1. Jätta Kristjan Rohtmetsa määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 22. jaanuari 2026. a määrus nr 75542026 muutmata.

2. Jätta määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud Kristjan Rohtmetsa kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Pärnu notar Kristjan Rohtmets (avaldaja) esitas 1. detsembril 2025 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse. Avalduse kohaselt tõestas avaldaja 22. oktoobril

2025 pärandvara ühisuse mõttelise osa müügilepingu, millega Janari Puuram võõrandas

pärandaja Ivar Puurami pärandist talle kuuluva pärandvara ühisuse osa kaaspärijale Priit

Puuramile. Pärandvara ühisuse osa hulka kuulus ühisomandi osa kinnisasjadest registriosa

numbritega 2065106, 2205906, 2549006, 3526506, 3526606, 3866806 ja 4029506, mille

kohta tehti kinnistusosakonna poolt 28. oktoobril 2025 kanded, millega eelnimetatud

kinnisasjade ühisomanike hulgast kustutati J. Puuram. J. Puuramile kuuluv pärandvara

ühisuse osa oli kohtutäituri poolt arestitud, kes osales tehingus ning andis J. Puuramile

kuuluva ühisuse osa käsutamiseks oma nõusoleku. Käesolevaks ajaks on selgunud, et lisaks

lepingu sõlmimisel osalenud kohtutäiturile võis J. Puuramile kuuluv pärandvara ühisuse osa

olla arestitud ka teise kohtutäituri poolt, mistõttu ülalnimetatud tehing võib osutuda tühiseks.

Lähtudes eeltoodust ja arvestades tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-i 4 ning

pärimisseaduse (PärS) § 175 lg-t 2 palub avaldaja kanda kinnistusraamatu registriosadesse nr

2065106, 2205906, 2549006, 3526506, 3526606, 3866806 ja 4029506 vastuväite kaaspärijate

kui ühisomanike kande võimaliku ebaõigsuse kohta.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond andis 8. detsembri 2025. a määrusega nr 1245902025

tähtaja kinnistamisavalduse puuduste kõrvaldamiseks kuni 8. jaanuarini 2026 ning hoiatas, et

määratud tähtpäevaks puuduste kõrvaldamata jätmisel jäetakse kinnistamisavaldus

rahuldamata. Kinnisasjade omanikud P. Puuram ja J. Varimaa peavad esitama

kinnistusosakonnale notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolekud

vastuväidete kandmiseks kinnistusraamatusse.

P. Puuram teatas 22. detsembril 2025, et ei anna nõusolekut vastuväite kandmiseks

kinnistusraamatusse. Kinnistamisavalduses esitatud väide, et pärandvara ühisuse mõtteline

osa võis olla arestitud ka teise kohtutäituri poolt, tugineb oletusel. P. Puuramile ei ole esitatud

dokumente, mis tõendaks sellise aresti olemasolu, ulatust või kehtivust tehingu toimumise

ajal. P. Puuram on pöördunud kohtutäitur Rannar Liitmaa, notar Kristjan Rohtmetsa ning

Notarite Koja poole selgituste ja dokumentide saamiseks. Praeguse seisuga puudub

dokumendiga kinnitatud teave, mis näitaks, et 22. oktoobril 2025 sõlmitud pärandvara ühisuse

mõttelise osa võõrandamise leping oleks tühine, tühistatav või muul viisil vaidlustatav.

MAAKOHTU SEISUKOHT

3. Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 22. jaanuari 2026. a määrusega nr 75542026

kinnistamisavalduse rahuldamata.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg-s 1 sätestatakse, et kinnistamisavalduse

läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid

(KRS § 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kinnistusraamatusse kantud või märkega

tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Asjaõigusseaduse

(AÕS) § 63 lg 1 p 2 kohaselt saab kinnistusraamatusse kanda märke kinnistusraamatu ebaõige

kande muutmise või kustutamise nõude (§ 65) tagamiseks (vastuväide). AÕS § 63¹ lg 4

kohaselt kantakse vastuväide kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul,

kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Seega on vastuväite kandmiseks

kinnistusraamatusse vajalik kinnisasja omanike (P. Puuram ja J. Varimaa) nõusolekud. KRS §

2

34¹ lg-te 5 ja 51 kohaselt peab puudutatud isiku nõusolek olema notariaalselt kinnitatud.

Puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek loetakse võrdseks digitaalallkirjastatud või

notariaadiseaduse § 53 lg 1 p-i 52 alusel kinnitatud nõusolekuga. P. Puuram ja J. Varimaa ei

ole esitanud nõusolekuid vastuväidete kandmiseks kinnistusraamatusse.

MÄÄRUSKAEBUS

4. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna määruse peale määruskaebuse. Avaldaja palub

teha kinnistusraamatusse kanded vastavalt esitatud kinnistamisavaldusele.

AÕS § 63 lg 1 p 2 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda vastuväite kinnistusraamatu

ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude (AÕS § 65) tagamiseks. Erialakirjanduses

tuuakse välja, et kinnistusraamatusse kantud vastuväite eesmärgiks on mh tuua välja kande

võimalik ebaõigsus mingisuguse kinnistusraamatust mittenähtuva õigusliku olukorra

(õigusvaidlus vms) tõttu. Vastuväide teeb nähtavaks kande õigsuse küsitavuse.

Kinnistamisavalduses oligi välja toodud asjaolu, et kohtutäituri aresti võimaliku kehtivuse või

mittekehtivuse tõttu ei ole selge, kas pärandvara ühisuse osa võõrandamise lepingu alusel

tehtud omanikukande parandused olid tehtud õiguslikul alusel ja kehtivad või on tegemist

ebaõigete kannetega AÕS § 65 tähenduses (kinnistusraamat on vale ja sealt on ühisomanike

hulgast ära kustutatud isik, kes peaks seal endiselt olema). Seetõttu on avaldaja hinnangul

vastuväite näol tegemist põhjendatud ja sobiva instrumendiga eelnimetatud ebaselge õigusliku

olukorra välja toomiseks kinnistusraamatus.

Avaldaja ei nõustu, et vastuväite kande tegemiseks käesoleva kinnistamisavalduse puhul on

vajalik puudutatud isikute nõusolek. Kinnistamisavalduses oli välja toodud viide PärS § 175

lg-le -2, mis on ainus õiguslik võimalus esitada notaril omaalgatuslikult kinnistamisavaldus

kande (vastuväite) tegemiseks kinnistusraamatusse. Kuigi praegu ei ole tegemist

pärimistunnistuse ebaõigsusega, on olukord sarnane, mistõttu tuleks kohaldada analoogiat

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 4 järgi. Uute asjaolude ilmnemisel puuduvad notaril

pärast tehingu tõestamist notaril hoovad tõestatud tehingu tagajärgedesse sekkumiseks, kuid

võimaliku ebaõigsuse nähtavaks tegemiseks ja kahju võimaliku suurenemise (võimalikud

edasised käsutused selleks õigustamata isiku poolt) vältimiseks peaks see notaril võimalik

olema.

Kui kohus peab TsÜS § 4 alusel analoogia kohaldamist põhjendatuks, langeb ära küsimus

puudutatud isikute nõusoleku vajadusest, kuna KRS § 341 lg 7 p 4 kohaselt ei ole puudutatud

isiku nõusolek nõutav, kui notar taotleb vastuväite kandmist kinnistusraamatusse pärast

pärimistunnistuse kehtetuks tunnistamist.

5. Tartu Maakohtu kinnistusosakond võttis 13. veebruari 2026. a määrusega avaldaja

määruskaebuse menetlusse ja andis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg-st 6

juhindudes määruskaebuse lahendamiseks üle Tartu Maakohtu kohtunikule.

Notar taotleb vastuväite kandmist kinnistusraamatusse pärandvara ühisuse mõttelise osa

müügilepingu võimaliku kehtetuse kohta. Seega ei ole käesolevas asjas tegemist

pärimistunnistuse kehtetuks tunnistamisega, mis annaks võimaluse kanda vastuväite

kinnistusraamatusse ilma puudutatud isikute nõusolekuta.

6. Tartu Maakohtu kohtunik ei rahuldanud määruskaebust ja edastas selle TsMS § 663 lg 5

alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

3

7. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna määrus muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 1).

8. Avaldaja taotleb kinnistusraamatusse vastuväidete kandmist kaaspärijate kui ühisomanike

kande võimaliku ebaõigsuse kohta.

Maakohtu kinnistusosakond jättis avaldaja kandeavalduse rahuldamata, leides et vastuväidete

kinnistusraamatusse kandmiseks on tulenevalt AÕS § 631 lg-st 4 vajalik kinnisasjade

omanike, mille suhtes soovitakse vastuväidet sisse kanda, nõusolek. Avaldaja arvates ei ole

vastuväidete kinnistusraamatusse kandmiseks kinnisasjade omanike nõusolek vajalik, kuna

analoogia korras tuleb kohaldada PärS § 175 lg-t 2 ja KRS § 341 lg 7 p-i 4.

Ringkonnakohtu hinnangul on kohtunikuabi tuginenud õigesti AÕS § 631 lg-le 4, mille

kohaselt kantakse vastuväide kinnistusraamatusse selle isiku avalduse alusel või nõusolekul,

kelle omandit või piiratud asjaõigust see puudutab. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole tegemist

seaduselüngaga, mida saaks ületada TsÜS § 4 kohaselt analoogiast lähtudes.

PärS § 175 lg 1 sätestab, et kui pärast pärimistunnistuse, annakusaaja tunnistuse, sundosa

saaja tunnistuse või testamenditäitja tunnistuse tõestamist ilmneb selle ebaõigsus, tunnistab

notar selle asjast huvitatud isiku notariaalselt tõestatud avalduse alusel või omal algatusel

kehtetuks. Tunnistuse kehtetuks tunnistamisel viib notar PärS § 175 lg 2 kohaselt läbi uue

pärimismenetluse ning kui kehtetuks tunnistatud tunnistuse alusel on pärija kohta tehtud

kanne kinnistusraamatusse ja võib eeldada, et kande parandamine on võimalik, esitab notar

avalduse kinnistusraamatusse vastuväite kandmiseks. Kui notar taotleb vastuväite kandmist

kinnistusraamatusse pärast pärimistunnistuse kehtetuks tunnistamist, ei ole KRS § 341 lg 7 p 4

kohaselt puudutatud isiku nõusolek kande tegemiseks nõutav.

Ringkonnakohus ei nõustu, et praegusel juhul on tegemist sarnase olukorraga ning notari

avalduse alusel peaks olema võimalik kanda kinnistusraamatusse vastuväide ilma kandest

puudutatud isikute nõusolekuta. Ka muude tehingute puhul kui pärandvara ühisuse mõttelise

osa võõrandamine ei ole notaril pärast tehingu tõestamist võimalik sellisel viisil tõestatud

tehingu tagajärgedesse sekkuda.

Isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib esitada hagi ja nõuda AÕS § 65 lg 1

kohaselt ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab.

Koos hagi esitamisega on võimalik taotleda vastuväite kandmist kinnistusraamatusse hagi

tagamise korras (AÕS § 63¹ lg 5). Vastuväite kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole

puudutatud isikute nõusolek nõutav, kui nende suhtes on tehtud hagi tagamise määrus (KRS §

341 lg 7 p 1).

9. Menetluskulud tuleb jätta määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu avaldaja kanda (TsMS

§ 171 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

4