2-22-4905/82 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Kairi Piirisild ja Vallo Kariler

Määruse tegemise aeg ja koht

20.02.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-4905

Kohtuasi

E.S-i ja O.H avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30.04.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

E.M-i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad määruskaebuse

menetlemisel

Avaldaja E.S (isikukood XXX)

Avaldaja O.H (isikukood XXX)

Avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Jaana

Nõgisto

Puudutatud isik E.M (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 30.04.2024 määrus muutmata.

2. Jätta E.M-i määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse menetlemise kulud E.M-i kanda.

4. Rahuldada E.S-i ja O.H menetluskulude hüvitamise taotlus osaliselt ning

määrata menetluskulude rahaliseks suuruseks 587 eurot 20 senti (koos

käibemaksuga).

5. Mõista kindlaksmääratud menetluskulud 587 eurot 20 senti E.M-ilt E.S-i ja O.H

kasuks solidaarselt välja.

Edasikaebamise kord

2-22-4905

Määruse peale võib esitada 15 päeva jooksul määruse kättesaamisest alates Riigikohtule

määruskaebuse.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja menetlusosaliste seisukohad

1. E.S (avaldaja I) ja O.H (avaldaja II, ühiselt avaldajad) esitasid 04.04.2022 Harju

Maakohtule avalduse oma kinnistutele avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu saamiseks ning

tahteavalduse andmiseks kohustamiseks. Avaldajale I kuulub Karu kinnistu (registriosa nr

11235950) ning avaldajale II Tõnu kinnistu (registriosa nr 6772402) asukohaga Kirivalla

küla, Kose vald, Harjumaa, millelt puudub ligipääs avalikult Kirivalla-Tõnu teelt.

Menetluskulud palusid avaldajad jätta puudutatud isiku kanda.

1.1. Ainuvõimalik ligipääs avalikult teelt avaldajate kinnistutele on mööda teelõiku, mis asub

E.M-ile (puudutatud isik) kuuluval Karupõllu kinnistul (registriosa nr 2385350). Tee on

olnud avaldajate kinnistutele pääsemiseks juurdepääsuna ajalooliselt kasutusel. Avaldajad

pöördusid puudutatud isiku poole taotlusega koormata puudutatud isiku kinnistu avaldajate

kinnistute kasuks juurdepääsuõigusega, pakkudes juurdepääsu eest ühekordset hüvitist 1500

eurot. Puudutatud isik keeldus taotluse arutamisest enne kui selgub, kui palju Maa-amet ja

Kose Vallavalitsus on puudutatud isikule väidetavalt kahju tekitanud.

1.2. Juurdepääsuks taotletav tee asub maatulundusmaal. Tee ei kulge läbi õueala, selle

kasutamine ei koorma ülemääraselt puudutatud isiku õigusi. Seega kasutuseelise tasu

vastavalt maa-alalt on ca 3 eurot aastas. Maamaks vastavalt kinnistult on eeldatavasti ca 76

eurot. Arvestades teealuse maa pindala suhet kogu kinnistu pindalasse on maamaksule vastav

osa juurdepääsutasust seega samuti ca 3 eurot aastas. Juurdepääsutasu on avaldajate

hinnangul kokku ca 6 eurot aastas.

1.3. Avaldajad palusid määrata juurdepääsu järgmistel tingimustel:

1) juurdepääsutee asub avalduse lisa 4 skeemi kohasel punase piirjoonega tähistatud alal;

2) juurdepääsutee laius on ligikaudu 4 meetrit ja pikkus ligikaudu 115 meetrit;

3) juurdepääs on tagatud ööpäeva- ja aastaringselt;

4) juurdepääsu tohib kasutada nii jalgsi kui sõidukiga (sh vajadusel veoki või

haagissõidukiga, kui see on vajalik tehnika, ehitusmaterjalide või prügiveoks või muuks

sarnaseks otstarbeks);

5) juurdepääsu hooldamise ja korrashoiu kohustus jääb Karu ja Tõnu kinnistute igakordsetele

omanikele ning toimub vastavalt nende kinnistute omanike ja/või kasutajate vajadusele

juurdepääsuteed kasutada;

6) juurdepääsutasu suuruse määrab kohus.

Puudutatud isiku seisukoht

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu leides, et läbirääkimiste asemel soovivad

avaldajad olemasoleva kokkuleppe tühistada ning määrata ühepoolselt kinnistusraamatusse

kitsendusena kantava juurdepääsu üle Karupõllu kinnistu. Puudutatud isik kinnitas, et ei ole

2

2-22-4905

juurdepääsu takistanud ning leidis, et seadus ei nõua tee kasutamiseks reaalservituudi

sõlmimist.

Menetluse edasine käik

3. Maakohus korraldas 11.11.2022 paikvaatluse Karu kinnistul ning seda ümbritsevatel

kinnistutel. Puudutatud isik selgitas, et Karu kinnistu eelmise omanikuga oli tee kasutamise

kohta suuline kokkulepe ning ta on ka praeguse Karu kinnistu omanikuga rääkinud, et teed

võib tasuta kasutada.

4. Maakohus kuulas menetlusosalised ära 13.01.2023 toimunud istungil. Avaldajad selgitasid,

et omandiõiguse riive eest ei tuleks määrata suuremat tasu kui see, millega puudutatud isik ise

nõus on. Praegu on ta võimaldanud teed tasuta kasutada. Tee ei läbi õueala ja seega ei ole

privaatsuse riivet. Kasutamise intensiivsuse osas leidsid avaldajad, et tee teenindaks ainult

kahe kinnistu elanikke, seega ka siin ei ole suurt omandiõiguse riivet. Pealegi kasutab

puudutatud isik paar korda aastas teed ka raskete sõidukitega oma põllumaadele pääsemiseks.

Puudutatud isik selgitas, et praegu on tal suuline leping avaldajatega tee tasuta kasutamise

kohta, kuid see ei läheks omaniku vahetuse korral uuele omanikule üle. Puudutatud isik

avaldas, et varem on juurdepääsutee eest makstud tasu kindlasti rohkem kui 3 eurot aastas,

pigem 75–150 eurot aastas. Kui avaldaja kasutaks oma ostetud maad sihtotstarbeliselt,

maatulundusmaana nagu see enne oli, siis ei oleks tal notariaalset lepingut vaja. Maakohus

andis 13.01.2023 istungil pooltele tähtaja juurdepääsu tasu osas kokkuleppele jõudmiseks.

5. Kuna pooled ei jõudnud juurdepääsutasu osas kokkuleppele, määras maakohus 31.10.2023

määrusega ekspertiisi Karupõllu kinnistu väärtuse väljaselgitamiseks ilma juurdepääsutee

talumiskohustuseta ning juurdepääsutee talumiskohustusega. Ekspert esitas 28.11.2023

eksperthinnangu, mille kohaselt 4 m laiuse ja 115 m pikkuse juurdepääsutee talumise

kohustuse tõttu väheneb kinnisasja turuväärtus 366 euro võrra. Hinnatava vara ühiku

turuväärtus väärtuse kuupäeval on 7967 eurot/ha. Ekspert lähtus juurdepääsutasu suuruse osas

asjaolust, et maa omanikule korrashoiukohustust ei teki.

6. 05.02.2024 toimunud kohtuistungil selgitas maakohus menetlusosalistele juurdepääsutasu

iga-aastase makse arvutamise põhimõtteid lähtuvalt Riigikohtu lahenditest tsiviilasjades nr 2-

19-20416 ja 2-18-12098. Puudutatud isiku hinnangul saab kohtupraktikas viidatud valemit

kasutada üksnes juhul, kui ei ole juurdepääsulepingut. Lisaks leidis puudutatud isik, et tema

hinnangul ei ole 4 meetrit tee laiuseks piisav, arvestada tuleb ka muldkehaga ning haljastuse

ja lumelükkamiseks vajamineva alaga.

7. Avaldajad esitasid 09.02.2024 juurdepääsutee ligikaudse asukoha täpsustatud skeemi ning

täpsustatud andmed tee laiuse kohta. Uus ala hõlmab puudutatud isiku 05.02.2024

kohtuistungil osutatud pöördekohta. Avaldajate hinnangul kulgeb juurdepääsutee 105 meetri

ulatuses 4 meetri laiusena ning 8 meetri ulatuses 6 meetri laiusena. Kokku on juurdepääsutee

pindala sellisel juhul 468 m2.

8. Puudutatud isik esitas 21.02.2024 seisukoha, milles leidis, et 6–4m×115m on

juurdepääsuteeks ilmselgelt liiga kitsas ala, kuna tee hoolduseks vajalik ala on oluliselt

suurem. Samuti tuleb arvestada, et kokkuleppe kohaselt on tänase seisuga avaldajate

kasutuses 112m×115m ala. Juurdepääsutee ei saa olla kitsam kui on seda jätkav olemasolev

munitsipaaltee, mille laius on 7,5 meetrit. Mõistlik oleks olemasolev 1340 m2 ala mõõta eraldi

3

2-22-4905

kinnistuks ja anda see notariaalse lepingu alusel kasutusse või munitsipaalomandisse.

Ekspertiisis ei ole välja toodud kinnistu väärtust. Samuti ei ole ekspert hinnanud kogu

Karupõllu kinnistu väärtust pärast selle sisuliselt kolmeks jagamist ja kandeid

kinnistusraamatusse.

Maakohtu määrus ja põhjendused

9. Maakohus rahuldas 30.04.2024 määrusega avalduse. Maakohus täpsustas 02.09.2024

määrusega juurdepääsutasu suurust. Maakohus määras, et Karu kinnistult ja Tõnu kinnistult

on juurdepääs avalikult kasutatavale Kirivalla-Tõnu teele üle Karupõllu kinnistu vastavalt

määrusele lisatud plaanil punase piirjoonega tähistatud asukohale, laiusega 4 meetrit ja

pikkusega 105 meetrit ning Tõnu kinnistu äärses pöördekohas laiusega 6 meetrit ning

pikkusega 8 meetrit (pindala kokku 468 m2) järgmistel tingimustel:

-

Karu ja Tõnu kinnistu igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on

õigus kasutada juurdepääsuteed aastaringselt, ööpäevaringselt, jalgsi ja sõidukitega;

-

Juurdepääsutee korrashoiu tagavad Karu ja Tõnu kinnistute igakordsed omanikud

ühiselt ning tee korrashoidu teostatakse vastavalt nimetatud kinnistute omanike

vajadustele ja äranägemisele;

-

Karu ja Tõnu kinnistu igakordsed omanikud kohustuvad tasuma Karupõllu kinnistu

igakordsele omanikule võrdsetes osades juurdepääsutasu. Iga-aastane juurdepääsutasu

suurus koosneb esimese poolaasta tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta

tasu suurus on 186,43 eurot × võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise poolaasta tasu suurus

on 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1.

juuli seisuga. 2024. aasta esimese poolaasta tasu suurus on 23,30 eurot (186,43 eurot ×

12,5%). 2024. aasta teise poolaasta tasu suurus on 22,84 eurot (186,43 × 12,25%). Iga-

aastane juurdepääsutasu (esimese poolaasta tasu + teise poolaasta tasu) tuleb tasuda

jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks.

9.1. Maakohus kohustas puudutatud isikut andma nõusoleku kanda temale kuuluva kinnistu

registriossa nr 2385350 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkuse, et kinnistu

on koormatud juurdepääsuõigusega kinnistu registriosa nr 11235950 ja kinnistu registriosa nr

6772402 igakordsete omanike kasuks vastavalt Harju Maakohtu 30.04.2024 tsiviilasjas nr 2-

22-4905 tehtud kohtulahendile. Maakohus luges määruse lahutamatuks osaks määrusele

lisatud juurdepääsutee asukoha plaani.

9.2. Maakohus jättis pärast 13.01.2023 toimunud istungit tekkinud avaldajate menetluskulud

tervikuna puudutatud isiku kanda, välja arvatud ekspertiisikulu, mis jäi 33,88% ulatuses

puudutatud isiku kanda. Ülejäänud osas jäid menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Maakohus mõistis puudutatud isikult avaldajate kasuks välja menetluskulud 2340,71 eurot.

9.3. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on avaldajatel õigus asjaõigusseaduse (AÕS) §

156 lg 1 kohaselt nõuda oma kinnistule juurdepääsu üle võõra kinnisasja, kui pooled ei jõua

juurdepääsu asukoha, kasutamise tähtaja ja tasu osas kokkuleppele.

9.4. Praegusel juhul selgitas puudutatud isik, et ta ei takista avaldajatel juurdepääsu üle oma

kinnistu nende kinnistutele ning et selle kohta on pooltel suuline kokkulepe olemas.

Maakohus selgitas, et kohtupraktika kohaselt võib AÕS § 156 alusel kohtusse pöörduda ka

4

2-22-4905

olukorras, kus juurdepääs pole takistatud, kuid on keeldutud kehtiva juurdepääsukorra

õiguslikult ja korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest

vormistamisest.

9.5. Maakohus tuvastas paikvaatluse käigus, et juurdepääsutee kulgemine üle puudutatud

isiku kinnistu on objektiivselt, tehniliselt ning maakorralduslikult võimalik. Tee on

puudutatud isiku kinnistul olemas, puudutatud isik on juurdepääsu seni talunud ning avaldajad

kasutavad kõnealust teed. Vaatluse, kohtule esitatud skeemi ning Maa-ameti kaardirakenduse

põhjal ei nähtu teisi mõistlikke alternatiive juurdepääsu võimaluse loomiseks mujalt kui

puudutatud isiku kinnistult.

9.6. Pooled vaidlevad ka juurdepääsutasu suuruse üle, kuigi puudutatud isik on avaldajatele

seni võimaldanud juurdepääsu oma kinnistutele tasuta. Kuna pooled ei jõudnud

juurdepääsutasu suuruse osas menetluse ajal kokkuleppele, määras maakohus juurdepääsutasu

määramiseks ekspertiisi, et teha kindlaks puudutatud isiku kinnistu väärtuse vähenemise

juurdepääsutee tõttu. Kinnisasja väärtuse vähenemine on ekspertiisiakti kohaselt 4 meetri

laiuse ja 115 meetri pikkusega tee puhul 366 eurot (4 m × 115 m = 460 m2 ehk 0,046 ha;

0,046 ha × 7967 eurot/ha = 366 eurot). Avaldajad täpsustasid oma taotlust juurdepääsutee

ulatuse osas, paludes määrata, et ühel teelõigul on juurdepääsutee laius 6 meetrit, ülejäänud

osas on tee laius 4 meetrit. Tee laius on määratud arvestusega, et sellise laiusega teed saab

otstarbekohaselt kasutada. Maakohus selgitas, et avaldajatel tuleb tagada, et juurdepääsutee

hooldamisega ei koormataks puudutatud isiku kinnistut laiemalt kui seda on taotletud

juurdepääsutee laius. Kui teelt lükatavat lund ei ole võimalik jätta vallina juurdepääsutee

alasse, tuleb avaldajatel tagada lume äravedu.

9.7. Maakohus määras juurdepääsutasu lähtudes perpetuiteedi põhimõttest (RKTKm

01.06.2022, 2-19-20416 p 15.5). Juurdepääsutasu iga-aastane makse = kinnisasja väärtuse

vähenemine (koormatise vaba ja koormatud kinnisasja väärtuste vahe) × diskontomäär.

Lähtudes täpsustatud juurdepääsutee mõõtudest (4 m × 105 m + 6 m × 8 m), väheneb

kinnisasja väärtus juurdepääsutee tõttu (0,0468 ha × 7967 eurot/ha) 372,8556 euro

(ümardatult 372,86 euro) võrra. Kohtupraktika kohaselt tuleb tasu määramiseks perpetuiteedi

põhimõtet rakendades kasutada VÕS § 113 lg 1 teise lause järgset intressimäära

(diskontomäära). Diskontomäär koosneb VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi kahest

komponendist: VÕS § 94 lg 1 järgsest intressimäärast, millele lisandub 8% aastas. Iga-aastast

juurdepääsutasu indekseeritakse vastavalt diskontomäära muutumisele. Kuna diskontomäär

muutub kahel korral aastas, koosneb juurdepääsutasu iga-aastane suurus esimese poolaasta

tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta tasu arvutatakse 1. jaanuaril kehtiva

diskontomäära abil ning teise poolaasta tasu 1. juulist kehtiva diskontomäära abil. Seega tuleb

esimese poolaasta juurdepääsutasu suurus arvutada järgmiselt: 186,43 eurot (372,86 ÷ 2 ehk

pool kinnisasja väärtuse vähenemisest) + diskontomäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga.

Teise poolaasta juurdepääsu tasu tuleb arvutada järgmiselt: 186,43 eurot (372,86 ÷ 2 ehk pool

kinnisasja väärtuse vähenemisest) + diskontomäär jooksva aasta 1. juuli seisuga.

9.8. Maakohtu määruse tegemise ajal oli diskontomäär 12,5% (4,50% VÕS § 94 lg 1 alusel +

8% VÕS § 113 lg 1 teise lause alusel). Seega on 2024. aasta esimese poolaasta

juurdepääsutasu suurus 23,30 eurot (186,43 eurot × 12,5%). 2024. aasta teise poole tasu

arvutatakse 1. juulist kehtiva diskontomäära abil. Maakohus määras, et juurdepääsutasu tuleb

tasuda jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks. Kuna juurdepääsutee määratakse mõlema

avaldaja huvides, tuleb juurdepääsutasu tasuda avaldajatel võrdsetes osades.

5

2-22-4905

9.9. Maakohus leidis, et asjaolu, et ekspert ei ole toonud ekspertiisiaktis puudutatud isiku

kinnistu koguväärtust selgelt välja, vaid määras selle väärtuse ühe hektari kohta, ei tähenda, et

ekspertiisi ei saaks lahendi tegemisel arvesse võtta. Maakohus ei nõustunud puudutatud isiku

seisukohaga, et juurdepääsuteega jagatakse puudutatud isiku kinnistu kolmeks, mistõttu oleks

ekspert pidanud seda kinnistu väärtuse vähenemise hindamisel arvesse võtma. Puudutatud

isiku kinnistul asuva olemasoleva tee kulgemine üle põllumaa ei takista põllumaa

otstarbekohast kasutamist.

9.10. Avaldajate taotletud juurdepääsutee kasutamise tingimused ei ole puudutatud isikut

ülemäära koormavad. Avaldajatele tuleb võimaldada juurdepääs oma kinnistuteni ka

transpordivahenditega. Elamiseks kasutatavale kinnisasjale peab juurdepääs olema tagatud ka

liiklusvahendiga. Arvestades, et juurdepääsutee kulgeb puudutatud isiku kinnistult, mille

otstarve on maatulundusmaa, ei tohiks transpordiga liiklemine puudutatud isikut ülemäära

häirida. Lisaks jääb tee korrashoiukohustus avaldajate kanda.

9.11. Maakohus selgitas menetluskulude jaotuse osas, et juurdepääs on määratud küll

avaldajate huvides, kuid osaliselt on avaldajate menetluskulud tingitud puudutatud isiku

käitumisest. Puudutatud isik esitas menetluse vältel maakohtule mitmeid põhjendamatuid

taotlusi ja vastuolulisi seisukohti ning keeldus põhjendamatult ka ekspertiisi läbiviimisest.

Puudutatud isik keeldus eksperdi isiku kohtuvälisest kokkuleppimisest ning seetõttu läksid

ekspertiisikulud suuremaks. Lisaks nõudis puudutatud isik kompromissiläbirääkimiste

tingimusena, et avaldaja II peab puudutatud isikuga isiklikult ja otse suhtlema. 05.02.2024

toimunud kohtuistungil lahendas maakohus mitmeid puudutatud isiku taotlusi, millest ei

sõltunud praeguse vaidluse lahendamine. Maakohus jättis puudutatud isiku kanda avaldajate

pärast 13.01.2023 toimunud kohtuistungit tekkinud menetluskulud, kuna alates sellest ajast

olid menetluskulud tingitud puudutatud isiku käitumisest. Ülejäänud osas jäid avaldajate

menetluskulud nende endi kanda.

9.12. Kuni 13.01.2023 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate

menetluskulud 887 eurot (ajakulu 5,25 tundi, tunnitasumäär 140 eurot + käibemaks).

Maakohus ei määranud neid menetluskulusid rahaliselt kindlaks, kuna menetluskulude jaotuse

kohaselt jäid need menetluskulud avaldajate endi kanda. Samuti jäi avaldajate endi kanda

avalduselt tasutud riigilõiv 100 eurot.

9.13. 05.02.2024 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate menetluskulud

kokku 1024,80 eurot (ajakulu 6 tundi, tunnitasumäär 140 eurot + käibemaks). Kuna taotlus

sisaldas ka 13.01.2023 istungil osalemise ajakulu 2 tundi, jättis maakohus selle puudutatud

isikult väljamõistetava menetluskuluna arvestamata. Ülejäänud taotletud ajakulu pidas

maakohus põhjendatuks, samuti on põhjendatud avaldajate lepingulise esindaja

tunnitasumäär. Seega olid 05.02.2024 esitatud menetluskulude nimekirja alusel avaldajate

menetluskulud põhjendatud 560 euro ulatuses (4 × 140 eurot + käibemaks). Alates 01.01.2024

oli käibemaksumäär senise 20% asemel 22%, mistõttu ajakulu ning esindaja tunnihind seoses

ekspertiisiga tutvumise ning 04.02.2024 kohtuistungiks ettevalmistumisega tuli maksustada

22%-lise käibemaksuga. Seega on avaldajate põhjendatud õigusabikulud kokku 676,20 eurot

((2,5 × 140 + 20% käibemaks) + (1,5 × 140 + 22% käibemaks)).

9.14. Lisaks tasusid avaldajad ekspertiisitasu 2304 eurot. Avaldajate maakohtule esitatud

kirjavahetuse kohaselt oli ekspertiisi läbiviimisega nõus Arco Vara hindaja KK ning

eksperdikulu oleks pakkumise järgi kujunenud 1760,12 eurot + käibemaks (kokku 2112,14

6

2-22-4905

eurot). Kuna puudutatud isik ekspertiisiga ei nõustunud, määras maakohus ekspertiisi

soodsaima hinnapakkumise järgi, milleks kujunes 2304 eurot koos käibemaksuga. Kuna

ekspertiis määrati nii avaldajate kui ka puudutatud isiku huvides, jättis maakohus

ekspertiisikulud avaldajate pakutud ekspertiisitasu ulatuses võrdsetes osades menetlusosaliste

kanda, kuid avaldajate pakutud eksperdi ekspertiisikulu ületavas osas puudutatud isiku kanda.

Sellest tulenevalt tuleb puudutatud isikult välja mõista eksperdikulu summas 895,91 eurot

(2112,14 ÷ 3 + 2304 – 2112,14). Seega jäi puudutatud isiku kanda 38,88% avaldajate tasutud

ekspertiisitasust.

9.15. Avaldajate 24.04.2024 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt olid avaldajate

05.02.2024 toimunud istungiga seotud menetluskulud kokku 768,60 eurot. Avaldajate

menetlustoimingute ajakulu oli 4,5 tundi. Maakohus pidas neid menetluskulusid tervikuna

põhjendatuks.

9.16. Maakohus määras avaldajatele hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks

2340,71 eurot (676,20 + 895,91 + 768,60). Ülejäänud osas jäid menetluskulud avaldajate endi

kanda. Puudutatud isiku menetluskulud jäid tema enda kanda. Maakohus märkis, et toimiku

materjalidest ei nähtu, et puudutatud isik oleks menetluses menetluskulusid kandnud.

9.17. Puudutatud isiku 21.02.2024 esitatud varalise kahju hüvitamise taotluse osas märkis

maakohus, et selgitas puudutatud isikule juba 13.01.2023 toimunud istungil, et esitatud nõuet

tuleb menetleda eraldi kohtumenetluses ning selleks tuleb puudutatud isikul esitada kohtule

vastav hagi.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

10. Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse tühistada ning jätta

avalduse rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks arutamiseks.

Menetluskulud palus puudutatud isik jätta avaldajate kanda.

10.1. Puudutatud isiku hinnangul on maakohus jätnud menetluses tema kui koormatava

kinnisasja omaniku huvid arvestamata. Ajalooliselt oli Karu, Tõnu ja Karupõllu kinnistu

omanikel kokkulepe, et teed kasutavad kõik võrdselt ja keegi kelleltki selle eest tasu ei võta.

Viidatud tingimused pani avaldaja I 07.08.2020 kirja ja neid aktsepteeriti. Kokkulepe oli

notariaalse lepingu sõlmimise aluseks. Notariaalse lepingu sõlmimine viibis, kuna ei olnud

selged kulud ja kahju, mis oli seotud teede ja maade Kaerasaadu, Rapsiku ja Hansuni

kinnistult tasuta munitsipaalomandisse andmisega. Puudutatud isik selgitas paikvaatluse ajal,

et ta ei ole notariaalse lepingu vastu, kuid ta ei ole nõus avaldajate esindaja pakutud uute

tingimustega, mis erinevad oluliselt eelnevalt kokkulepitust. Tee oli algusest peale

kasutamiseks avatud, kuid avaldaja II ei pöördunud kunagi otse puudutatud isiku poole, et

olemasolevat kokkulepet muuta. Maakohus ei arvestanud praeguse asja lahendamisel

puudutatud isiku soovi lahendada juurdepääs sama asja sees tervikuna.

10.2. Puudutatud isik ei nõustu maakohtu järeldusega, et puudutatud isikule „ei meeldinud

avaldaja valitud hindaja“ ja seetõttu muutus ekspertiisi hind kallimaks. Ekspertiisiga seoses

on puudutatud isikul küsimus, kuidas toimub kinnistu väärtuse muutus ning kas pärast

kohtulike kannete tegemist on võimalik tee alla jäävat kinnistu osa koos kaitsevööndiga müüa

või anda tasuta munitsipaalomandisse.

7

2-22-4905

10.3. Arvestamata on jäetud saamata jäänud tulu ning tee ehitamiseks kulunud materjal, mille

tõid puudutatud isik ning Karu kinnistu endine omanik. Ekspertiisis ei ole Karupõllu kinnistu

väärtust pärast selle sisuliselt kolmeks jagamist õigesti hinnatud. Võib juhtuda, et pärast

kannete tegemist kinnistusraamatuse muutub osa maast omanikule täiesti väärtusetuks ning

seda ei kompenseeri mingi talumistasu. Ekspertiis on seega puudulik ega vasta püstitatud

ülesandele. Seega on see täiesti kasutu, mistõttu puudutatud isik ei nõustu maakohtu

seisukohaga, et poole ekspertiisi maksumusest peab kandma puudutatud isik.

10.4. Maakohus on avaldajate menetluskulusid põhjalikult kaalunud, kuid on jätnud

arvestamata puudutatud isiku varalised kulud, samuti mittemateriaalsed kulud (paikvaatlusel

osalemine, kahel korral kohtuistungil osalemine ning nendeks ettevalmistumine, mis takistas

põhitegevusega tegelemist). Põhjendamatu on, et puudutatud isik peab kandma kulusid

põhjusel, et ta ei nõustunud täiesti absurdse kompromissiga ning avaldaja valitud hindaja

määramisega.

10.5. Maakohus toetas asja lahendamisel avaldajate erahuvisid. Maakohus oleks saanud

lähtuda mõlema poole huvidest, jättes jõusse olemasolevad kokkulepped või oleks pidanud

põhjendama, miks 07.08.2020 fikseeritud kokkulepped ei ole täna enam siduvad.

10.6. Maakohus ei määranud juurdepääsu asukohta piisavalt täpselt. Määratud juurdepääs ei

vasta tegelikule tee asukohale looduses, kuna osa täna kasutusel olevast maast on jooniselt

välja jäetud. Kaardi pealt ei ole võimalik juurdepääsu ala tegelikku suurust välja lugeda.

Kaardil ei ole mõõtusid ega mõõtkava.

11. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja küsis sellele avaldajate seisukohti.

12. Avaldajad vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid selle rahuldamata jätta.

13. Avaldajad esitasid koos vastusega määruskaebusele vastumääruskaebuse, milles palusid

vähendada kohtu enda õiglasel äranägemisel juurdepääsutasu. Avaldajad leidsid, et

talumistasu ületab kordades varasema sarnase kohtupraktika alusel määratud tasusid.

Tegemist on sisuliselt vana külatee 100-meetrise lõiguga, mis on maareformi käigus ekslikult

puudutatud isiku kinnistu koosseisu krunditud. Avaldajatel tuleb tasuda juurdepääsu eest

aastas ligikaudu 400 eurot ning puudutatud isikul ei tule teed isegi hooldada ega kanda sellega

seoses mistahes kulusid. Tee asub keset põlde, selle kasutamine ei häiri puudutatud isiku

privaatsust, ei läbi õueala ega asu puudutatud isiku elamu ega muude hoonete läheduses.

Puudutatud isik ei ole tuginenud koormavatele tagajärgedele, vaid vastupidi, kinnitab et ta on

nõus ilma tasu nõudmata tee faktilist kasutamist taluma ja on seda kogu aeg teinud. Mõlemale

majapidamisele tähendab määratud talumistasu märkimisväärset perioodilist lisakulu, mille

suurust oli avalduse esitamise hetkel raske ette näha. Kohtupraktika kohaselt on tee

hooldamise kulud üldjuhul teeniva kinnisasja omaniku kanda. Praegusel juhul kannavad need

kulud teenindavate kinnisasjade omanikena avaldajad. Ka seda asjaolu arvestades tuleks

juurdepääsutasu vähendada. Avaldajad palusid vähendada juurdepääsutasu suurust poole

võrra või maakohtu õiglaseks peetavas muus ulatuses.

14. Puudutatud isik esitas vastuse vastumääruskaebusele ning täiendavad selgitused oma

määruskaebusele. Puudutatud isik vaidles vastu avaldajate väidetele, et ta ei ole avaldajate

hinnangul teinud kulutusi tee rajamiseks. Samuti ei nõustunud puudutatud isik avaldajate

taotlusega juurdepääsutasu vähendada.

8

2-22-4905

15. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 kohaselt lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Maakohtu 02.09.2024 määrus ja põhjendused

16. Maakohus rahuldas avaldajate 02.09.2024 määrusega vastumääruskaebuse ning tühistas

30.04.2024 määruse resolutsiooni p-i 4 osas, mis puudutab juurdepääsutasu suurust.

Maakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega kohustas Karu kinnistu ja Tõnu kinnistu

igakordseid omanikke tasuma Karupõllu kinnistu omanikule alates määruse jõustumisest

juurdepääsutasu võrdsetes osades. Esimese poolaasta tasu suurus on määruse kohaselt 186,43

eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga.

Teise poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

intressimäär jooksva aasta 1. juuli seisuga. 2024. aasta esimese poolaasta tasu suurus on 23,30

eurot (186,43 eurot×12,5%). 2024. aasta teise poolaasta tasu suurus on 22,84 eurot (186,43

eurot×12,25%). Iga- aastane juurdepääsutasu (esimese poolaasta tasu + teise poolaasta tasu)

tuleb tasuda jooksva aasta eest hiljemalt 31. detsembriks. Muus osas jättis maakohus

30.04.2024. a määruse muutmata.

16.1. Maakohus nõustus avaldajate seisukohaga, et määratud juurdepääsutasu on

ebamõistlikult suur. Maakohus selgitas, et vastumääruskaebuse rahuldamiseks annab alust ka

asjaolu, et maakohus eksis juurdepääsutasu arvutamisel sellega, et liitis juurdepääsutasu

väärtusele diskontomäära, kuigi 30.04.2024 määruse p-is 16 selgitas maakohus perpetuiteedi

põhimõttele viidates, et juurdepääsutasu iga-aastane makse arvutatakse nii, et omavahel

korrutatakse kinnisasja väärtuse vähenemine ja diskontomäär. Praegusel juhul maakohus liitis

need komponendid omavahel. Tegemist oli veaga, mille maakohus sai parandada. 30.04.2024

määruse tegemise ajal oli diskontomäär 12,5% (4,50% VÕS § 94 lg 1 alusel + VÕS § 113 lg 1

teise lause alusel 8%). Seega peaks 2024. aasta esimesel poolel kujunema juurdepääsutasu

suuruseks 23,30 eurot (186,43 eurot × 12,5%), mitte 198,93 eurot (186,43 eurot + 12,5%).

30.04.2024 määruse tegemise ajal ei olnud 1. juuli 2024 seisuga VÕS §-s 94 sätestatud

intressimäär teada, kuid 02.09.2024 määruse tegemise ajaks oli see teada. Seega määras

maakohus, et 2024. aasta teise poolaasta tasuks kujuneb 22,84 eurot (186,43 eurot × 12,25%),

kuna diskontomäära on 12,25% (4,25% vastavalt VÕS §-le 94 + VÕS § 113 lg 1 teise lause

alusel 8%). Alates 2025. aastast koosneb iga-aastane juurdepääsutasu suurus esimese

poolaasta tasust ning teise poolaasta tasust. Esimese poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot ×

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär jooksva aasta 1. jaanuari seisuga. Teise

poolaasta tasu suurus on 186,43 eurot × VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud intressimäär

jooksva aasta 1. juuli seisuga.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

17. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus tuleb jätta TsMS § 659 alusel

koosmõjus § 657 lg 1 p-ga 1 muutmata. Maakohus parandas 02.09.2024 määrusega

arvutusvea tõttu tekkinud ilmselge ebatäpsuse juurdepääsutasu suuruses. Määruskaebus jääb

rahuldamata ja puudutatud isik kannab selle menetlemisega seotud menetluskulud.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § st 659 ja §

654 lg st 6 neid ei korda.

18. Määruskaebuse väidete kohaselt jättis maakohus puudutatud isiku kui koormatava

kinnisasja omaniku huvid arvestamata. Puudutatud isiku hinnangul oli avaldajate ja

puudutatud isiku vahel juurdepääsutee kasutamise kokkulepe olemas, mistõttu puudus vajadus

9

2-22-4905

seda kohtu kaudu kindlaks määrata. Puudutatud isik ei nõustunud ka ekspertiisi määramise ja

selle tulemustega, kuna tema hinnangul on ekspertiisis puudutatud isiku kinnistu väärtust

valedel alustel hinnatud. Lisaks ei arvestanud maakohus juurdepääsutasu määramisel tee

ehitamise kuludega. Menetluskulude kindlaksmääramisel jättis maakohus arvestamata

puudutatud isiku kulud seoses istungitel ja paikvaatlusel osalemisega ning nendeks

ettevalmistumisega. Puudutatud isik leidis, et peab põhjendamatult kandma kulusid seetõttu,

et ta ei nõustunud täiesti absurdse kompromissiga ning avaldajate valitud eksperdiga. Samuti

leidis puudutatud isik, et maakohtu vaidlustatud määrusele lisatud juurdepääsuteed tähistav

kaart ei kajasta juurdepääsu asukohta piisavalt täpselt ning osa juurdepääsu maa-alast on

jooniselt välja jäetud.

19. Kolleegium selgitab juurdepääsu määramise osas järgmist. Avalduse juurdepääsu

määramiseks avalikult kasutatavale teele vaatab kohus TsMS § 475 lg 1 p 131 alusel läbi

hagita menetluses. TsMS § 477 lg 5 järgi ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud

menetlusosaliste taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. AÕS § 156 lg 1

eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise

kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku

huve. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada menetlusosaliste

huvide kaalumise teel (RKTKm 01.06.2022, 2- 19- 20416/41, p 13; RKTKm 13.02.2019, 2-

14-23161/207, p 17.1).

20. Kolleegium leiab, et maakohtu vaidlustatud määrus on nii juurdepääsu asukoha kui ka

juurdepääsutasu määramise osas seaduslik ja põhjendatud ning maakohus ei ole asjaolude ja

poolte huvide kaalumisel diskretsiooni piire ületanud. Juurdepääs ei koorma koormatava

kinnisasja omanikku ülemääraselt ning juurdepääsutasu suurus vastab juurdepääsu

tingimustele.

21. Kolleegium ei nõustu ka puudutatud isiku seisukohaga, et juurdepääsutasu määramisel tuli

arvestada tee ehitamise kulusid. Menetluses esile toodust nähtub, et praeguses asjas määrati

juurdepääsuteeks ajalooliselt kasutusel olnud tee. Seega ei olnud teed vaja selle asukohta

ehitada.

22. Põhjendatud ei ole puudutatud isiku seisukoht, et maakohtu määratud juurdepääs ei ole

piisavalt täpselt määratletud. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 36 järgi võib määratleda

juurdepääsu katastrikaardi skeemil ja maakohus on selliselt toiminud. KRS § 36 järgi ei ole

nõutav täpse mõõtkava esitamine.

23. Kolleegiumi ei nõustu etteheidetega tellitud ekspertiisile. Maakohus määras ekspertiisi

selliselt, et Karupõllu kinnistu väärtus tuli määratleda juurdepääsutee talumiskohustuseta ja

selle talumise kohustusega (vt maakohtu 31.10.2023 määrus). Ekspert on neist kriteeriumidest

eksperthinnangus lähtunud ning määranud vastavalt sellele juurdepääsu alla jääva maa

turuväärtuse (dtl 202). Ekspert ei saanud ega pidanud hindama kinnistu väärtust puudutatud

isiku soovitud kriteeriumide järgi (kinnistu väärtus pärast selle kolmeks jagamist).

23.1. Kolleegium hinnangul ei olnud ekspertiisi määramine põhjendamatu. Menetluses

puudutatud isiku läbivalt väljendatud seisukohtadest nähtub, et puudutatud isikul ei olnud

valmisolekut ega tahet avaldajatega kompromissi sõlmida ning avaldajad olid sunnitud pärast

kohtuväliseid katseid kokkuleppele jõuda kohtusse pöörduma. Vaatamata sellele, et maakohus

arutas juurdepääsu määramist pooltega mitmetel istungitel, täites põhjalikult oma

selgitamiskohustust, ei olnud puudutatud isik valmis kohtumenetluses kokkulepet sõlmima

10

2-22-4905

(dtl 87–88, 101–104, 109–110), olles veendunud, et avaldajatel ei olegi õigust juurdepääsu

määramist kohtu kaudu nõuda. Neil põhjustel tuli maakohtul juurdepääsutasu määramiseks

ekspertiis tellida.

23.2. Kuna puudutatud isik väljendas menetluses läbivalt soovimatust jõuda avaldajatega

kokkuleppeni juurdepääsu hõlmava maa-ala ning selle eest saadava tasu osas, siis on ka

maakohtu määratud menetluskulude jaotus kolleegiumi hinnangul arusaadav ja põhjendatud

ning maakohus ei ole ka menetluskulude kindlaksmääramise osas diskretsiooni piire ületanud.

TsMS § 172 lg 1 teine lause annab mitme menetlusosalise osalemisel hagita menetluses

kohtule ulatusliku kaalutlusõiguse otsustada menetluskulude mõne menetlusosalise kanda

jätmise, kui see on asjaolusid arvestades õiglane (vt RKTKm 18.12.2025, 2-21-18029, p 31).

Viidatud sätte kohaldamine on diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab

sekkuda vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (vt RKTKm 07.10.2020, 2-18-

11359/87, p 14 ja selles viidatud kohtulahendid).

24. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlemise kulud

TsMS § 171 lg 1 kohaselt puudutatud isiku kanda.

25. Kuna maakohus määras menetluskulud rahaliselt kindlaks, teeb seda TsMS § 175 lg-s 1

sätestatud põhimõtteid järgides ka ringkonnakohus.

26. Puudutatud isik vaidles avaldaja menetluskuludele vastu ning palus neid vähendada

mõistliku ja põhjendatud määrani.

26.1. Avaldajate ringkonnakohtu menetluses 09.02.2026 esitatud menetluskulude nimekirja

kohaselt olid avaldajate menetluskulud määruskaebemenetluses 1012,40 eurot. Avaldajate

lepinguline esindaja osutas teenuseid tunnihinnaga 160 eurot (lisandub käibemaks) ning

teenuste osutamise ajakulu oli kokku 4 tundi 45 minutit. Avaldajad täpsustasid 16.02.2026

menetlusdokumendis 04.07.2024 teostatud toiminguga seotud kulusid, märkides, et

vastumääruskaebuse ja määruskaebusele vastamisega seotud toimingute ajakulu oli võrdne, st

määruskaebusega tutvumiseks ning sellele vastamiseks kulus 1 tund 15 minutit. Avaldajad

palusid määrata menetluskulud kindlaks koos käibemaksuga.

26.2. Avaldajate lepinguline esindaja teostas määruskaebemenetluses järgmisi toiminguid:

-

02.05.2024 – tutvumine Harju Maakohtu kohtumäärusega, analüüs ja arutelu kliendiga – 1

tund 15 minutit;

-

04.07.2024 – tutvumine määruskaebusega, määruskaebusele vastamine,

menetlusdokumendi esitamine kohtule e-toimiku süsteemis – 1 tundi 15 minutit;

-

04.09.2024 – Harju Maakohtu kohtumääruse (määruskaebuse lahendamine) vastuvõtmine,

edastamine kliendile, arvutuste kontroll ja arutelu kliendiga – 30 minutit;

-

09.02.2026 – määruskaebuse menetluses menetluskulude nimekirja koostamine ja

esitamine – 30 minutit.

26.3. Maakohtu 02.09.2024 määruse kohaselt jäid vastumääruskaebuse menetlemisega seotud

menetluskulud avaldajate endi kanda. Seega ei määra ringkonnakohus vastumääruskaebusega

seotud toimingute menetluskulusid rahaliselt kindlaks (pool kulust, mis on taotletud

11

2-22-4905

04.07.2024 toimingute eest ning 04.09.2024 maakohtu määrusega tutvumise kulu). Ülejäänud

osas on avaldajate lepingulise esindaja menetlustoimingud tervikuna põhjendatud ja

vajalikud, samuti on põhjendatud lepingulise esindaja tunnitasumäär 160 eurot (ilma

käibemaksuta). Seega on avaldajate lepingulise esindaja toimingud põhjendatud 3 tunni

ulatuses (tutvumine Harju Maakohtu kohtumäärusega, analüüs ja arutelu kliendiga – 1 tund 15

minutit; 04.07.2024 – tutvumine määruskaebusega, määruskaebusele vastamine ja vastuse

toimikusse esitamine – 1 tund 15 minutit ning menetluskulude nimekirja koostamine – 30

minutit). 02.05.2024 ja 04.07.2024 toimingu tegemise ajal oli käibemaksumäär 22% ning

09.02.2026 toimingu tegemise ajal 24%. Neist määradest lähtub ringkonnakohus

menetluskulude kindlaksmääramisel. Seega on 02.05.2024 ja 04.07.2024 teostatud

toimingutega seotud menetluskulud 488 eurot (160 eurot × 2,5 tundi × käibemaks 22%) ning

04.09.2026 teostatud toimingu menetluskulu 99,20 eurot (160 eurot × 0,5 tundi + käibemaks

24%). Kokku on avaldajate menetluskulud seega põhjendatud 587,20 euro (488 + 99,20)

ulatuses. Kokkuvõttes tuleb puudutatud isikul avaldajatele solidaarselt hüvitada

menetluskulud 587,20 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

12