2-24-4600/40 · Tartu Maakohus Viljandi kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Maili Riisenberg

Määruse tegemise aeg ja koht

3. märts 2026, Viljandi

Tsiviilasja number

2-24-4600

Tsiviilasi

A.Õ. hagi A.Õ. vastu ühisvara jagamiseks

Menetlustoiming

Kompromissi kinnitamine, menetluse lõpetamine

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja A.Õ. (vastuhagis kostja) (isikukood XXX;

aadress XXX, XXX; e-post XXX)

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Merilin

Ojasaar (LEADELL Pilv Advokaadibüroo; e-post XXX)

Kostja A.Õ. (vastuhagis hageja) (isikukood XXX;

aadress XXX, XXX; e-post)

Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Veiko Parts

(Advokaadibüroo Parts & Co; e-post XXX)

RESOLUTSIOON

1. Kinnitada A.Õ.-i (A.Õ.) ja A.Õ.-i (A.Õ.) vahel sõlmitud kompromiss alljärgnevas:

1.1. A.Õ. ja A.Õ. on kokku leppinud, et lõpetavad kinnisasja asukohaga XXX

(registriosa nr XXXX, edaspidi Kinnistu) ühisomandi selliselt, et võõrandavad

Kinnistu. Kinnistu võõrandatakse koos sisseehitatud mööbliga (köögimööbel,

magamistoamööbel, esikukapp);

1.2. Kinnistu müügist saadud rahast kohustuvad pooled täitma laenulepingust nr

03-132951-EL tulenevad kohustused AS Swedbank ees ning kandma Kinnistu

müügiga kaasnenud kulud. Alles jäänud raha jagavad Pooled omavahel

proportsioonis: A.Õ. saab 63% ja A.Õ. saab 37%. Sama proportsiooniga jaotavad

pooled ka kõik Kinnistu müügiga kaasnevad kulud (maakleri tasu, kohtutäituri

tasu, notaritasu jms). See tähendab, et müügiga kaasnevad kulud jaotavad Pooled

omavahel proportsioonis: A.Õ. kannab kuludest 63% ja A.Õ. kannab kuludest

37%;

1.3. Kinnistu müügiga asub tegelema Poolte poolt valitud kinnisvaramaakler. Pooled

valivad maakleriteenust osutama selle kinnisvarabüroo (XXX linnas teenust

osutavate büroode hulgast), kellel on kõige soodsam vahendustasu ja mahukam

turunduspakett. Maakleri valimiseks esitab kumbki Pool hiljemalt 14 päeva

jooksul arvates Kompromissi kinnitava kohtumääruse jõustumisest oma

esindajale ühe kirjaliku maakleriteenuse pakkumuse. Pakkumus peab sisaldama

vahendustasu määra ja detailset turundusplaani. Poolte esindajad võrdlevad

esitatud pakkumusi videosilla vahendusel 7 päeva jooksul pärast pakkumuste

esitamise tähtaja möödumist. Pooled valivad ühiselt välja optimaalseima

pakkumuse, lähtudes eesmärgist võõrandada kinnistu kiireima võimaliku ajaga

turutingimustel. Kui pakkumuste vahendustasud on võrdsed, eelistatakse

maaklerit, kes pakub mahukamat turunduspaketti. Kui pakkumised on sarnased,

siis valitakse maakler loosi teel. Pooled sõlmivad ühiselt maaklerilepingu ning

kannavad maakleritasu ning maakleri- ja müügikulud proportsioonis: A.Õ. 63%

ja A.Õ. 37%;

1.4. Kinnistu pannakse müüki maakleri poolt soovitatud alghinnaga. Kui 6 kuu jooksul

ei ole Kinnistule ostjat leitud, siis arutavad pooled hinna alandamist (maakleri

soovitusel võivad pooled arutada hinna alandamist ka varem). Kui pooled uue

hinna osas kokkulepet ei saavuta, vähendatakse Kinnistu müügihinda 5% võrra.

Müügihinna alandamist jätkatakse vastavalt maakleri soovitustele, kuni

Kinnistule leitakse ostja. Muud müügiks pakkumise tingimused ja kord, sh

reklaami teostamine, muud üksikasjad, räägivad pooled läbi ja lepivad ühiselt

kokku maakleriga;

1.5. Kui Kinnistule on leitud ostja, kelle poolt pakutud hind on kooskõlas

müügipakkumisega ning ülejäänud osas on tingimused omased tavapäraselt sellist

tüüpi lepingutele, siis kohustuvad Pooled kinnistu müügilepingu sõlmima. Pool,

kellest olenevalt jääb sellisel juhul müügileping sõlmimata, kohustub tasuma

teisele poolele leppetrahvi 10 000 eurot. Leppetrahv ei ole ette nähtud kohustuse

täitmise asendamiseks, vaid kohustuse täitmisele sundimiseks;

1.6. Juhul kui mistahes põhjusel ei toimi Kinnistu müügiga seoses poolte koostöö või

esinevad muud asjaolud, mis raskendavad kokkulepitud viisil Kinnistu müüki, on

kummalgi Poolel õigus loobuda Kinnistu müügist maakleri vahendusel. Sellisel

juhul müüakse Kinnistu avalikul enampakkumisel täitemenetluse seadustikus

sätestatud korras. Sellisel viisil müügi korral kannavad pooled kohtutäituri kulu

proportsioonis: A.Õ. 63% ja A.Õ. 37%;

1.7. Kuni Kinnistu müügini (valduse uuele omanikule üleandmiseni), on A.Õ.-il õigus

Kinnistut kasutada ja A.Õ.-il ei ole õigust edasi- ega tagasiulatuvalt nõuda A.Õ.-ilt

Kinnistuga seotud kasutuseeliste hüvitamist. A.Õ.-il ei ole õigust anda Kinnistut

kolmandatele isikutele kasutada (sh kasutamiseks koos A.Õ.-iga). Kinnistule ostja

leidmisel, kohustub A.Õ. vabastama Kinnistu valduse hiljemalt 1 kuu jooksul

alates müügilepingu sõlmimisest. A.Õ.-il on õigus ka varem igal ajal Kinnistu

valdus vabastada. Ajal, mil A.Õ. Kinnistut kasutab, ei või A.Õ. Kinnistule siseneda

A.Õ.-i eelneva loata. A.Õ. peab Kinnistule sisenemise soovist teatama A.Õ.-ile

vähemalt kaks päeva ette;

1.8. Kuni Kinnistu valduse vabastamiseni A.Õ.-i poolt, kannab Kinnistu valdamise ja

kasutamisega seotud kulutused (vesi, elekter, prügivedu, kindlustus jms) ning

täidab laenulepingust nr 03-132951-EL tulenevad kohustused A.Õ. ainuisikuliselt.

Selleks, et Kinnistu oleks ostuhuvilistele atraktiivne, kohustub A.Õ. hoidma

Kinnistut korras (II korruse akendelt kiled eemaldatud, elamu peab olema

koristatud, lumi roogitud, muru niidetud). A.Õ.-il ei ole õigust nõuda nende

kulutuste / laenumaksete hüvitamist A.Õ.-ilt;

1.9. Kui A.Õ. vabastab Kinnistu valduse enne Kinnistu võõrandamist (st viib

Kinnistult ära kogu oma vara ja elamu sisustuse, v.a sisseehitatud mööbel ning ei

kasuta Kinnistut enam elamiseks ega ka seal aja veetmiseks), hoiavad Kinnistut

korras Pooled ühiselt ja kannavad Kinnistuga seotud kulutused proportsioonis:

A.Õ. 63% ja A.Õ. 37%. Kõigi kulude kandmine peab olema poolte vahel eelnevalt

kooskõlastatud. Kinnistuga seotud kulude hüvitamine toimub arvete või muude

kuludokumentide alusel vastavalt Poolte vahelisele arveldusele kulu tekkimisele

järgneva kuu 10. kuupäevaks;

1.10. Kinnistul asuvad vallasasjad, sh mööbel (v.a elamu sisseehitatud mööbel),

tööriistad, aiatehnika jms, jäävad A.Õ.-i ainuomandisse. A.Õ.-i otseses valduses

olevad (Kinnistult ära viidud) vallasasjad (mööbel, nõud), jäävad A.Õ.-i

ainuomandisse;

1.11. XXX OÜ (registrikood XXX) osa nimiväärtusega 2 500 eurot (100%

osakapitalist) jääb A.Õ.-i ainuomandisse. Pooled on kokku leppinud XXX OÜ osa

omandi üleandmises A.Õ.-ile;

1.12. XXX OÜ (registrikood XXX) osa nimiväärtusega 1 278 eurot (50% osakapitalist)

ja osa nimiväärtusega 1 278 eurot (50% osakapitalist) jäävad A.Õ.-i

ainuomandisse. Pooled on kokku leppinud XXX OÜ osade omandi üleandmises

A.Õ.-ile;

1.13. Sõiduauto XXX (registreerimismärk XXX) jääb A.Õ.-i ainuomandisse. Pooled on

kokku leppinud sõiduauto XXX (registreerimismärk XXX) omandi üleandmises

A.Õ.-ile;

1.14. Kummagi poole nimele avatud arveldus- ja väärtpaberikontodel olevad rahalised

vahendid jäävad selle Poole ainuomandisse, kelle nimel on vastav konto avatud;

1.15. Pooled avaldavad, et Kompromissist tulenevate kohustuste kohase täitmisega ei

ole neil teineteise suhtes mistahes varalisi nõudeid seoses ühisvara hulka kuulunud

esemete valdamise või kasutamisega (sh nõudeid kulutuste või kasutuseeliste

hüvitamiseks), ega nõudeid lahusvara kasutamisega ühisvara huvides, ja kõigi

eelnimetatud nõuete olemasolu korral loetakse need täiendavate tahteavalduste

tegemiseta lõppenuks, ning kompromissiga on jagatud kogu nende ühisvara ning

on täidetud või jagatud ühisvaral lasuvad kohustused;

1.16. Poolte menetluskulud, mis neil käesolevas tsiviilasjas on tekkinud, jäävad

kummagi poole enda kanda.

2. Lõpetada menetlus tsiviilasjas nr 2-24-4600.

3. Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

4. Määruse jõustumisel tagastada hagejale A.Õ.-ile pool tasutud riigilõivust, so 210

eurot A.Õ.-i pangakontole nr XXX.

5. Määruse jõustumisel tagastada kostjale A.Õ.-ile pool tasutud riigilõivust, so 210

eurot A.Õ.-i pangakontole nr XXX.

6. Toimetada kohtumäärus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

TsMS § 660 lg 1 kohaselt on määrusega puudutatud menetlusosalisel õigus esitada kirjalik

määruskaebus Tartu Maakohtu kaudu Tartu Ringkonnakohtule. Kompromissi kohaselt TsMS

§ 661 lg 4 alusel pooled lühendavad määruskaebuse esitamise võimalust 3 (kolmele)

tööpäevale.

ASJAOLUD

1. A.Õ. esitas 20. märtsil 2024. a Tartu Maakohtule hagiavalduse A.Õ. vastu ühisvara

jagamiseks. A.Õ. on esitanud kohtule 4. juulil 2024 vastuhagi ühisvara jagamiseks.

2. 2. märtsil 2026 esitasid pooled kohtule kinnitamiseks kompromisslepingu.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

3. TsMS § 428 lg 1 p 4 sätestab, et kohus lõpetab menetluse otsust tegemata, kui pooled on

sõlminud kompromissi ja kohus kinnitab selle. TsMS § 430 lg 1 kohaselt võivad pooled

menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kohus

kinnitab kompromissi määrusega, millega ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kompromissi

kinnitamise määruses märgitakse kompromissi tingimused. TsMS § 430 lg 3 kohaselt ei

kinnita kohus kompromissi, kui see on vastuolus heade kommetega või seadusega või rikub

olulist avalikku huvi või kui kompromissi ei ole võimalik täita.

Kohus leiab, et kompromissi kinnitamisest keeldumise aluseid ei esine. Tulenevalt TsMS §

430 lg-st 7 võib kompromiss olla tingimuslik. Kompromiss kuulub kinnitamisele ning

menetlus käesolevas tsiviilasjas lõpetatakse.

4. TsMS § 432 kohaselt hageja ei saa menetluse lõpetamise korral pöörduda uuesti kohtusse

hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kompromissi saab

vastavalt TsMS § 430 lg-s 8 sätestatule tühistada ja selle tühisusele saab tugineda

tsiviilseadustiku üldosa seaduses nimetatud alustel ning kompromissist saab taganeda või

selle üles öelda võlaõigusseaduses nimetatud alustel. Kompromissi saab tühistada või selle

tühisusele tugineda ning kompromissist saab taganeda või kompromissi üles öelda üksnes

kompromissi, kui täitedokumendi alusel toimuva täitemenetluse hagiga lubamatuks

tunnistamise menetluses. Kui kohus sellise hagi rahuldab, loetakse, et kompromissil ei ole

täielikult või osaliselt õiguslikke tagajärgi ja menetlus asjas, milles kompromiss sõlmiti,

jätkub.

5. TsMS § 168 lg-s 3 kohaselt kompromissi sõlmimise korral kannavad pooled oma

menetluskulud ise, kui nad ei ole kokku leppinud teisiti.

6. Hageja on taotlenud tasutud riigilõivust poole tagastamist TsMS § 150 lg 2 p 1 alusel.

Hageja on tasunud riigilõivu 420 eurot. Kuna pooled lõpetavad menetluse kompromissiga,

tuleb TsMS § 150 lg 2 p 1 alusel tagastada hagejale 210 eurot. Riigilõiv tuleb tagastada A.Õ.-i

pangakontole nr XXX.

7. Kostja on taotlenud tasutud riigilõivust poole tagastamist TsMS § 150 lg 2 p 1 alusel.

Kostja on tasunud riigilõivu 420 eurot. Kuna pooled lõpetavad menetluse kompromissiga,

tuleb TsMS § 150 lg 2 p 1 alusel tagastada kostjale 210 eurot. Riigilõiv tuleb tagastada A.Õ.-i

pangakontole nr XXX.

8. Tulenevalt TsMS § 661 lg 4 võib poolte kokkuleppel määruskaebuse esitamise tähtaega

lühendada või määruskaebuse esitamise õiguse välistada. Pooled on kompromissis kokku

leppinud kompromissi kinnitavale ja menetlust lõpetavale kohtumäärusele määruskaebuse

esitamise tähtaja lühendamises 3 tööpäevale.

/digitaalselt allkirjastatud/

Maili Riisenberg

kohtunik