2-25-20742/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

12. veebruar 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-25-20742

Tsiviilasi

E.A.L kinnistamisavaldus kinnistamisasjas nr

80858202550

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi

11. novembri 2025 kandemäärus nr 1127942025

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

E.A.L määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): E.A.L

(registrikood XXX), lepinguline esindaja Philippe Hint

RESOLUTSIOON

1. Jätta E.A.L määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kohtunikuabi 11. novembri 2025 kandemäärus nr 1127942025 muutmata.

2. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud

E.A.L

kanda.

Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalistel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva

jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi

ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati kinnistu nr XXXXXXX, asukohaga Harju

maakond, Lääne-Harju vald, XXX kohta Harju Maakohtu 15. oktoobri 2025 kohtumäärus

tsiviilasjas nr 2-25-17263. Kohtumääruse resolutsiooni p 2 järgi tuli kanda hagi tagamise

abinõuna E.A.L (avaldaja) kasuks registriosa nr XXXXXXX kolmandasse jakku eelmärge

kinnisasjale asukohaga Harju maakond, Lääne-Harju vald, XXX tsiviilasjas nr 2-25-17263

esitatud nõuete (s.o E.U. ja B.U. ühisvara jagamiseks ja sissenõude pööramiseks E.U. osale

ühisomandist) tagamiseks.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 11. novembri 2025 määrusega jäeti Harju Maakohtu

15. oktoobri 2025 kohtumääruse nr 2-25-17263 resolutsiooni punktis 2 sisalduv taotlus

registriossa nr XXXXXXX eelmärke kandmiseks rahuldamata.

Kinnistusosakonna kohtunikuabi leidis, et kannet ei saa teha, sest taotletav eelmärge ei taga

asjaõiguslikku nõuet ehk ei ole suunatud asjaõiguse omandamisele ega kustutamisele,

õiguse sisu või järjekoha muutmisele.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

3. Avaldaja esitas 26. novembril 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles

palub kandemääruse nr 1127942025 tühistada ja teha kinnistusraamatusse maakohtu 15.

oktoobri 2025 hagi tagamise määruses ettenähtud kanne.

Kohtunikuabil puudub pädevus hakata hagi ise sisuliselt lahendama ja hindama. Kui kohus

on teinud hagi tagamise korras määruse, mis on viivitamata täidetav ja on seaduse jõuga,

siis ei saa kohtunikuabi hakata otsustama, kas kannet teha või mitte. Kanne tuleb teha igal

juhul ja kande eesmärk on kaitsta märke taotleja õiguseid (vt AÕS komm I – lk 188 3.2.2.3.

- c ja f).

Kande tegemine hagi tagamise määruses ettenähtud viisil on kooskõlas ka Riigikohtu

praktikaga – eelmärkega saab tagada ka võlaõiguslikku nõuet (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-

13-17, p 14) ja eelmärge on sobiv abinõu kaasomandi lõpetamise nõude tagamiseks

(RKTKm 15.04.2004, 3-2-1-48-04, p 12).

Eelmärke kasutamine just selliste hagide korral on tavaline praktika, näiteks kinnistu nr

13658050 III jakku on kantud eelmärge ühisvara jagamise nõude tagamiseks hagi

tagamiseks tsiviilasjas nr 2-23-8248. Kohtunikuabi rikkus väga olulises osas menetlusnorme

ja materiaalõigust, kui jättis maakohtu hagi tagamise määruse täitmata ja hindas

omavoliliselt hagi sisu.

4. Kohtunikuabi ei pidanud määruskaebust põhjendatuks ja edastas selle 2. detsembril 2025

lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

Hagi tagamise kinnistusraamatusse kandmise lubatavuse üle otsustatakse

kinnistamismenetluses. Kinnistusraamatusse kantakse üksnes seaduses ettenähtud andmed

(AÕS § 53 lg 1). Seadus näeb ette konkreetsed juhud eelmärke kandmiseks - eelmärge

kantakse kinnistusraamatusse asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu

või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks

(AÕS § 63 lg 1 p 1). Kohtumääruse järgi on avaldaja esitanud hagi E.U. ja B.U. vastu

ühisvara jagamiseks. Hagi tagamisega soovitakse eelmärget kanda avaldaja kasuks

tsiviilasjas nr 2-25-17263 kostjate vastu esitatud nõuete (E.U. ja B.U. ühisvara jagamiseks

ja sissenõude pööramiseks E.U. osale ühisomandist) täitmise tagamiseks. Sellise sisuga

eelmärge ei taga asjaõiguslikku nõuet, asjaõigused on ammendavalt loetletud AÕS § 5 lg-s

1. Hagist ei selgu, et lõpplahendina soovitakse kinnistu omandi üleandmist avaldaja kui

eelmärkega õigustatud isiku omandisse vm asjaõiguslikku õigusmuudatust.

Riigikohus on mitmes lahendis märkinud, et põhimõtteliselt on õige kinnistusosakonna

kriitiline suhtumine kannetesse, mis võivad hiljem tekitada segadust ja vaidlusi.

Kinnistusraamatu kanded peavad olema arusaadavad ja ülevaatlikud, ei tohiks olla

vastuolulised ning peaksid olema realiseeritavad, st et nendele tuginedes oleks võimalik

korraldada mõistlikult kinnisasjaga seotud õigussuhteid ning vajadusel ka täitemenetlust

(RKTKm 13.02.2007, 3-2-1-149-06, p 13; RKTKm 08.11.2006, 3-2-1-97-06, p 20).

Teistes kinnistamismenetlustes tehtud kanded ei ole kohtunikuabile siduvad.

5. Maakohtu kohtunik ei pidanud määruskaebust põhjendatuks ja edastas selle 31.

detsembril 2025 TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu

Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna

kohtunikuabi 11. novembri 2025 kandemäärus nr 1127942025 muutmata

(tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 ja § 659).

7. Ringkonnakohtu hinnangul on kohtunikuabi õiguspäraselt jätnud kinnistusraamatusse

kandmata eelmärke hagi tagamise määruse alusel. Ringkonnakohus nõustub kohtunikuabi ja

maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6).

8. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Riigikohtu pikaajalise

praktika kohaselt saab sissenõudja TMS § 14 lg 2 alusel ühisvara jagamist nõudes taotleda

TsMS § 378 lg 1 p 2 järgi hagi tagamise korras mõlema abikaasa ühisomandis olevale

kinnisasjale kinnistusraamatusse käsutamise keelumärke kandmist (RKTKm 19.11.2025, 2-

25-2805/9, p 10; RKTKm 28.12.2022, 2-21-3244/37, p 10; RKTKm 04.11.2015, 3-2-1-113-

15, p 11).

9. Seega on avaldaja praegusel juhul valinud hagi tagamiseks ebasobiva vahendi (eelmärke).

Asjaolu, et maakohus on hagimenetluses hageja taotluse rahuldanud, ei võta

kinnistusosakonnalt ära õigust ja kohustust hinnata, kas taotletav kanne on lubatav.

10. Eeltoodud põhjendustel tuleb määruskaebus jätta rahuldamata.

11. Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud

puuduvad.

(allkirjastatud digitaalselt)