2-24-2053/19 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Vallo Kariler ja Kaija

Piirmets

Määruse tegemise aeg ja koht

10.03.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-2053

Kohtuasi

Tallinn, Mustamäe tee 84 korteriühistu avaldus X

vastu korterisse juurdepääsu saamiseks ja kahju

hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 05.08.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, Mustamäe tee 84 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja Tallinn, Mustamäe tee 84 korteriühistu

(registrikood

80150185),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Martin Männik

Puudutatud isik X (isikukood XXXXXXXXXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Mustamäe tee 84 korteriühistu määruskaebus rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 05.08.2024 määrus muutmata.

3. Jätta määruskaebemenetluse kulud Tallinn, Mustamäe tee 84 korteriühistu kanda.

4. Xl ei ole määruskaebemenetluses tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

2-24-2053

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinn, Mustamäe tee 84 korteriühistu (avaldaja) esitas 06.02.2024 Harju Maakohtule

avalduse, milles palus kohustada Xt (puudutatud isik) võimaldama viivitamatult juurdepääsu

puudutatud isiku omandis olevale korteriomandile kanalisatsioonipüstikute vahetamiseks ja

kolme kuu jooksul ventilatsiooni vahetamiseks ning mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks

välja kahjuhüvitise 3567,49 eurot.

Avalduse kohaselt otsustasid korteriomanikud 22.05.2022 üldkoosolekul

jätkata

kanalisatsiooni püstikute väljavahetamist eelnevatel perioodidel remondifondi kogutud raha

arvel ning avaldaja üldkoosoleku 12.09.2021 otsuse eelnõuga pandi hääletusele korterelamu

renoveerimistööde küsimus küttesüsteemide uuendamiseks ja ventilatsioonisüsteemide

parandamiseks, mida toetas 81 korteriühistu liiget (s.o 56% ühistu liikmete koguarvust,

kellele kuulub 57% kaasomandist). 06.09.2023 sõlmis avaldaja Sation OÜ-ga töövõtulepingu

nr 20230010001, mille esemeks oli punkti 3.1 kohaselt kõigi 1.–9. korrusel asuvate

kanalisatsioonipüstikute väljavahetamine. 16.10.2023 aktiga võeti tööd puudutatud isiku

trepikojas vastu, kuid märgiti, et korterisse nr 140 ei olnud juurdepääsu, mistõttu jäid need

tööd tegemata. Korter nr 140 kuulub puudutatud isikule.

Puudutatud isik peab korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 31 lg 1 p 3 kohaselt

võimaldama eriomandi eset kaasomandi osa korrashoiuks kasutada.

Puudutatud isik peab hüvitama sellega seoses avaldajale tekkinud kahju. Kuna avaldaja ei

saanud vahetada kaasomandi mõttelise osa esemeid puudutatud isiku korteriomandi

eriomandis, siis on vahepealsel ajal suurenenud sellega seotud kulud. Sation OÜ koostas

hinnapakkumise, mille kohaselt on tööde maksumus 3423,49 eurot, millele lisandub

püstikuvahetuse ettevalmistuse kulu 144 eurot, s.o kokku 3567,49 eurot.

2. Maakohus jättis 07.02.2024 määrusega avalduse käiguta, sest kahju hüvitamise nõude alus

ja kujunemine oli ebaselge. Avaldusest ei selgu, millega võrreldes on esemete vahetamisega

seotud kulud suurenenud, st kas avaldaja käsitleb kahjuna Sation OÜ esimese

hinnapakkumise ja viimase hinnapakkumise vahet või mõnda muud asjaolu. Väide, et

vahepealsel ajal on kulud suurenenud, on niivõrd üldine, et selle alusel ei ole võimalik kahju

tekkimist tuvastada ja kahju suurust kindlaks määrata. Maakohus viitas kahju hüvitamise

nõude alustele (võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 lg 1, § 127 ja 128) ja eeldustele ning märkis, et

vastavate eelduste esiletoomise ja tõendamise kohustus on avaldajal.

3. Avaldaja täiendas 19.02.2024 avaldust.

Avaldaja sõlmis 06.09.2023 Sation OÜ-ga töövõtulepingu nr 20230010001. Kui teha kogu

korterelamu tööd ühekorraga, siis on töövõtjate pakutav hind ühe korteri kohta madalam kui

eraldi ainult ühe-kahe korteri puhul töid tellides.

Puudutatud isik rikkus KrtS § 31 lg 1 p-st 3 tulenevat kohustust. Puudutatud isik vastutab

rikkumise eest, sest vastavalt KrtS § 31 lg-le 5 on korteriomanik kohustatud korraldama oma

korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal. Avaldajale tekib kahju, sest

ta peab tellima eraldi tööd Sation OÜ-lt seoses puudutatud isiku korteriomandis tehtava kütte,

püstiku ja ventilatsiooni vahetamisega, et puudutatud isiku peal asuv korteriomandi eriomand

saaks ühendatud kütte ja kanalisatsiooniga. Avaldajale tekib Sation OÜ arvel märgitud

ulatuses kahju. Kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga, sest puudutatud isiku

KrtS § 31 lg 1 p 3 ja lg 5 kohustuse eesmärgiks on hüvitada avaldajale tekitatud kahju. Seda

2-24-2053

sätestab selgesõnaliselt KrtS § 31 lg 1 p 3 viimane lause. Rikkumise ja kahju vahel on

põhjuslik seos, sest kui puudutatud isik oleks võimaldanud juurdepääsu tema korteriomandi

eriomandisse töövõtulepingu nr 20230010001 täitmise ajal, nagu seda nõudis avaldaja, ei

peaks avaldaja Sation OÜ-lt nimetatud töid täiendavalt ning kallimalt tellima.

4. Maakohus võttis 28.02.2024 määrusega avalduse menetlusse ja kohustas puudutatud isikut

esitama seisukoha avaldusele.

5. Puudutatud isik ei esitanud seisukohta.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Harju Maakohus rahuldas 05.08.2024 määrusega avalduse kohustamisnõude osas ning jättis

avalduse kahju hüvitamise nõude osas rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte

endi kanda ning tulenevalt menetluskulude jaotusest ei määranud kindlaks menetluskulude

rahalist suurust.

6.1. Maakohus tuvastas järgmised olulised asjaolud:

-

puudutatud isik on Tallinnas Mustamäe tee 84-140 asuva korteriomandi omanik;

-

korteriühistu liikmed otsustasid 22.05.2022 üldkoosolekul renoveerida kanalisatsiooni

püstikud ja ventilatsioonisüsteemi;

-

avaldaja ja Sation OÜ sõlmisid töövõtulepingu nr 20230010001, mille kohaselt pidi

Sation OÜ vahetama korterelamus 1.–9. korrusel kanalisatsiooni püstiku ja avaldaja

tasuma tööde eest 5592 eurot. Lepingu p 5.1.2 kohaselt kohustus avaldaja tagama

Sation OÜ-le juurdepääsu tööde tegemiseks. Lepingu p 6.2.1 kohaselt oli Sation OÜ-l

õigus lõpetada leping ennetähtaegselt, kui tööde lõpetamine ei ole avaldaja süül

võimalik. Lepingu p 6.2 loetletud põhjustel lepingu lõpetamisel oli avaldaja

kohustatud tasuma Sation OÜ-le faktiliselt tehtud tööde eest;

-

avaldaja saatis puudutatud isikule e-kirju renoveerimistööde vajalikkuse ja

juurdepääsu võimaldamise kohta; puudutatud isik vastas kirjadele;

-

puudutatud isik ei võimaldanud kaasomandi eseme korrashoiuks ligipääsu oma

korterisse;

-

16.10.2023 tööde vastuvõtmise akti kohaselt ei olnud puudutatud isiku korterile nr 140

juurdepääsu ning korteris nr 112 olid torud juba varem vahetatud;

-

Sation OÜ tegi avaldajale hinnapakkumise kahe korteri osas tööde lõpuni tegemiseks

summaga 3423,49 eurot ja hinnapakkumise püstikuvahetuse ettevalmistamise ja prügi

utiliseerimisega summaga 144 eurot.

6.2. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on avaldajal õigus nõuda puudutatud isikult

KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel juurdepääsu korteriomandile ja avaldaja kohustamisnõue tuleb

rahuldada.

6.3. Puudutatud isiku vastu esitatud kahjunõue tuleb jätta rahuldamata, sest kahjunõue ei ole

tõendatud ja sisuliselt põhistatud. Avaldaja ei ole tõendanud, et talle tekib kahju. Sation OÜ

hinnapakkumistest ei saa järeldada kahju tekkimist, kuna asja materjalidest ei nähtu, et uus

hinnapakkumine ületaks puudutatud isiku korterit puudutavate esialgsete tööde hinda. Tööde

vastuvõtmise aktist võib järeldada, et tööd jäid kokkulepitud mahus tegemata ning avaldaja

tasus lepingu kohaselt faktiliselt tehtud tööde eest. Ei ole selge, kas ja kui palju tasus avaldaja

16.10.2023 aktiga vastuvõetud tööde eest. Lisaks hõlmab hinnapakkumine ka korteri nr 144

töid.

2-24-2053

6.4. Menetluskulud on õiglane jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi

kanda, sest kohus rahuldab avalduse osaliselt, seejuures põhjustas avalduse esitamise

puudutatud isiku tegevusetus, kuid kohustamisnõude rahuldamine teenib mõlema huve.

Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse osas, millega

maakohus jättis avalduse rahuldamata ja avaldaja menetluskulud avaldaja kanda, ning teha

uue määruse, millega rahuldada avaldus kogu ulatuses ja jätta menetluskulud puudutatud isiku

kanda.

7.1. Määruskaebuse väidete kohaselt on kõik kahju hüvitamise eeldused täidetud.

Mh oli avaldaja tõendanud, et kuna puudutatud isik ei võimaldanud ligipääsu oma korterisse

kaasomandi eseme korrashoiuks, peab ta tellima selleks täiendavad tööd.

Avaldajale jääb arusaamatuks maakohtu arutluskäik selle kohta, et avaldaja ei ole tõendanud,

et talle tekib kahju. Hinnapakkumine nägi selgelt ette, et see oli esitatud korterite nr 140 ja nr

144 kohta pärast töövõtulepingu sõlmimist ja täitmist, st see ei olnud seotud varasema

töövõtulepinguga nr 20230010001. Avaldaja ei saanud tagada töövõtulepingu nr

20230010001 täitmiseks juurdepääsu korteritesse nr 140 ja nr 144.

Kahju hüvitamise nõude rahuldamist ei välista ka see, et hinnapakkumine oli koostatud mh

korteri nr 144 kohta. Korter nr 144 asub korteri nr 140 kohal ning kui korteri nr 144 all olev

kanalisatsioonipüstik ei ole ühendatud korteri nr 140 püstikuga, ei ole võimalik ka korteri nr

144 vee- ja kanalisatsiooniga ühendamine. Seetõttu hõlmavad puudutatud isiku kohustuste

rikkumise tõttu tehtavad täiendavad tööd ka korteri nr 144 kanalisatsioonitorustiku

väljaehitamist (sh ühendamist kanalisatsioonipüstikuga korteris nr 140).

7.2. Avaldaja menetluskulude jätmine avaldaja kanda ei ole õiglane, sest kohtusse pöördumise

tingis puudutatud isik.

8. Puudutatud isik ei esitanud seisukohta.

Menetluse edasine käik

9. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel koosmõjus

TsMS §-ga 659 rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata, sest määruskaebuse väited ei

anna alust kahelda maakohtu määruse seaduslikkuses ja põhjendatuses.

11. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust TsMS § 651 lg 1 järgi koosmõjus TsMS

§-ga 659 üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Avaldaja vaidlustab maakohtu määrust

kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmise ja menetluskulude jaotuse osas. Puudutatud isik

ei ole maakohtu määrust kohustamisnõude rahuldamise osas vaidlustanud. Seega kontrollib

ringkonnakohus maakohtu otsust üksnes osas, millega maakohus jättis kahju hüvitamise

nõude rahuldamata ja avaldaja menetluskulud avaldaja kanda.

2-24-2053

12. Maakohus jättis põhjendatult avaldaja kahju hüvitamise nõude rahuldamata, sest avaldaja

ei olnud põhistanud ega tõendanud kahju tekkimist. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg

6 kohaselt koosmõjus TsMS §-ga 659 maakohtu määruse põhjendustega ega korda neid.

Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

12.1. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk asetada kahjustatud isik olukorda,

mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise aluseks

olevat asjaolu ei oleks esinenud. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise

olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja

käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui

rikkumist ei oleks toimunud (vt RKTKo 20.06.2025, 2-22-17410, p 27). Seejuures peab kahju

kannatanu tooma esile ja tõendama kahju hüvitamise aluseks olevad asjaolud.

Eeltoodu kohaselt tuli avaldajal tuua esile ja tõendada asjaolud, millest saab järeldada, et

puudutatud isiku rikkumise (juurdepääsu takistamise) tõttu hiljem tehtavad tööd on

varasemaga võrreldes kallinenud, st avaldaja on sattunud puudutatud isiku rikkumise tõttu

halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui puudutatud isik oleks

võimaldanud kohe tööde tegemiseks korteriomandi eriosale juurdepääsu.

12.2. Kuigi avaldaja väitis, et juurdepääsu takistamise tõttu on puudutatud isiku korteris ja

korteris nr 144 tööde tegemine kallim, ei toonud avaldaja esile, kui palju on nende korterite

puhul tööd kallimad. Avaldaja esitatud hinnapakkumised (dtl 70–71) näitavad üksnes tööde

maksumust nende korterite puhul. Tööde maksumust ei saa aga pidada avaldajale tekkinud

kahjuks, sest tööd tuli rahastada remondifondi arvel. Kahjuks saab olla hinnapakkumisel

märgitud tööde maksumuse ja tööde algse maksumuse vahe. Hoolimata sellest, et maakohus

selgitas 07.02.2024 määruses avaldajale vajadust neid asjaolusid täpsustada, sh juhtis

tähelepanu sellele, et kahjuna võib olla mh käsitatav viimase ja algse hinnapakkumise vahe, ei

toonud avaldaja esile ega tõendanud, milline oli nende korterite puhul tööde maksumus

töövõtulepingu nr 20230010001 järgi ning milline on hinnapakkumiste ja töövõtulepingu

järgsete maksumuste vahe. Arvestades seda, et avaldajat esindas maakohtu menetluses

vandeadvokaat, pidi talle asjaolude esile toomise ja tõendamise kohustus olema mõistetav.

13. Määruskaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu määrust ka menetluskulude jaotuse

osas. Maakohus põhjendas, miks ta pidas avalduse osalise rahuldamise korral põhjendatuks

jätta menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda ega ole

kaalumispiiridest väljunud.

14. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebemenetlusega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi avaldaja kanda. Arvestades seda, et puudutatud isikul ei

ole määruskaebemenetluses menetluskulusid tekkinud, ei ole vaja määrata kindlaks

hüvitatavate menetluskulude suurust.

15. Hagita menetluses maakohtu menetlust lõpetava määruse peale esitatud määruskaebuse

kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale võib TsMS § 696 lg 3 järgi esitada

määruskaebuse isik, kelle õigust on määrusega kitsendatud. Menetluskulude jaotust saab

TsMS § 178 lg 1 järgi vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)