2-18-13710/113 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Krista Kirspuu ja Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht

18.02.2026, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-13710

Tsiviilasi

Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu avaldus OÜ

Baltiamo vastu korteriomandi kaasomandi eseme

korrashoiu tagamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22.11.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (registrikood

80307116), lepinguline esindaja Kaili Siilak

Puudutatud isikud (korteriomanikud):

/Nimekiri eemaldatud/

OÜ Baltiamo (registrikood 10329876), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Martin Männik

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu taotlus kohtuistungi ja

vaatluse korraldamiseks

2. Võtta vastu Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu poolt määruskaebemenetluses

esitatud tõend.

3. Tühistada Harju Maakohtu 22.11.2024 määrus, millega maakohus jättis Tallinn,

Tartu mnt 28 korteriühistu avalduse rahuldamata. Teha uus määrus, millega

rahuldada Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu avaldus ja kohustada OÜ-d

Baltiamo tagama Tartu mnt 28 elamu korteriomandite kaasomandi eseme

korrahoiuks juurdepääs kõigile OÜ Baltiamo omandis Tallinnas Tartu mnt 28

asuvatele korteritele, sh nr 35 (registriosa nr 26847501), nr 35/1 (registriosa nr

26847601), nr 35/2 (registriosa nr 26847701) ja 35/3 (registriosa nr 26847801)

Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu korteromanike 02.07.2018 üldkoosoleku

otsusest lähtuvate järgmiste ehitustööde teostamiseks nimetatud korteriomandite

keldrikorrusel asuvates ruumides: uute vee- ja kanalisatsioonitorude

paigaldamiseks läbi OÜ Baltiamo keldris paiknevaid ruume elamu Tartu mnt

küljel paiknevatest magistraaltorudest kuni elamu siseste püstikuteni, paigutades

vee- ja kanalisatsioonitorud paralleelselt laealuste betoontalade kõrvale vastavalt

Tartu mnt 28, Tallinn veevarustuse ja kanalisatsiooni keldrikorruse plaanile

(Mangano OÜ 20.11.2018 joonis, lisatud käesolevale määrusele). Juurdepääs tuleb

tagada Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistule ja nimetatud remonttöid

teostavatele isikutele eelneva etteteatamisega viis päeva ning seonduvaid töid tuleb

taluda kuni nimetatud ehitustööde lõpetamiseni (tööde kestusega orienteeruvalt

nädal aega).

4. Rahuldada Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu määruskaebus.

5. Lugeda käesoleva kohtumääruse lahutamatuks osaks kohtumäärusele lisatud

Mangano OÜ 20.11.2018 joonis.

6. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus OÜ Baltiamo kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta

seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja

jooksul pärast määruse jõustumist.

Asjaolud

1. Tallinn, Tartu mnt 28 korteriühistu (avaldaja, korteriühistu) esitas 13.09.2018 Harju

Maakohtule avalduse (täiendanud 17.03.2020) OÜ Baltiamo (puudutatud isik; Baltiamo)

vastu korteriomandi kaasomandi eseme korrashoiu tagamise nõudes.

1.1. Avaldaja korteriomanike 02.07.2018 üldkoosolek otsustas Tartu mnt 28 maja

renoveerimise pangalaenuga. Sh otsustati vahetada välja keldris külma vee magistraaltorustik

ja paigaldada igale püstikule sulgarmatuur; vahetada välja kanalisatsioonitrass, paigaldada uus

trass keldri lae alla ning rekonstrueerida küttesüsteem ja paigaldada kahetorusüsteem.

Puudutatud isikule kuulub kolm keldrikorrusel asuvat korteriomandit. Puudutatud isik

keeldub ehitustööde tegemisest temale kuuluvates korteriomandites ning vee- ja

kanalisatsioonitorude paigutamisest enda korteritesse. Puudutatud isik on kohustatud

üldkoosoleku otsust täitma.

1.2. 02.07.2018 üldkoosolekul oli esindatud 33 korteriomanikku 38-st (s.o üle poole häältest),

kellele kuulub 3679,3 m2 suurusest lähtuvast kaasomandi osast 3232,8 m2. Seega oli koosolek

tulenevalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg-st 2 otsustusvõimeline.

Otsuste poolt (v.a kanalisatsioonitrassi remonttööd, mis hääletati eraldi) hääletas 22

korteriomanikku, kellele kuulub 52,7% kaasomandi osast. Kanalisatsioonitrassi ehitustööde

poolt hääletas 28 korteriomanikku, kellele kuulub 71,11% kaasomandi osadest. Seega on

otsused vastu võetud nõutava häälteenamusega.

1.3. Avaldaja palub kohustada Baltiamot tagama Tartu mnt 28 elamu korteriomandite

kaasomandi eseme korrahoiuks juurdepääs kõigile puudutatud isiku omandis olevatele

korteritele korteromanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsusest lähtuvate järgmiste ehitustööde

teostamiseks nimetatud korteriomandite keldrikorrusel asuvates ruumides: uute vee- ja

kanalisatsioonitorude paigaldamiseks läbi puudutatud isiku keldris paiknevaid ruume elamu

Tartu mnt küljel paiknevatest magistraaltorudest kuni elamu siseste püstikuteni, paigutades

vee- ja kanalisatsioonitorud paralleelselt laealuste betoontalade kõrvale vastavalt Tartu mnt

28, Tallinn veevarustuse ja kanalisatsiooni keldrikorruse plaanile (Mangano OÜ joonis,

20.11.2018). Avaldaja palub kohustada Baltiamot tagama juurdepääs tagada avaldajale ja

nimetatud remonttöid teostavatele isikutele eelneva etteteatamisega viis päeva ning

seonduvaid töid tuleb taluda kuni nimetatud ehitustööde lõpetamiseni (tööde kestusega

orienteeruvalt nädal aega).

2. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

2.1. Koosoleku otsuse kohaselt oli koosoleku päevakorras kanalisatsioonitrassi remonttööd,

kuid otsustati hoopis kanalisatsioonitrass välja vahetada ning paigaldada see lae alla. See

otsus on tühine, kuna ei vasta päevakorrale ega otsuse eelnõule. Lisaks on tõendamata, et

korteriomanikele oleks enne üldkoosolekut otsuste eelnõud saadetud. Koosoleku

kokkukutsumise korda on oluliselt rikutud.

Koosolekule ei esitatud hääletamiseks kanalisatsioonitrassi ehitusprojekti. Esitatud on OÜ

Mangano üheleheküljeline „lahendus“. Koosolek ei ole võtnud vastu otsust teha töid selle

järgi. Kui kohtulahendi tegemisel võetaks aluseks OÜ Mangano dokument, ei oleks lahend

täidetav.

2.2. Otsus on vastuolus KrtS § 38 lg-ga 1. Uus lahendus torustike paiknemisele eeldab

ehitusprojekti, vajalikke kooskõlastusi ja ehitusluba. Tegemist on ehitusliku muudatusega,

mis eeldab KrtS § 38 lg 1 kohaselt korteriomanike kokkulepet, mis praegusel juhul puudub.

2.3. Puudutatud isikule tehakse taotletud ehitustöödega suurt kahju. Baltiamo on välja

pakkunud alternatiivsed lahendused, mis avaldaja sõnul on palju kallimad. See ei tähenda, et

avaldajal oleks seetõttu õigus nõuda puudutatud isiku eriomandi koormamist. Avaldaja on

püüdnud jätta muljet, et Baltiamo eriomand on sedavõrd väärtusetu, et seda võiks kasutada

kui kinnisomandi mõttelist osa. Baltiamo soovib mitteeluruumid tulevikus kasutusele võtta,

renoveerida ja luua vajadusel ühenduse talle esimesel korrusel kuuluvate ruumidega.

Maakohtu määrus

3. Maakohus jättis avalduse rahuldamata, menetluskulud avaldaja kanda ning mõistis

avaldajalt puudutatud isiku kasuks välja menetluskulud 6210 eurot ja viivise menetluskuludelt

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest

kuni nõude täitmiseni.

3.1. Korteriühistu poolt KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel esitatud avalduse rahuldamise eelduseks on

see, et ehitustöö, mille tegemise huvides avaldus esitatakse, on kas korteriomanike vahel

kokku lepitud või otsustatud (kooskõlas seaduse ja korteriühistu põhikirjaga) korteriomanike

üldkoosolekul (RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p 12). Kui puudub korteriomanike

kokkulepe ehitustöö kohta ning ehitustööd ei ole vajalikud kaasomandi eseme tavapäraseks

korrashoiuks või remondiks, on KrtS § 31 lg 1 p 3 nimetatud nõude eelduseks KrtS § 38 või §

39 alusel tehtud korteriomanike otsus projekti elluviimiseks ning ehitustööde tegema

hakkamiseks. KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel ei saa esitada nõuet, kui korteriomanike otsus kujutab

endast eelotsust, st otsust, mis on eeldus hilisemale võimalikule korteriomanike üldkoosoleku

otsusele, mis võidakse projekti elluviimiseks teha kas KrtS § 38 või § 39 alusel (vt ka

RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p 13).

3.2. Avaldaja tugineb korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsusele. Koosoleku

protokollist nähtuvalt otsustasid korteriomanikud mh järgmist:

- Rekonstrueerida hoone summas kuni 750 000 eurot pangalaenuga.

- Viia läbi korterelamu säilitamiseks ja ajakohastamiseks vajalikud renoveerimistööd:

1) osaline peafassaadi ja täies mahus tagafassaadi rekonstrueerimine ja kõik muud seotud

fassaadiga tööd koos viie tagafassaadi ukse vahetusega ja ühe originaal peafassaadi ukse

renoveerimisega;

2) katuse rekonstrueerimine ja pööningu soojustamine, tulekindlate uste paigaldamine (5tk);

3) vahetada välja keldris külma vee magistraaltorustik ja paigaldada igale püstikule

sulgarmatuur;

4) vahetada välja kanalisatsioonitrass, uus trass paigaldatakse keldri lae alla;

5) küttesüsteem rekonstrueerida ja paigaldada kahetorusüsteem;

6) vahetada välja siseuksed;

7) renoveerida üldelektrisüsteem;

8) vahetada välja keldriaknad;

9) restaureerida esifassaadiga piirnev aed.

- Renoveerimistööde finantseerimiseks taotleda pangast laenu kuni 750 000 eurot,

tagasimakse tähtajaga kuni 20 aastat ning volitada juhatust valima pank ja sõlmima pangaga

vastavad laenu- ja tagatislepingud.

- Volitada juhatust läbi viima vajalikke toiminguid:

1) sõlmima pangagalaenu tagatiseks varaliste õiguste pandileping, mille alusel panditakse

panga kasuks korteriühistu varalised nõuded korteriühistu liikmete vastu;

2) kaasata omanikujärelevalve rekonstrueerimisprotsessi ja volitada juhatust sõlmima leping

omanikujärelevalvega ehituse omanikujärelevalveteenuse osutamiseks;

3) vajadusel esitama ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotluse kohalikule omavalitsusele

ehitustööde teostamiseks, samuti valima välja korteriühistu jaoks parim pakkumine

ehitustööde teostamiseks (vajadusel korraldama uut hanget) ning sõlmima vastav(ad)

töövõtuleping(ud);

4) sõlmima panga poolt aktsepteeritud kindlustusseltsiga korterelamu kaasomandikindlustus

pangaga sõlmitavas laenulepingus toodud tingimustel.

3.3. Korteriomanikud otsustasid võtta laenu 750 000 eurot ning laenusumma ületas

korteriühistu eelmise majandamisaasta majandamiskulude summat. Seetõttu pidi tulenevalt

KrtS § 36 lg-st 1 ja KrtS § 9 lg-st 3 olema otsuse vastuvõtmise poolt üle poole kõigist

korteriomanikest, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Kinnisasi on jagatud 38

korteriomandiks, mis kokku moodustavad tervikuna 36 793/36 793 mõttelist osa. Seega pidi

otsuse vastuvõtmiseks olema selle poolt vähemalt 20 häält nendelt korteriomanikelt, kellele

kuulus vähemalt 18 397/36 793 mõttelist osa. Koosolekul oli esindatud 33 korteriomandit,

mille omanikele kuulus kokku 32 328/36 793 mõttelist osa. Protokollist nähtuvalt on

laenuvõtmise ja sellega seoses juhatusele volituste andmise poolt hääletanud 22

korteriomanikku, kellele kuulub 52,7% arvestuspinnast. Seega on otsus vastu võetud seaduses

sätestatud häälteenamusega.

3.4. Otsus vahetada välja kanalisatsioonitrass ja paigaldada uus trass keldri lae alla võib

kujutada endast nii kaasomandi eseme ajakohastamist kui ka ehituslikku ümberkorraldust.

Protokollis esitatud tööde kirjeldusest ei nähtu, kas nende tegemine toob kaasa ehituslikud

ümberkorraldused KrtS § 38 lg 1 mõistes. Korteriomanike otsuse sisu oleks võimalik välja

selgitada lisadokumentatsiooni põhjal, mille pinnalt korteriomanikud kujundasid otsuse tööde

tegemise kohta (nt projektdokumentatsioon). Avaldaja ei väitnud, et korteriomanikud võtsid

otsuse vastu olemasoleva projektdokumentatsiooni põhjal.

Avaldaja hilisema käitumise põhjal on ilmne, et avaldaja hinnangul tuli tööd vähemalt

osaliselt läbi viia ehitusprojekti alusel. Seda kinnitab korteriühistu ja OÜ Mangano vahel

sõlmitud 21.08.2018 töövõtuleping, mille kohaselt on lepingu lisaks tööde projekt. Lepingu

lisaks olevast hinnapakkumisest nähtuvalt on hinnapakkumine tehtud mh esifassaadiga

piirnevate aedade restaureerimiseks vastavalt projekti seletuskirjale, elektritööd vastavalt

projektile ning uus küttesüsteem vastavalt projektile. Lepingus viidatud projektide või

projektikavandite olemasolu 02.07.2018 seisuga avaldaja tõendanud ei ole. Seega järeldub, et

korteriomanikel ei olnud 02.07.2018 koosoleku toimumise aja seisuga teada, millise sisuga

tehnilisi lahendusi kavandatakse ja millise projekti järgi tuleb ehitada. Seetõttu ei olnud neil

võimalik kujundada tahet konkreetse projektilahenduse alusel tehtavate ehitustööde

alustamise otsustamiseks. Seega on korteriomanikud võtnud vastu eelotsused, mis muudavad

võimalikuks ehitustööde läbiviimise, kuid mille põhjal ei ole võimalik ehitustöödega alustada.

Sellise otsuse vastuvõtmiseks piisas KrtS § 39 ja § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusest, sest

protokolli kohaselt ei ole võimalik eeldada ehituslikku ümberkorraldust KrtS § 35 lg 1

mõistes. Protokollist nähtuvalt on renoveerimistööde läbiviimise poolt hääletanud 22

korteriomanikku, kellele kuulub 52,7% arvestuspinnast. Seega on otsus vastu võetud seaduses

sätestatud häälteenamusega.

Korteriomanikud ei otsustanud 02.07.2018 ehitustööde alustamist konkreetse projekti

elluviimiseks. Korteriomanikel puudus võimalus sellise otsuse vastuvõtmiseks, sest koosoleku

ajal puudus ehitusprojekt, mille põhjal oleks korteriomanikud saanud kujundada seisukoha,

kas alustada ehitustööde läbiviimisega. Korteriomanikud ei saa otsustada konkreetsete

projekteerimislahenduste

ja

ehitamise

alustamise

üle, kui

konkreetseid

projekteerimislahendusi ei ole veel olemas. 02.07.2018 korteriomanike üldkoosolekul vastu

võetud korteriomanike otsused on eelotsusteks, mis saavad olla eelduseks korteriomanike

hilisemale otsusele konkreetse projekti elluviimiseks.

Korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsust ei ole võimalik tagantjärele sisustada

korteriomanike 23.11.2020 üldkoosoleku otsusega. Tegemist ei ole KrtS §-s 39 sätestatud

häälteenamusega vastuvõetud otsusega, sest poolthääletanutele ei kuulunud üle poole

kaasomandiosadest. Seetõttu ei ole tegemist kehtiva uue otsusega, millega korteriomanikud

oleksid otsustanud konkreetse lahendusega ehitustööde tegemise.

Korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku otsus ei anna korteriomanikele ja korteriühistule

õigust nõuda puudutatud isikult talumiskohustuse täitmist avaldaja soovitud ehitustööde

läbiviimiseks ning avaldus jääb rahuldamata.

3.5. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg 7 teise lause alusel avaldaja kanda ning

määras Baltiamo menetluskulude suuruseks 6210,84 eurot (sh lepingulise esindaja kulu

4650,84 eurot ja tõendi saamise kulu 1560 eurot), mille mõistis avaldajalt Baltiamo kasuks

välja. Maakohus märkis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb avaldajal tasuda

TsMS § 177 lg 4 alusel viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses kohtumääruse

jõustumisest alates kuni täitmiseni.

Määruskaebus

4. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus

määrus, millega avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

4.1. 02.07.2018 üldkoosolekul ei võetud vastu üksnes põhimõttelist otsust. Maakohus on

tuvastanud, et faktiliselt ei olnud 02.07.2018 üldkoosoleku otsus eelotsuseks, vaid selle alusel

alustatigi 2018 sügisel ehitustööde tegemist, sõlmiti ehitusleping ning viidi läbi üldkoosoleku

otsusest lähtuvad tööd ulatuses, mida ei takistanud juurdepääsu puudumine puudutatud isiku

ruumidesse.

4.2. Maakohus leidis, et olukord, kus korteriomanik võis olla nõus hoone ümberehitamisega,

ei pruugi tähendada nõustumist konkreetse lahendusega. Sellega on maakohus kitsendanud

põhjendamatult korteriomaniku õigust oma tahteavalduse väljendamiseks, sh õigust jätta

ehitusega seotud täpsemate tingimuste määramine juhatuse otsustada. KrtS ei sätesta

detailsemaid nõudeid üldkoosoleku otsuse sisule. Maakohtu põhjendustest ei nähtu, kuidas

rikub korteriomanike õiguste kaitse põhimõtet see, kui korteriomanikud on üldkoosolekul

otsustanud juhatusele volituste andmise vajalike toimingute tegemiseks.

Juba 2017. aastal võttis üldkoosolek vastu otsuse kortermaja renoveerimiseks, kuid siis

takerdus tööde renoveerimine õigusvaidluse tõttu teises tsiviilasjas. Ehkki 02.07.2018 võtsid

korteriomanikud vastu uue otsuse, kestis vaidlus veel aastaid, kuni kohus tuvastas, et

korteriühistu tegevus üldkoosoleku läbiviimisel on olnud õiguspärane. Seega puudub alus

kahelda korteriomanike tahtes alustada kauaoodatud ehitustöödega.

4.3. 02.07.2018 üldkoosolekul otsustati mh keldris külma vee magistraaltorusiku vahetus ja

igale püstikule sulgarmatuuri paigaldus ning kanalisatsioonitrassi vahetus selliselt, et uus trass

paigaldatakse keldri lae alla. Töid, mille tegemine otsustati, alustati otsuse kohaselt. Ühtlasi

anti üldkoosolekul juhatusele volitused ehitusega seotud küsimuste lahendamiseks ning

vajalike toimingute tegemiseks. Vastavalt üldkoosolekult saadud volitustele korraldas juhatus

edasi ehitamisega seonduvat. Arvestades, kui tehnilist laadi ehituslike otsuste tegemine on,

võib mõista ühistu liikmete huvi võimaldada juhatusel need valikud langetada.

Korteriomanikud on ka hiljem (s.o 23.11.2020 üldkoosolekul) kinnitanud, et Mangano OÜ

joonisest lähtuv vee- ja kanalisatsioonitorustiku lahendus vastab nende tahtele. 23.11.2020 oli

korduskoosolek, kus kvoorumi nõue ei kehtinud. Samast otsusest nähtub, et ühistu liikmeid

informeeritakse tööde senisest käigust, mille peale korteriomanikud paluvad Baltiamo

esindajaid mitte takistada kavandatud tööde lõpuleviimist. Seega on üldkoosolek veelkordselt

kinnitanud oma tahet, lähtuda just valitud lahendusest.

4.4. Baltiamo osales 02.07.2018 koosolekul, kus anti selgitusi kavandatavate lahenduste

kohta. Samuti on puudutatud isik menetluses kinnitanud, et ta sai hiljemalt 01.10.2018 ka

täpselt aru, millisel kujul kavandatakse puudutatud isiku eriomandis kommunikatsioonide

paigaldamine. Seega ei ole vaidlust, millisteks toiminguteks taotleb korteriühistu juurdepääsu

puudutatud isiku ruumidele seoses vee- ja kanalisatsioonitrasside töödega. Juhatus on

tegutsenud üldkoosoleku otsusest lähtuvalt ja volitusel ning on valitud ehituslikku lahendust

igakülgselt põhjendanud.

4.5. Majasiseste lahenduste osas ehitusprojekti nõue ei kehti. Järelikult ei saanud sellise

projekti olemasolu olla ka eelduseks 02.07.2018 otsuse vastuvõtmisel ega selle täitmise nõude

maksmapanekul. Ehitaja on välja töötanud läbiviidavate tööde joonise, mille alusel on töödele

andnud kooskõlastuste ka AS Tallinna Vesi.

4.6. Baltiamo on keldriruumid erastanud teadmises, et tegemist on mitteeluruumidega, kus

paiknevad elamu kommunikatsioonid. Seetõttu ei saa korteriomanik ka eeldada, et

kommunikatsioonide ajakohastamist tema ruumides ei toimu. Keldriruume läbib nii

kanalisatsioon kui vesi. Püstikute ühenduste viimisega kaasnevad keldri lae alla paigaldatavad

horisontaalsed torustike osad. Laepaneelid, millega paralleelselt need paigutatakse, eenduvad

ka praegu. Avaldajale on pakutud visuaalselt selline lahendus, et torustik kaetakse muuhulgas

isolatsioonimaterjaliga, et see oleks varjatud ja sellest kanduks edasi vähem müra. Avaldaja

palub oma väidete tõendamiseks viia läbi paikvaatlus Baltiamo keldriruumides.

Menetluse edasine käik

5. Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta.

6. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 esimese lause alusel

tühistada. Ringkonnakohus teeb uue määruse, millega rahuldab avalduse. Määruskaebus

kuulub rahuldamisele.

8. Ringkonnakohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada (TsMS § 667 lg 3) ning

määruskaebuse lahendamine on võimalik olemasolevate tõendite põhjal paikvaatlust

korraldamata. Seega jätab ringkonnakohus avaldaja taotlused rahuldamata.

9. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel vastu avaldaja poolt

määruskaebemenetluses esitatud tõendi (visuaalse lahenduse plaan).

10. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et korteriomanike 02.07.2018 üldkoosoleku

otsuseid, millega otsustati vahetada välja keldris külma vee magistraaltorustik ja paigaldada

igale püstikule sulgarmatuur ning vahetada välja kanalisatsioonitrass selliselt, et uus trass

paigaldatakse keldri lae alla, tuleks käsitada eelotsustena. Maakohtu viidatud Riigikohtu

lahendis (RKTKm 30.11.2022, 2-21-13599, p 13) oli tegemist olukorraga, kus korteriomanike

poolt vastu võetud otsusega ei otsustatud ehitustöid tegema hakata ega antud ka juhatusele

volitust ehitustöid puudutavaid küsimusi iseseisvalt otsustada.

Praegusel juhul nähtub koosoleku protokollist ja avaldaja selgitusest, et üldkoosolekul

otsustati alustada tööde läbiviimisega ning ühtlasi anti juhatusele volitus teha selleks vajalikke

toiminguid, mh esitada vajadusel ehitusloa või kirjaliku nõusoleku taotluse kohalikule

omavalitsusele ehitustööde teostamiseks, samuti valida välja korteriühistu jaoks parim

pakkumine ehitustööde läbiviimiseks ning sõlmida vastavad töövõtulepingud. Avaldaja

sõlmis 21.08.2018 OÜ-ga Mangano töövõtulepingu (dtl 531–539) ning töid asuti tegema.

Siinsel juhul ei olnud tegemist eelviidatud Riigikohtu lahendis kõne all olnud olukorraga ega

sellest tulenevalt ka eelotsuste vastuvõtmisega.

Seda seisukohta ei lükka ümber ka asjaolu, et üldkoosoleku protokollist ei nähtu

korteriomanike otsust viia ehitustööd läbi konkreetse ehitusprojekti alusel. Otsused, mis

puudutavad siinses avalduses esitatud nõuet, on sõnastatud piisavalt konkreetselt selleks, et

korteromanikud saaksid aru, milliseid töid tegema hakatakse. Lisaks olid korteriomanikud

nõus sellega, et täpsemad lahendused, mille järgi töid tegema hakatakse, selguvad pärast

korteriühistu poolt vastavate lepingute sõlmimist. Otsusega ei nähtud ette, et pärast lepingute

sõlmimist ja projektide koostamist peaksid korteriomanikud need uue otsusega heaks kiitma.

Projekti puudumine ei tähenda, et otsuseid ei oleks vastu võetud. Avaldaja on selgitanud, et

pärast töövõtulepingu sõlmimist töötas ehitaja OÜ Mangano välja tööde joonise, mille alusel

andis töödeks kooskõlastuse AS Tallinna Vesi.

11. Maakohus ei andnud hinnangut Baltiamo väitele, et kuna koosoleku päevakorras oli

kanalisatsioonitrassi remonttööde otsustamine, kuid otsustati hoopis kanalisatsioonitrass välja

vahetada, on tegemist koosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisega ning otsused on

seega KrtS § 29 lg 1 alusel tühised. Samuti on Baltiamo sõnul tõendamata, et

korteriomanikele oleks avaldaja poolt enne koosolekut saadetud otsuste eelnõud, mille poolt

või vastu hääletada.

11.1. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumiseks saab pidada olukorda, kus

üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis ei olnud märgitud üldkoosoleku päevakorras. Selle

hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest,

kuidas mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti

juures võivad otsustamist vajada (RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 14).

Praegusel juhul oli 02.07.2018 koosoleku päevakorras mh teostada korterelamu säilitamiseks

ja ajakohastamiseks järgmised vajalikud renoveerimistööd: keldris külmavee

magistraaltorustiku vahetus (p 4.1.3) ning kanalisatsioonitrassi remonttööd (p 4.1.4).

Koosolek otsustas päevakorra punkti 4.1.3 all vahetada välja keldris külma vee

magistraaltorustiku ja paigaldada igale püstikule sulgarmatuuri ning päevakorra punkti 4.1.4

all otsustati vahetada välja kanalisatsioonitrass ning paigaldada uus trass keldri lae alla.

Mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, et mõiste remonttööd võib endas sisaldada ka

kanalisatsioonitrassi väljavahetamist, kui seda lahendust peetakse korteriomanike poolt kõige

otstarbekamaks. Remonttööde alla võib kuuluda nii süsteemi parandamine kui selle osaline

või tervikuna asendamine.

11.2. KrtS § 20 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku

kokkukutsumisele lisaks KrtS-s sätestatule ka MTÜS §-s 20 sätestatut. Üldkoosoleku

kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku

päevakord (MTÜS § 20 lg 6 esimene lause). Otsuste eelnõud tuleb korteriomanikele edastada

siis, kui otsuseid võetakse vastu koosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21 lg 2). Kuna

praegusel juhul oli üldkoosolek kokku kutsutud, ei pidanudki avaldaja korteriomanikele

otsuste eelnõusid saatma. Seega ei olnud tegemist koosoleku kokkukutsumise korra olulise

rikkumisega.

12. Poolte vahel on vaidlus ka selles, kas üldkoosoleku päevakorrapunktides 4.13 ja 4.14

nimetatud töid tuleks käsitada oluliste ümberkorraldustena (KrtS § 38), milleks on vaja

korteriomanike kokkulepet.

12.1. Ehitustööd võivad tähendada kas kaasomandi eseme tavapärast korrashoidu või remonti

(KrtS § 35 lg 2 p 1), ajakohastamist (KrtS § 39) või ulatuslikumaid ümberkorraldusi (KrtS §

38 lg 1). Tavapärane korrashoid hõlmab peamiselt tegevusi, mille eesmärk on kaasomandi

eseme hooldamine selle sihipärase ja kasutuskõlbliku seisundi säilitamiseks, ning tavapärane

remont tegevusi, mis on suunatud sellise seisundi taastamisele. Seega võib tavapärase

korrashoiu ja remondina käsitada näiteks amortiseerunud küttesüsteemi parandamist või

asendamist uue samaliigilise süsteemiga. Selleks, et käsitada ehitustöid kaasomandi eseme

ajakohastamiseks vajalike muudatustena KrtS § 39 tähenduses, peavad olema täidetud kolm

kumulatiivset eeldust: (1) muudatus vastab ajakohastamise määratlusele, (2) muudatusega ei

muudeta eriomandi eseme otstarvet ning (3) muudatusega ei kahjustata muul viisil ülemäära

ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kaasomandi eseme ajakohastamise all tuleb eelkõige

mõista neid uuendusi, mis lähevad kaugemale tavapärasest korrashoiust ja remondist (KrtS §

35 lg 2 p 1), kuid mis mõistliku korteriomaniku seisukohalt suurendavad korteriomandite

turuatraktiivsust, parandavad elamistingimusi või võimaldavad ressursse tõhusamalt kasutada

(RKTKm 18.06.2025, 2-23-11510, p-d 26-29).

12.2. Tuvastatud asjaolude kohaselt oli senine vee- ja kanalisatsioonisüsteem majas

amortiseerunud ning see tõi kaasa mitmeid veeavariisid ja uputusi keldrikorrusel. Asjatundja

MP on oma arvamuses (dtl 228–236) välja toonud, et sisuliselt viiakse vee- ja

kanalisatsioonipüstakute ühendused ühest hoone küljest teise, millega kaasneb horisontaalsete

torustike osade keldri lae alla paigutamine. Ka puudutatud isiku poolt esitatud asjatundja MS

arvamuses on märgitud (dtl 215–221), et uue lahenduse järgi plaanitakse tuua asendatavad

kanalisatsioonitorustikud olemasolevates kohtades läbi korruste keldrisse ning seejärel ei

viida torustikke vanade torude eeskujul keldri põrandasse ja sealt hoovipoolsetesse

kaevudesse, vaid soovitakse kanalisatsioonipüstakud keerata keldri lae alla, viia need üle

keldri lagede risti hoonega hoone tänavapoolsel küljel asuvasse koridori ja seal ühendada

tänaseks juba rajatud kanalisatsioonimagistraaltorustikku.

Tegemist ei ole ulatuslike ümberkorraldustega, mis nõuaks KrtS § 38 lg 1 kohaldamist.

Igasugune ehitustegevus ei ole ehituslik ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses, kui

sellega ei muudeta hoone mõne osa funktsiooni või välist kuju (vt KrtS seletuskiri 462 SE, lk

67). Tegemist ei ole ka kaasomandi eseme tavapärase korrashoiu ja remondiga KrtS § 35 lg 2

p 1 mõistes, kuna vee- ja kanalisatsioonitorustike paiknemist majas muudetakse. Hinnates

tööde iseloomu ja eesmärki, asub ringkonnakohus seisukohale, et tegemist on kaasomandi

eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses.

12.2.1. Külma vee- ja kanalisatsioonitorustike väljavahetamine vastab ajakohastamise

määratlusele, kuna vana n.-ö nõukogudeaegse lahenduse asemel võetakse kasutusele uus

ajakohasem lahendus, mis parandab korterelamu olmetingimusi püsivalt ja oluliselt.

Eelkõige on korterelamu olmetingimusi püsivalt ja oluliselt parandavateks muudatusteks

need, mis teevad korterelamus elamise märgatavalt meeldivamaks, mugavamaks või

turvalisemaks. Korteriomanikele avalduv mugavus võib seisneda nii uue süsteemi paremas

töö- ja varustuskindluses, stabiilsemas hinnas kui ka vähenenud hooldusvajaduses, mis

korteriomanike jaoks tähendab eelkõige väiksemaid majanduskulusid. Samuti saab mugavuse

puhul arvestada uue süsteemi lihtsust ja kasutajasõbralikkust, kui see hõlbustab

korteriomanike sekkumist potentsiaalsetes avariiolukordades (RKTKm 18.06.2025, 2-23-

11510, p-d 29.2 ja 31.2).

MP on oma arvamuses selgitanud, et uue lahenduse kohaselt tõstetakse seni õues asunud ja

väga halvas seisundis olev kanalisatsioonitransiittorustik köetavasse ruumi. Hoonesse

tekitatakse nn „kommunikatsioonide koridor“, kus kõik vajalikud torustikud on jälgitavad,

hooldatavad ja vajadusel remonditavad soojas ruumis ilma kaeve- ja muid välitöid teostamata.

Olukorras, kus vana süsteemi halva seisukorra tõttu toimusid keldrikorrusel pidevalt avariid,

mille likvideerimisele kulus nt aastatel 2017–2018 ca 4000 eurot (dtl 316), saab vana

süsteemi uue vastu vahetamist pidada korteriomanike olmetingimusi parandavateks.

Ajakohase süsteemiga vähenevad kulud ja hooldusvajadus ning suureneb ka süsteemi

töökindlus.

12.2.2. Uue vee- ja kanalisatsioonisüsteemi paigaldamisega ei muudeta ühegi eriomandi

eseme otstarvet, mistõttu on täidetud ka teine KrtS §-s 39 nimetatud kaasomandi eseme

ajakohastamise eeldus.

12.2.3. Samuti ei kahjusta tööde läbiviimine ülemäära puudutatud isiku õigustatud huve.

Puudutatud isik leiab kokkuvõttes, et uute kanalisatsioonitorude lae alla paigutamise tõttu ei

saaks ta ruume tulevikus kommertsruumidena kasutusele võtta ning lisaks muutuksid ruumid

sisuliselt tehniliseks keldriks, kus paikevad ühiskommunikatsioonid, mida korteriühistul tuleb

regulaarselt hooldada.

MP arvamuse kohaselt on avaldaja poolt tellitud lahendus torustike renoveerimiseks parim,

soodsaim ja olusid arvestades ainuke mõistlik lahendus. Asjatundja MS tõi välja, et on

vähemalt kaks täiendavat alternatiivi, mis on paremad variandid juhuks, kui keldriruume

soovitakse aktiivselt kasutusele võtta. Ringkonnakohus leiab, asjaolu, et puudutatud isik

konkreetse lahendusega ei nõustu ja et olemas ka teisi puudutatud isiku huve potentsiaalselt

vähem kahjustavaid variante, ei tähenda automaatselt seda, et avaldaja poolt tellitud lahendus

kahjustaks olukorda arvestades ülemäära puudutatud isiku õigustatud huve. Avaldaja on

piisavalt põhistanud, miks on kavandatud lahendus asjaolusid arvestades kõige sobilikum.

Puudutatud isiku väide seoses ruumide kasutusele võtmisega ja ülemise korruse ruumidega

ühendamisega ei ole piisav argument, kaalumaks üle teiste korteriomanike huve. Baltiamo

pole tõendanud, et lahendus takistaks tal keldriruumide aktiivselt kasutusele võtmist.

12.2.4. Eeltoodust tulenevalt on täidetud eeldused käsitamaks ehitustöid kaasomandi eseme

ajakohastamiseks vajalike muudatustena KrtS § 39 tähenduses.

13. Maakohus tuvastas õigesti, et 02.07.2018 üldkoosolekul võeti otsused vastu KrtS § 9 lg-s

3 märgitud häälteenamuse alusel. Järelikult on päevakorrapunktides 4.1.3 ja 4.1.4 nimetatud

tööde läbiviimine otsustatud KrtS § 39 alusel nõuetekohaselt. Sellest tulenevalt on täidetud ka

eeldused avaldaja nõude rahuldamiseks KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel (vt ka RKTKm 21.06.2023,

2-21-11317, p-d 12.1 ja 12.2). Avaldaja nõude sõnastus vastab KrtS § 31 lg 1 p 3 alusel

esitatava nõude kriteeriumitele, kuna sellest nähtub, milliseid töid ja millise plaani (skeemi)

alusel läbi viiakse ning millistel tingimustel (sh kellel, millal ja millise ajavahemiku jooksul)

peab puudutatud isik võimaldama töid läbi viia (RKTKm 21.06.2023, 2-21-11317, p 12.3).

Avaldaja taotletud tingimused on mõistlikud ega riiva puudutatud isiku õigusi, arvestades mh,

et tegemist on mitte eluruumidest keldriruumidega. Seega kuulub avaldus rahuldamisele.

14. Maakohtu määruse tühistamise tõttu muudab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 173 lg-

tes 1 ja 3 sätestatuga menetluskulude senist jaotust ja määrab kindlaks määruskaebemenetluse

kulude jaotuse. Kuna ringkonnakohus rahuldas avalduse ning avaldaja määruskaebuse, jäävad

menetluskulud maa- ja ringkonnakohus TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku

kanda.

Kuna ringkonnakohus muudab esimese astme menetluskulude jaotust ning jätab

menetluskulud puudutatud isiku kanda, tuleb kindlaks määrata avaldaja menetluskulude

rahaline suurus. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab asja lahendanud maakohus hüvitatavate

menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul alates määruse jõustumisest.

(allkirjastatud digitaalselt)