2-23-142960/13 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Vallo Kariler ja Kaija

Piirmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

23.02.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-142960

Kohtuasi

HALDUSPARTNER OÜ hagi H.N vastu põhivõla

ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 06.09.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

HALDUSPARTNER OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

1270,67 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) HALDUSPARTNER OÜ (registrikood

14445869), lepinguline esindaja Rainer Aalberg

Kostja (vastustaja) H.N (isikukood XXX), lepinguline

esindaja Indrek Repnau

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada apellatsioonkaebus.

2. Tühistada Harju Maakohtu 06.09.2024 otsus osas, millega maakohus jättis hagi

rahuldamata, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas.

3. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi ka selles osas, jätta

maakohtus kantud menetluskulud H.N-i kanda ja mõista H.N-ilt

HALDUSPARTNER OÜ kasuks välja menetluskulude hüvitis vastavalt p-s 4

märgitule.

4. Jätta apellatsioonimenetluse kulud H.N-i kanda.

5. Mõista H.N-ilt HALDUSPARTNER OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluse

kulude hüvitis 780 eurot. Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni

kohustuse kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras viivist.

6. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:

6.1. lõpetada 125 euro suuruse põhinõude osas hagist loobumise tõttu tsiviilasja

menetlus;

2-23-142960

6.2. rahuldada hagi;

6.3. mõista H.N-ilt HALDUSPARTNER OÜ kasuks välja:

6.3.1. tasumata üür 1040 eurot;

6.3.2. sissenõutavaks muutunud viivis 357,02 eurot (9,05 eurot + 347,97 eurot);

6.3.3. alates 24.02.2026 kuni üüri (1040 eurot) tasumiseni sellelt VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras viivis.

6.4. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud H.N-i kanda.

6.5. Mõista H.N-ilt HALDUSPARTNER OÜ kasuks välja maa- ja

ringkonnakohtus kantud menetluskulude hüvitis 1630 eurot (850 eurot + 780

eurot). Nimetatud summalt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kohustuse

kohase täitmiseni maksta võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras viivist.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. HALDUSPARTNER OÜ (hageja) esitas 20.10.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu

kiirmenetluse avalduse H.N-ilt (kostja) 1320,2 euro saamiseks. Kostja esitas maksekäsule

vastuväite ning Pärnu Maakohus andis 15.11.2023 määrusega asja üle Harju Maakohtule

menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 30.11.2023 Harju Maakohtule kostja vastu hagi, milles palus mõista kostjalt

hageja kasuks välja põhivõla 1165 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 90,87 eurot ja

alates 01.12.2023 kuni põhivõla tasumiseni sellelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras viivise. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda koos

kohustusega tasuda menetluskulude hüvitiselt viivist. 07.02.2024 esitas hageja 125 euro

ulatuses nõudest loobumise avalduse.

2.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 30.10.2022 üürilepingu, mille alusel andis hageja

kostjale tähtajaga kuni 31.10.2023 üürile Tabasalus Sarapuu 66-7 asuva eluruumi ning kostja

kohustus tasuma hagejale tagatisraha 650 eurot, iga kuu üüri 650 eurot, kõrvalkulude arved

ning lõppkoristuse eest 125 eurot.

Kostja teatas 27.11.2022 hagejale, et soovib üürilepingu ühekuulise etteteatamisega üles

öelda. Hageja järelepärimise peale vastas kostja 28.11.2022, et põhjuseks on elukaaslasega

kokku kolimine. Hageja vastas 28.11.2022, et see ei ole üürilepingu ülesütlemiseks mõjuv

põhjus ning märkis, et on nõus lõpetama üürilepingu kokkuleppel, kui kostja on nõus tasuma

2-23-142960

kompromissina lepingu ennetähtaegse lõpetamise eest kolme kuu üüri ja andma üle eluruumi

valduse. Kostja teatas, et üüri suurusest tulenevalt ei ole tal kompromissina kolme kuu üüri

võimalik tasuda. Hageja tuletas kostjale 29.11.2022 meelde, et tema kompromissipakkumine

kehtib kuni 30.11.2022. Kostja ei võtnud pakkumist vastu. 03.02.2023 teatas kostja hagejale,

et ta on leidnud allüürnikud, millele hageja vastas 04.02.2023, et ta kontrollis nende tausta ja

on valmis andma nõusoleku allüürilepingu sõlmimiseks. 10.02.2023 avaldas kostja hagejale,

et kuigi üürikuulutus on olnud nähtaval juba 2022 novembri lõpust, loobusid ainsad huvilised

allüürilepingu sõlmimisest, kuna hageja olevat seadnud allüürilepingu sõlmimise sõltuvusse

üüri tõstmisega. Samas kirjas teatas kostja, et ta kolib korterist hiljemalt 25.02.2023 välja ja

jätab jooksva kuu üüri maksmata, paludes hagejal selle tasaarvestada tagatisrahaga. Hageja

selgitas 20.02.2023 kostjale, et ta ei ole takistanud allüürilepingu sõlmimist ja et huvilised

loobusid allüürilepingust, kuna neile ei sobinud selle tingimused. Samas kirjas pakkus hageja

kostjale uuesti välja, et ta on nõus lõpetama lepingu kokkuleppel, kui kostja tasub

kompromissi korras ettemaksuna kolme kuu üüri ja annab üle korteri valduse, millele kostja

vastas 20.02.2023, et ta on korterist välja kolinud. Hageja leidis korterisse uue üürniku

06.06.2023.

2.2. Kostjal ei olnud VÕS § 313 lg 1 järgi alust tähtajalist üürilepingut üles öelda. Kostjal sai

allüürilepingu sõlmimiseks nõusoleku andmata jätmise tõttu tekkida üürilepingu ülesütlemise

õigus kõige varem 10.02.2023, sest kostja leidis allüürnikud alles 03.02.2023. Samas oli

hagejal allkasutajate isikust tulenevatel põhjustel mõjuv põhjus nendega üürilepingu

sõlmimisest keelduda. Samuti oli hagejal VÕS § 288 lg 4 järgi õigus seada eluruumi allüürile

andmiseks nõusoleku andmine sõltuvusse üüri tõstmisega.

2.3. Eeldades, et kostjal võis 10.02.2023 tekkida õigus öelda üürileping VÕS § 288 lg 3 järgi

kolmekuulise etteteatamistähtajaga üles, on kostjal kohustus tasuda hagejale üüri

ajavahemikul 10.02.2023–10.05.2023. Hageja tasaarvestas 2023 veebruari üüri 650 eurot

tagatisrahaga (650 eurot). Kostja peab tasuma hagejale lisaks 2023 märtsi üüri 650 eurot ja

2023 aprilli 18 päeva eest üüri 390 eurot. Lisaks peab kostja tasuma hagejale koristustasu 125

eurot. Seega on kostjal kohustus tasuda hagejale VÕS § 271 ja lepingu p 1.4 ja 3.1 alusel üüri

1040 eurot ja VÕS § 292 lg 1 ja lepingu p 1.6.2 alusel koristustasu 125 eurot, s.o kokku 1165

eurot.

2.4. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise tõttu on kostja kohustatud tasuma hagejale

VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel viivist alates kostjale esitatud arvetele märgitud

rahaliste kohustuste sissenõutavaks muutumisest. Hagi esitamise aja seisuga on

sissenõutavaks muutunud viivis 90,87 eurot. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 133

lg-te 1 ja 2 ning TsMS § 367 järgi tuleb viivis välja mõista kuni rahalise kohustuse täitmiseni.

Kostja vastuväited

3. Kostja tunnistas, et võlgneb hagejale koristuse tasu 125 eurot ning tasus selle kostjale.

Ülejäänud osas vaidles kostja hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda koos kohustusega tasuda menetluskulude hüvitiselt viivist.

Kostja vastuväidete kohaselt ütles ta üürilepingu kolmekuulise etteteatamisega üles ega pea

tasuma hagejale üüri.

Kostja teavitas 27.11.2023 hagejat soovist üürileping erakorraliselt üles öelda ning seejärel

kasutas kostja eluruumi veel kolm kuud. Kuna 29.11.2022 teatas üürileandja, et ta ei anna

2-23-142960

luba eluruumi allüürilepingut sõlmida, siis järgis kostja VÕS § 288 lg-st 3 ja VÕS § 312 lg-st

1 tulenevat kolmekuulist etteteatamistähtaega.

Kostja ei ole käitunud pahatahtlikult. Ta asus pärast ülesütlemisavalduse tegemist otsima

eluruumi uusi üürnikke ja leidis sobilikud kandidaadid, kuid hageja soovis nendega ise

üürilepingu sõlmida. Üürileping jäi sõlmimata, sest hageja soovis saada senise 650 euro

asemel 695 euro suurust üüri, millega uued üürnikud ei nõustunud. Üüri tõstmine ei olnud

põhjendatud ja hageja käitus pahatahtlikult. Kostjale teadaolevalt proovis hageja leida alguses

üürnikke 690 euro eest, kuid edutult, ning andis 06.06.2023 eluruumi üürile 650 euro eest.

Kostjal oli üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 järgi mõjuv põhjus. Ülesütlemine ei olnud

tingitud ainult elukaaslasega kokku kolimisest. Kostjal tekkisid ka finantsraskused, sest ta sai

teada, et tema töölepingu kehtivuse viimane päev on 13.12.2022. Kostja teavitas hagejat oma

majandusraskustest. Kostja võttis end 18.01.2023 töötuna arvele ning poole aasta vältel oli

tema ainsaks sissetulekuks Töötukassa makstav hüvitis.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus lõpetas 06.09.2024 otsusega 125 euro suurusest nõudest loobumise tõttu

selles osas menetluse. Ülejäänud osas rahuldas maakohus hagi osaliselt ja mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 9,05 eurot. Maakohus jättis menetluskulud 10% ulatuses kostja kanda ja

90% ulatuses hageja kanda, mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise

387,50 eurot koos kohustusega tasuda sellelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni

viivist.

4.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

pooled sõlmisid 30.10.2022 tähtajalise eluruumi üürilepingu, millega hageja andis

kostjale kuni 31.10.2023 üürile Tabasalus Sarapuu 66-7 asuva eluruumi;

-

kostja teatas 27.11.2022 e-kirjaga hagejale soovist leping ühekuulise

etteteatamistähtajaga lõpetada;

-

hageja vastas kostjale 28.11.2022 e-kirjaga ja palus teada anda, mis on ülesütlemise

põhjus, juhtides tähelepanu sellele, et tegemist on tähtajalise lepinguga;

-

28.11.2022 e-kirjas vastas kostja, et selle tingis elumuutus (elukaaslasega kokku

kolimine) ning juhtis tähelepanu, et hageja saab suuremat üüri küsida;

-

hageja vastas 28.11.2022 e-kirjaga, et see ei ole ülesütlemiseks mõjuv põhjus, kuid

tegi ettepaneku lõpetada leping kokkuleppel, kui kostja tasub kolme kuu üüri ja annab

üle eluruumi valduse;

-

kostja vastas 28.11.2024 e-kirjas, et lepingu lõpetamise põhjus on ka rahaline pool, üür

on liiga kõrge ja kostjal ei ole võimalik maksta kolme kuu üüri. Kostja avaldas soovi

saavutada kokkulepe;

-

hageja teatas 29.11.2022 e-kirjas kostjale, et kui kostja finantsiline võimekus on kehv,

siis ta ei luba allüürilepingut sõlmida, ja teatas, et ei ole ka andnud luba üürikuulutuse

ülespanekuks;

-

kostja teatas 10.02.2023 hagejale, et ta kolib 25.02.2023 välja ja jätab jooksva kuu üüri

maksmata, paludes hagejal selle tasaarvestada tagatisrahaga;

-

hageja selgitas 20.02.2023 vastuses kostjale, et tema ei ole takistanud allüürilepingu

sõlmimist ja et huvilised loobusid allüürilepingust, kuna neile ei sobinud selle

tingimused; hageja pakkus kostjale veelkord välja, et ta on nõus lõpetama lepingu

kokkuleppel, kui kostja tasub kompromissina kolme kuu üüri ja annab üle korteri

valduse;

2-23-142960

-

kostja vastas 20.02.2023 e-kirjas, et on korterist välja kolinud;

-

hageja tasaarvestas 2023 veebruari üüri tagatisrahaga (650 eurot);

-

19.04.2023 esitas hageja kostjale lõppkoristuse eest arve nr 230089 summaga 125

eurot, maksetähtpäevaga 29.04.2023; kostja tasus arve 14.12.2023.

4.2. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole hagejal õigust nõuda kostjalt 2023 märtsi ja

aprilli 18 päeva eest üüri ega sellelt viivist, sest üürileping lõppes poolte kokkuleppel

kolmekuulise etteteatamistähtaja möödumisel. Poolte kirjavahetusest nähtub, et kostja üritas

leida allüürnikku, et tal oleks võimalik varem üürilepingust tulenevast kohustusest vabaneda,

kuid selles osas ei õnnestunud pooltel saavutada kompromissi. Hageja on ise pakkunud välja

lepingu lõpetamise kolmekuulise etteteatamistähtaja jooksul. Seega ei ole asja lahendamisel

tähtsust, mis asjaoludel allüürilepingu sõlmimiseni ei jõutud.

4.3. Kostja peab tasuma hagejale koristusarve tasumisega viivitamise tõttu viivist 9,05 eurot.

4.4. Arvestades seda, et hageja loobus osaliselt hagist, kuna kostja tasus osaliselt võla, aga ka

hagi rahuldamise ulatust, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 4 ja § 163 lg 1 alusel 10%

ulatuses kostja kanda ja 90% ulatuses hageja kanda.

4.5. Hageja põhjendatud menetluskulud kokku 850 eurot, millest kostja peab hüvitama 10%

(85 eurot). Kostja põhjendatud menetluskulud 525 eurot, millest hageja peab kostjale

hüvitama 90% (472,50 eurot). Vastastikuste nõuete tasaarvestamise järel peab hageja

hüvitama kostjale 387,50 eurot koos kohustusega tasuda sellelt viivist.

Apellatsioonkaebus

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega

kohus jättis hagi rahuldamata, ja teha selles osas uue otsuse, millega hagi rahuldada, või saata

asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja

kanda.

5.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt hindas maakohus vääralt poolte kirjavahetust ning

asus vääralt seisukohale, et pooled lõpetasid üürilepingu kokkuleppel.

Maakohus ei ole tuvastanud kostja nõustumist hageja 27.11.2023 pakkumisega, mis kehtis

kuni 30.11.2022. Poolte e-kirjavahetusest seda ei nähtu. Pigem andis kostja eitava vastuse.

Kostja märkis, et ta ei saa kolme kuu üüri maksta ja pakkus välja teistsuguse lahenduse.

Kostja ei vabastanud eluruumi. Asudes allüürnikke otsima, käitus kostja teadmises, et

üürileping kehtib kuni tähtaja lõpuni.

Maakohtu otsus on üllatuslik, sest hageja ei esitanud maakohtus sellist vastuväidet ning

maakohus ei arutanud pooltega seda küsimust.

5.2. Maakohus jättis põhjendamatult kontrollimata, kas üürilepingu ülesütlemiseks esines

mõjuv põhjus ja hindamata seda puudutavad tõendid.

Vastustaja seisukoht

6. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda. Kostja vastuväidete kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud.

2-23-142960

Kostjal oli mõjuv põhjus üürileping üles öelda, sest ta sai pärast üürilepingu sõlmimist teada

sellest, et tema töösuhe lõppeb 2022 detsembris. Kostja leidis uue töö alles 27.11.2023.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi rahuldada ja

maakohtu otsus vaidlustatud osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas ise uue otsuse,

millega rahuldab hagi. Maakohtu otsuse osalise tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I

lause järgi muuta ka menetluskulude jaotust, samuti tühistada maakohtu otsus osas, millega

maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulude hüvitise. TsMS § 654 lg 22

kohaselt esitab ringkonnakohus määruse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku

sõnastuse.

8. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust

ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja

vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse üksnes osas, millega maakohus jättis hagi

rahuldamata. Osas, millega maakohus võttis vastu hagist osalise loobumise ja lõpetas

menetluse ning osas, millega maakohus rahuldas hagi koristustasult arvestatud viivise osas, ei

ole pooled maakohtu otsust vaidlustanud. Seega kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja

üürinõude 1040 eurot ja sellelt arvestatava viivisenõude.

9. Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse lahendamisel

aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud (vt ülal p 4.1), kuivõrd puuduvad

kahtlused nende asjaolude tõendamise menetluse õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta

ja ringkonnakohus ei pea nende uut tuvastamist vajalikuks.

10. Ringkonnakohtu hinnangul asus maakohus ekslikult seisukohale, et pooled lõpetasid

üürilepingu kokkuleppel kolmekuulise etteteatamistähtajaga, kuigi kostja ei olnud väitnud, et

leping lõppes poolte kokkuleppel, ning asjas esitatud poolte kirjavahetus seda ei kinnita.

Hageja selgitas 28.11.2022 kirjas kostjale seoses üürilepingu ülesütlemise põhjusega järgmist:

„Tähtajaliste lepingute puhul on üürilepingu kestvusperiood kindlaks määratud (käesoleval

juhul 1 aasta). Tähtajalist lepingut korraliselt üles öelda ei saa nagu tähtajatut lepingut, vaid

eeldatakse, et leping kehtibki kuni lepinguperioodi lõpuni. Loomulikult on ka sel juhul

võimalik, et leping lõpetatakse varem poolte kokkuleppel, kuid siis peavad mõlemad

osapooled sellega nõustuma. Kui üksmeelt ei saavutata ning üks osapooltest soovib siiski

lepingu ennetähtaega lõpetada, siis tuleb toetuda üürilepingu erakorralise ülesütlemise

sätetele. Üürilepingut saab erakorraliselt lõpetada, kui selleks on olemas mõjuv põhjus.

Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki

asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist

jätkab. Mõjuvaks põhjuseks loetakse näiteks üürniku olulisi lepingurikkumisi või ka näiteks

üürileandja tungivat vajadust korterit ise elamiseks kasutada, kui üürileandja huvid kaaluvad

üles üürniku huvid (näiteks üürileandja tervise oluline halvenemine või elamispinna

kaotamine). Lisaks on erakorralise ülesütlemise põhjused eraldi välja toodud

võlaõigusseaduse §-des 314-319 (näiteks, kui üürnik viivitab üüritasu maksmisega mitu kuud,

kasutab üüritud kinnisvara lepinguvastaselt jne)“ (dtl 51).

Kuigi hageja oli 28.11.2022 e-kirjas lisaks selgitustele valmis lõpetama lepingu kokkuleppel:

„Kompromissina pakun välja, et üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise eest tasute kolme kuu

2-23-142960

üüri ning annate korteri valduse üle“ (dtl 51), ei saa poolte edasisest kirjavahetusest järeldada,

et kostja nõustus hageja pakkumisega. Kostja vastas samal päeval hagejale: „lepingu

lõpetamine on samuti rahaline pool, liiga kõrge üür jätkamiseks, seega pole mul võimalik

maksta 3 kuulist üüri summat sulle, palun saavutame kokkuleppe ja leiame koos uue üürniku“

(dtl 50). Hageja vastas selle 29.11.2022 järgmist: „Kui Sinu finantsiline võimekus on kehv,

siis ma ei luba kindlasti mitte allüürilepingut sõlmida /…/ Arvestades, et meil on sõlmitud

aastane tähtajaline leping alles 28.10.22. Siis see pakkumine mis ma sulle tegin on väga hea.

Antud pakkumine kehtib kuni 30.11.2022. Kui me ei ole selleks ajaks saavutanud kokkulepet,

siis jätkame kehtiva üürilepinguga“ (dtl 50). Kostja 29.11.2022 vastuskirjast ei nähtu, et

kostja oleks hageja pakkumisega nõustunud (dtl 50). Kostja soovis küll leida lahendust ja

leida allüürnikud, kuid kostja ei ole nõustunud hageja pakkumisega. Samuti ei saa kostja

nõustumist järeldada kostja käitumisest. Kostja jätkas eluruumi kasutamist ning hakkas otsima

allüürnikke. 03.02.2023 teatas kostja hagejale, et leidis allüürnikud ning märkis: „Nagu ma

aru saan, siis tuleb mul teha allüürileping kuni oktoobri lõpuni ja sealt saad nendega juba uue

lepingu ise sõlmida. Kas sobib nii?“ (dtl 55).

Eeltoodu kinnitab selgelt seda, et kostja ei väljendanud hagejale otseselt ega kaudselt tahet

lõpetada üürileping hageja pakutud tingimustel. Seega ei ole poolte üürileping poolte

kokkuleppel lõppenud.

11. Kuna pooled ei lõpetanud üürilepingut kokkuleppel, tuleb ringkonnakohtul asjas esile

toodud asjaolusid arvestades hinnata, kas kostja ütles 27.11.2022 üürilepingu kehtivalt üles.

11.1. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja tegi 27.11.2022 hagejale üürilepingu ülesütlemise

avalduse VÕS § 325 lg-s 1 sätestatud vormis. Pooled vaidlevad aga selle üle, kas üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks oli alust.

11.2. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja toonud esile ja tõendanud selliseid asjaolusid,

mis annaksid alust järeldada, et kostjal oli VÕS § 313 lg 1 tähenduses mõjuv põhjus

üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.

Tähtajaline üürileping lõpeb VÕS § 309 lg 1 järgi tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole

varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajalise üürilepingu võib kumbki lepingupool VÕS § 313

lg 1 kohaselt mõjuval põhjusel üles öelda, seejuures on põhjus mõjuv, kui selle esinemisel ei

saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid

huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS §

313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas

lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral

rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt nt RKTKo

09.11.2010, 3-2-1-84-10, p-d 10 ja 12).

Siinses asjas ütles kostja vähem kui kuu aega pärast üürilepingu sõlmimist üürilepingu üles,

märkides hageja küsimise peale 28.11.2022 kirjas põhjuseks järgmist: „kolin lihtsalt

partneriga kokku, elu muutus ja on aeg see samm teha. Kahekesi ju toredam elada :)“, samuti

kordas seda hilisemates 28.11.2022 saadetud kirjades: „Elu on kogu aeg muutuses ja antud

juhul kolin partneriga kokku, seega palun võimalus üürileping lõpetada hiljemalt 26.12.22.

See on mõjuv põhjus minu jaoks“, „Elumuutus tuli lihtsalt ja üürikorterite puhul tuleb seda

ikka ette. Loodan sinu mõistvale suhtumisele“ (dtl 52). Pärast seda, kui hageja ei

aktsepteerinud kostja põhjust ja tegi ettepaneku lõpetada üürileping kokkuleppel, märkis

kostja: „lepingu lõpetamine on samuti rahaline pool, liiga kõrge üür jätkamiseks, seega pole

mul võimalik maksta 3 kuulist üüri summat sulle“ (dtl 50). Eeltoodust saab järeldada, et

2-23-142960

kostja pidas lisaks mõjuvaks põhjuseks ka seda, et üür oli liiga kõrge. Sellest kirjast ei nähtu

aga seda, et kostja oleks andnud hagejale teada, et ta kaotas töökoha ja ei saa seetõttu enam

üürisuhet jätkata. Poolte kirjavahetus tõendab üheselt, et kostja soovis öelda tähtajalise

üürilepingu üles seetõttu, et ta soovis kolida elama oma partneri juurde. See ei ole aga

üürileandja huve arvestades selline põhjus, mille tõttu võiks üürnik öelda üürilepingu

ennetähtaegselt üks kuu ette teatades üles. Kuigi kostja tõi kohtumenetluses lisaks esile, et

tema töösuhe lõppes 2022 detsembris ja ta võeti 2023 jaanuaris töötuna arvele, ei ole ta seda

hagejale üürilepingu ülesütlemise põhjusena nimetanud. Seetõttu ei saanud see olla tegelik

üürilepingu ülesütlemise põhjus. Lisaks nähtub Töötukassa töötuskindlustushüvitise

määramise otsusest, et kostja töösuhe lõppes 08.01.2023, mitte 2023 detsembris, nagu väitis

kostja. Seega ei ole kostja esitanud kohtule õigeid andmeid.

Ülaltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et kostjal ei olnud VÕS § 313 lg 1 järgi alust

üürilepingut 27.11.2022 erakorraliselt üles öelda, mistõttu on ülesütlemisavaldus kehtetu ning

selle toimel ei lõppenud poolte tähtajaline üürileping. Poolte kirjavahetusest (vt ülal p 10)

saab järeldada, et ka kostja ise möönis sisuliselt hagejalt saadud selgituste järel, et tal ei olnud

mõjuvat põhjust lepingu ülesütlemiseks, ning ta jätkas eluruumi kasutamist ja lepingu täitmist

ka pärast ühekuulise etteteatamisaja möödumist.

Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks teinud hiljem hagejale veel mõne

ülesütlemisavalduse. Seega ei ole tähtsust kostja esile toodud asjaoludel allüürniku leidmise

ning VÕS § 228 lg-st 3 tuleneva üürniku kolmekuulise etteteatamistähtajaga üürilepingu

ülesütlemise kohta hageja nõusoleku andmisest keeldumise tõttu.

12. Kuna kostja ei ole üürilepingut erakorraliselt üles öelnud, kehtis üürileping edasi ning

hagejal oli õigus nõuda kostjalt VÕS § 271 ja lepingu p-de 1.4 ja 3.1 alusel üüri tasumist.

Hageja tasaarvestas ühe kuu üüri tagatisrahaga ja nõuab kostjalt üksnes ühe kuu ja 18 päeva

eest üüri 1040 eurot. Seega on hageja üürinõue põhjendatud.

13. Kuna kostja on viivitanud üüri maksmisega, tuleb tal VÕS § 113 lg 1 järgi tasuda

maksmata üürilt ka viivist. Viivisekalkulaatori andmetel oli 30.11.2023 seisuga tasumata

üürilt (1040 eurot) sissenõutavaks muutunud viivis 82,34 eurot, millele lisandub siinse otsuse

tegemise aja seisuga viivis 265,63 eurot, s.o kokku 347,97 eurot. Lisaks tuleb kostjalt mõista

hageja kasuks TsMS § 367 alusel tasumata üürilt välja viivis kuni põhinõude tasumiseni.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

14. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb asjas uue otsuse, mille

tulemusena on menetlus osaliselt hagist loobumise tõttu lõpetatud, kuna kostja täitis nõude

menetluse ajal, ning ülejäänud osas saab hagi kogu ulatuses rahuldatud, jäävad poolte maa- ja

ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 168 lg 4 ja § 162 lg 1 järgi kostja kanda.

15. Arvestades seda, et maakohus määras kindlaks nii kostja kui ka hageja hüvitatavate

menetluskulude suuruse, saab ka ringkonnakohus hüvitatavad menetluskulud kindlaks

määrata.

15.1. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi

kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus

kulud TsMS § 175 lg 1 järgi välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

2-23-142960

Maakohtu otsuse kohaselt on hageja maakohtus kantud põhjendatud ja vajalike

menetluskulude suurus 850 eurot.

Ringkonnakohtule esitatud menetlusekulude nimekirja järgi on hageja apellatsiooni-

menetlusega seotud menetluskuludeks riigilõiv 280 eurot ja lepingulise esindaja kulu 1140

eurot (käibemaksuta). Nimekirjade kohaselt kulus hageja lepingulisel esindajal

apellatsioonimenetluse toimingutele kokku 8 tundi 36 minutit, sh asja materjalide ja

asjakohase kohtupraktika analüüsile ning apellatsioonkaebuse koostamisele ja esitamisele 5

tundi 36 minutit, ringkonnakohtu 15.10.2024 kohtunõude kohta seisukoha koostamisele 1

tund ning lõplike seisukohtade esitamisele 2 tundi.

Arvestades maakohtu otsuse, apellatsioonkaebuse ning hageja lepingulise esindaja teiste

menetlusdokumentide sisu ja mahtu, aga ka vaidluse vähest keerukust ning mahtu, ei saa

hageja lepingulise esindaja toimingutele kulunud aega pidada kogu ulatuses põhjendatuks ja

kõiki toiminguid vajalikuks. Arvestades seda, et sama lepinguline esindaja esindas hagejat ka

maakohtus, pidi ta olema asja materjalidega tuttav ja tutvuma asjakohase kohtupraktikaga

juba maakohtu menetluses, mistõttu ei loe ringkonnakohus neid apellatsioonimenetluses

vajalikeks toiminguteks. Seda arvestades võis kogenud juristil kuluda apellatsioonkaebuse

koostamiseks, selle sisu ja mahtu ning vaidluse kitsapiirilist eset ja vähest keerukust

arvestades kuluda kokku 3 tundi. Ringkonnakohtu 15.10.2024 kompromissiettepanekuga

tutvumisele, kostjaga sel teemal e-kirjade vahetamisele ja kohtule vastuse koostamisele ja

saatmisele võis kogenud juristil nende dokumentide sisu ja mahtu arvestades kuluda 0,5 tundi

ning lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamisele 1,5 tundi.

Menetluskulude nimekirja järgi on hageja esindaja tunnitasu 100 eurot (käibemaksuta), mis ei

ületa oluliselt juristi keskmist tasumäära sarnase keerukusega vaidluste puhul.

Seega on hageja apellatsiooniastme vajalikud ja põhjendatud kulud esindajale kokku 500

eurot (5 tundi × 100 eurot/tund = 500 eurot), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.

Koos apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivuga on hageja põhjendatud ja vajalikud

menetluskulud kokku 780 eurot (500+280). Vastavalt hageja hagiavalduses esitatud taotlusele

tuleb kostjal TsMS § 177 lg 4 järgi tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud määras viivist.

16. Menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust saab TsMS § 178 lg 1 järgi

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega jaotus ja menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib TsMS § 178

lg 2 järgi edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma

kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)