3-25-2209/12 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. veebruar 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-25-2209

Haldusasi

R.M ja F.F kaebus Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025

vastuse nr 6-5/818-5 tühistamise ning vastustaja

kohustamise nõuetes

Menetlusosalised

Kaebajad R.M ja F.F

Vastustaja Häädemeeste vald, esindaja Andres Annast

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Tagastada kaebajate 16.01.2026 menetlusdokumendi lisad 1-8.

2. Rahuldada kaebus.

3. Tühistada Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 vastus nr 6-5/818-5 ning kohustada

Häädemeeste valda uuesti lahendama kaebajate 18.05.2025 avaldus.

4. Mõista Häädemeeste vallalt R.M ja F.F kasuks välja menetluskulud summas 40 eurot

(ilma käibemaksuta). Jätta muus osas menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

5. Asendada avaldatavas kohtuotsuses kaebajate nimi ja kinnistu andmed

tähemärkidega.

SELGITUSED

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 16.03.2026 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS §

182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi,

tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei

peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks

3-25-2209

peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Häädemeeste Vallavalitsuse 02.02.2022 korralduse nr 39 p-ga 1 väljastati Häädemeeste

vallas XXX-i kinnistu (katastritunnus YYY; edaspidi XXX kinnistu) asuva elamu

ümberehitamiseks ja laiendamiseks ehitusluba.

2. Häädemeeste Vallavalitsuse 20.06.2023 korralduse nr 319 p-ga 1 väljastati XXX-i kinnistul

asuvale elamule kasutusluba nr 2312371/03315.

3. R.M ja F.F omandasid 03.07.2023 XXX kinnistu.

4. R.M

esitas 18.05.2025 Häädemeeste Vallavalitsusele

taotluse

kasutusloa nr

2312371/03315 kehtetuks tunnistamiseks ja riikliku järelevalvemenetluse algatamiseks.

5. Häädemeeste Vallavalitsus jättis 18.06.2025 kirjaga nr 6-5/818-5 taotluse kasutusloa nr

2312371/03315 kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata, kuivõrd valla hinnangul on

kasutusluba väljastatud õiguspäraselt. Vallavalitsus selgitas, et vaidlustatud kasutusloa on

kooskõlastanud Päästeameti Lääne päästekeskus 19.06.2023.

6. R.M pöördus 18.06.2025 e-kirjaga Häädemeeste Vallavalitsuse poole ning leidis, et

18.06.2025 vastus ei vasta haldusmenetluse nõuetele, on sisuliselt ebapiisav ja formaalne,

rikutud on haldusmenetluse tähtaegu ning palus teostada kohepeale kontroll.

7. R.M 21.06.2025 ja 27.06.2025 avaldustes Häädemeeste Vallavalitsusele paluti teostada

kohapealne kontroll.

8. Häädemeeste Vallavalitsuse 02.07.2025 kirjaga nr 6-5/1017-4

keelduti

järelevalvemenetluse algatamisest, kuivõrd vallavalitsuse hinnangul on kasutusluba nr

2312371/03315 väljastatud õiguspäraselt. Lisaks leidis vallavalitsus, et kinnisvara ostuga

seotud puuduste korral on soovitatav teavitada sellest müüjat, kes võlaõigusseaduse (VÕS) §

219 lg 1 järgi vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

9. Tallinna Halduskohtusse saabus 04.07.2025 R.M ja F.F kaebus (täiendatud 08.08.2025,

15.08.2025 ja 24.09.2025) Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 vastuse nr 6-5/1017-4

tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks vaadata kaebajate 18.05.2025 taotlus uuesti läbi.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

10. Kaebajad leiavad, et vastustaja on õigusvastaselt jätnud rahuldamata nende taotluse

kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks ning järelevalvemenetluse algatamiseks.

10.1. Ehitusseadustik (EhS) § 52 eeldab ehitise vastavust projektile ja tegelikkusele enne

kasutusloa andmist. Käesoleval juhul kontrolli ei toimunud. Kasutusluba tuleb kehtetuks

tunnistada, kui on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid loa andmist (EhS § 57 lg 1).

Elutähtsate tehnosüsteemide dokumentatsioon oli kasutusloa menetluses puudulik (EhS § 13

lg 1, Vabariigi Valitsuse määrus nr 270 § 11 lg 1): 1) elektriprojekti dokumentides puuduvad

andmed ja skeemid puurkaevu, veevarustuse ning reoveepumba kohta, samuti ei ole

kirjeldatud nende süsteemide elektriühendusi ega ohutusmeetmeid; 2) esitatud auditid ja

katseprotokollid käsitlevad vaid üldisi elektripaigaldise osi (pistikupesad, maandus,

2(11)

3-25-2209

kaitsejuhtmed), kuid ei hõlma vee- ega reoveesüsteemid seadmeid, toiteahelaid ega ohutust;

3) kinnistul puudub liitumine tsentraalse vee- ja kanalisatsioonivõrguga, mistõttu toimub

veevarustus ainult puurkaevu ja elektritoitel reoveepumba abil – süsteemide kohta puudub

igasugune tehniline, projektipõhine või auditipõhine tõendus. Vastavad dokumendid ei ole

esitatud ei kasutusloa menetluses ega kohtule.

10.2. Vastustaja on 02.07.2025 keeldunud ehitusjärelevalve teostamisest. Vastustaja on jätnud

täitmata uurimiskohustuse (haldusmenetluse seaduse (HMS) §-d 6 ja 10). Kaebajad ei ole

kasutusloa taotlejad, vaid ostsid kinnistu hiljem. Samas puudus kaebajatel võimalus mõjutada

kasutusloa menetlust, kuid kaebajad kannavad eksliku loa õiguslikke tagajärgi.

10.3. Kaebajate eesmärk on, et vastustaja vaataks kasutusloa nr 2312371/03315 andmise

menetluse ja alused uuesti läbi ning tuvastaks loa õigusvastasuse. Asjas esitatud tõendite

põhjal on tuvastatav, et kasutusluba anti välja seaduses sätestatud nõudeid eirates. Sellises

olukorras on vastustaja kohustus algatada kasutusloa kehtetuks tunnistamise menetlus omal

algatusel.

10.4. Vastustaja vastustest ei nähtu, et kasutusloa nr 2312371/03315 andmise eel või

menetluse käigus oleks teostatud EhS § 54 lg 1 p 4 tähenduses sisuline kontroll ehitise

tehnosüsteemide olemasolu ja vastavuse üle. Vastustest puuduvad andmed konkreetsete

kontrollitoimingute, nende ulatuse, aja ja tulemuste kohta.

10.5. Vastustaja on pidanud vajalikuks kasutusloa õiguspärasuse selgitamiseks pöörduda

kasutusloa taotleja poole täiendavate päringutega alles 2025 ja 2026. See kinnitab, et

vastustajal ei olnud kasutusloa andmise hetkel EhS § 54 lg 1 tähenduses kontrollitud teavet

ehitise tehnosüsteemide kohta.

10.6. Vastustaja on tuginenud Päästeameti kooskõlastustele. Nimetatud kooskõlastus

puudutab üksnes tuleohutuse nõuete täitmist ega asenda kohaliku omavalitsuse kohustust

kontrollida ehitise vastavust tervikuna, sh tehnosüsteemide olemasolu ja vastavust EhS § 54

lg 1 kohaselt.

10.7. Kasutusloa andmise õiguspärasuse hindamisel on asjakohane, kas vastustaja täitis enne

haldusakti andmist EhS § 54 lg 1 kohase kontrollikohustuse ning kas vastustaja täitis pärast

avaldajate 18.05.2025 pöördumist EhS § 57 lg 1 kohase järelevalvekohustuse.

10.8. Haldusorgan ei või jätta seadusest tulenevaid kohustusi täitmata üksnes põhjendusel, et

vaidlus võib olla lahendatav tsiviilõiguslikus korras (vt Riigikohtu lahendid nr 3-3-1-17-14, p

13; nr 3-3-1-50-16, p 16).

10.9. Kasutusloa menetluse dokumentatsioonist nähtub, et kasutusloa taotluse riigilõivu

maksjaks on märgitud alaealine isik. Materjalidest ei nähtu, millisel õiguslikul alusel on

riigilõiv tasutud alaealise isiku nimel ega kas vastav makse vastas riigilõivuseaduse nõuetele.

10.10. Materjalide hulgas on arve nr 11249 vingugaasianduri eest. Arve kuupäev on varasem

kui kasutusloa menetlus. Dokumentidest ei nähtu, millisel alusel on nimetatud arvet käsitletud

kasutusloa menetluse asjakohase dokumendina.

10.11. Vastustaja on kasutusloa menetlusse lisanud käsitsi joonistatud skeemi kamina ja

korstna tehnilisest seletusest. Nimetatud dokument ei sisalda mõõtkava, koostaja andmeid ega

allkirja. Arusaamatu on, millisel alusel on sellist dokumenti käsitletud tehnilise dokumendina

kasutusloa andmisel.

3(11)

3-25-2209

10.12. Kasutusloa taotleja osalise kasutusloa andmise ajal ning osaleb ka käesoleval ajal

Häädemeeste valla otsustus ja nõuandvates struktuurides, sh Metsapoole ja Ikla külade

esindajana ümarlaua töös ning Metsapoole põhikooli hoolekogu esimehena.

10.13. Vastustaja ei ole esitanud dokumenti, millest nähtuks kasutusloa andnud ametniku

volitus haldusakti andmiseks.

11. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

11.1. Kaebajate 18.05.2025 taotluse uuesti läbi vaatamine ei tooks kaasa teistsugust

lõppjäreldust. Vastustaja ei tuvastanud kaebajate 18.05.2025 taotlusest selliseid asjaolusid,

mis annaks EhS § 57 lg-st või lg-st 2 tuleneva aluse kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks

ja/või järelevalvemenetluse algatamiseks. Ühtegi dokumenti oma etteheidete kohta ei ole

kaebajad vastustajale esitanud. Sellises olukorras ei olnud vastustaja hinnangul põhjendatud

algatada eraldi menetlust.

11.2. Kaebajate 18.05.2025 e-kiri käsitleb küsimusi, mis puudutavad kinnisasja võimalikku

(mitte)vastavust müügilepingu tingimustele, millest tulenevad nõuded tuleb kaebajatel

(ostjatel) esitada müügilepingu teise osapoole ehk müüja vastu. Need puudutavad pigem nn

varjatud puuduseid seoses kinnistu ja ehitise omaduste ning kasutamisega (nt viited

võimalikule hallitusele, niiskusele), võimalikke ehitustehnilisi probleeme, mida lahendatakse

müügilepingu osapoolte vahel tsiviilkohtumenetluses, mitte haldusmenetluses kohaliku

omavalitsuse poolt. Kaebajad taotlesid ka ekspertiiside tegemist ja juhtumi edastamist

pädevale asutusele võimaliku kriminaalmenetluse algatamiseks, mis ei ole sellisel kujul

vastustaja ülesanne. Sellised nõuded ilmestasid, et kaebajad soovivad pigem koguda tõendeid

seonduvalt võimaliku lepingutingimustele mittevastavuse etteheitega, mis tuleb esitada

müüjale ja mille eest vastutab müüja.

11.3. Vastustaja poolt 02.06.2025 saadetud päringule vastas 17.06.2025 kinnistu varasem

omanik (vt kaebuse lisa 8), et poolte vahel on vaidlus kinnistu lepingutingimustele vastavuse

osas ja leidis, et kaebajate esitatud väited (sh ebaõigete andmete esitamise kohta) ei vasta

tõele. Sisult eraõigusliku vaidluse lahendamiseks ei ole põhjendatud kasutusloa kehtetuks

tunnistamine (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahend nr 3-3-1-57-14, p 15).

11.4. EhS § 57 kommentaaride kohaselt ei saa loa kehtetuks tunnistamine toimuda

kergekäeliselt, vaid arvestada tuleb proportsionaalsuse põhimõttega, st loa peatamine peab

olema sobiv ja vajalik eesmärgi saavutamiseks ning kaaluma üles kõik võimalikud

vastuargumendid. Loa peatamine saab olla vajalik vaid siis, kui ei leidu muid vahendeid loa

peatamise eesmärgi saavutamiseks.

11.5. Kasutusloa kehtetuks tunnistamine peab olema väga põhjendatud ja asjakohaselt

kaalutletud otsus. Vastustajale ei nähtunud juba 18.05.2025 esitatud taotlusest selliseid

asjaolusid, mis annaks aluse kahelda kasutusloa andmise õiguspärasuses, mistõttu vastustaja

ka menetlust ei algatanud. Vastustaja ei saa ega soovi algatada alusetult järelevalvemenetlust

ning teha õigusvastast kehtetuks tunnistamise otsust ja tekitada sellega hoopis vaidlusi juurde.

Vastustajal ei ole alust sekkuda ka võimalikku tsiviilõiguslikku vaidlusesse.

11.6. Vastustaja viis läbi korrakohase kasutusloa andmise menetluse ja otsustas 20.06.2023

korraldusega nr 319 õiguspäraselt kasutusloa väljastamise (vt kaebuse lisa 4). Kasutusloa

taotlusega koos kohalikule omavalitsusel esitatud ehitusdokumentide ja Päästeameti Lääne

päästekeskuse kooskõlastusega oli tõendatud, et ehitis vastab ehitisele esitatud nõuetele ning

seda võib kasutada vastavalt üksikelamu (11101) kasutamise otstarbele. Omavalitsusel

puudus alus kasutusloa väljastamata jätmiseks.

4(11)

3-25-2209

11.7. Ehitise omanik vastutab ehitise ohutuse, nõuetekohasuse ja eesmärgipäraselt kasutamise

eest, sh, et ehitus- ja kasutusloa dokumentatsioon on korrektne. Pärast kasutusloa saamist

peab omanik ehitist hooldama ja kontrollima regulaarselt; tagama, et ehitis säilitaks ohutuse ja

vastavuse nõuetele kogu kasutuse vältel; teavitama kohalikku omavalitsust, kui tehakse

muudatusi, mis mõjutavad ehitise ohutust, tehnosüsteeme või kasutusotstarvet.

11.8. Kaebajad tuginevad kaebuses eksperthinnangule (vt kaebuse lisa 3). Ent see

eksperthinnang on koostatud laenutagatise turuväärtuse hindamiseks, esitamiseks

krediidiandjale ning kokkuvõtlikuks tulemuseks on hinnanguline turuväärtus (vt kaebuse lisa

3, lk-d 1 ja 24). Ekspertiisis ei tooda välja, et kasutusloa taotlemisel oleks esitatud

valeandmeid, mis mõjutasid oluliselt kasutusloa andmise otsustamist, samuti et ehitis või selle

kasutamine ei vasta kasutusloale või ehitisele esitatavatele nõuetele.

11.9. Kaebajad on 08.08.2025 menetlusdokumendis viidanud väidetavatele puudustele, mis

on üldsõnalised ja tõendamata, ent millest vastustaja hinnangul ei tulene alust kasutusloa

kehtetuks tunnistamiseks või menetluse algatamiseks.

11.10. 12.01.2026 pöördus XXX kinnistu endine omanik vastustaja poole ja selgitas suuliselt,

et teatud ebatäpsused jäid ikkagi kasutusloa taotlusesse sisse. Vastustaja palvel ebaselguse

vältimiseks edastas XXX kinnistu endine omanik 16.01.2026 oma seisukoha kirjalikult.

Esitatud selgituse kohaselt eksis ta andmete esitamisel. Täpsemalt jäid kasutusloa taotlusest

eemaldamata maasoojuspumba ja soojustagastusega ventilatsioon. Eelnevat arvestades asub

vastustaja tegema toiminguid kinnistu praeguse olukorra välja selgitamiseks ning andmete

vastavusse viimise ettepaneku tegemiseks, sh võtab ühendust kaebajatega.

11.11. Vastustaja on menetlused läbi viinud erapooletult. Riigilõivu tasumise, arve

adressaatide andmete jmt kohta esitatud väited ei ole asjakohased. Kaebajad on esitanud lisad,

mis on menetluses olemas või millised andmed on menetluses olemas. Lisade 7 ja 8

puutumust asjasse ei ole kaebajad põhjendanud.

11.12. Vastustaja pöördus 29.01.2026 kaebajate poole ettepanekuga andmete vastavusse

viimiseks. Menetluse käigus ilmnevate täiendavate mittevastavustega tegeletakse menetluse

raames. Kui sellest ilmneb alus, ei ole välistatud ka kasutusloa kehtetuks tunnistamine.

Eeltooduga on kaebajate eesmärk saavutatud.

11.13. Kasutusloast nähtub dokumentide üleslaadijana ehitusnõuniku abiline – registri

spetsialist, kelle ülesandeks oli registritoimingute tegemine. Häädemeeste Vallavalitsuse

20.06.2023 korraldusega nr 319 väljastati kasutusluba kaebajate kinnistule (vt kaebuse lisa 4).

KOHTU PÕHJENDUSED

12. Kohus leiab, et kaebus tuleb rahuldada tervikuna, kuivõrd vastustaja on õigusvastaselt

keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamisest ning järelevalvemenetluse algatamisest.

Vastustaja 18.06.2025 ja 02.07.2025 kirjad on oluliste põhjendamispuudustega, mis juba

ainuüksi on eraldi aluseks kaebuse rahuldamisele. Vastustaja on ekslikult leidnud, et tegemist

on tsiviilõiguse valdkonda kuuluva vaidlusega. Kaebajad ei ole kohtusse pöördunud

müügilepingu alusel võlaõiguslike nõuetega, vaid avalik-õiguslikest normidest tulenevatel

alustel kasutusloa kehtetuks tunnistamata jätmise keeldumise tühistamiseks ning

järelevalvemenetluse algatamiseks kohustamisnõudega. Kaebajatel on subjektiivne avalik-

õigus õiguspärasele menetlusele. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.

13. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt

keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamisest 18.06.2025 kirjaga nr 6-5/818-5 (digitaalse

kohtutoimiku leht (dtl) 26) ning riikliku järelevalvemenetluse algatamisest 02.07.2025 kirjaga

5(11)

3-25-2209

nr 6-5/1017-4 (dtl 38). Kohus selgitab, et praeguse vaidluse esemeks ei ole kasutusloa nr

2312371/03315 õiguspärasuse kontroll, vaid küsimus, kas selle kehtetuks tunnistamisest

keeldumine oli õiguspärane ning järelevalvemenetluse alustamisest keeldumine kui toiming

oli õiguspärane.

Häädemeeste Vallavalitsuse 18.06.2025 keeldumise nr 6-5/818-5 õiguspärasus

14. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel

kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele (HMS § 54).

15. Riigikohtu halduskolleegium on selgitanud, et HMS § 43 lg 2 järgi on haldusaktina

käsitatav sisuline keeldumine taotletud haldusakti andmisest (vt Riigikohtu halduskolleegiumi

lahend nr 3-3-1-85-15, p 11). Käesoleval juhul on vastustaja keeldunud 18.06.2025 kirjas

kehtiva kasutusloa kehtetuks tunnistamisest. Haldusakt tunnistatakse kehtetuks iseseisva

haldusaktiga /…/ (HMS § 70 lg 1). Järelikult on vastustaja 18.06.2025 keeldumine käsitatav

haldusaktina ning tühistamisnõue on asjakohane nõue kaebuse eesmärgi saavutamiseks.

16. Haldusakt peab vastama nii vorminõuetele kui ka sisulistele nõuetele. Käesoleval juhul on

18.06.2025 keeldumine nii formaalselt kui ka materiaalselt õigusvastane.

17. Kirjalikus haldusaktis märgitakse selle andnud haldusorgani nimetus, haldusorgani juhi

või tema volitatud isiku nimi ja allkiri, haldusakti väljaandmise aeg ning muud õigusaktiga

ettenähtud andmed (HMS § 55 lg 4). Elektroonilisele haldusaktile ei pea lisama

digitaalallkirja, kui haldusorgani juht või tema volitatud isik on turvalisel viisil tuvastatav

(HMS § 55 lg 4 lause 2). Asja materjalist nähtub, et Häädemeeste Vallavalitsus on 18.06.2025

e-kirjaga keeldunud haldusakti andmast, kuid sellelt puudub haldusakti andnud ametniku

allkiri. Seejuures ei ole täidetud nõue, et isik on turvalisel viisil tuvastatav.

18. „Haldusakti andmisele järgneb haldusakti teatavakstegemine (HMS § 62), mis on

eelduseks haldusakti andmise menetluse lõpetamiseks (HMS § 43 lg 1 p 1) ja mille

formaliseeritud viise nimetatakse haldusakti kättetoimetamiseks (HMS § 62 lg 2, §-d 25-32).

Haldusakti teatavakstegemine on põhiõiguste seisukohalt oluline menetlusetapp, kuna

teatavakstegemisest haldusakt üldjuhul jõustub ehk omandab kehtivuse ja muutub igaühele

täitmiseks kohustuslikuks (HMS § 60 lg 2). Ka hakkab kulgema kaebetähtaeg (HMS § 75,

HKMS § 46). /…/ Haldusakti andmise aeg tähistab otsuse tegemise hetke, milleks antud juhul

oli haldusakti allkirjastamine /…/.“ (Riigikohtu halduskolleegiumi 02.02.2018 otsus nr 3-15-

2813, p-d 14.2 ja 14.4). Käesoleval juhul kohtule esitatud 18.06.2025 e-kirjast (dtl 26) ei

nähtu allkirja. Kirjas ei ole ka vaidlustamisviidet (HMS § 57). Kuigi 18.06.2025 e-kirjal on

vormilisi puudusi, on Riigikohus leidnud, et haldusaktiks on kohtupraktikas peetud iga

otsustust, mis vastab HKMS § 4 lg 1 tunnustele ning haldusaktiga võib olla tegemist sellest

sõltumata, kas see on vormistatud haldusaktidele sätestatud nõudeid järgides (vt Riigikohtu

halduskolleegiumi 02.12.2010 otsus nr 3-3-1-54-10, p 12). Nii on see ka käesoleval juhul,

mistõttu kontrollib kohus alljärgnevalt, kas 18.06.2025 keeldumine vastab haldusakti

materiaalse õiguspärasuse eeldustele.

19. Vastavalt HKMS § 56 lg-le 1 peab kirjalik haldusakt ja soodustava haldusakti andmisest

keeldumine olema kirjalikult põhjendatud. Haldusakti põhjendus esitatakse haldusaktis või

menetlusosalisele kättesaadavas dokumendis, millele on haldusaktis viidatud. Haldusakti

põhjenduses tuleb märkida haldusakti andmise faktiline ja õiguslik alus (HMS § 56 lg 2).

Kaalutlusõiguse alusel antud haldusakti põhjenduses tuleb märkida kaalutlused, millest

haldusorgan on haldusakti andmisel lähtunud (HMS § 56 lg 3).

6(11)

3-25-2209

20. Vastustaja on keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamisest põhjusel, et Päästeameti

Lääne päästekeskus kooskõlastas XXX kinnistul üksikelamule kasutusloa väljastamise

ehitisregistris 19.06.2023 (dtl 26).

21. Esmalt ei ole vastustaja esitanud 18.06.2025 e-kirjas ühtegi õiguslikku alust kasutusloa

kehtetuks tunnistamisest keeldumiseks. Ühtlasi pelgalt argument, et Päästeamet on kasutusloa

kooskõlastanud, ei selgita, miks vastustaja leiab, et kaebajate välja toodud puudusi

kasutusloamenetluses ei esinenud.

22. Vastavalt EhS § 57 lg-le 1 tunnistab pädev asutus kasutusloa kehtetuks, kui kasutusloa

taotlemisel on esitatud teadvalt valeandmeid, mis mõjutasid oluliselt kasutusloa andmise

otsustamist. Lisaks võib pädev asutus kasutusloa kehtetuks tunnistada, kui: 1) kasutusloa

omaja või kinnisasja omanik seda taotleb, välja arvatud kui teistel isikutel on kasutusloa

kehtivuse vastu õigustatud huvi; 2) audit on tegemata või; 3) ehitis või ehitise kasutamine ei

vasta kasutusloale või ehitisele esitatavatele nõuetele (EhS § 57 lg 2).

23. Kaebajad on oma 18.05.2025 avalduses välja toonud järgmised puudused

kasutusloamenetluses: 1) valeinfo küttesüsteemide ja energiaallikate kohta; 2) korstna

seisukord on ohtlik; 3) puurkaev ja kanalisatsioon on dokumenteerimata ja ebaseaduslikus

asukohas; 4) ventilatsioon puudub; 5) energiatõhususe andmed ei vasta tegelikkusele

(energiatõhususarv (ETA 138 kWh/m2a), tuginetakse projektile, mille järgi oleks hoones

olnud maasoojuspump ja ventilatsioon, kuid neid ei eksisteeri); 6) kasutusloa dokumentides

on hoone tubade arv esitatud kui 5, kuid reaalsuses on 4 tuba (dtl-d 21-22). Nendele

argumentidele pole vastustaja ühtegi põhjendust esitanud ega analüüsinud, kas kaebajate välja

toodud puudused esinesid või mitte ning kas need võisid mõjutada kasutusloa andmist.

Arvestades, et kasutusloal on õiguslik mõju, peab vastustaja hindama sisuliselt, kas eeldused

kasutusloa andmiseks olid täidetud. Kehtiv kasutusluba tähendab, et ehitis vastab

ehitusprojektile ja ehitamisele kehtestatud nõuetele, sh on ohutu. Vastustaja ei saa teostada

pelgalt formaalset kontrolli kasutusloa andmisel.

24. Pädev asutus kontrollib kasutusloa taotluse saamisel selle nõuetele vastavust (EhS § 53).

Kasutusluba antakse, kui ehitis vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige ehitisele

esitatud nõuetele, ja ehitusloale (EhS § 54 lg 1). Kasutusluba antakse, kui valminud ehitise

ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe

kohaselt (EhS § 50 lg 1). Nii on ka Riigikohus selgitanud, et ehitisele tervikuna kasutusloa

andmise otsustamisel tuli vastustajal hinnata muu hulgas ehitise vastavust ehitusloa aluseks

olnud ehitusprojektile (vt Riigikohtu halduskolleegiumi lahendid nr 3-3-1-88-13, p 21; nr 3-3-

1-84-04, p 10). Ainuüksi asjaolu, et tuleohutusnõuete täidetust kinnitab Päästeameti

kooskõlastus ei ole piisav argument, et jätta kasutusloa kehtetuks tunnistamise taotlus

rahuldamata. Seda põhjusel, et tuleohutusnõuete täitmine on vaid üks osa kasutusloa andmise

otsustamisel. Veelgi enam, kaebajate 18.05.2025 taotluses ei olnud märgitud probleeme

üksnes tuleohutusnõuete täitmata jätmisega, vaid oluliselt rohkem. Neile aga vastustaja

sisulisi argumente esitanud ei ole.

25. Seejuures on äärmiselt küüniline vastustaja seisukoht, et kaebajad ei esitanud vastustajale

ühtegi dokumenti. Esiteks haldusorgan, kes on läbi viinud kasutusloa menetluse, omab kõiki

tehnilisi dokumente, mis kasutusloa menetluse raames on vastustajale esitatud ning saab lihtsa

vaevaga kontrollida, kas kaebajate väited dokumentide puudulikkusest ning valeandmete

esitamisest vastavad tõele. Vastustajal on HMS §-st 6 tulenev uurimiskohustus. Seejuures, kui

vastustaja peaks leidma, et taotluses on puudusi, on vastustaja kohustus juhtida sellele

tähelepanu ning anda puuduste kõrvaldamiseks tähtaeg ning nimetada ka ära, millised

puudused esinevad ja kuidas neid on võimalik kõrvaldada (HMS § 15 lg 2). Seda aga

7(11)

3-25-2209

vastustaja teinud ei ole. Tähelepanuväärne on seejuures, et 18.06.2025 kirjas ei ole vastustaja

viidanud justkui kaebajatel oleksid esitamata nõutavad dokumendid.

26. Vastustaja väited osas, et kasutusluba on antud õiguspäraselt, on vastuolulised. Kui

vastuses kaebusele on leitud, et kasutusluba anti õiguspäraselt (dtl 237), siis 16.01.2026

menetlusdokumendis on vastustaja välja toonud, et XXX kinnistu endine omanik on

16.01.2026 vastustajale selgitanud, et eksis andmete esitamisel, kui jättis kasutusloa taotlusest

eemaldamata maasoojuspumba ja soojustagastusega ventilatsiooni (dtl 382). See kinnitab

üheselt, et vastustaja on jätnud kasutusloa menetluses sisulise kontrolli tegemata. Veelgi

enam, 17.06.2025 vastuses on XXX kinnistu endine omanik märkinud, et kasutusloa puhul ei

ole oluline kütteseadmete ehitamine, kuid projekt võimaldab XXX kinnistu praegusel

omanikul seda teha (dtl 31). Sellest pidi tekkima vastustajal kahtlus, kas kütteseadmed

vastavad projektis kirjeldatule. Ometi ei pidanud vastustaja vajalikuks neid andmeid

täpsustada või kontrollida ilma ühegi põhjenduseta.

27. Väljastatud kasutusloa nr 2312371/03315 kohaselt on energiaallika liik maasoojus +

elekter, tahke (dtl 12). Seejuures on ka kasutusloa taotluses märgitud energiaallika liigiks mh

maasoojus (dtl 95). Tõendatud on asjaolu, et maasoojuspumba ning soojustagastusega

ventilatsiooni nägi ette ka ehitusprojekt (dtl 86).

28. Küsimus sellest, kas tegemist oli ebatäpsusega või valeandmete esitamisega, tuleb

lahendada vastustajal haldusmenetluses, mida aga vastustaja kahetsusväärselt teinud ei ole ega

esitanud ka sellest keeldumiseks sisulisi põhjendusi. Seda eriti olukorras, kus

kohtumenetluses on vastustaja kinnitanud, et sisuliselt on kasutusloal ebaõiged andmed.

Sellega on vastustaja õigusvastaselt keeldunud kasutusloa kehtetuks tunnistamise menetluse

algatamisest, mistõttu kuulub 18.06.2025 keeldumine tühistamisele.

29. Vastustaja on õigesti märkinud, et kasutusloa kehtetuks tunnistamine peab olema

proportsionaalne, põhjendatud ja kaalutletud. Samamoodi peab olema põhjendatud,

proportsionaalne ja kaalutud haldusakti kehtetuks tunnistamise menetluse algatamata jätmine.

Kaebajatel on õigus õiguspärasele menetlusele.

30. Asjakohatud on vastustaja väited kaebajate esitatud ekspertiisi osas. Nimetatud ekspertiisi

ülesanne ei olnud tuvastada, kas kasutusloamenetluses on esitatud valeandmeid. Sellise

asjaolu tuvastamise ülesanne on vastustajal, kui kaebajad on esitanud vastustajale EhS § 57 lg

1 alusel taotluse kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks. Seda aga vastustaja kahetsusväärselt

teinud ei ole, millega on rikkunud oluliselt menetlusnorme ning haldusakti

põhjendamiskohustust. Asjakohatu on vastustaja argument, et kasutusloa kehtetuks

tunnistamine ei oleks kaebajate huvides. Kaebajatel on vaba valik otsustada, millist oma

subjektiivset õigust realiseerida ning vastustaja ei saa keelduda haldusakti andmisest

argumendil, et see ei oleks kaebajate huvides. Vastustaja saab küll täita oma

selgitamiskohustust, kuid mitte keelduda haldusakti andmisest sellel alusel.

31. Kohus nõustub vastustajaga, et asjakohatud on kaebaja väited seoses riigilõivu

tasumisega, ehitusnõuniku asendajaga, vingugaasianduri arvega ning korstna ja kamina

joonisega, XXX endise omaniku tegutsemisega küla esindajana ja hoolekogu esimehena.

32. Seoses arve ja joonisega märgib kohus, et käesoleval juhul ei asu kohus hindama

vastustaja asemel kasutusloa õiguspärasust, see ei ole käesoleva vaidluse ese. Seetõttu jätab

kohus need väited tähelepanuta. Samuti ei oma asja lahendamisel tähtsust, kes tasus

kasutusloa eest riigilõivu, mistõttu jätab kohus selle väite tähelepanuta. Seoses XXX kinnistu

endise omaniku seotusega kohaliku omavalitsuse tegevusega märgib kohus, et ka küsimus

taandamisest haldusmenetluses seondub kasutusloa õiguspärasusega, mida kohus käesoleva

vaidluse raames ei hinda. Täiendavalt märgib kohus, et taandamise alused on sätestatud HMS

§-st 10 ning kaebajad ei ole väitnud, et sellise olukorraga oleks tegemist. Kasutusloa

8(11)

3-25-2209

väljastanud isik seondub kasutusloa õiguspärasusega (pädevus) ning see ei ole käesoleva

vaidluse ese. Küll aga selgitab kohus, et asja materjalidest nähtuvalt on kasutusluba

väljastatud Häädemeeste Vallavalitsuse poolt (dtl 7) ning selle alusel väljastatud kasutusluba

nr 2312371/03315 moodustavad ühtse terviku.

33. Kuigi vastustaja on teinud 29.01.2026 kaebajatele ettepaneku ehitisregistri andmete

vastavusse viimiseks (dtl 437), siiski on vastustaja kinnitanud oma 30.01.2026

menetlusdokumendi punktis 3, et jääb oma seisukohtade juurde. Seetõttu ei saa kohus lugeda,

et vastustaja on kaebuse õigeks võtnud HKMS § 159 lg 1 tähenduses. Samas ei ole selge, kas

vastustaja on algatanud kasutusloa kehtetuks tunnistamise menetluse või järelevalvemenetluse

või millise haldusmenetluse raames kavatsetakse andmed vastavusse viia. Ka ei vasta selline

asjaajamine hea halduse tavale, kuivõrd ei ole selge, kas vastustaja on haldusmenetluse

algatanud ning mis eesmärgil või millisel õiguslikul alusel on haldusmenetlus algatatud.

Vastustajal on kohustus viia haldusmenetlus läbi kehtiva õiguse kohaselt. Eeltoodust

tulenevalt tühistab kohus 18.06.2025 keeldumise tervikuna.

Vastustaja 02.07.2025 kirja nr 6-5/1017-4 õigusvastasus

34. Kaebajad on vaidlustanud ka järelevalvemenetluse algatamisest keeldumise.

35. Asja materjalist nähtuvalt on kaebajad esitanud 18.05.2025 avalduses mh taotluse

järelevalvemenetluse algatamiseks. Nii on kaebajad taotlenud 18.05.2025 avalduse punktis 2

teostada kohapealne kontroll koos ekspertiisiga puurkaevu, kanalisatsiooni, ventilatsiooni ja

küttesüsteemide osas (dtl 22). Vastustaja lahendas järelevalvemenetluse algatamise taotluse

oma 02.07.2025 kirjaga nr 6-5/1017-4, selgitades, et vallavalitsuse seisukohalt on kasutusluba

nr 2312371/03315 väljastatud õiguspäraselt ning täiendavat järelevalvemenetlust ei algatata;

kinnisvara ostuga seotud puuduste korral soovitame teavitada sellest müüjat, kes VÕS § 218

lg 1 järgi vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest (dtl 38).

36. Kohtupraktikas on peetud järelevalvemenetluse algatamata jätmist toiminguks, kuivõrd

see ei ole suunatud õiguste tekitamisele haldusvälistele isikutele (vt Riigikohtu

halduskolleegiumi 18.04.2022 otsus nr 3-20-1342, p 16). Seetõttu ei saa vastustaja 02.07.2025

kirja tühistada (HKMS § 37 lg 2 p 1), vaid tuvastada selle õigusvastasus (HKMS § 37 lg 2 p

6).

37. Toiming on haldusorgani tegevus, mis ei ole õigusakti andmine ja mida ei sooritata

tsiviilõigussuhtes (HMS § 106 lg 1). Toiming peab olema kooskõlas õigusaktidega (HMS §

107 lg 1). Toimingu sooritamise viisi, ulatuse ja aja ning menetlemise korra määrab

haldusorgan oma äranägemisel, järgides kaalutlusõiguse piire ja võrdse kohtlemise ning

proportsionaalsuse põhimõtteid (HMS § 107 lg 2). Kui toiminguga piiratakse isiku õigusi, on

isikul õigus nõuda toimingu kirjalikku põhjendamist (HMS § 108 lg 1). Toimingu

põhjendamise nõue tuleb esitada haldusorganile kirjalikult viivitamata pärast toimingust

teadasaamist (HMS § 108 lg 2).

38. Vastustaja on keeldunud järelevalvemenetluse alustamisest viitega VÕS § 218 lg-le 1.

Nimetatud normi kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale,

isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Seega on vastustaja keeldunud järelevalvemenetluse

alustamist argumendil, et kaebajate ja XXX kinnistu endise omaniku vahel on tsiviilõiguslik

vaidlus, millesse vastustaja sekkuda ei saa.

39. Kohus nõustub kaebajatega, et kaebajad on esitanud vastustajale taotluse

järelevalvemenetluse alustamiseks seoses väljastatud kasutusloaga. Vastavalt EhS § 130 lg 2

p-le 4 teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet, täites selleks järgmisi

ülesandeid: 4) ehitise kasutusteatise või kasutusloa olemasolu ja sellele kantud andmete

9(11)

3-25-2209

tegelikkusele vastavuse kontrollimine. Seejuures ei pidanud kaebajad viitama vastavale

õiguslikule alusele oma 18.05.2025 taotluses, vaid vastustaja kohustus oli lähtuda taotluse

eesmärgist (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus nr 3-3-1-74-14, p 13).

40. Vastustaja ei saanud haldusmenetluse alustamata jätmisest keelduda väitega, et kaebajate

ja kinnistu endise omaniku vahel on tsiviilõiguslik vaidlus. Sellist järelevalvemenetluse

alustamisest keeldumise alust EhS ette ei näe ning sellisele alusele ei ole vastustaja viidanud

ka oma 02.07.2025 kirjas ega vastustes kaebusele. Seetõttu on vastustaja keeldunud

järelevalvemenetluse alustamisest õigusliku aluseta ehk õigusvastaselt.

41. On lubamatu, et vastustaja lakooniliselt sisuliselt kahe lausega keeldub haldusmenetluse

alustamisest. Veelgi enam, ekslik on vastustaja seisukoht, et sisuliselt on tegemist

tsiviilõigusliku vaidlusega. Õigusaktid annavad erinevaid õiguskaitsevahendeid ning nende

valikuvabadus on subjektiivse õiguse subjektil, käesoleval juhul kaebajatel. Asjakohatu on

vastustaja viide Riigikohtu lahendile nr 3-3-1-57-14, kuivõrd selles lahendis on sedastatud, et

olukorras, kus (1) ehitis on valminud, (2) ehitisele on antud kasutusluba, mis kinnitab selle

vastavust ehitisele ettenähtud nõuetele, (3) pole tuvastatud ehitise vastuolu ehitustehniliste

nõuetega ega ehitise arhitektuurilist või ruumilist sobimatust ja (4) ehitamisel ei ole rikutud

avalikke huve kaitsvaid norme, ei ole kaasomanike vahelise sisult eraõigusliku vaidluse

lahendamiseks ja kaasomanikele tekitatud võimaliku kahju kõrvaldamiseks põhjendatud

kasutusloa kehtetuks tunnistamine (p 15). Esmalt ei ole käesoleval juhul kaebeesemeks

kasutusloa kehtetuks tunnistamise otsus, st menetluses ei ole hinnatud kasutusloa

õiguspärasust/õigusvastasust, sh ehitise vastuolu ehitustehniliste nõuetega. Teiseks ei ole

vaidlus tõusetunud kaasomanike vahelisest vaidlusest või nendele tekitatud võimaliku kahju

kõrvaldamiseks. Seetõttu ei saa viidatud Riigikohtu lahendist juhinduda käesolevas asjas.

42. Lisaks ei ole vastustaja esitanud muid sisulisi põhjendusi haldusmenetluse alustamata

jätmise osas, mistõttu on toiming oluliste põhjendamispuudustega. Ometi on kaebajad

esitanud 18.06.2025 ja 21.06.2025 vastustajale selgitusi, miks on 18.06.2025 keeldumine

ebapiisav ning miks järelevalvemenetlust taotletakse, kuid vaidlusaluses toimingus neid

kajastatud pole (dtl-d 27-29). Seetõttu on tegemist õigusvastase keeldumisega.

43. Kohus tagastab kaebajate 16.01.2026 menetlusdokumendi lisad 2, 7 ja 8, kuivõrd nendel

ei ole asja lahendamisel tähtsust (HKMS § 62 lg 2). Põllumajanduse Registrite ja

Informatsiooni Ameti kirjad seoses XXX kinnistul tehtud põllumajandusliku tegevuse eest

toetuse saamisega ega dokumendiregistri väljavõte ei seondu käesoleva vaidlusega, mistõttu

tuleb need tagastada. Samuti tagastab kohus kaebajate 16.01.2026 menetlusdokumendi lisad

1, 3-5, kuivõrd need on juba varem menetluses esitatud (vt dtl-d 235, 263, 357, 370 ja 374)

(HKMS § 62 lg 2).

44. Eeltoodust lähtuvalt kuulub kaebus tervikuna rahuldamisele. Kohus tühistab Häädemeeste

Vallavalitsuse 18.06.2025 vastuse nr 6-5/818-5 ning kohustab vastustajat uuesti lahendama

kaebajate 18.05.2025 avaldus kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks ja järelevalvemenetluse

alustamiseks.

45. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul on otsus tehtud vastustaja kahjuks, mistõttu jäävad menetluskulud vastustaja

kanda. Kaebajad on tasunud kaebuselt riigilõivu summas 40 eurot. Menetluskulude taotlust

kaebajad kohtule esitanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt mõistab kohus vastustajalt kaebajate

kasuks välja menetluskulud summas 40 eurot (ilma käibemaksuta). Muus osas jäävad

menetlusosaliste võimalikud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

46. Kaebuses on märgitud juurdepääsupiirang, kuivõrd kaebus sisaldab isikuandmeid,

kinnisvara puudutavaid eksperthinnanguid ja vaidlustatavaid seisukohti, mille avaldamine

võib kahjustada avaldajate õigusi enne kohtu sisulist hinnangut. Kohus mõistab esitatud

10(11)

3-25-2209

taotlust, kui otsuse avaldamisel isikuandmete asendamise taotlust, mitte menetlusosalistele

juurdepääsupiirangu kohaldamise taotlust (HKMS § 88 lg 2). Seda tingituna asjaolust, et

vastustaja on juba kaebuses kajastatud andmetega tuttav haldusmenetluse raames ning

juurdepääsupiirangu kohaldamine ei oleks põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt asendab kohus

avaldatavas lahendis kaebajate nimed ja kinnistu andmed tähemärgiga (HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

11(11)