2-23-10020/31 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Krista Kirspuu ja Peeter Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.02.2026, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-10020

Tsiviilasi

Q hagi X vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15.01.2025 kohtuotsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Q 14.02.2025 apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

15 032,50 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Q (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Pavel Põld

Kostja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Raul Keba

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

1(8)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 15.01.2025 kohtuotsus muutmata ja hageja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

3. Määrata X hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus 396,80 eurot ja

mõista see välja Qlt.

4. Xle hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Ql tasuda menetluskulude suurust

kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu

taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2(8)

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Q (hageja) esitas 13.06.2023 Harju Maakohtule hagi X (kostja) vastu, milles palus mõista

kostjalt hageja kasuks välja põhivõlg 12 500 eurot ja seisuga 22.11.2023 sissenõutavaks

muutunud viivis 7364,23 eurot, kokku 19 864,23 eurot.

1.1. Hageja tugines peamiselt järgmistele asjaoludele:

- kostjale kuulub kinnisasi aadressiga Sarapuu 46d (endise nimega Soovälja), Tabasalu alevik,

Harku vald, Harju maakond;

- pooled sõlmisid 19.11.2015 lihtkirjaliku lepingu kostjalt 603 m2 maa ostmiseks ja selle

liitmiseks hageja kinnisasjaga;

- lepiti kokku, et hageja tasub kostjale maatüki eest 12 500 eurot ja peale detailplaneeringu

kinnitamist 5 päeva jooksul 5000 eurot;

- hageja tasus kostjale kokku 12 500 eurot järgnevalt: 25.11.2015 7000 eurot, 04.12.2015 2000

eurot, 30.06.2016 2000 eurot ja 19.10.2016 1500 eurot;

- kostja kaotas huvi lepingu alusel hagejale maatükki müüa ja survestas hagejat tegema

kinnistute liitmise tehingut, millega hageja ei nõustunud ja kokkuleppele ei saadud;

- 23.02.2021 kanti kinnistusraamatusse Sarapuu tn 46d kinnisasi;

- kostja keeldus hagejale tagastamast ülekantud raha;

- hageja ei teadnud, et kostja sõlmis 19.11.2025 lepingu ka Yga;

- kostja ja Y sõlmitud identne leping ja viimase 12 500 euro tagastamise kohta antud

kinnistuskiri on võltsitud.

1.2. Maa ostu-müügileping on vorminõuete täitmata jätmise tõttu tühine ja selle alusel makstud

raha tuleb kostjal koos viivistega tagastada. Tehing ei ole siiski algusest peale tühine, sest tehti

edasilükkava tingimusega (p 5.3) ja saabus Sarapuu tn 46d kinnistu kinnistusraamatusse

kandmisel 23.02.2021. Kostja ei teavitanud hagejat edasilükkava tingimuse saabumisest.

Tingimusliku tehingu hõljumisaeg lõppes 26.04.2023, kui hageja tuli notarisse ja keeldus lepingu

sõlmimisest. Kehtiva edasilükkava tingimusega lepingu hõljumisajal ei tohtinud kostja seda

lõpetada.

1.3. Hagi ei ole aegunud, kuna pooled pidasid kuni hagi kohtusse esitamiseni läbirääkimisi

19.11.2015 lepingu osas ja kostja ei andnud kuni hagile vastamiseni hagejale mõista, et ei tagasta

hagejale hagis nõutud raha.

Kostja on konkludentselt 19.11.2025 lepingust taganenud, kui hakkas hagejale pakkuma Sarapuu

tn 46a ja 46d kinnistute liitmist. Sama lepingu sõlmimine Yga ja hageja survestamine kostjat

kinnisasjade liitmise tehingut tegema on kelmus.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus selle jätta rahuldamata.

2.1. Kostja esitas peamiselt järgmised vastuväited:

- 02.09.2014 leppisid kostja, hageja ja Y kokku, et viimased ostavad kostjalt Soovälja

kinnisasjast ca 603 m² suuruse maatüki hinnaga 17 500 eurot;

- 19.11.2015 sõlmis kostja hageja ja Yga 02.09.2014 kokkuleppe lisakokkulepped, millega

täpsustati maksegraafikut ja muid tingimusi;

- rahaülekanded kostjale tegi hageja, kuid raha selleks andis Y;

- kuna YYYd tähtaegselt raha ei tasunud, teavitas kostja 07.08.2019 neid sellest, et lõpetab

19.11.2015 sõlmitud kokkuleppe vastavalt kokkuleppe punktile 7;

3(8)

- 2021. aastal pidasid hageja ja kostja läbirääkimisi Sarapuu tn 46a ja 46d (kostja vastuses ilmselt

ekslikult 46c) kinnistute liitmiseks selliselt, et kinnistu jääb kaasomandisse, pooled sõlmivad

kaasomandi kasutamise kokkuleppe ja nende kasutada jääb täna neile kuuluv kinnistu osa;

- täiendavate läbirääkimiste tulemusel jõuti 2023. a kevadel suuliselt kokkuleppele;

- 26.04.2023 keeldus kostja notari juures asjaõiguslepingu allkirjastamisest;

- kostja tegi hagejale veel mitu ettepanekut kinnistute liitmiseks, kuid hageja lükkas need tagasi;

- 31.05.2023 tagastas kostja 12 500 eurot sularahas Yle.

2.2. Kuna YYYd olid solidaarvõlausaldajad, täitis kostja oma kohustuse raha maksmisega Yle.

Kuna hagejal puudub kostja vastu põhinõue, tuleb jätta rahuldamata ka hagiavalduses esitatud

viivise nõue. Viivist saaks hageja nõuda üksnes alates 22.05.2023 kuni raha tagastamiseni

31.05.2023. Hageja nõue on ka aegunud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata, menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt välja kostja

hüvitatavad menetluskulud 1440 eurot.

30.12.2024 menetlusdokumendis vähendas hageja viivisenõuet ja palus välja mõista viivise

7364,23 euro asemel 2532,50 euro ulatuses. Kohus võttis hagist loobumise vastu ja lõpetas selles

osas asja menetluse.

3.1. Maakohus tuvastas järgmised asja lahendamiseks vajalikud asjaolud:

- pooled sõlmisid 19.11.2015 maatüki müügiks lihtkirjaliku ostu-müügilepingu (dtl 16);

- hageja tasus lepingu alusel kostjale kokku 12 500 eurot: 25.11.2015 7000 eurot, 04.12.2015

2000 eurot, 30.06.2016 2000 eurot ja 19.10.2016 1500 eurot.

3.2. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1 ja § 120 lg 1 kohaselt peavad nii kinnisasja müügi

võlaõiguslik leping kui asjaõigusleping olema notariaalselt tõestatud ja need on vorminõude

järgimata jätmise korral tühised. Seega on poolt vahel sõlmitud leping tühine. Kui tehing on

tühine, on see algusest peale tühine.

3.3. Poolte 19.11.2019 kokkulepe on nii grammatiliselt kui sisuliselt tõlgendades tervikuna

suunatud loodava uue kinnistu (kostja kinnistust eraldatava kinnistu) ostmisele ja selle eest raha

tasumisele (kuigi tasumine on ette nähtud mitmes osas). Detailplaneeringu koostamiseks ja

kehtestamiseks vajalikud tegevused olid selle lepinguga hõlmatud.

3.4. Leping ei ole osadeks jagatav selliselt, et üks osa saaks kehtida ilma, et ülejäänud leping

kehtiks. Seega on kogu leping tühine. Tühine tehing on tühine algusest peale ja sellel ei saa olla

hõljumisaega, mille järgselt muutuksid kohustused sissenõutavaks vms. Samuti ei ole võimalik

tühisest tehingust taganeda. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale

õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse VÕS § 1028 lg 1 ja § 1034 alusel.

Kuivõrd vaheotsus tehakse ainult aegumise küsimuses, ei analüüsi kohus küsimust, kas raha on

reaalselt selleks õigustatud isikule tagastatud või mitte.

3.4. Hageja nõue on aegunud.

TsÜS § 151 lg 1 alusel on alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat

ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust rikastumisest tulenev

nõue. Vastavalt TsÜS § 151 lg-le 1 algab nõude aegumise kulgemine hetkest, mil õigustatud isik

4(8)

oli teadlik nõude aluseks olevatest asjaoludest, esmajoones rikastumise toimumisest tema arvel

ja rikastuja isikust. Üldjuhul saab nõude aegumise algusajaks TsÜS § 151 lg 1 esimese lause

mõttes lugeda aega, mil isik pidi teada saama asjaoludest, millest saab järeldada rikastumisnõude

olemasolu, st rikastumise toimumisest ja rikastumise põhjustanud isikust. Ei ole oluline, et isik

saaks õiguslikult aru nõude olemasolust. Kui hageja tegi kostjale alusetult makseid, soovides

saada Sarapuu tn 46d kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest teada iga makse tegemisel ehk

vastavalt 25.11.2015 7 000 euro, 04.12.2015 2000 euro, 30.06.2016 2000 euro ning 19.10.2016

1500 euro tasumisel. Kõigi nende summade tasumisest on möödunud enam kui 3 aastat ja

nõuded aegunud. Menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt ei ole mõistlik asuda raha

tagastamist analüüsima.

Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et nõude aegumine katkes või peatus. Seega on 19.11.2019

lepingus tulenevad hageja väidetavad nõuded aegunud. Kuivõrd nõue on aegunud, on käesolev

otsus lõppotsus ja kohus asja edasi ei menetle (TsMS § 499 lg 3).

3.5. Menetluskulud jäid TsMS § 162 lg 1 ja § 168 lg 4 alusel hageja kanda. Kohus määras kostja

hüvitatavate menetluskulude suuruseks 1440 eurot ja mõistis selle summa hagejalt kostja kasuks

välja. Kohus rahuldas kostja TsMS § 177 lg 4 kohase taotluse.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asi

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4.1. Maakohtu otsusest ei nähtu, kuidas pidi hageja teadma, et iga makse tegemisega 19.11.2015

kokkuleppe alusel rikastub kostja hageja arvel. Pooled pidasid lepingut kehtivaks. Hageja ei

saanud rikastumisest teada ega pidanud teada saama, kui täitis hõljumisajal lepingut.

4.2. Hagi ei ole aegunud. Kohus tuvastas vääralt aegumistähtaja kulgemise alguse. Maakohus on

liiga laialt tõlgendanud AÕS § 119 lg-s 1 sätestatut.

Lepingu esemeks olev kinnistu Sarapuu tn 46d loodi kinnistusraamatu andmete järgi alles

23.01.2023. Hagejat sellest ei teavitatud. Kostja taganes konkludentselt lepingu täitmisest (dtl

86-93), kui hakkas pakkuma kinnistute liitmist. Hageja ei kiitnud seda taganemist heaks.

Kui lepingupooled sõlmisid vorminõuetele mittevastava lepingu, pidasid ise seda kehtivaks ja

kiitsid heaks, siis vorminõuete kohaldamine rikub nende tsiviilõigusi, s.o nende

privaatautonoomiat ja on vastuolus VÕS imperatiivse regulatsiooniga (VÕS § 12 lg 1), rikub

poolte põhiõigusi, Eesti Vabariigi investeerimiskliimat, Eesti kui e-Riigi majanduslikku

stabiilsust ja on julgeolekuohuks. Norm peab kaitsema isikuid, kes ei kiida lepinguid heaks või ei

soovi lepingu alusel käsutustehingut teha. Norm on kehtestatud kolmandate isikute kaitseks,

mitte tehingupoolte kaitseks, kes on tehingu heaks kiitnud. Lepingu kehtivust ei mõjuta see, et

lepingu sõlmimise ajal lepingu eset õiguslikult ei eksisteeri.

Hagejale teadmata lepingu teise eksemplari sõlmimine Jüri Repiniga oli kelmus, nagu ka raha

tagastamine Jüri Repinile oli näilik tehing ja kelmus.

Aegumistähtaega tuleb arvestada alates 17.04.2023, kui notari juures tehingut ei toimunud (dtl

86-93), sest siis sai hageja teada või pidi teada saama, et ta on kelmusskeemi ohver ja kostja ei

kavatse täita lepingut.

5(8)

4.3. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et leping on vorminõuete täitmata jätmise tõttu

tervikuna tühine. Leping oli sõlmitud edasilükkava tingimusega ja sellel oli hõljumisaeg. Kui

kohus asub seisukohale, et 19.11.2015 leping või vähemalt selle võlaõiguslik kokkulepe on

kehtiv, ei ole hagi aegunud.

Hageja mõistis notari juurde tehingu sõlmimiseks tulles, et kostja on 19.11.2015 kokkuleppest

ühepoolselt õigusvastaselt taganenud. Tehingu esemeks maatüki Sarapuu tn 46d müügi asemel

oli kinnistute liitmine ning mõttelise osa kostjale võõrandamine.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, ning selle muutmiseks

puudub alus (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

7. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohtadega ja ei korda neid (TsMS § 654 lg 6).

Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

8. Maakohus on õigesti kvalifitseerinud hageja nõude alusetu rikastumise sätete (VÕS § 1028 lg

1 ja § 1034) alusel ja leidnud põhjendatult, et hagi on aegunud.

Maakohus tuvastas siinse otsuse p-s 3.1 märgitud asjaolud, mille üle ei vaidle pooled

apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab seetõttu aluseks asja lahendamisel.

Maakohus tuvastas, millal tegi hageja kostjale maksed. Maakohus on selgitanud õigesti, et kui

hageja tegi kostjale alusetult makseid, soovides saada kinnisasja omanikuks, sai ta rikastumisest

teada iga makse tegemisel. Maakohus selgitas ka seda, et asja lahendamisel ei ole oluline, et isik

saaks õiguslikult aru nõude olemasolust.

9. Asjaolu, et pooled pidasid lepingut kehtivaks, on tingitud poolte vääratest õigusarusaamadest

ja ei oma tähtsust asja lahendamisel. Maakohus märkis õigesti, et tühine tehing on kehtetu

algusest peale. Kui tehing on algusest peale tühine, ei ole sellel algusest peale õiguslikke

tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1). Kuna edasilükkav tingimus on tehingu osa, mis määrab tehingu

õiguslike tagajärgede tekkimise aja, siis tehingu kui terviku tühisuse korral ei saa ka selle osaks

olev tingimus realiseeruda ega õiguslikke tagajärgi luua. Seetõttu ei saa siinsel juhul rääkida ka

hõljumisajast.

10. Hageja seisukoht, et tal on võimalik kostja tehingust taganemist heaks kiita, põhineb

õiguslikult vääral arusaamal, et taganemine on kahepoolne tehing. Taganemine on ühepoolne

tehing ja kujundusõigus, millel kas on toime või mitte. Siinsel juhul ei olnud taganemisel toimet,

aga see ei muuda asja lahendust. Tühise tehingu puhul ei saa rääkida lepingust taganemisest, sest

puudub tehing, millest taganeda.

11. Vaidlusalune müügileping sõlmiti müüja poolt tulevikus omandatava asja ehk

kinnistusraamatusse kantava kinnisasja omandamiseks (VÕS § 208 lg 1 mõttes). Kui käsitada

lepingut kokkuleppena, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus

kokkulepitud tingimustel (VÕS § 33 lg 1), peab ka eelleping olema sõlmitud põhilepinguga

samas vormis (VÕS § 33 lg 2). Koostoimes asjaõigusseaduse vorminõuetega (AÕS § 119 lg 1)

tähendab see, et sõltumata asja olemasolust lepingu sõlmimise hetkel, nõuab ka tulevikus tekkiva

6(8)

kinnisasja võõrandamisele suunatud tahteavaldus notariaalset tõestamist (TsÜS § 82). Vastasel

juhul on tehing tühine.

12. Põhjendamatu on hageja seisukoht, et vorminõue rikub lepingupoolte õigusi. AÕS § 119 lg 1

eesmärk on tagada tehingu poolte õiguskindlus ja vältida järelemõtlematuid otsuseid olulise

väärtusega vara käsutamisel. Seadusandja on sidunud kohustustehingu kehtivuse notariaalse

vormiga, et tagada tehingu sisu selgus ja poolte nõustamine notari poolt. Kui poolte tahe on

vormivea tõttu tühine tehing siiski teha, võimaldab vormiviga parandada AÕS § 119 lg 2. Selle

sätte kohaselt muutub vorminõuet järgimata tehtud kohustustehing kehtivaks, kui tehingu

täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse. See säte

kaitseb poolte tegelikku tahet ja õiguskäivet olukorras, kus tehingu tegemist takistab vormiviga.

13. Põhjendamatu on apellatsioonkaebuse väide, et hageja nõue hakkas aeguma alates

17.04.2023, kui hageja sai teada, et kostja ei kavatse täita 19.11.2015 lepingut ja hageja on

kelmusskeemi ohver. Nimetatu ei oma asja lahendamisel tähtsust, sest nõue oli 17.04.2023

aegunud.

Maakohus leidis põhjendatult, et nõude aegumine ei ole peatunud ega katkenud, sest hageja ei

ole vastavatele asjaoludele tuginenud. Siinsel juhul ei ole hageja väitnud, et kostja sõlmis tühise

lepingu temale kahju tekitamise eesmärgil, mille korral aegumise kohaldamine oleks vastuolus

hea usu põhimõttega (TsÜS § 138 lg 2). Hageja ei väida, et kostja oleks tema nõuet tunnustanud

aegumistähtaja jooksul (TsÜS § 158 lg-d 1 ja 2). Isegi kui käsitada kostja poolt Yle 12 500 euro

tasumist hageja nõude tunnustamisena, tagastas kostja raha 31.05.2023 ehk ajal, kui hageja nõue

kostja vastu oli juba aegunud. Hageja ei väida, et pooled oleks pidanud läbirääkimisi 12 500 euro

tagastamise üle (TsÜS § 167 lg 1) vms. Vastupidi, hageja väidetu kohaselt nõudis ta kostjalt 12

500 euro tagastamist peale 26.04.2023 notariaalse tehingu ärajäämist, kui nõue oli juba aegunud.

14. Kokkuvõttes jääb maakohtu otsus muutmata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata

jäämisega jäävad ringkonnakohtu menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1 alusel).

15. Ringkonnakohus määrab kindlaks kostja hüvitatavate menetluskulude suuruse (TsMS § 174

lg 1 alusel).

15.1. Kostja menetluskulude hüvitamise taotluse kohaselt on esindaja osutanud õigusteenust 4 h

tunnihinnaga 160 eurot tund, millele lisandub käibemaks. Õigusabiteenuse sisuks on olnud

apellatsioonkaebusele vastamine 4 h.

15.2. Hageja pole kostja menetluskulude suurusele vastu vaielnud.

15.3. Arvestades apellatsioonkaebuse sisu ja mahtu, on kostja menetluskulude nimekirjas

kajastatud apellatsioonkaebuse koostamise aeg põhjendatud osaliselt 2 h ulatuses. Kostja

sisulised väited sisalduvad apellatsioonkaebuse ühel leheküljel, korrates peamiselt juba

maakohtus esitatud väiteid. Tegemist on alla keskmise keerukusega asjaga. Avaldaja lepingulise

esindaja tunnitasu 160 eurot (millele lisandub käibemaks) on vastavuses esindaja

kvalifikatsiooniga (vandeadvokaat) ega ületa kohtupraktikas mõistlikuks peetavat lepingulise

esindaja tunnitasu.

15.4. Ringkonnakohus määrab kostjale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks

apellatsiooniastmes ((2 × 160) × 24) ÷ 100) 396,80 eurot (õigusabiteenus hinnaga 160 eurot 2h

ulatuses käibemaksuga) ning mõistab selle hagejalt kostja kasuks välja (TsMS § 175 lg 1).

7(8)

15.5. Kostja TsMS § 177 lg 4 kohase taotluse alusel märgib ringkonnakohus otsuse

resolutsioonis, et kostjale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

16. TsMS § 178 lg-te 1 ja 2 järgi saab menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude

suurust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

jaotus kindlaks määrati ja juhul, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 280 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

8(8)