2-24-6786/36 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-24-6786

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. veebruar 2026, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Iris Kangur-Gontšarov, Geidi Sile

Kohtuasi

Osaühingu KPP Arendus hagi Lääne Lasnamäe

OÜ vastu eelmärke kustutamiseks nõusoleku

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 26. mai 2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Lääne Lasnamäe OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind ringkonnakohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Osaühing KPP Arendus (registrikood

10983328), lepinguline esindaja Carmen Tars

Kostja Lääne Lasnamäe OÜ (registrikood 12095141),

seaduslik esindaja Y.Q

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 26. mai 2025 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Lääne Lasnamäe OÜ kanda.

3. Välja mõista Lääne Lasnamäe OÜ-lt Osaühingu KPP Arendus kasuks

ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 1141 eurot.

4. Lääne Lasnamäe OÜ-l tuleb välja mõistetud ringkonnakohtu menetluskuludelt

tasuda Osaühingule KPP Arendus viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Osaühing KPP Arendus (hageja) esitas 29.04.2024 Harju Maakohtule hagi Lääne

Lasnamäe OÜ (kostja) vastu, milles palus kohustada kostjat andma nõusolek

kinnistusregistri registriosa nr 3125501 kolmandasse jakku seatud hageja kaasomandi osa

koormava eelmärke kustutamiseks ja asendada kostja nõusolek kohtuotsusega.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 29.12.2016 Tallinnas Pae tn 21 kinnisasjal

paikneva ehitise kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise tulemusena

tulevikus tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu. Lepingu p 4.1 kohaselt

kohustus kostja hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks omal kulul korraldama

kaasomandi lõpetamise ning korteriomanditeks moodustamise ja selle kandmise hageja

nimele. Lepingu p 5.1 järgi lepiti kokku, et tekkiva korteriomandi omandi üleandmiseks

sõlmitava asjaõiguslepingu kohustuvad pooled sõlmima hiljemalt 22.06.2017 tingimusel,

et: (1) Tallinn, Pae tn 21 kinnistu suhtes on kaasomand lõpetatud ja kinnistu oluliseks

osaks olev ehitis on jagatud korteriomanditeks, mille tulemusena on moodustatud uus

loodav korteriomand ning hageja on selle omanikuna kinnistusraamatusse kantud; (2)

kostja poolt on tasutud ostuhind või on tagatud selle täitmine vastavalt lepingule. Loodava

korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kanti hagejale kuuluvale

kaasomandi osale kostja kasuks eelmärge (lepingu p 5.5).

3. 31.10.2023 tõestas notar avalduse lepingust taganemise kohta, millega hageja taganes

lepingu p 6.1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) § 116 lg 1 ja § 188 lg 1 alusel lepingust ning

palus kostjal viivitamata, kuid hiljemalt 30.11.2023, esitada kinnistusosakonnale avaldus

hageja kaasomandiosa koormava eelmärke kustutamiseks. Lepingu p 6.1 kohaselt oli

hagejal õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda juhul, kui: (1) kostja ei tasu

lepingu alusel tasumisele kuuluvaid summasid kokku lepitud tähtajaks ja kokkulepitud

korras ja/või; (2) kostja ei ilmu vähemalt kahel korral notaribüroosse asjaõiguslepingu

sõlmimisele ning möödunud on lepingu p-s 5.1 nimetatud tähtaeg ja asjaõigusleping jääb

seetõttu sõlmimata ja kostja ei ole hagejale tõendanud seadusliku takistuse olemasolu.

4. Pooled olid lepingus (p 6.5) kokku leppinud, et kui emb-kumb pooltest lepingust taganeb,

kohustub kostja esitama kinnistamisavalduse hageja kaasomandiosa koormava eelmärke

kustutamiseks hiljemalt 30 päeva jooksul hagejalt vastavasisulise nõude saamisest. Kostja

kinnitas taganemisavalduse kättesaamist 29.11.2023, kuid avaldust eelmärke

kustutamiseks 30 päeva jooksul ei esitanud. 12.03.2024 esitas hageja kostjale korduva

nõude eelmärke kustutamise avalduse esitamiseks hiljemalt 11.04.2024. Kostja vastas

korduvale nõudele 13.03.2024, kuid ei ole seniajani eelmärke kustutamise avaldust

esitanud.

5. Lepingust taganemise eeldused on täidetud. Lepingu p-s 5-1 sätestatud tähtaega

pikendasid pooled korduvalt ning viimane asjaõiguslepingu sõlmimise kuupäeva

muutmise kokkulepe sõlmiti 29.12.2020, millega lepiti asjaõiguslepingu sõlmimise

kuupäevaks kokku 31.12.2021. Pooled pidasid veel 2022.a ja 2023.a läbirääkimisi

eesmärgiga jõuda kaasomandi lõpetamise ja eriomandite moodustamiseni koos Pae tn 21

kinnisasja kaasomanikega. See ei õnnestunud. Hageja palus 18.04.2023 kostjal hiljemalt

18.05.2023 teatada, kas asjaõiguslepingu sõlmimine toimub. Kostja kirjale ei vastanud,

mistõttu saatis hageja 26.05.2023 kostjale kirja, milles tõi välja, et kuivõrd kostja ei ole

suutnud pikema aja jooksul täita kohustust korraldada eriomandite moodustamine, teeb

hageja ettepaneku, et kostja ostab vastavalt lepingu p-le 5.6 kaasomandi osa selliselt, nagu

see on, või hageja esitab lepingust taganemise avalduse. Ostja vastas 01.06.2023, et

eriomandite moodustamine ei seisa tema taga, mis ei vasta aga tõele, kuna kaasomandi

lõpetamine ja eriomandite moodustamine oli just kostja ülesanne. Hageja väljastas

kostjale kõik volikirjad, mida viimane palus. Hageja ja kaasomanike vahelised

kohtuvaidlused ei takistanud asjaõiguslepingu sõlmimist.

6. Hageja saatis kostjale nõude ilmuda 19.10.2023 (ja korduvalt 26.10.2023) notar Jaan

Hargi büroosse asjaõiguslepingu sõlmimiseks, kuid kostja ei tulnud asjaõiguslepingut

sõlmima, mistõttu taganes hageja lepingust.

Menetluse käik

7. Maakohus rahuldas hagi 25.09.2024.a tagaseljaotsusega.

8. Kostja esitas tagaseljaotsuse peale kaja. Maakohus rahuldas kaja 16.10.2024 määrusega ja

taastas menetluse.

Vastus hagile

9. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja on varasemalt korduvalt teinud ettepanekuid

asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Paraku see eesmärk ei realiseerunud. Raskused

kokkuleppe saavutamisel olid tingitud sellest, et erinevate osapoolte vahel olid pooleli

kohtuvaidlused. Hageja ei väljastanud kostjale lepingu p-s 4.1 kokkulepitud kohustuse

täitmiseks vajalikku volikirja. 2023. a asusid hageja ja teised kaasomanikud nõudma

kostjalt erinevate projektide koostamist, kuid hageja väljastas volikirja üksnes uue

ehitusloa saamiseks, mitte projektide koostamiseks.

10. Kostja ei vaidle selle üle, et 19.10.2023 kella 12.00-ks ta notaribüroosse ei ilmunud.

Kostja vaidleb vastu väitele, et ta ei ilmunud notaribüroosse ka 26.10.2023. Kostja

seaduslik esindaja oli 26.10.2023 kell 12.00 T. Türnpuu notaribüroos kohal, kuid kohale

ei tulnud hageja.

Maakohtu otsus ja põhjendused

11. Harju Maakohus rahuldas 26.05.2025 otsusega hagi ja kohustas kostjat andma nõusoleku

kinnistusregistri registriosa nr 3125501 kolmandasse jakku seatud hageja kaasomandi osa

koormava eelmärke kustutamiseks. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja mõistis

kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 2391,20 eurot ja viivise.

12. Maakohtu otsuse kohaselt tõid pooled esile järgmised asjaolud, mille vastaspool võttis

omaks või mille vaidlustamise tahe ei nähtu vastaspoole avaldusest, ja millised kohus

luges TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 alusel tuvastatuks:



29.12.2016 sõlmisid pooled notari juures Tallinnas Pae tn 21 kinnisasjal paikneva

ehitise kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise tulemusena tulevikus

tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (dtl 41–56).



Lepingu p 5.5 alusel kanti loodava korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks hagejale kuuluvale kaasomandi osale kostja kasuks eelmärge (dtl 41–56).



Lepingu p-s 5.1 sätestatud tähtajaks 22.06.2017 ega hiljem ei ole asjaõiguslepingut

sõlmitud. Viimati 29.12.2020 sõlmiti kokkulepe, millega asjaõiguslepingu sõlmimise

kuupäevaks lepiti kokku 31.12.2021 (dtl 18–25).



Kostja ei ilmunud hageja kutsel 19.10.2023 kell 12.00 notaribüroosse (dtl 177–179).



Hageja taganes lepingust 31.10.2023 avaldusega, mille kostja sai kätte 29.11.2023

(dtl 18–25, 26).



Kostja ei ole 30 päeva jooksul nõude saamisest ega 11.04.2024 täiendava nõude

järgselt esitanud kinnistamisavaldust eelmärke kustutamiseks (dtl 27–30, 31–33).

13. AÕS § 63 lg 8 sätestab, et isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või

vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke

kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui

nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud.

14. Leping nägi ette, et kohustus korraldada hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks omal

kulul kaasomandi lõpetamine ja korteriomandite moodustamine lasus kostjal (p 4.1).

Kostja möönab, et kaasomandi lõpetamine ei ole õnnestunud, kuid leiab, et ei saanud

lepingut (p 4.1 ja seega ka p 5.1 kohast asjaõiguslepingu sõlmimise kohustust) täita

seetõttu, et osapoolte vahel olid pooleli kohtuvaidlused ning hageja ei täitnud omapoolseid

kohustusi. Kohus sellega ei nõustu. Kohtu hinnangul järeldub lepingust, et

korteriomandite moodustamise ülesanne ja sellega seonduv risk jäi kostja kanda. Selleks

kohustus hageja andma vajaliku volikirja (p 4.2). Lisaks oli hagejal lepingu p 5.6 kohaselt

kohustus lepingu ese kostjale võõrandada ka juhul, kui asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks

korteriomandeid moodustatud ei ole. Eelnev viitab selgelt sellele, et korteriomandite

moodustamisega pidi – saanud selleks hagejalt volikirja – tegelema kostja. Kuivõrd

lepingust tuleneb riskijaotus, millest tulenevalt oli p 4.1 täitmine p-s 5.1 märgitud

tähtajaks kostja kohustus, ei oma asja lahendamiseks tähtsust Pae tn 21 kaasomanikega

peetud läbirääkimised või muud kohtuvaidlused. Kohustuse täitmise eelduseks oli üksnes

hageja poolt nõutava volikirja andmine (p 4.2).

15. Kuivõrd TsÜS § 139 järgi heausksust eeldatakse, pidi kostja olukorras, kus hageja

tõendab, et kostja on lepingujärgset kohustust rikkunud, tõendama seda, et hageja käitus

lepingust taganedes pahauskselt või esines hagejast tulenev takistus asjaõiguslepingu

sõlmimiseks. Kostja ei ole selliste asjaolude esinemist tõendanud. Hageja väljastas samal

päeval lepingu sõlmimisega kostjale vajaliku volikirja (dtl 160–163) ning asja materjalide

juures ei ole tõendeid, nagu oleks hageja kostja nõudmisel mõne muu vajaliku volikirja

andmisest keeldunud. Kohtu ette toodud asjaoludel ei ole hageja käitunud kostja suhtes

vastuolus hea usu põhimõttega, olles andnud korduvalt täiendavaid tähtaegu

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning samuti võimaluse omandada lepingu ese vastavalt

lepingu p-le 5.6 (s.o kaasomandi mõttelise osana).

16. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Hageja

tugineb lepingust taganemise avalduses sellele, et ei saanud sõlmitud lepingust pikema aja

jooksul kostjapoolse rikkumise tõttu seda, mida ta õigustatult ootas (VÕS § 116 lg 2 p 1)

ning ostja ei ilmunud vähemalt kahel korral notaribüroosse asjaõiguslepingu sõlmimisele,

ehkki möödunud on lepingu p-s 5.1 nimetatud tähtaeg (lepingu p-dest 6.1–6.1.2 tulenev

alus lepingust taganemiseks). Vaidlustamata asjaoludel ei ilmunud kostja hageja kutsel

19.10.2023 kell 12.00 notar J. Hargi büroosse. Poolte kirjavahetuse ja notar J. Hargi

02.11.2023 tõendiga on hageja tõendanud, et kostja ei ilmunud notar J. Hargi büroosse ka

26.10.2023 kell 12.00 (dtl 177–179), ehkki sarnaselt 19.10.2023 luhtunud tehingule oli

hageja kostjale sellise teavituse saatnud (dtl 155–158) ning kostja oli teadlik, et

asjaõiguslepingu sõlmimine toimub notar J. Hargi büroos (dtl 156). Seega on täidetud

lepingu p-dest 6.1–6.1.2 tulenev alus lepingust taganemiseks. Vaatamata kohtu

selgitustele (dtl 166) ei ole kostja tõendanud, et poolte vahel oleks olnud kokkuleppe

selles, et teine katse asjaõiguslepingu sõlmimiseks pidanuks toimuma 26.10.2023 hoopis

notari T. Türnpuu büroos ja/või et kostja oleks sinna 26.10.2023 kell 12.00 ilmunud.

Niisamuti on tuvastatud asjaoludel täidetud ka VÕS § 116 lg-st 1 ja lg 2 p-st 1 tulenev

alus lepingust taganemiseks.

17. Kuna lepingust taganemiseks olid täidetud nii formaalsed kui materiaalsed eeldused,

vabastab kehtiv müügilepingust taganemine hageja kohustusest anda kostjale üle lepingu

eseme omand, st eelmärkega tagatud nõude täitmisest. Kuna praegusel juhul tagas

eelmärge müügilepingust tulenevat omandi üleandmise nõuet, mis on taganemisega

lõppenud, on lõppenud ka eelmärge.

18. Lepingu p 6.5.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et juhul, kui emb-kumb osapool

lepingust taganeb, kohustub ostja (kostja) esitama kinnistamisavalduse müüja

kaasomandiosa koormava eelmärke kustutamiseks hiljemalt 30 päeva jooksul

vastavasisulise nõude saamisest. Eeltoodust tuvastab kohus, et kostjal on kohustus anda

KRS § 34¹ lg-s 1 sätestatud nõusolek eelmärke kustutamiseks.

Apellatsioonkaebus

19. Maakohtu otsusele esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palub maakohtu otsuse tühistada

ja jätta hagi rahuldamata.

20. Maakohus jättis arvestamata, et kostja oli varasemalt teinud korduvalt ettepanekuid

asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimise takistus seisnes hageja ja

kaasomanike vahelises vaidluses.

21. Kostja teatas kaasomanike ühisusele 12.09.2022 e-kirjas, et teeb ettepaneku sõlmida

asjaõigusleping 17.10.2022. Samal ajal selgus, et võlaõiguslepingu aluseks olnud

ehitusluba on kehtivuse kaotanud ning kostja küsis müüjalt volikirja, mille alusel taotles

uue ehitusloa. 23.02.2023 teatas kostja kaasomanike ühisusele ning hagejale, et ootab

korrigeeritud lepingu projekti ning palub hiljemalt 01.03.2023 teatada lepingu projekti

sobivusest ning edastada nimekiri kaasomanikest, kes tulevad isiklikult notarisse ja kes

väljastab volikirja. Seega oli kostja ise huvitatud asjaõiguslepingu sõlmimisest hiljemalt

2023.a märtsis. Põhjus, miks asjaõigusleping jäi sõlmimata seisnes selles, et kaasomanike

ja hageja vahel olid pooleli erinevad kohtuvaidlused. Samuti asus Pae 21 Kaasomanike

Ühisus 2023.a märtsis esitama uusi nõudmisi. Samas oli kostja nõus nõudmised täitma ja

kinnitas seda oma 28.03.2023 e-kirjas.

22. Maakohus on vääralt hinnanud lepingu punkti 4.2. See sätestab, et müüja kohustub

hiljemalt käesoleva lepingu sõlmimise päeval väljastama ostjale käesoleva lepingu punktis

neli üks (4.1) kokkulepitud kohustuse täitmiseks vastavasisulise volikirja. Müüja ei

väljastanud ostjale volikirja ning teatas, et kuna tal on erimeelsused teiste kaasomanikega

kaasomandiga seotud kulude kandmise küsimuses, siis ta soovib saada esmalt

kokkuleppele ja siis väljastab volikirja kostjale asjaajamiseks, s. h vajalike dokumentide

koostamiseks ja nende tellimiseks. Alles 2023.a asusid hageja ja teised kaasomanikud

nõudma kostjalt erinevate projektide koostamist, kuid hageja väljastas volikirja üksnes

uue ehitusloa väljastamiseks mitte projektide koostamiseks. Kuivõrd võlaõigusleping

sõlmiti 29.12.2016, siis oli hageja volikirja väljastamisega viivituses üle seitsme aasta ja

pani selle perioodi vältel kostja olukorda, kus kostja sattus lepingurikkumisse. Seega on

hageja poolt kostjale viivituse ette heitmine ainetu.

23. Maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostja taotluse kolmandate isikute (teiste

kaasomanike) kaasamiseks. Sealjuures ei toimetanud maakohus kohtu nõuet taotluse

suhtes seisukoha esitamiseks kõigile kaasomanikele kätte.

24. Maakohus jättis rahuldamata tahteavalduse asendamise nõude. Sellest tulenevalt ei saanud

kohus jätta kõiki menetluskulusid kostja kanda.

Vastus apellatsioonkaebusele

25. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

26. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus

rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks.

27. Asja materjalist nähtuvalt sõlmisid pooled 29.12.2016 notari juures Tallinnas Pae tn 21

kinnisasjal paikneva ehitise kaasomandi lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise

tulemusena tulevikus tekkiva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu (dtl 41–56).

Lepingu p-s 4.1 leppisid pooled kokku, et ostja kohustub hiljemalt asjaõiguslepingu

sõlmimise ajaks omal kulul korraldama Tallinnas Pae 21 asuva kinnistu kaasomandi

lõpetamise ja korteriomanditeks jagamise. Lepingu p-s 5.1 lepiti asjaõiguslepingu

sõlmimise ajaks kokku 22.06.2017 (dtl 43-52), Pooled on nimetatud tähtaega muutnud

ning viimati sõlmiti 29.12.2020 kokkulepe, millega lepiti asjaõiguslepingu sõlmimise

kuupäevaks kokku 31.12.2021 (dtl 20-25). Vaidlus puudub, et selleks tähtajaks

asjaõiguslepingut ei sõlmitud. Samuti puudub vaidlus, et pooled pidasid ka pärast

31.12.2021 läbirääkimisi olukorra lahendamiseks, kuid asjaõiguslepingut ei sõlmitud ka

hiljem.

28. Kostja on apellatsioonkaebuses seisukohal, et asjaõigusleping jäi sõlmimata seetõttu, et

hageja ja teiste kaasomanike vahel olid erinevad kohtuvaidlused. Kostja on toonud

15.10.2024 maakohtule esitatud menetlusdokumendis esile, et Pae 21 Kaasomanike

Ühisus oli esitanud hagi hageja vastu võlgnevuse nõudes. Lisaks olid teised kaasomanikud

esitanud hageja vastu hagi kaasomandi valitsemiseks vajalike kulude hüvitamise nõudes.

Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja tõendanud, et nimetatud kohtuasjad tegid kostjale

võimatuks kinnistu kaasomandi lõpetamise, korteriomanditeks jagamise ning hagejaga

asjaõiguslepingu sõlmimise.

29. Asjaõiguslepingu sõlmimata jäämise põhjusena tõi kostja apellatsioonkaebuses esile ka

selle, et Pae 21 Kaasomanike Ühisus hakkas 2023.a märtsis esitama uusi nõudmisi.

Kolleegium märgib, et kostja on teinud maakohtu ja ringkonnakohtu menetluses viite e-

kirjadele, kuid ei ole oma seisukohtades toonud konkreetselt esile, millised uued

nõudmised esitati, ega põhjendanud ning tõendanud, kuidas need nõudmised takistasid

kaasomandi lõpetamist. Lisaks on kostja väitnud, et ta oli need nõudmised nõus täitma.

Kaasomand ei olnud aga ka lepingust taganemise ajaks lõpetatud.

30. Kostja väidab apellatsioonkaebuses, et hageja ei väljastanud lepingu p-s 4.1 kokkulepitud

ülesannete täitmiseks volikirja, milline kohustus tuli hagejal lepingu p-st 4.2.

Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga. Lepingu p 4.2 sätestab, et hageja kohustub hiljemalt

lepingu sõlmimise päeval väljastama kostjale lepingu p-s 4.1 kokkulepitud kohustuste

täitmiseks vastavasisulise volikirja. Sellise volikirja väljastas hageja 29.12.2016 (dtl 162-

163). Samuti ei ole kostja tõendanud, et hageja oleks keeldunud kostjale mõne muu

vajaliku volikirja väljastamisest.

31. Kuna korteriomandit ei olnud moodustatud, andis hageja vastavalt lepingu p-le 5.6

kostjale võimaluse omandada temale kuuluva mõttelise osa kinnistust, kutsudes kostja

kahel korral 2023.a oktoobris notarisse. Maakohus tuvastas, et kostja kutsuti notar J. Hargi

büroosse, ning et kostja notarisse kummalgi korral ei ilmunud. Maakohtu tuvastatut ei ole

kostja apellatsioonkaebuses vaidlustanud.

32. Arvestades, et kostja rikkus kohustust korraldada asjaõiguslepingu sõlmimiseks

kaasomandi lõpetamine ja korteriomanditeks jagamine ning on tõendamata, et takistus

asjaõiguslepingu sõlmimiseks oli tingitud hagejast, samuti et hageja andis kostjale

võimaluse omandada temale kuuluva mõttelise osa kinnistust, kuid kostja jättis kahel

korral notarisse ilmumata, siis on põhjendatud maakohtu järeldus, et hagejal oli õigus

vaidlusalusest lepingust taganeda ning nõuda eelmärke kustutamist.

33. Kostja leiab, et maakohus jättis põhjendamatult rahuldamata kostja taotluse kolmandate

isikute (teiste kaasomanike) kaasamiseks. Sealjuures ei toimetanud maakohus kohtu nõuet

taotluse suhtes seisukoha esitamiseks kõigile kaasomanikele kätte. Ringkonnakohus

märgib, et maakohus lahendas kostja taotluse kolmandate isikute kaasamiseks 07.05.2025

määrusega, jättes selle rahuldamata. Selle määruse peale oli kostjal võimalik esitada

määruskaebus ning määruskaebuses oli kostjal võimalik tugineda ka väidetavatele

menetlusnormide rikkumistele. Kostja ei saa apellatsioonkaebuses vaidlustada maakohtu

07.05.2025 määrust.

34. Ülaltoodust tulenevalt tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

35. Kostja leiab, et maakohus oleks pidanud jätma menetluskulud poolte endi kanda, kuna üks

nõue (nõusoleku asendamise nõue) jäi rahuldamata. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et

hagi rahuldati osaliselt. Hageja esitas maakohtule nõude, milles palus kohustada kostjat

andma nõusolek eelmärke kustutamiseks ja asendada nõusolek kohtuotsusega. Tegemist ei

ole kahe iseseisva nõudega. Kohtuotsusega kostja kohustamine nõusoleku andmiseks

eelmärke kustutamiseks asendabki kostja tahteavaldust. Sellest tulenevalt puudub vajadus

resolutsioonis täiendavalt märkida, et tahteavaldus asendatakse kohtuotsusega, kuid see ei

tähenda, et hagi rahuldati osaliselt.

36. Arvestades, et maakohus rahuldas põhjendatult hagi, siis puudub alus muuta

menetluskulude jaotust maakohtus. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud

temalt hageja kasuks väljamõistetud menetluskulude rahalise suuruse põhjendatust, st ta ei

ole tuginenud sellele, et maakohus on temalt hageja kasuks väljamõistetud

menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel rikkunud TsMS § 175 lg 1 sätestatut.

Seega puudub alus muuta maakohtu otsust ka menetluskulude kindlaksmääramise osas.

37. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad ka ringkonnakohtus kantud

menetluskulud kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). TsMS § 175 lg 1 sätestab, et kui

menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud

välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

38. Hageja palus kostjalt välja mõista menetluskulud 1143,33 eurot. Hageja taotluse kohaselt

on hageja esindajal kulunud apellatsioonimenetluses menetlustoimingute tegemisele

kokku 8,17 tundi. Esindaja tunnitasu määr on 140 eurot (käibemaksuta).

39. Arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, on kolleegiumi hinnangul hageja esindaja

ajakulu menetluskulude nimekirjas märgitud toimingute tegemisele vajalik ja

põhjendatud. Küll aga on hageja teinud menetluskulude summeerimisel vea.

Menetluskulude nimekirjas märgitud toimingute ajakulu kokku on 8,15 tundi, mitte 8,17

tundi. Esindaja tunnitasu suurus on põhjendatud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja

mõista menetluskulud 1141 eurot (8,15 x 140) ja viivis.

(allkirjastatud digitaalselt)