2-26-1770/4 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 12. veebruar 2026

Tsiviilasja number

2-26-1770

Tsiviilasi

Global HR Partner OÜ kandeavaldus kinnistamisasjas

nr 5532202650

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. jaanuari 2026. a

määrus nr 18382026

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Global HR Partner OÜ määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Global HR Partner OÜ

(registrikood 11808343), esindaja Tarvo Puri

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 8. jaanuari 2026. a määrus nr 18382026

kinnistamisasjas nr 5532202650 ja saata kandeavaldus kande tegemise otsustamiseks

tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

2. Rahuldada Global HR Partner OÜ määruskaebus.

3. Jätta määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud Global HR Partner OÜ

kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Määrus ei ole edasikaevatav Riigikohtule (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696 lg 3

ja § 599 lg 1).

ASJAOLUD

1. Global HR Partner OÜ (avaldaja) esitas 10. detsembril 2025 Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, mille kohaselt avaldajale kuulub kinnistu

asukohaga Toominga, Lilli küla, Anija vald, Harju maakond (registriosa nr 7350402), mille

kolmandasse jakku on 13. aprillil 2009 sisse kantud Osaühing BJ TOOTMISE (registrikood

10871546) kasuks hoonestusõigus (registriosa nr 13146802) tähtajaga 10 aastat.

Hoonestusõiguse tähtaeg on möödunud (hoonestusõigus lõppes 13. aprillil 2019). Avaldaja

palub ja annab nõusoleku teha kinnistusraamatusse järgmised kanded:

-

kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13146802 neljandast jaost hüpoteegikanne;

-

kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13146802 kolmandast jaost keelumärge;

-

kustutada hoonestusõiguse registriosa nr 13146802 teisest jaost hoonestaja

omanikukanne;

-

kustutada kinnistu registriosa nr 7350402 kolmandast jaost hoonestusõiguse kanne;

-

sulgeda hoonestusõiguse registriosa nr 13146802.

Puudutatud isikute nõusolekut kande tegemiseks ei ole vaja (kinnistusraamatuseaduse (KRS)

§ 494 lg 1 ja § 495). Toimingu eest ei tule tasuda riigilõivu (riigilõivuseaduse (RLS) § 25 lg 1

p 1).

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond andis 8. jaanuari 2026. a määrusega nr 18382026 tähtaja

avalduse puuduste kõrvaldamiseks 2. veebruarini 2026 ning hoiatas, et määratud tähtpäevaks

puuduste kõrvaldamata jätmisel jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata. Taotletavate

kannete tegemiseks tuleb kõrvaldada järgmised puudused:

-

esitada kohtutäitur Elin Vilippuse digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud

avaldus registriosalt nr 13146802 keelumärke kustutamiseks;

-

esitada Osaühingu BJ TOOTMISE ja Luminor Bank AS-i digitaalselt allkirjastatud

või notariaalselt kinnitatud kinnistamisavaldused ja nõusolekud hüpoteegi lõpetamise

ja kustutamise kohta kinnistult nr 13146802;

-

esitada Osaühing BJ TOOTMISE digitaalselt allkirjastatud või notariaalselt kinnitatud

avaldus hoonestusõiguse kustutamiseks kinnistult nr 7350402;

-

tasuda kinnistamise riigilõivud kokku 29 eurot 25 senti.

Hoonestusõiguse registriossa nr 13146802 on kantud II jakku omanikuna Osaühing BJ

TOOTMISE (registrikood 10871546); III jakku kohtutäituri avalduse alusel keelumärge

kinnisasja käsutamise keelamiseks kohtutäitur Elin Vilippuse (isikukood

XXXXXXXXXXXXX) ja Viljaekspert OÜ (registrikood 12015231) kasuks; IV jakku

hüpoteek 147 000 eurot Luminor Bank AS-i (registrikood 11315936) kasuks. Kinnistu

igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamiseks.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 2 kohaselt keelab keelumärge vastavalt märke sisule kannete

tegemise kas täielikult või osaliselt. Riigikohus on oma 15. aprilli 2004. a lahendis 3-2-1-48-

04 asunud seisukohale, et täielik käsutamise keeld „lukustab“ kinnistusraamatu ja edaspidiste

kannete tegemine on välistatud. AÕS § 330 alusel hüpoteegi lõpetamiseks on vajalik

hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud avaldus ja kinnisasja

omaniku notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek. Nõusolek tuleb

avaldada kinnistusosakonnale või hüpoteegipidajale. Nõusolek ei ole tagasivõetav.

KRS § 341 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku

nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui seaduses ei ole sätestatud teisiti, on puudutatud isikuks

eelkõige: asjaõiguse kustutamisel või selle sisu muutmisel kustutatava või muudetava

asjaõiguse omaja, samuti isik, kes omab asjaõigust kustutatavale või muudetavale

asjaõigusele;

kinnisasja või asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud

isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele.

Hoonestusõiguse ja hüpoteegi kustutamiseks vastavalt hoonestaja või hüpoteegipidaja

avalduse alusel on vaja kinnisasja omaniku nõusolekut. Puudutatud isiku nõusolek peab

olema notariaalselt kinnitatud. Puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek loetakse

võrdseks digitaalallkirjastatud või notariaadiseaduse § 53 lg 1 p 52 alusel kinnitatud

nõusolekuga.

KRS § 33 lg 2 järgi tehakse kanne pärast lõivu tasumist. RLS § 77 lg 5 kohaselt tasutakse

kinnistusraamatusse kantud piiratud asjaõiguse kohta tehtud kande kustutamise eest riigilõivu

25 protsenti täismäärast, välja arvatud sama paragrahvi lg-s 6 sätestatud juhul. RLS § 362 lg 2

kohaselt on kinnistusraamatu kande kustutamisel tehinguväärtuseks vastava asjaõiguse

kinnistamise tehinguväärtus. Vastavalt hüpoteegi ja hoonestusõiguse kandmise

tehinguväärtustest lähtuvalt on hoonestusõiguse kustutamise riigilõiv 1 euro 75 senti (tv 3196

eurot) ja hüpoteegi kustutamise riigilõiv 27 eurot 50 senti (tv 98000 eurot).

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna määruse peale määruskaebuse, milles palub

tühistada määruse ning teha avalduses taotletud kanded ilma lisadokumente esitamata ja

riigilõivu tasumata.

Hoonestusõiguse kanne, hüpoteegi kanne ja märge tuleb kustutada ilma puudutatud isikute

nõusolekuta. Hoonestaja, hüpoteegipidaja ja kohtutäitur olid nende kasuks kannete tegemisel

teadlikud oma kande tähtajalisusest (kande kustumisest hoonestusõiguse tähtaja möödumisel)

ning nad pidid juba kande tegemisel ühtlasi nõustuma selle kustumisega hoonestusõiguse

tähtaja saabumisel. Kande kustutamiseks ei ole põhjendatud küsida nende avaldust või

nõusolekut. Kõigi nende isikute jaoks on kannete esemeks olev hoonestusõigus lõppenud,

seda hoonestusõigust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 48 tähenduses esemena enam

ei eksisteeri. Alles on üksnes ebaõige kanne kinnistusraamatus. Kui hoonestaja,

hüpoteegipidaja ja kohtutäituri vahel veel kestab mingi vaidlus, ei ole selleks vajalik kande

alleshoidmine kinnistusraamatus. Vaidlused ja võlasuhted saavad jätkuda ka ilma kandeta.

Hoonestusõiguse seadmise käsutustehing on AÕS § 251 lg 1 järgi alati ja vältimatult

tähtajaline. Kuna käsutustehing on tähtajaline, siis tähtaja möödumisel (äramuutva tingimuse

saabumine TsÜS § 105 lg 1 mõttes) on käsutuse kehtivus lõppenud ning AÕS § 65 kohaselt

on tegemist ebaõige kandega. Hoonestusõigust enam ei eksisteeri. Alles on üksnes ebaõige

kanne, mis tuleb kustutada kinnistusraamatu kooskõlla viimiseks tegeliku olukorraga. Samal

seisukohal ollakse õiguskirjanduses (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I.

Kommenteeritud väljaanne. 2014, § 65 komm-d 3.1.3 ja 3.4.4.5 a).

Kuna hoonestusõigust eeltoodu kohaselt enam ei eksisteeri (see on lõppenud), siis samadel

põhjustel on lõppenud ka hoonestusõigust koormav hüpoteek (ka selle käsutustehing

hoonestaja ja hüpoteegipidaja vahel sai olla ainult tähtajaline, st hoonestaja ei saanud seada

hüpoteeki pikemaks tähtajaks, kui oli seatud tema kasuks hoonestusõigus). Seda hüpoteeki ei

ole vaja ega võimalik enam lõpetada AÕS § 330 kohaselt, see hüpoteek on tähtajalise

käsutustehingu tõttu juba lõppenud ning vajalik on ebaõige kanne kustutada.

Samadel põhjustel on lõppenud ka hoonestusõigust koormav märge. Märkeid

hoonestusõigusele ei ole võimalik seada pikemaks tähtajaks, kui on hoonestusõiguse enda

tähtaeg ning märge (ja ka selle aluseks olev arest) ei saa oma sisulist toimet omada ega

eksisteerida sellisel õigusel, mida ennast enam materiaalõiguslikult ei eksisteeri. Märge on

kantud kinnistusraamatusse 17. juulil 2024 (pärast hoonestusõiguse lõppemist), selle märke

aluseks olevat aresti eset (hoonestusõigust) ei eksisteerinud juba siis, kui märge sisse kanti.

Praegusel juhul on kinnistamisavalduse esitanud hoonestusõigusega koormatud kinnistu

omanik. Kohtunikuabi viitab KRS § 341 lg-le 1, mille kohaselt kande kustutamiseks on nõutav

selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud

isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Avaldaja arvates tuleb KRS § 341 lg 1 asemel

kohaldada KRS §-i 495, mille viimane lause sätestab teisiti nende kannete osas, mille tähtpäev

on saabunud. Kohaldades üldsätte KRS § 341 lg 1 asemel erisätet KRS § 495, ei ole

hoonestaja, hüpoteegipidaja ega kohtutäituri nõusolek vajalik.

KRS § 495 tõlgendamisel omab tähtsust ka see, et sätte viimane lause, mille kohaselt kande

kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik, on sellesse juurde lisatud

kinnistusraamatuseaduse muudatustega 2022. aastal ning selle muudatuse seletuskiri samuti

rõhutab, et selle täienduse eesmärk oli vabastada sellised kustutuskanded puudatud isiku

nõusoleku vajadusest.

Hoonestusõiguse tähtaja möödumine on tingimus, mida kohtunikuabi formaalses

kinnistamismenetluses peab ja saab kontrollida. Samale seisukohale on asutud Riigikohtu 29.

novembri 2023. a lahendi 2-22-15688 p-s 14 teise tähtajalise piiratud asjaõiguse (servituudi)

kustutamise teemal. Riigikohus leidis, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab

kontrollida formaalses kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut

kustutada kinnistusraamatust ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Sisuliselt selle kuupäeva (13.

aprill 2019) möödumisega (või teatud juhul aasta hiljem) lõpeb ka KRS § 341 kohane

puudutatud isiku staatus.

KRS § 494 lg 3 kohaldamine ei ole võimalik. KRS § 494 lg 3 rakendamise eelduseks on lg 1

kohaselt, et kandes sätestatud kindlaksmääratud tingimusest (isiku surmast, tähtpäeva

möödumisest jms) on möödunud vähem kui üks aasta. Hoonestusõiguse kandes oli sätestatud

lõppemise tähtpäev 13. aprill 2019, KRS § 494 lg -3 sätestatut saaks kohaldada, kui

kustutusavaldus oleks esitatud enne 13. aprilli 2020. Üheaastase perioodi kestel on KRS § 494

lg 1 kohaselt kandega õigustatud isikule antud täiendav kaitse, et ilma tema nõusolekuta

kannet ei kustutataks. KRS § 494 lg-st 1 tulenevast täiendavast ühe aasta pikkusest kaitsest on

võimalik poolte kokkuleppel (õigustatud isiku nõusolekul) loobuda, kui teha

kinnistusraamatusse KRS § 494 lg 3 kohane märkus. Samal seisukohal ollakse ka

õiguskirjanduses (vt P. Varul jt (koost). Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. 2014,

§ 65 komm 3.4.4.5 d).

Kinnistamisavaldus esitati pärast KRS § 494 lg-st 1 tuleneva üheaastase perioodi lõppemist

ning KRS § 494 ei anna enam alust nõuda õigustatud isiku nõusolekut. Kohaldamisele kuulub

ainult KRS § 495 teine lause, et kande kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik.

Kuna tegemist on ebaõige kande kustutamisega, ei ole RLS § 25 lg 1 p 1 kohaselt vajalik selle

kande eest riigilõivu maksta.

4. Tartu Maakohtu kinnistusosakond võttis 23. jaanuari 2025. a määrusega avaldaja

määruskaebuse menetlusse ja andis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg-st 6

juhindudes määruskaebuse lahendamiseks üle Tartu Maakohtu kohtunikule.

5. Tartu Maakohtu kohtunik ei rahuldanud määruskaebust ja edastas selle TsMS § 663 lg 5

alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna määrus tuleb TsMS § 667 lg

2 alusel tühistada ja kandeavaldus tuleb saata kande tegemise otsustamiseks tagasi Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse.

7. Avaldaja märgib õigesti, et hoonestusõigust saab AÕS § 251 lg 1 järgi seada ainult

tähtajalisena ning tähtaja möödumisel hoonestusõigus lõpeb ja selle kohta

kinnistusraamatusse tehtud kanne muutub ebaõigeks. Hoonestusõiguse lõppemise korral

lõpevad ka seda koormavad asjaõigused ja märked, ka selles osas muutub kinnistusraamat

ebaõigeks. Sellisel juhul on võimalik taotleda kinnistusosakonnalt ebaõige kande parandamist.

8. Kohtunikuabi viitab määruses KRS § 341 lg-le 1, mille kohaselt kande kustutamiseks on

nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks

(puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga,

et KRS §-i 495 teine lause sätestab teisiti nende kannete osas, mille tähtpäev on saabunud.

KRS § 49⁵ reguleerib kande kustutamist tähtaja saabumisel. KRS § 49⁵ sätestab, et sama

seaduse § 49⁴ sätteid rakendatakse vastavalt ka õiguse suhtes, mis kustub õigustatud isiku

jõudmisel teatud vanuseni või mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Kande

kustutamiseks ei ole õigustatud isiku nõusolek vajalik.

Ringkonnakohus on seisukohal, et hoonestusõiguse tähtaja saabumisel hoonestusõiguse kande

kustutamiseks ei ole KRS § 49⁵ teise lause järgi vajalik ei hoonestaja ega hoonestusõiguse

suhtes kandeid (asjaõigusi, märkeid) omavate isikute nõusolek.

Ringkonnakohtu hinnangul ei tulene KRS § 494 lg-st 3, millele KRS § 49⁵ viitab, praegusel

juhul ka kinnistusregistrisse vastava märkuse kandmise nõuet, mille kohaselt kande

kustutamiseks piisab tähtaja möödumisest.

Riigikohus on selgitanud seoses reaalservituudi lõppemise tähtpäeva kinnistusraamatusse

kandmisega, et kui saabunud tingimus on selline, mida saab kontrollida formaalses

kinnistusraamatumenetluses, siis on võimalik lõppenud servituut kustutada kinnistusraamatust

ilma puudutatud isiku nõusolekuta. Nt KRS § 495 järgi (mis reguleerib kande kustutamist

tähtpäeva saabumisel) võib kustutada ilma õigustatud isiku nõusolekuta kande sellise õiguse

lõppemise kohta, mille kestmine oli seotud õigustatud isiku jõudmisega teatud vanuseni,

samuti mõne muu kindlaksmääratud tingimuse täitumisel. Ülejäänud juhtudel on vastavalt

KRS §-le 341 vajalik puudutatud isiku nõusolek, mida saab nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel (vt

RKTKm 29.11.2023, 2-22-15688, p 14).

9. Avaldaja väitel parandatakse avaldaja kinnistamisavalduse alusel ebaõiged kanded ning

ebaõige kande parandamiselt ei võeta riigilõivu (RLS § 25 lg 1 p 1). Ringkonnakohus nõustub

avaldajaga, et kannete tegemise eest ei pea riigilõivu tasuma.

10. Eeltoodut arvestades ei olnud maakohtu kinnistusosakonnal TsMS § 596 lg 2 järgi alust

määrata avaldajale tähtaega puuduse kõrvaldamiseks. Maakohtu kinnistusosakonna määrus

tuleb seega tühistada.

11. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda. Kuna

määruskaebemenetluses on osalenud üksnes avaldaja, siis kindlaksmääratavad menetluskulud

puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)