2-26-1876/7 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

19. veebruar 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-26-1876

Tsiviilasi

I.Z-i avaldus kinnisasja ainuomandi tuvastamiseks

Menetlustoiming

Avalduse menetlusse võtmisest keeldumine

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 10. veebruari 2026 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

I.Z-i määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): I.Z (isikukood XXX),

lepinguline esindaja Olev Tomson

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja materjalide juurde võtmata I.Z-i 13. veebruaril 2026 esitatud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna 23. oktoobri 2025 kandemäärus nr XXXXXXXXXXXX.

2. Jätta Tartu Maakohtu 10. veebruari 2026 määruse resolutsioon muutmata, kuid

muuta määruse põhjendusi.

3. Jätta I.Z-i määruskaebus rahuldamata.

4. Jätta kõik menetluskulud I.Z-i kanda. Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 372 lg 5).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. I.Z (avaldaja) esitas 24. jaanuaril 2026 Tartu Maakohtule avalduse, milles palub kohtul

asjaõigusseaduse (AÕS) § 123 alusel tuvastada tema ainuomand kinnisasjale asukohaga XXX-i ,

registriosa number XXXXXXXX.

Avalduse kohaselt on avaldaja kantud kinnitusraamatusse abikaasade ühisomandis olnud

XXXXXXXX kinnistu omanikuna 1. veebruaril 1999 (avalduses ja maakohtu määruses ekslikult

„02.01.1999“). Tegelikult ei olnud avaldaja kinnistu ainuomanik, kuid sel ajal kehtinud seadus ei

nõudnud teise abikaasa kandmist kinnistusraamatusse. Avaldaja abikaasa V. I.Z suri 23. aprillil

2008 ja temale kuulunud mõtteline osa muutus pärimisseaduse (PärS) § 2 järgi pärandvaraks, kuid

paraku pole pärijad juba ligi 18 aasta jooksul taotlenud pärimismenetluse alustamist. Samuti pole

senini keegi XXXXXXXX kinnistu kande õigsuse suhtes nõudnud vastuväite sissekandmist

kinnistusraamatusse AÕS § 123 alusel.

Avaldaja sai AÕS § 123 järgi 10 aastat peale abikaasa surma, s.o alates 23. aprillist 2018,

XXXXXXXX kinnistu ainuomanikuks. Paraku asutused ja ametiisikud, st Valga notar Katri Kutsar

ja Tartu Maakohtu kinnistusosakond, on keeldunud avaldajat tunnistamast XXXXXXXX kinnistu

ainuomanikuks. Notari keeldumine ei tugine seadusele ja rikub Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) §

32 järgset avaldaja põhiõigust vabalt vallata, kasutada ja käsutada oma vara.

Avaldaja esitas 27. septembril 2025 kinnistamisavalduse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale

ebaõige kande parandamiseks ja avaldaja AÕS § 123 alusel kinnistusraamatusse XXXXXXXX

kinnistu ainuomanikuna kandmiseks. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 23. oktoobri 2025

kandemäärusega jäeti avaldus rahuldamata, põhjendades seda järgmiselt: asjaõigusseaduse §-st 123

tulenevalt on igamiseks vajalik järgmiste eelduste täitmine: 1) ilma õigusliku aluseta tehtud

sissekanne kinnistusraamatusse, mis on kehtinud 10 aastat; 2) asja heauskne ja 3) katkematu

valdamine 10 aasta jooksul; 4) kinnisasja valdamine omanikuna. Kohtunikuabi selgitas, et

materiaalõiguslike nõuete täitmise tuvastamiseks on avaldajal võimalus pöörduda kohtu poole.

Avaldaja palub, et kohus tuvastaks, et avaldaja on täitnud kõik AÕS § 123 alusel omanikuks

saamise eeldused, st et avaldaja on pärandvara hulka kuulunud mõttelist osa XXXXXXXX

kinnistust vallanud katkematult nagu omanik üle 10 aasta ilma õigusliku aluseta ning et avaldaja on

olnud heauskne, kuna keegi pole 18 aasta jooksul väitnud, et avaldaja on tegutsenud pahauskselt

ega ole esitanud ka vastuväidet, nagu nõuab AÕS § 123.

2. Maakohus keeldus 10. veebruari 2026 määrusega hageja avaldust menetlusse võtmast TsMS §

371 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1 alusel, kuivõrd avaldusega ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik

saavutada.

Maakohus asus seisukohale, et avaldus on perspektiivitu, sest asjaolu, et kinnistusraamatusse oli ja

on XXXXXXXX kinnistu omanikuna kantud üksnes avaldaja, ei teinud seda kannet AÕS § 123

tähenduses ebaõigeks või õigusliku aluseta kandeks. Avaldaja abikaasa pärijate väljaselgitamiseks

tuleb läbi viia pärimismenetlus. Avaldaja abikaasa surma ajal kehtinud pärimisseaduse § 117 lg 3

kohaselt võisid pärijad pärandi vastu võtta ka mõnda pärandvara hulka kuulunud eset valdama või

kasutama asudes. Pärimismenetluse läbiviimiseks on pädev notar ka juhul, kui pärand on avanenud

enne kehtiva pärimisseaduse jõustumist. Kohus ei ole pädev pärimismenetlust läbi viima ega

pärimistunnistust väljastama.

3. Avaldaja esitas 13. veebruaril 2026 määruskaebuse maakohtu 10. veebruari 2026 määruse peale,

milles taotles maakohtu määruse tühistamist ja avalduse menetlusse võtmist. Hageja hinnangul on

maakohtu järeldus avalduse perspektiivituse kohta ekslik.

Maakohtu seisukoht, et avaldaja kui XXXXXXXX kinnistu ainuomaniku kanne ei ole õigusliku

aluseta tehtud kanne AÕS § 123 tähenduses, on otseses vastuolus Riigikohtu seisukohaga.

Riigikohus on leidnud, et isikut saab AÕS § 123 tähenduses pidada õigusliku aluseta

kinnistusraamatusse kantuks ka juhul, kui ta kajastub kinnistusraamatus ainuomanikuna, kuid on

tegelikult kinnisasja üks ühistest omanikest (RKTKo 16.02.2022, 2-19-10779/73, p 13).

Ekslik on ka maakohtu seisukoht, et avaldaja abikaasa teistel võimalikel pärijatel on õigus nõuda

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 155 alusel pärimismenetluse alustamist kuni 30 aastat

alates pärandaja surmast või ka pärast seda mistahes ajal. AÕS § 123 kehtestab erinormi TsÜS §

155 lg-s 1 sätestatud tähtaja osas. AÕS §-st 123 tuleneb, et kui isik on kantud kinnistusraamatusse

osaliselt ilma õigusliku aluseta (nagu avaldaja) ja kui ta valdab kinnisasja 10 aasta jooksul

katkematult nagu omanik ja kui kinnistusraamatu kande õigsuse suhtes ei ole 10 aasta jooksul sisse

kantud vastuväidet, tuleb ta seaduse alusel tunnistada kinnisasja seaduslikuks ainuomanikuks.

4. Maakohus leidis, et määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna alust määruskaebust rahuldada.

Avaldaja viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 2-19-10779 ei ole käesoleval juhul asjakohane.

Eelviidatud otsuse keskne mõte oli, et kui pärija teadis või pidi teadma, et pärijaid on mitu, ei saa ta

olla kinnistu ainuomanikuna igamise tähenduses heauskne. Käimasolevas menetluses ei ole

avaldaja kantud kinnistusraamatusse mitte pärijana, vaid pärandaja abikaasana. Riigikohtu

varasemate selgituste kohaselt ei ole kinnisasja lugemisel ühis- või lahusvaraks määrav

kinnistusraamatu kanne ühe või mõlema abikaasa omanikuna sissekandmise kohta.

Maakohus edastas 16. veebruaril 2026 määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja

lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 10. veebruari 2026 määruse resolutsioon tuleb jätta

muutmata, kuid muuta tuleb maakohtu määruse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659).

Määruskaebuse väited ei anna alust kaebust rahuldada.

6. Ringkonnakohus ei võta asja materjalide juurde koos määruskaebusega esitatud Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 23. oktoobri 2025 kandemäärust nr XXXXXXXXXXXX. TsMS § 238 lg 1

esimese lause kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi, millel on asjas tähtsust. Avaldaja

esitas sama dokumendi juba koos avaldusega (dtl 8), mistõttu ei ole põhjendatud selle korduv

esitamine.

7. Maakohus jättis avaldaja avalduse menetlusse võtmata TsMS § 371 lg 2 p 2 alusel, sest leidis, et

avaldus on perspektiivitu, kuivõrd asjaolu, et kinnistusraamatusse oli ja on XXXXXXXX kinnistu

omanikuna kantud üksnes avaldaja, ei teinud seda kannet AÕS § 123 tähenduses ebaõigeks või

õigusliku aluseta kandeks. Maakohtu järeldus on lõppjärelduses õige, kuid põhjendustest võib jääda

mulje, et ühisomanikust abikaasa ainuomaniku kanne ei saagi olla õigusliku aluseta kanne AÕS §

123 lg 1 tähenduses. Selline järeldus ei ole kooskõlas Riigikohtu praktikaga, mistõttu tuleb

maakohtu määruse põhjendusi täiendada.

8. Riigikohus on selgitanud, et isikut saab AÕS § 123 tähenduses pidada õigusliku aluseta

kinnistusraamatusse kantuks ka juhul, kui ta kajastub kinnistusraamatus ainuomanikuna, kuid on

tegelikult kinnisasja üks ühistest omanikest (RKTKo 16.02.2022, 2-19-10779/73, p 13). Viidatud

asjas pidas Riigikohus ühiste omanike all otseselt silmas ainult kaaspärijaid.

9. Riigikohus on lisaks ka leidnud, et abikaasade ühisvara puhul ei ole AÕS § 123 kohaldamine

välistatud, kui abikaasa võis pidada end kinnisasja ainuomanikuks ühisvara jagamise tulemusena,

sest ta oli täitnud kõik eeldused, mida toonases õiguspraktikas ainuomandi tekkimise eeldusteks

peeti, vallanud kinnisasja kümne aasta jooksul katkematult nagu omanik ning olnud kinnisasja

ainuomanikuna kinnistusraamatusse kantud juba enne ühisvara jagamise lepingu sõlmimist

(RKTKo 19.12.2019, 2-18-1611/44, p 23).

10. Eelnevast tulenevalt on Riigikohus pidanud põhimõtteliselt võimalikuks AÕS § 123

kohaldamist ka abikaasade ühisvara puhul, kuid ainult juhul, kui on tehtud tehing, mille tulemusena

võis abikaasa ennast pidada kinnisasja ainuomanikuks. Riigikohus ei ole leidnud, et

kinnistusraamatusse kandmata ühisomanikust abikaasa surmast hakkaks kulgema AÕS § 123 lg-s 1

nimetatud tähtaeg, mille möödumisel saab kinnistusraamatusse ainuomanikuna kantud abikaasa

kinnisasja ainuomanikuks.

11. Avaldaja kanti XXXXXXXX kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse 1. veebruaril 1999 (dtl 5)

ja vaidlust ei ole selles, et see kanne oli algusest peale ebaõige selles osas, et tegelikult kuulus

XXXXXXXX kinnistu avaldaja ja tema abikaasa ühisvara hulka. Vaidlust ei ole ka selles, et

avaldaja abikaasa suri 23. aprillil 2008 ja et pärimismenetlust tema pärijate väljaselgitamiseks läbi

viidud ei ole (Valga notar Katri Kutsari 2. septembri 2025 vastus avaldajale, dtl 6–7). Seega ei ole

avaldaja teinud ühtegi õigusliku tagajärje kaasatoomisele suunatud tahteavaldust, mida saaks pidada

ainuomandi tekkimise eelduseks ja millest võiks hakata kulgema kinnistusraamatu kande igamise

tähtaeg AÕS § 123 lg 1 tähenduses.

12. Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654

lg 6).

13. Eelnevast tulenevalt on olnud asjakohased notari ja maakohtu selgitused, et avaldaja abikaasa

pärijate väljaselgitamiseks tuleb notari juures algatada pärimismenetlus (PärS § 166 lg 1).

14. TsMS § 372 lg 5 esimese lause ja § 477 lg 1 kohaselt võib avaldaja esitada määruskaebuse

avalduse menetlusse võtmisest keeldumise määruse peale. Kui hagi ei võetud menetlusse TsMS §

371 lg 2 p 2 alusel, saab määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule

edasi kaevata (TsMS § 372 lg 5 teine lause ja § 696 lg 1 teine lause). Seega saab avaldaja esitada

Riigikohtule määruskaebuse ringkonnakohtu määrusele.

(allkirjastatud digitaalselt)

9. märts 2026, Tartu

määrusega:

RESOLUTSIOON

Parandada Tartu Ringkonnakohtu 19. veebruari 2026 määruses tsiviilasjas nr 2-26-1876

ilmne ebatäpsus ja asendada määruse sissejuhatuses kuupäev „19. veebruar 2025“

kuupäevaga „19. veebruar 2026“.