3-25-584/26 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Mait Laaring

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. veebruar 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-25-584

Haldusasi

SST Teed OÜ kaebus taristuministri 10.02.2025 käskkirja nr

1-2/25/55 osaliseks tühistamiseks ja vastustaja

kohustamiseks või alternatiivselt Eesti Vabariigi

kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – SST Teed OÜ, esindaja Jaanus Silm

Vastustaja – taristuminister, esindaja Ave Henberg

Kaasatud haldusorgan – Maa- ja Ruumiamet, esindajad

Merje Krinal, Toomas Kutti, Kaire Bamberg, Madis Kotsar,

Marje Kolmar-Grüner ja Rudolf Halapuu

Asja läbivaatamine

16.01.2026 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta SST Teed OÜ kaebus rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 18.03.2026 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse menetlusosalisele

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14

päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. SST Teed OÜ-le (kaebaja) kuulusid Harju maakonnas Rae vallas Soodevahe külas

paiknevad kinnistusraamatu registriosa nr 11251302 koosseisu kuuluv Kapteni tee

katastriüksus (katastritunnus 65301:002:1011, pindala 2942 m2, sihtotstarve transpordimaa

100%, edaspidi Kapteni tee kinnisasi) ja kinnistusraamatu registriosa nr 11251002 koosseisu

kuuluv Lennuradari tee katastriüksus (endine katastritunnus 65301:002:1007, pindala 4882

m2, sihtotstarve transpordimaa 100%, edaspidi Lennuradari tee kinnisasi).

3-25-584

2. Maa-amet korraldas Lennuradari tee katastriüksuse jagamise, mille tulemusena

moodustati ja registreeriti 01.07.2024 maakatastris Lennuradari tee katastriüksus

(katastritunnus 65301:001:6847, pindala 2545 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%) ja

Lennuradari tee L5 katastriüksus (katastritunnus 65301:001:6846, pindala 2337 m2,

sihtotstarve transpordimaa 100%).

3. Taristuminister otsustas 10.02.2025 käskkirjaga nr 1-2/25/55 „Kapteni tee ja

Lennuradari tee kinnisasjade sundvõõrandamine“ (käskkiri, dtl 91–99) sundvõõrandada

kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 3 lg 1 p-le 3, § 4 lg 1 p-le 7, § 6

lg-le 3 ja § 29 lg-le 1 tuginedes Kapteni tee kinnisasi täies ulatuses Eesti Vabariigile hinnaga

2940 eurot (käskkirja p 2.1.1.) ja sundvõõrandada Lennuradari tee kinnisasi Eesti Vabariigile

Lennuradari tee katastriüksuse (65301:001:6847, pindalaga 2545 m2) osas, hinnaga 2550

eurot (käskkirja p 2.1.2.). Sundvõõrandamisel otsustati maksta kinnisasjade omanikule tasu

koos täiendava asjaajamise hüvitisega kokku 5675 eurot, millest tasu kinnisasjade eest kokku

oli 5490 eurot ja täiendav hüvitis asjaajamisega kaasnevate kulude eest oli 185 eurot

(käskkirja p 2.2.). Põhjendused:

3.1. Kapteni tee kinnisasi jääb täielikult ja Lennuradari tee kinnisasi osaliselt Rail Baltic

raudteega seotud tee alale.

3.2. Tulenevalt KAHOS § 27 lg-st 5 tuleb otsustada kinnisasjade sundvõõrandamine, sest

kinnisasjade omanik ei ole esitanud pakkumuse kohta nõusolekut. Maa- ja Ruumiamet

(MaRu) on läbi viinud kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluse, kuulanud ära ja

andnud selgitusi kinnisasja omaniku vastuväidetele ning andnud kinnisasja omanikule

võimaluse kuludokumentide esitamiseks. Läbirääkimised on kestnud üle aasta ja edasistel

läbirääkimistel puudub perspektiiv. Riigil ei ole võimalik kinnisasjade omaniku nõudmistele

vastu tulla ning samal ajal vajab riik kinnisasju Rail Balticu arendustegevusteks.

3.3. Kinnisasjade omanik on avaldanud soovi KAHOS § 10 lg 1 alusel Lennuradari tee

kinnisasja tervikuna riigile võõrandamiseks, kuna omaniku hinnangul on talle alles jääval

kinnisasja osal hooldus- ja heakorratööde korraldamine ebaotstarbekas.

3.4.

Kinnisvaraekspert OÜ 12.01.2024 eksperthinnangus nr 2312-9895-01/AT

(eksperthinnang, dtl 7–62) on välja toodud, et Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjad

jäävad Rae Vallavolikogu 09.05.2006 otsusega nr 113 kehtestatud Soodevahe küla Vana-

Uuetoa kinnistu detailplaneeringu alale. Tulenevalt asukohast, maaüksuste kujust,

olemasolevast kasutusest ja sihtotstarvetest ning kehtivast detailplaneeringust on Kapteni tee

ja Lennuradari tee kinnisasjade parimaks kasutuseks transpordimaa. Eksperthinnangu kohaselt

on kinnisasjade hüvitusväärtus võrdne nende hariliku väärtusega, mis on tuvastatud maa

maksustamishinna alusel, kinnisasjade omandamisega otseselt kaasnevat varalist kahju ja

saamata jäävat tulu ei esine.

2(17)

3-25-584

3.5. Kinnisasjade omanik ei nõustunud eksperthinnangu alusel esitatud pakkumusega, sest

eksperthinnangus on aluseks võetud üksnes maa maksustamishind ning ei ole arvestatud

kinnisasja oluliseks osaks olevaid ehitisi ja nende väärtust. Kinnisasjade omanik leidis, et

hindamisel peaks arvestama ka riigile kaasneva kokkuhoiuga, sest riik omandab juba

olemasoleva sõiduteega kinnisasjad. Omanik oli seisukohal, et kinnisasjade väärtuse

määramiseks sarnaste kinnisasjade müügitehingute analüüsil on ainuüksi 2023. a

transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjade tehinguid arvestades piisav võrdlusbaas olemas.

MaRu palus kinnisasjade omanikul esitada Lennuradari ja Kapteni tee ning tänavavalgustuse

rajamiseks tehtud kuludokumendid.

3.6. MaRu on kaebajale selgitanud, et võrdlustehingute valikul lähtutakse sellest, et

analüüsitav vara oleks eri võrdluselementide osas hinnatava varaga võimalikult sarnane ja et

müügitehing oleks tehtud vaba turu tingimustes väärtuse kuupäeva suhtes võimalikult hiljuti

ja sarnases turusituatsioonis (vara hindamise standardi EVS 875-11:2020 p 5.3.1). Seetõttu ei

kasutata võrdlustehingutena selliseid tehinguid, mille üks pool on riik, omavalitsus või

nendega tihedalt seotud juriidiline isik või on tegemist seotud osapooltega või erihuviga või

esineb muid asjaolusid, mis viitavad sellele, et tehing ei ole toimunud vaba turu tingimustes

(EVS 875-11:2020 p 5.3.3). MaRu analüüsis ka ise Rae valla 2023. a transpordimaa

sihtotstarbega kinnisasjade tehinguid ning selgitas välja, et tegemist oli valdavalt avalikes

huvides omandamise või seotud osapoolte/erihuviga isikute vaheliste tehingutega.

3.7. Eksperthinnangus on välja toodud, et transpordimaa ostjate hulgas domineerivad riik ja

omavalitsused, sh on mõningatel juhtudel tegemist hüvitamisega KAHOS-e tähenduses.

Enamik transpordimaa müügitehinguid ei ole ainuüksi seetõttu käsitletavad

vabaturutehingutena ja aktiivne turg selliste kinnisasjade osas puudub. Lisaks on

eksperthinnangus selgitatud, et hinnatavad üksused on koormatud reaalservituutidega, mille

puhul on nende paiknemist ja servituutide seadmise lepingute tingimusi arvestades positiivse

rahavoo genereerimise võimalus valdavalt ammendunud. Hindamisel on lähtutud

maaomaniku jaoks soodsamast (kõrgemast) tulemusest ehk maa maksustamishinnast lähtuvalt

Vabariigi Valitsuse 09.03.2023 määruse nr 22 „Kinnisasja erakorralise hindamise korra“

(määrus nr 22) § 13 ja § 12 lg 4 koosmõjus.

3.8. Eksperthinnangus on jõutud järeldusele, et Kapteni tee ja Lennuradari tee avalikes

huvides omandatava osa turuväärtust ei ole võimalik hinnata, sest sääraste kinnisasjade

aktiivne turg puudub ning eelduslikult on nende kinnisasjade väärtus nullilähedane. Seetõttu

on eksperthinnangus lähtutud standardi EVS 875-12:2016 „Hindamine hüvitamise eesmärgil“

jaotisest 6.6.2.2, mille kohaselt selliste maatükkidega turul ei kaubelda või kaubeldakse väga

harva ja tegemist on madala likviidsusega ning eeldatavalt madalate hindadega. Sellistel

puhkudel on otstarbekas rakendada nimetatud sihtotstarvetele vastavaid korralise hindamise

tulemusi. Samuti leiti eksperthinnangus, et kinnisasjade omanik on servituudilepingutest

maksimaalse tulu juba kätte saanud, seetõttu toodavad need kinnisasjad üksnes kulu, mida

tuleb kanda seoses teede korrahoiukohustusega. Samuti on kinnisasjade omanik kinnitanud, et

tal puuduvad Lennuradari ja Kapteni tee rajamise kulusid tõendavad kuludokumendid.

3(17)

3-25-584

3.9. Roadplan OÜ 20.06.2024 koostatud Lennuradari tee ja Kapteni tee seisundi aruande

(aruanne) kohaselt on neil asuvad tänavad põhimõtteliselt võimelised täiendavat

liikluskoormust kandma, kuid liikluse lisandumisel tekib probleeme tee kandevõimega, mis

on juba tänase liikluskoormuse juures piiripealne. Probleemne on muu hulgas killustikkiht,

mis on perspektiivse s.o Rail Balticust lähtuva vajadusega liikluse jaoks liialt õhuke. Seega

tuleb enne lisanduva liikluse suunamist olemasolevatele teedele sõidutee põhjalikult

rekonstrueerida. 2008. a rajatud teede arvestuslik eluiga on 15 aastat ehk möödunud. Raudtee

ehitamist koordineeriva Rail Baltic Estonia OÜ sõnul on rekonstrueerimise hinnanguline

maksumus olemasolevate teede vastavusse viimiseks projektiga kavandatud tee nõuetele

samas suurusjärgus, mis uue tee rajamine, mistõttu teede omandamisel riigile kokkuhoidu ei

kaasne.

3.10. Omanik omandas kinnisasjad 2014. a, mil kinnisasjadel asusid juba 2008. a rajatud teed.

09.10.2014 müügilepingu järgi oli Kapteni tee kinnisasja ostuhind 3903,83 eurot ja

Lennuradari tee kinnisasja ostuhind 6478,07 eurot. Kinnisasjade omanik ei ole tõendanud, et

ta oleks teede rajamiseks või parendamiseks kulutusi teinud. Seega sisaldus ehitiste

maksumus juba nende soetusväärtuses. Pärast omanikuks saamist on omanik seadnud

kinnisasjadele mh ühekordsete tasudega teeservituute. Kinnisasja tulupotentsiaal

servituuditasude näol on sisuliselt ammendunud ning alles on jäänud peamiselt servituudi

seadmise lepingutes märgitud kohustused, mis toovad kaasa kulusid, mitte tulu. Kui piirkonna

teedevõrgu lahendust ei oleks tulnud seoses Rail Balticu projektiga muuta, ei oleks

maaomanikul tõenäoliselt olnud võimalik kinnisasju võetud kohustuste tõttu vabal turul

realiseerida. Ainsaks tõenäoliseks ostjaks saaks pidada kohalikku omavalitsust, kes on

eksperthinnangu koostajale kinnitanud, et selliseid transpordimaid on seni üldjuhul

omandatud tasuta. Hindaja poolt eksperthinnangus esitatud info kohaselt lähtutakse sarnastel

puhkudel mõnikord ka maksustamishinnast.

3.11. Kinnisasja omanikule makstakse menetluses osalemisega kaasneva asjaajamise eest

täiendavat hüvitist 185 eurot, mis vastab tehingule eelneva aasta keskmisele brutotunnipalgale

16 tunni eest. Keskmine brutotunnipalk, 11,57 eurot, on arvutatud Statistikaameti avaldatud

tehingule eelneva aasta (oktoober 2023–september 2024) keskmiste brutotunnipalkade

aritmeetilise keskmisena.

4. Kaebaja esitas 10.03.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse käskkirja osaliseks

tühistamiseks järgmiselt: p 2.1.2 sundvõõrandatava katastriüksuse osas; p-d 2.1.1. ja 2.1.2

sundvõõrandamise tasu osas; p 2.2 täies ulatuses. Samuti esitas kaebaja nõude kohustada

vastustajat uuesti määrama sundvõõrandatavad katastriüksused ja sundvõõrandamisel makstav

tasu või alternatiivselt kohustada riiki maksma täiendavat sundvõõrandamise tasu 148 118,65

eurot.

5. Kohus kaasas menetlusse haldusorganina MaRu.

4(17)

3-25-584

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

6. Kaebaja seisukohad:

6.1. Kaebajal ei ole põhimõtteliselt vastuväiteid sundvõõrandamisele, kuid Lennuradari tee

kinnisasi tuleb võõrandada riigile täies ulatuses ja kinnisasjade sundvõõrandamise eest tuleb

maksta õiglast tasu.

6.2. Kaebaja sundvõõrandamise menetluses esitatud taotluse Lennuradari tee kinnistu täies

ulatuses võõrandamiseks on jäetud rahuldamata ilma käskkirjas põhjendust esitamata.

6.3. Tasu määramisel aluseks olnud eksperthinnangus on põhjendamatult leitud, et kinnistute

hüvitisväärtus tuleb määrata ainult maa maksustamishinna alusel ning kinnistutel asuvate

rajatiste väärtust ei kajastata. Menetlus on viidud läbi erapoolikult ja eesmärgiga omandada

Rail Balticule vajalik vara võimalikult odavalt. Arvestatud ei ole omaniku ühegi argumendiga.

6.4. Vale on lähtuda sundvõõrandamise tasu määramisel ainult maa maksustamishinnast.

Hüvitada tuleb lisaks maa hinnale ka maaga püsivalt ühendatud rajatiste väärtus. Rajatisteta

maa ja valmisehitatud rajatistega maa ei ole sama väärtusega. Maa maksustamishind

määratakse maa hindamise seaduse (MHS) § 2 lg-st 1 tulenevalt ilma maatükil asuvate

ehitiste väärtuseta. Eksperthinnangus on võetud aluseks ainult maa maksustamishind ja jäetud

arvestamata, et lisaks maale omandatakse ka sellel olevad ehitised (sõidu- ja kõnnitee,

tänavavalgustus ja sidekanalisatsioon), mille väärtust ei ole välja selgitatud. Ka maaga

püsivalt ühendatud ehitiste, sh rajatiste kaotus on otseseks varaliseks kahjuks, mis tuleb

sundvõõrandamise käigus KAHOS § 11 lg-te 1 ja 2 alusel hüvitada.

6.5. Rajatiste väärtus tuleb määrata analoogia korras sarnaselt KAHOS § 12 lg-le 5 jääkkulu

meetodil hinnates rajatise asenduskulu, millest on maha võetud rajatise kogukulum (EVS 875-

8:2018). Tänavavalgustuse rajamise kulu Kapteni teele ja Lennuradari teele on 30 672 eurot.

Kõnni- ja sõidutee rajamise kulu on 234 517,55 eurot. Nende rajatiste kasulik eluiga on 40

aastat (amortisatsioonimäär 2,5 % aastas). Rajatised on valminud ja kasutusele võetud 2008.

a, millest tulenevalt on nende amortisatsioon 16 kasutusaasta eest kokku 106 076,82 eurot

(16*265189,55*2,5%). Kapteni tee ja Lennuradari tee oluliseks osaks olevate ehitiste väärtus

jääkkulu meetodil on 159 113,73 eurot (265 189,55-106 076,82).

6.6. Kapteni tee pindala on 2942 m2. Lennuradari teest sundvõõrandatud osa on 2545 m2 ja

kaebajale alles jääv osa on 2337m2. Seega moodustab sundvõõrandatud osa 70,13% Kapteni

tee ja Lennuradari tee kinnisasjade kogupindalast ja maaga püsivalt ühendatud ehitistest.

Lähtudes sellest proportsioonist tuleb kaebajale hüvitada ehitiste väärtusest 111 586,45 eurot

(159 113,73*70,13%).

6.7. Isegi kui ehitiste jääkmaksumust mitte arvestada, kaotab omanik sundvõõrandamise

tagajärjel ehitusmaterjali (liiv, killustik, frees, valgustuspostid), mille väärtus tuleks talle

hüvitada.

6.8. Sundvõõrandamise menetluses on jäetud välja selgitamata kaebuse esitajal saamata jääv

tulu (KAHOS § 11 lg 2). Piirkonnas asub vähemalt 17 kinnistut, mis vajavad Kapteni teed ja

Lennuradari teed juurdepääsuks oma kinnisasjale. Sundvõõrandamise tulemusena on kaebaja

kaotanud võimaluse sõlmida nende kinnistute omanikega servituudilepinguid juurdepääsutee

kasutamiseks ja saada selle eest tasu. Saamatajäänud tuluks on vähemalt 34 000 eurot (2000

5(17)

3-25-584

eurot kinnistu kohta). Nii on hiljuti sõlmitud leping servituudi seadmiseks samas piirkonnas

Piloodi teele hinnaga 2000 eurot.

6.9. Eksperthinnangus ei ole välja selgitatud kinnisasjadel asuva sidekanalisatsiooni

väljarentimise või võõrandamise võimalusi ning selle tõttu saamata jäävat tulu, mis on

vähemalt 10 000 eurot.

6.10. Kokkuvõttes on õiguspärane sundvõõrandamise tasu kinnisasjade ja nende oluliseks

osaks olevate ehitiste täielikul sundvõõrandamisel 210 933 eurot (maa maksustamishind 7820

+ ehitiste väärtus jääkkulu meetodil 159 113,73 + saamatajääv tulu 44 000) või Lennuradari

tee osalisel sundvõõrandamisel 148 118,65 eurot (maa maksustamishind 5675 + ehitiste

väärtus jääkkulu meetodil 111 586,45 + saamatajääv tulu 30 857,20).

6.11. Isegi kui eelneva metoodikaga mitte arvestada, on kinnistute hind võimalik määrata

tehingute analüüsi alusel MaRu-l endal. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib kinnisasja

väärtuse määrata ka hinnatava kinnisasjaga sarnaste kinnisasjade müügitehingute analüüsil,

kasutades maakatastri tehingute andmebaasi tehinguinfot. Ainuüksi 2023. a on Rae vallas

tehtud transpordimaa kinnistutega kokku 19 tehingut, mistõttu on piisav võrdlusbaas olemas.

Eksperthinnangus on eiratud MaRu tehingustatistikast tulenevat transpordimaa mediaanhinda

4,4 eurot/m2. Esitatud mediaanhinnast ei nähtu, milline on transpordimaa keskmine

müügihind siis, kui transpordimaa sihtotstarbega maale on välja ehitatud selle sihipäraseks

kasutuseks vajalik taristu. Ainuüksi mediaanhinnast lähtudes oleks Kapteni tee eest makstav

hüvitis 12 949,20 eurot (2942 m2*4,4 eurot) ning Lennuradari tee äralõike maksumus 11 198

eurot (2545 m2*4,4 eurot).

7. Vastustaja

ja

kaasatud haldusorgan

paluvad jätta kaebuse rahuldamata.

Sundvõõrandamise otsus, omandamise ulatus, tasu ja täiendav hüvitis on õiguspärased ja

õiglased. Kaebaja soovitud tasu eest selliste kinnisasjade võõrandamine oleks kaebaja

rikastamine, kuna turul selliste kinnisasjadega selliste hindadega tehinguid ei tehta.

7.1. MaRu kaalus kaebaja taotlust Lennuradari tee kinnistu tervikuna omandamiseks ning tegi

15.01.2024 kaebajale pakkumuse, kuid kokkulepet tasu osas ei saavutatud ja riik oli sunnitud

kinnisasja sundvõõrandama. Seejuures selgitas MaRu kaebajale 03.09.2024 kirjas, et kui

kokkulepet ei saavutata, omandab riik sundvõõrandamise teel Lennuradari tee kinnisasjast

üksnes avalikes huvides vajaliku osa. Nimetatud kirjale on tuginetud ka käskkirjas, mistõttu

on osalist omandamist kaebajale selgitatud. Omaniku nõusolekuta saab riik võõrandada vaid

KAHOS § 4 lg-s 1 nimetatud üldistes huvides vajaliku osa, suuremas ulatuses omandamine

saab toimuda vaid kokkuleppel, mida aga ei saavutatud. Kaebajale alles jäävas osas ei

toimunud ka de facto sundvõõrandamist, sest kaebaja saab seda osa sihtotstarbeliselt edasi

kasutada ning ka eksperthinnangus ei leitud kinnisasja tükeldumisest tekkivat kahju.

7.2. Käesolevas asjas kaasati hindamist läbi viima 7. taseme kinnisvarahindaja, mistõttu

lähtuti KAHOS § 12 lg 2 järgi hindamisaruande koostamisel lisaks KAHOS-ele ja teistele

õigusaktidele ka EVS 875 vara hindamise standarditest.

7.3. Kapteni tee ja Lennuradari tee on aktiivse turuta kinnisasjad, mida on põhjendatud

hinnata maa maksustamishinna alusel. Vastavalt detailplaneeringule on mõlemad kinnisasjad

transpordimaa ning ka vastavas kasutuses.

7.4. Eksperthinnangu p-s 3.3. on analüüsitud, kas hindamisel on põhjendatud lähtuda

võrdlustehingute andmetest või tuleb kasutada mõnda teist lähenemisviisi ja leitud, et

6(17)

3-25-584

transpordimaa võrdlustehingute hinnad (mh 2023. a Rae valla mediaanhind 4,4 €/m2) ei

peegelda adekvaatselt kaebaja kinnisasjade väärtust, sest mediaanhinna sees on palju

tehinguid, mida ei saa käsitleda vaba turu tehingutena ja tehingutega, kus transpordimaa

sihtotstarbega kinnisasjal oli teine potentsiaal planeeringute järgi, nt võis sellel olla

tootmismaa potentsiaal, mis on oluliselt kõrgema väärtusega kui transpordimaa. Seega oli

põhjendatud lähtuda maa maksustamishinnast. Maa maksustamishinda kasutab transpordimaa

puhul ka määrus nr 22 (§ 12 lg 4 ja § 13). MaRu analüüsis menetluse käigus ka ise Rae valla

2023. a transpordimaa tehinguid ning leidis, et valdavalt on tegemist avalikes huvides

omandamise või seotud osapoolte/erihuviga isikute vaheliste tehingutega, mistõttu ei ole

võimalik neid võrdlusbaasina arvesse võtta.

7.5. Kinnisasjad olid koormatud servituudilepingutega, mille eest kaebaja oli juba saanud

ühekordse servituuditasu, kuid tal lasusid jätkuvad kohustused tee hooldamiseks ja

korrashoiuks, mistõttu kinnisasjad tõid kaebajale kulu ja on äärmiselt vähetõenäoline, et

kaebajal õnnestuks kinnisasju müüa maksustamishinda ületava tasu eest.

7.6. Maa korralise hindamise tulemus ei väljenda transpordimaa kinnisasjade puhul nende

väärtust üksnes ilma ehitisteta. Tehingute andmebaas, mis on korralise hindamise aluseks

(MHS § 42), eraldab hoonestatud ning hoonestamata maad, kuid ei erista rajatistega ja

rajatisteta maad, mistõttu sisaldab maksustamishind rajatistega maa puhul ka rajatiste hinda.

7.7. KAHOS-e eesmärk on asetada isik olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale,

milles ta oleks olnud, kui omandamist ei oleks toimunud. Seetõttu pole vaja hüvitada

kaebajale lisaks maa maksustamishinnale eraldi teerajatiste väärtust, sest kaebaja ise omandas

need kinnisasjad juba koos teerajatistega ilma, et neid oleks kuidagi eriliselt väärtustatud.

7.8. Kuivõrd seadusandja on soovinud kehtestada eriregulatsiooni just ehitusseadustiku (EhS)

§ 3 lg 2 ls 1 mõistes hoonetega seotud kinnisasjadele, mitte rajatistele, siis ei ole põhjendatud

kaebajale KAHOS § 11 lg-s 2 nimetatud tasu kindlaksmääramisel kohaldada analoogia korras

rajatiste väärtuse määramiseks jääkkulu meetodit.

7.9. Kinnisasjadel asuv tee ja seotud rajatised on kasutusele võetud 2008. a ning kaebaja ei ole

menetluses tõendanud, et oleks teedesse või seotud taristusse investeeringuid teinud. Aruande

koostamisel ei tuvastatud, et vahepealsel perioodil oleks toimunud katendi

remonti/taastustöid. Aruandes leiti, et teede arvestuslik eluiga oli 15 a ja see lõppes 2023. a.

7.10. Hüvitamisel ei tükeldata kinnisasja eraldi komponentideks nagu asfaltkate, liiv, killustik

vmt, sest need kuuluvad kinnisasja koosseisu. Ühtlasi on kaebaja servituudilepingutega

võtnud kohustuse tagada juurdepääsuteede olemasolu ning seetõttu ei oleks kaebaja saanud

tee-ehitusmaterjale kinnisasjadelt eemaldada ilma, et sellega kaasneks servituudilepingute

rikkumine. Saamata jäävat tulu ei esinenud.

7.11. Kaebaja ei esitanud haldusmenetluses väidet, et tal jääb saamata tulu servituudilepingute

sõlmimisest, vaid tegi seda alles kohtumenetluses. Kaebaja sai Kapteni tee ja Lennuradari tee

kinnisasjade omanikuks enam kui 10 aastat tagasi. Detailplaneering, mis jaotas Kapteni tee ja

Lennuradari tee ääres paikneva ala äri- ja tootmismaa kruntideks, kehtestati 2006. a. Jääb

arusaamatuks, miks kaebaja väidetavalt võimalikke servituudilepingud varem ei sõlminud.

Kaebaja esitatud Piloodi tee servituudileping ei ole käesolevas asjas asjakohane, sest on

sõlmitud pärast käskkirja andmist ning esitatud alles kohtumenetluses. Kaebaja ei ole esitanud

tõendeid, et servituudilepingute sõlmimise võimalus tegelikult eksisteerib. Tegemist on

hüpoteetilise ja tõendamata väitega saamata jääva tulu osas.

7(17)

3-25-584

8. Kaebaja esitas 22.12.2025 oma seisukohad vastustaja ja kaasatud haldusorgani

seisukohtadele.

8.1. Lennuradari tee kinnistu täies ulatuses sundvõõrandamine haldusmenetluse algusest peale

on olnud kooskõlas kaebaja tahtega ja vastustaja vastupidised väited on eksitavad.

8.2. Ekspert ja menetleja on jätnud sisulise hindamise tegemata ja on määranud kaebuse

esitajale kuuluvate kinnisasjade väärtusele tuginedes maa maksustamishinnale 1 euro/m2, st

maa madalaima võimaliku väärtuse (vt Keskkonnaministri 07.07.2022 määrusega nr 32

kehtestatud „Maa korralise hindamise metoodika“ (määrus nr 32) § 15 lg 3 p-s 4). Ekspertiis

oli üksnes vormiline ja ekspert on püüdnud leida tellijale soodsaima lahenduse.

8.3. Ekslik on seisukoht, et maa maksustamishind väljendab ka maa ja sellega püsivalt

ühendatud ehitiste väärtust. MHS § 2 lg 1 sätestab sõnaselgelt, et hindamise objektiks on

maatükk ilma sellel asuvate ehitiste, kasvava metsa, muude taimede ja päraldisteta. Sellest

johtuvalt on ka määruse nr 32 § 15 lg 3 p 4 alusel määratud ainult maa väärtus, mitte maaga

püsivalt ühendatud ehitiste väärtust. Määruse nr 22 § 12 lg 4 sätestab, et maa väärtusena võib

kasutada maa maksustamishinda aktiivse turu puudumisel juhul, kui maa sihtotstarve vastab

parimale kasutusele. Ehitiste väärtuse väljaselgitamiseks on määruse nr 22 eelnõu

seletuskirjas soovitatud ehitusekspertide kaasamist.

8.4. Määruse nr 22 § 12 lg 4 lubab kasutada kaalutlusõiguse alusel maa maksustamishinda,

kuid ei kohusta selleks. Määruse nr 22 § 12 lg 4 lubab kasutada maa maksustamishinda ainult

maa väärtuse määramiseks. Käesoleval juhul olid kinnistutel ehitised. Ühel juhul kaotab

omanik sundvõõrandamisel üksnes maa ja teisel juhul lisaks maale ka maaga püsivalt

ühendatud ehitised.

8.5. Erinevalt vastustaja väidetust omandavad kohalikud omavalitsused kaebaja kogutud

andmetel transpordimaid ka tasu eest.

8.6. Vastustaja pole põhjendanud, miks ta ei hinda tänavavalgustuse ja sidekanalisatsiooni

väärtust. Sidekanalisatsioon on jäetud hindamata üksnes põhjusel, et riik ei ole selle

omandamisest huvitatud.

8.7. Maa ja ehitiste hinna õiguspäraseks määramiseks on käesoleval juhul ennekõike kaks

võimalust: määruse nr 22 § 30 lg 1 alusel rajatiste asendamiskulu hindamise kaudu või

KAHOS § 12 lg 5 alusel, mille kasutamine ka rajatiste puhul ei ole keelatud ega piiratud

üksnes hoonetega. Seda tuleks analoogia korras kasutada, sest seaduses on rajatiste osas lünk.

Ka õiguskantsler on 17.12.2025 kirjas nr 6-1/252534/2509155 kaebajale selgitanud (dtl 240–

241), et viidatud normi alusel rajatiste hindamine on lubatud. Isegi kui tegemist pole lüngaga,

ei ole keelatud KAHOS § 12 lg-t 5 rajatiste puhul kasutada. On ilmselge, et kui hoonel on

mingi väärtus, siis on see ka rajatisel.

8.8. Eksperthinnang on vastuoluline, sest ühelt poolt on leitud, et transpordimaa

võõrandamisel on keskmine mediaanhind 4,4 eurot/m2, teiselt poolt on peetud aga hinda

nullilähedaseks. Transpordimaade omandamise tehingud ei kinnita, et hinnatava vara väärtus

on nullilähedane.

8.9. Rae vald on 05.12.2023 eksperdile märkinud, et omandab „üldjuhul“ tasuta

transpordimaad. Silmas on peetud selliseid omandamisi, mis toimuvad planeerimismenetluses

8(17)

3-25-584

ja kus sõlmitakse kokkulepped arendajaga taristu väljaehitamiseks ja üleandmiseks. Selliseid

tehinguid tuleb eristada tehingutest, kus vald omandab valmisehitatud taristuga transpordimaa

olukorras, kus planeerimismenetluses ei ole tasuta üleandmise kokkulepet sõlmitud.

8.10. Avalikest andmetest nähtuvalt on Rae vald omandanud lähiaastatel mitmeid kinnistuid

tasu eest, hind ulatub kuni 151,51 euroni/m2. Tallinna linn on vahemikus 2021–2023

omandanud transpordimaa kinnistuid hinnaga kuni 62,71 eurot/m2. Saku, Saue ja Jõelähtme

vald on omandanud transpordimaa kinnistuid 2022. a kuni hinnaga 17,48 eurot/m2.

8.11. Pole selge, miks ei sobi võrdlusbaasiks transpordimaa omandamise tehingud, kui need

on tehtud sarnastel asjaoludel. Vastustaja ja ekspert on võrdlusandmed välja praakinud

ebamäärase põhjusega, et tegemist on seotud osapoolte või erihuviga.

8.12. Kaebaja ei pea rajatiste eest hüvitise saamiseks olema neid ise ehitanud.

Sundvõõrandamise kontekstis on oluline üksnes omandi kaotamise fakt. Pole oluline, millise

hinnaga on omanik vara saanud. KAHOS-e kohaselt tuleb isikule hüvitada vara väärtus

sundvõõrandamise ajal, mitte vara omandamiseks tasutud hind.

8.13. Pole selge, miks peaks vaidlusaluste teede arvestuslik eluiga olema 15 aastat. Teed,

välisvalgustus ja sidekanalisatsioon on kasutuses. Arvestusliku eluea lõppemine ei muuda

vara väärtusetuks. Kui tegemist on eluea ära elanud ja kasutuskõlbmatu taristuga, siis tuleb

see lammutada ja tulemusena saadav materjal omanikule hüvitada.

9. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan esitasid 05.01.2026 oma vastused kaebaja

täiendavale seisukohale.

9.1. Transpordimaa sihtotstarbega kinnisasjad on turul väheatraktiivsed ning nendega on vähe

vaba turu tingimustele vastavaid tehinguid.

9.2. Kaebaja esitatud andmetest nähtub, et Saku vald on 2023. a 1-eurose hinnaga omandanud

seitse transpordimaa kinnistut koos hiljuti valmis ehitatud tänavatega. Kui kohalik

omavalitsus ei ole nõus arendatud teed või tänavat endale võtma, jäävad eraldiseisvad tee ja

tänava kinnisasjad arendajale enamasti üksnes kulu toovaks objektiks.

9.3. Arendaja oli võtnud Rae valla ees kohustuse arendada vaidlusaluste kinnisasjade ala omal

kulul, mh arendada välja avalikult kasutatavad teed ja anda need üle vallale. Tavalise

majandusloogika järgi lisati teede ja tänavate arenduskulu müüdud äri- ja tootmismaa kruntide

hinnale, mida kinnitab ka transpordimaa kaebajale müümise hind. Kaebaja ostis 2014. a

teadlikult transpordimaa sihtotstarbega kinnistud võimaliku sooviga tagada juurdepääs samas

arendusalas asuvatele endaga seotud kinnisasjadele. Nüüdseks on kaebaja saanud kätte

juurdepääsuservituutidega seotud ühekordsed tasud, kuid on jätkuvalt kohustatud kasutama

neid maid üksnes tänavamaana.

9.4. Kapteni ja Lennuradari tee kinnisasjade väärtust ei saa võrdlustehingute alusel määrata,

sest vaba turu tingimustes tehtud võrdlustehinguid sisuliselt ei ole. Sageli on transpordimaade

ostjad omavalitsusüksused või riik või seotud osapooled (nt naaberkinnisasjade omanikud või

äriliselt seotud isikud). Sellised tehingud ei vasta vaba turu tingimustele, sest üks osapool on

sageli ostuks sunnitud: ta ei saa jätta kinnisasja omandamata, sest tal on kohustus tagada nt

elanike liiklemisvõimalused või on tal see ainus võimalus saada juurde iseenda ärihoonele.

Riigi ja kohaliku omavalitsuse üksuse tehingutes võib lisaks kinnisasja väärtusele sisalduda

otseselt kaasneva varalise kahju hüvitis ja sageli lisanduvad KAHOS-e alusel makstavad

9(17)

3-25-584

täiendavad hüvitised. Rae valla 2023. a transpordimaa tehingutest vastab vaba turu

tingimustele ja EVS 875-11:2020 standardi p-le 5.3.3 üksnes üks tehing 19-st ning selle hind

oli 0,15 eurot/m2, mis on madalam kaebajale tasutud hinnast.

9.5. Kuna hindamispraktikas leitakse reeglina kinnisasja kui terviku väärtus, siis on

seadusandja teadlikult KAHOS § 12 lg-s 5 kehtestanud erinormi just hoonestatud kinnisasjade

osas. Normilooja tahe kehtestada KAHOS § 12 lg-s 5 erand üksnes hoonestatud kinnisasjade

osas tuleneb nii KAHOS-e 01.07.2018 kui 16.07.2023 jõustunud redaktsioonide

seletuskirjadest. KAHOS § 12 lg 5 eesmärgiks on lahendada hoonestatud kinnisasja juhtum

olukorras, kus isik sooviks seal edasi elada ja asja turuväärtus on ülimadal. Kaebaja viidatud

õiguskantsleri seisukohast ei nähtu, et KAHOS § 12 lg-t 5 tuleb analoogia korras rakendada

rajatistega kinnisasjadele.

9.6. Määruse nr 22 § 30 lg 1 ja 2 ei näe ette vajadust hinnata kõigi kinnisasjade puhul eraldi

maad ja ehitist. Määruse § 30 reguleerib kinnisasja asendamise ja ülesehitamise kulu

hindamist olukorras, kus mõni õigusnorm näeb ette vajaduse hinnata asendamise või

ülesehitamise kulu. Seega on tegemist hindamise käiku reguleeriva normiga olukorraks, kus

mõni teine õigusakt (nt KAHOS § 12 lg 5) näeb ette vajaduse hinnata ehitise asendamise või

ülesehitamise kulu, mitte täiendavat õigust andva normiga.

9.7. Kinnisasjade hinna määramine oli õiguspärane. Standardis EVS 875-12:2016 maa

maksustamishinnale viidatud alternatiiv kasutada maa korralise hindamise põhimõtteid, mille

puhul turul vabalt mittekaubeldavate sihtotstarvete puhul võib maksustamishinna

turusituatsioonile mittevastamisel rakendada sama piirkonna turuväärtust alandavaid

koefitsiente, oli alates 15.03.2022 kehtetuks tunnistatud. Määrus nr 32 koefitsiente ei kasuta

ning muutis põhimõtteliselt maa korralise hindamise metoodikat muu hulgas aktiivse turuta

maa osas (vt määruse nr 32 § 15).

9.8. Kui menetleja ei oleks tellinud hindamist hindajalt, oleks tulnud lähtuda määruse nr 22

pt-st 2, kus on reguleeritud aktiivse turuta maa hariliku väärtuse leidmine. Kuigi määruse nr

22 § 12 lg 4 ütleb, et maa maksustamishinda kasutatakse maa väärtuse näitajana, siis määruse

nr 22 eelnõu seletuskirjast (lk 8) ja normi asukohast määruses tuleneb, et normilooja mõte on,

et seda võib kasutada kinnisasja kui terviku hariliku väärtuse näitajana juhtudel, kui tegemist

on mh tee kinnisasjadega.

9.9. Maa maksustamishinna leidmisel on faktiliselt arvestatud ka aktiivse turuta maal asuvate

rajatiste hinnaga. Kinnisasjal sisuliselt puudub edasine tulupotentsiaal, aga see hõlmab

kohustusi. Isegi kui maa maksustamishind üldse ei arvestaks ehitisega, oleks sellest lähtumine

siiski õiglane, sest rajatised kõnealustele kinnisasjadele väärtust ei lisa. Kaebaja välja toodud

praktika kinnitab, et omavalitsusüksused omandavad transpordimaad üldjuhul tasuta või

madala tasu eest. Osa omavalitsusi (nt Rae vald) on välja toonud üksnes tasu eest omandatud

asjad. Kõrge hinna eest transpordimaad omandades on omavalistus sundseisus ehk ostab

kinnisasja avalikul eesmärgil, ning need tehingud ei ole kasutatavad vaba turu

võrdlustehingutena.

9.10. Eristada tuleb neid tasu eest omandamisi, kus omandati tee ehitamiseks vajaminev maa

ning tasu/väärtus kujunes omandamise eelse maa (nt elamumaa) väärtuse kaudu, millele

lisandusid KAHOS-es märgitud täiendavad hüvitised. Sellised tehingud pole võrreldavad

Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjaga, mis on transpordimaa sihtotstarbega ja sel

eesmärgil kasutuses ilma muu perspektiivita. Samuti ei saa adekvaatselt võrrelda

tehinguhindu enne 2022. a maa korralist hindamist ja pärast seda.

10(17)

3-25-584

KOHTUISTUNG

10. Kohtuistungil jäid menetlusosalised oma seisukohtade juurde.

10.1. Kaebaja rõhutas, et käskkirja andmise menetluses on jäänud õiglase sundvõõrandamise

tasu määramiseks vajalikud andmed välja selgitamata. Ei ole tuvastatud kogu tekkinud kahju,

kaebajat pole pandud olukorda, milles ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist poleks toimunud.

Maa maksustamishinna rakendamine tasu määramisel ei anna õiget ja õiglast tulemust, ei

arvesta kinnistul asuvate rajatiste väärtust ega saamata jäänud tulu.

10.2. Vastustaja ja kaasatud haldusorgan leiavad, et kaebajale on makstud kinnistute

õiglane hind, mis vastab turutingimustele. Kinnistute tulu genereerimise võime on

ammendunud või vähene. Sundvõõrandamisel jagatud kinnistu allesjäänud osa on kaebajal

võimalik sihtotstarbeliselt edasi kasutada. Kaebaja pakutud jääkasendusmaksumuse meetodil

määratud hinnaga ei ostaks sundvõõrandatud kinnistuid ei vald, ümberkaudsed elanikud ega

ka ettevõtjad. Riigikohtu praktikast (RKHK 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p 19)

nähtuvalt võib sundvõõrandamistasu määramisel mh arvesse võtta ka hinda ja tingimusi,

millega kaebaja ise kinnistu omandas. Määruses nr 22 on teadlikult eristatud hoonete väärtuse

määramist rajatiste väärtuse määramisest. Hoonete puhul tuleb arvestada, et tegemist on kas

koduga või tulutootva tegevuse asukohaga, mida rajatiste puhul, sh vaidlusalustel kinnistutel

asuvate teede puhul, ei esine. Määruse nr 22 § 12 lg-t 4 koostoimes § 13 p-ga 2 saab mõista

nii, et hindamisel tuleb arvesse võtta kinnisasi tervikuna, sh sellel juba olemasolev tee.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Poolte keskne vaidlusküsimus käesolevas asjas on see, kas kaebajale on käskkirjaga

transpordimaa kinnisasjade sundvõõrandamisel määratud õiguspärase suurusega

sundvõõrandamise tasu. Täpsemalt leiab kaebaja, et vastustaja on määranud tasu

õigusvastaselt lähtudes maa maksustamishinnast, kuid õiguspärane oleks olnud määrata

kinnisasjade hind sarnaste kinnisasjade müügihindade võrdluse baasil, st turuhinna alusel.

Isegi kui vastustajal oli õigus lähtuda võõrandatava maa maksustamishinnast, oli tal kaebaja

arvates kohustus arvestada maal asuvate ja sellega püsivalt ühendatud rajatiste, s.o teede ja

tänavate, tänavavalgustuse ning sidekanalisatsiooni väärtusega, mis tuleb määrata KAHOS §

12 lg-s 5 või määruse nr 22 § 30 lg-s 1 nimetatud metoodikat kasutades. Samuti leiab kaebaja,

et sundvõõrandamistasu määramisel on jäetud õigusvastaselt arvestamata kaebajal saamata

jääva tuluga, sest vastustaja ei ole arvesse võtnud sundvõõrandatavatele kinnisasjadele

täiendavate teeservituutide seadmise ja sellega tulu teenimise võimalust. Teiseks leiab

kaebaja, et vastustaja on jätnud sundvõõrandamise otsustamisel põhjendamatult rahuldamata

tema taotluse võõrandada Lennuradari tee kinnisasi riigile täies ulatuses. Kaebaja ei vaidlusta

iseenesest tema kinnisasjade sundvõõrandamise fakti, mistõttu puudub lisaks eeltoodud

vaidlusküsimuste lahendamisele vajadus kontrollida muude sundvõõrandamise õiguspärasuse

eelduste täidetust.

12. Kohtu hinnangul on transpordimaa sihtotstarbega kinnistute sundvõõrandamisel makstava

tasu õiguspärasuse küsimust jõustunud kohtuotsustes käesoleva juhtumiga sarnastel asjaoludel

11(17)

3-25-584

juba käsitletud (vt eelkõige TlnRKK 03.12.2025 otsused asjades nr 3-23-3021 ja nr 3-23-

3024) ning asja lahendamisel on võimalik tugineda juba kohtupraktikaga kujundatud

põhimõtetele.

13. KAHOS § 11 lg 1 kohaselt peab kinnisasja omandaja maksma kinnisasja omandamise

korral kinnisasja omanikule tasu. Tasu koosneb kinnisasja väärtusest ja hüvitisest kinnisasja

omandamisega otseselt kaasneva varalise kahju ja saamata jääva tulu eest, kui need esinevad.

Kinnisasja väärtuse ning rahalise kahju hindamist reguleerivad KAHOS §-d 12‒14. KAHOS

võimaldab vajadusel tellida kinnisasja väärtuse hindamise kutsetunnistusega hindajalt, kellel

on kutseseaduse kohane kehtiv 7. taseme vara hindaja kutse. Kinnisasja omandamisel viiakse

hindamine läbi hüvitamise eesmärgil. Kahju hüvitamine on tegevus, mille eesmärk on kahju

kannatava isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud (KAHOS § 12 lg 3). Hindamise tulemus

vormistatakse hindamisaruandena. Hindamisaruanne koostatakse hindamise head tava

arvestades ja vajaduse korral kaasatakse hindamisse teise eriala ekspert (KAHOS § 12 lg 7).

14. Vastustaja on tuginenud vaidlustatud käskkirjas kinnisasjade väärtuse hindamisel

määrusele

nr 22. Kohus leiab, et see oli õiguspärane. Vastustajal oli võimalik KAHOS § 12 lg 2 alusel

lähtuda määrusest nr 22, kui selle alusel saadav sundvõõrandamise tasu vastab hindamise

eesmärgile, st võimaldab asetada omaniku olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale,

milles ta oleks olnud, kui tema kinnistut ei sundvõõrandataks. Määruse nr 22 § 12 lg 1

kohaselt tellitakse maa hariliku väärtuse hindamiseks üldjuhul turuväärtuse hindamine

kutseliselt hindajalt, lähtudes §-s 14 sätestatust. Vastustaja ongi sellise hindamise kutseliselt

hindajalt tellinud. Määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt võib aktiivse turu puudumisel juhul, kui

maa sihtotstarve vastab parimale kasutusele, kasutada maa väärtusena selle

maksustamishinda.

15. Kaebaja on äriühing ning äriühingu jaoks seondub kinnisasja väärtus tulu saamise

võimalusega. Otsuse p-s 12 viidatud kohtupraktikas on leitud, et planeeringu kohaselt

transpordimaa sihtotstarbega kinnistut, millel asuv tee on avalikus kasutuses, ei saa selle

omanik kasutada muul viisil tulu saamiseks peale tee tasu eest kasutusse andmise ja

tehnovõrkude talumise. Kui selline tegevus saabki olla üldse majanduslikult kasulik, ei saa

selle tulusus üldteadaoleva asjaoluna olla suur, arvestades et maa omanikul on kohustus

tasuda maaga seotud maksud ning hooldada teed (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 8). Sama

kohtuotsuse samas punktis on ringkonnakohus ka märkinud: „Ehkki tehingustatistika võib

näidata, et transpordimaa kinnistud vahetavad samuti omanikku (nii nt on tavaline, et

arendajad annavad need tasuta üle kohalikule omavalitsusele), on arusaadav, et tegemist pole

tavapärase majandustegevuse käigus tehtavate tehingutega, mis oleksid võrreldavad nt

elamu-, äri-, tootmis- või maatulundusmaa tehingutega. See tähendab, et majanduslikult

mõtleval ettevõtjal üldjuhul pole äratuntavat huvi omandada sellist kinnisasja oma

ettevõtluses kasutamise ja sellelt kasumi teenimise eesmärgil. [---] avalikus kasutuses olevate

teedega transpordimaa kinnistult pole võimalik tavapärase ettevõtluse käigus tulu teenida.

[---] kinnisvaraarenduste puhul on tavaline, et arendusala teede ja taristu rajamise kulud

loetakse hõlmatuks kogu projekti kuludega, mis arvatakse arendusala kinnistute müügihinna

sisse. On igati loogiline, et kõik projektiga seotud kulud kantakse arendusala kinnistute

müügihinna arvelt ning tavapärane on ka kokkulepe, et arendaja annab teekinnistud

kohalikule omavalitsusele tasuta üle, s.o kellelgi turul ei saa olla lootust, et kulud kantakse

mingist muust allikast.“

12(17)

3-25-584

16. Samas otsuses on ka leitud, et kinnisasja turuväärtust iseloomustab sellises olukorras mh

hind, millega omanik on ise kinnisasja omandanud (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 9) ning

olukorras, kus sundvõõrandatavalt (transpordimaa) kinnistult pole kas üldse või peaaegu üldse

võimalik tulu teenida, asetab just maa maksustamishinnast lähtumine omaniku olukorda, mis

on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui tema kinnistut ei oleks

sundvõõrandatud (viidatud otsuse p 10). Edasi on samas otsuses leitud, et sellises olukorras ei

saa sundvõõrandatava transpordimaa hinda määrata praktikas tavaliste meetoditega, nt

võrdlusmeetodiga, ning hinna määramiseks võib määruse nr 22 § 12 lg 4 kohaselt kasutada

maa maksustamishinda, kuna sellel maal puudub aktiivne turg ja maa sihtotstarve vastab

parimale kasutusele. Aktiivne turg puudub kinnisasjal muu hulgas juhul, kui kinnisasja

olemasolev või kavandatav kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega

(määruse nr 22 § 13 p 2). Seega näeb määrus nr 22 selge sõnaga ette võimaluse kasutada maa

väärtuse kindlakstegemisel maa maksustamishinda ka juhul, kui maa peal asub olemasolev

tee. Sestap pole määruse nr 22 mõtteks, et maa maksustamishinna kasutamine on lubatav

üksnes juhul, kui maal ei asu teid vm rajatisi. Kui maal puudub aktiivne turg, siis sellel

asuvate teede, rajatiste, haljastuse jms raamatupidamislik väärtus eraldivõetult ei suurenda

kinnisasja majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks (viidatud otsuse p-d 11 ja 13).

Samas on ringkonnakohus lükanud ümber ka kinnisasja omaniku väited KAHOS § 12 lg-st 5

tuleneva jääkasenduskulu või jääktaastamiskulu meetodite kasutamise võimaluse kohta ja

märkinud, et nende meetodite kasutamine on põhjendatud üksnes hoonestatud kinnistute

väärtuse määramisel ning tooks ilma hooneteta (sh ka tee või muude rajatistega) kinnisasjade

väärtuse määramisel kaasa omaniku põhjendamatu rikastumise (viidatud otsuse p 12).

Sundvõõrandamisega saamata jääva tulu osas on leitud, et selle kohta peab vastustajale juba

sundvõõrandamise menetluses enne otsuse tegemist (mitte alles kohtumenetluses) teavet

andma kinnisasja omanik ise (viidatud otsuse p 14).

17. Kohus ei näe ühtki kaalukat põhjust, miks samad järeldused ei saaks olla rakendatavad ka

käesolevas asjas vaidluse all olevate transpordimaa kinnistute sundvõõrandamistasu

õiguspärasuse hindamisel. Asjaolu, et käesolevas asjas vaidluse all olevad transpordimaa

kinnistud asusid Rae vallas, mitte Viimsi vallas, nagu kohtuasjades nr 3-23-3021 ja nr 3-23-

3024 käsitletud juhtudel, ei muuda põhimõtteliselt kinnisvaraturu toimimise loogikat ja

tehingute võrreldavust.

18. Vastustaja on nii vaidlusaluses käskkirjas kui kohtumenetluses põhjendanud määruse nr

22 § 12 lg 4 alusel maa maksustamishinnast lähtumist sellega, et transpordimaa

võrdlustehingud ei peegelda adekvaatselt nende kinnisasjade hinda, sest transpordimaa ostjate

hulgas domineerivad riik ja omavalitsused või muud seotud osapooled, enamik

müügitehinguid ei ole seetõttu käsitletavad vabaturutehingutena ja aktiivne turg selliste

kinnisasjade osas puudub. Seda järeldust on vastustajale ja kaasatud haldusorganile

kinnitanud Kinnisvaraekspert OÜ 7. taseme vara hindaja X. X, kes esitas haldusmenetluses

määruse nr 22 § 12 lg 2 kohase hinnangu vaidlusaluste kinnisasjade väärtuse kohta. Kaebaja

väited hindaja erapoolikuse kohta pole kohtu hinnangul millegagi tõendatud. Hindaja on oma

seisukohti eksperthinnangus jälgitavalt põhjendanud ning üksnes kaebaja mittenõustumine

hindaja valitud metoodika ja järeldustega ei anna alust kahelda tema erapooletuses. Ühtlasi on

Rae vald hinnangu koostajale 05.12.2023 kinnitanud, et transpordimaad omandab vald

üldjuhul tasuta (dtl 57). Käskkirja põhjenduste kohaselt analüüsis ka vastustaja ise lisaks

eksperthinnangus märgitule enne käskkirja andmist Rae valla 2023. a transpordimaa

kinnisasjade tehinguid ning jõudis selgusele, et tegemist oli valdavalt avalikes huvides

omandamise või seotud osapoolte/erihuviga isikute vaheliste tehingutega. Kohtumenetluses

on vastustaja seda järeldust avanud konkreetsete üksiktehingute täpsusega (vt dtl 342–343).

13(17)

3-25-584

19. Kohus leiab, et vastustaja on käskkirjas piisavalt ja asjakohastele tõenditele tuginedes

põhjendanud, et hinnataval transpordimaal puudus aktiivne turg ja selle väärtust ei oleks

saanud kindlaks määrata võrdlustehingute meetodi alusel. Liiati pole sellise tõenduse eraldi

esitamine praeguses asjas otsustava tähtsusega, sest määruse nr 22 § 13 p 2 näeb sõnaselgelt

ette, et kinnisasjal loetakse aktiivne turg puuduvaks kui selle olemasolev või kavandatav

kasutus on seotud üksnes tehnovõrgu ja -rajatise või teega. Käesolevas asjas ei olnud

kinnisasjadel muud kasutusotstarvet peale teemaana kasutamise. Sellises olukorras oli

vastustaja poolt määruse nr 22 § 12 lg 4 alusel maa maksustamishinnast lähtumine

õiguspärane (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 11).

20. Kuna kohtupraktikas on juba ühemõtteliselt leitud, et transpordimaal, millel puudub

aktiivne turg, ei suurenda teede, rajatiste, haljastuse jms raamatupidamislik väärtus

eraldivõetult kinnisasja majanduslikku väärtust potentsiaalse ostja jaoks (TlnRKK otsus nr 3-

23-3024, p 11), siis pole ka käesolevas asjas alust kaebaja väidetel, et kinnistutel asuvate

rajatiste nagu teed, tänavavalgustus ja sidekanalisatsioon, väärtus tuleks eraldi välja selgitada

ja hüvitada kaebajale lahus maa maksustamishinnast. Käesolevas asjas ei ole erisusi, mis

tingiks olukorra teistsuguse hindamise vajaduse. Tegemist on tüüpiliste transpordimaa

profiilile ja eesmärgipärasele kasutusele vastavate rajatistega, millel puudub iseseisev tulu

genereerimise võime väljaspool maa üldist kasutusotstarvet. Pole vaidlust, et kaebaja oleks

teeninud kinnistutelt, sh neil asuvatelt rajatistelt muud tulu kui maa kasutusse andmine

teeservituudi lepingute alusel. Kinnisasjal asuvate rajatiste väärtus ei ole jäänud käesoleval

juhul vastustaja poolt tähelepanuta, kuid vastustaja on õiguspäraselt leidnud, et rajatiste

olemasolu ei avalda kinnisasjade hinnale sellist mõju, mida tuleks sundvõõrandamistasu

määramisel eraldi arvesse võtta. See on järeldatav ka käskkirja põhjendustest (vt dtl 97).

21. KAHOS § 12 lg-s 5 sätestatud korra rakendamine kinnisasjal asuvate rajatiste maksumuse

hindamisel ei tuleks kõne alla juba seetõttu, et see laieneb üksnes hoonetele, mitte kinnisasjal

asuvatele rajatistele (TlnRKK otsus nr 3-23-3024, p 12). Tegemist ei ole lüngaga seaduses,

vaid seadusandja kaalutletud sooviga eristada hoonete ja rajatiste maksumuse hindamist

lähtuvalt hoonete kui inimese elukoha olulisusest ja väärtustamisest põhiseaduse tasemel (vt

relvaseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus eelnõu 144 SE

(XV Riigikogu) teise lugemise seletuskiri, muudatusettepanek nr 9). Seda järeldust ei muuda

kuidagi ka õiguskantsleri 17.12.2025 kirjas väljendatu. Pigem toetavad õiguskantsleri

seisukohad järeldust, et põhiseaduspärane on eristada hoonestatud ja hoonestamata kinnistute

väärtuse määramise metoodikat, võttes arvesse, et hooned omavad üldjuhul omaniku jaoks

rajatistest suuremat tähendust. Ka õiguskantsler rõhutab, et kinnisasja õiglase hüvitise

väljaselgitamisel tuleb järgida KAHOS § 12 lg-s 3 sätestatud põhimõtet, st asetada omanik

olukorda, milles ta oleks olnud ilma kinnisasja sundvõõrandamiseta.

22. Kuna rajatiste väärtus ei saanud eelöeldust tulenevalt mõjutada kinnisasjade hinna

kujundamist ning maa maksustamishind väljendab kogu kinnisasja tegelikku väärtust, siis on

ainetud kaebaja väited, et talle tuleks eraldi hüvitada sellel asuvate rajatiste ehitusmaterjalid.

See väide on seda asjakohatum, et kaebaja pole kinnisasja ise parendanud ja ostis ehitise juba

sellel asuvate rajatistega.

23. Õige ja senise kohtupraktikaga kooskõlas ei ole ka kaebaja seisukoht, et

sundvõõrandamistasu õiguspärasuse hindamisel ei ole tähtsust sellel, millise hinnaga on

kaebaja ise kinnisasja omandanud. Nagu juba märgitud, on sundvõõrandamisel tasu maksmise

eesmärk kaebaja asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui sundvõõrandamist ei oleks

toimunud (KAHOS § 12 lg 3), mitte tingimata kinnisasja keskmise- või turuhinna hüvitamine.

Selles kontekstis on asjakohane arvestada ka hinda ja tingimusi, millega kaebaja ise

14(17)

3-25-584

kinnisasjad omandas (vt RKHK 14.06.2017 otsus asjas nr 3-3-1-6-17, p 19; TlnRKK otsus

asjas nr 3-23-3024, p 9; TlnRKK otsus asjas nr 3-23-3021, p 9; vrd ka RKPJK 15.06.2021

otsus asjas nr 5-21-3, p 34). Eriti oluline on omandamise hinnast tulenev indikatsioon õiglase

hüvitise tagamiseks selliste kinnisasjade puhul, millel puudub vaba turg ja sellest tulenevalt

selgelt hinnatav turuväärtus, nagu see on ka praegusel juhul.

24. Kaebaja ostis vaidlusalused kinnisasjad 2014. a, mil neil oli juba kehtiva planeeringuga

määratud transpordimaa sihtotstarve ja asusid 2008. a rajatud teed ja muud rajatised, mille

hind ja tegelik tulu teenimise võime kajastus seetõttu tõenäoliselt kaebaja tasutud ostuhinnas.

Eespool käsitletud üldist majandusloogikat arvestades (vt p 15) oli kinnistutele

transporditaristu rajamise tegelik maksumus ilmselt arvestatud arendaja poolt juba varem

ümberkaudsete kinnistute müügihinna sisse. Kaebaja ei ole tõendanud, et ta oleks ise

kinnisasjadele täiendavat taristut rajanud, seda parendanud või selleks kulutusi kandnud.

25. 09.10.2014 müügilepingu järgi oli Kapteni tee ja Lennuradari tee kinnisasjade ostuhind

kokku 10 381,9 eurot, seega ca 1,33 eurot ruutmeetri eest (10 381,9: 7 824 m2). Kaebajale

käskkirja kohaselt makstud sundvõõrandamise tasu oli 5490 eurot, ehk 1 euro ruutmeetri eest

(5490: 5487 m2). Ehkki sundvõõrandamisel kaebajale ruutmeetri kohta makstav tasu on

mõnevõrra väiksem kui ruutmeetri ostuhind, millega ta ise sundvõõrandatavad kinnisasjad

omandas, ei näita see võrdlus sundvõõrandamise tasu ebaõiglust, sest tuleb arvestada, et

nimetatud kinnisasjade ainus tõendatud tulu teenimise potentsiaal seisneb teeservituutidest

saadavas tulus, mis 2014. a oli veel olemas, kuid sundvõõrandamise toimumise ajaks juba

täielikult või peaaegu täielikult kaebaja poolt realiseeritud (vt ka tagapool p 27). Seetõttu on

kohtu arvates tõenäoline, et sundvõõrandamise tasu peegeldab võrdluses kaebaja enda poolt

tasutud ostusummaga adekvaatselt tegelikku olukorda ja täidab KAHOS § 12 lg-s 3 sätestatud

eesmärgi.

26. Kaebaja on käesolevas kohtumenetluses pidanud õiguspäraseks arvutuskäiku, mille järgi

oleks sundvõõrandamise tasu kinnisasjade käskkirjaga määratud ulatuses sundvõõrandamise

eest 148 118,65 eurot ehk ca 27 eurot ruutmeetri eest (148 118,65: 5487 m2). See summa

ületab kaebaja enda poolt kinnisasjade omandamisel makstud summat enam kui 20 korda (27:

1,33). On ilmselge, et isegi 10 aasta pikkuse perioodi inflatsiooni ja muid majanduskeskkonna

muutusi arvestades tähendaks kaebajale sellise suurusega sundvõõrandamise tasu maksmine

tema alusetut rikastumist avalike vahendite arvel, mitte tema asetamist olukorda, kus

sundvõõrandamist ei oleks toimunud.

27. Kaebaja väidab, et tasu määramisel on arvestamata jäetud saamata jäänud tuluga, mida ta

võinuks saada tulevikus täiendavalt sõlmitavatest teeservituudi lepingutest. Kohtule ei ole

nähtav, et kaebaja oleks selle argumendi vastustajale haldusmenetluses esitanud. Nagu juba

eespool välja toodud, peab saamata jääva tulu kohta haldusorganile teavet andma

kinnistuomanik ise enne sundvõõrandamise otsuse tegemist. Kuna kaebaja seda praegusel

juhul ei teinud, ei saa ta esitada saamata jääva tulu kohta uusi väiteid ning tõendeid alles

kohtumenetluses (vt TlnRKK otsus asjas nr 3-23-3024, p 14). Kaebajale on antud

sundvõõrandamise menetluses korduvalt võimalus väljendada oma seisukohti makstava tasu

suurusega seoses ja kaebaja on oma seisukohti ka mitmel korral avaldanud (nt kaebaja

11.09.2023, 12.02.2024 ja 19.09.2024 kirjad MaRu-le). Kaebajale pidi olema arusaadav, et tal

tuleb haldusmenetluses välja tuua kõik tema arvates sundvõõrandamise tasu õiguspärasust

mõjutada võivad asjaolud, sh saamata jääv tulu. Asja materjalidest ei nähtu, et kaebaja oleks

võimalike uute teeservituutide sõlmimise võimaluse haldusmenetluses vastustajale või MaRu-

le välja toonud. Vastustaja väitis kohtuistungil (istungi helisalvestis 00:39:46) küll, et teavitas

servituudilepingute sõlmimisega seoses saamata jääva tulu võimalusest kinnisvarahindajat.

15(17)

3-25-584

Eksperthinnangu tekstist sellist teavet aga ei nähtu ja kinnisvarahindaja on leidnud, et

hindamise käigus kasutada olevate andmete põhjal saamata jäävat tulu ei esine

(eksperthinnangu p 4.5., dtl 32–33). Samuti ei asenda tasu suurust mõjutavate asjaolude

avaldamine eksperdile vajadust avaldada samad asjaolud sundvõõrandamismenetluses

vahetult haldusorganile. Kaebaja kohtumenetluses esitatud Piloodi tee 06.03.2025

reaalservituudi leping (dtl 72–78) on sõlmitud alles pärast käesolevas asjas vaidluse all oleva

käskkirja andmist, sellega seotud asjaolud pole sundvõõrandamismenetluses käsitlemist

leidnud ja kohus nõustub vastustajaga, et sel lepingul pole käesoleva asja lahendamisel

tähendust. Neil põhjustel pole kaebaja väiteid servituudilepingute sõlmimisest saamata jääva

tulu kohta võimalik käesolevas asjas arvestada. Kuid isegi kui pidada saamata jäänud tulu

puudutavate väidete hindamist võimalikuks, on need väited täiesti hüpoteetilised. Puuduvad

mistahes andmed, et kaebajal oleks sundvõõrandamise menetluse ajal või ka enne seda olnud

käimas konkreetseid läbirääkimisi kinnisasjade koormamiseks täiendavate servituutidega.

Ainuüksi teetaristu olemasolu kinnistul ei tähenda, et keegi peaks soovima selle tasu eest

kasutamiseks kaebajaga täiendavalt kasutuskokkulepet sõlmida. Samamoodi ei ole kaebaja

kohtu arusaamise järgi haldusmenetluses vastustajale või MaRu-le väitnud, et tal oleks

võimalik teenida tulu kinnisasjadel asuva sidekanalisatsiooni väljarentimisest, ega ka

näidanud, et sellise rendilepingu sõlmimiseks võiks mõnel osapoolel olla tegelik huvi.

28. Lõpuks käsitleb kohus kaebaja väiteid selle kohta, et Lennuradari tee kinnisasi oleks

tulnud sundvõõrandada tervikuna (st ka Lennuradari tee L5 katastriüksuse osas) ja kaebaja

sellekohane taotlus on jäetud rahuldamata ilma käskkirjas põhjendust esitamata.

29. Kohus nõustub vastustajaga, et kaebaja taotlus ei ole jäänud vastustaja poolt tähelepanuta

või ilma põhjenduseta rahuldamata. MaRu on pidanud haldusmenetluses kaebajaga

läbirääkimisi Lennuradari tee täies ulatuses riigile võõrandamise üle ning kaebajale

03.09.2024 kirjas (dtl 185) selgitanud, et kui temaga ei jõuta kokkuleppele kinnisasja (kui

terviku) eest pakutava tasu osas, siis on riigil võimalik sundvõõrandada üksnes avalikes

huvides vajalik osa Lennuradari tee kinnistust, ehk katastriüksus katastritunnusega

65301:001:6847, pindalaga 2545 m2). Viide samale kirjale ning sama selgitus on välja toodud

ka käskkirja põhjendustes (dtl 94). Samuti tuleneb käskkirja põhjendustest selgelt, et

vastustaja on arvestanud asjaoluga, et kaebaja esitas vastustajale 11.09.2023 KAHOS § 10 lg

1 alusel Lennuradari tee kinnisasja tervikuna riigile võõrandamiseks (dtl 93) ning et riigile on

avalikes huvides (Rail Baltic raudtee vajadusteks) vajalik üksnes 2545 m2 suurune kinnisasja

osa. Seega pidi kaebajale nii vastustaja 03.09.2024 kirjast kui käskkirja põhjendustest olema

arusaadav, et tema taotlus jääb rahuldamata, sest poolte vahel puudub kokkulepe tasu osas ja

kinnisasja ülejäänud osa omandamine pole avalikes huvides vajalik (haldusmenetluse seaduse

§ 56 lg 1).

30. Kohtu hinnangul polnud vastustaja otsus jätta Lennuradari tee kinnisasi täies ulatuses

riigile omandamata ka sisuliselt õigusvastane. KAHOS § 10 lg 1 annab omanikule

subjektiivse õiguse nõuda oma kinnisasja tervikuna omandamist vaid juhul, kui allesjäävat

osa ei saa enam otstarbekalt kasutada. Käesoleval juhul jäi kaebajale Lennuradari tee

kinnisasjast alles Lennuradari tee L5 katastriüksus (katastritunnus 65301:001:6846, pindala

2337 m2, sihtotstarve transpordimaa 100%), seega umbes pool kinnisasja algsest suurusest.

Kohus nõustub vastustaja kohtumenetluses esitatud põhjendustega, et kaebajale allesjääva osa

puhul ei toimunud de facto sundvõõrandamist, sest pole tõendatud, et allesjäävat osa ei saaks

edasi kasutada selle senisel transpordimaa sihtotstarbel ning eksperthinnangus ei tuvastatud

osalise omandamise korral allesjääva Lennuradari tee osa puhul kaasnevaid kahjusid, mis

oleks tingitud just sellest, et omandatakse ainult äralõige (eksperthinnangu lk 26–27, dtl 31–

32). Kaebajal on piirkonnas veel mitu transpordimaa kinnisasja, mida tal on kohustus

16(17)

3-25-584

hooldada ja mille hooldamist ta saab Lennuradari tee kinnisasja allesjäänud osa hooldamisega

ühitada.

31. Kokkuvõttes puudub vaidlusaluse haldusakti tühistamiseks alus, sest kohus ei näe, et

sundvõõrandamise tasu oleks kaebajale määratud õigusvastaselt või et vastustaja oleks

pidanud sundvõõrandama Lennuradari tee kinnisasja tervikuna. Tühistamisnõude rahuldamata

jätmise tõttu pole alust rahuldada ka kaebaja kohustamisnõuet ja kohustada teda uuesti

määrama sundvõõrandatavad katastriüksused ning sundvõõrandamisel makstav tasu või

alternatiivselt kohustada riiki maksma kaebajale täiendavat sundvõõrandamise tasu. Eelnevat

kogumis arvestades jätab kohus kaebuse tervikuna rahuldamata.

32. Kuna kaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS §

108 lg 1). Vastustaja ja kaasatud haldusorgan ei ole kohtult menetluskulude väljamõistmist

taotlenud ja ka nende menetluskulud jäävad nende enda kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Mait Laaring

kohtunik

17(17)