2-23-8130/26 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. jaanuar 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-23-8130

Tsiviilasi

OÜ Giga Investeeringud hagi FARMADA

ARENDUSED OÜ vastu põhivõla 755 000 euro ja

viivise väljamõistmiseks

Apellatsioonkaebuse hind

869 264 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 2. septembri 2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Giga Investeeringud apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

13. jaanuar 2026

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja):

OÜ Giga Investeeringud

(registrikood 11990388), lepinguline esindaja Uve

Jürgens

Vastustaja (kostja): FARMADA ARENDUSED OÜ

(registrikood 14136447), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Pirkka-Marja Põldvere

RESOLUTSIOON

1. Tartu Maakohtu 2. septembri 2025 otsus tühistada osas, milles maakohus jättis hagi

täielikult rahuldamata, samuti osaliselt menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise

osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada OÜ Giga Investeeringud hagi

osaliselt ja välja mõista FARMADA ARENDUSED OÜ-lt hüvitis 15 000 eurot, viivis

hüvitiselt alates 5. juunist 2023 kuni 29. jaanuarini 2026 4593,59 eurot ja viivis

tasumata hüvitiselt alates 30. jaanuarist 2026 kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113

lg 1 teises lauses sätestatud määras.

3. Jätta Tartu Maakohtu 2. septembri 2025 otsus muutmata osas, milles maakohus

otsustas jätta FARMADA ARENDUSED OÜ taotlusega tunnistada TMS § 100 lg 4

kolmas ja neljas lause põhiseadusega vastuolus olevaks seotud kulud 2402 eurot ja 83

senti tema enda kanda (otsuse p 3). Maakohtu otsus on selles osas jõustunud.

4. Sõnastada kohtuotsuse resolutsiooni terviktekst järgmiselt:

4.1. Jätta rahuldamata FARMADA ARENDUSED OÜ taotlus tunnistada

põhiseadusega vastuolus olevaks TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause.

4.2. Rahuldada OÜ Giga Investeeringud hagi osaliselt.

4.3. Välja mõista FARMADA INVESTEERINGUD OÜ-lt OÜ Giga Investeeringud

kasuks hüvitis 15 000 eurot, viivis hüvitiselt alates 5. juunist 2023 kuni 29.

jaanuarini 2026 4593,59 eurot ja viivis tasumata hüvitiselt alates 30. jaanuarist

2026 kuni kohtuotsuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

4.4. Jätta FARMADA ARENDUSED OÜ taotlusega tunnistada TMS § 100 lg 4

kolmas ja neljas lause põhiseadusega vastuolus olevaks seotud kulud 2402 eurot

ja 83 senti tema enda kanda.

5. OÜ Giga Investeeringud apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Menetluskulud (välja arvatud käesoleva otsuse p-s 3 nimetatud menetluskulud) maa-

ja ringkonnakohtus jätta 10% ulatuses FARMADA ARENDUSED OÜ kanda ja

90% ulatuses OÜ Giga Investeeringud kanda.

7. Menetluskulude suuruse määrab kindlaks maakohus asja uuel läbivaatamisel.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Giga Investeeringud (hageja) esitas 5. juunil 2023 Tartu Maakohtule FARMADA

ARENDUSED OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja

põhivõlgnevuse 755 000 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 34

988,57 eurot ja viivise põhinõudelt alates 5. juunist 2023 kuni põhinõude täitmiseni

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud palus

hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt oli kohtutäituri Reet Rosenthali menetluses täiteasi nr 186/2019/585

(sissenõudja AS Go Group ja võlgnik Aivo Pärn). Täitemenetluses pöörati sissenõue

võlgnikule kuulunud XXXXX külas asuvale X kinnistule. Kohtutäitur kuulutas 13. septembril

2022 välja kinnistu enampakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Kõrgeima pakkumise (831 900

eurot) tegi kostja, kes osutus seega enampakkumise võitjaks. Kuna kostja ei tasunud

enampakkumisel pakutud hinda seaduses sätestatud tähtaja jooksul, kuulutas kohtutäitur

enampakkumise nurjunuks. Kohtutäitur kuulutas 21. oktoobril 2022 välja kinnistu

kordusenampakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Kordusenampakkumisel müüdi kinnistu

hinnaga 76 900 eurot.

Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 100 lg 4 alusel on võlgnikul õigus nõuda esialgselt ostjalt

(kostjalt) tema poolt pakutud ostuhinna ja kordusenampakkumisel pakutud hinna vahet (s.o

755 000 eurot, maakohtu otsuse p-s 1 ekslikult 755 00 eurot). Võlgnik A. Pärn loovutas 4.

juunil 2023 oma nõude kostja vastu hagejale. Hageja hinnangul ei ole sellise nõude puhul

tegemist kahju hüvitamise nõudega, vaid see sätestab esialgse ostja garantiivastutuse.

Seejuures sätestab TMS § 100 lg 4 ühemõtteliselt ka nõude suuruse. Seadus ei sätesta ühtegi

erandit ega alust nõude suuruse vähendamiseks. Alternatiivselt tugineb hageja VÕS § 1043 ja

§ 1045 lg 1 p-le 7 või 8.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata või alternatiivselt vähendada

kostjalt väljamõistetav hüvitis 0 euroni või mõistliku summani, arvestades võlgnikule

kuulunud kinnistu turuväärtust (koos hüpoteegiga). Kostja palus 26. mai 2025

menetlusdokumendis tunnistada TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause põhiseadusega (PS)

vastuolus olevaks, jätta need asja lahendamisel kohaldamata ja edastada vastav otsus

Riigikohtule.

Kostja vastuväidete kohaselt püüdis kohtutäitur enam kui aasta jooksul korduvalt (13 korda)

kinnistut enampakkumisel müüa (alghind 195 000 eurot, kinnistut pidi jääma koormama

hüpoteek summas 350 000 eurot). Enampakkumised nurjusid, sest keegi ei teinud pakkumisi.

Oktoobris 2021 pakkus võlgniku maakler kinnistut kostjale müügiks 170 000 euro eest (s.o

vabana hüpoteekidest).

Kostja tegi 13. septembril 2022 vähem kui kaks tundi enne enampakkumise lõppu

enampakkumisel esimese pakkumise alghinnaga 72 900 eurot. Üllatuslikult hakkas keegi

teine koheselt vastupakkumisi tegema. Teine pakkuja tegi vahetult pärast kostja pakkumist iga

kord ülepakkumise ja seda isegi veel enam kui 380 000 euro juures. Kostjal tekkis kahtlus, et

teise pakkuja eesmärgiks on hind kunstlikult suureks ajada. Seejärel tegi kostja olukorra

absurdsuse näitlikustamiseks veel viimase pakkumise 831 900 eurot. Kostja ei kavatsenud

vastavat summat maksta, kuid aktsepteeris, et ta jääb tagatisrahast ilma. Kostja ei olnud

teadlik TMS § 100 lg 4 regulatsioonist. Enampakkumise akti kohaselt osalesid

enampakkumisel kostja ja VMPA Kinnisvara OÜ, mille ainuosanik ja juhatuse liige on

võlgnik. Võlgnik osales enampakkumisel eesmärgiga viia kinnistu müügihind ebamõistlikult

kõrgeks ja/või enampakkumine üldse nurjata.

22. novembril 2022 kordusenampakkumisel tunnistati parimaks pakkumiseks OÜ Põlva

Bussijaam pakkumine hinnaga 76 900 eurot. Kostja korduspakkumisel enam osaleda ei

saanud. OÜ Põlva Bussijaam ainus juhatuse liige on võlgnik ning osanik APW Varahaldus

OÜ, mille ainus juhatuse liige on samuti võlgnik. Seega kordusenampakkumisel omandas

kinnistu sisuliselt võlgnik ise, makstes seekord üksnes alghinnale lähedase summa 76 900

eurot.

Hageja nõue on vastuolus heade kommetega ja hea usu põhimõttega, ning suunatud võlgniku

ja/või hageja alusetule rikastumisele. Hüvitise väljamõistmise korral tuleks seda VÕS § 139 lg

1 ja § 140 lg 1 alusel vähendada nullini või vähemalt mõistliku summani, arvestades kinnistu

turuväärtust.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 2. septembri 2025 otsusega hagi rahuldamata.

Maakohus leidis, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:



Täiteasjas nr 186/2019/585 on võlgnikuks Aivo Pärn ja sissenõudjaks AS Go Group.



Täitemenetluses pöörati sissenõue võlgnikule kuulunud XXXXX külas asuvale X

kinnistule.



Kohtutäitur kuulutas 13. septembril 2022 välja kinnistu enampakkumise alghinnaga 72

900 eurot.



Kõrgeima pakkumise (831 900 eurot) tegi kostja, kes osutus seega enampakkumise

võitjaks.



Kuna kostja ei tasunud enampakkumisel pakutud hinda seaduses sätestatud tähtajaks,

kuulutas kohtutäitur enampakkumise nurjunuks.



21. oktoobril 2022 kuulutas kohtutäitur välja kinnistu kordusenampakkumise

alghinnaga 72 900 eurot.



Kordusenampakkumisel müüdi kinnistu hinnaga 76 900 eurot.



Aivo Pärn loovutas oma nõude kostja vastu hagejale.

Maakohus leidis, et hageja nõude aluseks olevad TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause ei ole

põhiseadusega vastuolus. Normil on legitiimne eesmärk distsiplineerida enampakkumisel

osalejaid ja takistada võlgnikule kahju tekitamist ning piirang on nimetatud eesmärgi

saavutamiseks proportsionaalne, mistõttu on norm põhiseaduspärane.

Maakohus leidis, et TMS § 100 lg 4 järgse nõude puhul ei ole tegemist kahju hüvitamise

nõudega. TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause sätestavad, et võlgnikul on õigus nõuda

kindla suurusega summat sõltumata talle tekkinud kahju suurusest.

Maakohus ei nõustunud kostja käsitlusega, et enampakkumine oli vastuolus heade kommetega

ja seega tühine tehing. Enampakkumine on avalik-õiguslik toiming, mida ei saa lugeda

tehtuks enne enampakkumise akti koostamist, kuna müüdava asja omandamine saab toimuda

üksnes enampakkumise akti alusel (TMS § 98 lg 1, § 156). Praegusel juhul on kohtutäitur

koostanud enampakkumise nurjunuks kuulutamise akti. Sellises olukorras ei saa kostja

tugineda sellele, et enampakkumine on vastuolus heade kommetega ja seega tühine.

Maakohus leidis, et TMS § 100 lg 4 järgse nõude esitamise eeldused on täidetud, kuid nõude

rahuldamise välistab hea usu põhimõte (VÕS § 6 lg 2).

Maakohtu hinnangul ei käitunud kumbki 13. septembri 2022 enampakkumisel osaleja (VMPA

Kinnisvara OÜ ja kostja) heauskselt. Maakohus leidis, et võlgnikuga seotud VMPA

Kinnisvara OÜ eesmärk oli kinnistu hinna võimalikult kõrgeks ajamine selleks, et kostja ei

omandaks kinnistut. Maakohtu hinnangul ei ole veenev, et VMPA Kinnisvara OÜ oleks

omandanud kinnistu 384 900 euro eest ning seda olukorras, kus kordusenamapakkumisel

omandas kinnistu samuti võlgnikuga seotud äriühing OÜ Põlva Bussijaam 76 900 euro eest.

Maakohus märkis, et ka kostja käitumist ei saa sellises olukorras pidada heauskseks – kostja

on menetluses selgitanud, et tegi 831 900 euro suuruse pakkumise olukorra absurdsuse

näitlikustamiseks ning kavatsuseta sellist hinda tasuda. Kostja väide, mille kohaselt ei olnud

ta TMS § 100 lg 4 regulatsioonist teadlik, ei omanud maakohtu hinnangul seejuures tähtsust.

Samas ei saa maakohtu hinnangul asuda seisukohale, et oma käitumise tõttu peab kostja

tasuma tema pakutud hinna ja kordusenampakkumise hinna 755 000 euro suuruse vahe. TMS

§ 100 lg 4 eesmärk ei ole kaitsta võlgnikku olukorras, kus temaga seotud äriühing ajab

enampakkumise hinda niivõrd kõrgeks, et esialgne ostja teeb absurdse pakkumise, samuti

olukorras, kus võlgnikuga seotud äriühing omandab kinnistu kordusenampakkumisel 10-

kordselt madalama hinnaga. Maakohus oli seisukohal, et sellises olukorras ei saa võlgniku

TMS § 100 lg 4 järgset nõuet maksma panna ja jättis hageja nõude TMS § 100 lg 4 alusel

rahuldamata.

Võlgnikku kaitseb kahju eest TMS § 100 lg 4 ja seega ei saa hageja esitada kostja vastu lisaks

nõuet VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 7 alusel. Kostja ei vastuta ka VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p

8 alusel võlgnikule heade kommete vastase tahtliku käitumisega tekitatud kahju eest.

Maakohtu hinnangul ei ole kostja käitunud tahtlikult heade kommete vastaselt. Maakohus

nõustus kostjaga, et hageja ei ole tõendanud, et kostja soovis teadlikult ja tahtlikult võlgnikule

kahju tekitada.

Maakohus jättis kostja enda kanda menetluskulud, mis olid seotud tema taotlusega tunnistada

põhiseadusega vastuolus olevaks TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause. Muud menetluskulud

jättis maakohus hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 3281,66

eurot ja edasiulatuva seadusjärgse viivise.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas 30. septembril 2025 maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles

vaidlustab maakohtu otsuse täies ulatuses, välja arvatud osas, milles kostja menetluskulud

jäeti tema enda kanda ja taotleb hagi rahuldamist täies ulatuses, samuti kõigi menetluskulude

kostjalt välja mõistmist.

Maakohus leidis õigesti, et TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause ei ole põhiseadusega

vastuolus. Tehingutest tulenevate kohustuste rikkumise puhuks on TMS § 100 lg 4 kolmanda

lausega analoogne regulatsioon sätestatud VÕS §-s 135.

Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust ja rikkus menetlusnorme, jättes TMS § 100 lg 4

kolmanda lause alusel esitatud nõude rahuldamata, tuginedes VÕS § 6 lg-le 2. Maakohus

leidis õigesti, et kõik TMS § 100 lg 4 kolmanda lause järgse nõude eeldused on praegusel

juhul täidetud. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et seaduse kohaldamata jätmine hea usu

põhimõttest tulenevalt on erandlik, st see eeldab mingite erandlike asjaolude esinemist.

Selliseks erandlikuks asjaoluks ei saa olla see, et esimesel enampakkumisel osales ja tegi

pakkumisi (lisaks kostjale) ka võlgnikuga seotud äriühing VMPA Kinnisvara OÜ.

Maakohus jättis tähelepanuta (tuvastamata) või tuvastas vääralt mitmed asjaolud.

Kostja kinnitas 3. juuli 2023 hagivastuse p-s 49, et ta oli valmis tasuma enampakkumise

esemeks olnud kinnistu eest vaid 80 000 eurot, seega ületasid kostja viimased 68 pakkumist

eelnimetatud summat. Kostja ei ole menetluses ka eitanud, et ta tegi viimased 68 pakkumist

ilma ostuhinna tasumise kavatsuseta, st enampakkumise nurjamise eesmärgil.

Kostja viimane pakkumine 831 900 eurot ületas varasemat kõrgeimat pakkumist 477 000 euro

võrra. Kostja tegi sellise pakkumise üksnes enampakkumise nurjamise eesmärgil, teades, et

teine enampakkumisel osaleja sellest kõrgemat pakkumist ei tee, kostja ise aga pakutud

ostuhinda ei tasu.

Pärast esimese enampakkumise teadlikku nurjamist osales kostjaga seotud isik (Maire Lepa)

kordusenampakkumisel ja püüdis seal kinnistut osta odavama hinnaga. Kinnistu omandas

kordusenampakkumise tulemusena sissenõudja OÜ Saguna, kellele OÜ Põlva Bussijaam

andis üle parimast pakkumisest tulenevad õigused ja kohustused. Maakohus tuvastas, et OÜ

Põlva Bussijaam on võlgnikuga seotud isik, kuid ei ole seejuures viidanud tõenditele.

Maakohus ei tuvastanud enampakkumise esemeks olnud kinnistu turuhinda, leides (iseenesest

põhjendatult), et see ei oma TMS § 100 lg 4 kolmanda lause järgse nõude lahendamisel

tähtsust. Hageja tugines maakohtus tõenditele, mille kohaselt oli kinnistu turuväärtus 400 000

eurot, millega maakohus oleks pidanud asja lahendamisel arvestama.

Praeguses asjas tegi kostja ise täiesti teadlikult ja tahtlikult kõik need toimingud, mis tõid

kaasa tema suhtes nõude tekkimise TMS § 100 lg 4 kolmanda lause alusel. Põhjendamatu on

maakohtu seisukoht, et võlgnikuga seotud äriühing VMPA Kinnisvara OÜ ei osalenud

esimesel enampakkumisel heauskselt. TMS § 87 lg 1 järgi võib enampakkumisel osaleda ka

täitemenetluse võlgnik ja järelikult ei saa midagi hea usu põhimõtte vastast olla selles, et

enampakkumisel osaleb võlgnikuga seotud äriühing. VMPA Kinnisvara OÜ pakkumine ei

ületanud kinnistu turuväärtust 400 000 eurot. Asjaolu, et kordusenampakkumisel omandati

kinnistu 76 900 euro eest, tähendab ainult seda, et see oli enampakkumisel tehtud kõrgeim

pakkumine, mitte seda, et see oligi kinnistu turuväärtus.

Maakohtu otsusest ei selgu, millist või milliseid kostja pakkumisi pidas kohus absurdseks, sh

kas üksnes kostja viimast pakkumust 831 900 eurot või ka sellele eelnenud 67 pakkumust

alates 80 900 eurost kuni 383 900 euroni, mis kostja tegi tema enda väidete kohaselt samuti

ilma ostuhinna tasumise kavatsuseta. Isegi kui kostja pakkumine või pakkumised ületasid

kinnistu turuväärtust, ei anna see alust pidada tema vastu nõude esitamist TMS § 100 lg 4

kolmanda lause alusel hea usu põhimõtte vastaseks. Enampakkumisel osaleja poolt tehtav

pakkumine ei erine oma olemuselt tavapärasest eraõiguslikust tahteavaldusest lepingu

sõlmimiseks – osaleja väljendab sellega enda tahet enampakkumise eseme omandamiseks

tema poolt pakutava hinnaga. Sellise pakkumuse teinud isik on üldjuhul oma pakkumisega

õiguslikult seotud (VÕS § 16 lg 1) ega saa sellest vabaneda ilma, et sellega kaasneksid tema

jaoks negatiivsed tagajärjed. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et ainuüksi võimalik n-ö

ebaõiglane hinnakokkulepe ei anna alust lugeda müügilepingut heade kommete vastaseks

(RKTKo 13.02.2008, 3-2-1-140-07, p 32; RKTKo 22.02.2012, 3-2-1-163-11, p 31).

Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust ja rikkus menetlusnorme, leides et hagi ei saa

rahuldada ka alternatiivseteks nõude alusteks olnud VÕS § 1045 lg 1 p 7 või 8 alusel.

Maakohtus kantud menetluskulude jaotust tuleks muuta ka juhul, kui hagi jääb rahuldamata.

Kui maakohus leidis (põhjendatult), et kostja menetluskulud seoses taotlusega tunnistada

TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas lause põhiseadusega vastuolus olevaks tuleb TsMS § 169 lg

3 järgi jätta kostja enda kanda, oleks tulnud jätta kostja kanda ka hageja menetluskulud seoses

selle taotluse menetlemisega. Maakohus leidis põhjendamatult ja ka vastuoluliselt, et hagejalt

on põhjendatud mõista välja ka kostja menetluskulud, mis tulenevad Sandra Saare ja Artur

Viira tehtud toimingutest, kuigi nimetatud isikud kostjat menetluses ei esindanud.

5. Kostja leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebus tuleb

jätta rahuldamata ja maakohtu lahend muutmata. Kõik menetluskulud palub kostja jätta

hageja kanda.

Kostja nõustub maakohtu põhijäreldustega, et hagi rahuldamine oleks kõiki asjaolusid

arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti puudub alus hagi rahuldamiseks kahju

õigusvastase tekitamise sätete alusel.

Hageja ei ole tõendanud, et kostja eesmärk pakkumisi tehes oli enampakkumine nurjata.

Sellist soovi või kavatsust kostjal ka ei olnud. Kostja selgitas juba maakohtu menetluses, et ta

tegi absurdse pakkumise selleks, et tõendada, et teise osaleja ainus eesmärk oli hind

kunstlikult ja näilikult suureks ajada, et enampakkumine nurjata või alusetult rikastuda. Kostja

esitas kohe pärast enampakkumise parimaks tunnistamise otsuse kättesaamist kohtutäiturile

vastuväite. Kostja oli sellest konkreetsest kinnistust huvitatud, kuna see asus tema arenduste

lähedal.

Enampakkumise nurjumiseks poleks kostjal üldse olnud vaja pakkumisi teha.

Enampakkumine oleks tõenäoliselt niikuinii nurjunud nagu varasemad enampakkumised.

Enampakkumise nurjumine oli võlgniku eesmärk ja just seetõttu hakkas pakkumisi tegema

võlgnikuga seotud äriühing, kes kartis, et vastasel korral ostab kostja enampakkumisel

kinnistu ära.

Koos hüpoteekidega ei ületanud kinnistu turuväärtus 50 000 eurot ja ilma hüpoteekideta 170

000, seega ei pidanud maakohus lähtuma hageja hinnangust, et kinnistu turuväärtus oli 400

000 eurot.

Maakohus tuvastas erandlikud asjaolud, mis õigustasid hea usu põhimõtte kohaldamist.

Põhjendatud ei ole hageja väide, et VMPA Kinnisvara OÜ oleks ostuhinna tasumata jätmisel

riskinud samamoodi TMS § 100 lg 4 alusel esitatud nõudega, mille oleks võlgniku asemel

saanud esitada ka sissenõudjad. Kostja vastu esitas nõude võlgnikuga seotud osaühing, mitte

sissenõudjad.

Maakohtu otsus on põhjendatud ka osas, milles hagi jäeti rahuldamata VÕS § 1045 lg 1 p 7 ja

p 8 alusel.

Maakohus jaotas menetluskulud üldjoontes õigesti ja muutmiseks puudub alus. Kostja ei pea

küll õigeks, et tema menetluskulud seoses TMS § 100 lg 4 põhiseadusega vastuolus olevaks

kuulutamisega pidanuks jääma kostja kanda, sest TMS § 100 lg 4 kooskõla põhiseadusega on

käesolevat vaidlust arvestades asjakohane teema. Ainult selle osa vaidlustamist ei pidanud

kostja vajalikuks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu

tühistada osas, milles maakohus leidis, et hagi tuleb jätta täielikult rahuldamata, samuti

osaliselt ka menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise osas. Ringkonnakohus saab teha ise asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks saatmata TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega

rahuldab hagi osaliselt, mõistab kostjalt hageja kasuks välja hüvitisena 15 000 eurot ja viivise

ning muudab osaliselt menetluskulude jaotust. Hageja apellatsioonkaebus kuulub

rahuldamisele osaliselt.

7. Maakohus tuvastas ja asjas ei ole vaidlust, et kostja osales täiteasjas nr 186/2019/585

(võlgnik A. Pärn) 13. septembril 2022 kohtutäituri korraldatud kahe osalejaga X kinnistu

enampakkumisel ja osutus enampakkumise võitjaks pakkumisega 831 900 eurot. Pakutud

hinda kostja ei tasunud. Kinnistu müüdi kordusenampakkumisel hinnaga 76 900 eurot OÜ-le

Põlva Bussijaam (juhatuse liige A. Pärn). A. Pärn loovutas oma TMS § 100 lg-st 4 tuleneva

nõude kostja vastu hagejale. Maakohus leidis, et TMS § 100 lg 4 ei ole põhiseadusega

vastuolus, tegemist ei ole kahju hüvitamise nõudega, nõude esitamise eeldused on täidetud,

kuid hagi tuleb jätta rahuldamata hea usu põhimõttele tuginedes (VÕS § 6 lg 2). Maakohus

leidis, et 13. septembri 2022 enampakkumisel osalenud VMPA Kinnisvara OÜ (keda esindas

juhatuse liikmena A. Pärn) ja kostja ei käitunud mõlemad enampakkumisel osaledes ja

pakkumisi tehes heauskselt. VMPA Kinnisvara OÜ eesmärk oli takistada kostjal kinnistu

omandada.

8. Hageja nõude alusnorm on TMS § 100, mis reguleerib kordusenampakkumise läbiviimist ja

esialgse enampakkumise võitja (esialgne ostja) piiranguid kordusenampakkumisel osalemisel.

Sama paragrahvi lg 4 kolmanda ja neljanda lause järgi peab esialgne ostja tasuma tema

pakutud hinna ning kordusenampakkumisel pakutud hinna vahe, kui kordusenampakkumisel

pakutud hind on tema pakutud hinnast madalam. Võlgnikul on õigus nimetatud hinna vahe

esialgselt ostjalt sisse nõuda.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga selles, et TMS § 100 lg 4 kolmas ja neljas

lause kehtivas sõnastuses ei ole põhiseadusega vastuolus. Nõustudes selles osas maakohtu

põhjendustega otsuse punktides 7–15 ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid põhjendusi

korrata (TsMS § 654 lg 6). Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu õigusliku hinnanguga, et

TMS § 100 lg 4 neljanda lause alusel esitatud hageja nõue ei ole kahju hüvitamise nõue. Kuigi

normi sõnastusest ei tulene selgelt, et tegemist on esialgsele ostjale pandud kahju hüvitamise

kohustusega, saab seda järeldada normi sisust: ostja, kes rikub ostuhinna tasumise kohustust

peab hüvitama võlgniku nõudel hinnaerinevuse. Hinnaerinevuse hüvitamise eesmärgiks on

tagada võlgnikule kui enampakkumise eseme endisele omanikule positsioon, mis oleks

võimalikult lähedane positsioonile, kus ta oleks olnud, kui ostja oleks oma kohustuse täitnud

ja see langeb kokku kahju hüvitamise eesmärgiga, st kahju positiivse hüvitamise nõudega

(VÕS § 127 lg 1) ja see on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2).

Tegemist ei ole ostja garantiivastutusega nagu leiab hageja. Garantii väljaandmise eesmärk on

soov tagada selle kaudu kolmandast isikust võlgniku poolt teatava kohustuse täitmine

võlausaldajale, kelle kasuks garantii välja antakse ning kes saab kasutada sellest tulenevaid

õigusi ehk soodustatud isikule. Vaidlusaluses õigussuhtes soodustatud kolmas isik puudub.

Kuivõrd VÕS § 100 lg 4 on nõudenorm, milles on kõik nõude eeldused sätestatud, siis ei

kohaldu esialgse ostja vastutusele ka võlaõigusseaduse deliktiõiguse normid. Maakohtu

seisukoht, et VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p-d 7 ja 8 asjas ei kohaldu, on iseenesest õige, kuid

otsuse p-des 24–28 toodud põhjendused tuleb asendada ringkonnakohtu otsuse põhjendustega.

9. Maakohus tuvastas põhjendatult, et TMS § 100 lg 4 kui nõudenormi kohaldamise eeldused

on täidetud. Samas asus maakohus ebaõigele seisukohale, et TMS § 100 lg 4 sätestab ka

hüvitise suuruse, mida kohus ei saa vähendada. On tõsi, et selle normiga on sätestatud

hüvitise eeldatav suurus (esialgse ostja pakutud ja kordusenampakkumise võitja pakutud

hinna vahe), kuid seda suurust saab kohus vähendada siis, kui leiavad tuvastamist VÕS §-des

139 ja 140 sätestatud asjaolud. Kostja on menetluses sellistele asjaoludele tuginenud ja

palunud temalt välja mõistetavat kahjuhüvitist vähendada (dtl 729).

10. Kahju täieliku hüvitamise põhimõttest võib kohus kõrvale kalduda, arvestades

kahjustatud isikust tulenevaid asjaolusid (VÕS § 139), samuti on kohtul õigus üksikjuhtumi

asjaolusid arvestades kahjuhüvitist vähendada (VÕS § 140). Võimalik on ka VÕS §-de 139 ja

140 samaaegne kohaldamine (RKTKo nr 3-2-1-46-15, p 12). VÕS § 139 kohaldamisel

arvestatakse kahjuhüvitise vähendamisel kahjustatud isiku osa, VÕS § 140 korral aga

asjaoludega, mille tõttu oleks kahjuhüvitise välja mõistmine terves ulatuses kohustatud isiku

suhtes mõistlikult vastuvõtmatu. Viimasel juhul saab arvestada mh asjaoludega, mis ei ole

seotud poolte õigussuhtega, nt poolte majandusliku seisundiga (RKTKo 3-2-1-146-15, p 12).

Kahjustatud isikul on kahju vältimise ja vähendamise kohustus, mis on VÕS §-s 6 sätestatud

hea usu põhimõtte väljendus (vt VÕS kommenteeritud väljaanne I osa, Juura, 2016, lk 729).

Seetõttu puudub asjas ka vajadus VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõtte otsekohaldamiseks.

11. Enampakkumise eesmärgiks on saada võlgnikule kuuluva ja müüdava vara eest parim

võimalik hind, st maksimeerida vara müügist saadud tulu eelkõige vara omanikule

(võlgnikule). Samas on kohtutäituri poolt läbiviidaval enampakkumisel õiglase tulemi

saavutamiseks oluline, et enampakkumisest osavõtjad alluksid reeglitele, et tagada

enampakkumise läbipaistvus ja aus konkurents.

Riigikohus on TMS § 100 lõike 4 teises lauses sisalduva piirangu (tagatisraha tagastamata

jätmine) eesmärgiks pidanud ennekõike enampakkumisel osalejate distsiplineerimist. Nii

peaks tagatisraha tagastamata jätmine tagama, et enampakkumisel osaleksid isikud, kes ka

tegelikult tahavad enampakutavat asja osta ega soovi enampakkumist nurjata.

Enampakkumise nurjumine ja sellele järgnev kordusenampakkumine pikendavad

täitemenetlust ja võivad selle kaudu kahjustada nii võlausaldaja kui ka võlgniku huve

(Riigikohtu 21. juuni 2019 otsus nr 5-19-28, p 79). Ringkonnakohus leiab, et sama eesmärki

täidab ka TMS § 100 lg 4 kolmandas ja neljandas lauses sätestatud võlgniku õigus nõuda oma

kohustusi rikkunud ostjalt hinnavahe kui kahju hüvitamist.

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et TMS § 100 lg 4 eesmärk ei ole

kaitsta võlgnikku olukorras, kus võlgnikuga seotud äriühing osaleb enampakkumisel üksnes

hinna võimalikult kõrgeks ajamise eesmärgil, et kostja ei omandaks kinnistut. Need asjaolud

annavad kohtule aluse vähendada hüvitist VÕS § 139 lg 1 esimese alternatiivi alusel, s.o

kahjuhüvitise vähendamine kahjustatud isikust tuleneva asjaolu tõttu. Kui võlgnikul või

temaga seotud äriühingutel (mille juhatuse liikmeks võlgnik oli) oleks olnud tegelik huvi

kinnistu omandamiseks, oleksid nad saanud osaleda ja kinnistu osta juba eelnevatel

enampakkumistel, mis nurjusid osalejate puuduse tõttu (dtl 733–765). Eluliselt ei ole usutav ja

hageja ei ole tõendanud, et pärast 13 nurjunud enampakkumist ja hinna olulist langetamist

soovis võlgnikuga seotud äriühing enampakkumise esemeks olnud kinnistut osta 389 000 euro

eest, kui eelneval enampakkumisel oli tal võimalik see osta 72 900 euro eest. Ka 13.

septembri 2022 enampakkumisel asus võlgnikuga seotud äriühing pakkumisi tegema alles

kaks tundi enne enampakkumise tähtaja lõppu ja vahetult pärast seda, kui kostja oli teinud

esimese pakkumise. Tegemist oli üldse esimese pakkumisega kõigi enampakkumiste jooksul.

Selline käitumine näitab, et 13. septembri 2022 enampakkumisel osalenud VMPA Kinnisvara

OÜ eesmärgiks ei olnud mitte kinnistu omandamine, vaid enampakkumise nurjamine.

13. Kostja huvi 13. septembri 2022 enampakkumisel osalemiseks peab ringkonnakohus

tõeliseks. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Kostja käitumist teha pärast VMPA Kinnisvara

OÜ viimast pakkumist 384 900 eurot järgmiseks 831 900 euro suurune pakkumine hindas

maakohus õigustatult pahauskseks (ka kostja ise on menetluses avaldanud, et tegi sellise

pakkumise ilma ostusoovita, üksnes olukorra absurdsuse näitlikustamiseks). Samas nõustub

ringkonnakohus maakohtu hinnanguga, et kostja selline käitumine ei pea kaasa tooma

kohustust tasuda võlgnikule 755 000 euro suurune hinnavahe. Sellisele ülepakkumisele aitas

kaasa võlgniku enda tegevus ja seetõttu ei vaja võlgnik praegusel juhul ka seadusega talle

võimaldatavat kaitset maksimaalses võimalikus ulatuses. Sellise intensiivsusega

omandipõhiõiguse riive ei ole ringkonnakohtu meelest enampakkumisel osalejate

distsiplineerimise eesmärki silmas pidades mõõdukas, oleks kohustatud isiku suhtes äärmiselt

ebaõiglane ja oleks PS §-ga 32 vastuolus. Sellist omandipõhiõiguse rikkumist aitabki

ringkonnakohtu hinnangul vältida kohtule antud võimalus teostada kahju hüvitamise ulatuse

küsimuse üle otsustamisel kaalutlusõigust eelkõige VÕS § 140 lg 1 alusel. Kui kohtu sellist

kaalutlusõigust eitada, võiks TMS § 100 lg 4 kolmandat ja neljandat lauset pidada

põhiseadusega vastuolus olevaks osas, milles see kohtule diskretsiooniõigust ei anna.

14. Riigikohus on selgitanud, et VÕS § 139 lg 1 alusel on võimalik vähendada kahjuhüvitist

ka nullini, kuid seda ainult erandlikes olukordades (vt RKHKo 15. märts 2016, nr 3-3-1-82-

15, p 25; 15. aprilli 2008 nr 3-3-1-6-08, p 14; RKTKo 26. november 2015, nr 3-2-1-64-15, p

12; 19. märtsi 2013, nr 3-2-1-7-13, p 33). Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul puuduvad

sellised erandlikud asjaolud, mis annaksid aluse vähendada kahjuhüvitist nullini. Kostja on

pakkunud vastuses hagile kompromissina hagejale hüvitust 15 000 eurot (dtl 732). Hageja

kostja pakkumisega ei nõustunud. Ringkonnakohus leiab, et praeguses asjas tuleb kostjalt

hageja kasuks välja mõistetavat hüvitist VÕS § 139 lg 1 esimese alternatiivi ja VÕS § 140 lg

1 alusel vähendada 15 000 euroni.

15. Alternatiivselt märgib ringkonnakohus, et TMS § 100 lg 4 alusel esitatav nõue sarnaneb

leppetrahvi nõudele (VÕS § 158 lg 1), mida kohus saab VÕS § 162 lg 1 alusel kohustatud

isiku taotlusel vähendada mõistliku suuruseni.

16. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjalt välja mõista ka viivis alates hagi esitamisest 5.

juunil 2023 kuni kohtuotsuse tegemiseni 970 päeva eest VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras, s.o. 4593,59 eurot. Kostjalt tuleb TsMS § 367 alusel välja mõista ka viivis

tasumata põhivõlalt alates kohtuotsuse tegemisest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras.

17. Vastuseks hageja apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus veel seda, et ei nõustu

hagejaga, et maakohus pidanuks asjas tuvastama ja arvestama asja lahendamisel asjaoluga, et

enampakkumise esemeks olnud kinnistu väärtus oli 400 000 eurot. TMS § 100 lg 4 alusel

esitatava nõude lahendamiseks ei ole kohtul vaja enampakkumise esemeks olnud kinnistu

turuväärtust nõude rahuldamise eeldusena tuvastada. Kostjalt välja mõistetava hüvitise

suuruse puhul on oluline see, milliseks kujunes kinnistu müügihind täitemenetluses.

TMS § 74 lg 5 näeb ette, et kohtutäitur lähtub asja hindamisel selle harilikust väärtusest,

arvestades muu hulgas asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku

lõppemist. Kui asja hindamine osutub raskeks, laseb kohtutäitur TMS § 74 lg 6 kohaselt vara

väärtuse hinnata eksperdil. Sissenõude pööramisel kinnisasjale arestib kohtutäitur kinnisasja

ja märgib kinnisasja arestimisakti ka kinnisasja hinna (TMS § 143 p 4). Kuigi

õiguskirjanduses on leitud, et kohalik keskmine müügihind TsÜS § 65 järgi ei ole sama, mis

vastavate esemete hinnaks kujuneb täitemenetluse käigus (vt TSÜS kommenteeritud

väljaanne, Juura (2023), lk 366), on enampakkumisel kujunenud hind siiski kinnistu väärtuse

hindamisel orientiiriks. Praegusel juhul hindas kohtutäitur kinnisasja arestimisel selle hinnaks

195 000 eurot ja kinnistut pidi jääma koormama hüpoteek suurusega 350 000 eurot. Nurjunud

14 enampakkumise järel soetas kinnistu 76 900 euro eest äriühing, keda esindas võlgnik. See

kinnitab ringkonnakohtu arusaama, et kostjalt hageja nõutud suuruses hüvitise väljamõistmine

on kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane.

18. Ka kõik ülejäänud apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kaebuse rahuldamiseks

suuremas ulatuses.

19. Kuivõrd ringkonnakohus muudab maakohtu lahendit ja teeb uue lahendi asja uueks

läbivaatamiseks saatmata, muudab ringkonnakohus vastavalt ka menetluskulude jaotust, välja

arvatud osas, milles maakohtu otsus on jõustunud (TsMS § 173 lg 3).

Hagi osalise rahuldamise tõttu tuleb menetluskulude jaotamisel lähtuda TsMS § 163 lg-st 1,

mis annab kohtule selleks laia diskretsiooni. Kohus võib hagi osalise rahuldamise korral

jaotada menetluskulud poolte vahel võrdsetes osades, samuti jaotada võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või jätta need täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Arvestades

hagihinda 869 264 eurot rahuldab ringkonnakohus hagi ligikaudu 2,43% ulatuses. Samas ei

pea ringkonnakohus arvestades vaidluse sisu ja kostja vastuväiteid põhjendatuks jagada

menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Ringkonnakohus peab praeguses

asjas arvestades ka TsMS § 163 lg-s 2 sätestatut põhjendatuks jaotada menetluskulud nii maa-

kui ka ringkonnakohtus selliselt, et 10% poolte menetluskuludest kannab kostja ja 90%

hageja. Nimetatu ei hõlma neid kostja menetluskulusid, mis seonduvad tema taotlusega

kontrollida TMS § 100 lg 4 kolmanda ja neljanda lause põhiseaduspärasust, mis osas on

maakohtu otsus jõustunud.

Riigikohus on TsMS § 174 lg-e 3 ja 5 koostoimes tõlgendades leidnud, et kui kõrgema astme

kohus muudab madalama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb menetluskulude

jaotuse muudatus, või teeb ise uue otsuse, siis sellisel juhul määrab hüvitatavate

menetluskulude rahalise suuruse kõigis kohtuastmetes TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks

maakohus (RKTKo 13. juunist 2018, nr 2-15-8794/42, p 14; 10. aprillist 2019, nr 2-15-

1553/166, p 25).

(allkirjastatud digitaalselt)