2-25-12689/10 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

2-25-12689

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Andrea Lega

Otsuse tegemise aeg ja koht

05.02.2026.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-25-12689

Tsiviilasi

Y avaldus Tallinn, Videviku tn 16 korteriühistu vastu

alusetult saadu tagastamiseks

Tsiviilasja hind

2 844,09 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja:

Y (isikukood: XXX; XXX;

e-post: XXX);

Avaldaja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Edgar-Kaj

Velber (e-post: XXX);

Puudutatud isik: Tallinn, Videviku tn 16 korteriühistu

(registrikood: 80316102; Videviku 16, 10131 Tallinn;

e-post: XXX; XXX);

Puudutatud

isiku

lepingulised

esindajad:

vandeadvokaadid Jako Laanemägi ja Piret Rummi

(e-post: XXX).

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada avaldus.

2. Mõista Tallinn, Videviku tn 16 korteriühistult välja Y kasuks põhivõlg 2412,06 eurot

ja 04.08.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivis 187,21 eurot.

3. Mõista Tallinn, Videviku tn 16 korteriühistult välja Y kasuks viivis põhivõlgnevuselt

(2412,06 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 05.08.2025 kuni

põhivõla tasumiseni.

Menetluskulude jaotus

4. Jätta menetluskulud Tallinn, Videviku tn 16 korteriühistu kanda.

5. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

2-25-12689

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta

seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama määruskaebuse (TsMS § 187 lg 6 ja § 442

lg 6).

AVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA NÕUDED

1. Avalduse kohaselt Y (edaspidi avaldaja) on aadressil XXX (edaspidi Korter nr XXX)

omanik ning Videviku tänav 16 korteriühistu (edaspidi Korteriühistu) liige.

2. Korteriühistu on esitanud avaldajale arveid soojusenergia eest, mis on Korteriühistu väitel

arvestatud, tuginedes 30% ulatuses Korteriühistu liikmeks olevate korteriomandite

pindalale ja 70% ulatuses radiaatoritele paigaldatud anduritele tuginevale tarbimisele.

Tarbimispõhisele küttearvestuse süsteemile üleminek toimus väidetavalt 01.12.2012 ning

sellest teavitati Korteriühistu väitel Videviku tn 16 korteriomanikke kortermajas asuva

teadete tahvli kaudu. Tarbimispõhine arvestus ei kajastu ei Korteriühistu põhikirjas ega ka

sellekohases Korteriühistu üldkoosoleku otsuses. Viimast on nentinud ka Korteriühistu ise

03.06.2025 vastuses avaldaja nõudekirjale. Tarbimispõhise arvestuse tulemusena on

Korteriühistu nõudnud hagejalt soojusenergia arvete tasumist, mis ületavad mitmekordselt

Korteriühistu keskmist küttekulu ruutmeetri kohta, ehkki avaldaja toatemperatuur ei erine

tavapärasest.

Avaldaja on küttekulude kohta koostanud ülevaatliku tabeli, mille alusel on alates

novembrist 2021 enammakstud summaks võrreldes ruutmeetripõhise arvestusega kokku

2374,55 eurot. Eeltoodu kinnitamiseks esitab avaldaja samuti osaühingu AGR koostatud

tabeli küttekulude kohta 2024. aasta veebruaris. Osaühing AGR tegeleb aadressil Videviku

tn 16 küttekulude arvestamisega. Tabelist nähtub, et Korteri nr XXX küttekulu on 3,7

eurot ruutmeetri kohta. Korteriühistu keskmine kulu ruutmeetri kohta on aga vaid 1,57

eurot. Seega ületab avaldajale esitatav arve Korteriühistu keskmist kulu ruutmeetri kohta

134% võrra. Avaldaja rõhutab, et tema korteris on talvel tavapärane temperatuur ning ta ei

ole täiendavat küttekulu põhjustanud ühegi enda poolse tegevusega. Avaldaja radiaatorid

on seadistatud keskmisele temperatuurile. Nii suured küttekulude erinevused ei saakski

olla põhjustatud toatemperatuuri erinevustest. On ilmselge, et küttekulude erinevuse

põhjuseks on kas vead mõõtesüsteemides või kortermaja konstruktsioonide tehniline

seisukord, mille tõttu kulub korteris nr XXX oluliselt enam soojusenergiat. Näiteks on

olnud probleemiks, et avaldaja korteri all olev Korteriühistule kuuluv kelder õhkab külma.

Seega on lisanduva küttekulu põhjustanud Korteriühistu, mitte avaldaja tegevus. Kolme

korteriomandi puhul ei edasta radiaatoritele paigaldatud andurid andmeid üldse – tegemist

on korteritega nr XXX, XXX ja XXX. Lisaks peaaegu kümnes korteris, sealhulgas

korterites nr XXX, XXX ja XXX, edastavad andmeid vaid osa anduritest. See kinnitab, et

süsteem ei toimi nõuetekohaselt.

Alates 2025. aasta juulist, pärast avaldaja teistkordse nõudekirja saamist, on Korteriühistu

uuesti täielikult üle läinud korteriomandite pindalal põhinevale küttearvestuse süsteemile.

See nähtub nii avaldajale 17.07.2025 esitatud kommunaalteenuste arvest juuni eest kui ka

kulude jaotuse ülevaatest korterite lõikes. Erinevalt näiteks 27.03.2024 esitatud

kommunaalteenuste arvest puudub 17.07.2025 arvelt kululiik küte mõõtjaga. Seega

2-25-12689

möönab ka puudutatud isik, et senine küttekulude jaotus ei põhinenud ühelgi õiguslikul

alusel.

3. Korteriühistu tarbimispõhised arved on esitatud ilma õigusliku aluseta. Seda möönab ka

Korteriühistu ise. Korteriühistu on esitanud avaldajale arveid, lähtudes tarbimispõhisest

küttearvestusest soojusenergia tarbimise eest, mis ületavad Korteriühistu teiste

korteriomandite küttekulu kuni kaheksakordselt, vaatamata sellele, et puudub vastav

põhikirja kantud Korteriühistu üldkoosoleku otsus. Avaldusega nõuab avaldaja

Korteriühistult kaasomandiosa suurust ületavas osas soojusenergia eest tasutud summa, s.o

2374,55 euro tagastamist.

4. KrtS § 40 lg 1 sätestab üldreegli, mille kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava

alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

Korteriühistu juhatus koostab korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb

järgmistest osadest: kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri

prognoositav kogus ja maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5). Ka soojuse eest tasutakse

majanduskava alusel ning kuivõrd makse Korteriühistule tehakse enne viimase poolt

kommunaalarvete tasumist kommunaalteenuse osutajale, on tegemist ettemaksega. Seega

on eeltoodud sätete kohaselt Korteriühistul üldreeglina õigus nõuda korteriomanikelt tasu

soojusenergia eest üksnes vastavalt igale korteriomanikule kuuluva kaasomandi osa

suurusele.

KrtS § 40 lg 2 võimaldab kehtestada ülaltoodust erineva tasuarvestuse. Eeltoodud sätte

kohaselt võib arvestades korteriomanike kokkuleppe tingimusi korteriühistu põhikirjaga

ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra

majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha,

et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude

suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt

tarbitud teenuse mahule. Ka Riigikohus on selgitanud, et seadusejärgsest

majandamiskulude jagamisest korteriomanike vahel kõrvale kaldumiseks peab olema

korteriühistu põhikirjas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt

seadusest sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis (Riigikohtu 24.05.2023

määrus asjas nr 2-20-119460, p 16.1). Samuti on Riigikohus märkinud, et KrtS § 40 lg-s

sätestatud erandit tuleb selle sõnastusest ja sisulisest eesmärgist lähtudes mõista kitsalt ja

rakendada ainult erandjuhtudel (Riigikohtu 22.04.2021 määrus asjas nr 2-18-12753, p

13.1).

5. Nimelt otsustati Korteriühistu väidete kohaselt 26.07.2012 üldkoosolekul minna üle

individuaalsele küttearvestuse süsteemile. Samas on Korteriühistu ise nentinud, et selline

otsus ei kajastunud üldkoosoleku protokollis. Seega on puudutatud isiku väide

üldkoosolekul otsuse tegemise kohta ebaõige.

Seadusjärgsest erinevad põhimõtted edastati korteriomanikele väidetavalt teadetetahvli

kaudu, nende aluseks ei ole ükski üldkoosoleku otsus ja seda tehti ajal, mil avaldaja ei

olnud Korteri nr XXX omanikuks saanud.

Korteriühistu väidab, et vaidlusaluse küttekulude jaotussüsteem on pikaajaliselt

väljakujunenud ja korteriomanike aktsepteeritud praktika, mida Korteriühistu on

järjepidevalt alates 2012. aastast rakendanud. Siinkohal selgitab avaldaja, et mistahes

2-25-12689

Korteriühistu ja korteriomanike vaheline praktika ei oma küttekulude arvestuse

õiguspärasuse hindamisel tähendust. KrtS § 40 lg 2 sätestab selgelt, et muu kui

kaasomandi suurusest sõltuv tasuarvestus on võimalik kehtestada vaid korteriomanike

kokkuleppel korteriühistu põhikirjaga. Kohustuslikku põhikirja kantavat regulatsiooni ei

saa asendada (õigusvastane) praktika. Asjaolu, et Korteriühistu on pika perioodil kestel

seadust rikkunud, ei anna alust nõuda õigusvastase praktika jätkumist. Kui seadus

võimaldab seadusjärgsest küttearvestusest mööda minna vaid põhikirja muutmise teel, ei

ole seda võimalik teha Korteriühistu ebaseadusliku praktika kaudu.

6. Eeltoodust tulenevalt kuuluvad arved soojusenergia eest KrtS § 40 lg 1 kohaselt tasumisele

vastavalt iga korteri kaasomandi suurusele, milleks on Korteri nr XXX puhul 49,9

ruutmeetrit. Seda osa ületavas osas hagejale väljastatud arved on esitatud ilma õigusliku

aluseta ning Korteriühistul on kohustus enammakstud summa avaldajale tagastada.

7. Põhikirja ja seadusega vastuolus oleva küttearvestuse kohaldamine avaldaja suhtes oleks

vastuolus hea usu põhimõttega. Korteriühistu on jätnud tagamata kortermaja piisava

seisukorra, kuid on nõudnud sellest tuleneva küttekulu tasumist avaldajalt. Avaldajale

esitatud soojusenergia arve ruutmeetri kohta on olnud kogu Korteriühistu kõrgeim, ehkki

avaldaja toatemperatuur on tavapärane ja avaldaja ei ole ühegi omapoolse tegevusega

kõrget tarbimist põhjustanud. Ka Korteriühistu 2025. aasta üldkoosolekul jõuti

arusaamale, et avaldaja korteri soojusenergia tarbimine on anomaalselt kõrge ja otsustati,

et juhatus tellib küsimuse lahendamiseks asjatundja arvamuse (lisa 13). Seda juhatus

üldkoosolekule järgnenud ca kahe kuu jooksul teinud ei ole.

Nimelt nähtub osaühingu AGR küttekulude tabelist, et Korteri nr XXX küttekulu on 3,7

eurot ruutmeetri kohta. Arvutades tabeli andmete põhjal kõikide Korteriühistu korterite

keskmise küttekulu, on selleks ligikaudu 1,57 eurot ruutmeetri kohta. Seega on Korteri nr

XXX küttekulu lausa 134% suurem kui Korteriühistu keskmine küttekulu ruutmeetri

kohta. Seejuures nähtub tabelist, et Korteri nr XXX küttekulud on vastaval kuul kokku

184,59 eurot, millest 23,49 eurot moodustab üldkulude maksumus ning 161,10 eurot

andurite alusel arvestatud maksumus. Seevastu näiteks korteri nr XXX puhul on

küttekulud kokku 46,08 eurot, millest 23,49 eurot moodustab üldkulude maksumus ning

22,60 eurot andurite alusel arvestatud maksumus. Arvestades, et nii Korteri nr XXX kui ka

korteri nr XXX pindala on 49,9 ruutmeetrit ning üldkulude maksumus seega sama, siis

andurite alusel arvestatud maksumus on Korteri nr XXX puhul ligi 612% ehk rohkem kui

7 korda suurem kui korteril nr XXX. Niivõrd ulatuslikku erinevust soojusenergia kuludes

ei ole võimalik põhjendada üksnes korteriomanike erineva tarbimiskäitumise ega

toatemperatuuri mõne kraadise erinevusega.

Selline olukord viitab asjaoludele, mis ei tulene enam korteriomanike individuaalsest

tarbimisest, vaid soojuskadudest läbi hoone konstruktsioonide, mõõtesüsteemide vigadest

või muudest küttesüsteemi tehnilistest puudustest, mis kuuluvad Korteriühistu

vastutusalasse.

Mitmed kortermaja korterid ei edasta kütteandmeid sootuks (st ei edastada ka andmeid, et

tarbimine puuduks vaid andmeid ei saabu üldse). Selline on olukord lausa kolme korteri

puhul – korterid nr XXX, XXX ja XXX. Eeltoodud korteritega võrreldes on Korteri nr

XXX küttekulu umbes 687% ehk peaaegu 8 korda suurem. Lisaks on veel peaaegu kümme

korterit, kus andmeid edastavad vaid osa anduritest. See nähtub näiteks korterite nr XXX,

XXX ja XXX puhul. See tähendab, et Korteriühistul puudub teadmine nende

2-25-12689

korteriomandite tegelikust soojustarbimisest, kuid on siiski jätkanud arvete esitamist

selliselt, justkui neil tarbimine ka tegelikult puuduks.

Korteriühistu on ka ise oma edasise tegevusega nentinud sellise tarbimispõhise

küttearvestuse õigusvastasust, minnes alates 2025. aasta juulist uuesti üle korteriomandite

pindalal põhinevale küttearvestuse süsteemile.

8. Avaldaja on koostanud tabeli, milles kajastuvad alates 2021. aasta novembrist Korteri nr

XXX kogu küttekulu ning fikseeritud ruutmeetripõhine summa. Ruutmeetripõhist summat

ületava osa näol on tegemist enammakstud summaga, kuivõrd Korteriühistul puudus

põhikirjast tulenev alus seda avaldajalt nõuda. Avaldaja nõuabki enammakstud summade

tagastamist, mis on alates 2021. aasta novembrist kuni 2025. aasta juunini kokku 2374,55

eurot.

9. Avaldajal on õigus nõuda viivise tasumist alates nõudest teavitamisest (VÕS § 113 lg 2).

Avaldaja viivisearvestus on esitatud alates nõudekirja esitamisest 06.11.2024. Seega on

avaldajal õigus nõuda sissenõutavaks muutunud viivise tasumist summas 160,12 eurot.

Sellele lisandub hageja nõue tulevikus põhinõudelt sissenõutavaks muutuva viivise välja

mõistmiseks VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

10.Avaldaja palub: mõista Videviku tn 16 korteriühistult Y kasuks välja põhinõue 2 374,55

eurot, sissenõutavaks muutunud viivis summas 160,12 eurot ja viivis põhinõudelt

võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates avalduse esitamisest kuni kohustuse

täitmiseni.

11.Seoses puudutatud isiku seisukohtadega märgib avaldaja järgmist. Asjakohatud on

Korteriühistu väited selle kohta, et millist otsust ja põhikirja muudatust oleks ta soovinud

2012. aastal vastu võtta. Korteriühistu nendib aga ka ise, et 26.07.2012 üldkoosoleku

protokollis sellist otsust ei kajastu. Korteriühistu 2012. aasta üldkoosoleku otsuseid ei saa

tagantjärele juurde mõelda korteriomanike kirjalike ütlustega.

Ebaõige on Korteriühistu arusaam, justkui asendaks selget põhikirja regulatsiooni

tarbimispõhise küttesüsteemi arvestuse kohta põhikirja punkt 4.2.6 koosmõjus

majandustegevuse aastakavaga. Kuivõrd Korteriühistu põhikiri on vastu võetud

21.09.2010, mil tarbimispõhisele küttesüsteemi arvestusele üleminek veel toimunud ei

olnud, ei saa juba iseenesest täidetud olla Riigikohtu praktikast tulenev nõue, mille

kohaselt peab korteriühistu põhikirjas olema konkreetselt sätestatud, missugused kulutused

jaotatakse erinevalt seaduses sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis.

KrtS § 40 lg-s 2 sätestatud nõuet ei saa asendada ei infotahvli teade, pikaajaline

õigusvastane praktika ega ka ebamäärane punkt põhikirjas, mis viitab majanduskavale.

Kohe kindlasti ei saa põhikirja asendada aga juhatuse liikmete küsitlus toetuse kohta

küttekulude jaotuse osas, milles osalemiseks avaldajale isegi võimalust ei antud (KÜ

vastuse lisa 12).

12.Olemari väidetavad rikkumised ei ole käesolevas vaidluses asjakohased, kuivõrd

Korteriühistu vastutab oma seadusest tulenevate kohustuste täitmise eest olenemata sellest,

kas ta kasutab selleks võimalike haldus- või hooldusteenuse pakkujate abi. Nimelt tasuvad

korteriomanikud majandamiskulusid korteriühistule (KrtS § 40 lg 1). Korteriühistule

tuleneb majanduskava, milles sisaldub muuhulgas kütuse ja soojuse teenuse maksumus,

koostamise kohustus KrtS § 41 lg 1 p-st 5. Seejuures on Korteriühistule seadusest

2-25-12689

tulenevaks kohustuseks hoolitseda selle eest, et majandamiskulude jaotuses erisuste

sätestamisel oleksid need kooskõlas Korteriühistu põhikirjaga (KrtS § 40 lg 2). Eeltoodu ei

välista kõnealusteks tegevusteks lepingute sõlmimist erinevate teenusepakkujatega, küll

aga on Korteriühistu ülesandeks tagada, et seadusest tulenevate ülesannete delegeerimisel

oleksid need korrektselt ja seadusega kooskõlas täidetud (TsÜS § 132 lg 1). Riigikohus on

märkinud, et eeltoodud sätte mõttes on majandustegevuseks ka korteriühistu tegevus

elamu haldamisel (Riigikohtu 18.12.2019 otsus asjas nr 2-17-15364, p 14).

13.Tõepoolest, küttekulude erinevus on võimalik reaalsetest elulistest asjaoludest tulenevalt,

küll aga mitte sellises ulatuses nagu käesoleval juhul. Avaldajale jääb arusaamatuks, milles

seisneb küttekulude suurusel põhineva võrdluse meelevaldsus. Võrreldes muuhulgas sama

pindalaga korteriomandite andurite alusel arvestatud küttekulude maksumust, on avaldaja

jõudnud põhjendatult järeldusele, et ligi seitsmekordsest erinevust küttekuludes ei saa

põhjendada üksnes erinev tarbimine.

Siiski esitab avaldaja käesolevaga kohtule ka 2024. aastal avaldaja korteris tehtud

termopildid, millest nähtuvad ulatuslikud külmasillad Korteriühistule kuuluvates hoone

osades, mis on ilmselt põhjustanud Korteri nr XXX suured küttekulud. Termopiltidelt on

näha ulatuslikud soojakaod mh seinte ja põrandate liitekohtadest, nurkadest, akende ja

ukse ümbrusest. Needki tõendid on Korteriühistul endal olemas, kuivõrd need on

avaldajale edastanud Olemar. Seetõttu on eriti küüniline Korteriühistu väide, justkui peaks

avaldaja kuidagi täiendavalt tõendama soojusenergia kadude põhjuseid.

Avaldaja esitab kohtule ka 2015. aasta kirjavahetuse Olemariga. Kirjavahetusest nähtub, et

põhjendamatult kõrgete küttekulude probleem on kestnud juba kolm aastat (st alates 2012)

ja Olemar ei ole suutnud seda lahendada. Samast kirjavahetusest nähtub Olemar vastus, et

„Sisekliima uuringuks paigaldati Teie korterisse temperatuuri loger siseõhutemperatuuri

mõõtmiseks, 7 päevaks mis näitas, et Teie korteri temperatuur on valdavalt +20 kraadi.“

See kinnitab, et avaldaja korteris on Olemari poolt temperatuuri mõõdetud, kusjuures

temperatuur oli minimaalse lubatava 18 kraadi lähedal (temperatuur oli valdavalt +20

kraadi). Seetõttu puudub mistahes alus spekuleerida, et avaldaja ise põhjustaks kõrged

küttekulud.

14.Küttekulu tõendamiseks esitab avaldaja kõik kommunaalteenuste arved kõnealusest

perioodist. Samuti esitab avaldaja väljavõtte kululiikidest kõnealusel perioodil. Selle

tõendamiseks, et kommunaalteenuste arvetel märgitud summad on ka tegelikult tasutud,

esitab avaldaja kõnealuse perioodi arvelduskonto väljavõtte.

15.Viivis on arvestatud iga kuu lõikes lähtudes seadusejärgsest viivisemäärast. Puudutatud

isik väidab, et kuna hageja 06.11.2024 nõudekirja kohaselt ootas avaldaja tagasisidet

nõudele alles 13.11.2024, siis ei ole viivisearvestus perioodi 06-13.11.2024 eest

põhjendatud. Avaldaja märgib, et viivisearvestus toimub siiski seaduse alusel (VÕS § 113

lg 2 esimene lause). Avaldaja teatas võlgnikule enda nõudest hiljemalt 06.11.2024.

16.Korteriühistu väidab oma vastuses korduvalt, et ükski korteriomanik ei ole esitanud

tarbimispõhisele küttesüsteemi arvestusele vastuväiteid, v.a avaldaja, kes puudutatud isiku

väitel esitas arvestusele vastuväite esimest korda 2024. aastal. Korteriühistu on asunud

kohtule valeväiteid esitama. Avaldaja on juba 2015. aasta veebruari kirjavahetuses M. B.

Olemarist teatanud, et XXX põhjendamatult kõrgete küttekulude eest avaldaja ei tasu seni,

kuni kütteprobleem on lahenduse leidnud. Seejuures viitab avaldaja asjaolule, et

2-25-12689

kütteprobleemid on kestnud juba kolm aastat. Enne seda on 2014. aastal

kütteprobleemidega E. K. poole Olemarist pöördunud ka M. L., kes oli koos avaldajaga

korteri kaasomanikuks kuni 2015. aastani. Kirjavahetusest nähtub, et M. L. on alates 2014.

aasta jaanuarikuust korduvalt oma probleemiga pöördunud nii Olemari kui ka Videviku tn

16 Korteriühistu poole, kuid probleeme ei ole suudetud lahendada (lisa 7, vt eelkõige

05.03.2014 e-kiri). Seega on ilmselgelt ebaõige Korteriühistu väide, justkui ei oleks enne

2024. aastat küttesüsteemi osas mistahes küsimusi ega etteheiteid esinenud. Korteri nr

XXX kütteprobleemidest ning sellega seoses esitatud kaebustest ka enne 2024. aastat on

teadlik ka Korteriühistu juhatus – seda kinnitab 2025. aasta juunis M. P. saadetud e-kiri,

milles viimane viitab kronoloogia kontekstis 2013-2014 esitatud kaebustele külma osas.

Seejuures nähtub kõnealusest e-kirjast Korteriühistu põhjendamatu vaenulik suhtumine

avaldaja esiletoodud probleemidesse. Korteriühistu on isegi välja pakkunud Korteri nr

XXX mõju piiramist ühistu olulistes otsustes, et karistada avaldajat probleemiga

Korteriühistu poole pöördumise eest. Seega, asjaolu, et korteris nr XXX on jahe, kuid

küttekulud on kortermaja suurimad, oli Korteriühistule teada vähemalt alates 2013.

Korteriühistu ei ole probleemiga tegelenud ning esitab nüüd kohtule valeväiteid, justkui ei

oleks ta probleemist teadnud. Tegemist on ilmse TsMS § 200 lg 1 rikkumisega.

17.Korteriühistu väidab, et avaldaja õiguskaitsevahendid on ette nähtud KrtS § 40 lg-s 3, mis

annab õiguse kulude kandmisest keeldumiseks. Korteriühistu on KrtS § 40 lg-s 3 sätestatut

valesti mõistnud. Viidatud sätte eesmärk on anda korteriomanikule täiendav õigus

keelduda iseenesest kehtivalt KrtS § 40 lg 1 alusel majanduskavas kajastatud kulutuste

kandmisest, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Käesoleval juhul on tegemist aga olukorraga, kus Korteriühistu poolne kulude jaotus on

juba vastuolus KrtS § 40 lg-ga 1, mistõttu ei muutu KrtS § 40 lg 3 üleüldse asjakohaseks.

Seega võib KrtS § 40 lg 3 olla täiendav alus kulude tasumisest keeldumiseks, kuid ei ole

ühelgi juhul avaldaja ainus õiguskaitsevahend. Sellist õiguskaitsevahendite piiramist ei

nähtu ka viidatud sätte sõnastusest.

18.Korteriühistu väidab ka, et ta ei ole rikastunud, mistõttu ei ole avaldajal alusetu

rikastumise nõuet. Korteriühistu on põhjendamatult seganud enda õigussuhted avaldaja ja

teiste korteriomanikega. Puudub vaidlus, et avaldaja on Korteriühistu arved tasunud, seega

on Korteriühistu rikastunud. Kui avaldajalt on nõutud ebaõiglaselt ja õigusvastaselt suurte

kulude kandmist, siis avaldaja õigused ei saa jääda kaitseta seetõttu, et Korteriühistu

juhatus on otsustanud nõuda mõnelt teiselt korteriomanikult põhjendamatult madalate

kulude katmist (sh Korteriühistu enda juhatuse liikmetelt).

19.Alternatiivselt palub Korteriühistu avaldaja nõude rahuldamata jätta vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega – nimelt väidab Korteriühistu, et avaldaja oli teadlik või pidi olema teadlik

tarbimispõhisest küttearvestuse süsteemist ning tasus igakuiselt arveid, st nõustus

kuludega. Selline käsitlus on ilmselgelt ebaõige. Avaldaja teadmist tarbimispõhisest

küttearvestuse süsteemist ei saa samastada teadmisega selle kohta, et kõnealuse

küttearvestuse süsteemi kasutamiseks on vajalik põhikirja vastav regulatsioon, mis

käesoleval juhul puudub. Viimase näol on tegemist juriidilisi eriteadmisi eeldava

aspektiga, mis sai avaldajale kui juriidilise hariduseta isikule selgeks alles pärast

konsulteerimist vastava valdkonna spetsialistiga. Alles pärast juristiga konsulteerimist sai

avaldaja teada, et on aastaid kommunaalteenuste eest tasunud vastavalt küttearvestuse

süsteemile, mis on õigusvastane.

Seda ei muuda ka Korteriühistu esiletoodud asjaolu, et avaldaja abikaasa oli Korteriühistu

juhatuse liige. Avaldaja abikaasa on Korteriühistu juhatuses teadvalt end taandanud

2-25-12689

Korteri nr XXX kütteteemadega tegelemisest, kuivõrd see võiks näida huvide konfliktina.

20.Käesoleval juhul on avaldaja teinud kõik endast oleneva, et saavutada asjas kohtuväline

lahendus, pidades kaheksa kuu vältel puudutatud isikuga läbirääkimisi. Kokkuvõttes

läbirääkimised ebaõnnestusid, mistõttu oli avaldaja ainus võimalus enda õiguseid kaitsta

kohtumenetluses. Korteriühistu on kohtumenetluse põhjustanud teades, et tema

küttearvestus on vastuolus seaduse ja põhikirja nõuetega. Sellises olukorras oleks

äärmiselt ebaõiglane jätta menetluskulu avaldaja kanda. See muudaks korteriühistu

liikmetel sisuliselt võimatuks enda õiguseid kaitsta.

21.Käesolevas asjas puudub vaidlus, et Korteriühistu on esitanud avaldajale alates 01.12.2012

arveid soojusenergia eest vastavalt tarbimispõhisele küttearvestuse süsteemile, vaatamata

sellele, et Korteriühistu põhikirja vastavat üldkoosoleku otsust kantud ei ole. Sellest

faktilisest asjaolust piisab, et järeldada, et Korteriühistu küttekulude arvestus on olnud

õigusvastane. Kuna KrtS § 40 lg 2 sätestab selgelt, et tarbimispõhine küttearvestuse

süsteem peab ette olema nähtud korteriühistu põhikirjaga, on avaldaja kaasomandi osa

suurust ületavas osas soojusenergia eest tasunud ilma õigusliku aluseta. Selles osas on

Korteriühistu VÕS § 1028 lg 1 mõistes alusetult rikastunud.

22.Ebaõige on Korteriühistu arusaam, justkui peaks avaldaja nõude eeldusena tõendama

korteriomandi seisukorda ja kasutamist puudutavaid asjaolusid ning seda, et küttekulud on

anomaalselt kõrged Korteriühistust tuleneval põhjusel. Korteriühistu esile toodud asjaolud

ei ole avaldaja esitatud nõude rahuldamise eelduseks.

23.Isikule ei teki nõuet ega kohustust arve esitamisest, vaid õiguslik alus selleks peab

eksisteerima seaduses või lepingus. Käesoleval juhul Korteriühistu nõuetel õiguslik alus

puudus.

Korteriühistu väidete kohaselt on alates 2012. aastast kehtinud praktika, et kui maja üldine

küttekulu jääb alla 800 euro kalendrikuus, siis arvestatakse kütet üksnes korteri pindala

alusel. Ka selle otsuse vastuvõtmise kohta ei ole Korteriühistu esitanud ühtegi tõendit.

Tõendid kõnealuse praktika kasutamise kohta ei ole aga asjakohased, kuivõrd need ei oma

tähendust küttearvestuse süsteemi õiguspärasuse hindamisel.

24.Korteriühistu esiletoodu, et ta ei ole tegutsenud teadlikult reegleid rikkudes ega halvas

usus, ei ole samuti käesoleval juhul asjakohane, kuivõrd alusetu rikastumise nõue ei eelda

erinevalt näiteks õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitamise nõudest süü tuvastamist.

Ka viited VÕS § 1028 lg 2 p-le 3 ega § 1033 lg-le 1 ei ole asjakohased. Nimelt reguleerib

VÕS § 1028 lg 2 p 3 tühise tehingu täitmisena saadu tagasinõudmist, millega käesoleval

juhul tegemist ei ole. VÕS § 1033 lg 1 järgi peab aga saaja tõendama, et alusetu

rikastumine on ära langenud, mida samuti Korteriühistu antud juhul teinud ei ole.

25.Korteriühistu väide, nagu oleks avaldaja järeldus küttekulude erinevuse kohta täiesti

paljasõnaline, on selgelt ebaõige – avaldaja seisukoht, et niivõrd ulatuslikku erinevust

soojusenergia kuludes ei ole võimalik põhjendada üksnes korteriomanike erineva

tarbimiskäitumise ega toatemperatuuri mõne kraadise erinevusega, põhineb SEKO

selgitustel ja Tallinna Tehnikaülikooli aruandel. Avaldaja rõhutab, et tal ei ole kohustust

tuvastada Korteriühistule kuuluvate hooneosade puuduseid.

26. AGR OÜ selgitused ei ole käesolevas vaidluses asjakohased. Vaidluse all ei ole ei see,

2-25-12689

kuidas teoorias peaksid küttekulude jaoturid täpselt töötama ega ka see, millist funktsiooni

peaksid täitma termostaat-regulaatorid. Avaldaja on selgitanud, et soojakaod tema korterist

on ebamõistlikult suured, kuid ka selles osas ei oma jaoturite tööpõhimõtted asjas

tähendust.

27.Korteriühistu esiletoodud korteriomandite võrdlus jätab tavapärastest küttekulude

suurusest eksitava mulje. Võrdluse tulemusena on Korteriühistu asunud seisukohale, et

kuivõrd esineb sarnases ja suuremas summas küttekulusid võrreldes korteriga nr XXX, ei

ole avaldaja küttekulud anomaalselt kõrged. Nimelt olid 2025. aasta mais Korteriühistu

esiletoodud korterite nr XXX (1,53 €/m2), XXX (1,77€/m2) ja XXX (1,81 €/m2)

küttekulud koos korteriga nr XXX (1,71 €/m2) kõigist korteriomanditest vaieldamatult

kõige suuremad (vt Korteriühistu 05.11.2025 seisukoha lisa 2). Objektiivne ülevaade

küttekuludest on võimalik anda, arvutades välja keskmine kulu ruutmeetri kohta, milleks

on 0,60 €/m2. Sellest on avaldaja küttekulu ligi 185% suurem. See, et ka mõnes teises

korteris on küttekulud keskmisest märkimisväärselt suuremad, ei anna alust väita, et

avaldaja küttekulud ei ole anomaalselt suured. Seejuures on märkimisväärne, et

Korteriühistu esitatud AGR OÜ tabelitest nähtub, et avaldaja küttekulu on läbivalt üks

kõige kõrgematest (Korteriühistu 05.11.2025 seisukoha lisa 3). Vaatamata eeltoodule

rõhutab avaldaja taaskord, et küttekulude suurus ei ole iseenesest avaldaja nõude

rahuldamise eelduseks. Küttekulude suurus ilmestab üksnes seda, et seaduse ja

Korteriühistu põhikirjaga vastuolus oleva küttearvestuse süsteemi kohaldamine oleks

lisaks avaldaja õiguseid ebaõiglaselt kahjustav ja seetõttu vastuolus KrtS § 12 lg-s 2

sätestatud hea usu põhimõttega.

28.Bonair OÜ arvamus ei ole asjakohane ega usaldusväärne. Esiteks, asjatundja arvamus

tugineb asjatundja valeväidetel. Asjatundja rõhutab enda arvamuse lk-l 7, et ülevaatuse

ajal korteris siseõhu temperatuur oli +24.5 C, küttekehade termostaadid positsioonil 5.

⁰

Tegemist on asjatundja esitatud valeväitega, mida kinnitab sõnaselgelt asjatundja

arvamuse lk-l 14 esitatud foto avaldaja korteri köögist. Fotolt nähtub, et avaldaja korteris

asuv radiaator on seadistatud positsioonile 3. Teisisõnu, nii Korteriühistu kui ka tema

kasutatud asjatundja on esitanud kohtule valeväiteid faktiliste asjaolude kohta. Avaldaja

kinnitab, et ükski radiaatori termostaat ei olnud ülevaatuse teostamise ajal ega ole ka

tavapäraselt positsioonil 5 (avaldaja köögis (fotol) ja magamistoas on radiaatorid

seadistatud positsioonile 3 ja elutoas positsioonile 4). Niisamuti väidab Korteriühistu

kasutatud asjatundja, justkui olnuks korteris nr XXX ülevaatuse ajal siseõhutemperatuur

siseseinalt mõõdetuna 24,5 kraadi. Kõnealuse väite kinnitamiseks ei ole ekspertiisis

esitatud ühtegi pilti ega muud tõendit. Avaldajale teadaolevalt mõõdeti kõnealune

toatemperatuur Korteri nr XXX telekataguselt siseseinalt, kuhu õhkab soojust nii televiisor

kui ka mängukonsool. Siseseina temperatuuri mõjutab lisaks ka seina taga oleva ruumi

temperatuur. Avaldaja korteris asub kolm termomeetrit, mille näidud ülevaatuse

teostamise aja seisuga on avaldaja salvestanud ja esitab nüüd kohtule (lisad 2-8).

Termomeetrite näidud seisuga 13.10.2025 olid avaldaja korteri erinevates ruumides 21-

22,5 kraadi. Selline toatemperatuur on korteris nr XXX tavapärane, mida kinnitavad

tõendid, et nii 29.10.2025 kui ka 12.11.2025 olid temperatuurid sisuliselt samad. Seega on

Korteriühistu ja tema kasutatud asjatundja esitanud kohtule valeväiteid ka Korteri nr XXX

temperatuuri osas.

Seejuures on märkimisväärne, et Korteriühistu asjatundja kasutas avaldaja korteri

seinatemperatuuri mõõtmiseks käsiseadet Flir i7. Avaldaja esitab kohtule ka käsiseadme

Flir i7 tehnilised andmed. Selle seadme täpsus temperatuuri mõõtmisel on +- 2 kraadi (lisa

2-25-12689

9). Seda silmas pidades on asjatundja esitanud teadvalt ebaõiged väited tema poolt Korteri

nr XXX ülevaatusel tuvastatud asjaolude kohta.

29.Korteriühistu on palunud Olemaril saata Korteriühistule kiri, mille kohaselt puudub

termopiltidel igasugune õigusjõud, kuna neile ei lisandunud auditit, akti ega arvet. Selline

väide on õigusväline. Isiku tagantjärele esitatud väitega ei saa olematuks muuta

dokumentaalset tõendit. Korteriühistu seisukoht, justkui oleks tõendina käsitletav ainult

asjatundja või eksperdi arvamus, on selgelt ebaõige. Seejuures on termopiltidel käesolevas

asjas oluline tõendusjõud juba ainuüksi seetõttu, et tegemist on enne kohtumenetlust

tekkinud tõenditega, mille on koostanud Korteriühistu enda teenusepakkuja Olemar. Seega

kinnitavad need termopildid veenvalt külmasildade olemasolu. Korteriühistu soovib

termopilte kahtluse alla seada ka seetõttu, et need on tehtud „väikese käsiseadmega“ Flir

E4 (Korteriühistu 05.11.2025 seisukoha p 43). Korteriühistu tellitud asjatundja arvamuse

koostaja kasutas enda kinnitusel samuti väikest käsiseadet Flir i7, kusjuures termopiltidel

kasutatud Flir E4 on moodsam seade kui Flir i7.

Avaldaja on kohtule termopildid esitanud selleks, et selgitada küttekulude suuruse

võimalikku põhjust, mis kinnitab, et seaduse ja põhikirjaga vastuolus oleva küttearvestuse

süsteemi kohaldamine oleks avaldaja õiguseid ebaõiglaselt kahjustav.

30.Puudutatud isik väidab, et nõude arvestuses on vead, kuna kokku seitsme arvutuse

ümardamisel saab puudutatud isik tulemusel, et nõue peaks olema 0,96 eurot ehk 0,04%

väiksem. Suuremas osas põhinevad puudutatud isiku väited arusaamatul soovis teostada

arvutused selliselt, et arvesse võetakse kuni viiendat kohta pärast koma. See ei ole

millegagi põhjendatud. Siiski, kui ka lähtuda Korteriühistu arvutustest, on avaldaja nõue

99,96% ulatuses põhjendatud ja samas ulatuses on põhjendatud ka avaldaja viivisenõue.

31.Korteriühistu möönab ka ise, et tema küttekulude jaotus on õigusvastane. Korteriühistu on

saatnud avaldajale kutse üldkoosolekule, mille eesmärgiks on muuta Korteriühistu

põhikirja ja kehtestada uus põhikiri, milles on sätestatud tarbimispõhine küttekulude

jaotus. Seeläbi kinnitab ka Korteriühistu ise, et tema senine põhikiri sellist küttekulude

jaotust ei võimalda. Kui vastaks tõele, et küttekulude jaotust saab muuta pikaajalise

õigusvastase praktika abil vm sarnasel viisil, ei oleks Korteriühistul mingit põhjust asuda

erakorraliselt enda põhikirja muutma.

32.21.01.2026 esitas avaldaja kohtu palvel nõude täpsustuse. Kinnistusraamatu väljavõttest

nähtub, et avaldaja kaasomandi osa suurus Videviku tn 16 kinnistust on 499/24886.

Kuivõrd varasem nõude suurus põhines avaldaja korteriomandi suurusel, so 49,9

ruutmeetrit, korrigeerib avaldaja oma nõuet, võttes aluseks kaasomandi osa suuruse.

Avaldaja täpsustatud põhinõue on 2 412,06 eurot. Korrigeeritud enammakstud kütte tabeli

osas selgitab avaldaja, et Korteri nr XXX kaasomandi osa suurusele vastav küttekulu (lisa

1 veerg D) on saadud korrutades kogu korterelamu küttekulu 499/24886-ga. 2021. aasta

novembri näitel on selleks 1697,67 eurot x 499/24 886 = 34,04 eurot. Kui lahutada Korteri

nr XXX küttekulu eest tegelikult tasutud summast (veerg B) kaasomandi osa suurusele

vastav küttekulu (veerg D), on tulemuseks enammakstud summa (veerg E). 2021. aasta

novembri näitel on selleks 72 eurot - 34,04 eurot = 37,96 eurot. Kuna esialgses avalduses

esitatud nõude suuruseks oli 2374,55 eurot, on täpsustatud nõue 37,51 euro võrra suurem.

Eeltoodust tulenevalt korrigeerib avaldaja ka enne avalduse esitamist sissenõutavaks

muutunud viivist, mis on kokku 187,21 eurot. Sellele lisandub alates avalduse esitamise

2-25-12689

hetkest põhinõudelt sissenõutavaks muutunud viivise nõue VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud

määras.

PUUDUTATUD ISIKU VASTUVÄITED

33.KÜ palub jätta avalduse rahuldamata. Alates 2010. aastast on KÜ ja Osaühing Olemar

(Olemar) vahel sõlmitud elamu haldamise ja hooldusteenuse korraldamise leping. Selle

lepinguga anti KÜ tegevjuhtimine, administreerimine ja mitmed muud ülesanded üle

Olemarile kui professionaalsele haldusfirmale. Olemar pakub alates 2010. aastast KÜ-le

majahaldurit, kes tegeleb maja juhtimise ja administreerimisega. Majahalduri ülesanneteks

on mh majanduskavade koostamine, üldkoosolekute läbiviimine 1 kord aastas, nõustamine

ja tegevjuhtimine. Olemari kohustuseks on ka kommunaalarvete koostamine,

finantsaruannete koostamine, regulaarne aruandlus KÜ juhatusele ning arvete edastamine

majaelanikele läbi e-keskkonna ning meilitsi. Olemari kohustuste hulka kuuluvad kõik

üldkoosoleku läbiviimisega seotud tegevused. Need hõlmavad mh üldkoosoleku

korraldamise ettevalmistamist, teavituste edastamist korteriühistu liikmetele, koosoleku

korrektset ja seadusele vastavat läbiviimist ning koosoleku otsuste dokumenteerimist.

34.KÜ-l on 2010. aastast kehtiv põhikiri. Põhikirja p 4.2.6 sätestab, et ühistu liige on

kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud

kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks sihtotstarbelisi makseid

üldkoosoleku poolt majandustegevuse aastakavas kehtestatud suuruses ja korras.

35.26.07.2012 toimus KÜ üldkoosolek, milles muu hulgas arutati küttesüsteemi

renoveerimistööde tegemise üle ja sellega koos kütteandurite paigaldamist ning

küttekulude jaotuspõhimõtteid. Üldkoosolekul otsustati minna üle individuaalsele

küttearvestuse süsteemile alates 01.12.2012, mille kohaselt jagunevad iga kuu soojakulud

kaheks komponendiks: 1) 70% - individuaalne tarbimine vastavalt soojusanduri näidule; 2)

30% - üldine tarbimine sõltuvalt korteri pinnast. KÜ selgitab, et vastava jaotuspõhimõtte

kasutusele võtmise eesmärk oli tagada jaotuspõhimõte arvestades korteriomanike

tegelikku tarbimist, säilitades samas osa kuludest ühiseks jaotamiseks. Korteriomanikud

(kokku 60 korterit) on erinevad, korteriomandite seisukord ja kasutamise viis (sh sagedus)

on erinevad ning korteriomanike eelistused (sh toatemperatuuri osas) on erinevad.

Korteriomanikud eelistasid võimalust ise reguleerida oma korteriomandis temperatuuri ja

sellega seonduvalt ka kaasnevaid küttekulusid. Näiteks otsuse tegemise ajal olid paljud

korteriomanikud väikese igakuise sissetulekuga pensionärid, kellele selline süsteem, kus

nad ise saavad küttekulu kontrollida, sh vajadusel vähendada, väga hästi sobis. Eeltoodu

tõttu eelistas 2012. aasta üldkoosolekul enamus küttesüsteemi renoveerimist ning

individuaalsele küttearvestuse süsteemile üleminekut ning korteriomanike nõusolek ja

poolehoid sellisele juba aastaid toimivale süsteemile on siiani olemas.

KÜ 26.07.2012 üldkoosoleku protokolli (sarnaselt teiste protokollidega) pidi koostama

KÜ-ga sõlmitud lepingu järgi Olemar, milline aga jättis protokollis küttesüsteemi kohta

tehtud otsuse selgelt ja arusaadavalt kajastamata. Juhul, kui leiab kinnitust, et 26.07.2012

üldkoosolekul tehtud otsus(ed) ja/või protseduurid olid mittenõuetekohased, siis on

tegemist Olemar poolt oma kohustuste täitmata jätmisega.

KÜ esitab eeltoodu kohta alljärgnevad tõendid:



26.07.2012 üldkoosoleku protokoll, mille päevakorrapunktis 3 aruti keskküttesüsteemi

renoveerimist ning punktis 4.11 on viidatud, et koosolekul vastuvõetud otsused tehakse

2-25-12689

teatavaks kõikidele korteriühistu liikmetele elamu infotahvlitel (lisa 2 – 2012. aasta

koosoleku protokoll ja osalejate nimekiri);



2012. aastal kirjavahetus üldkoosoleku protokolli kohta KÜ ja Olemar vahel, kus KÜ

esindaja tõi välja, et küttesüsteemi renoveerimine hõlmab lisaks radiaatoritele ja

termostaatidele ka arvestite paigaldamist, mis oli protokollis märkimata (lisa 3 –

kirjavahetus 2012 ja tõlge). Selle tulemusel lisati protokolli punkt 4.11, mille kohaselt

kogu asjakohane teave tehakse elanikele kättesaadavaks infostendidel (vt lisa 2);



Korteri nr XXX omaniku A. V. tunnistus, et 2012. aastal toimunud üldkoosolekul

otsustati minna üle individuaalsele küttearvestuse süsteemile (proportsioon 30%

pindala ja 70% individuaalne tarbimine) (lisa 4 – A. V. tunnistus), mille KÜ on

küsinud, kuna avaldaja on seadnud kahtluse alla 26.07.2012 üldkoosolekul tehtud

otsused küttesüsteemi kohta;



Korteri nr XXX omaniku J. G. tunnistus, et 2012. aastal toimunud üldkoosolekul

otsustati minna üle individuaalsele küttearvestuse süsteemile (proportsioon 30%

pindala ja 70% individuaalne tarbimine) (lisa 5 – J. G. tunnistus), mille KÜ on küsinud,

kuna avaldaja on seadnud kahtluse alla 26.07.2012 üldkoosolekul tehtud otsused

küttesüsteemi kohta;



kirjavahetus AGR OÜ-ga, kus AGR OÜ kinnitab, et küttearvestus toimub

proportsioonide 30/70 alusel, kus 30% on üldkulude osakaal ja 70% on andurite

osakaal ning AGR OÜ arvestuse aluseks on proportsioonid ja parandustegurid toetudes

KÜ tehtud aastal 2012 otsusele (lisa 6 – kirjavahetus AGR OÜ-ga).

36.Korter nr XXX omanikud olid 26.07.2012 ajal M. L. (3/4 kaasomandist) ja Y (hiljem Y)

(1/4 kaasomandist). Seega oli avaldaja tol ajal juba korteriomandi kaasomanik. Korteri nr

XXX kaasomanik M. L. osales 26.07.2012 toimunud koosolekul ning hääletas

renoveerimistööde tegemise ja individuaalse küttearvestuse süsteemile ülemineku poolt.

37.01.12.2012 alates rakendus individuaalne küttearvestuse süsteem (proportsioon 30%

pindala ja 70% individuaalne tarbimine). Alates 2012. aastast on KÜ majanduskavas

vastavalt 26.07.2012 otsustele ning põhikirja punktile 4.2.6 märgitud, et küte ja küte

mõõtjaga toimub vastavalt tarbimisele ja esitatud arvetele. Korteriomanikud maksavad

arved vastavalt Olemar poolt igakuiselt esitatud arvetele. Kütte arvestus toimub OÜ AGR

süsteemi järgi (30% m² ja 70% tarbimine). KÜ esitab nõudes nimetatud perioodi (2021-

2025) kohta kehtestatud majandustegevuse aastakavad. Ükski korteriomanik (v.a avaldaja

esmakordselt 2024. aastal) ei ole teinud süsteemi osas etteheiteid, kellelegi ei ole olnud

ebaselge küttearvestuse süsteem, sh ükski korteriomanik ei ole rakendanud kehtivas KrtS §

40 lg-s 3 sätestatud võimalust.

38.2015. aastal sai korteriomandi ainuomanikuks avaldaja. 2018. aastal jõustus uus

korteriomandi- ja korteriühistu seadus, millest tulenevalt pöördus KÜ juhatus Olemari kui

professionaalne lepingupartneri poole ning uuris veel eraldi üle, kas on vaja KÜ põhikirja

muuta. Olemar vastas, et põhikirja ei ole vaja muuta. 2019. aastal valiti KÜ juhatuse

liikmeks L. L., kes on avaldaja abikaasa. L. L. oli KÜ juhatuse liige kuni 05.06.2025.

39.2023–2024. aastal renoveerimise käigus on soojustatud täielikult hoone sokkel ja hoone

fassaad täies ulatuses (töövõtja Evester OÜ). KÜ lisab, et juba 2014. aastal on soojustatud

Korteri nr XXX alune pind. Keldrite lagede all jooksevad ühtlasi erinevad torud (keskkütte

torud, veetorud), mis samuti sooja õhkavad/kütavad.

2-25-12689

40.06.11.2024 edastas avaldaja rahalise nõude. KÜ jaoks oli avaldaja nõue ootamatu. KÜ

rõhutab, et kirjeldatud küttekulude jaotussüsteem on olnud pidevas kasutuses alates 2012.

aastast. Selle aja jooksul ei ole esitatud ühtegi sisulist vastuväidet ega kaebust eelviidatud

arvestusmeetodi õiguspärasuse osas. Tegemist on seega pikaajaliselt väljakujunenud ja

korteriomanike poolt aktsepteeritud praktikaga, mida KÜ on järjepidevalt rakendanud.

41.05.06.2025 toimunud KÜ üldkoosolekul otsustati tellida maja küttearvestite kontrolliks

sõltumatu tehniline ekspertiis. Peale ekspertarvamuse selgumist kutsuda uuesti kokku

erakorraline koosolek, kus otsustakse küttekulude jaotamine. KÜ on palunud Olemaril

tegeleda tehnilise ekspertiisi korraldamisega, kuid seni ei ole Olemar leidnud ekspertiisi

teostajat. KÜ on teinud ka ise päringuid (sh Küttemaailm OÜ-le, MESA Eesti OÜ-le),

kuid ei ole teostajat leidnud. Samas juba koosolekul oli juttu sellest, et suvisel ajal ehk

puhkuste perioodil on tõenäoliselt keeruline leida ekspertiisi tegijat ja see jääb tõenäoliselt

sügisesse.

42.Ülaltoodust tulenevalt vastab tõele, et otsus minna tarbimispõhisele küttearvestuse

süsteemile üle on tehtud 26.07.2012, tarbimispõhisele küttearvestuse süsteemile üleminek

toimus faktiliselt alates 01.12.2012 ning sellest teavitati korteriomanikke ka kortermajas

asuva teadete tahvli kaudu. Samuti vastab tõele, et 26.07.2012 ei otsustatud tarbimispõhise

küttearvestuse süsteemi üleminekuga koos põhikirja muutmist. Ent kehtivas põhikirjas on

viidatud (p 4.2.6), et maksete tegemine toimub üldkoosoleku poolt majandustegevuse

aastakavas kehtestatud suuruses ja korras ning majandustegevuse aastakava on sisaldanud

iga-aastaselt teavet selle kohta, et küte ja küte mõõtjaga toimub vastavalt esitatud arvetele.

43.Vale on avaldaja väide (vt nt avalduse p 27) justkui oleks KÜ jõudnud 05.06.2025

üldkoosolekul arusaamale, et avaldaja korteri soojusenergia tarbimine on anomaalselt

kõrge. KÜ ei ole sellisel seisukohal või arusaamal. Selline asjaolu ei nähtu ka avalduse

lisana 13 esitatud 05.06.2025 üldkoosoleku protokollist, millist tõendit käsitleb avaldaja

eksitaval viisil. Protokollist on hoopis näha, et avaldaja esindaja avaldab, et küttekulude

arvestuse jaotamine on seadusevastane ning esindaja uuringu tulemusel on tekkinud

kahtlus küttearvestite andmete õigsuses.

44.Ebaõige on ka avaldaja seisukoht, et alates 2025. aasta juulist, pärast avaldaja teistkordse

nõudekirja saamist, on KÜ uuesti täielikult üle läinud korteriomandite pindalal põhinevale

küttearvestuse süsteemile. Põhjendamatud on avaldaja viited justkui KÜ nõustuks avaldaja

etteheidetega. KÜ selgitab, et jätkuvalt rakendub tarbimispõhine küttearvestuse süsteem.

KÜ selgitab, et nagu ka avaldajale on aastaid teada, siis alates 2012. aastast kehtiva

tarbimispõhise küttearvestuse süsteemi osana on ka kokku lepitud, et juhul, kui

küttekulude summa ühes kuus ei ületa 800 eurot, siis arvestatakse küte korteri pindala (m²)

alusel. Praktikas esineb selline olukord tavaliselt mais, juunis või septembris, kui kütet

kasutatakse vähesel määral. Selline arvestusviis võimaldab kokku hoida arvelduskulusid

(AGR).

45.KÜ on esiteks seisukohal, et võimalike rikkumiste eest seonduvalt 26.07.2012 tehtud

üldkoosoleku otsusega, kus otsustati küttesüsteemi arvestuse üle, vastutab Olemar ning

nõue tuleks esitada Olemar vastu.

46.KÜ on seisukohal, et vähemalt osaliselt on avaldaja nõuded aegunud, s.o osas, milles

avaldaja nõuab enne 05.08.2022 tasutud summade tagastamist ja viivist nendelt

summadelt.

2-25-12689

47.KÜ on seisukohal, et avaldaja avalduse aluseks olevad asjaolud on tõendamata.

Avaldaja viitab (nt avalduse p-s 6), et küttekulude erinevuse põhjuseks on kas vead

mõõtesüsteemides või kortermaja konstruktsioonide tehniline seisukord, mille tõttu kulub

korteris nr XXX oluliselt enam soojusenergiat. Avaldaja nõude aluseks on aga täiesti

põhjendamata, üldsõnaline võrdlus erinevate korteriomandite kulude vahel. Avaldaja ei ole

esitanud etteheidete kohta ühtegi objektiivset tõendit, nt mõne asjatundja arvamust vmt.

Tõendamata ja isegi põhistamata on alustuseks avaldaja väited selle kohta, milline on

üldse avaldaja korteris tavapärane temperatuur, mis seisukorras on tema korteriomand, kui

palju ta seda kasutab, kuidas ta korteriomandit kütab jmt. Samas korteriomandi reaalne

tarbimispõhine küttekulu sõltub mitmetest asjaoludest, nt korteriomandi seisukorrast

(remonditud või remontimata), samuti sellest, kas keegi elab korteris, kuidas on korteris

termostaat sätitud (vt termostaadi reguleerimise kohta ka avalduse lisa 2, teade

korteriomanikele), kas kasutatakse teisi kütteallikaid (nt elektriradiaatorid, põrandaküte

jmt), mis on korteriomandis tavapärane temperatuur, kui tihti aknaid lahti hoitakse jmt.

Küttekulude oluline erinevus (sh tarbimispõhine) on võimalik reaalsetest elulistest

asjaoludest tulenevalt. Avaldaja ei ole oma väidete esitamisel, sealhulgas võrreldes enda

küttekulu teiste korteriomandite küttekuludega, selliseid asjaolusid üldse kajastanud ega

arvestanud, rääkimata tõendite esitamisest.

Avaldaja on esitanud täiesti meelevaldse, üksnes küttekulu suurusel põhineva võrdluse

täiesti erinevate korteriomandite vahel. Avaldaja etteheide tugineb ebaõigele eeldusele

justkui tarbimispõhine küttekulu peaks kõigil korteriomanikel olema sama või sarnane.

Sellistele väidetele tuginedes tehtud etteheide mõõtesüsteemi või kortermaja

konstruktsioonide kohta, ei ole põhjendatud ning on täiesti paljasõnaline. Liiatigi veel

olukorras, kus hoonet on renoveeritud ja küttekulujaotureid vahetatud.

48.KÜ-le ei ole teada, et mõõtesüsteemis oleks puuduseid. Avaldaja ei esitanud viimasel

05.06.2025 üldkoosolekul ning ei ole siiani esitanud mõõtesüsteemi kohta tehtud

etteheidete osas ühtegi tõendit.

49.KÜ-le jääb arusaamatuks avaldaja nõude arvestus ja kujunemine. See tugineb lisadena 5 ja

6 esitatud tabelitele, millest lisa 5 on avaldaja enda koostatud tabel, kuid tabelite aluseks

olevad andmed ja koostamise asjaolud on lahti selgitamata ja ka tõendamata.

Eelnevast tulenevalt vaidleb KÜ vastu ka avaldaja viivisenõudele, sh ei ole avaldaja

põhjendanud viivise kujunemise arvestuse asjaolusid. KÜ leiab ka, et viivisearvestus alates

06.11.2024 ei ole põhjendatud, kuna 06.11.2024 nõudekirjast nähtuvalt (vt avalduse lisa

10) ootas avaldaja tagasisidet nõudele alles 13.11.2024.

50.KÜ ei nõustu sellega, et KÜ tarbimispõhine küttearvestuse süsteem on õigusvastane ega

sellega, et tarbimispõhine küttearvestuse süsteem on avaldaja suhtes vastuolus hea usu

põhimõttega.

51.Avaldaja on tasunud makseid vastavalt kehtivale küttearvestuse süsteemile tema enda

küttekulude eest. KÜ ei ole rikastunud.

KÜ viitab ka VÕS § 1028 lg 2 p-le 3, mille kohaselt üleandja ei või saajalt saadut tagasi

nõuda, kui tühise tehingu täitmisena saadu tagasinõudmine oleks vastuolus tehingu

2-25-12689

tühisust ettenägeva sättega või sellise sätte eesmärgiga. Avaldaja tugineb KrtS § 40 lg-tele

1-2 ja leiab, et KÜ on esitanud avaldajale arveid soojusenergia eest tarbimispõhise

arvestuse alusel vaatamata sellele, et selleks puudub nii vastav KÜ üldkoosoleku otsus kui

ka regulatsioon KÜ põhikirjas (vt nt avalduse p 19). KÜ on ülal selgitanud, et otsus on

tegelikult 26.07.2012 üldkoosolekul tehtud. KÜ viitas eelmises punktis ka, et avaldaja ei

ole teinud alusetuid makseid ja KÜ ei ole rikastunud. Lisaks toob KÜ välja, et KrtS § 40 lg

2 rikkumise puhuks on õiguskaitsevahend ette nähtud KrtS § 40 lg-s 3. KÜ hinnangul ei

ole praeguses olukorras ka seadusandja ette näinud, et korteriomanik saab tasutud summad

tagasi nõuda.

52.Alternatiivselt on avaldaja nõuded vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu tuleb avaldaja

nõuded jätta rahuldamata. 26.07.2012 üldkoosolekul otsustatud ja alates 01.12.2012 toimiv

individuaalse küttearvestuse süsteem oli hagi esitamise ajaks kehtinud ligikaudu 13 aastat.

2024. aastal, kui avaldaja esitas esmakordselt nõude, oli süsteem toiminud ligikaudu 12

aastat. KÜ on ühtlasi välja toonud asjaolud selle kohta, et avaldaja oli teadlik või pidi

olema teadlik tarbimispõhisest küttearvestuse süsteemist ning tasus igakuiselt arveid, st

nõustus kuludega. Avaldaja ei ole mistahes viisil põhjendanud, miks ta etteheidet või

nõuet ei esitanud koheselt 2012. aastal või esimesel võimalusel pärast seda, sh kasvõi

2015. aastal, kui ta sai Korteri nr XXX ainuomanikuks. Nõude esitamisega viivitamine üle

10 aasta ei ole ilmselgelt hea usu põhimõttega kooskõlas. Võttes ka arvesse, et makseid on

avaldaja tasunud reaalselt tarbitud soojusenergia eest, ei too avaldaja nõude rahuldamata

jätmine talle kaasa mistahes kahju.

53.KÜ palub jätta menetluskulud avaldaja kanda. KÜ on seisukohal, et avaldaja tegevus ei ole

kooskõlas hea usu põhimõttega. Avaldaja on olnud aastaid teadlik tarbimispõhise

küttearvestuse süsteemist ja seda aktsepteerinud ning kulusid kandnud. Samuti on avaldaja

kohtusse pöördunud oma etteheidetega mõõtesüsteemi kohta ennatlikult (s.o enne

ekspertiisi tegemist) ja tõendamata, et küttearvestitega oleks mistahes probleeme ning

arvestused oleks valed. Avaldaja ei ole teinud alusetuid makseid ja KÜ ei ole rikastunud.

Siiski, ka juhul, kui avaldus rahuldatakse, siis palub KÜ jätta menetluskulud TsMS § 172

lg 1 järgi avaldaja kanda.

54.KÜ leiab, et avaldaja nõuded on aegunud ja esitab avaldaja nõuetele aegumise vastuväite

osas, milles avaldaja nõuab enne 05.08.2022 tasutud summade tagastamist ja viivist

nendelt summadelt. TsÜS § 151 lg 1 sätestab, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude

aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et

tal on alusetust rikastumisest tulenev nõue. TsÜS § 144 sätestab, et koos põhikohustusest

tuleneva nõudega aegub ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel

aegunud. Avaldaja nõude aluseks olevast tabelist nähtub, et avaldaja nõuab enammakstud

kulude hüvitamist alates november 2021. Avaldaja esitas avalduse kohtule 05.08.2025.

KÜ leiab, et avaldaja nõuded on vähemalt osaliselt aegunud ja esitab avaldaja nõuetele

aegumise vastuväite osas, milles avaldaja nõuab enne 05.08.2022 ehk lisana 5 esitatud

tabeli järgi vähemalt perioodi november 2021 kuni juuni 2022 (kaasa arvatud) eest tasutud

summade tagastamist ja viivist nendelt summadelt.

55.KÜ seisukohad on kooskõlas asjaoludega ning eluliselt usutavad. Kui otsust

individuaalsele küttearvestuse süsteemile ülemineku kohta ei oleks faktiliselt tehtud

26.07.2012 KÜ üldkoosolekul, siis ei oleks vastav küttearvestuse süsteem alates

01.12.2012 toiminud, sh ei oleks paigaldatud korteritesse jaotureid, termostaate jne.

Majanduskavadesse ei ole lisatud AGR OÜ-d ja viidet „vastavalt tarbimisele“ või „küte

2-25-12689

mõõtjaga“ (vt KÜ 24.09.2025 seisukoha lisa 8). Ka avaldaja poolt 13.10.2025 esitatud

tõenditest nähtub, et igakuistel arvetel on kajastatud nii „Küte“ kui ka „Küte mõõtjaga“ (vt

lisa 3 arved). See ei ole eluliselt usutav, et kellelgi 60 korteriomanikust ei oleks sel juhul

tekkinud küsimusi rakendatava küttearvestuse süsteemi kohta.

56.KÜ poolt toodud asjaolud ja tõendid (sh Olemari rikkumiste kohta) on ühtlasi olulised,

kuna selgitavad ja tõendavad, et KÜ ei ole tegutsenud teadlikult reegleid rikkudes ega

halvas usus, sh juhul, kui kohus tuvastab KrtS § 40 lg-s 2 toodud nõuete rikkumise KÜ

poolt otsuse tegemisel ja põhikirja muutmata jätmisel.

57.KÜ rõhutab, et Olemar tellis küttesüsteemi ekspertiisi nii nagu 05.06.2025 üldkoosolekul

arutati (vt ka KÜ 24.09.2025 seisukoha p 36) ning käesolevaks hetkeks on olemas audit (vt

ka lisa 5). KÜ-l on kavas kutsuda kokku üldkoosolek, kus otsustatakse põhikirja

muutmine.

58.KÜ vaidlustab SEKO selgitustele ja Tallinna Tehnikaülikooli aruandele tuginemise.

Nendele dokumentidele (mõlemale on viidatud siiski vaid joonealuse lingi kaudu) kui

tõenditele tuginemine eeldaks ka dokumentidega põhjalikku tutvumist, sh mis asjaoludel,

eesmärkidel ja kelle poolt need on koostatud. Avaldaja ei ole neid asjaolusid välja toonud.

Samas ainuüksi peale vaadates SEKO lingile on näha, et tegemist ei ole mingi asjatundja

arvamuse või ekspertiisiga, vaid SEKO poolt teenuse tutvustusega, mille eesmärgiks on

teenuse võimalikult suuremahuline müümine, millel ei ole KÜ-ga ega antud olukorraga

mingit pistmist. TTÜ aruanne on 177 lk pikk dokument, millest avaldaja viitab kokku

kolmel eri leheküljel olevale lausele. Tõendile tuginemiseks peaks avaldaja, aga ka KÜ ja

kohus selle dokumendi läbi töötama, mis ei ole ilmselgelt põhjendatud ja proportsionaalne.

Avaldajal tulnuks oma tõendamiskoormuse täitmiseks koguda asjakohane, vaidlusega

seostatav tõend, näiteks pöörduda asjatundja poole, kes oleks konkreetselt tema

korteriomandi soojusenergia kulude suuruse mõistlikkust hinnanud.

59.Seoses avaldaja väidetega pöördus KÜ AGR OÜ poole ning palus edastada täpne teave

andurite ja nende töömehhanismi kohta ning palus AGR OÜ seisukohta avaldaja poolt

viidatud korterite nr XXX, XXX ja XXX (avaldaja väide, et andmeid ei edastata üldse)

ning korterite nr XXX, XXX ja XXX (avaldaja väide, et andmeid edastavad vaid osa

anduritest) kohta. Lisana 1 esitatud kirjavahetuses vastaski AGR OÜ 30.09.2025 e-kirjas

korterite nr XXX, XXX ja XXX kohta, et kui termostaatide minimaalne temperatuur on

14–16 °C ja aknad suletud, siis soojusarvesti temperatuur ei näita. Seega avaldaja välja

toodud väide, et korterid nr XXX, XXX ja XXX ei edasta andmeid üldse, on igati

objektiivselt põhjendatud. Avaldaja esitatud võrdlus tema korteriomandi (temperatuur

+24.5 C, mis on väga soe, vt allpool küttesüsteemi audit) ja teiste korteriomandite

⁰

(temperatuur 14–16 °C) ei ole ilmselgelt asjakohane. AGR OÜ ka rõhutas, et korterite

näite ei ole võimalik omavahel võrrelda, kuna iga korteri tarbimine sõltub kasutajate

eelistustest, eluruumi kasutusest ja termostaatide seadistustest.

KÜ esitab näitena avaldaja korteriomandi nr XXX küttearvestuse AGR OÜ andmete

põhjal 2025. aasta mai kohta (lisa 2 – küttearvestuse AGR OÜ andmete põhjal 2025. aasta

mai kohta). Korterite kohta esitatud tabelis on toodud, et küttekulu perioodi 01.-

31.05.2025 kohta on hoone peale kokku 1455,78€, millest üldkulude osa (30%) on

436,73€ ja andurite osa (70%) on 1019,05€. Tabelis on toodud korterite kaupa iga korteri

pindala, üldkulude maksumus, andurite alusel maksumus, küttekulu kokku ja kulu m2

kohta. Korter XXX puhul on andmed järgmised: 49,9 m2 pindala, 8,94€ on üldkulude

maksumus, 76,46€ on andurite alusel maksumus, küttekulud kokku on 85,40€. KÜ

2-25-12689

põhistab

fikseeritud

osa

arvutust:

fikseeritud

osa

kogu

elamust

436,73€/2438,5m2=0,1791€/m2. Korteri nr XXX puhu: 49,9 m2x0,1791=8,94€.

KÜ toob välja võrdluse teiste korteritega, sh tuleb kütte kogukulu kõrval võrrelda ka m2

kulu (arvestades, et korterid on eri suurusega). Näiteks korter nr XXX (1. korrus; pindala

50,5m2) on samas suurusjärgus (kokku 77,17€, 1.53€/m2), samuti korter nr 48 (2. korrus,

pindala 39,8m2 – ehk ca 10 m2 väiksem pindala) on samas suurusjärgus (kokku 70,50€, sh

1,77 €/m2), samuti korter nr 15 (4. korrus, pindala 36,4m2 – ehk enam kui 10 m2 väiksem

pindala) on samas suurusjärgus (kokku 65,72€, 1,81€/m2). Samal ajal on korter nr XXX

(1. korrus, pindala 36,4 m2) väga väikese kuluga (kokku 6,52€, 0,18 €/m2), mis viitab

sellele, et andurid registreerivad ainult tegeliku soojuskasutuse — kui termostaat on

miinimumil või korter tühi, siis näit jääb nullilähedaseks. Korter nr XXX (5. korrus,

pindala 36,2m2) on keskmise tarbimisega (kokku 42,38€, 1,17€/m2).

Sarnased võrdlused on võimalik tuua kõikide nõude aluseks olevate kuude kohta (lisa 3 –

AGR OÜ tabelid nõude aluseks olevate kuude kohta 2021-2025). Uurides neid tabeleid, on

näha, et igas kuus esineb nii väiksemas, sarnases kui ka suuremas summas kuludega

korteriomandeid võrreldes avaldaja korteriomandi nr XXX kuludega. See näitab, et

korteriomandi nr XXX küttekulud ei ole anomaalselt kõrged, vaid kulude suurus sõltubki

korteriomandist ja selle kasutamisest, mis võib erinevatel kuudel ka erineda. Probleemi

saaks jaatada näiteks siis, kui ainult korteriomandi nr XXX kulud oleksid kõrgemad ja

samal ajal oleks korteris määratud termostaatide minimaalne temperatuur on 14–16 °C ja

aknad suletud vm viisil eksisteeriks selgelt tegelikkusele mittevastav küttekulu.

60.Avaldaja rõhutab, et Korteri nr XXX tegelik küttekulu ületab "fikseeritud" seadusjärgset

osa ning ülejääk on enammakstud summa. See on KÜ hinnangul ekslik tõlgendus, kuna

30% osa on kogu maja fikseeritud üldkulu ning 70% osa põhineb andurite näitudel, mis

peegeldavad korteri tegelikku tarbimist. Kõrgem kulu tähendab lihtsalt suuremat

soojusvajadust (nt termostaadi seadistus, korteri asukoht, ventilatsioon, soojustus, aknad

jne), mitte ei ole alusetult enammakstud summa.

61.KÜ tellis Ekspertiisid OÜ kaudu küttesüsteemi ekspertiisi, mille koostas Diplomeeritud

kütte-, ventilatsiooni- ja jahutuseinsener, tase 7, K. G. (kutsetunnistus 150878 ja 192064).

Korteri nr XXX ülevaatuse ajal korteris siseõhu temperatuur oli +24.5 C, küttekehade

⁰

termostaadid positsioonil 5. Siseõhutemperatuur järeldatud siseseinte pinna temperatuurist

mis oli mõõdetud termokaameraga Flir i7 (lk 7); ekspert on eraldi välja toonud, et Korteri

nr XXX ülevaatuse ajal ei täheldanud ekspert midagi, mida võiks nimetada puuduseks,

rikkeks või probleemiks.

62.Avaldaja esitatud termopildid ja 2015 kirjavahetus Olemariga tema väiteid ja nõudeid ei

tõenda. KÜ uuris Olemarilt piltide tegemise aluse, tegemise aja ja akti kohta ning Olemar

vastas 15.10.2025, et uurimaks korteris XXX temperatuuri kadusid ja avastamaks

võimalikke külmasildasid. Töö eest ei lisandunud akti ega ka arvet. Haldur tegi oma tööd

(lisad 6.1-6.2 – kirjavahetus Olemariga). Olemar esindaja A. A. selgitas suuliselt juurde, et

pildid on tehtud väikese käsiseadmega ja neil ei ole õiguslikku tõendusjõudu, mille kohta

küsis KÜ ka e-kirja teel kinnituse. Olemar kinnitas (vt lisa 6.2), et 2024. aasta alguses

tehtud termopildid on tehtud halduri poolt seadmega Flir E4. Tehti ainult pildid korterist

seest, et saada aimu korteri soojaleketest. Piltidele ei lisandunud termoauditit ega akti ja

puudub igasugune õiguslik jõud. Küttesüsteemi audit ei too konstruktsioonidega seotud

puuduseid (sh soojakadusid) välja (vt lisa 5).

2-25-12689

63.Avaldaja on esitanud ka 2015. aasta kirjavahetuse Olemariga, millega avaldaja soovib

tõendada, et põhjendamatult kõrgete küttekulude probleem on kestnud juba kolm aastat (st

alates 2012) ja Olemar ei ole suutnud seda lahendada (vt avaldaja 13.10.2025 seisukoha p

30 ja lisa 6). KÜ on seisukohal, et see kirjavahetus 2015. aastal avaldaja väiteid ja rahalist

nõuet ei tõenda, vaid vastupidi, kinnitab, et avaldaja väidetega tegeleti ja need lahendati.

64.Avaldaja poolt esitatud kirjavahetusest nähtub kokkuvõtvalt, et:



ta pöördus 2015. aasta veebruaris Olemari poole (mitte KÜ poole) väidetega seoses

põhjendamatult suurte küttekuludega. Olemar tegeles avaldaja esitatud väidete

lahendamisega ja pidas avaldaja kirjavahetust.



avaldaja korteris tuvastati temperatuur valdavalt +20 °C, mis vastab õigusaktidega

ettenähtud normile.



Olemari hinnangul olid korteriomaniku poolt välja toodud probleemid põhjustatud

valesti paigaldatud akendest, mille eest vastutab korteriomanik, ja puudulikust

välispiirde soojustusest. Võttes samas arvesse, et hoone välispiirded on soojustamata

ja hoone energiaklass on F, siis ei saa olla nõus, et avaldaja küttekulud on

põhjendamatult suured.



teostatud sisekliima uuringu tõttu oli soojustatud keldrilagi avaldaja korteri ulatuses

2014. aastal. Lisaks oli paigaldatud 40% võimsam radiaator korterisse nr XXX.



omanik kirjutas, et kuni probleemi lahendamiseni ta küttearveid ei kavaste maksta.

Kuna omanik jätkas küttearvete maksmist, siis luges korteriomanik probleemi

lahendatuks. See ei oleks ka eluliselt usutav, et 2015. aastal pöördutud probleem jäi

lahendamata ja seejärel 9 aastat avaldaja tasus arveid ja nõudega KÜ poole ei

pöördunud.

65.KÜ toob välja arvutusvead avalduse lisas 5 ja seega avaldaja nõudes. KÜ hinnangul on

avaldaja nõude suurus (juuni 2025 seisuga) ümardatult 2373,59 eurot. Seega nõue avaldaja

nõue summas 2374,55 eurot ja sellelt esitatud viivisenõue ei ole põhjendatud.

66.Avaldaja heidab pärast aastaid küttearvestuse süsteemiga nõustumist küll ette, et kohane

otsus ja põhikirjamuudatus jäid 2012. aastal tegemata, kuid ei ole aastate jooksul

tarbimispõhise küttearvestuse süsteemi olemasolu kahtluse alla seadnud, vaid on hoopis

tuginenud sellele, et ta peab saama reguleerida temperatuuri oma korteriomandis.

67.Avaldaja enda poolt 05.08.2025 avalduse punktis 30 viidatud SEKO selgituste kohaselt

Eestis on individuaalse küttekulude arvestusega saavutatud keskmiselt 22% energiasääst

hoone küttekuludelt, mitte kordagi ei ole arvestuse rakendamisega kaasnenud küttekulude

kasvu ja erandjuhtudel on säästlikus küündinud isegi üle 40%. Korduvalt rõhutatakse

tekstis, et sellise arvestusega kaasneb energiasääst ja elanikele kaasneb märgatav rahaline

sääst, sh paranevad tarbimisharjumused, nt harva unustatakse kodust väljudes tuleb

põlema jmt. Rõhutatakse, et jooksev ülevaade tarbimisest ennetada pettusi ja soojuse

vargust. Samad positiivsed asjaolud on toonud välja ka AGR OÜ.

68.KÜ lisab, et hetkel on tegemist ühe korteriomaniku nõudega, mis võib tunduda väike, kuid

korterelamus on kokku 60 korteriomandit ja KÜ ei ole mõistlikult võimeline kõikidele

korteriomanikele selliseid hüvitisi tasuma. Rääkimata sellest, et tegemist on reaalse,

kasutatud soojusenergia kuluga ja selle eest tasutud summadega. Need on tasutud

mõõtesüsteemi andmete põhjal esitatud arve alusel. Seega tegemist ei ole alusetu

rikastumise olukorraga.

2-25-12689

Avaldaja viited justkui oleks tema raha eest köetud teisi korteriomandeid (liiatigi juhatuse

liikmete omi) on täiesti paljasõnalised. KÜ-le ei ole sellised asjaolud teada. Igal

korteriomandil on individuaalne arvestuse süsteem nagu KÜ on põhistanud ja tõendanud,

mis sõltub omakorda korteriomandi seisukorrast, kasutamise viisist (kasutamise aeg,

tihedus, temperatuur toas, jmt) jne.

69.Aegumise vastuväide on põhjendatud. Avaldaja vaidleb aegumisele vastu väitega, et

aegumine oli peatunud läbirääkimiste tõttu 06.11.2024 kuni 04.08.2025 (TsÜS § 167 lg 1).

KÜ ei nõustu, et poolte vahel oleks toimunud TsÜS § 167 lg 1 mõttes läbirääkimised.

Asjaolu, et kirjavahetuses peamiselt Olemar viitas võimalikule kompromissile ja

kooskõlastas kohtumise aega, ei tähenda, et toimusid läbirääkimised. KÜ on algusest peale

pidanud avaldaja rahalist nõuet KÜ vastu põhjendamatuks ning ei pidanud

kompromisslahendusena võimalikuks rahalise nõude hüvitamist KÜ poolt, vaid Olemar

poolt (vt ka avalduse lisa 1, KÜ vastus nõudele), kes kohustus tagama 26.07.2012

üldkoosoleku otsuse nõuetekohasuse ja seaduspärasuse. Arvestades, et avaldaja ja KÜ

arusaamine võimalikust kompromissist oli koguaeg selgelt väga erinev (sh vastutav isik),

siis Olemari kirjad ei ole käsitletavad läbirääkimistena KÜ ja avaldaja vahel.

70.Seoses avaldaja täpsustatud nõudega märgib puudutatud isik järgmist. Avaldaja on oma

nõude esitanud temale esitatud arve kuupäeva järgi. Seega tegelikult perioodist alates

2021.a oktoober, mille eest on temale esitatud arve 2021.a november. Seetõttu jäi KÜ

tabelist tõepoolest välja 2021.a oktoober. KÜ esitab käesolevaga andmed perioodi

01.10.2021-31.10.2021 kogukulu kohta summas 1557,15 eurot. Avaldaja arvutuskäigu

(tehte ülesehituse kohta) ei ole KÜ-l vastuväiteid. Ent KÜ tugineb 14.01.2026 ja

käesolevaga esitatud andmetele korterelamu küttekulu kogusumma kohta ning leiab, et

osas, milles avaldaja arvestus tugineb muule kogusummale, ei ole tegemist õige

arvutusega (nt november 2021 (periood oktoober 2021); jaanuar 2022 (periood detsember

2021)).

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

71.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ning toimiku kõigi materjalidega, leiab, et avaldus

tuleb rahuldada.

72.Poolte vahel puudub vaidlus järgmiste asja lahendamise seisukohalt oluliste asjaolude

osas:

-

avaldaja on aadressil XXX asuva korteriomandi omanik ning Videviku tänav 16

korteriühistu (puudutatud isiku) liige;

-

puudutatud isik on esitanud avaldajale arveid soojusenergia eest, mis on arvestatud

lähtuvalt korteriomandite pindalast 30% ulatuses ja radiaatoritele paigaldatud andurite

tarbimisandmetest 70% ulatuses.

73.Avaldaja palub mõista puudutatud isikult välja avaldaja kasuks põhinõue 2 412,06 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivise summas 187,21 eurot ja viivise põhinõudelt

võlaõigusseaduse § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates avalduse esitamisest kuni kohustuse

täitmiseni.

Puudutatud isik vaidleb nõudele vastu.

74.Avaldaja nõude õiguslik alus on VÕS § 1028 lg 1, mille kohaselt isikult (saajalt), kes on

teiselt isikult (üleandjalt) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena,

võib üleandja saadu tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui

2-25-12689

kohustus langeb hiljem ära. Kokkuvõtvalt peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamise eeldusena

puudutatud isik olema avaldajalt saanud midagi ilma õigusliku aluseta (vt nt Riigikohtu

26. jaanuari 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-16, p 17 esimene lõik).

VÕS § 1028 lg 1 kohaldamise eeldusena peab avaldaja väitma, et puudutatud isik sai

temalt midagi olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, ning tõendama, et ta tahtis

puudutatud isiku rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud

või mis langes hiljem ära. VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes

avaldaja sooritus puudutatud isikule VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära

langenud või tekkimata jäänud (kokkuvõtvalt Riigikohtu 19. detsembri 2016 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-122-16, p 11 teine lõik koos seal esitatud viidetega varasemale

praktikale).

75.Menetlusosalised vaidlevad, millises ulatuses pidi avaldaja oma korteriomandi küttekulude

eest tasuma.

Kuivõrd avaldaja nõuab alusetult tasutud kulude hüvitamist alates 2021. a novembrist,

kohaldub korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Korteriühistu juhatus koostab

korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis koosneb mh järgmistest osadest:

korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel (KrtS § 41 lg 1 p 3);

kütuse, soojuse, vee- ja kanalisatsiooniteenuse ning elektri prognoositav kogus ja

maksumus (KrtS § 41 lg 1 p 5).

KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi

ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

Riigikohus on lahendi nr 2-20-119460/71 p-is 21 selgitanud, KrtS § 40 lg 1 kulude

jaotamise põhimõttest võivad korteriomanikud erandina kõrvale kalduda KrtS § 40 lg 2

alusel.

KrtS § 40 lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib

korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva

kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki

asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud

huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad

majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule.

Riigikohus on lahendi nr 2-20-119460/71 p 16.1 selgitanud, et kuna KrtS § 40 lg 2

võimaldab korteriühistu põhikirjaga pindalapõhisest arvestusest kõrvale kalduda, peab

selleks, et jagada majandamiskulud korteriomanike vahel teisiti, olema korteriühistu

põhikirjas konkreetselt sätestatud, missugused kulutused jaotatakse erinevalt seaduses

sätestatust ning milline on nende kulude arvestuse viis (vt RKTKo 25.05.2011 3-2-1-28-

11, p 11). Kui põhikirjas on ette nähtud kulude jaotus vastavalt tegelikule tarbimisele, siis

tuleb põhikirjas ette näha ka see, kuidas tehakse tegelik tarbimine kindlaks (nt

mõõteseadmete abil).

Kuigi praktikas ei ole KrtS § 40 lg 2 teises lauses näitena tooduga võrreldes välistatud ka

teised erandid, peavad need olema kõiki asjaolusid arvesse võttes mõistlikud ja ei tohi

ülemääraselt kahjustada ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kui kulude jaotamisel

2-25-12689

kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see

on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv

kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve (vt RKTKm p-d 22.04.2021, 2-18-

12753/34, p-d 13.1 ja 13.2).

76.Korteriühistu põhikirjas (dtl 14 – 20) ei ole sätestatud, et küttekulude arvestamine ja

jaotamine oleks sätestatud seaduses kirjeldatud reeglist erinevalt, samuti ei ole seetõttu

esile toodud viidatud kulude arvestuse viisi ja nende tarbimise kindlaks tegemise meetodit.

Seda regulatsiooni ei ole võimalik tuletada ka puudutatud isiku poolt viidatud põhikirja p-

ist 4.2.6. Kuivõrd üldreeglist võis erandina kõrvale kalduda vaid konkreetse ja selge

põhikirjalise regulatsiooniga, ei oma tähtsust mistahes muud puudutatud isiku väited ja

tõendid, millega on üritatud kõnealust minetust kompenseerida või õigustada.

Eeltoodust tulenevalt tuli nõudeperioodi vältel avaldaja korteri küttekulusid arvestada KrtS

§ 40 lg 1 järgi, st avaldaja pidi küttekulusid tasuma vastavalt oma kaasomandi osa

suurusele.

77.Puudutatud isik leiab, et 26.07.2012 üldkoosolekul otsustati minna üle individuaalsele

küttearvestuse süsteemile. Kohus märgib, et eeltoodud väide ei ole asjakohane, kuivõrd

seaduses sätestatust erineva kuluarvestuse saab ette näha üksnes põhikirjalise

regulatsiooniga, mitte üldkoosoleku otsusega.

Lisaks eeltoodule leiab kohus, et sellist otsust üldkoosoleku protokollist (dtl 186-187) ei

nähtu. Seega on väide tõendamata ja asjakohatu.

Mistahes muud tõendid (kirjavahetus dtl 190-191; kirjalikud selgitused kohtule dtl 192-

193) ei saa protokolli täiendada või sellele sootuks uut sisu anda. Kohus jätab need

tähelepanuta kui asjakohatud.

78.Puudutatud isik leiab, et vaidlusalune küttekulude jaotussüsteem on pikaajaliselt

väljakujunenud ja korteriomanike aktsepteeritud praktika, mida Korteriühistu on

järjepidevalt alates 2012. a rakendanud.

Esmalt märgib kohus, et arvestades viidatud arvestuspraktika perioodi (2012 kuni

tänaseni), kohaldub kulude jaotamise osas kuni 31. detsembrini 2017 tekkinud kulude osas

korteriühistuseadus (KÜS) ning hiljem (s.o alates 01.01.2018) tekkinud kulude osas KrtS.

KÜS § 151 lg 1 kohaselt jaotatakse korteriühistu majandamiskulud korteriomanike vahel

nende eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata

teisiti. Alates KrtS-i jõustumisest jaotatakse majandamiskulud vastavalt korteriomaniku

kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1), millest võib erandina kõrvale kalduda

korteriühistu põhikirjas (KrtS § 40 lg 2).

Kohus nõustub siinkohal avaldajaga ning leiab samuti, et sõltumata asjaolust, kas sõltuvalt

perioodist kohaldub KÜS või KrtS, ei saa kohustuslikku põhikirja kantavat regulatsiooni

asendada õigusvastane praktika, olgu see nii kauakestev kui tahes.

79.Eeltoodust tulenevalt kuuluvad arved soojusenergia eest KrtS § 40 lg 1 kohaselt tasumisele

vastavalt iga korteri kaasomandi suurusele, milleks on avaldaja korteri puhul 499/24886.

Seda osa ületavas osas avaldajale väljastatud arved on esitatud ilma õigusliku aluseta ning

puudutatud isikul on kohustus enammakstud summa avaldajale tagastada.

2-25-12689

80.Avaldaja täpsustatud nõue põhineb 21.01.2026 esitatud täpsustatud tabelil (dtl 501).

Puudutatud isik märgib, et tal puuduvad vastuväited avaldaja tehete loogika osas. Ka

kohus leiab, et enammakstud summa on võimalik leida selliselt, et kõigepealt selgitatakse

välja, kui suur summa vastab avaldaja kaasomandiosale kõnealuse perioodi korterelamu

kogukulust ning viidatud summa lahutatakse maha avaldaja poolt tasutud summast.

Avaldaja nõuabki enammakstud summade tagastamist, lähtuvalt talle esitatud arvetest

alates 2021. aasta novembrist kuni 2025. aasta juunini. Siiski märgib kohus, et avaldaja on

oma tabelis kohati võtnud aluseks vales suuruses küttekulude kogusummad.

2021. a novembris esitati arve 2021. a oktoobri eest. Avaldaja on tabelis märkinud

kogukulu suuruseks viidatud kuul 1697,67 eurot, kuigi kohtule esitatud tõendist (dtl 587)

nähtub, et kulu suurus oli 1 557,14 eurot, mistõttu pidanuks avaldaja tasuma 31,22 eurot,

kuid maksis 72 eurot, millest johtuvalt oli enamtasutud summa 40,78 eurot (s.o 2,82 eurot

rohkem kui avaldaja nõuab).

2022. a jaanuaris esitati arve 2021. a detsembri eest. Avaldaja on tabelis märkinud

kogukulu suuruseks viidatud kuul 7011,93 eurot, kuigi kohtule esitatud tõendist (dtl 591)

nähtub, et kulu suurus oli 6 871,40 eurot, mistõttu pidanuks avaldaja tasuma 137,78 eurot,

kuid maksis 205,96 eurot, millest johtuvalt oli enamtasutud summa 68,18 eurot (s.o 2,82

eurot rohkem kui avaldaja nõuab).

Ülejäänud arvestus on korrektne ning tõenditega (dtl 587-653) kooskõlas. Vaatamata

sellele, et avaldajal oleks olnud õigus nõuda 5,64 euro võrra suurema summat, lähtub

kohus avaldaja esitatud nõudest ega ületa selle piire.

Seega tuleb mõista puudutatud isikult välja avaldaja kasuks põhinõue 2 412,06 eurot.

81.Puudutatud isik leiab, et avaldaja nõue on hea usu põhimõttega (TsÜS § 138) vastuolus.

Hea usu põhimõtte funktsioon on piirata lepingust või seadusest tulenevate õiguste

teostamise kuritarvitamist. Lepingust või seadusest tulenevate õiguste teostamist loetakse

alati õiguse kuritarvitamiseks siis, kui õigusi teostatakse vastuolus hea usu põhimõttega.

Õiguste teostamise piiramine tähendab, et kohus ei kohalda konkreetsel halvas usus

käitumise juhul seadusest või lepingust tulenevat (RKTKo nr 2-17-9391/46, p 16.1). TsÜS

§ 139 kohaselt eeldatakse isiku heausksust. Vastupidine peab seega olema tõendatud.

Puudutatud isik märgib, et:

1) individuaalse küttearvestuse süsteem oli hagi esitamise ajaks kehtinud ligikaudu 13

aastat;

2) avaldaja oli teadlik või pidi olema teadlik tarbimispõhisest küttearvestuse süsteemist

ning tasus igakuiselt arveid, st nõustus kuludega, sh oli avaldaja abikaasa L. L. 2019-

2025 KÜ juhatuse liige;

3) nõude esitamisega viivitamine üle 10 aasta ei ole ilmselgelt hea usu põhimõttega

kooskõlas.

Puudub vaidlus, et kehtiv küttearvestuse süsteem on kehtinud pikema aja vältel, avaldaja

oli arvestuspõhimõtete alusest teadlik ning avaldaja on viidatud arvestuse alusel esitatud

arved tasunud täies mahus. Siiski tuleb arvestada asjaoluga, et avaldaja koos ülejäänud

korteriomanikega on pikema aja vältel tasunud küttekulusid ebaseadusliku

2-25-12689

arvestussüsteemi järgi. Avaldaja on nõude esitanud vaid perioodi osas, mis puudutab

vähem kui nelja kalendriaastat, sealhulgas ei saa nõude maksmapanekut aegumistähtaja

jooksul pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks (nõude perioodi tõttu on

asjakohatud ka puudutatud isiku väited, et avaldaja on nõude esitamisega oodanud üle 10

aasta). Ei saa pidada mõistlikuks, et avaldaja jätab puudutatud isiku esitatud arved

(osaliselt) tasumata, kuivõrd ta nendega ei nõustu, kuivõrd eeltoodu võib tema suhtes

kaasa tuua kohtumenetluse koos sellega kaasnevate negatiivsete tagajärgedega (nt esialgse

õiguskaitse korra arvelduskontode arestimise või nt kohtuliku hüpoteegi kandmine temale

kuuluvale korteriomandile). Tähtsust ei oma, et avaldaja abikaasa oli seotud puudutatud

isiku tegevusega, kuivõrd nõude esitamiseks õigustatud isikuks on üksnes avaldaja kui

korteriomanik, mitte tema abikaasa.

Eeltoodust tulenevalt ei saa kohus asuda seisukohale, et avaldaja oleks nõuet esitades

käitunud pahauskselt või eesmärgiga tekitada puudutatud isikule kahju.

82.Asjakohane ei ole ka puudutatud isiku mure teiste korteriomanike analoogsete nõuete osas.

Avaldaja nõuet ei saa jätta rahuldamata põhjusel, et selle tulemusel tekkiv võimalik nõuete

kogum võib seada korteriühistu raskesse majanduslikku seisu.

Hea usu põhimõttest lähtuvalt on korteriühistu juhatusel kohustus olukorda

korteriomanikele selgitada, kui maksed on tehtud ilma õigusliku aluseta. Vajadusel peab

juhatus tegema ettepaneku uue majanduskava kehtestamiseks, mille täitmisel

tasaarvestatakse nõue korteriomanike juba tehtud maksetega (vt kohtulahend asjas nr 2-23-

204/35, p 14.3).

Tartu Ringkonnakohus on 10.06.2025 lahendi nr 2-24-1067/18 p-is 21 selgitanud, et kuigi

korteriomanikud ei saa teha tagasiulatuvat majanduskava kehtestamise otsust, on neil

võimalik teha edasiulatuv otsus, mille täitmisel tasaarvestatakse korteriühistu nõue

korteriomanike juba tehtud maksetega. Kui selgub, et korteriühistul puudus alus nõuda

korteriomanikelt majandamiskulude kandmist, kehtib see järeldus kõigi korteriomanike

suhtes (TsÜS § 38 lg 6). Sellises olukorras tekib korteriühistul kohustus tagastada tasutud

summad kõigile korteriomanikele, kes on ilma õigusliku aluseta makseid teinud.

Tagasimaksete ja korteriühistu maksejõuetuse vältimiseks peab korteriühistu juhatus KrtS

§ 41 lg 4 kohaselt tegema korteriomanikele ettepaneku kehtestada selline majanduskava,

millega tagatakse korteriühistu maksevõime säilimine. Uue otsuse tegemisel on võimalik

kehtetu otsuse alusel või üldse ilma otsuseta juba tasutud summad arvestada ettemakseteks

ning juurde peaksid maksma ainult need korteriomanikud, kes ei ole ettemakseid teinud.

Tulenevalt hea usu põhimõttest (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 32 ja KrtS § 12 lg 2) on

võimalus arvestada varem tehtud maksed uue otsuse kohasteks ettemakseteks siiski

ajaliselt piiratud (vt ka Tartu Ringkonnakohtu 8. veebruari 2025 määrus tsiviilasjas nr 2-

23-6238, p 13). Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik tasaarvestus teha korteriomaniku

alusetu rikastumise nõude aegumistähtaja jooksul. TsÜS § 151 kohaselt aegub alusetust

rikastumisest tulenev nõue kolme aasta jooksul alusetust rikastumisest teada saamisest, aga

hiljemalt kümne aasta jooksul alusetu rikastumise toimumisest.

83.Puudutatud isik leiab, et nõue on aegunud (TsÜS § § 151 lg 1 ja § 144) osas, milles

avaldaja nõuab enne 05.08.2022 tasutud summade tagastamist ja viivist nendelt

summadelt. Avaldaja nõuab enammakstud kulude hüvitamist alates november 2021.

Avaldaja esitas avalduse kohtule 05.08.2025.

2-25-12689

TsÜS § 151 lg 1 sätestab, et alusetust rikastumisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on

kolm aastat ajast, mil õigustatud isik teada sai või pidi teada saama, et tal on alusetust

rikastumisest tulenev nõue. Õiguse rikkumise korral algab rikkumise teel saadu väärtuse

hüvitamisele suunatud alusetu rikastumise nõude aegumistähtaeg ajast, mil õigustatud isik

rikkumisest ja kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama.

Aegumistähtaja kulgemine algab hetkest, kui nõude omaja saab teada nõude aluseks

olevatest faktilistest asjaoludest (rikastumise toimumisest ja rikastumise põhjustaja

isikust), mitte õiguslikust kvalifikatsioonist nendele asjaoludele. Oluline ei ole, et isik

saaks õiguslikult aru nõude olemasolust. Aegumistähtaeg algab alusetute maksete

tegemisega. (11.12.2024, 2-19-13673/134, p 24; 18.03.2015, 3-2-1-180-14, p 12;

02.04.2014, 3-2-1-162-13, p 43; 21.12.2016, 3-2-1-129-16, p 46).

Avaldaja tasus vaidlusalused summad temale esitatud arvete alusel. Kohtule on tõendatud,

millal maksed tehtud on (dtl 301-302).

Avaldaja on esile toonud, et on puudutatud isikuga pidanud enne avalduse esitamist ca 8

kuu vältel läbirääkimisi, mistõttu oli aegumine peatunud. Puudutatud isik ei nõustu, et

poolte vahel oleks toimunud TsÜS § 167 lg 1 mõttes läbirääkimised.

TsÜS § 167 lg 1 sätestab, et nõude aegumine peatub õigustatud ja kohustatud isiku vahel

peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle,

millest nõue võib tuleneda. Eeldatakse, et läbirääkimised on lõppenud, kui isik

läbirääkimiste jätkamisest keeldub.

Aegumine on läbirääkimiste tõttu TsÜS § 167 lg 1 järgi peatunud eelkõige ajal, mil pooled

püüavad omavahel välja selgitada nõude aluseks olevaid asjaolusid ja soovivad leida

kokkuleppel lahendust. Aegumist ei peata võlgnikule kirjade saatmine, kui võlgnik ei ole

neile läbirääkimiste pidamise tahtega vastanud (vt Riigikohtu 2. aprilli 2014. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-162-13, p 32; 10. mai 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-25-13, p 12;

22. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-178-10, p 28). Läbirääkimisteks saab pidada

poolte arvamuste vahetamist, kui pooled on nõus üksteisega suhtlema ning peavad

kokkuleppelise lahenduse saavutamist võimalikuks. Olukorras, kus pooled peavad

läbirääkimisi, lõppeb aegumise peatumine, kui üks pooltest avaldab tahet läbirääkimised

lõpetada või kui üks pool teisele mõistliku aja möödumisel ei vasta (Riigikohtu 13. aprilli

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-11, p 10). Eelnevast tulenevalt eeldavad

läbirääkimised TsÜS § 167 lg 1 mõttes küll poolte suhtlemist ja tahet läbirääkimisi pidada

mh asjaolude üle, millest nõue võib tuleneda. Sealjuures ei ole siiski oluline konkreetse

nõude esitamine ega sõnaselge avaldus läbirääkimiste alustamiseks.

Asja materjalidest nähtub, et avaldaja on 06.11.2024 saatnud puudutatud isikule

nõudekirja (dtl 107-109; 335-336), kus on mh teinud ettepaneku tasuda alusetult

enammakstud summa ning edaspidiselt lõpetada vaidlusalune rikkumine. 13.11.2024 on

puudutatud isiku esindaja (valitseja) avaldanud soovi nõudekirjast tulenevat arutada ja tegi

selleks ettepaneku kohtuda (dtl 335). Seejärel on valitseja 17.12.2024 teatanud, et on nõus

kompromissile minema, kuid siiski on vaja asja arutamiseks kohtuda (dtl 333). Pooled

leppisid kohtumise kokku 21.02.2015 (dtl 332). Viidatud kuupäeval saatis valitseja

avaldaja esindajale teate, et kohtumisel pole mõtet, kuid küsimust arutatakse puudutatud

isiku üldkoosolekul 2025. a kevadel (märts-aprill; dtl 337). 07.05.2025 saatis avaldaja

puudutatud isikule korduva nõudekirja (dtl 111-112) ja andis lõpliku võimaluse

2-25-12689

kohtuvälise leppe arutamiseks. 03.06.2025 saatis puudutatud isik vastuse (dtl 10-11),

milles märkis, et on valmis asja lahendama kokkuleppega ning tegi selleks omapoolse

ettepaneku. 20.06.2025 saatis avaldaja esindaja vastuse, milles märkis, et puudutatud isiku

ettepanek ei ole sobiv ning palus teatada, milline on rahalise hüvitise pakkumine (dtl 343).

04.07.2025 teatas puudutatud isiku esindaja, et jääb varasemalt pakutu juurde (dtl 344).

Seega leiab kohus, et pooled pidasid 06.11.2024 – 04.07.2025 läbirääkimisi vaidlusaluse

küsimuse lahendamise osas ning sel perioodil oli nõude aegumine peatunud.

Kuivõrd avaldaja esitas avalduse kohtule 05.08.2025 ja tegi esimese makse 23.11.2021, ei

ole võimalik asuda seisukohale, et avaldaja nõue oleks aegunud. Puudutatud isiku

aegumise vastuväide on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata.

84.Asjakohatud on puudutatud isiku viited KrtS § 40 lg 3 nimetatud õiguskaitsevahendile.

Viidatud sätte olemasolu ei takista käesoleva nõude esitamist. Tegemist on korteriomaniku

võimalusega, mitte kohustusega.

85.Lisaks põhinõudele palus avaldaja puudutatult isikult välja mõista ka viivise VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras alates avalduse esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.

VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas.

Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse

viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär.

TsMS § 367 kohaselt viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus

mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina

põhinõudest.

Puudutatud isik ei ole viivisearvestusele vastuväiteid esitanud. Kohtu hinnangul on

arvestus korrektne, mistõttu tuleb avaldaja nõue rahuldada.

86.Tuginedes eeltoodule, rahuldab kohus avalduse ning mõistab puudutatud isikult avaldaja

kasuks välja põhivõla 2412,06 eurot, 04.08.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise

187,21 eurot ning alates 05.08.2025 kuni põhinõude täitmiseni viivise VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras.

87.Kõik kohtumääruses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid avalduse

läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitlenud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

88.TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud

kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades

õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või

2-25-12689

tõendi. Arvestades avalduse rahuldamise ulatust ning asja olemust, leiab kohus, et on

õiglane jätta menetluskulud avaldaja kanda.

89.Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtulahendi jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

Andrea Lega

kohtunik