3-23-605/37 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Virgo Saarmets, liikmed Monika Laatsit ja

Kristjan Siigur

Otsuse tegemise aeg ja koht

13. veebruar 2026, Tallinn

Haldusasja number

3-23-605

Haldusasi

Q.B, T.H, G.L ja E.S kaebus Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 12. juuli 2022. a ehitusloa nr

2212271/18147 tühistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2024. a otsus

Menetlusosalised

Kaebajad – Q.B, T.H, G.L ja E.S,

esindajad v.adv Allar Jõks, v.adv Britta Retel ja adv

Anu Liinsoo

Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Eva Vanamb

Kolmas isik – Maarjamäe Kodu OÜ,

esindaja v.adv Sandor Elias

Menetluse alus ringkonnakohtus

Q.B, T.H, G.L ja E.S apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

6. jaanuar 2026

RESOLUTSIOON

1. Võtta haldusasja nr 3-23-605 materjalide juurde haldusasja nr 3-24-3481 toimikus

asuvad järgmised dokumendid:

1.1.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 15.11.2024 ehitusloaga nr 2412271/08147

seotud ehitusprojekti seletuskiri – KVVK Projekt OÜ töö nr KV-134-24

„Veevarustus. Põhiprojekt“ (27.12.2024 kaebuse lisa 6);

1.2.

Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 28.11.2024 ehitusloaga nr 12271/08470

seotud lammutusprojekti seletuskiri – Directspace OÜ töö nr EN062024

(27.12.2024 kaebuse lisa 8).

2. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

3. Tühistada Tallinna Halduskohtu 24. aprilli 2024. a otsuse haldusasjas nr 3-23-605

resolutsiooni punktid 5 ja 6.

4. Teha menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas asjas uus otsus ning mõista:

4.1.

Tallinna linnalt Q.B kasuks välja esimese ja teise astme kohtus kantud

menetluskulud 4869,33 eurot (neli tuhat kaheksasada kuuskümmend üheksa

eurot 33 senti);

3-23-605

4.2.

Q.B-lt, T.H-lt, G.L-ilt ja E.S-ilt solidaarselt Maarjamäe Kodu OÜ kasuks

välja esimese ja teise astme kohtus kantud menetluskulud 9166,67 eurot

(üheksa tuhat ükssada kuuskümmend kuus eurot 67 senti).

5. Otsuse avaldamisel asendada kaebajate nimed tähemärgiga.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 16. märtsil 2026

(HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud kassatsioonkaebusele ja sellega ühiseks

läbivaatamiseks võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse

menetlusosalisele kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui

see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg-d 1 ja 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses

(HKMS § 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Q.B on Tallinnas Maarjaheina tn 10 ja 12 ning Maarjamäe tn 14 kinnisasjade omanik.

T.H on Tallinnas Maarjamäe tn 15 ja 17 kinnisasjade omanik. G.L ja E.S on Tallinnas

Maarjamäe tn 18 asuva kinnisasja kaasomanikud. Maarjamäe Kodu OÜ-le kuulub Tallinnas

Pirita tee 28 asuv kinnisasi, millel paiknevad endise messikeskuse hooned ning millel asuvate

trasside kaudu osutatakse eeltoodud kinnisasjade omanikele elektri-, vee- ja

kanalisatsiooniteenust.

2. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas Maarjamäe Kodu OÜ taotluse

alusel 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 Pirita tee 28 kinnistul (registriosa nr 240701;

katastritunnus 78401:115:0064; pindala 39 882 m2; sihtotstarve 100% ärimaa) asuvate hoonete

lammutamiseks. Ehitusloa aluseks on Directspace OÜ koostatud „Eesti Näituste AS-i hoonete

lammutusprojekt“ (töö nr EN032022) ja ehitusloa kohaselt on lubatud lammutada neli hoonet:

keskpaviljon (EHR kood 120220560) ning kolm oksjoni-, turu- või näitusehalli (EHR koodid

120830796, 120830798, 120830803).

3. Q.B, T.H, G.L ja E.S esitasid Tallinna Halduskohtule 16.03.2023 kaebuse TLPA

12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 tühistamiseks. Kaebajatele kuuluvad naabruses

asuvad Maarjaheina tn 10 ja 12 ning Maarjamäe tn 14, 15, 17 ja 18 kinnisasjad, mille

varustamine elektri-, vee- ja kanalisatsiooniteenustega toimub Pirita tee 28 kinnistul asuvate

trasside kaudu. Lammutusluba rikub kaebajate õigusi, kuna selle elluviimise tagajärjel

katkevad neile kuuluvate kinnistute kommunaalühendused. Tallinna linn on õigusvastaselt

jätnud kaebajad neid puudutava haldusakti andmise menetlusse kaasamata. Lammutusloa

dokumentatsioonis puudub terviklik tehnovõrkude plaan. Seetõttu ei ole kaebajatel kindlust,

2(15)

3-23-605

et neid teenindavad trassid hoonete lammutamise käigus säilivad ning tagatud on nende

aastaringne kasutatavus. Samuti esineb oht, et lammutustööde teostamise ajal võidakse

säilitatavaid trasse vigastada.

4. Tallinna linn palus vastuses jätta kaebus rahuldamata. TLPA on kaebajatele

19.01.2023 selgitanud, et nende hoonete elektri-, vee- ja kanalisatsiooni võrguühendusi ei

lammutata. Kuna lammutusprojekt ei puuduta kaebajate õigusi, siis ei olnud vaja neid

lammutusloa menetlusse kaasata. Kaebajate väited nende õiguste rikkumisest on

meelevaldsed ja tõendamata. Hooned on lubatud lammutada üksnes maapinnani ning see ei

puuduta olemasolevaid trasse ja kaableid. Likvideeritakse üksnes lammutatavate hoonete endi

võrguühendused.

5. Kolmas isik Maarjamäe Kodu OÜ palus jätta kaebus rahuldamata. Lammutusluba ei

puuduta kaebajate õigusi ning neid ei tulnud seetõttu menetlusse kaasata. Kaebajate kinnistuid

teenindavaid võrguühendusi ega trasse ja kaableid ei lammutata. Lammutusprojektis ei

pidanud eraldi kirjeldama ja rõhutama kaebajate kinnistute suunaliste trasside säilimist,

arvestades, et lammutustööd kõnealuste võrkudeni (maa alla) üldse ei ulatu.

6. Tallinna Halduskohus jättis 24.04.2024 otsusega rahuldamata kolmanda isiku taotluse

kohtuotsuse tegemise aja edasilükkamiseks, jättis rahuldamata vastustaja ja kolmanda isiku

taotlused menetluse lõpetamiseks ning rahuldas kaebuse osaliselt ja tühistas TLPA

12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 keskpaviljoni C-halli osas, milles see ei näe ette

veemõõdusõlme säilitamist. Kaebajate menetluskulude katteks mõistis kohus vastustajalt

välja 2419,26 eurot ja kolmanda isiku menetluskulude katteks mõistis kohus kaebajatelt

solidaarselt välja 5600 eurot.

Kolmas isik esitas pärast asja arutamise lõpetamist 23.04.2024 taotluse kohtuotsuse tegemise

aja edasilükkamiseks, põhjendades seda väitega, et projekteerija hindas pärast istungit

veelkord lammutusprojekti ja avastas, et kaebajate kinnisasjade veega varustamine toimub

keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme kaudu. Taotlusele on lisatud projekteerija seletus, mille

kohaselt on selle tõdemuse aluseks Eesti Näituste AS-lt 2024. a-l saadud täpsustatud

tehnovõrkude andmed. Neid andmeid ei ole taotlusele lisatud. Kohtuotsuse tegemise aja

edasilükkamine võiks tulla kõne alla, kui kohus peab asja õigeks lahendamiseks vajalikuks

koguda või uurida täiendavaid tõendeid (HKMS § 130 p 2). Kohus annab otsuses hinnangu

kaebajate kinnistute veega varustamise kohta ja ei pea vajalikuks koguda täiendavaid

tõendeid. Asja õigeks lahendamiseks ei ole vaja uurida projekteerija seletust, sest selle

algandmeid ei ole kolmas isik esitanud.

Vastustaja ja kolmanda isiku taotlus menetluse lõpetamiseks tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust

ei ole, et vastustaja ei toimetanud lammutusluba kaebajatele kätte ning selgitas 19.01.2023, et

lammutusluba ei riiva kaebajate õigusi. Vastustaja eksitav vastus koosmõjus

lammutusprojekti seletuskirjaga võis tekitada kaebajates arvamuse, et nende õiguste riivet ei

esine, mistõttu ei saa lugeda, et kaebajad said neid puudutavast haldusaktist teada 11.01.2023.

Õiguste riive kahtlus võis tekkida üksnes ehituskorraldusplaani analüüsimisel ning kaebajad

ei ole tühistamiskaebuse esitamisega ebamõistlikult viivitanud ja kaebus on tähtaegne (HKMS

§ 46 lg 7). Haldusorganil on ehitusloa taotlust menetledes mh kohustus selgitada välja

ehitusloa mõjud (ehitusseadustiku (EhS) § 12 lg 3). Ehituskorraldusplaaniga tutvudes oleks

vastustaja pidanud mõistma, et Pirita tee 28 kinnistul asuvad trassid ei teeninda ainult

lammutatavaid hooneid, vaid ka lähipiirkonna kinnisasjadel asuvaid hooneid. Seega pidanuks

vastustajal tekkima küsimus, kuidas on tagatud kaebajatele teenuste jätkuv osutamine ja

piirduda ei saanud lammutusprojekti seletuskirjaga, mis sellist mõju ei kajasta. Kaasamiseks

3(15)

3-23-605

piisab mõistlikust kahtlusest, et riive esineb. Vastustaja jättis kaebajad põhjendamatult

menetlusse kaasamata, rikkudes EhS § 42 lg 7 p-i 2. Seega on lammutusluba formaalselt

õigusvastane.

Tuleb eeldada, et vastustaja andis lammutusloa, kuna lammutusprojekt on nõuetekohane ja

see ei riku kellegi õigusi (EhS § 42 lg 1, § 44 p 4). Seega tuleb kaebajatel tõendada

lammutusloa õigusvastasust ja enda õiguste rikkumist (HKMS § 59 lg 1). Kohus loeb

lammutusloa õigusvastasuse tõendatuks keskpaviljoni C-halli osas, milles see rikub

Maarjaheina tn 12 kinnisasja omaniku Q.B õigusi. Selle järelduse aluseks on järgmised

tõendid:

–

Pirita tee 28 asuva näituste keskpaviljoni hallide joonis (dtl 548);

–

väljavõte ehituskorraldusplaanilt säilitatava veemõõdusõlme kohta (dtl 76);

–

väljavõte AS Tallinna Vesi jooniselt Maarjaheina tn 12 veega varustamise osas (dtl

535);

–

ekspertarvamuse lisaks olevad fotod (dtl 515);

–

E.S Tammiku 18.01.2024 ekspertarvamuse p 2.2 (dtl 512);

–

ekspert E.S Tammiku 16.01.2024 e-kiri (dtl 505);

–

Pirita tee 28 asuva näituste keskpaviljoni halli C joonis (dtl 547).

AS Tallinna Vesi jooniselt on näha veetrassi kulgemine keskpaviljoni hooneni, selle alt läbi ja

edasi kuni Maarjaheina tn 12 kinnistuni. See tõendab, et Maarjaheina tn 12 kinnisaja veega

varustamine toimub joonisel kujutatud veetrassi kaudu. Tegemist on keskpaviljoni C-halliga

ja ekspert on esitanud fotod, mis kinnitavad C-hallis veemõõdusõlme olemasolu (halli osas

C6). Ühtlasi kattub see AS Tallinna Vesi joonisel kohaga, kust veetrass halli C alt kulgeb.

Samuti kattub AS Tallinna Vesi joonis ehituskorraldusplaaniga osas, millel on kajastatud

veetrassi kulgemine hallini C. Ehituskorraldusplaani kohaselt tuleb selles kohas likvideerida

veeühendus kaevus, kuid ei ole kajastatud, et hallis C asuks veemõõdusõlm ega ka märgitud,

et see tuleks säilitada. Seetõttu on A. Tammiku jõudnud õigele järeldusele, et kui

lammutamisel lähtuda ehituskorraldusplaanist, siis kaotaks Maarjaheina tn 12 veevarustuse.

Lammutusprojektile esitatavad nõuded on sätestatud majandus- ja taristuministri 17.07.2015

määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ (määrus nr 97). Erinevalt ehitusprojektist ei erista

määruse nr 97 § 25 lammutusprojekti puhul selgelt eel-, põhi- ja tööprojekti staadiumeid. Küll

on nähtud ette, et lammutusprojektis antakse juhised ja lahendused tööde läbiviimiseks

sellises täpsusastmes (staadiumis), et tööd ohutult lõpule viia. Täpsemad nõuded on

lammutusprojektile seatud staadiumis, kui see esitatakse koos lammutusloa taotlusega

(määruse nr 97 § 25 lg 5). Praegusel juhul ei ole lammutusprojektis täpsustatud, millise

staadiumi projektiga on tegemist. Vastustajal oli võimalik hinnata seda eelprojektina (määruse

nr 97 § 13 lg 2) ning veenduda, et täidetud on vähemalt määruse nr 97 § 25 lg 5 nõuded, sh

tehnovõrkude ja -rajatiste säilitatavate elementide kaitsmise nõuded, viis ja ulatus (määruse nr

97 § 25 lg 5 p 2). Eelprojekt on siduv järgneva staadiumi projekti koostamiseks (määruse nr

97 § 5 lg 3), mistõttu juhul, kui eelprojekt ei sisalda teatud tehnovõrgu ja -rajatise säilitatava

elemendi kaitsmise nõuet, ei saa seda puudust järgnevates staadiumites kõrvaldada. Kuna

eelprojekti koosseisus olev ehituskorraldusplaan ei näinud ette C-hallis veemõõdusõlme

säilitamist, siis ei oleks kolmas isik ilma kohtumenetluseta saanud teada, et esineb vajadus

selle veemõõdusõlme säilitamiseks. Kui eelprojekt ei näe ette tehnovõrgu ja -rajatise

säilitatava elemendi kaitsmise nõuet, siis ei saa rääkida kaitsmise nõude täpsustamisest

tööprojektis, vaid tegemist on projekti muutmisega (vt ka Riigikohtu 13.12.2018 otsus nr 3-

16-1050, p 18). Kuna veemõõdusõlmest sõltub Maarjaheina tn 12 kinnisasja veega

varustamine, siis on tegemist olulise muudatusega, mis eeldab uue ehitusloa taotlemist. Seega

on lammutusluba õigusvastane ja rikub Maarjaheina tn 12 omaniku subjektiivseid õigusi.

4(15)

3-23-605

Muus osas ei ole kaebajad tõendanud, et lammutusprojekt rikub nende õigusi. Tõendatud on,

et Maarjamäe tn 14 ja 18 kinnisasjade veevarustus on tagatud hallis D paikneva

veemõõdusõlme kaudu (vt A. Tammiku 16.01.2024 e-kiri). Kaebajad ei ole tõendanud, et

Maarjaheina tn 10, Maarjamäe tn 15 ja 17 kinnisasjade veevarustus on tagatud hallis C

paikneva veemõõdusõlme kaudu. Kuna eelprojekt näeb ette D-hallis asuva veemõõdusõlme

säilitamise, saab tööprojektis täpsustada veemõõdusõlme säilitamiseks vajalikud tingimused.

Kaebajad ei ole tõendanud, et lammutustööde teostamise ajal on oht, et vigastatakse

säilitatavat kanalisatsioonitrassi. Seetõttu tuleb see väide jätta tähelepanuta. Elektrikaablite

lahtiühendamine puudutab lammutatavaid hooneid. Kuna eelprojekt näeb ette elektrikilbi

säilitamise, on tööprojektis võimalik täpsustada elektrikilbi säilitamiseks vajalikud

tingimused. Lammutusluba on kaasamise nõude rikkumise tõttu formaalselt õigusvastane,

kuid tühistamine eeldab, et ärakuulamata jätmine võis mõjutada lammutusloa andmist

(haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58; Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 14).

Kaebus tuleb rahuldada osaliselt, sest Q.B kaasamine ja ärakuulamine oleks võinud mõjutada

loa andmist selliselt, et selles oleks nähtud ette keskpaviljoni hallis C asuva veemõõdusõlme

säilitamine. Muus osas ei saanud ära kuulamata jätmine lammutusloa andmist mõjutada ja

kaebus jääb seega rahuldamata. Lammutusprojekti eesmärgist lähtuvalt ei pidanud

ehituskorraldusplaan kajastama kõikide Pirita tee 28 lähiala tehnovõrkude asukohti.

Sellegipoolest tuli veenduda, et lammutamine ei ohustaks elutähtsate teenuste katkemist. Selle

oleks taganud puudutatud isikute kaasamine. Tehnovõrkude omandiõigus ei oma siin tähtsust.

Kuna lammutusprojekt puudutas hoonete lammutamist, siis omasid projekteerija ja vastutav

spetsialist vastava valdkonna ja taseme kutset.

Kohus rahuldab kaebuse ühe kaebaja ühe kinnisasja osas ehk kaebus rahuldatakse 20%

ulatuses ja jääb rahuldamata 80% ulatuses. Kaebajad on taotlenud menetluskulude

väljamõistmist kokku 31 473,30 eurot. Vaidlus on tavapärasest keerukam ja ekspertide

kaasamine oli põhjendatud. Kaebajate vajalikud ja põhjendatud menetluskulud on 12 096,30

eurot ning vastustajalt tuleb seega mõista kaebajate kasuks välja 2419,26 eurot. Kolmas isik

on palunud mõista kaebajatelt välja menetluskulud 8570 eurot (ilma käibemaksuta). Vajalikud

ja põhjendatud esindajakulud on 7000 eurot (käibemaksuta), mistõttu tuleb kaebajatelt

solidaarselt kolmanda isiku kasuks välja mõista 5600 eurot.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

7. Q.B , T.H , G.L ja E.S paluvad 24.05.2024 apellatsioonkaebuses (täiendatud

07.07.2025) tühistada halduskohtu otsus ja uue otsusega rahuldada kaebus tervikuna, jättes

menetluskulud vastustaja kanda, või alternatiivselt muuta halduskohtu otsust menetluskulude

jaotuse osas, jättes kõik menetluskulud HKMS § 108 lg 61 alusel vastustaja kanda.

Halduskohus leidis ebaõigesti, et lammutusprojekti nõuetele mittevastavus on tõendatud

üksnes C-halli veemõõdusõlme likvideerimise osas. Ehitusloa andja peab saama

ehitusprojekti alusel kontrollida vähemalt ehitise põhilahenduste ohutust (Riigikohtu

13.12.2018 otsus nr 3-16-1050, p 17). Määruse nr 97 § 25 lg 5 p-de 2 ja 4 täitmine eeldab, et

lammutusprojekti koostamise käigus tuvastatakse kõik säilitatavad ja mittesäilitatavad

ehitised, sh tehnovõrgud, ning seejärel planeeritakse säilitatavate tehnovõrkude kaitseks

vajalikud nõuded, viis ja ulatus. Korrektsete algandmeteta ei ole võimalik koostada ka

nõuetekohast lammutusprojekti. Praegu vaidluse all olev lammutusprojekt eeltoodud nõuetele

ei vasta ning seda möönis 22.05.2023 määruses (p 8) sisuliselt ka ringkonnakohus. Vastustaja

ja kolmas isik ei ole kohtumenetluses esitanud ühtegi tõendit, mis kinnitaks lammutusprojekti

nõuetekohasust. Kolmas isik on enamuse ajast väitnud, et naaberkinnistute veevarustus on

tagatud D-halli alt kulgeva veetorustiku ja veemõõdusõlme kaudu. Samuti on kolmas isik

5(15)

3-23-605

viidanud täiendavatele kaitsemeetmetele, kuid projekt neid ei kajasta ja vajalikuks pole peetud

ka ehituskorraldusplaani täiendamist. Kaebajad on esitanud kaks eksperdiarvamust, mis

kinnitavad lammutusprojekti puudusi (st ei selgu, kuidas tagatakse naaberkinnistute

võrguühenduste lammutuseaegne ja -järgne säilimine). Kui võrguühenduste ja

liitumispunktide asukohad on teadmata, eeldab lammutusprojekti koostamine uuringuid nende

asukoha kindlakstegemiseks. Kuna elektrikilbid on enamasti joonistele kandmata, ei ole

nende säilimine kindel. Pole selgitatud, mil viisil elektrikilp säilitatakse pärast hoone

lammutamist (arvestades nii ilmastikku kui ka vandaalitsemist). Hoonete alused trassid

rajatakse tavapäraselt 0,5 m sügavusele ning välitrassid 2 m sügavusele. Kui hooned ära

lammutatakse, siis ebapiisava sügavusega trassid talvel külmuvad ja elutähtsate teenuste

ühendused katkevad. Halduskohus on põhjendusi esitamata arvestanud kaebaja esitatud

eksperdiarvamusi ainult valikuliselt.

Asjas on selgunud, et lammutusprojekt ei vasta tervikuna nõuetele ning vastustaja on pidanud

vajalikuks nõuda uue ehitusloa taotlemist, kaasates mh kaebajad. Vastustaja on võtnud omaks,

et lammutusprojektis olid vead ja projektis toodud andmete õigsust ei ole tegelikult

kontrollitud. Vastustaja ei selgitanud enne lammutusloa andmist, kust saab asum tegelikult

vee-, elektri- ja kanalisatsiooniteenust. Õiguspärane ei saa olla haldusakt, mis lubab hooned ja

nendega seotud tehnovõrgud lammutada dokumentatsiooni alusel, mille koostajad ei tea

võrguühenduste teenindamiseks vajalike paigaldiste täpseid asukohti ja neid ei ole projektis

märgitud, puuduvad vajalikud kaitsemeetmed ja juhised lammutustööde alustamiseks.

Tuvastatud puuduste alusel tulnuks lammutusluba tervikuna tühistada. Veeühenduste

kulgemine C-halli alt avastati tänu kaebajate eksperdile. Kolmas isik esitas üllatuslikult üks

päev enne otsuse teatavaks tegemist kohtule avalduse, millest nähtuvalt saavad kõik kaebajad

ja piirkonna elanikud veeühenduse likvideeritavas C-hallis paikneva veemõõdusõlme kaudu.

Seega on kolmas isik kinnitanud, et lammutusprojekt põhineb valeandmetel. Vastustaja ja

kolmas isik palusid kohtul uuendada asja arutamine, kuid kohus seda ei teinud. Kolmanda

isiku 23.04.2024 avaldust tulnuks käsitada omaksvõtuna ja vastustaja 23.04.2024 avaldust

õigeksvõtuna. Olukorras, kus kohus tuvastas, et C-halli veemõõdusõlme likvideerimise tõttu

tuleb kaebus Q.B osas rahuldada, tulnuks kaebus rahuldada ka teiste kaebajate osas. Kuna

kolmas isik oli enne otsuse tegemist kohtule kinnitanud, et ka Maarjaheina tn 10 ning

Maarjamäe tn 15 ja 17 kinnistute veevarustus on tagatud C-halli veemõõdusõlme kaudu, ei

saanud kohus tugineda argumendile, et kaebaja ei ole tõendanud, et viidatud kinnisasjade

veevarustus on tagatud hallis C paikneva veemõõdusõlme kaudu. Seega on ilmselge, et asja

arutamine tulnuks uuendada ja uurida või koguda täiendavaid tõendeid, mis oleks mõjutanud

kaebuse rahuldamise ulatust.

Ebaõige on halduskohtu seisukoht, et lammutusprojekti puudusi on võimalik kõrvaldada

hiljem tööprojekti koostamise käigus. Lammutamise korral puudub tööprojekti koostamise

kohustus, mistõttu tuleb kõik tööde teostamiseks vajalikud juhised ja lahendused anda

lammutusprojektis (määruse nr 97 § 25 lg 5). Lammutusprojekt peab mh kajastama

tehnovõrkude ja -rajatiste säilitatavate elementide kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust (määruse

nr 97 § 25 lg 5 p 2). Seega ei saa lammutusprojekti puhul rääkida erinevatest staadiumitest.

Lammutamise puhul ei ole ka asjakohane väide, et järelkontrolli saaks teha kasutusloa või

kasutusteatise menetluses. Loale ei ole lisatud ühtegi viidet, märkust või tingimust, mis

välistaks ohu kaebajate elutähtsate teenuste jätkuvusele. Lammutusprojekti seletuskirjas on

samuti viidatud ainult piirkonna mobiililevile. Puuduvad kaalutlused, kuidas vastustaja

veendus, et ehitamine on ohutu ja kolmandate isikute teenuste säilimise tingimused on

piisavad. Vastustaja ei ole esitanud tõendeid, kuidas veenduti, et kaebajate võrguühenduste

säilimine on tagatud. Puuduliku ehitusdokumentatsiooni tõttu ei tuvastanud vastustaja, et

kogu piirkonna veeühendus kulgeb läbi C-halli, ning haldusaktis ei ole sellega

6(15)

3-23-605

mittearvestamist ka kuidagi põhjendatud. Järelikult on kaalutlusviga ilmselge. Olulise

põhjendamispuudusega haldusakti saab kohus jätta jõusse üksnes haldusorgani tõendite, mitte

paljasõnaliste väidete alusel (HKMS § 108 lg 61; Riigikohtu 29.11.2021 otsus nr 3-3-1-29-12,

p 19). Halduskohus on jaotanud tõendamiskoormuse ebaõigesti. Kaebajatel puudus võimalus

teostada tehnovõrkude uuringuid kolmanda isiku kinnistul. Ehitamise ohutuse eest vastutab

kolmas isik ning ohu peab välistama vastustaja (EhS § 44 p 12). Kuna kolmas isik on esitanud

C-halli lammutamiseks muudetud ehitusprojekti, siis ei saa olla õiguspärane haldusakt, mille

aluseks on olnud ebaõige lammutusprojekt. Halduskohtu otsus legitimeerib vastustaja

ebaõiget halduspraktikat, mis aktsepteerib lammutamist katse ja eksituse meetodil. Oluliste

asjaolude uurimine ei saa toimuda alles halduskohtumenetluses.

8. Tallinna linn palub 28.06.2024 vastuses jätta kaebajate apellatsioonkaebus

rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Vaidlustatud lammutusloa aluseks oleva

ehitusprojekti järgi kuuluvad Pirita tee 28 hooned lammutamisele kuni maapinnani ning selle

käigus likvideeritakse ainult lammutatavate hoonete endi võrguühendused. Lammutustööd ei

puuduta maa-aluseid vee- ja kanalisatsioonitorustikke ning elektrikaableid, vaid need jäävad

maa sisse alles. Kuivõrd kõigi kaebajate veevarustuse tagamine toimub C-hallis asuva

veemõõdusõlme kaudu ja selles osas on halduskohus lammutusloa tühistanud, siis on

kaebajate huvid igati kaitstud. Kolmas isik esitas juba esimese astme kohtumenetluse ajal

vastustajale muudatusprojekti, mis näeb ette C-halli veemõõdusõlme säilitamise ning kus on

selgitatud veemõõdusõlme säilitamise meetodit ja veetorustiku paiknemissügavust.

Halduskohtu otsusest tulenevalt peab kolmas isik esitama C-halli osas uue ehitusloa taotluse,

mille menetlusse kaasatakse mh kaebajad.

Kaebajad ei ole tõendanud, et lammutusloa realiseerimise korral katkeksid nende kinnisasjade

kanalisatsiooni- ja elektriühendused. Kaebajate eksperdid on selles osas üksnes märkinud, et

dokumentatsioon on ebaselge. Kaebajad püüavad jätta muljet, et ehitusprojekt on koostatud,

ilma et maa all asuvate trasside asukohad oleksid teada. See ei vasta tõele (vt Ankord OÜ

geoalus). Väited, et trassid külmuvad või lõhutakse, kui hooned pealt ära lammutatakse, ei ole

tõsiseltvõetavad. Ebaloogiline on eeldada, et kui mujal on trassid ca 2 m sügavusel ehk

allpool külmumispiiri, siis hoonete all on need 0,5 m sügavusel. Ehitusprojekt näeb ette

elektrikilbi säilitamise ning peaelektrikilbi ja transiitkaablite ühenduskohtade kaitsmise vihma

eest. Kohus märkis õigesti, et elektrikilbi säilitamiseks vajalikke tingimusi saab täpsustada

tööprojektis. Kaebajate õigusi ei saa puudutada, millise meetmega täpselt elektrikilbi kaitse

ilmastiku eest tagatakse ja millises etapis konkreetne meede otsustatakse. Pole teada, millisel

õiguslikul alusel kaebajad Pirita tee 28 kinnistul olevaid trasse kasutavad. Kaebajatel on

võimalik eraldiseisvad liitumispunktid ja trassid taotleda ning välja ehitada, selle asemel, et

õigusliku aluseta kasutada Pirita tee 28 kinnistul asuvaid trasse. Kui ehitusprojekti on

koostanud pädev isik ja ehitusloa menetluses ei ole tuvastatud vigu ehitusprojektis ning

ehitusprojekt on kooskõlastatud kõigi asjakohaste ametiasutuste poolt, ei pea pädev asutus

ehitusluba andes täiendavalt põhjendama kõiki ehitusprojekti valikuid. Halduskohtu otsus on

õiglane ja õiguspärane mh menetluskulude jaotust puudutavas osas.

9. Maarjamäe Kodu OÜ palub 26.06.2024 seisukohas jätta kaebajate apellatsioonkaebus

rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata juba

üksnes põhjusel, et kaebajatel puudub kaebeõigus. Ringkonnakohus on 22.05.2023 määruses

selgitanud (p 9), et kaebajate õiguslikult kaitstav huvi ei ulatu kaugemale ühenduste

säilimisest. Kaebuse rahuldamine eeldab, et tuvastatud on kaebajate subjektiivsete õiguste

rikkumine. Kaebajad on ehitusloa vaidlustamisel tuginenud sisuliselt sellele, et neil on õigus

kasutada Pirita tee 28 kinnistul paiknevaid trasse ning seega ka nõuda nende säilimist.

Vaidlust ei ole selles, et kaebajad kõnealuseid trasse faktiliselt kasutavad. Kaebajad ei ole aga

7(15)

3-23-605

näidanud ära subjektiivset õigust kasutada Pirita tee 28 kinnistul paiknevaid vee-,

kanalisatsiooni- ja elektritrasse (leping, servituut vms). Kaebajad ei ole võtnud midagi ette, et

saavutada endale korrektsed liitumised, vaid on lihtsalt kasutanud ära Pirita tee 28 kinnistu

igakordse omaniku heasoovlikkust. Kolmas isik ei plaani küll kaebajate vee-, kanalisatsiooni-

ja elektriühendusi katkestada, kuid sellest ei teki kaebajatele veel kaitstavat õigust otsustada

Pirita tee 28 kinnistul toimuva üle.

Isegi kui kaebajatel oleks kaebeõigus, siis muudetakse keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme

(mille kaudu toimub kõigi naabruses asuvate elumajade, sh kaebajate kinnistute varustamine

veega) säilitamist puudutavas osas ehitusprojekti ning taotletakse uut ehitusluba, mistõttu ei

ole kaebajate veeühenduse küsimus enam asjakohane. Kolmas isik selgitas 23.04.2024

avalduses, et vahetult enne halduskohtu otsuse tegemist selgus üllatuslikult, et naabruskonna

elumajade veega varustamine ei toimu keskpaviljoni D-halli, vaid C-halli kaudu. Projekteerija

oli esitanud vastustajale kooskõlastamiseks muudatusprojekti, millega säilitatakse C-halli

veemõõdusõlm ning ühtlasi selgitati veemõõdusõlme säilitamise meetodit ja veetorustiku

paiknemissügavust. Halduskohus tühistas vaidlusaluse ehitusloa osas, milles see ei näe ette C-

halli veemõõdusõlme säilitamist. Kuigi C-halli veemõõdusõlme säilitamise küsimuse olnuks

võimalik lahendada ka uut ehitusluba taotlemata, ei ole kolmas isik ega vastustaja

halduskohtu otsust vaidlustanud, vaid kavatsevad seda järgida (s.o vähemasti keskpaviljoni C-

halli osas taotletakse ehitusluba uuesti). Järelikult ei ole veeühenduse katkestamist

puudutavad väited enam asjakohased.

Kaebajad ei ole tõendanud kanalisatsiooni- ja elektriühenduste katkemist. HKMS § 59 lg 1

järgi on kaebajatel kohustus oma väidet tõendada. Kaebajad ei ole seda teinud, vaid on

tõstatanud ainult paljasõnalisi kahtlusi (sh on eksperdiarvamustes sisuliselt üksnes väidetud,

et ühenduste säilimine on dokumentatsiooni põhjal ebaselge). Kaebajad ei ole ka avaldanud

soovi teostada kolmanda isiku kinnistul ehitusuuringuid. Ehitusprojekti koostamisel ei olnud

trasside asukoht teadmata ja nende väljaselgitamiseks ei olnud tarvis teha lisauuringuid.

Ehitusprojekti aluseks oli mh värskelt koostatud geoalus koos kõigi olemasolevate hoonete ja

maa-aluste trassidega (vt Ankord OÜ koostatud maa-ala plaan tehnovõrkudega). Ka C- ja D-

hallidega seotud segadus ei tõusetunud sellest, et teadmata olnuks trasside asukoht, vaid

kaebajate kinnistute suunas kulgeb paralleelselt mitmeid trasse ja hiljem selgus, et ühendus

toimub varasemalt arvatud D-halli veemõõdusõlme asemel hoopis C-hallis paikneva

veemõõdusõlme kaudu. Lammutustööd ei puuduta maa-aluseid trasse, vaid üksnes hoonete

lammutamist maapinnani ja nende hoonete võrguühenduste katkestamist. Lammutustööde

eelselt korraldatakse võrgukatsetused, mistõttu on püsivamate probleemide ja katkestuste risk

viidud miinimumini. Lammutamisel võetakse tarvitusele kõik vajalikud meetmed säilitatavate

tehnovõrkude kaitseks ning nende turvaliseks toimimiseks ka pärast hoonete likvideerimist.

Vajadusel kaasatakse eksperte ja võrguettevõtjate esindajaid. Kõik asjaomased võrguvaldajad

on ehitusprojekti kooskõlastanud. Ebaloogiline on kahtlus, et moodulhoonete all on trassid

tavapärasest ca 2 m sügavusest kõrgemal. Elektrikilbi säilitamise meetodit on võimalik

täpsustada tööprojektis. Ehitusprojektist tulenes igal juhul kohustus säilitada elektrikilp

kaitstuna ilmastiku eest. Millise meetmega see täpselt tagatakse ja millises etapis konkreetne

meede otsustatakse, ei saa puudutada kaebajate õigusi. Olukorras, kus kaebajad ei ole

tõendanud kanalisatsiooni- ja elektriühenduste katkemist, ei saanud kaebuse rahuldamist

tingida ainuüksi ehitusloa väidetavalt ebapiisav põhjendamine.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus on seisukohal, et kaebajate apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb

osaliselt rahuldada menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas.

8(15)

3-23-605

Vaidluse ulatus apellatsiooniastmes

11. Halduskohus tühistas vaidlusaluse TLPA 12.07.2022 ehitusloa nr 2212271/18147 (dtl

43–58) osaliselt ehk osas, milles ehitusluba ei näinud ette keskpaviljoni (ehitis nr 1; EHR

kood 120220560) hallis C asuva veemõõdusõlme säilitamise kohustust. Vastustaja ja kolmas

isik ei ole halduskohtu otsust vaidlustanud. Halduskohus tuvastas otsuses (p-d 44–45), et

Maarjaheina tn 12 kinnisasja veega varustamine toimub keskpaviljoni C-halli alt kulgeva

veetrassi kaudu, mistõttu rikub lammutusluba selle kinnisasja omaniku Q.B õigusi, sest

lammutusluba ei taga C-hallis asuva veemõõdusõlme ning seeläbi Maarjaheina tn 12

kinnisasja veevarustuse säilimist. See halduskohtu järeldus tugines eeskätt kaebajate esitatud

A. Tammiku 16.01.2024 e-kirjas (dtl 505–507) ja 18.01.2024 arvamuses (dtl 508–519) toodud

seisukohtadel. Kolmas isik esitas halduskohtule 23.04.2024 avalduse (dtl 618–619), millele

olid lisatud muudetud ehituskorraldusplaan koos seletuskirjaga (dtl 620–640) ning

projekteerija 22.04.2024 kinnitus (dtl 641–642), et veetorustiku täiendava uurimise

tulemusena on selgunud, et nii Maarjamäe tn kui ka Maarjaheina tn elamute veevarustus

toimub läbi C-halli, mitte D-halli veemõõdusõlme. Vastustaja kinnitas 23.04.2024 avalduses

(dtl 644), et kolmanda isiku viidatud muudatustega ehitusprojekt on tõepoolest TLPA

menetluses. Halduskohus märkis otsuses (p 38), et ta ei pea täiendavate tõendite kogumist või

uurimist vajalikuks.

12. Ringkonnakohtu hinnangul ei olnud halduskohtul kujunenud olukorras põhjust keelduda

HKMS § 130 p 2 alusel asja arutamise uuendamisest ning see tõi praegusel juhul kaasa

vaidluse lahendamisel tähtsust omanud asjaolu ebaõige tuvastamise. See ei mõjutanud küll

vaidlustatud ehitusloa osalist tühistamist, mis on üldkehtiva toimega (vt HKMS § 177 lg 2),

kuid mõjutas menetluskulude jaotust. Kaebajate üks keskne väide on olnud, et lammutusluba

ei taga piisava kindlusega nende kinnisasjade veega varustamise jätkumist. Halduskohus ongi

tuvastanud, et vähemasti Maarjaheina tn 12 kinnisasja veevarustus on olnud tagatud

keskpaviljoni C-hallis asuva veemõõdusõlme kaudu, kuid selle säilitamist lammutusluba ei

nõudnud. Kolmanda isiku 23.04.2024 avalduse ja sellele lisatud dokumentide (sh

projekteerija kinnituse) ning vastustaja 23.04.2024 kinnituse põhjal pidi halduskohtul aga

tekkima vähemalt kahtlus, et keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlm omab tähtsust ka teiste

kaebajate kinnisasjade veevarustuse jätkumise seisukohalt. Sellises olukorras ei saanud asja

arutamise uuendamisega paratamatult kaasnev mõningane viivitus olla kaalukam vajadusest

tuvastada vaidluse lahendamisel tähtsust omavad asjaolud õigesti. Asjakohatu on ka

põhjendus, et kolmas isik ei olnud esitanud projekteerija seletuse algandmeid, sest kui kohus

pidas nende esitamist vajalikuks, olnuks need võimalik asja arutamist uuendades kolmandalt

isikult välja nõuda. HKMS § 130 p 2 jätab kohtule küll avara kaalutlusõiguse, kuid asja

arutamise uuendamisest ei tohi keelduda meelevaldselt.

13. Võttes aluseks nii kolmanda isiku 23.04.2024 esitatud tõendid kui ka

apellatsiooniastmes täiendavalt asja juurde võetud dokumendid, eeskätt keskpaviljoni

lammutamiseks väljastatud uus TLPA 28.11.2024 ehitusluba nr 2412271/08470 (dtl 764–773)

ja ehituskorraldusplaan (dtl 743) ning veetorustiku ümbertõstmiseks antud TLPA 15.11.2024

ehitusluba nr 2412271/08147 (dtl 758–763) ja veemõõdusõlme asendiplaan (dtl 744) koos

ehitusprojektide seletuskirjadega (esitatud samade menetlusosaliste ja esindajatega

haldusasjas nr 3-24-3481 kaebuse lisadena 6 ja 8, mille ringkonnakohus võtab kaebajate

esitatud uute ehituslubade ja plaanide paremaks mõistmiseks ka praeguse haldusasja

toimikusse), saab lugeda tuvastatuks, et kõigi kaebajate kinnisasjade veevarustus oli tagatud

C-hallis paikneva veemõõdusõlme kaudu. Selle asjaolu üle ei ole menetlusosalistel

apellatsiooniastmes enam olnud ka vaidlust. Hilisemates ehituslubades (vaidlustatud

haldusasjas nr 3-24-3481) on nähtud ette, et enne keskpaviljoni lammutamist tuleb C-hallis

9(15)

3-23-605

asuv veemõõdusõlm asendada veemõõdukaevuga, säilitades kõik halli põranda all olevad vee-

ja kanalisatsioonitorustikud. Praeguses vaidluses saab siiski hinnata üksnes 12.07.2022

väljastatud ehitusloa (lammutusloa) õiguspärasust. Seejuures tuleb võtta arvesse, et

lammutusluba on keskpaviljoni C-halli veemõõdusõlme puudutavas osas tühistatud ning

selles osas ei ole halduskohtu otsust vaidlustatud. Eeltoodust tulenevalt ei ole

apellatsiooniastmes enam vaja analüüsida seda, kas lammutusluba, mis lähtus ebaõigest

ettekujutusest, et kaebajate kinnisasjade veevarustus on tagatud D-halli veemõõdusõlme

kaudu, ning ei näinud ette C-halli veemõõdusõlme säilitamist ega ka täpsemaid meetmeid

säilitatava veemõõdusõlme kaitsmiseks pärast hoonestuse lammutamist, ei oleks piisavalt

taganud kaebajate kinnisasjade veevarustuse säilimist. Kui kaebajate kinnisasjade veega

varustamine toimub C-hallis asuva veemõõdusõlme kaudu, siis ei saa D-hallis paikneva

veemõõdusõlmega seonduv rikkuda nende õigusi.

14. Seega saab apellatsiooniastmes jätkuvalt olla vaidluse all üksnes see, kas lammutusloas

(või selle aluseks olnud lammutusprojektis) pidanuks olema nähtud ette täpsemad nõuded,

mis tagaksid kaebajate kinnisasjade elektri- ja kanalisatsiooniühenduste säilimise.

Veevarustusega seonduvaid väiteid tuleb hinnata üksnes veetorustikku (mitte

veemõõdusõlmi) puudutavas osas. Ringkonnakohus selgitab täiendavalt, et kuigi vastustaja on

väljastanud keskpaviljoni C-halli lammutamiseks 28.11.2024 tervikuna uue ehitusloa ja

praeguses asjas vaidlustatud 12.07.2022 ehitusluba on sellest tulenevalt C-halli osas tervikuna

ammendunud (sh halduskohtu otsusega tühistamata jäetud ulatuses), ei ole siinse vaidluse

asjaoludel otstarbekas hakata asja menetlust HKMS § 152 lg 1 p 4 analoogia alusel osaliselt

lõpetama ega selgitada välja kaebajate soovi ja vajadust minna HKMS § 152 lg 2 alusel üle nn

jätkutuvastuskaebusele. Seda eeskätt põhjusel, et kaebajate väited seoses trassidega laienevad

kogu lammutustööde alale, mitte ei seostu kitsalt C-halliga, ning kuna kaebajate etteheited ei

ole ka sisuliselt põhjendatud (vt allpool), siis jääks kaebus mh tuvastamisnõude osas

rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse lahendamine

15. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kaebajad ei ole tõendanud ega ka usutavalt

põhistanud, et Pirita tee 28 kinnistul asuva hoonestuse lammutamine võiks seada ohtu vee- ja

kanalisatsiooniteenuse toimimise kaebajatele kuuluvatel kinnisasjadel. Puudub vaidlus, et

vee- ja kanalisatsioonitrassid läbivad Pirita tee 28 kinnistut, kuid oluline on silmas pidada, et

TLPA 12.07.2022 ehitusloaga lubati Pirita tee 28 hooned lammutada üksnes kuni maapinnani

ning see lammutusluba ei hõlmanud maapõues olevate trasside likvideerimist vms (vt

lammutusprojekti seletuskiri, p 4 – dtl 66). Ehkki ehituskorraldusplaanil (dtl 76) on mitmes

kohas välja toodud, et mõni ühendus või torustik „likvideeritakse“ (sh tähistatud mitmed

trassid punase ristiga, mis viitab tingmärkide järgi likvideerimisele), tuleb seda plaani

koosmõjus projekti seletuskirjaga mõista viisil, et suletakse üksnes Pirita tee 28 hoonete

võrguühendused, kuid muus osas jäävad trassid alles ja nende jätkuv kasutamine ei ole

kuidagi takistatud. Eeltoodud järeldust ei muuda see, et keskpaviljoni lammutamiseks antud

uue 28.11.2024 ehitusloa aluseks olnud muudetud lammutusprojekti ehituskorraldusplaanil on

samad torustikud märgitud säilitatavatena. Usutav on, et kõnealuse muudatuse põhjuseks oli

eelkõige varasema plaani mitmeti mõistetavus ning sellest tekkinud vaidlused.

16. Kaebajad on Meelis Tombergi 22.02.2024 arvamusele (dtl 563–565) tuginedes leidnud,

et kuna hoonete alused trassid rajatakse tavapäraselt 0,5 m sügavusele, siis juhul, kui trasside

kohal asuvad hooned lammutatakse, võivad trassid külmuda ja elutähtsate teenuste ühendused

katkeda. Ringkonnakohtu hinnangul on M. Tombergi arvamuses välja toodud kahtlus

oletuslik ja ebausutav. Kaebajate teine asjatundja A. Tammik ei ole sellist kahtlust tõstatanud

10(15)

3-23-605

ning on seejuures viidanud, et vee- ja kanalisatsioonitrassid kulgevad maa sees kõrvuti. Pole

tõenäoline, et kinnistut läbivad (st mitte kinnistul lõppevad või kinnistul asuvate hoonetega

seotud) vee- ja kanalisatsioonitrassid, mis kulgevad muul juhul ligikaudu 2 m sügavusel,

tõstetaks hoonete alla jäävas ulatuses maapinna lähedale (ca 0,5 m sügavusele). See oleks

ilmselgelt ebaratsionaalne ning muudaks torustiku rajamise kulukamaks (sh suureneks trassi

pikkus) ja torustiku vähem töökindlaks (nt suureneks ummistuste võimalus). Kuna Pirita tee

28 kinnistu maa-aluseid vee- ja kanalisatsioonitorustikke faktiliselt ei likvideerita (s.o

analoogselt eespool märgitule tuleb ehituskorraldusplaanil „likvideeritavana“ tähistatud vee-

ja kanalisatsioonitorustikke käsitada koostoimes seletuskirjaga selliselt, et katkestatakse

üksnes lammutatavate hoonete ühendused nende trassidega) ning lisaks puudus mõistlik

põhjus arvata, et trasside toimivus võiks sattuda hoonestuse lammutamise tagajärjel ohtu, ei

saa õigusvastaseks pidada, et vastustaja ei seadnud lammutusloale torustikega seonduvalt

lisatingimusi ega nõudnud projekti täiendamist torustike külmumise vältimiseks vajalike

meetmetega. Lammutusprojekti seletuskirja p 3.3 näeb mh ette, et lammutustööde teostamine

töös olevate torustike lähedal peab toimuma põhiliselt käsitsi ning järelevalve all. Samuti

kinnitavad TLPA 28.11.2024 ehitusloa aluseks olnud lammutusprojekti seletuskiri (p 4, lk 7)

ning TLPA 15.11.2024 ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti seletuskiri (p 1.2.3, lk 6), et

keskpaviljoni C-halli all asuvad veetorustikud paiknevad 1,8 m sügavusel, mistõttu on tagatud

nende külmakindlus ka välitingimustes. Pole mõistlikku põhjust arvata, et sama ei kehtiks ka

teiste Pirita tee 28 hoonete või hallide aluste torustike kohta.

17. Lammutusprojekti seletuskirja p-des 3.1 ja 4 välja toodud elektrikaablite

lahtiühendamine puudutab üksnes lammutatavate hoonete elektriühenduste katkestamist.

Olemasolevad kaablid jäetakse maa sisse alles ja lammutamise käigus ei toimu nende

väljakaevamist. Pinge all olevate (st säilitatavate) elektrikaablite läheduses peavad

lammutustööd toimuma põhiliselt käsitsi ning järelevalve all (vt seletuskirja p 3.3). Samuti on

projektis nähtud ette, et objekti peaelektrikilp tuleb säilitada ning võtta tarvitusele meetmed

peaelektrikilbi ja transiitkaablite ühenduskohtade kaitsmiseks vihma eest (vt seletuskirja p 4).

Halduskohus nõustus vastustaja ja kolmanda isiku seisukohaga, et lammutusprojektis

sätestatud elektrikilbi säilitamise ja ilmastiku eest kaitsmise kohustus on piisav, et tagada

kaebajate kinnisasjadel elektriühenduste säilimine ning täpsemad tingimused elektrikilbi

säilitamiseks on võimalik lahendada tööprojekti staadiumis. Kaebajad on rõhutanud, et kuna

lammutamise korral puudub tööprojekti koostamise kohustus, siis ei saa rääkida erinevatest

staadiumitest ning kõik tööde teostamiseks vajalikud juhised ja lahendused tuleb anda

lammutusprojektis.

18. Kuigi lammutamise eesmärk on ehitis osaliselt või täielikult eemaldada või likvideerida,

kujutab lammutamine olemuselt samuti ehitamist (vt EhS § 4 lg-d 1 ja 4) ning lammutamisel

tuleb seega samuti järgida ehitamisele kehtestatud nõudeid. EhS § 38 lg 2 ja EhS lisa 1

kohaselt peab üle 60 m2 ehitisealuse pinnaga mitteelamu lammutamiseks olema ehitusluba.

Ehitusloa andmise eelduseks on see, et esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktide nõuetele

(EhS § 42 lg 1). Ehitusprojekti kohaselt peab olema võimalik ehitada ning kontrollida mh

ehitamise nõuetele vastavust (EhS § 13 lg 2). Üksikasjalikumad nõuded ehitusprojektile on

sätestatud määruses nr 97 ja selle § 25 reguleerib eraldi ehitise lammutamiseks koostatava

ehitusprojektiga seonduvat. Määruse nr 97 § 25 lg 3 kohaselt peab ehitusprojekt ehitise

lammutamiseks sisaldama piisavat teavet lammutustegevuse ulatuse kohta, et hinnata

lammutamisega kaasnevaid mõjusid ja anda ehitusluba. Ehitise lammutamiseks ehitusloa

taotlemisel esitatava ehitusprojekt sisule esitatud miinimumnõuded on loetletud määruse nr 97

§ 25 lg-s 5, mille järgi peab lammutusprojekt mh sisaldama tööde alasse jäävate (säilitatavate)

tehnovõrkude ja -rajatiste kaitsmise nõudeid, viisi ja ulatust (p 2) ning tehnovõrgu ja -rajatise

lahtiühendamise tingimusi ja kohti (p 4). Määruse nr 97 § 25 lg-st 6 tulenevalt peab

11(15)

3-23-605

lammutusprojektis lisaks määrama olemasoleva tehnovõrgu ja -rajatise kaitsmise,

lahtiühendamise või likvideerimise meetodid (kooskõlastatult võrgu või rajatise omanikuga).

19. Ringkonnakohus on halduskohtuga samal seisukohal, et kuigi lammutamiseks

koostatava ehitusprojekti puhul ei ole määruse nr 97 §-s 25 eristatud ehitusprojekti staadiume,

ei välista see iseenesest võimalust koostada pärast ehitusloa saamist vajadusel täpsem

lammutusprojekt. Määruse nr 97 eelnõu (EIS toimik nr 15-0927) seletuskirja (lk 16) kohaselt

on lammutamisega seotud nõuete kehtestamisel lähtutud samadest põhimõtetest nagu ehitise

ehitusprojekti puhul. Pidades silmas, et ehitusloa taotleja võib määruse nr 97 § 13 lg-st 1

tulenevalt esitada ehitusloa taotlemisel ehitusprojekti enda valitud staadiumis, siis ei pruugi ka

lammutamiseks ehitusluba taotledes esitada lammutusprojekti, mis vastaks juba kõigile

tööprojekti nõuetele, vaid oluline on see, et ehitusprojekt sisaldaks vähemalt määruse nr 97 §

25 lg-s 5 nõutud andmeid. Üksnes siis, kui ehitusprojekt ei sisalda eelviidatud minimaalselt

nõutavaid andmeid, saab pädev asutus EhS § 44 p 5 alusel keelduda ehitusloa andmisest.

Määruse nr 97 § 25 lg-st 3 järeldub samuti, et ehitusloa andmiseks peab ehitusprojekt

sisaldama piisavat teavet lammutustegevuse ulatuse kohta, et hinnata lammutamisega

kaasnevaid mõjusid (vt ka EhS § 44 p-d 4, 10, 11), kuid pädev asutus ei pea lammutamiseks

ehitusloa andmist otsustades asuma kontrollima seda, kas esitatud ehitusprojekt on piisavalt

täpne, et ehitist lammutaval ehitusettevõtjal oleks selle järgi võimalik lammutamine lõpule

viia. Lammutusloa andmiseks ei pea lammutusprojekt vastama kõigile määruse nr 97 § 25 lg-

tes 2, 4, 6 ja 7 toodud tingimustele, vaid ka ehitise lammutamise puhul on võimalik need

küsimused täpsemalt lahendada hiljem tööprojekti staadiumis.

20. Määruse nr 97 eelnõu seletuskirjast ei nähtu, kui täpselt peaksid lammutamiseks

ehitusloa taotlemisel esitatavas ehitusprojektis kajastuma tehnovõrkude ja -rajatiste kaitsmise

nõuded, viis ja ulatus (määruse nr 97 § 25 lg 5 p 2) ning mille poolest erinevad nendest

tehnovõrgu ja -rajatise kaitsmise meetodid (määruse nr 97 § 25 lg 6), mis tuleb

lammutusprojektis küll enne lammutamise alustamist kindlaks määrata, kuid mida ei tule

tingimata kajastada juba ehitusloa taotlemisel esitatavas projektis. Pidades silmas, et

samasugune eristamine on nähtud ette ka määruse nr 97 § 25 lg 5 p 4 (s.o tehnovõrgu ja -

rajatise lahtiühendamise tingimused ja kohad) ning lg 6 puhul (s.o tehnovõrgu ja -rajatise

lahtiühendamise või likvideerimise meetodid, mis tuleb kooskõlastada tehnovõrgu või -

rajatise omanikuga), saab teha järelduse, et meetodite all on peetud silmas eeskätt

üksikasjalikke tehnilisi tingimusi. Seega ei pea need kajastuma juba ehitusloa taotlemisel

esitatavas ehitusprojektis. Ringkonnakohus nõustub, et kaebajate õiguste kaitseks on piisav, et

praegusel juhul tulenes ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektist kohustus säilitada

peaelektrikilp kaitstuna ilmastiku eest, ning vastustaja ei pidanud ehitusloa andmiseks

nõudma selle kohta väga üksikasjalikku tehnilist lahendust. Seejuures ei oma sisulist tähtsust,

et 28.11.2024 ehitusloa aluseks olnud muudetud projekti seletuskiri ja ehituskorraldusplaan

on varasemast üksikasjalikumad (nt tuuakse eraldi välja vajadus kaitsta elektrikilpi ka

vandalismi eest ja koostada eraldi tööprojekt), sest ehitusloa taotlemiseks esitatav

ehitusprojekt võib alati olla minimaalselt nõutavast täpsem (vt määruse nr 97 § 13 lg 2).

Samal põhjusel ei ole oluline, et hilisemale plaanile on kantud varasemast rohkem andmeid.

21. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu hinnanguga, et kaebajate lammutusloa

menetlusse kaasamata jätmine, mis tõi kaasa ka nende ära kuulamata jätmise, oli

menetlusviga, kuid see ei tinginud elektri- ja kanalisatsioonivarustusega seonduvas osas

ebaõige haldusakti andmist ning ei anna seega alust vaidlustatud TLPA 12.07.2022 ehitusluba

tühistada suuremas ulatuses, kui halduskohus on seda teinud (vt HMS § 58, riigivastutuse

seaduse § 3 lg 3 p 1). Nõustuda ei saa kaebajate seisukohaga, et ehitusloa aluseks olnud

dokumentatsioon oli sedavõrd puudulik, et sisuliselt on kohtumenetluses toimunud kaebajate

12(15)

3-23-605

kulul ja tagantjärele haldusmenetlus (oluliste asjaolude väljaselgitamine). Kuigi

kohtumenetluses on selgunud, et kaebajate kinnisasjade vee- ja kanalisatsiooniühenduste osas

osutusid lammutusprojekti alusandmed osaliselt ekslikeks, ei saa väita, et nimetatud

asjaolusid poleks üldse uuritud. Ehituskorraldusplaani lähtealuseks oli Ankord OÜ

02.05.2022 koostatud geodeetiline alusplaan (vt väljavõte veetrasside kulgemise kohta – dtl

524). Tuleb arvestada, et varasema tehnovõrkude koondplaani (P. Å. „EPIKOOP“ töö nr 233-

1-97/98 – dtl 533; täpsem väljavõte – dtl 536) ning ka AS Tallinna Vesi infosüsteemi

väljavõtete (dtl 534–535) kohaselt võiski projekteerija arvata, et kaebajate kinnisasjade vee- ja

kanalisatsiooniühendused toimuvad nimelt keskpaviljoni D-halli kaudu. Kaebajate asjatundja

A. Tammik tuvastas AS Tallinna Vesi andmete põhjal samuti ekslikult, et peale Maarjaheina

tn 12 kinnistu, saavad kõik ülejäänud kaebajate kinnistud veevarustuse D-halli kaudu (dtl

505–507). Kaebajate kinnisasjade teadaolevate võrguühenduste säilitamise nõue oli

ehitusprojektis ette nähtud, mistõttu ei pidanud vastustaja lisama ehitusloale sellekohast

lisatingimust.

22. Kolmas isik on vastuses apellatsioonkaebusele jätkuvalt seisukohal, et kaebajatel

puudub TLPA 12.07.2022 ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus. Ringkonnakohus märgib

selle kohta järgmist. Menetlusosaliste vahel ei ole vaidlust asjaolu üle, et kaebajate

kinnisasjade elektri- ning vee- ja kanalisatsiooniühendused on aastaid toimunud Pirita tee 28

kinnisasja kaudu. Asjas on esitatud tõendid, et Pirita tee 28 kinnistu varasem omanik Eesti

Näituste AS on sõlminud kaebajatega lepingud nii elektrienergia kui ka vee- ja

kanalisatsiooniteenuste müügi kohta (vt kaebuse lisad 7–10 – dtl 13–20, 28–35) ning on

vähemasti tarbitud elektrienergia eest esitanud kaebajatele ka müügiarveid (vt kaebuse lisad

11–14 – dtl 36–39). Tuleb nõustuda, et kaebajatele saab ette heita, et nad ei ole aastate jooksul

pidanud vajalikuks kindlustada endale korrektseid võrguühendusi. Ebaselgus kaebajate

võrguühenduste kulgemises on paljuski ilmselt tinginud ka praeguse vaidluse. Eeltoodule

vaatamata tuleb võtta arvesse, et vaidlusaluste rajatiste kaudu tarbivad kaebajad teenuseid,

mille toimimise tagamine on tänapäeval hädavajalik nii inimeste elu ja tervise kui ka

keskkonna kaitseks (vt ka hädaolukorra seaduse § 2 lg 4 ning § 36 lg 11 p 1 ja lg 4 p 3). Seega

ei ole võimalik väita, et võrguühenduste katkemine ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid

õigusi (sh põhiseaduse § 26, § 28 lg 1) ning vastustaja ei pidanud lammutusluba andes

nendega arvestama. Pirita tee 28 kinnistu omanik saab nõuda oma kinnisasja koormamist

reaalservituudiga vastavalt asjaõigusseaduse § 158 lg-tele 1 ja 2.

Kokkuvõte ja menetluskulud

23. Eelneva põhjal ja HKMS § 200 p 3 alusel rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse

osaliselt, tühistab Tallinna Halduskohtu 24.04.2024 otsuse resolutsiooni p-d 5 ja 6 ning teeb

menetluskulude väljamõistmist puudutavas osas asjas uue otsuse. Muus osas jääb halduskohtu

otsus muutmata. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et kuigi halduskohtu otsuse

resolutsiooni p-i 3 kolmas lause peaks kuuluma otsuse põhjendavasse osasse, mitte

resolutsiooni, ei riku see siiski kaebajate õigusi ning ei välista järeldust, et keskpaviljoni C-

hallis asuva veemõõdusõlme säilitamise kohustuse ette nägemata jätmine võib lisaks

Maarjaheina tn 12 kinnistu omaniku õigustele rikkuda ka teiste kaebajate õigusi. Seega ei ole

ka selles osas tarvis halduskohtu otsust muuta ega tühistada.

24. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse

rahuldamisega (HKMS § 108 lg 2). Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole

vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele (HKMS § 108 lg 8). HKMS § 109 lg 1 järgi

tuleb menetluskulude väljamõistmiseks esitada menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid,

13(15)

3-23-605

mille esitamata jätmise korral kulusid välja ei mõisteta. Halduskohus leidis, et kuna kaebus

rahuldatakse ühe kaebaja ühe kinnisasja osas, siis on see rahuldatud 20% ulatuses ning lähtus

menetluskulude jaotamisel nendest osakaaludest. Kuivõrd asjas on tuvastatud, et C-halli

veemõõdusõlm puudutab kõiki kaebajaid ja kõiki kinnisasju, siis tuleb ringkonnakohtu

hinnangul lugeda kaebus rahuldatuks 1/3 ulatuses (s.o kolmest vaidlusalusest tehnovõrgust

ühe osas). Osas, milles kaebus rahuldati, ei saa menetluskulude jaotamisel lähtuda HKMS §

108 lg-st 61, sest see säte kohaldub üksnes juhul, kui tühistamiskaebus jääb rahuldamata.

Viidatud sättest lähtumine ei ole põhjendatud ka osas, milles kaebus jäi rahuldamata, sest

erinevalt veemõõdusõlmedega seotust ei ole selles osas kohtumenetluse käigus mingeid uusi

olulisi asjaolusid või põhjendusi esitatud.

25. Kaebajad taotlesid esimese astme kohtus menetluskulude hüvitamist kokku 33 116,30

eurot (käibemaksuta), sh riigilõiv 240 eurot, panga teenustasud 0,3 eurot ja kinnistusraamatu

väljavõtete kulu 16 eurot. Halduskohus hindas esindajakulud HKMS § 109 lg 6 tähenduses

vajalikuks ja põhjendatuks 12 000 euro ulatuses ning arvestas lisaks riigilõivu 80 eurot, panga

teenustasusid 0,3 eurot ja kinnistusraamatu väljavõtete kulu 16 eurot. Ringkonnakohus märgib

esiteks, et halduskohus on menetluskulude väljamõistmisel arusaamatult arvestanud riigilõivu

üksnes 80 euro ulatuses, kuigi kaebajad tasusid riigilõivu 160 eurot (tegelikult tasuti 225

eurot, kuid enam makstud 65 eurot on halduskohtu otsuse resolutsiooni p-ga 4 tagastatud).

Taotletud esindajakulu (kokku advokaatide 149,4 töötunni eest) kandmise kohustus on

advokaadibüroo arvetega HKMS § 109 lg 11 nõuete kohaselt tõendatud. Kaebajate

menetluskuluna ei saa võtta arvesse kinnistusraamatu väljavõtete saamise kulu, sest kõnealuse

kulu kandmise kohta ei ole esitatud nõuetekohaseid tõendeid. Tegemist ei ole HKMS § 103 lg

1 p-s 1 nimetatud kuluga ja sellele ei laiene HKMS § 109 lg-s 11 sätestatud erand. Sedalaadi

kulu väljamõistmiseks tuleb HKMS § 109 lg 1 järgi esitada kohtule nii arve kui ka selle

tasumist tõendav dokument. Samuti ei näe menetlusseadustik ette riigilõivu tasumisega

seonduvate panga teenustasude arvestamist menetluskuluna. Kuigi halduskohus on jätnud

kaebajate 01.04.2024 taotluse tähelepanuta, võib siiski nõustuda halduskohtu hinnanguga, et

asja mahtu ja keerukust arvestades saab kaebajate esindajakulu pidada põhjendatuks ja

vajalikuks 12 000 euro ulatuses. Kaebajad ei ole sellele apellatsioonimenetluses vastuväiteid

esitanud. Kuna arvete saajateks on märgitud Maarjamäe Ühendus MTÜ ja Q.B , siis saab

menetluskulud mõista välja üksnes Q.B kasuks. See ei tingi siiski väljamõistetavate

menetluskulude täiendavat vähendamist, sest kaebajate arv ei mõjutanud eraldiseisvalt

esindajakulude suurust. Kuna ringkonnakohtu hinnangul on kaebus rahuldatud 1/3 ulatuses,

siis tuleb Tallinna linnalt mõista Q.B kasuks välja halduskohtus kantud menetluskulude

katteks 4053,33 eurot (12 160 × 1/3). Ülejäänud osas jäävad kaebajate menetluskulud esimese

astme kohtus nende endi kanda.

26. Apellatsioonimenetluses on kaebajad tasunud riigilõivu kokku 160 eurot ning kandnud

esindajakulu 18 642,77 eurot (vastab advokaatide 67,1 töötunnile). Ringkonnakohtu

hinnangul saab arvesse võtta üksnes neid advokaadibüroo arveid, millel on üheks maksjaks

märgitud ka Q.B (kogusummas 9029,57 eurot, sh käibemaks). Menetluskulude

väljamõistmisel ei saa võtta arvesse neid arveid, mille saajaks on märgitud menetlusväline isik

(arved nr 4394/24EE, 4718/24EE, 4964/24EE, 4295/25EE). Riigikohtu pikaajalise praktika

kohaselt saab teise isiku poolt kantud kulud HKMS § 109 lg 5 alusel menetlusosalisele välja

mõista üksnes juhul, kui menetlusosalisel on kohustus need kulud kandnud isikule hüvitada

(nt 08.01.2026 otsus nr 3-23-125, p 24; 27.11.2025 otsus nr 3-23-885, p 111; 09.06.2023

otsus nr 3-20-2247, p 27; 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310, p 37.1; 15.10.2013 otsus nr 3-3-1-

35-13, p 30). Vastaspoolelt saab välja mõista vaid menetlusosalise kulusid, mitte

menetlusvälise isiku kulusid, olenemata sellest, et menetlusvälise isiku kulud võivad samuti

seonduda menetletava kohtuasjaga. Ühestki menetlusdokumendist ei nähtu, et kaebajatel

14(15)

3-23-605

oleks kohustus advokaadikulud menetlusvälistele isikutele hiljem hüvitada. Kaebajate

esindajakulud ringkonnakohtus saab lugeda HKMS § 109 lg 6 tähenduses põhjendatuks ja

vajalikuks 8000 euro ulatuses. Ringkonnakohus arvestab, et apellatsiooniastmes on esitatud

uusi tõendeid ja asjas toimus ka kohtuistung. Kuna kaebajate apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt üksnes menetluskuludega seoses, saab selle lugeda rahuldatuks ligikaudu 10%

ulatuses. Seega tuleb Tallinna linnalt mõista Q.B kasuks välja apellatsiooniastmes kantud

menetluskulude katteks 816 eurot (8160 × 0,1). Ülejäänud osas jäävad ringkonnakohtus

kantud menetluskulud kaebajate endi kanda.

27. Tallinna linn ei ole esimese ega teise astme kohtu menetlusega seoses kulude kandmise

kohta andmeid esitanud, mistõttu jäävad vastustaja menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel

tema enda kanda.

28. Maarjamäe Kodu OÜ palus esimese astme kohtus mõista kaebajatelt tema kasuks välja

9998 eurot (ilma käibemaksuta, vastab advokaadi 47,6 töötunnile). Halduskohus jättis küll

kolmanda isiku 01.04.2024 taotluse tähelepanuta, kuid siiski võib ka selles osas nõustuda

kohtu lõppjäreldusega, et asja mahtu ja keerukust arvestades saab kolmanda isiku

esindajakulu pidada HKMS § 109 lg 6 tähenduses põhjendatuks ja vajalikuks 7000 euro

ulatuses. Ringkonnakohtu menetluses on kolmas isik taotlenud esindajakulu hüvitamist 6636

eurot (ilma käibemaksuta, vastab advokaadi 31,6 töötunnile). Kolmanda isiku

apellatsiooniastmes kantud menetluskulu tuleb ringkonnakohtu hinnangul lugeda vajalikuks ja

põhjendatuks 5000 euro ulatuses. Kulude kandmise kohustus mõlemas kohtuastmes on

HKMS § 109 lg 11 nõuete kohaselt tõendatud. Arvestades, et kaebus tuleb lugeda rahuldatuks

1/3 ulatuses ja apellatsioonkaebus 1/10 ulatuses, siis tuleb HKMS § 108 lg-te 2 ja 8 alusel

mõista kolmanda isiku menetluskulude hüvitamiseks kaebajatelt solidaarselt välja summa,

mis vastab osale, milles kaebus ja apellatsioonkaebus jäid rahuldamata. Halduskohtus kantud

menetluskulude katteks tuleb kaebajatelt mõista Maarjamäe Kodu OÜ kasuks välja 4666,67

eurot (7000 × 2/3) ja apellatsiooniastme menetluskuludega seoses 4500 eurot (5000 × 0,9).

Ülejäänud osas jäävad kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.

29. Jõustunud otsuse arvutivõrgus avaldamisel tuleb asendada kaebajate nimed tähemärgiga

(HKMS § 175 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

15(15)