2-25-21561/5 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 6. veebruar 2026

Tsiviilasja number

2-25-21561

Tsiviilasi

Vitali Gaitšonoki kandeavaldus kinnistamisasjas nr

83865202550

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 24. novembri 2025. a

kandemäärus nr 1176472025

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Vitali Gaitšonoki määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja: Vitali Gaitšonok (isikukood

XXXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

1. Jätta Vitali Gaitšonoki määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna 24. novembri 2025. a kandemäärus nr 1176472025 muutmata.

2. Jätta määruskaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud Vitali Gaitšonoki kanda.

Hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Vitali Gaitšonok (avaldaja) esitas 27. oktoobril 2025 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale

kinnistamisavalduse, millega taotletakse eksliku kande parandamist vastavalt

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 631 lg-le 1 ja § 65 lg-le 3. Avaldaja palub kustutada

kinnistusraamatust kande korteriomandi nr 2 kohta aadressil XXXXXXXXXXXX (registriosa

nr XXXXXXXXX).

Avalduse kohaselt on kinnistusraamatusse jäänud kehtetu KRS § 621 lg 1 p 1 alusel tehtud

kanne korteriomandi nr 2 kohta, mida ei eksisteeri ning kandel ei ole enam ehituslikku ega

õiguslikku alust. Kande parandamiseks on vajalik puudutatud isiku avaldus (käesolev

avaldus) ning ei ole vaja kande omaniku nõusolekut. Kanne on õigusliku aluseta ja kaotanud

tähenduse.

Kanne korteriomandi nr 2 kohta on tehtud 20. märtsil 2008 notar Maive Ottase tõestatud

lepingu alusel, mille õiguslikuks aluseks oli Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13. veebruaril

2007 väljastatud ehitusluba nr 23470 korruste 3–5 garaaži katuse peale ehitamiseks. Ehitusloa

taotlus ja loa väljastamine toimusid samal päeval – 13. veebruaril 2007, mis ei ole tavapärane

ega vastanud ehitusloa menetluse seaduslikule korrale, mis eeldab kooskõlastuste ja

projektide põhjalikku läbivaatamist. Ehitusluba nr 23470 on TLPA omal algatusel tühistatud

29. jaanuaril 2016. Sellest hetkest alates puudub kehtiv alus hoone kõrgendamiseks ja

korteriomandi nr 2 olemasoluks. TLPA 22. oktoobri 2021. a kirjas kinniti, et korter nr 2 ei ole

valmis ehitatud ja väljaehitamiseks puudub ehitusluba ning projekteerimistingimused. TLPA

tegi 2023. a-l ettekirjutuse, millega kohustati Hooneühistut Kuramaa (korteri nr 1 omanik) ja

ALG Liisingu Aktsiaseltsi (korteri nr 2 omanik) esitama seaduslik ehitusprojekt või ehitusloa

taotlus, aga projekteerimistingimuste andmisest TLPA-st keelduti kaks korda. Ehitisregistri

andmetel on kinnistul kehtiv ehitusluba nr 2512271/00598, mille kohaselt on hoone

maapealsete korruste arv kaks. Hoone on ja saabki olla vaid kahekorruseline garaažihoone,

ning puudub igasugune alus korteri nr 2 eksisteerimiseks korrustel 3–5.

Avaldaja on Hooneühistu Kuramaa liige ja XXXXX garaažiboksi omanik, kelle omandiõigus

sõltub korteriomandi nr 1 (registriosa nr XXXXXXXXX) proportsionaalsest pindalast.

Korteriomandi nr 2 säilimine kinnistusraamatus moonutab hoone tegelikku struktuuri ja

pindala, põhjustades õigusliku ja majandusliku kahju kõigile Hooneühistu Kuramaa tegelikele

liikmetele. Hooneühistu Kuramaa on 20. juuni 2013. a koosoleku otsuse alusel otsustanud

hoone likvideerida, jagada korteriomandi nr 1 liikmete vahel ja moodustada iga garaažiboksi

baasil eraldi korteriomandid. Kinnistusraamatus oleva fiktiivse korteriomandi nr 2 tõttu on

jagamine takistatud ja liikmete omandiosa suurused ei kajastu õigesti.

2. Tartu Maakohtu kinnistusosakond tegi 24. novembril 2025 kandemääruse nr 1176472025,

millega jättis kinnistamisavalduse rahuldamata.

KRS § 46 lg 1 kohaselt selgitab kinnistamiseks pädev isik kinnistamisavalduse läbivaatamisel

välja, kas on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile ja kas

kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole

kinnistamine välistatud. Kohtunikuabi tuvastas, et korteriomandi registriosa nr

XXXXXXXXX omanikuna on kinnistusraamatusse kantud Hooneühistu Kuramaa

(registrikood 80075555) ja korteriomandi registriosa nr XXXXXXXXX omanikuna on

kinnistusraamatusse kantud ALG Liisingu Aktsiaselts (registrikood 10308153). Vastavalt

KRS § 34 lg-le 1 on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab

või kelle kasuks kanne tehakse. Avalduse võib esitada ükskõik kes nimetatud isikutest.

Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-le 57 lõpetatakse korteriomandid ja

korteriühistu korteriomanike vahel sõlmitud eriomandi lõpetamise kokkuleppega või

korteriomandite omaniku otsusega. Kinnistamisavaldused esitatakse kohtule seaduses

sätestatud vormis seadusega selleks õigustatud isiku poolt. Antud avalduse esitaja ei ole

õigustatud korteriomandi registriosa sulgemise avaldust esitama. Tulenevalt eeltoodust tuleb

esitatud kinnistamisavaldus jätta rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUS

3. Avaldaja esitas maakohtu kinnistusosakonna kandemääruse peale määruskaebuse, milles

palub kandemääruse tühistada ning teha uue määruse, millega parandada registrikanne kui

kehtetu ja õigusliku aluseta kanne.

KRS § 34 lg 1 alusel on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne

puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. Seaduse sõnastusest tuleneb, et avalduse võib

esitada ükskõik kes nimetatud isikutest. KRS § 631 lg 1 sätestab, et vale kande parandamiseks

kinnistusosakonnale on vajalik puudutatud isiku nõusolek, mitte omaniku või ametliku

esindaja avaldus. KRS § 65 lg 3 kohaselt, kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne on

kaotanud õigusliku tähenduse, kohaldatakse vastavalt sama seaduse § 631 1. lõikes sätestatut.

KRS § 62¹ lg 1 p 1 kohaselt parandatakse kanne juhul, kui see on tehtud ebaõige

kandemääruse alusel. Pärast 29. jaanuari 2016. a TLPA otsust ehitusloa nr 23470 kehtetuks

tunnistamise kohta muutus esmase kandemääruse õiguslik alus. Tulenevalt KRS § 65 lg-st 1,

kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, teeb kinnistamiseks pädev isik määruse

kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi alusel.

Määruskaebuse esitaja on Hooneühistu Kuramaa liige ja XXXXX garaažiboksi omanik, kelle

omandiõigus sõltub korteriomandi nr 1 (registriosa nr XXXXXXXXX) proportsionaalsest

pindalast. Määruskaebuse esitaja ei taotle korteriühistu likvideerimist, vaid registrikande

parandamist, mis on kaotanud õigusliku tähenduse. Maakohtu viidatud KrtS § 57 ei ole

asjakohane ega põhjendatud. Korteriomandi nr 2 kajastamine kinnistusraamatus moonutab

hoone tegelikku struktuuri ja pindala, põhjustades õiguslikku ja majanduslikku kahju

määruskaebuse esitajale, seega rikutakse määruskaebuse esitaja õigusi.

4. Tartu Maakohtu kinnistusosakond võttis 11. detsembri 2025. a määrusega avaldaja

määruskaebuse menetlusse ja andis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg-st 6

juhindudes määruskaebuse lahendamiseks üle Tartu Maakohtu kohtunikule.

5. Tartu Maakohtu kohtunik ei rahuldanud määruskaebust ja edastas selle TsMS § 663 lg 5

alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

Kohus tuvastas, et avaldaja on samasisulise avaldusega kinnistusosakonda pöördunud juba 24.

mail 2021, kinnistusosakond jättis kinnistamisavalduse rahuldamata, Tartu Maakohtu

kohtunik jättis 25. augusti 2021. a määrusega tsiviilasjas nr 2-21-11323 avaldaja

määruskaebuse läbi vaatamata ning Tartu Ringkonnakohus jättis avaldaja määruskaebuse

rahuldamata ja maakohtu määruse resolutsiooni muutmata, muutes osaliselt maakohtu

määruse põhjendusi.

Kohtud leidsid asjas nr 2-21-11323, et kandeavaldus ei olnud esitatud seadusega selleks

õigustatud isiku poolt. Avaldaja ei ole praeguses vaidluses välja toonud uusi asjaolusid,

võrreldes tsiviilasjaga nr 2-21-11323.

Kohus nõustus tsiviilasjas nr 2-21-11323 esitatud põhjendustega, et KRS § 34 lg 1 kohaselt on

kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks

kanne tehakse. KrtS § 60 lg-st 1 tuleneb, et korteriomandi registriosa sulgemise avalduse

registriosakonnale saab pärast eriomandi lõpetamise kokkuleppe sõlmimist esitada üksnes

korteriühistu. Avaldaja ei väida, et tal oleks korteriühistu esindamise õigus või et ta oleks X

aadressil XXXXX asuva kinnisasjaga seotud korteriomandi omanik (omanik ta ei ole ka

kinnistusraamatust nähtuvalt). Avaldaja on XXXX korteriomandi omaniku Hooneühistu

Kuramaa (likvideerimisel) liige. Seega ei ole avaldaja KrtS § 60 ega KRS § 34 lg 1

tähenduses isikuks, kes saaks registriosakonnale korteriomandi registriosa sulgemise avalduse

esitada.

Kui kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, saab kinnistamiseks pädev isik KRS §

65 lg 1 järgi teha määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava

kohtulahendi alusel. Kinnistusraamatu kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, kui

õigus, millel ta põhineb, enam ei eksisteeri ja selle tekkimine on välistatud või kui seda õigust

ei ole tegelikkuses kestvalt võimalik teostada (vt Justiitsministri 30. juuni 2010. a määrus nr

24 „Kohtu kinnistusosakonna kodukord“ § 159). Kanne ei ole kaotanud täielikult õiguslikku

tähendust, kuna õigust, millel kanne põhineb, s.o omandiõigust, ei saa pidada õiguseks, mis ei

eksisteeri, mille tekkimine on välistatud või mida ei ole võimalik teostada. Isegi, kui

vaidlusalune kanne oleks kaotanud täielikult õigusliku tähenduse, oleks selle muutmiseks

ikkagi vaja puudutatud isiku, s.o korteriomandi omaniku, nõusolekut või kohtulahendit, mille

kohaselt puudutatud isikut oleks kohustatud vastavat nõusolekut andma. Ka avaldaja viitab

määruskaebuses, et KRS § 65 lg 3 kohaselt, kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne

on kaotanud õigusliku tähenduse, kohaldatakse vastavalt KRS § 631 lg-s 1 sätestatut. KRS §

631 lg 1 sätestab, et ebaõige kandemääruse alusel tehtud kanne parandatakse

kinnistamisavalduse alusel. Kande parandamiseks on vajalik puudutatud isiku nõusolek.

Puudutatud isikuks on sätte mõistes muu hulgas ka korteriomandi omanik. Praegusel juhul ei

ole vastavat nõusolekut ega nõusoleku andmiseks kohustavat kohtulahendit esitatud ning ka

seetõttu võis kohtunikuabi jätta kinnistamisavalduse rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ning Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna määrus muutmata (TsMS § 659, § 657 lg 1 p 1). Ükski määruskaebuses

esitatud väide ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks ega muutmiseks.

7. Avaldaja palub kustutada kinnistusraamatust kande korteriomandi nr 2 kohta aadressil

XXXXXXXXXXXX (registriosa nr XXXXXXXXX). Seega soovib avaldaja

kinnistusraamatusse kantud korteriomandi kohta avatud registriosa sulgemist.

Ringkonnakohus jääb tsiviilasjas nr 2-21-11323 esitatud seisukoha juurde ning nõustub

kandemääruse ja maakohtu kohtuniku seisukohaga, et avaldaja ei ole isikuks, kes oleks

õigustatud korteriomandi registriosa sulgemise avaldust esitama. Määruskaebuses esitatud

väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale.

KRS § 34 lg 1 kohaselt on kinnistamisavalduse esitamise õigus isikul, kelle õigusi kanne

puudutab või kelle kasuks kanne tehakse. KrtS § 60 lg-st 1 tuleneb, et korteriomandi

registriosa sulgemise avalduse registriosakonnale saab pärast eriomandi lõpetamise

kokkuleppe sõlmimist esitada üksnes korteriühistu.

Avaldaja ei väida, et tal oleks korteriühistu esindamise õigus. Samuti ei väida avaldaja, et ta

oleks X aadressil XXXXX asuva kinnisasjaga seotud korteriomandi omanik (omanik ta ei ole

ka kinnistusraamatust nähtuvalt). Avaldaja on XXXX korteriomandi omaniku Hooneühistu

Kuramaa (likvideerimisel) liige. Äriregistri andmetel on Hooneühistu Kuramaa esindajateks

selle likvideerijad Liliana Kalistova, Valentin Derbin, Viktor Lokk, Konstantin Zubkov ja

Vladimir Gerassimtšuk. Seega ei ole avaldaja KrtS § 60 ega KRS § 34 lg 1 tähenduses

isikuks, kes saaks registriosakonnale korteriomandi registriosa sulgemise avalduse esitada.

8. Ringkonnakohus ei nõustu avaldajaga, et korteriomandi saaks praegusel juhul

kinnistusraamatust kustutada ilma selle omaniku nõusolekuta.

Avaldaja tugineb sellele, et kanne tuleb KRS § 621 lg 1 p 1 alusel parandada, kuna kanne on

tehtud ebaõige kandemääruse alusel. Ebaõige kandemääruse alusel tehtud kanne parandatakse

KRS § 631 lg 1 järgi kinnistamisavalduse alusel ning kande parandamiseks on vajalik

puudutatud isiku nõusolek. Avaldaja tugineb ka sellele, et kanne tuleb kustutada KRS § 65 lg

1 alusel, kuna kanne on kaotanud täielikult õigusliku tähenduse. Kui kanne on kaotanud

täielikult õigusliku tähenduse, saab kinnistamiseks pädev isik KRS § 65 lg 1 kohaselt teha

määruse kande kustutamiseks kandest puudutatud isiku avalduse ja vastava kohtulahendi

alusel. Kui kinnistusosakond saab teada, et mingi kanne on kaotanud õigusliku tähenduse,

kohaldatakse KRS § 65 lg-st 3 tulenevalt vastavalt sama seaduse § 631 1. lõikes sätestatut.

KRS § 65 lg-st 3 ja § 631 lg-st 1 tulenevalt on kande kustutamiseks vajalik puudutatud isiku

nõusolek. Tulenevalt KRS § 341 lg 2 p-st 2 on puudutatud isikuks asjaõiguse kustutamisel,

kelle nõusolek on kande tegemiseks KRS § 341 lg 1 järgi nõutav, eelkõige kustutatava

asjaõiguse omaja.

Praegusel juhul ei ole vastavat kandest puudutatud isiku nõusolekut ega nõusoleku andmiseks

kohustavat kohtulahendit esitatud ning ka seetõttu võis kohtunikuabi jätta kinnistamisavalduse

rahuldamata.

Ringkonnakohus ei pea vajalikuks hinnata avaldaja väiteid selle kohta, et kanne, mille

kustutamist ta taotleb, on tehtud ebaõige kandemääruse alusel ja on kaotanud täielikult

õigusliku tähenduse.

9. Menetluskulud tuleb jätta määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu avaldaja kanda (TsMS

§ 171 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)