2-23-121075/32 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Karin Mölder

Otsuse tegemise aeg ja koht

18.02.2026.a Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-23-121075

Tsiviilasi

Hagihind

Vastuhagi hind

RE24 Kadrioru Plaza OÜ hagi Ignis Eesti OÜ ja Trainers

House Oyj vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmise

nõudes

Ignis Eesti OÜ ja Trainers House Oyj vastuhagi RE24

Kadrioru Plaza OÜ vastu tagatise tagastamise ja kahju

hüvitamise nõudes

13 704,48 eurot

82 062,98 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Menetluse liik

Hageja (vastukostja): RE24 Kadrioru Plaza OÜ (registrikood

16230239)

Hageja

esindaja:

vandeadvokaat

Anneli

Aab

(e-post XXX)

Kostja I (vastuhageja I): Ignis Eesti OÜ (registrikood

16575228)

Kostja II (vastuhageja II): Trainers House Oyj (välismaa

registrikood 1564461-8)

Kostjate lepinguline esindaja: Kätlin Hinnov (e-post XXX)

08.04.2025 kohtuistung, edasi kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Hagi rahuldada osaliselt.

2. Mõista Trainers House Oyj-lt välja põhinõue 8168,55 eurot ja viivis 1405,93 eurot

RE24 Kadrioru Plaza OÜ kasuks.

3. Mõista Trainers House Oyj-lt RE24 Kadrioru Plaza OÜ kasuks välja viivis

põhinõudelt (8168,55 eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates

13.07.2023 kuni põhinõude täitmiseni.

4. Jätta RE24 Kadrioru Plaza OÜ hagi Trainers House Oyj vastu rahuldamata osas,

milles see ületab põhinõuet 8168,55 eurot ja sellelt arvestatavat viivist.

5. Jätta RE24 Kadrioru Plaza OÜ hagi Ignis Eesti OÜ vastu rahuldamata.

6. Hagiga seotud menetluskulud jätta 77% ulatuses Trainers House Oyj kanda ja

23% ulatuses RE24 Kadrioru Plaza OÜ kanda.

7. Mõista Trainers House Oyj-lt RE24 Kadrioru Plaza OÜ kasuks välja

menetluskulu 3079,91 eurot.

8. Hagiga seotud Ignis Eesti OÜ menetluskulud jätta RE24 Kadrioru Plaza OÜ

kanda.

9. Mõista RE24 Kadrioru Plaza OÜ-lt välja Ignis Eesti OÜ kasuks menetluskulu

1339,50 eurot.

10. Jätta vastuhagi rahuldamata.

11. Vastuhagiga seotud menetluskulud jätta Ignis Eesti OÜ ja Trainers House Oyj

kanda solidaarselt.

12. Mõista Ignis Eesti OÜ-lt ja Trainers House Oyj-lt solidaarselt RE24 Kadrioru

Plaza OÜ kasuks välja menetluskulu 3490 eurot.

13. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal ja kostjatel tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni

täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses,

kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

1. RE24 Kadrioru Plaza OÜ (hageja) esitas Pärnu Maakohtule 19.05.2023 maksekäsu

kiirmenetluse avalduse Ignis Eesti OÜ (kostja I) ja Trainers House Oyj (kostja II) vastu

5495,46 euro väljamõistmiseks. Kostja esitas makseettepanekule 07.06.2023 vastuväite.

Pärnu Maakohtu 20.06.2023 määrusega anti nõue üle Harju Maakohtule menetluse

jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 13.07.2023 Harju Maakohtule hagiavalduse kostjate vastu võlgnevuse ja viivise

väljamõistmise nõudes.

3. Hagiavalduse asjaolude kohaselt sõlmisid hageja ja kostja II 14.06.2022 äriruumide

üürilepingu, mille kohaselt hageja andis kostja II kasutusse Tallinnas, Vesivärava 50 asuvas

hoones ruumi nr 303. Üürnik kohustus ruumide kasutamise eest tasuma üüri ja kanda

kõrvalkulusid hageja poolt esitatavate arvete alusel. Ruume hakkas faktiliselt kasutama ja

sellega seotud kulusid kandma kostja II tütarettevõte kostja I. Sellekohane kokkulepe sisaldus

üürilepingu p-s 9.1. Hageja 30.09.2022 saadetud e-kirjas kinnitas kostja II, et kuigi

üürilepingu osapool on kostja II, hakkab kasutama neid ruume nende tütarettevõte kostja I.

Sellest järeldub, et kostjat I ja kostjat II tuleb üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise

osas vaadelda solidaarvõlgnikena.

4. Kostjate huvides ja palvel teostas hageja ruumi parandus- ja täiendustöid (kahe

koosolekuruumi väljaehitamine, andmeside kaablite ja muu vajaliku elektroonika

paigaldamine, helikindlate klaaside, uste ja seinapaneelide paigaldus). 01.08.2022 olid

ehitustööd lõpetatud ja 04.08.2022 võttis kostjate esindaja A. T. üle ruumi valduse koos

juurdepääsu kaartidega (23 tk). Kostja I, mis on kostja II tütarettevõte, hakkas ruume oma

äritegevuses kasutama.

5. Alates novembrist 2022. a tekkisid kostjatel esimesed viivitused üüri- ja kommunaalteenuste

arvete maksmisega. 15.03.2023 ja 22.03.2023 saatis hageja kostjatele elektronkirjad, kus

hoiatas, et arvete mittetasumise puhul on hagejal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda.

22.03.2023 andis hageja kostjatele täiendava tähtaja kuni 26.03.2023 tasuda selleks ajaks

esitatud, kuid tasumata arved. 23.03.2023 tasus kostja I nimetatud arved. Nimetatud arved

said tasutud 24.03.2023 ehk enne antud täiendavat tähtaega. Sellelgi poolest jätkasid kostjad

senist praktikat ning väljastatud arved jäid regulaarselt tasumata. Hageja saatis kostjatele

korduvaid meeldetuletusi maksmata rendi ja kommunaalarvete tasumiseks. 12.04.2023

elektronkirjaga andis hageja kostjatele 14 päeva aega lepingust tulenevate kohustuste

kohaseks täitmiseks, peale mida kostja I tasuski aprillikuu üüriarve 25.04.2023. See on

jäänud viimaseks makseks. Hageja saatis mai lõpus tulenevalt kostjate poolsest lepingu

tingimuste rikkumisest üürilepingu erakorralise ülesütlemise teate ja esitas maksekäsu

kiirmenetluse avalduse, millele kostjad formaalse vastuväite esitasid. Kostjad on üüritud

ruumidest välja kolinud ja ruumide valdus on hagejale tagasi läinud. Lepingu rikkumisest

tulenevat erakorralist ülesütlemist kostjad vaidlustanud ei ole, s.t nad on selle omaks võtnud.

6. Ruumi parandus- ja täiendustööde eest väljastas hageja arve KP-26, millest kostjatel on

tasumata 3845,55 eurot. Arve tasumise tähtaeg möödus 26.10.2022.

7. Ehkki vastavalt üürilepingule pidid kostjad tasuma igakuiselt üüri koos käibemaksuga

summas 2 914,08 eurot, on kostjatel jätkuvalt üürivõlgnevus maikuu eest 2023, mille kohta

on hageja väljastanud arve KP-48.

8. Kostjad ei ole tasunud üüritud ruumis kasutatud kommunaalteenuste eest perioodi eest

veebruar-mai 2023, mille kohta on hageja väljastanud arved KP-45 veebruarikuu eest

summas 1316,52 eurot, KP-47 märtsikuu eest summas 716,32 eurot, arve KP-50 aprillikuu

eest summas 548,54 eurot ja arve KP-53 maikuu eest summas 521,14 eurot. Kokku on

kostjatel võlgnevus kommunaalteenuste eest 3102,52 eurot.

9. Hageja palub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista põhivõlg 9861,15 eurot, viivis

2661,70 eurot ja viivis põhinõudelt 9862,15 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni.

Kostjate vastuväited

10. Kostjad oma vastuses hageja nõuet ei tunnistanud ega hagi õigeks ei võtnud.

11. Hageja ja kostja II on tõesti 14.06.2022 sõlminud äriruumide üürilepingu, millega hageja

andis kostja II kasutusse Tallinnas, Vesivärava 50 asuvas hoones esimesel korrusel paiknevad

186,8 m2 suurused ruumid.

12. Kostjad ei nõustu hageja käsitlusega, nagu tuleks kostjaid käsitleda solidaarvõlgnikena.

Käesolevas menetluses kostjate vastu esitatud hageja nõuded tulenevad üürilepingust, mille

osapool kostja I ei ole. Hageja märgib ebaõigesti, justkui üürilepingu olemusest tuleneks, et

hageja ja kostja II vahel sõlmitud leping on sõlmitud kostja I huvides ning tema kasuks.

Üürileping ei sisalda ei hageja ega kostja II kohustust anda asi kostja I kasutusse, nagu hageja

ebaõigesti märgib. Asjaolu, et üürilepinguga on kokku lepitud, et kostja II võib ruumid anda

allüürile kostjale I, ei muuda kostjat I üürilepingu osapooleks ega tekita temale kohustusi

hageja ees. Ka asjaolu, et kostja II ja hageja on hiljem kokku leppinud, et arved vormistatakse

kostjale I, ei muuda kostjat I üürilepingu osapooleks. Kostjat I saab käsitleda üüripinna

allkasutajana. Allkasutusse andmine oli käeoleval juhul üürilepinguga kokku lepitud ja

lubatud. VÕS § 288 lg 5 kohaselt kui üürnik annab kasutuse üle allkasutajale, vastutab ta

allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Viidatud säte välistab käesoleval juhul

kostjate solidaarvastutuse. Eeltoodut arvestades leiavad kostjad, et kostja I vastu esitatud hagi

on õiguslikult perspektiivitu TsMS § 371 lg 2 p 2 mõttes ning tuleks jätta läbi vaatamata.

13. Üürileping sisaldas ka hageja ja kostja II lisakokkulepet, mille kohaselt pidi hageja üüripinnal

teostama remondi ja ümberehitused arvestades üürilepingu lisaks olevat Builder & Joilie OÜ

pakkumist. Kostja II pidi hüvitama tellitud tööde ja materjalide kulud üürilepingu p-s 19.2

sisalduva kokkuleppe kohaselt vastavalt kostja II poolt aktsepteeritud pakkumisele ja mahule

hageja arve alusel. Hageja ei järginud remondi osas kokkulepitut ega esitanud kostjale II

aktsepteerimiseks tööde ja materjalide pakkumisi, mille tulemuseks oli see, et töid teostati

oluliselt suuremas mahus ja kallimalt, kui kostja II eeldas ning kui oli algselt kokku lepitud.

Oktoobris 2022. a saabunud arved remonttööde eest (arved KP-21 ja KP-26) kokku summas

ca 41 000 eurot olid kostjale II üllatuslikud. Esitatud mahus kostja II töid ja arveid ei

aktsepteerinud ning selgitas hagejale korduvalt, et arved ei vasta poolte kokkuleppele. Nimelt

esialgne pakkumine renoveerimistöödeks, mille kostja II aktsepteeris, oli summas 17 503

eurot (+ km ehk 21 003,60 eurot). Sellele lisandus täiendavalt tellitud tööde maksumus

summas 9426,50 eurot (+km ehk 11 311,80 eurot). Kokku oli kostja II poolt aktsepteeritud

esialgsete renoveerimistööde ning lisatellimuse käibemaksuta maksumus 26 929,5 eurot (+

km ehk 32 315,40 eurot). Aktsepteeritud mahus, summas 32 315,40 eurot (sh km) on

renoveerimistööde eest hagejale tasutud. Kostjad ei olnud mistahes viisil andnud oma

nõusolekut esialgu kokku lepitud renoveerimistööde mahtude ja maksumuse muutmiseks,

mistõttu kõik tehtud lisakulud olid tehtud hageja enda riisikol ning nende nõudmine kostjatelt

ei ole põhjendatud.

14. Hageja heidab kostjatele ette ka mai 2023. a üüri ning veebruar kuni mai 2023. a

kõrvalkulude arvete tasumata jätmist (arved KP-45, KP-47, KP-48, KP-50 ja KP-53).

Seonduvalt veebruar kuni aprill 2023. a kõrvalkulude arvetega (KP-45, KP-47 ja KP-50)

selgitavad kostjad järgmist. Hagejapoolne arvete esitamine oli kogu üüriperioodi vältel

äärmiselt segadust tekitav. Selleks, et aru saada, milliste kõrvalkulude eest ja millises mahus

arveid esitatakse, palusid kostjad hagejal esitada eraldi väljavõtted iga arve kohta. Hageja

täitis kostjate nõude alles 16.05.2023. Enne seda kuupäeva ei olnud kostjad veendunud, et

esitatud arved on õiged ja seetõttu neid ka ei tasutud.

15. Arve KP-45 summas 1 316,52 eurot – veebruar 2023 kõrvalkulude summa arvel 647,10 eurot

(+km) ja 16.05.2023 saadetud väljavõttel 641,98 eurot (+ km), st erinevus 5,12 eurot. Lisaks

kajastus arvel alusetult koristusteenussummas 450 eurot, millist tegelikkuses kostjatele

täismahus ei osutatud. Koristusteenuse osutamine lõpetati ilma igasuguse etteteavitamiseta

alates 20.03.2023. Kuna märtsis 2023 koristati 6/10 mahus, siis oleks pidanud arvel

kajastuma 0,6 * 450 eurot * 1,2 (km) = 324 eurot. Eeltoodut arvestades nõustuvad kostjad

arvega KP-45 summas 770,38 + 324,00 = 1 094,38 eurot.

16. Arve KP-47 summas 716,32 eurot – 16.05.2023 saadetud väljavõttest tulenevalt olid

tegelikud kulud summas 712,57 eurot. Eeltoodut arvestades nõustuvad kostjad arvega KP-47

summas 712,57 eurot.

17. Arve KP-50 summas 548,54 eurot – 16.05.2023 saadetud väljavõttest tulenevalt olid

tegelikud kulud summas 546,90 eurot. Eeltoodut arvestades nõustuvad kostjad arvega KP-50

summas 546,90 eurot.

18. Seonduvalt mai 2023. a arvetega (KP-48 ja KP-53) selgitavad kostjad, et kostjad ei ole neid

arveid tasunud ning peavad hageja nõuet selles osas alusetuks, kuna hageja oli üürilepingu

seisuga 25.04.2023 üles öelnud. Kostjad viisid oma asjad üüripinnalt ära järgmisel päeval, s.o

26.04.2023 ega ole üüripinda peale seda kasutanud. Vaatamata sellele, et kostjate viivitus

veebruar kuni aprill 2023. a kõrvalkulude arvete tasumisega oli põhjendatud ja tingitud

asjaolust, et hageja ei esitanud arvete kohta palutud selgitusi, määras hageja 12.04.2023

kostjatele viimase tähtaja (26.04.2023) arvete tasumiseks. Sama kirja lõpus oli viide, et kui

selleks ajaks maksed ei laeku, siis üürileping lõppeb. Arved selleks ajaks hagejale ei

laekunud, kuna hageja ei olnud endiselt esitanud kostjatele palutud selgitusi. 25.04.2023

sulges hageja kostjatele juurdepääsu üüripinnale ning kostjad enam ruumidesse ei pääsenud.

Kostjad olid sunnitud 26.04.2023 oma asjad minema viima ning arusaadavalt lugesid kostjad

sellega üürilepingu lõppenuks. Eeltoodut arvestades ei oma hageja 25.05.2023 e-kiri, milles

hageja uuesti teatab üürilepingu lõpetamisest, enam tähtsust.

19. Eeltoodut arvestades tunnistavad kostjad kõrvalkulude võlgnevust summas 2353,85 eurot.

Vastuhagi

20. Kostjad esitasid 18.09.2023 Harju Maakohtule vastuhagi hageja vastu tagatise tagastamise ja

kahju hüvitamise nõudes.

21. Vastuhagi asjaolude kohaselt tulenevalt üürilepingu p-st 5.1 tasus kostja II hagejale

üürilepingu sõlmimisel tagatisraha summas 4856,80 eurot, milline tuli hagejal (eeldusel, et tal

ei ole 1 kuu möödumisel üürilepingu lõppemisest tekkinud nõudeid üürniku vastu) kostjale II

tagastada. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja II on hagejale üürilepingu sõlmimisel

tasunud tagatisraha summas 4 856,80 eurot. Hageja on tagatisraha tasaarveldanud oma arvega

KP-26.

22. Kostjad on selgitanud, et hageja ei järginud üürilepingu sõlmimisel poolte vahel üüripinna

remondi osas kokkulepitut ega esitanud kostjale II aktsepteerimiseks tööde ja materjalide

pakkumisi, mille tulemuseks oli see, et töid teostati oluliselt suuremas mahus ja kallimalt, kui

kostja II eeldas ning kui oli algselt kokku lepitud. Kostjad ei ole hageja arveid KP-21 ja KP26

esitatud mahus aktsepteerinud ning selgitasid hagejale korduvalt, et arved ei vasta poolte

kokkuleppele. Builder & Joilie OÜ 05.06.2022 esialgne pakkumine remonttööde

teostamiseks oli summas 17 503 eurot (+km ehk 21 003,60 eurot). Sellele lisandus

täiendavalt tellitud tööde maksumus summas 9426,50 eurot (+km ehk 11 311,80 eurot).

Kokku olid kostjad aktsepteerinud esialgsete renoveerimistööde ning lisatellimuse mahus 26

929,5 eurot (+km ehk 32 315,40 eurot). Hageja aga soovis saada ligi 41 000 eurot.

Aktsepteeritud mahus (summas 32 315,40 eurot (sh km)) on renoveerimistööde eest hagejale

tasutud. Kostjad ei olnud mistahes viisil andnud oma nõusolekut esialgu kokku lepitud

renoveerimistööde mahtude ja maksumuse muutmiseks, mistõttu kõik tehtud lisakulud olid

tehtud hageja enda riisikol ning nende nõudmine kostjatelt ei ole põhjendatud. Pooled pidasid

remonttöödega seonduvalt korduvalt kirjavahetust, kus kostjad muuhulgas viitasid, et kui

hageja ei ole nõus arveid muutma, siis tasutakse arved selles ulatuses, mida aktsepteeriti ja

põhjendatuks peeti. Seda kostjad lõpuks ka tegid. Vaatamata eeltoodule on hageja alusetult

tasaarveldanud üürilepingu tagatise summas 4856,80 eurot arvega KP-26. Kostjad

tasaarvestusega ei nõustu ning peavad seda alusetuks. Hageja arve KP-26 (millega

tasaarvestus tehti) ei vastanud poolte kokkuleppele ning oli seetõttu osaliselt alusetu. Seega

on hageja alusetult realiseerinud üürilepingu tagatiseks olnud rahasumma 4856,80 eurot.

Arvestades eeltoodut ja seda, et kostja II nõustub võlgnevusega hageja ees summas 2353,85

eurot, nõuab kostja II tuginedes VÕS § 308 lg-le 3 hagejalt tagatise summas 2502,95 eurot

tagastamist. Samuti nõuavad kostjad hagejalt tagatisrahalt viivist, mis vastuhagi esitamise aja

seisuga on 292,85 eurot.

23. Pooled olid sõlminud üürilepingu tähtajaga 01.08.2025 (üürilepingu p 2.1). Kostjad olid

eeltooduga arvestanud, mh Eestis tegevusega alustamisel hoolega kaalunud ja valinud

erinevate üüripindade vahel, samuti teinud märkimisväärseid investeeringud üüripinna

sisseseadmiseks.

24. Hagejal oli õigus üürileping üles öelda üürilepingu p-s 11.2 sätestatud juhtudel, mh kui üüri

ja/või kõrvalkulude eest on osaliselt või täielikult tasumata 30 päeva või kui üürnik on olnud

maksetega viivituses üle 10 päeva vähemalt kolmel korral ühe aasta jooksul. Hageja ei ole

viidanud, millisel alusel ta täpsemalt üürilepingu lõpetas, kuid e-kirjavahetusest võib eeldada,

et seda tehti, kuna hageja arvates oli kostjatel tekkinud võlgnevus.

25. Kostjad on selgitanud, et hageja on üürileandjana sisuliselt üürilepingu sõlmimisest saati

erinevate tegevustega takistanud kostjate (kui üürniku) sujuvat tegevust üüripinnal ning

tekitanud sellega kostjatele mitmeid lisakulusid (sh pidevalt vajaduse kaasata vaidluste

lahendamisse õigusnõustajaid). Kõrvalkulude kujunemine on olnud segane ja tihti

arusaamatu, seejuures ei kattunud tihti hageja poolt esmalt esitatud arvel ning hiljem järgi

esitatud kuludokumentidel toodud summad, mis kõik muutis kostjad äärmiselt ettevaatlikuks

ning mistõttu keelduti põhjendatult korduvalt ka kõrvalkulude eest arvete tasumisest seniks,

kuni hageja esitab väljavõtted ja arusaadavad selgitused kulude sisu kohta. Võlgnevus

veebruar kuni aprill 2023 kõrvalkulude eest tekkis, kuna hageja ei esitanud palutud

väljavõtteid. Samas on hageja üürilepingu seisuga 25.04.2023 üles öelnud. Vaatamata sellele,

et kostjate viivitus veebruar kuni aprill 2023. a kõrvalkulude arvete tasumisega oli

põhjendatud ja tingitud asjaolust, et hageja ei esitanud arvete kohta palutud selgitusi, määras

hageja 12.04.2023 kostjatele viimase tähtaja (26.04.2023) arvete tasumiseks. Sama kirja

lõpus oli viide, et kui selleks ajaks maksed ei laeku, siis üürileping lõppeb. Selleks ajaks

maksed ei laekunud (kuna hageja polnud endiselt esitanud palutud selgitusi) ning 25.04.2023

sulges hageja üüripinna, pärast mida kostjad enam ruumidesse ei pääsenud. Kostja I oli

sunnitud 26.04.2023 oma asjad üüripinnalt ära viima ning arusaadavalt lugesid kostjad

sellega üürilepingu lõppenuks. Siiski laekusid hiljem veel ka arved mai 2023. a üüri ja

kõrvalkulude eest, mida kostjad peavad alusetuks. Eeltooduga pani hageja kostjad olukorda,

kus kostja II üüripinnal tegutsenud allkasutaja kostja I tegevus oli sisuliselt päevapealt

katkestatud ning kostjatel tuli hakata otsima võimalusi äritegevusega jätkamiseks mujal.

Üüripind oli kostjate ainuke tegevuskoht Eestis. Uue üüripinna leidmine ei ole arusaadavalt

võimalik üleöö, mistõttu tuli kostjatel vastu võtta raskeid otsuseid kogu oma tegevuse osas

Eestis ning see tähendas ka töötajate lahtilaskmist, tegevuse kokku tõmbamist jne.

26. Kostjad oli arvestanud pikaajalise tegevusega Eestis ning selleks hoolega kaalunud ja valinud

erinevate üüripindade vahel. Samuti olid kostjad teinud üüripinna sisseseadmiseks ja

sisustamiseks märkimisväärseid kulutusi. Selline tegevuse ootamatu seiskamine hageja

tegevuse tulemusena mõjutas oluliselt kostja I võimekust klientide teenindamisega jätkata ja

kostja I müügikäive kukkus sisuliselt päevapealt. Seda ei oleks (vähemalt sellises mahus)

juhtunud, kui kostja I oleks saanud üüripinnal oma tegevust jätkata. Avalikele andmete

tuginedes oli kostja I igakuine keskmine müügitulu 2023. aastal ca 23 500 eurot kuus.

Kostjad on seisukohal, et hagejal tuleb kostjale I hüvitada vähemalt kolme kuu saamata

jäänud tulu ehk 70 500 eurot (3 x 23 500). Kostjate hinnangul saab kolme kuud pidada

mõistlikuks ajaks, mil ühel ettevõttel on selliste takistuste ilmnemisel võimalik oma tegevus

ümber korraldada, uus üüripind leida jne. Kostjad on siinjuures arvestanud, et lisaks hagejale

üüri maksmisele tegid kostjad ka märkimisväärseid investeeringuid üüripinna

sisseseadmiseks.

27. Kostjad paluvad hagejalt kostjate kasuks välja mõista tagatisraha 2502,95 eurot ja sellelt

sissenõutavaks viivis 292,85 eurot ja viivis alates 19.09.2023 kuni rahaliste kohustuse kohase

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Lisaks paluvad kostjad hagejalt

kostjate kasuks välja mõista kahjuhüvitis 70 500 eurot ja viivis sellelt alates 19.09.2023 kuni

rahaliste kohustuste kohase täitmiseni VÕS § 113 lg teises lauses sätestatud määras või

alternatiivselt mõista hagejalt kostjate kasuks välja kahjuhüvitis kohtu poolt põhjendatuks

peetud summas koos viivisega alates 19.09.2023 kuni rahaliste kohustuste kohase täitmiseni

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Hageja vastuväited vastuhagile

28. Hageja oma vastuses vastuhagis esitatud nõuet ei tunnistanud ega võtnud seda ka õigeks.

29. Kostjad ei ole tõendanud kahju tekkimist ja hageja tegevuse õigusvastasust, väidetava kahju

suurust ega asjaolu, et neil oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Tõendamata on hageja

käitumise põhjuslik seos väidetavalt tekkinud kahjuga.

30. Kostjad on põhimõtteliselt segamini ajanud müügitulu (käibe) ja kasumi, arvestamata

seejuures, et on tarvis teha vajalikke kulutusi kasumi teenimiseks. Ei ole eluliselt usutav ega

mõeldav, et kogu müügitulu moodustaks ettevõtte majandustegevuse kasumi ning kasumi

teenimiseks pole vaja teha ühtegi kulutust. Igal juhul tuleb saamata jäänud tulu

kindlakstegemisel eeldatavast sissetulekust maha arvestada vajalikud kulutused sissetuleku

saamiseks. Maha tuleb arvata ka kogu kasu, mida kahju kannataja rikkumisest sai, kuna kahju

hüvitamine ei tohi viia kannatanu rikastumiseni. Kostjad ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis

võimaldaks selliseid arvestusi teha. Müügitulu on kostjate puhul osutatud teenuste müügist

saadud või saadaolev tulu. Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks võinud saada, kui

talle ei oleks õigusvastaselt kahju tekitatud. Saamata jäänud tulu on ka see, kui kaotatakse

võimalus saada kasu. Kostjad on seisukohal, et ainuüksi üürilepingu ennetähtaegne

lõppemine põhjustas olukorra, kus neilt võeti igasugune võimalus tulu teenimiseks. Hageja

sellise väitega ei nõustu. Esmalt, kostja II poolt 20.04.2023 Nasdaq Helsingi börsile

väljastatud teatest nähtub, et kostja II ettevõtete grupi majandustegevuse väljavaated, sh

Eestis on oluliselt vähenenud. Seega juba aprilliks 2023. a, rohkem kui kaks kuud enne

üürilepingu ülesütlemist, oli kostjale II teada, et tema majandustegevus on vähenemas.

Teiseks, nagu nähtub kostjate poolt vastuhagile lisatud 2023. a I ja II kvartali müügitulu

arvestusest, siis näitab see müügitulu olulist languse tendentsi ning II kvartali lõpus ei olnud

kostjal I enam ühtegi töötajat. Puuduvad igasugused tõendid, mis näitaksid kostjate püüdlust

uue üüripinna leidmiseks majandustegevuse jätkamiseks. Vastupidi, kostjad hakkasid

üüripinnalt neile kuuluvat mööblit ja seadmeid ära kolima juba aprilli 2023. a alguses ilmselt

eesmärgiga majandustegevus lõpetada. Kostja I kontaktaadressiks on registris jätkuvalt

üüripind Vesivärava 50, kostja II kodulehel ei nimetata enam Eestis asuvat ettevõtet ja kostjal

I pole üldse avalikku veebilehte. Soovi korral ettevõtlusega jätkata olnuks tõepärane, et

leitakse uus üüripind, muudetakse asukoha andmeid ning tehakse avalikult kättesaadavaks

oma ettevõttega seonduv. Kostjatel ei olnud kavatsustki Eestis majandustegevusega jätkata, et

sellega tulu teenida. Kavatsuse puudumisel tulu teenimiseks ei saa tekkida saamata jäänud

tulu, mida saaks hagejalt välja mõista. Vastupidisel juhul rikastuksid kostjad alusetult.

31. Hageja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine on kehtiv ning nagu kostjad möönavad,

oli selle aluseks kostjate võlgnevus hageja ees. Hageja käitus üürilepingut üles öeldes

õiguspäraselt ning vastavalt üürilepinguga kokkulepitule. Kostjad ei ole ülesütlemise

kehtivust vaidlustanud. Ainuüksi asjaolu, et kostjad on vastuhagis saamata jäänud tulu nõude

põhistamisel tuginenud just üürilepingu erakorralisele ülesütlemisele, kinnitab, et nad ei

vaidle sellele vastu. Üürilepingu õiguspärane ülesütlemine välistab omakorda põhjusliku

seose olemasolu hageja tegevuse ja kostjate väidetava saamata jäänud tulu kui tagajärje

vahel.

32. Kokkuvõtvalt leiavad kostjad, et tasaarvelduse tegemine ehitustööde arvega KP-26 on

lubamatu, hageja poolt üürilepingu erakorraline ülesütlemine õigusvastane ning et kostjate

saamata jäänud tulu suurus peale üürilepingu väidetavalt ebaseaduslikku ülesütlemist on

võrdne kuni ülesütlemiseni saadud eelneva kuue kuu keskmise müügituluga. Kostjad ei ole

üürilepingu ülesütlemist vaidlustanud.

Kohtuotsuse põhjendused

33. Kohus, tutvunud asja materjalidega, sh arutanud asja kohtuistungil ja uurinud kohtule esitatud

dokumentaalseid tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt.

34. RE24 Kadrioru Plaza OÜ ja Trainers House Oyj sõlmisid 14.06.2022 äriruumide üürilepingu,

mille p 1.1 kohaselt üürileandja annab ja üürnik võtab üürile üürileandja omandis oleval

kinnistul hoone esimesel korrusel asuvad ruumid, mille suurus on 186,8m2 (dtl 62-70).

Nimetatu osas vaidlus puudub.

35. VÕS (võlaõigusseadus) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma

teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle

eest tasu (üüri).

36. Poolte vahel on vaidlus, kas kostjad on solidaarvõlgnikud VÕS § 65 lg 1 mõttes. VÕS § 65 lg

1 järgi, kui mitu isikut peavad täitma kohustuse solidaarselt (solidaarvõlgnikud), võib

võlausaldaja nõuda kohustuse täielikku või osalist täitmist kõigilt võlgnikelt ühiselt või

igaühelt või mõnelt neist. VÕS § 65 lg 2 kohaselt solidaarkohustus tekib, kui mitu isikut

peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra,

samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Tulenevalt VÕS § 65 lg-st 4 kui

mitu isikut kohustuvad lepinguga täitma kohustuse ühiselt, siis eeldatakse, et nad on

solidaarvõlgnikud.

37. Vaidlus puudub, et üürileping on sõlmitud hageja ja kostja II vahel. Hageja väidab, et kuna

üüritud ruume hakkas kasutama kostja II tütarettevõte kostja I, siis tuleb kostjat I ja kostjat II

üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise osas vaadelda solidaarvõlgnikena.

38. Üürilepingu p 9.1 kohaselt üürnikul ei ole õigust anda ruume allüürile. Erandina lepivad

pooled, et üürnikul on õigus anda antud ruume allüürile oma tütarettevõttele Ignis OÜ

(registreerimisel). VÕS § 288 lg 1 järgi üürnik võib üürileandja nõusolekul anda asja

kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja

allüürile. Tulenevalt VÕS § 288 lg 5 kui üürnik annab kasutuse üle allkasutajale, vastutab ta

allkasutaja tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Vaidlus puudub, et üüritud ruume hakkas

kasutama kostja I. Seega kohus tuvastab, et kostja II andis hagejalt üüritud ruumid allüürile

kostjale I. Kohus nõustub kostjatega, et asjaolu, et üürilepingu p 9.1 kohaselt oli kostjal II

õigus anda ruumid allüürile kostjale I, ei muuda kostjat I hageja ja kostja II vahel sõlmitud

üürilepingu osapooleks ega tekita kostjale I kohustusi hageja ees. Ka asjaolu, et arved

vormistati kostja I nimele, ei muuda kostjat I üürilepingu pooleks.

39. Hageja väidab 29.01.2024 seisukohas, et kuivõrd kostja II palus üürilepingust tulenevad

arved adresseerida kostjale I ning vaidlust ei ole selles, et kostja I neid arveid (vähemalt

osaliselt) ka tasus, on ilmne, et kostja 1 on kohustusega ühinenud (VÕS § 178 lg 1) ning

seega vastutavad kostjad üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest solidaarselt (VÕS

§ 178 lg 4). VÕS § 178 lg 1 kohaselt kohustuse võib üle võtta ka nii, et kolmas isik astub

võlasuhtesse uue võlgnikuna senise võlgniku kõrvale (kohustusega ühinemine). VÕS § 178 lg

4 järgi kohustusega ühinemisel tekib solidaarvastutus. Kohus on seisukohal, et ainuüksi

asjaolu, et kostjad palusid arved saata kostjale I ning kostja I tasus kostja II eest üüri- ja

kommunaalkulude arveid, ei saa järeldada, et kostja I on üürilepingust tuleneva kohustusega

ühinenud. Kohustusega ühinemise eelduseks on kas võlgniku ja kohustusega ühineda sooviva

isiku või võlausaldaja ja kohustusega ühineda sooviva isiku vaheline kokkulepe (P. Varul jt.,

Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, lk 872, § 178 komm. 3.2). Hageja ei ole esile

toonud ega tõendanud, et kostja I oleks väljendanud soovi hageja ja kostja II vahel sõlmitud

üürilepingust tulenevate kohustega ühineda ja et poolte vahel oleks vastavasisuline kokkulepe

sõlmitud. VÕS § 78 lg 1 kohaselt kui võlgnik ei pea kohustust seadusest, tehingust või

kohustuse olemusest tulenevalt täitma isiklikult, võib kohustuse osaliselt või täielikult täita

kolmas isik. Kui kolmas isik täidab kohustuse, vabaneb võlgnik täitmise kohustusest. Seega

VÕS § 78 lg 1 kohaselt võib kohustuse kostja II eest täita ka kolmas isik, käesoleval juhul

kostja I, kuid seeläbi ei toimu kostja I poolt kohustusega ühinemist ega teki ka

solidaarvastutust. Eeltoodust tulenevalt ei saa kohtu hinnangul hageja kostjalt I üürilepingust

tulenevate kohustuste täitmist nõuda. VÕS § 288 lg 5 kohaselt vastutab kostja II, kui

üürilepingu osapool kostja I tegevuse eest nagu enda tegevuse eest. Eeltoodust tulenevalt on

kohus seisukohal, et kostja I ei ole solidaarvõlgnikuks VÕS § 65 lg 1 mõttes, mistõttu ta ei

vastuta hageja ja kostja II vahel sõlmitud üürilepingust tulenevate kohustuste eest solidaarselt

kostjaga II. Kohus jätab hageja hagi kostja I vastu rahuldamata.

40. Hageja on väljastanud Ignis Eesti OÜ-le arve KP-26 summas 12 385,27 eurot (dtl 73-74),

millest kostjatel on tasumata 3845,55 eurot. Hageja väidab, et kostjate palvel teostas hageja

ruumi parandus- ja täiendustöid (kahe koosolekuruumi väljaehitamine, andmeside kaablite ja

muu vajaliku elektroonika paigaldamine, helikindlate klaaside, uste ja seinapaneelide

paigaldus). 01.08.2022 olid ehitustööd lõpetatud ja 04.08.2022 võttis kostjate esindaja A. T.

üle ruumi valduse koos juurdepääsu kaartidega. Kostjad väidavad, et hageja ei järginud

remondi osas kokkulepitut ega esitanud kostjale II aktsepteerimiseks tööde ja materjalide

pakkumisi, mille tulemusel teostati töid suuremas mahus ja kallimalt, kui kostja II eeldas ning

algselt oli kokku lepitud.

41. Üürilepingu p 19.1 kohaselt on pooled kokku leppinud, et enne ruumide üleandmist

üürileandja teostab ruumides remondi ja ümberehitusi vastavalt lisa 1 plaanile ja tööde

loetelule. Üürilepingu p 19.2 järgi rentnik kohustub hüvitama üürileandjale tellitud tööde ja

materjalide kulud vastavalt aktsepteeritud pakkumisele arve vastu hiljemalt 14 päeva jooksul

peale lepingu allkirjastamist (pakkumus on lisatud käesoleva lepingu juurde).

42. Kostjad on esitanud kohtule Builder & Joilie OÜ pakkumise L20220601 summas 21 003,60

eurot (käibemaksuga) (dtl 169). Kostja väidab, et kostja aktsepteeris nimetatud pakkumise, sh

pakkumises tehtud tööde tegemise vajaduse. Pakkumisest nähtub, et pakkumine sisaldab

abitöid, vaheseinte ja ehitusvilla paigaldamist, elektritöid, seinte värvimist, vaipade

paigaldamist ja materjali, ventilatsiooni, helikindlaid uksi, prügisorteerimiseks vajalikku

komplekti ja köögimööblit. Lisaks märgib kostja II, et kostja II tellis täiendavaid töid summas

11 311,80 eurot (käibemaksuga). Kokku aktsepteeris kostja II renoveerimis- ja lisatöid

summas 32 315,40 eurot (käibemaksuga), mis on hagejale tasutud (dtl 172). Kostja II väidab,

et ta ei ole andnud nõusolekut esialgu kokkulepitud renoveerimistööde mahu ja maksumuse

muutmiseks.

43. Poolte vahel on vaidlus teostatud renoveerimistööde ja nende maksumuse üle. Hageja on

teostatud tööde kohta esitanud kostjale I kaks arvet: KP-21 (dtl 170-171) ja KP-26 (dtl 73-

74).

44. Arve nr KP-21 sisaldab elektritöid ja juhtmeid 412,50 eurot, elektrijuhtmete paigaldamist

1008 eurot, Cat6 kaablit 459 eurot ja selle paigaldamist 864 eurot, materjale 150 eurot, seinte

ettevalmistamist 185 eurot, seinte paigaldamist 2880 eurot, seinte materjali 790,50 eurot,

metallraami 790,50 eurot, puidust raami 144,50 eurot, kivivilla 213,30 eurot, kruve 140 eurot,

ventilatsiooni torusid 1212 eurot, ventilatsiooni klappi 88 eurot, decor klappi 39,60 eurot,

ventilatsioonitorude paigaldamist 522 eurot, värvimistöid 2444 eurot, uksi 1400 eurot,

elektritöid 790 eurot, prügisorteerimiseks vajalikku komplekti 180 eurot, materjalide

transporti 350 eurot, transporti 90 eurot, mattklaasi paigaldamist koos logoga 767 eurot, vaipa

ja liiste 3075 eurot ja nende paigaldamist 2460 eurot, koosolekuruumi helikindlad aknad ja

nende paigaldamist 1430 eurot, serveririiulit 264 eurot, serveririiuli paneeli 137 eurot,

serveririiuli pikendusjuhet 96 eurot, serveririiuli paigaldamist 75 eurot, serveririiuliga seotud

kaablitöid 580 eurot, WC peeglit 88 eurot ja selle paigaldamist 75 eurot. Hindadele lisandub

käibemaks 4772,08 eurot. Arve nr KP-21 summa kokku on 28 632,48 eurot.

45. Arvelt nr KP-26 nähtub, et see sisaldab köögimööbli maksumust 3349 eurot, külmikut

Electrolux 299 eurot, nõudepesumasinat Electrolux 319 eurot, kraanikaussi ja segistit Franke

287,84 eurot, lisa pistikupesasid, kaitsmeid ja kilpi 903,22 eurot, 2 garderoobi kappi 1899

eurot, koosolekuruumide mattklaase ja logosid ning nende paigaldamist 334 eurot,

paberkäterätikute- ja tualetipaberihoidjat, seebidosaatorit ja nende paigaldamist 235 eurot,

kraanikausi, külmkapi ja nõudepesumasina paigaldamist 240 eurot, laudadele elektri

paigaldamist 1365 eurot, teisi töid (telekahoidja, kaamerate, piltide jne paigaldamist) 200

eurot, transporti 150 eurot, töömaterjale 120 eurot, lauaaluseid pistikupesi 345 eurot ja teleka

seinakinnitust 275 eurot. Hindadele lisandub käibemaks kogusummas 2064,21 eurot. Arve nr

KP-26 summa kokku on 12 385,27 eurot.

46. Kostjad on 30.04.2025 seisukoha punktis 2.2.2 märkinud, et kostjad on aktsepteerinud

järgmisi lisatöid: mattklaasid ja logod 334 eurot, lisasein köögi ja tööala vahele 3855,50

eurot, 2 garderoobikappi 1899 eurot, teleri kinnitus 275 eurot, muud paigaldustööd (pildid,

alused jne) 200 eurot, elektriliste laudade installatsioon 1365 eurot, lauaalused taskud

(pistikupesad) 345 eurot, serveririiul 254 eurot, serveririiuli paneel 137 eurot, serveririiuli

pikendusjuhe 96 eurot, serveririiuli installatsioon 75 eurot ja serveririiuliga seonduvad

kaablitööd 980 eurot. Seega aktsepteerib kostja II lisatöid kokku summas 9815,50 eurot.

47. 11.12.2025 on kostjad esitanud vastuse kohtunõudele (dtl 640-649), milles on välja toonud,

milliste arvetes nr KP-21 ja KP-26 välja toodud artiklite osas on vaidlus ja milliste osas mitte.

Vaidlus puudub järgnevate artiklite osas:

Kirjeldus

Summa

Arve nr

Seinte ettevalmistamine

185 eurot

KP-21

Seinte paigaldamine

2880 eurot

KP-21

Seinte materjal

790,50 eurot

KP-21

Metallraam

450 eurot

KP-21

Puidust raam

144,50 eurot

KP-21

Kivivill

213,30

KP-21

Kruvid

140 eurot

KP-21

Ventilatsiooni torud

1212 eurot

KP-21

Ventilatsiooni klapp

88 eurot

KP-21

Värvimistööd

2236 eurot

KP-21

Uksed

1400 eurot

KP-21

Elektritööd

790 eurot

KP-21

Prügisorteerimise komplekt

180 eurot

KP-21

Mattklaaside paigaldamine koos logodega

767 eurot

KP-21

Vaip ja liistud

3075 eurot

KP-21

Koosolekuruumi helikindlad klaasid ja nende paigaldamine

1430 eurot

KP-21

Serveririiul

265 eurot

KP-21

Serveririiuli paneel

137 eurot

KP-21

Serveririiuli pikendusjuhe

96 eurot

KP-21

Serveririiuli paigaldamine

75 eurot

KP-21

Serveririiuliga seotud kaablitööd

580 eurot

KP-21

Köögimööbel

3000 eurot

KP-26

2 garderoobikappi

1899 eurot

KP-26

Koosolekuruumide mattklaasid ja logod + paigaldamine

334 eurot

KP-26

Elektriliste laudade paigaldamine

1365 eurot

KP-26

Muud tööd ja paigaldamised (telekahoidja, kaamerad, pildid jne) 200 eurot

KP-26

Transport ja töömaterjalid

470 eurot

KP-26

Lauaalused pistikupesad

345 eurot

KP-26

Teleka seinakinnitus

275 eurot

KP-26

Kokku:

25 022,30

48. Poolte vahel on vaidlus arvel nr KP-21 märgitud elektritööde ja kaablite osas summas 412,50

eurot, elektrijuhtmete paigaldamise osas summas 1008 eurot, Cat6 kaabli osas summas 459

eurot, Cat6 kaabli paigaldamise osas summas 864 eurot ja materjalid 150 eurot. Kohus

märgib, et kuigi kostja II on 11.12.2025 seisukohas märkinud, et ta arvestab materjalid

summas 150 eurot pakkumuses töö „vaheseinad ja ehitusvilla paigaldus“ alla, on hageja

11.12.2025 seisukohas esile toonud, et tegemist on lauaaluste pistikupesade paigaldamisega

seotud materjaliga. Kuivõrd kostja II vaidleb lauaaluste pistikupesade kaabeldus- ja

elektritöödele vastu, asub kohus seisukohale, et kostja II vaidleb ka vastu sellele kulunud

materjalidele.

49. Kostja II väidab, et ta ei ole neid töid aktsepteerinud, need puuduvad pakkumises ja nende

sisu on ebaselge. Hageja väidab, et nende puhul on tegemist kostjate palvel tehtud

lisatöödega, st töölaudade alla paigaldatavate pistikupesade kaabelduse ja sellega seonduvate

elektritöödega. Samuti vajas kaableid TV, printerid jne. Kohtule esitatud A. T. e-kirjast (dtl

340) nähtub, et tööalade pistikupesad võib panna laudade alla ning et töölaudade alla on vaja

panna 2 pistikupesa ja interneti kaabel, samuti vajab internetikaablit printer. Seega on kohtu

hinnangul käesoleval juhul tõendatud, et kostja on aktsepteerinud laudade alla pistikupesade

paigaldamise. Nimetatu nähtub ka kostja II esindaja 14.11.2022 ja 17.11.2022 e-kirjadest (dtl

179, 189-190). Kostja II ei vaidle sellele ka vastu. Kohus märgib, et kui kostja II soovis

laudade alla pistikupesade paigaldamist, on iseenesest mõistetav, et nende paigaldamiseks

tuleb vedada ka kaableid ja teostada elektritöid. Arvest nr KP-26 ei nähtu, et arvel märgitud

elektriliste laudade paigaldamine, mille kostja on aktsepteerinud kui lisatöö, sisaldab ka

laudade alla paigaldatud pistikupesade paigaldamist. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud

arvel nr KP21 märgitud elektritööd ja kaablid summas 412,50 eurot, elektrijuhtmete

paigaldamine summas 1008 eurot, Cat6 kaabel summas 459 eurot. Cat6 kaabli paigaldamine

summas 864 eurot ja materjalid 150 eurot.

50. Kostja vaidleb vastu arvel nr KP-21 märgitud decor klapi (39,60 eurot) ja

ventilatsioonitorude paigaldamisele (522 eurot). Kostja väidab, et nimetatud kulud puuduvad

pakkumises. Hageja väidab, et tegemist on pakkumises aktsepteeritud ventilatsioonitöödega.

Samuti kostjad ise rõhutasid, et ruumid peavad olema hästi ventileeritavad. Builder & Joilie

OÜ pakkumises nr L20220601 (dtl 169) on tehtud ventilatsioonitöödele pakkumine summas

1300 eurot. Kostja II märgib, et nimetatud summas ta ka ventilatsioonitöid aktsepteerib.

Kohtule esitatud Builder & Joilie OÜ arvest nr 22073 (dtl 346) nähtub, et üüripinnal teostatud

ventilatsioonitööd on läinud pakkumuses esitatust kallimaks. Kohus on seisukohal, et kuna

ventilatsioonitööd olid vajalikud ja ka kostja II poolt aktsepteeritud töödeks, siis ei saa

eeldada, et hagejal tuleb ise tasuda summa, mis ületab Builder & Joilie OÜ pakkumises

esitatud summat. Seega on kohtu hinnangul põhjendatud ventilatsioonitööd kogusummas

1861,60 eurot.

51. Kostja väitel aktsepteerib ta värvimistöid summas 2236 eurot, s.o pakkumises toodud

summas. Kohus on seisukohal, et kuivõrd üüripinnal on värvimistöid summas 2444 eurot

teostatud ning kostja II on ka värvimistööd tellinud ja aktsepteerinud, tuleb kostjal II tasuda

värvimistööde eest täies mahus summas 2444 eurot.

52. Pooled vaidlevad arves KP-21 märgitud materjalide kohaletoomise ja transpordikulude osas.

Kostja märgib, et pakkumine neid ei sisaldanud ja kostja ei ole neid aktsepteerinud. Hageja

väidab, et materjalide kohaletoomise puhul on tegemist pakkumises aktsepteeritud tööde

teostamiseks vajaliku materjali kohaletoomisega ja transpordi puhul objektil toimuvate

ehitus- ja lisatöödega seotud materjalidega transpordiga. Builder & Joilie OÜ arvest nr 22073

(dtl 346) nähtub, et hagejale esitatud arve sisaldab materjalide kohaletoomist summas 350

eurot ja transporti summas 90 eurot. Kohus leiab, et kostja II poolt pakkumises aktsepteeritud

tööde teostamiseks oli ilmselgelt vajalik ka materjale üüripinnale tuua ning kostja II ei ole

välja toonud, et ta oleks tööde teostamisel vaielnud vastu materjalide transpordile või oleks

soovinud seda ise korraldada. Seega tuleb kostjalt II hageja kasuks välja mõista ka

materjalide kohaletoomise eest 350 eurot ja transpordi eest 90 eurot.

53. Kostja II vaidleb vastu ka WC peeglile ja selle paigaldamisele ning paberkäterätikute-,

tualettpaberihoidjale, seebidosaatorile ja nende paigaldamisele. Kohtule esitatud kostja II

esindaja 02.12.2022 e-kirjast (dtl 173) nähtub, et pooltel oli kokkulepe vannitoa peegli ja

kõigi vannitoa aksessuaaride paigaldamiseks. Kohus on seisukohal, et kuna peegel,

paberkäterätikute- ja tualettpaberihoidja ning seebidosaator WC-sse paigaldati ning kostja II

ei ole välja toonud, et ta vaidles vastu nende paigaldamisele nende paigaldamisel, siis tuleb

ka nende maksumus kostjalt II välja mõista. Arve nr KP-21 kohaselt maksis WC peegel 88

eurot ja selle paigaldamine 75 eurot. Hageja on esitanud kohtule Andrese Klaasi AS

ettemaksuarve nr 0214971 (dtl 344), mille kohaselt oli peegli maksumuseks 48,56 eurot.

Hageja ei ole tõendanud, et peegel ja selle paigaldamine maksid rohkem, kui Andrese Klaasi

AS arves märgitu. Seega tuleb kostjalt II hageja kasuks välja mõista WC peegli maksumus

48,56 eurot (käibemaksuga). Paberkäterätikute-, tualettpaberihoidja ja seebidosaatori ja selle

paigaldamise eest tuleb kostjal II hagejale tasuda 235 eurot (arve nr KP-26).

54. Hageja väidab, et esialgse hinnapakkumisega ei olnud hõlmatud köögitehnika. Kostja II on

aga seisukohal, et kostja II poolt algselt aktsepteeritud pakkumus sisaldas köögimööblit ning

kostjate eeldus oli, et selle kulu sees on köögimööbel koos köögitehnikaga. Kostjate

hinnangul on pigem tavapärane, et köögimööbel sisaldab nö integreeritud köögitehnikat ning

kui see nii ei oleks, siis oleks tulnud hagejal kostjat II sellest teavitada. Kohtule esitatud

Builder & Joilie OÜ pakkumisest L20220601 (dtl 169) nähtub, et hinnapakkumine sisaldas

üksnes köögimööblit. Kohus nõustub hagejaga, et sellest ei saa järeldada, et hinnapakkumine

sisaldas köögimööblit koos köögitehnikaga. Samuti ei nõustu kohus kostjatega, et on

tavapärane, et köögimööbel sisaldab kohe ka integreeritud köögitehnikat. Kohus on

seisukohal, et kuivõrd kostja II eeldas, et köögimööbel paigaldatakse koos tehnikaga, siis ta

aktsepteeris ka köögitehnika ja selle paigaldamise. Vaidlus puudub, et köögimööbel koos

tehnikaga paigaldati. Seega tuleb kostjal II tasuda hagejale lisaks köögimööblile ka

paigaldatud köögitehnika eest (külmik Electrolux 299 eurot, nõudepesumasin Electrolux 319

eurot, kraanikauss ja segisti Franke 287,84 eurot, kraanikausi, külmkapi ja nõudepesumasina

paigaldamine 240 eurot), hindadele lisandub käibemaks.

55. Vaidlus on ka kööki paigaldatud pistikupesade osas. Hageja väidab, et täiendavate pistikute

lisamine oli kostjate soov. Kostja II märgib, et ta ei aktsepteerinud mh pistikupesade kulusid,

kuivõrd nende paigaldamise tingis asjaolu, et hagejapoolsed ehitustööd ja köögitellimus

hilinesid. Hageja on kohtule esitanud A. T. 16.06.2022 e-kirja, millest peaks justkui nähtuma

kostja II soov täiendavate pistikupesade paigaldamise kohta. Kohus on seisukohal, et

nimetatud soovi antud e-kirjast ei nähtu. 16.06.2022 e-kirjas (dtl 341-342) märgib A. T., et

nad soovivad üle vaadata pistikupesade arvu ja asukoha. Sellest ei tulene, et kostja II soovis

täiendavate pistikupesade paigaldamist kööki. Hageja ei ole ka välja toonud, et kööki oli

vajalik täiendavaid pistikupesasid paigaldada köögitehnika vms paigaldamiseks. Seega leiab

kohus, et poolte vahel puudus kokkulepe kööki täiendavate pistikupesade paigaldamise osas.

Mis puudutab kostjate väiteid, et täiendavate pistikupesade paigaldamise tingis asjaolu, et

köögitellimus hilines, siis kostjad ei ole tõendanud, et täiendavad pistikupesad tuli

paigaldada, kuna kööki ei paigaldatud tähtaegselt. Kohus nõustub küll aga kostjatega, et

pooltel oli kokkulepe, mis ajaks tuli köök üüripinnale paigaldada. Nimelt üürilepingu punktis

19.1 on pooled kokku leppinud, et enne ruumide üleandmist teostab üürileandja ruumides

remondi ja ümberehitused vastavalt lisa 1 olevale plaanile ja tööde loetelule. Üürilepingu

punkti 2.2 kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürileandja annab punktis 1.1 nimetatud

üüripinna üürniku kasutusse hiljemalt 01.08.2022. Seega tuli punktis 19.1 kokku lepitud tööd,

sh köögi paigaldamine, olema teostatud hiljemalt 01.08.2022. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu

kööki paigaldatud täiendavate pistikupesade paigaldamise kulu kostjalt II väljamõistmisele.

56. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjal II arve nr KP-21 alusel hagejale tasuda 23 745,96 eurot,

koos käibemaksuga 28 495,15 eurot ning arve nr KP-26 alusel 9417,84 eurot, koos

käibemaksuga 11 301,41 eurot. Seega tuleb kostjal II hagejale tasuda remondi ja

ümberehitustööde eest kokku 39 796,56 eurot. Vaidlus puudub, et kostja II on hagejale

tasunud arvete nr KP-21 ja KP-26 katteks kokku 32 315,40 eurot. Seega kuulub kostjalt II

hagejale remondi ja ümberehitustööde eest arvete nr KP-21 ja KP-26 alusel tasumisele

7481,16 eurot (39 796,56 - 32 315,40).

57. Vaidlus puudub, et kostja II on tasunud hagejale tagatise summas 4856,80 eurot. Hageja on

16.10.10.2023 vastuses vastuhagile märkinud, et ta on tagatisraha summas 4856,80 eurot

arvestanud arve nr KP-26 katteks. Seega kuulub kostjalt II hagejale remondi ja

ümberehitustööde eest arvete nr KP-21 ja KP-26 alusel väljamõistmisele 2624,36 eurot

(7481,16 - 4856,80).

58. Poolte vahel on vaidlus selle üle, millal üürileping lõppes. Hageja on seisukohal, et

üürileping lõppes 26.05.2023. Kostja II leiab aga, et hageja ütles üürilepingu üles 25.04.2023,

kuna 25.04.2023 sulges hageja kostjatele juurdepääsu üüripinnale ja kostjad enam

ruumidesse ei pääsenud.

59. Kohtule esitatud 12.04.2023 e-kirja (dtl 85, tõlge dtl 205) kohaselt on hageja saatnud kostjale

II teate, milles märgib, et hagejale ei ole tähtaegselt laekunud arvete nr KP-26, KP-44 ja

KP45 eest makseid. Hageja ootab arvete tasumist hiljemalt 26.04.2023. Nimetatud e-kirja

lõpus on märgitud: „Maksmata jätmise korral oleme sunnitud üürilepingu üles ütlema“.

Kohus on seisukohal, et nimetatud e-kirjast ei saa välja lugeda, et tegemist on üürilepingu

ülesütlemise teatega. Ainuüksi e-kirja teemareal märgitu „Rental contract termination

notice“ alusel ei saa sellisele seisukohale asuda – loeb e-kirja sisu. E-kirja sisust nähtub, et

hageja annab kostjale II täiendava tähtaja arvete tasumiseks ja seejuures hoiatab, et kui arveid

ei tasuta, siis on hageja sunnitud üürilepingu üles ütlema. Samuti on hageja saatnud kostjatele

25.04.2023 kell 16:10 e-kirja (dtl 198, tõlge dtl 203), milles teatab, et: „26. ei ole mitte arvete

maksetähtaeg, vaid üürilepingu üle otsustamise tähtaeg. Kui maksate üüri- ja kõrvalkulude

arved õigeaegselt, siis saame jätkata üürilepinguga“. Seega nähtub ka antud e-kirjast, et

hageja on kostjale II täiendavalt selgitanud, et 26.04.2023 ei ole üürilepingu ülesütlemise

kuupäev. Seega ei ole veenev, et kostjad said asuda hageja poolt 12.04.2023 ja 25.04.2023

saadetud e-kirjade alusel seisukohale, et hageja on üürilepingu 25.04.2023 üles öelnud.

60. Kostjad väidavad, et hageja sulges juurdepääsu üüripinnale 25.04.2023, mistõttu ei olnud neil

võimalik enam üüripinda kasutada. Kostjad on kohtule esitanud 25.04.2023 e-kirja (dtl 199),

milles kostja II esindaja teatab, et hageja on sulgenud uksed ja deaktiveerinud nende

uksekaardid, mistõttu puudub neil hetkel juurdepääs üüripinnale. Hageja on esitanud kohtule

uksekaartide kasutamise väljavõtte (dtl 384), millest nähtub, et 25.04.2023 kell 16:10

uksekaardiga üüripinnale sisse ei saanud. Samas nähtub, et 26.04.2023 on kostjad üüripinnale

sisse saanud. Nimetatule ei vaidle kostjad ka vastu. Hageja on 08.04.2025 kohtuistungil

selgitanud, et kaardid olid mingi aeg deaktiveeritud, kuna üüripinnalt viidi asju välja ning

hagejal ei olnud arusaamist, kes asju välja viib, kas see on pahatahtlik tegevus vms. Hageja

sulges uksekaardid turvakaalutlustel (dtl 535, protokollis ajamärge 01:34:58). Hageja on välja

toonud, et 05.04.2023 nägi hageja, et kostjad viivad asju välja. 05.04.2023 saatis hageja

kostjale II e-kirja (dtl 201), milles märgib, et nad märkasid, et üüripinnalt viiakse asju

minema ning küsib, kas nad plaanivad välja kolida. Hageja on märkinud, et kostjalt II vastust

nimetatud e-kirjale ei tulnud ning järgmine e-kiri saadeti 25.04.2023, mil paluti uksekaardid

aktiveerida. Hageja väitel uksekaardid ka kohe avati. Nimetatu nähtub ka uksekaartide

kasutamise väljavõttest (dtl 384). Kohus nõustub kostjatega, et uksekaartide kasutamise

väljavõttest ei selgu, kes üüripinnale sisenes, kuid kohtu hinnangul ei oma see ka antud asjas

tähendust. Kohus leiab, et nimetatud väljavõttega on tõendatud, et üüripinnale oli alates

25.04.2023 juurdepääs olemas. Nimelt väljavõttest nähtub, et 25.04.2023 kell 16:11 on

juurdepääs olemas. Seega, kuna juurdepääs oli siiski olemas ja kostjad ei ole esile toonud, et

hageja oleks teinud muid takistusi üüripinna kasutamise takistamiseks, asub kohus

seisukohale, et kostjal II oli üüripinnale juurdepääs olemas ja võimalus seda ka kasutada,

mida ta ka 26.04.2023 tegi. Nimetatu üle vaidlus puudub. Kostja II ei ole tõendanud, et

26.04.2023 üüriesemele sissepääsemise puhul oli tegemist erikokkuleppega asjade

väljakolimiseks.

61. Lisaks, hageja väidab, et kostjad kolisid üüripinnalt välja juba aprilli 2023. a alguses. Nagu

eelpool tuvastatud, saatis hageja kostja II esindajale 05.04.2023 e-kirja, milles soovis teada,

kas nad plaanivad välja kolida. Lisaks on hageja esitanud kohtule video (dtl 284), kust on

näha, et üüripinnal enam tegevust ei toimu. Alles on vaid mööbel. Seega ei ole usutavad

kostjate väited, et nad ei saanud alates 25.04.2023 üüripinda kasutada hageja tegevuse tõttu.

Eeltoodust nähtub, et kostjad ei kasutanud üüripinda aktiivselt juba aprilli 2023. a alguses.

Kuivõrd ei ole tõendatud, et hageja takistas kostjatel üüripinda kasutada, siis ei lõppenud

üürileping 25.04.2023 üürieseme kasutamise väidetava takistamise tõttu hageja poolt.

62. VÕS § 316 lg 1 p 1 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses

kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu-

ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 316 lg 3 ja 4 järgi üürileandja

võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud

üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja,

hoiatades, et antud tähtaja jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles.

Täiendava tähtaja andmisel võib üürileandja määrata, et kui üürnik täiendava tähtaja jooksul

võlgnevust ei tasu, loeb üürileandja pärast selle möödumist lepingu ülesöelduks.

63. Üürilepingu p 11.2 järgi üürileandjal on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui esinevad

järgmised mõjuvad põhjused: üür ja/või kõrvalkulud on osaliselt või täielikult vähemalt 30

päeva maksmata või on üürnik olnud vastavate maksetega tasumisega viivituses üle 10 päeva

vähemalt 3 korral 1 aasta jooksul. Juhul, kui lepingu ülesütlemise aluseks on mitmekordne

maksetega viivitamine, on üürileandjal õigus öelda leping üles ka siis, kui üürnik täidab oma

maksekohustused enne ülesütlemist.

64. Hageja on 15.03.2023 ja 22.03.2023 saatnud kostjatele e-kirjad (dtl 82-84), milles palus

arvete nr KP-37 (maksetähtaeg 19.01.2023), nr KP-39 (maksetähtaeg 14.02.2023), nr KP-41

(maksetähtaeg 07.03.2023) ja nr KP-43 (maksetähtaeg 28.02.2023) tasumist. 22.03.2023

andis hageja kostjatele täiendava tähtaja kuni 26.03.2023 arvete tasumiseks. Nimetatud arved

said tasutud 24.03.2023.

65. 12.04.2023 on hageja saatnud kostjale e-kirja (dtl 85), milles on välja toodud, et arvete nr

KP26, KP-44 ja KP-45 eest ei ole tasutud. Arve nr KP-26 (dtl 73) maksetähtaeg oli

26.10.2022, arve nr KP-44 maksetähtaeg oli 07.04.2023 (dtl 85) ja arve nr KP-45 (dtl 75)

maksetähtaeg saabus 07.04.2023. Kostja I tasus 25.04.2023 aprillikuu üüriarve KP-44.

66. Eeltoodust tulenevalt nähtub, et kostja II on olnud korduvalt viivituses üüri- ja

kommunaalkulude arvete tasumisega. Kostja II oli arve nr KP-37 tasumisega viivituses 63

päeva, arve nr KP-39 tasumisega 44 päeva, arvete nr KP-41 ja KP-43 tasumisega 16 päeva,

arve nr KP-44 tasumisega 19 päeva ja arve nr KP-45 tasumisega 24 päeva (dtl 78). Seega on

kostja II olnud üüri ja kommunaalkulude maksete tasumisega viivituses üle 30 päeva

vähemalt kaks korda ja üle 10 päeva vähemalt 3 korral 1 aasta jooksul. Seega oli hagejal

tulenevalt VÕS § 316 lg 1 p 1 ja üürilepingu p 11.2 õigus üürileping üles öelda. Hageja on

saatnud kostjale II üürilepingu ülesütlemise hoiatuse 12.04.2023 ja üürilepingu ülesütlemise

teate 25.05.2023, mille kohaselt on üürileping üles öeldud 26.05.2023 (dtl 87). Seega on

kohus seisukohal, et poolte vahel 14.06.2022 sõlmitud üürileping lõppes 26.05.2023.

67. Üürilepingu punktide 4.1 ja 4.2 järgi üürnik maksab üürileandjale lepingu eseme kasutamise

eest üüri järgmiselt: ruumide kasutamise eest 13eurot/m2 ühes kuus, mis teeb kokku 2428,4

eurot, millele lisandub käibemaks. Punkti 4.5 kohaselt üüri tasub üürnik üks kord kuus

arvestuse aluseks oleva kuu 14. kuupäevaks. Tasumise päevaks loetakse raha laekumise

päeva üürileandja arveldusarvele. Kõik ülekandega seonduvad tasud kannab makse sooritaja.

Kui üürnik ei ole kuu üüri arvet kätte saanud sama kalendrikuu 10. (kümnendaks)

tööpäevaks, teatab üürnik selles üürileandjale.

68. Hageja on väljastanud kostja I nimele arve nr KP-48 (dtl 77) summas 2914,08 eurot

(käibemaksuga) mai 2023. a üüri eest, mis on tasumata. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et

üürileping lõppes 26.05.2023, on hagejal õigus saada üüri maikuus 2023. a 26 päeva eest

(01.05-26.05.2023). Seega tuleb kostjal II tasuda mai 2023 eest üüri 2036,72 eurot

(2428,40/31px26p), millele lisandub käibemaks 407,35 eurot, s.o kokku 2444,07 eurot.

69. VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga

seotud kulusid (edaspidi kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku

teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme

parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Tulenevalt üürilepingu p-st 4.6 lisaks üürile

on üürnik alates lepingu eseme valduse vastuvõtmise päevast igakuiselt kohustatud 14 päeva

jooksul alates arve saamisest tasuma ruumide ning hoone üldkasutatavate ruumide ja kinnistu

kasutamisega kaasnevate ja seonduvate kommunaal- ja haldusteenuste kuludena. Seejuures

pooled täpsustavad: kõrvalkulud on kulud üürileandja või üürileandja poolt vahendatud

kolmanda isiku teenustele, s.h üüripinna hoone haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia,

sh üldelekter (üldruumide küte ja valgustus, energia ventilatsioonile, jahutusele, pumpadele

jm üüripinna hoone teenindamiseks vajalikele seadmetele), vesi, kanalisatsioon, küte ja vee

soojendamine, prügivedu, üldruumide koristus (sh fassaadiakende pesu väljastpoolt),

territooriumi koristus, tehnoseadmete korrashoid, avariiteenus, üldruumide valveteenus ja

maamaks. Punkti 4.9 järgi üürnik tasub kõrvalkulude eest igakuiselt üürileandja poolt esitatud

arvete alusel arvestuskuule järgneva kuu 15. kuupäevaks või vastava teenuse osutajale

viimase poolt esitatud arve alusel ja kokkulepitud tähtajaks.

70. Hagiavalduse kohaselt on kostjal II tasumata kommunaalkulude eest perioodi eest veebruar

2023 – mai 2023, mille kohta on hageja väljastanud arved KP-45 summas 1316,52 eurot

(veebruari eest, dtl 75), KP-47 summas 716,32 eurot (märtsi eest, dtl 76), KP-50 summas

548,54 eurot (aprilli eest, dtl 79) ja KP-53 summas 521,14 eurot (mai eest, dtl 80).

71. Kostjad on vastuses hagile märkinud, et kostjad tunnistavad kõrvalkulude võlgnevust

summas 2353,85 eurot (kostja vastuse p 3.11, dtl 166). Kostjad märgivad, et hagejapoolne

arvete esitamine oli kogu üüriperioodi vältel segadust tekitav, mistõttu nad palusid hagejal

esitada väljavõtted iga arve kohta. Hageja täitis antud nõude alles 16.05.2023. Kuivõrd enne

seda ei olnud kostjad veendunud, et arved on õiged, siis neid ka ei tasutud. Hageja väidab, et

hageja saatis alati koos kommunaalarvega ka selle aluseks oleva korteriühistu poolt hagejale

esitatud arve (hageja 16.10.2023 vastuse punkt 1.11, dtl 241). Hageja on kohtule esitanud e-

kirjad (dtl 370-374, 576-590), millest nähtub, et hageja on saatnud kostjale II 02.11.2022,

18.11.2022 oktoobri (arve nr KP-31), 14.12.2022 novembri (arved nr KP-33, KP-34),

18.01.2023 detsembri (arve nr KP-37) ja 07.03.2023 (arve nr KP-41, KP-43)

kommunaalkulude arved koos korteriühistu arvega. Hageja saatis kostjale korteriühistu arve

veebruar 2023 kohta 16.05.2023 (dtl 194, 591-599). Üürilepingu p 4.9 kohaselt üürnik tasub

kõrvalkulude eest igakuiselt üürileandja poolt esitatud arve alusel arvestuskuule järgneva kuu

15. kuupäevaks või vastavalt teenuse osutajale viimase poolt esitatud arve alusel ja

kokkulepitud tähtajaks. Seega üürilepingust tuleneb, et kostjal II tuleb hagejale

kommunaalkulude eest tasuda üürileandja poolt esitatud arvete alusel. Vaidlus puudub, et

hageja on kostjale II igakuiselt üürileandja poolt koostatud kommunaalkulude arveid

esitanud. Üürilepingust ei tulene, et hagejal oli kohustus kostjale II lisaks üürileandja poolt

koostatud arvetele esitada ka korteriühistu poolt hagejale esitatud arved.

72. VÕS § 292 lg 2 järgi üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda

kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega. Kohus

saab poolte poolt esitatust aru, et poolte vahel oli kokkulepe, et hageja esitab kostjale II koos

hageja poolt koostatud kommunaalkulude arvega ka korteriühistu poolt hagejale esitatud

arve. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et hageja on kostjale II edastanud korteriühistu arved

august 2022 (dtl 577), september 2022 (dtl 579), oktoober 2022 (dtl 583, 586) ja detsember

2022 (dtl 590) osas ja 16.05.2023 veebruari 2023 (dtl 593) osas. Hageja on kohtule

selgitanud, et veebruaris 2023 läks hageja üle automaatsele arvete saatmise süsteemile, mis

koostas ja saatis arved e-maili teel automaatselt. See on ilmselt ka põhjus, miks neil (s.o

veebruar – mai 2023 edastatud arvetel) ei olnud automaatselt kaasas korteriühistu arveid.

73. Kohtule esitatud materjalidest ei nähtu, et kostja II oleks pöördunud hageja poole sooviga

saada veebruar – mai 2023 kommunaalkulude aluseks olevaid korteriühistu arveid või

andnud märku, et ta korteriühistu poolt esitatud arvete kostjatele esitamata jätmise tõttu

kommunaalkulusid ei tasu. VÕS § 292 lg 2 sätestab, et üürileandja peab võimaldama

üürnikul tutvuda kõrvalkulude aluseks olevate dokumentidega üksnes üürniku nõudmisel.

Kohus leiab, et ainuüksi asjaolu, et hageja ei esitanud kohtule hageja arvete aluseks olevaid

korteriühistu arveid, ei ole aluseks jätta kommunaalkulude arved täielikult tasumata või

viivitada kõrvalkulude tasumisega. Kui hageja oli varasemalt esitanud kostjatele ka

korteriühistu arved ja järsku lõpetas nende esitamise, oleks kostjatel endal pidanud tekkima

huvi esitamata jäänud arvete vastu ning seda eriti olukorras, kus nad leidsid, et kostjate

ruumide kommunaalkulude arvete tasumine sõltub hageja poolt korteriühistu arvete kostjatele

edastamisest koos kostjate ruumide kommunaalkulude arvega. Kostjatel oli võimalus ja õigus

pöörduda hageja poole arvete saamiseks, kuid asja materjalidest ei nähtu, et kostjad oleksid

seda teinud. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et korteriühistu poolt hagejale

esitatud arvete edastamata jätmine ei ole kostjate poolt arvete tasumata jätmise aluseks.

Kohus on eelnevalt tuvastanud, et üürilepingu p 4.9 kohaselt üürnik tasub kõrvalkulude eest

igakuiselt üürileandja poolt esitatud arve alusel. Seega tuli kostjal II tasuda

kommunaalkulude eest hageja poolt esitatud arvete alusel.

74. Järgnevalt hindab kohus kommunaalkulude põhjendatust.

75. Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-45 (dtl 75) summas 1316,52 eurot. Arvelt

nähtuvalt koosneb nimetatud arve ruumi nr 303 kommunaalkuludest summas 647,10 eurot ja

koristamistasust summas 450 eurot, millele lisandub käibemaks 219,42 eurot. Kostja II on

seisukohal, et arve nr KP-45 on põhjendatud summas 1094,38 eurot. Kostja II märgib, et

arvel on märgitud kommunaalkulude summaks 647,10 eurot (käibemaksuta), kuid 16.05.2023

esitatud arvel on kommunaalkulude summaks 641,98 eurot (käibemaksuta). Korteriühistu

arvest nr M108102839 (dtl 195) nähtub, et hagejale on esitatud kommunaalkulude arve

summas 770,38 eurot (käibemaksuga). Hageja väidab, et tal tuleb avariitööde fondi tasule

18,68 eurole lisada käibemaks, kuigi korteriühistu ei ole lisanud antud summale käibemaksu.

Seega kujuneb veebruar 2023 kommunaalkulude suuruseks 774,12 eurot (645,10 + km

129,02 eurot).

76. Arve nr KP-45 sisaldab ka koristamistasu summas 450 eurot (käibemaksuta). Kostjad

väidavad, et neile ei ole koristamisteenust täies mahus osutatud. Kohus leiab, et kostjad ei ole

välja toonud, millises mahus on neile jäetud koristamisteenus osutamata. Kostjad ei väida, et

neile ei ole koristamisteenust veebruaris 2023. a üldse osutatud. Hageja on esitanud kohtule

väljavõtte koristaja käes olnud uksekaardi kasutuse kohta kostja II poolt üüritud ruumidesse

ligipääsuks (dtl 263-274). Nimetatud väljavõttest nähtub, et koristaja on sisenenud veebruaris

äripinnale 3/3 seitse korda. Kohtule esitatud uksekaartide kasutamise väljavõttest (dtl 384-

502) nähtub, et äripinna 3/3 all mõistetakse äripinda 303. Seega on kohtu hinnangul

tõendatud, et koristaja sisenes veebruaris 2023. a kostja II poolt üüritavale äripinnale 7 korda.

Seega on kostjale II koristamisteenust osutatud. Kostjad ei ole tõendanud, et kostjatele ei ole

kokkulepitud mahus koristamisteenust osutatud. Samuti ei nähtu asja materjalidest, et kostjad

oleks olnud hageja poole varasemalt pöördunud murega, et koristamisteenust ei ole osutatud

või seda ei ole osutatud nõuetekohaselt. Seega on tasu koristamisteenuse eest veebruaris

2023. a summas 450 eurot põhjendatud. Arvest nähtuvalt lisandub nimetatud summale

käibemaks 90 eurot. Arvest nr KP-45 kuulub tasumisele seega 1314,12 eurot (774,12+540).

77. Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-47 summas 716,32 eurot

kommunaalteenuste eest. Kostja II on seisukohal, et arve nr KP-47 on põhjendatud summas

712,57 eurot. Kostja II märgib, et arvel on märgitud kommunaalkulude summaks 716,32

eurot, kuid 16.05.2023 esitatud arvel on kommunaalkulude summaks 712,57 eurot.

Korteriühistu arvest nr M108102975 nähtub, et hagejale on esitatud kommunaalkulude arve

summas 712,57 eurot (käibemaksuga). Arvelt nähtub, et avariitööde fondi tasule 18,68 eurole

ei ole lisatud käibemaksu. Kuivõrd hagejal tuleb ka nimetatud summale lisada käibemaks,

kujuneb märtsi 2023 kommunaalkulude summaks 716,32 eurot (596,93x20%).

78. Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-50 summas 548,54 eurot

kommunaalteenuste eest. Kostja II on seisukohal, et arve nr KP-50 on põhjendatud summas

546,90 eurot. Kostja II märgib, et arvel on märgitud kommunaalkulude summaks 548,54

eurot, kuid 16.05.2023 esitatud arvel on kommunaalkulude summaks 546,90 eurot.

Korteriühistu arvest nr M108103111 nähtub, et hagejale on esitatud kommunaalkulude arve

summas 546,90 eurot (käibemaksuga). Arvelt nähtub, et avariitööde fondi tasule 18,68 eurole

ei ole lisatud käibemaksuga. Kuna hagejal tuleb ka nimetatud summale lisada käibemaks,

kujuneb aprilli kommunaalkulude summaks 548,54 eurot (457,12x20%).

79. Hageja on esitanud Ignis Eesti OÜ-le arve nr KP-53 summas 521,14 eurot

kommunaalteenuste eest. Kostjad ei ole nimetatud kommunaalkulude arvel olevat summat

vaidlustanud, kuid leiavad, et neil ei tulnud mai 2023 eest kommunaalkulusid tasuda, kuna

üürileping lõppes 25.04.2023. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et üürileping lõppes 26.05.2023,

tuleb kostjal II tasuda ka maikuu kommunaalkulude eest. Seega tuleb kostjal II tasuda

hagejale ka arve nr KP53 summas 521,14 eurot (käibemaksuga).

80. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus kostjalt II hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 8168,55

(2624,36+2444,07+774,12+540+716,32+548,54+521,14).

81. Hageja palub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja mõista ka viivis summas 2661,70

eurot. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib

võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks

muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette

nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga

ettenähtud intressimäär. Üürilepingu p 14.4 järgi üürileandjal on õigus nõuda üürnikult viivist

kõigi lepingu kohaselt tasumisele kuuluvate summade tasumisega viivitamise korral 0,1%

viivitatud summast iga viivitatud päeva eest.

82. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjal II tasuda arvete tasumisega viivitamise eest viivist 1405,93

eurot (arvutamisel on kasutatud viivisekalkulaatorit):

Arve nr

Arve summa

Maksetähtaeg

Periood

Viivisesumma

KP-26

2624,36 eurot

26.10.2022

27.10.2022-12.07.2023 679,71 eurot

KP-37

1312,67 eurot

19.01.2023

20.01-23.03.2023

82,70 eurot

KP-39

2914,08 eurot

07.02.2023

08.02-23.03.2023

128,22 eurot

KP-41

2914,08 eurot

07.03.2023

08.03-23.03.2023

46,63 eurot

KP-43

1328,71 eurot

07.03.2023

08.03-23.03.2023

21,26 eurot

KP-44

2914,08 eurot

07.04.2023

08.04-26.04.2023

55,37 eurot

KP-45

1314,12 eurot

07.04.2023

08.04-12.07.2023

126,16 eurot

KP-47

716,32 eurot

21.04.2023

22.04-12.07.2023

58,74 eurot

KP-48

2444,07 eurot

07.05.2023

08.05-12.07.2023

161,31 eurot

KP-50

548,54 eurot

16.05.2023

17.05-12.07.2023

31,27 eurot

KP-53

521,14 eurot

14.06.2023

15.06-12.07.2023

14,56 eurot

Kokku:

1405,93 eurot

83. TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus

mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina

põhinõudest. Kohus mõistab kostjalt II hageja kasuks ka viivise põhinõudelt (8168,55 eurolt)

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 13.07.2023 kuni põhinõude täitmiseni.

84. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi osaliselt. Kohus mõistab kostjalt II hageja kasuks

välja põhivõlgnevuse 8168,55 eurot, viivise 1405,93 eurot ja viivise põhinõudelt (8168,55

eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 13.07.2023 kuni põhinõude

täitmiseni. Kohus jätab hagi kostja II vastu rahuldamata osas, milles see ületab põhinõuet

8168,55 eurot ja sellelt arvestatavat viivist. Samuti jätab kohus rahuldamata hagi kostja I

vastu (vt otsuse p 39).

Vastuhagi

85. 18.09.2023 esitasid kostjad vastuhagi hageja vastu tagatise tagastamise ja kahju hüvitamise

nõudes.

86. Kostja II palub hagejalt kostja II kasuks välja mõista tagatisraha 2502,95 eurot. Üürilepingu

p 5.1 kohaselt üürnik tasub üürileandjale lepingu sõlmimise järgselt 14 päeva jooksul

tagatisraha 4856,80 eurot, millele ei lisandu käibemaksu. Üürilepingu p 5.6 I lause järgi

üürileandja tagastab üürniku tagatisraha, kui tal ei ole 1 kuu möödumisel lepingu

lõppemisest tekkinud üürniku vastu nõudeid.

87. Hageja on hagiavalduses märkinud, et ta on arvestanud tagatisraha 4856,80 eurot arve nr

KP26 katteks. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud

maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel

on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tulenevalt VÕS

§ 197 lg 2 tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses

ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude

eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku

lõpuni, mille eest intressi maksti.

88. Kuivõrd kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostjal II on hagejale arve nr KP-26 tasumata

summas 7481,16 eurot, oli hagejal õigus tasaarvestada kostja poolt tasutud tagatis 4856,80

eurot arvest nr KP-26 tuleneva võlgnevusega. Seega, kuna hageja on kostja II poolt tasutud

tagatise tasaarvestanud enda nõudega, ei kuulu tagatisraha kostjale II tagastamisele. Kohus

jätab tagatise tagastamise nõude rahuldamata.

89. Kostjad paluvad hagejalt kostjate kasuks välja mõista kahjuhüvitis 70 500 eurot või kohtu

poolt põhjendatuks peetud summas. Kostjad on seisukohal, et hageja on tekitanud kostjatele

üürilepingu lõpetamisega kahju. Kostjad leiavad, et neil on jäänud saamata vähemalt kolme

kuu tulu summas 70 500 eurot.

90. VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele,

eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise

võimaluse kaotamises.

91. Kohus ei nõustu kostjate seisukohaga, et hageja poolt üürilepingu ülesütlemine ei vastanud

VÕS § 316 ja § 325 sätestatud nõuetele, mistõttu on hageja rikkunud üürilepingust

tulenevaid kohustusi. Käesoleval juhul on kohus tuvastanud (vt otsuse punkti 66), et kostja II

on olnud üüri ja kommunaalkulude maksete tasumisega viivituses üle 30 päeva vähemalt

kaks korda ja üle 10 päeva vähemalt 3 korral 1 aasta jooksul, mistõttu oli hagejal tulenevalt

VÕS § 316 lg 1 p 1 ja üürilepingu p 11.2 õigus üürileping üles öelda. Samuti leiab kohus, et

hageja poolt üürilepingu ülesütlemine vastab VÕS § 325 sätestatud nõuetele. Hageja on

saatnud kostjale II üürilepingu ülesütlemise teate 25.05.2023 e-kirja teel (dtl 87), s.o

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Seega on VÕS § 325 lg 1 sätestatud nõue

täidetud.

92. VÕS § 325 lg 2 punktide 1-4 järgi üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma

vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus;

4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

93. 25.05.2023 ülesütlemise teatest nähtub, et hageja on üles öelnud hageja ja kostja II vahel

sõlmitud Kadrioru Plaza kontori nr 303 üürilepingu (allkirjastatud 14.06.2022) seoses

mitmekordse maksete hilinemisega, hetkel mitmete tasumata arvetega ning kostjapoolse

suhtluse puudumisega ning et üürileping lõpeb 26.05.2023. Seega on ülesütlemise teates

märgitud üüritud asi, lepingu lõppemise päev ja ülesütlemise alus. Õiguskirjanduses on

selgitatud, et VÕS § 325 lg 2 p 3 kohaselt tuleb ära näidata ülesütlemise alus. Iga üürilepingu

ülesütlemine eeldab ülesütlemise õigusliku aluse olemasolu. Avalduses tuleb esile tuua n-ö

faktoloogia ehk elulised asjaolud, miks ülesütlev pool leiab, et tal on ülesütlemise õiguslik

alus tekkinud. Seega ei tule märkida mitte ülesütlemise õiguslikku alust, vaid ülesütlemise

alust andvad elulised asjaolud. Ülesütlemise õigusliku aluse osas konkreetsele normile

viitama ei pea, piisab vaid sellest, kui viidatakse ülesütlemise tinginud elulistele asjaoludele

(Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, § 325, komm 3.2). Seega ülesütlemise

avalduses märgitud põhjus, et üürileping on üles öeldud seoses mitmekordse maksete

hilinemisega, hetkel mitmete tasumata arvetega ning kostjapoolse suhtluse puudumisega, on

piisav märkimaks ülesütlemise alust. Kuna poolte vahel sõlmitud üürilepingu puhul ei olnud

tegemist eluruumi üürilepinguga, siis VÕS § 325 lg 2 p 4 sätestatu käesoleval juhul ei

kohaldu.

Eeltoodust tulenevalt on 25.05.2023 ülesütlemise avalduses täidetud VÕS § 325 sätestatud

ülesütlemise avaldusele ettenähtud vorminõuded.

94. Kohus leiab, et kuivõrd kohus on tuvastanud, et hageja on kostjaga II sõlmitud üürilepingu

kehtivalt üles öelnud kostjast II tuleneva asjaolu tõttu, s.o arvete korduva mittetasumise

tõttu, ning hagejal oli õigus kostjaga II sõlmitud üürileping VÕS § 316 lg 1 ja üürilepingu p

11.2 alusel üles öelda, ei ole kostjatele tekkinud kahju, s.o saamata jäänud tulu hageja

tegevuse tõttu. Seega on käesoleval juhul täitmata VÕS § 115 sätestatud kahju hüvitamise

eeldused, kuna kostjale II on tekkinud kahju tema enda tegevuse tõttu.

95. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et käesoleval juhul ei ole kahju hüvitamise nõude eeldused

täidetud, ei käsitle kohus saamata jäänud tulu ja selle suurusega seotud asjaolusid.

96. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus vastuhagi rahuldamata.

97. Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus

98. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS

§ 162 lg 2 esimese lause järgi pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu

hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. TsMS § 163 lg 1

kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades,

kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

99. Kuivõrd kohus jätab hagi kostja I osas rahuldamata, jätab kohus hagiga seotud kostja I

menetluskulud hageja kanda.

100.Käesoleva hagi hind on 13 704,48 eurot. Kuivõrd kohus rahuldab hageja nõude osaliselt

summas 10 553,29 eurot ehk hageja nõudest rahuldatakse 77%, jätab kohus hagiga seotud

menetluskulud 77% ulatuses kostja II kanda ja 23% ulatuses hageja kanda.

101.Kuna vastuhagi jääb rahuldamata, jäävad vastuhagiga seotud menetluskulud kostjate kanda

solidaarselt.

102.Tulenevalt TsMS § 174 lg 1 ja § 177 lg 1 p 1 määrab kohus kindlaks menetluskulude rahalise

suuruse. TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja

kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja

läbivaatamise kulud.

Hageja menetluskulud

103.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskuluks riigilõiv 910 eurot ja

õigusabikulu 9250 eurot.

104.TsMS § 138 lg-st 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on täies ulatuses põhjendatud hageja

menetluskuluna hagi esitamiselt tasutud riigilõiv 910 eurot.

105.Kohtuväline kulu on TsMS § 144 p 1 alusel menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud.

TsMS § 175 lg 1 alusel mõistab kohus lepingulise esindaja kulud välja põhjendatud ja

vajalikus ulatuses. Hageja taotleb õigusabikulude kindlaksmääramist ja väljamõistmist

tunnihinnaga 200 eurot (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja

käesolevas menetluses teinud toiminguid järgmise ajakuluga:

Nr

Kuupäev

Toiming

Aeg (h)

1.

24.11.2023 Tsiviilasjas materjalidega tutvumine ja materjali analüüs

2.

28.11.2023 Täiendav tutvumine materjalidega, edasiste nõuete osas

seisukoha kujundamine

1,5

3.

29.11.2023 Kohtumine ja nõupidamine kliendiga, menetlustaktika

väljatöötamine

1,5

4.

29.11.2023 Nõupidamine kliendiga (seoses üürivaidluse edasise

menetlusega)

5.

13.12.2023 Kliendi edastatud uute tõenditega tutvumine, ekirjavahetus

kliendiga

0,75

6.

28.12.2023 Hageja täiendava seisukoha koostamine

4,5

7.

29.12.2023 Hageja täiendava seisukoha koostamine

8.

18.01.2024 Hageja täiendava seisukoha täiendamine (tasaarvestus +

kliendi täiendavad tõendid)

1,5

9.

22.01.2024 e-kirjavahetus kliendiga seoses lisadega

0,25

10.

23.01.2024 Hageja seisukoha täiendamine, lisade komplekteerimine

1,5

11.

26.01.2024 Hagiavalduse vormistamine, lisade komplekteerimine

1,5

12.

02.12.2024 Menetluse kiirendamise taotluse koostamine ja esitamine

13.

07.04.2025 Ettevalmistumine nõupidamiseks ja istungiks,

nõupidamine kliendiga

14.

08.04.2025 08.04.2025 kohtuistungil osalemine ja kliendi esindamine

2,25

15.

16.04.2025 Tutvumine 08.04.2025 kohtuistungi protokolliga ja

kliendi edastatud täiendavate materjalidega, ekirjavahetus

kliendiga võimalike lahtiste küsimuste osas

16.

29.04.2025 Hageja täiendava seisukoha koostamine ja täiendamine

3,5

17.

30.04.2025 Hageja täiendava seisukoha täiendamine, vormistamine ja

kohtule esitamine

18.

06.05.2025 Tutvumine kostjate 30.04.2025 seisukohaga

19.

09.05.2025 Hageja seisukoha koostamine kostja 30.04.2025

20.

13.05.2025 Hageja seisukoha koostamine kostja 30.04.2025 vastusele

21.

14.05.2025 Hageja seisukoha koostamine ja täiendamine kostja

30.04.2025 vastusele

4,25

22.

11.12.2025 Tutvumine kliendi sisendiga; 27.11.2025 kohtunõudele

hageja vastuse koostamine

2,75

23.

30.01.2026 Menetluskulude nimekirja koostamine

0,5

Kokku:

46,25

106.Kohus on seisukohal, et hageja poolt välja toodud toimingute tegemise ajakulu on

ülemäärane. Hagejal on 29.01.2024 seisukoha koostamisele ja eelnevalt asjas esitatud

materjalidega tutvumisele kulunud kokku 20 tundi. Kohus leiab, et võttes arvesse 29.01.2024

seisukoha ja asjas esitatud materjalide mahtu ning asja keskmist keerukust, võis 29.01.2024

seisukoha koostamisele ja sellega seonduvatele toimingutele (toimingud 1-11) põhjendatult

kuluda 10 tundi ja eelnevalt asjas esitatud materjalidega tutvumisele 4 tundi. Menetluse

kiirendamise taotluse koostamise põhjendatud ajakuluks on 0,5 tundi. Kuna 08.04.2025

istungi puhul oli tegemist eelistungiga, võis sellele valmistumiseks kuluda 1 tund ja istungil

osalemisele 2,15 tundi. Võttes arvesse 30.04.2025 seisukoha sisulise osa mahtu (3 lk), on

selle koostamise põhjendatud ajakulu 2 tundi (toimingud 16-17). 14.05.2025 seisukoha

koostamisele võis põhjendatult aga kuluda 4 tundi (toimingud 19-21). Ülejäänud osas on

hageja poolt väljatoodud toimingud kooskõlas menetluse käiguga, olid menetluses vajalikud,

toimingutele märgitud ajakulu on mõistlik ning kooskõlas asja keerukusega. Seega on hageja

põhjendatud ajakuluks kokku 34,9 tundi.

107.Võttes arvesse kujunenud kohtupraktikat, tuleb asuda seisukohale, et õigusteenus

tunnihinnaga 200 eurot (ilma käibemaksuta) ei ületa oluliselt keskmise sarnase õigusteenuse

eest makstavat tasu, mistõttu tuleb seda pidada põhjendatuks ja vajalikuks. Hageja

õigusabikuluks kujuneb seega 6980 eurot.

108.Kohus märgib, et kuivõrd hageja ei ole oma menetluskulude nimekirjas välja toonud eraldi

ajakulu hagi ja vastuhagi menetlemisega seoses, arvestab kohus, et pool ajakulust kulus hagi

menetlemisele ja poolt vastuhagi menetlemisele.

109.Seega hageja põhjendatud menetluskuluks põhihagi menetlemisega seoses on 4400 eurot

(6980/2=3490 + riigilõiv 910) ja vastuhagi menetlemisega seoses 3490 eurot.

Kostjate menetluskulud

110. Kostjate menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjate menetluskuluks riigilõiv 1680 eurot

ja õigusabikulu 8580 eurot.

111. TsMS § 138 lg-st 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on täies ulatuses põhjendatud kostjate

menetluskuluna vastuhagi esitamiselt tasutud riigilõiv 1680 eurot.

112. Kostjad taotlevad õigusabikulude kindlaksmääramist ja väljamõistmist tunnihinnaga 165

eurot (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostjad käesolevas menetluses

teinud toiminguid järgmise ajakuluga:

Nr

Kuupäev

Toiming

Aeg (h)

1.

15.08.2023 Kohtumäärusega tutvumine, e-kiri kliendile, esmane hagi

analüüs

0,5

2.

18.08.2023 Hagi materjalide läbi töötamine, positsiooni kujundamine,

vastuse koostamine hagile

2,5

3.

21.08.2023 Hagi ja esitatud materjalide täiendav analüüs, kokkuvõtte

koostamine kliendile (inglise keeles), asjaolude

2,5

täpsustamine, tõendite kogumine, positsiooni kujundamine

vastuhagi esitamise osas

4.

22.08.2023 Pikendamise taotluse koostamine ja edastamine kohtule,

hagi vastuse koostamine, e-kirjavahetus kliendiga

5.

04.09.2023 Hagi vastuse ja vastuhagi koostamine

6.

05.09.2023 Vastuhagi koostamine, e-kiri kliendile seonduvalt

positsiooni kujundamisega ning vastuhagile lisatavate

tõenditega

1,5

7.

06.09.2023 Lisa nr 4 tõlkimine inglise keelest eesti keelde. Vastuhagi

lõpuni kirjutamine

8.

11.09.2023 Hagivastuse ja vastuhagi lõplik vormistamine,

ekirjavahetus kliendiga (sh riigilõivu info). Lisa nr 10

tõlkimine inglise keelest eesti keelde

1,5

9.

12.09.2023 Hagi vastuse esitamine kohtule, e-kirjavahetus kliendiga

0,25

10.

14.09.2023 Riigilõivu info edastus kliendile

0,25

11.

18.09.2023 Vastuhagi lõplik vormistamine (sh viivised), esitamine

kohtule, suhtlus kliendiga

12.

22.09.2023 Kohtu kirjaga (puudused vastuhagis) tutvumine, puuduste

kõrvaldamise dokumendi koostamine, kohtule edastamine

0,5

13.

17.10.2023 Esmane tutvumine hageja vastusega, positsiooni

kujundamine

0,5

14.

19.10.2023 Hageja vastuse ja esitatud tõendite analüüs, info ja

päringu edastamine kliendile (sh edasiste sammude

juhiste küsimine)

15.

25.10.2023 Seisukoha koostamine hageja 16.10.2023

menetlusdokumendile

16.

31.10.2023 Seisukoha koostamine hageja 16.10.2023

menetlusdokumendile

17.

01.11.2023 Seisukoha lõplik vormistamine ja kohtule esitamine

0,5

18.

31.01.2024 Esmane tutvumine hageja 29.02.2024 seisukohaga

0,5

19.

01.02.2024 Põhjalik tutvumine hageja 29.01.2024 seisukoha ja selle

lisadega (kokku 55 tk), positsiooni kujundamine (sh uute

asjaolude ja tõendite osas), e-kiri kliendile (sh teatud

osade inglise keelde tõlkimine)

3,5

20.

28.02.2024 Kliendi e-kirjaga tutvumine, vastuse saatmine seoses

täiendavate tõendite kogumise ja esitamisega

0,5

21.

01.03.2024 Kliendi vastuse ja positsiooniga tutvumine, edasiste

sammude kooskõlastamine, e-kiri kliendile

0,5

22.

07.04.2025 Ettevalmistus kohtuistungiks

23.

08.04.2025 Kokkuvõtte koostamine kliendile

24.

08.04.2025 Osalemine kohtuistungil

2,5

25.

24.04.2025 Materjalide läbitöötamine ja suhtlus kliendiga vastuse

koostamiseks hageja 29.01.2024 seisukohale ja tõenditele

2,5

26.

25.04.2025 Seisukoha koostamine kohtule seonduvalt hageja

29.01.2024 menetlusdokumendiga (15 lk + 55 lisa)

27.

28.04.2025 Seisukoha koostamine, s.h mahukate 29.01.2024

dokumendilisade analüüs ja vastuväited, seisukoht seoses

hageja tingimusliku tasaarvestusega, seisukohtade lisamine

seoses 08.04.2025 kohtuistungil arutatuga

2,5

28.

29.04.2025 Seisukoha koostamine seonduvalt vastuhagiga (kahju osas

täiendavate õiguslike põhjenduste lisamine)

1,75

29.

30.04.2025 Saamata jäänud tulu hüvitusnõude tarbeks kulubaasi

kalkulatsioon

0,5

30.

30.04.2025 Seisukoha lõplik vormistamine, tõendite koondamine,

kohtule e-toimiku kaudu esitamine

0,75

31.

08.05.2025 Kliendile lühikese inglisekeelse kokkuvõtte koostamine

asjade seisust ja selle edastamine

0,5

32.

09.05.2025 Hageja 30.04.2025 menetlusdokumendi ja selle lisadega

tutvumine,

positsiooni

kujundamine, seisukoha

koostamine kohtule

1,5

33.

14.05.2025 Seisukoha lõplik vormistamine ja kohtule e-toimiku kaudu

edastamine

0,5

34.

28.11.2025 Esmane tutvumine kohtunõudega

0,5

35.

02.12.2025 Kohtunõude analüüs, vastuse koostamine

36.

12.12.2025 Vastaspoole seisukoha ja kohtu teatega tutvumine, e-kiri

kliendile

1,25

37.

19.12.2025 Vastaspoole 11.12.2025 menetlusdokumendiga tutvumine,

seisukoha koostamine kohtule

0,75

Kokku:

113. Kohus on seisukohal, et kostjate poolt välja toodud toimingute tegemise ajakulu on

ülemäärane. Kostjatel on hagile vastuse ja vastuhagi koostamisele kulunud kokku 17 tundi

(toimingud 1-11). Kohus leiab, et võttes arvesse 12.09.2023 menetlusdokumendi ja asjas

esitatud materjalide mahtu ning asja keskmist keerukust, võis hagile vastuse ja vastuhagi

koostamisele ning sellega seonduvatele toimingutele (toimingud 1-11) põhjendatult kuluda

kokku 15 tundi. Kuna 08.04.2025 istungi puhul oli tegemist eelistungiga, võis sellele

valmistumiseks (toimingud 22-23) kuluda 1 tund ja istungil osalemisele 2,15 tundi. Võttes

arvesse 30.04.2025 seisukoha sisulise osa mahtu (17 lk), on selle koostamise põhjendatud

ajakulu 10 tundi (toimingud 25-30). Ülejäänud osas on kostjate poolt väljatoodud toimingud

kooskõlas menetluse käiguga, olid menetluses vajalikud, toimingutele märgitud ajakulu on

mõistlik ning kooskõlas asja keerukusega. Seega on kostjate põhjendatud ajakuluks kokku

44,65 tundi.

114. Kohus leiab, et kostjate esindaja tunnihind 165 eurot ei ole põhjendatud. Nimetatud

tunnihind on põhjendatud vandeadvokaadist esindaja puhul. Seega on kohtu hinnangul

juristist esindaja puhul põhjendatud tunnihinnaks 120 eurot. Kostjate õigusabikuluks

kujuneb seega 5358 eurot. Kuivõrd kostjad ei ole menetluskulude nimekirjas kostja I ja II

osas eraldi menetluskulude nimekirja esitanud, loeb kohus, et pool menetluskuludest on

kostja I õigusabikulu ja teine pool kostja II õigusabikulu. Seega on kostja I õigusabikuluks

2679 eurot ja kostja II õigusabikuluks 2679 eurot.

115. Kohus märgib lisaks, et kuivõrd kostjad ei ole oma menetluskulude nimekirjas välja toonud

eraldi ajakulu hagi ja vastuhagi menetlemisega seoses, arvestab kohus, et pool ajakulust

kulus hagi menetlemisele ja poolt vastuhagi menetlemisele.

116. Seega kostja I põhjendatud menetluskuluks põhihagi menetlemisega seoses on 1339,50

eurot (2679/2=1339,50) ja vastuhagi menetlemisega seoses 2179,50 eurot (2679/2=1339,50

+ 840 (1680/2)) ning kostja II põhjendatud menetluskulud seoses põhihagi menetlemisega

on 1339,50 eurot ja vastuhagi menetlemisega 2179,50 eurot (2679/2=1339,50 + 840

(1680/2)).

Menetluskulude väljamõistmine

117.Kuivõrd kohus jättis põhihagi menetlemisega seotud menetluskulud 77% ulatuses kostja II

kanda ja 23% ulatuses hageja kanda, siis kuulub kostja II poolt hagejale hüvitamisele 3388

eurot (77% 4400-st) ja hageja poolt kostjale II hüvitamisele 308,09 eurot (23% 1339,50

eurost). TsMS § 445 lg 1 teise lause kohaselt tasaarvestatakse kohtulahendi resolutsioonis

poolte nõuded rahuldatud osas. Lähtudes eeltoodust tasaarvestab kohus hageja ja kostja II

vastastikused väljamõistetavad menetluskulud, mille tulemusena tuleb kostjalt II hageja

kasuks välja mõista menetluskulu 3079,91 eurot (3388-308,09).

118.Kuna kohus jättis kostja I menetluskulud seoses põhihagi menetlemisega hageja kanda,

kuulub hageja poolt kostjale I hüvitamisele 1339,50 eurot.

119.Kuivõrd kohus jättis vastuhagiga seotud menetluskulud kostjate kanda solidaarselt, kuulub

kostjate poolt solidaarselt hagejale hüvitamisele 3490 eurot.

120.TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt hageja taotlusele, et hagejal ja kostjatel tuleb

tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Karin Mölder kohtunik