2-24-12001/49 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Kersti Kerstna-Vaks, Margit Jäätma

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 30. jaanuar 2026

Tsiviilasja number

2-24-12001

Tsiviilasi

Priit Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) hagi

Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo vastu

omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke

kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmise

nõudes ja Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly

Müürsoo vastuhagi Priit Põllu ja Tatiana Pyllu

vastu

kinnistusraamatusse

omandiõiguse

üleandmise tahteavalduse ja omanikukande

muutmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja Priit

Põllu ja Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga

asendamise nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Priit Põllu ja Tatiana Pyllu apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

4. november 2025

Menetlusosalised ja nende

Hagejad (apellandid) Priit Põld (isikukood

esindajad

XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyld (isikukood

XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Harland

Paas

Kostja (vastustaja) Kadri Sabbali (isikukood

XXXXXXXXXXXX) pankrotihaldur Ly Müürsoo,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Kukk

RESOLUTSIOON

1. Täpsustada tsiviilasjas nr 2-24-12001 Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a

otsuse resolutsiooni p 2 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Rahuldada Kadri

Sabbali pankrotihalduri Ly Müürsoo vastuhagi Priit Põllu (Põld) ja Tatiana

Pyllu (Pyld) vastu kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmise tahteavalduse

ja omanikukande muutmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja Priit Põllu ja

Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga asendamise nõudes.“

2. Täpsustada tsiviilasjas nr 2-24-12001 Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a

otsuse resolutsiooni p 3 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Kohustada Priit

Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood

XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr

XXXXXXXX) omandiõiguse üleandmiseks Kadri Sabbalile (isikukood

XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja

Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande

tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et kustutatakse omanikukanne Priit

Põllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu (isikukood

XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse

Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX). Priit Põllu ja Tatiana Pyllu

tahteavaldused asendada kohtulahendiga.“

3. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu

otsuses toodud põhjendusi.

4. Jätta Priit Põllu ja Tatiana Pyllu apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Priit Põllu ja Tatiana Pyllu

kanda.

6. Määrata kindlaks Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo menetluskulud

ringkonnakohtus ja mõista solidaarselt Priit Põllult ja Tatiana Pyllult Kadri

Sabbali pankrotivarasse välja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 2253

eurot 91 senti (sh käibemaks) ning viivis hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni

selle täitmiseni.

7. Kohtuotsuse kehtiv resolutsioon on järgmine:

7.1. Jätta Priit Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) hagi Kadri Sabbali

pankrotihalduri Ly Müürsoo vastu omandiõiguse üleandmise nõuet tagava

eelmärke kustutamiseks vajaliku tahteavalduse andmise nõudes rahuldamata.

7.2. Rahuldada Kadri Sabbali pankrotihalduri Ly Müürsoo vastuhagi Priit Põllu

(Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) vastu kinnistusraamatusse omandiõiguse

üleandmise tahteavalduse ja omanikukande muutmiseks vajaliku nõusoleku

andmiseks ja Priit Põllu ja Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga

asendamise nõudes.

7.3. Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu

(isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr

XXXXXXXX) omandiõiguse üleandmiseks Kadri Sabbalile (isikukood

XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja

Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande

tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et kustutatakse omanikukanne Priit

Põllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu (isikukood

XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse

Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX). Priit Põllu ja Tatiana Pyllu

tahteavaldused asendada kohtulahendiga.

7.4. Jätta menetluskulud maakohtus solidaarselt Priit Põllu ja Tatiana Pyllu

kanda.

7.5. Välja mõista solidaarselt Priit Põllult ja Tatiana Pyllult Kadri Sabbali

kasuks menetluskulud maakohtus kogusummas 1949 eurot 10 senti (sh

õigusabikulud 1811 eurot 70 senti, ajakulu 36 eurot 60 senti ja sõidukulud 100

eurot 80 senti) ning viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Rahuldamata

osas jäävad K. Sabbali menetluskulud maakohtus tema enda kanda.

7.6. Käesoleva otsuse jõustumisel tuleb tühistada Viru Maakohtu 3. septembri

2024. a määrusega hagi tagamiseks seatud võõrandamise keelumärge.

7.7. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Priit Põllu ja Tatiana

Pyllu kanda.

7.8. Määrata kindlaks Kadri Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo menetluskulud

ringkonnakohtus ja mõista solidaarselt Priit Põllult ja Tatiana Pyllult Kadri

Sabbali pankrotivarasse välja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 2253

eurot 91 senti (sh käibemaks) ning viivis hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

alates menetluskulude suurust kindlakstegeva kohtulahendi jõustumisest kuni

selle täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Priit Põld (hageja I) ja Tatiana Pyld (hageja II) esitasid 7. augustil 2024 Viru Maakohtule

hagi Kadri Sabbali vastu kohustamaks K. Sabbalit andma tahteavaldus nõusolekuks kinnistu,

registriosa nr XXXXXXXX, asukohaga XXXXXXXX, kinnistusraamatu III jakku esimesele

järjekohale kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad müüjatena ja K. Sabbal ostjana 16. oktoobril 2019

kinnisasja, aadressil XXXXXXXX, Ida-Viru maakond (kinnistu registriosa nr XXXXXXXX)

(kinnisasi), võlaõigusliku müügilepingu (lepingu koostas ja tõestas Jõhvi notar Andrei

Lõssenko). Müügilepingu punktide 3.1–3.3 kohaselt müüsid müüjad kinnisasja ostuhinnaga

28 000 eurot. Ostja kohustus ostuhinna tasuma järelmaksuna, tasudes igakuiselt 450 eurot

vastava kuu 15-daks kuupäevaks müüja Priit Põllu (hageja I) pangakontole. Müügilepingu

punktis 8.1 avaldasid lepingupooled soovi ning müüjad andsid selleks oma nõusoleku kanda

Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriossa number XXXXXXXX kolmandasse (III) jakku

esimesele järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge kostja kasuks.

Müügilepingu punktis 4.1 avaldasid lepingupooled, et lepingu eseme otsene valdus ja kõik

lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed anti ostjale üle 1. augustil 2019. Müüjatele

teadaolevalt asus K. Sabbal sellel ajal müügitehingu esemeks olevasse majja koos oma

perekonnaga elama. Müüjatele teadaolevalt lahutati K. Sabbali abielu 2024. a aprillis. Seoses

probleemidega perekondlikes suhetes lahkus ta 2024. a veebruaris vaidlusalusest elamust

XXXXX, ja ei kasutanud seda oma tegeliku elukohana. K. Sabbal lõpetas kinnisasja

müügilepingu järelmaksu osamaksete tasumise alates 2024. a aprillist. Müüjad ei kasutanud

müügilepingust taganemise õigust müügilepingu punkt 7.1.2 alusel koheselt peale aprillikuu

lõppu. Alles peale seda, kui ka järelmaksu 2024. a. maikuu osamakse K. Sabbalilt ei

laekunud, esitasid hagejad K. Sabbalile 28. mail 2024 notariaalse kinnisasja võlaõiguslikust

müügilepingust taganemisavalduse. K. Sabbal reageeris müüjate müügilepingust

taganemisavaldusele 10. juunil 2024 ja 14. juulil 2024 e-kirjadega. Esimeses kirjas märkis ta,

et „on puudused likvideerinud ja kandnud kogu jäägi summas 3150 eurot Priit Põld

pangakontole“. Teises kirjas süüdistas K. Sabbal viidetega tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja

karistusseadustiku erinevatele sätetele hagejaid seaduste rikkumises. Hagejad kandsid K.

Sabbalile hilinemisega laekunud raha tagasi, sest ei nõustu loobuma enda tehtud

müügilepingu taganemisavaldusest.

2. K. Sabbal hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda. Ei ole vaidlust, et pooled sõlmisid 16. oktoobril 2019 kinnisasja võlaõigusliku

müügilepingu ja K. Sabbal täitis antud lepingut korrektselt kuni aprillini 2024 (lepingu

täitmise tähtajani oli jäänud vaid u pool aastat). 25. veebruaril 2024 oli ta sunnitud oma endise

abikaasa juurest vaidlusaluselt kinnisasjalt välja kolima (rasedana sisuliselt pagema Ida-

Virumaa naiste varjupaika). Hetkel on ta väga haavatavas seisus ja sunnitud vägivaldsest

suhtest väljumiseks saama nii psühholoogilist abi kui ka abi oma lähedastelt ning

erialaspetsialistidelt. Ta elab Tallinnas sotsiaalkorteris ja XXXX kinnisasja valdab hetkel K.

Sabbali endine abikaasa, kes keeldub kinnisasja vabastamast. K. Sabbalil oli oma endise

abikaasaga kokkulepe, mille järgi tasub viimane müügilepingu järgseid makseid. Seda, et

endine abikaasa jättis selle osaliselt täitmata, sai K. Sabbal teada alles 28. mail 2024, kui talle

toimetati kätte müügilepingust taganemise avaldus. Hagejad ei teavitanud K. Sabbalit ka

asjaolust, et ta on maksetega viivituses ega andnud enne lepingust taganemist võimalust

võlgnevust likvideerida.

Lepingu p 7.1.3 on pooled kokku leppinud, et kohustuse rikkumise korral on õigustatud pool

kohustatud andma teisele poolele rikkumise kõrvaldamiseks tähtaja minimaalselt 14

kalendripäeva. Antud juhul hagejad nimetatud kohustust täitnud ei ole.

Taganemisavalduse kohaselt deklareerivad hagejad, et „Alates jooksva aasta aprillist ei maksa

Ostja igakuist osamakse. Nõude rikkumise kõrvaldamiseks andsime Ostjale täiendava aega,

kuid tänase päeva seisuga ei ole rikkumine Ostja poolt kõrvaldatud.“ Seega möönavad

hagejad ise lepingust taganemise avalduses, et neil oli kohustus anda K. Sabbalile täiendav

tähtaeg rikkumise kõrvaldamiseks. Tegelikkuses ei ole hagejad vastavalt taganemisavalduses

kajastatule aga K. Sabbalit rikkumisest teavitanud. Lepingust taganemise ajal ega ka praegu ei

esine ühtegi eeldust, mis oleks andnud aluse lepingust taganemiseks.

3. K. Sabbal esitas 26. augustil 2024 hagejate vastu vastuhagi, milles palus kohustada

hagejaid andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr

XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et omanikuna kantakse

kinnistusraamatusse hageja. Notariaalset tahteavaldust asendab kohtulahend.

K. Sabbal jäi hagiavalduse vastuses toodud asjaolude juurde ja märkis, et ta kandis kohe peale

võlgnevusest teada saamist hageja I kontole 3150 eurot, mis sisaldas nii võlgnevust kui ka

makseid lepingu täielikuks täitmiseks, s.o 28 000 euro täitumiseni. Hagejad tagastasid K.

Sabbalile lepingu täitmisena tasutud 3150 eurot. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 84 lg 1 kohaselt

ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist enne täitmise tähtpäeva, kuid ta ei või keelduda

kohustuse täitmise vastuvõtmisest enne täitmise tähtpäeva, kui tal ei ole keeldumiseks

õigustatud huvi. Mingit õigustatud või ka õigustamata huvi ei ole hagejad välja toonud.

Lepingu p 5.1 kohaselt leppisid lepingupooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu

eseme omandi üleandmiseks müüjatelt ostjale 30 kalendripäeva jooksul arvates hetkest, kui

ostja on täielikult täitnud ostuhinna tasumise kohustuse. Arvestades eeltoodut on hagejad

kohustatud täitmise vastu võtma ja K. Sabbaliga asjaõiguslepingu sõlmima. K. Sabbal viitas

asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg-le 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5

ning märkis, et arvestades, et käesolevas menetluses hagejate seisukohtadest nähtub üheselt,

et hagejad ei ole huvitatud asjaõiguslepingu sõlmimisest, on ta sunnitud esitama vastuhagi, et

välistada eraldiseisvat kohtuvaidlust. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 sätestab, et

kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle

kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lõike 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut

asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud

nõusoleku andmise kohustus. Kostja palus kohtul kohustada hagejaid andma nõusolek (KRS §

341 lg 1 tähenduses).

4. Hagejad vaidlesid vastuhagile vastu. Menetluslikult ei ole kohtul kuidagi võimalust

rahuldada vastuhagi. Vastuhagi nõuded on rajatud asjaolule, justkui oleks poolte vahel

sõlmitud müügileping kehtiv. Samas on teine lepingupool müügilepingust taganenud. K.

Sabbal ei ole vastuhagis esitanud kohtule nõuet hagejate müügilepingust taganemise

õigusvastaseks tunnistamiseks või taganemise tühisuse tuvastamiseks, ja seega on hagejate

lepingust taganemine kehtiv. Vastuhagi ei ole võimalik rahuldada seni, kuni hagejate

lepingust taganemine on kehtiv. K. Sabbal on oma vastuses põhihagile tuginenud enda

tegevustele, mis leidsid aset peale hagejatelt müügilepingust taganemise avalduse saamist.

Hagejad on seisukohal, et nimetatud asjaolud ei oma hagejate lepingust taganemise õigsuse

hindamisel mingit sisulist tähendust – isiku tegevust saab hinnata lähtuvalt nendest

asjaoludest, mis konkreetsel juhul olid pooltele hagejate lepingust taganemise ajaks teada. K.

Sabbali poolt hilisem müügihinna tasumine ei muuda olematuks või vabandatavateks tema

varasemaid lepingutingimuste rikkumisi osamaksete tasumisega viivitamise näol. Veel ei ole

asjakohane viide poolte vahel sõlmitud müügilepingu p-le 7.1.3. Müüjate müügilepingust

taganemist reguleerib punkt 7.1.2. Kostja viidatud punkt 7.1.3 reguleerib teiste lepingust

tulenevate kohustuste rikkumisi.

5. Viru Maakohus seadis 3. septembri 2024. a määrusega hagi tagamiseks

kinnistusraamatusse kinnisasja võõrandamise keelumärke K. Sabbali kasuks.

MAAKOHTU LAHEND

6. Viru Maakohus jättis 19. detsembri 2024. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas

vastuhagi ning kohustas hagejaid andma nõusoleku Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt,

et omanikuna kantakse kinnistusraamatusse K. Sabbal. Notariaalset tahteavaldust asendab

kohtulahend. Maakohus jättis menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning mõistis

solidaarselt hagejatelt K. Sabbali kasuks välja menetluskulud 1949 eurot 10 senti (sh

õigusabikulud 1811 eurot 70 senti, ajakulu 36 eurot 60 senti ja sõidukulud 100 eurot 80 senti)

ning viivise menetluskuludelt. Rahuldamata osas jäid K. Sabbali menetluskulud tema enda

kanda. Maakohus märkis, et otsuse jõustumisel tuleb tühistada Viru Maakohtu 3. septembri

2024. a määrusega hagi tagamiseks seatud võõrandamise keelumärge.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt nähtub, et 22. oktoobril 2019 on kinnisturaamatu III

jakku kantud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks K. Sabbali kasuks

vastavalt AÕS § 63 lg 1 p-le 1 (dtl 14). Seega leppisid pooled kokku, et kinnistu omandamise

tagamiseks kantakse kinnistusraamatusse eelmärge. Eelmärkega saab tagada kõiki

võlaõiguslikest lepingutest tulenevaid nõudeid kinnisasja üleandmiseks, esmajärjekorras

müügilepingu täitmise nõuet.

AÕS § 63 lg 8 kohaselt isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide

puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui

märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille

tagamiseks märge tehti, on lõppenud.

Kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu p 7.1.2 kohaselt on müüjatel õigus kuni

asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust ühepoolse ühise avalduse alusel taganeda, kui

ostja viivitab ostuhinna osa(de) tasumisega ning ei täida nimetatud kohustust tasumise kuu

viimaseks kuupäevaks (dtl 18–27). Hagejad on esitanud 28. mail 2025 notari poolt kinnitatud

kinnisasja võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse K. Sabbali suhtes (dtl 31).

Põhjendusena on taganemisavalduses märgitud, et alates jooksva aasta aprillist ei maksa ostja

igakuiseid osamakseid. Rikkumise kõrvaldamiseks andsid müüjad (hagejad) ostjale (K.

Sabbal) täiendavat aega, kuid tänase päeva seisuga ei ole ostja rikkumist kõrvaldanud.

Hagejad viitasid taganemise alusena müügilepingu p-le 7.1.2.

VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on

lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Oluliste rikkumiste näidisloetelu on

sätestatud VÕS § 116 lg-s 2. VÕS § 116 lg 4 sätestab, et lepingust taganemine kohustuse

täitmiseks VÕS §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust

rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse

täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt

kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui rikuti sama paragrahvi

lõike 2 p-s 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab, et ta oma kohustust ei

täida.

Hagejad ei ole lükanud ümber K. Sabbali vastuväidet, et talle ei antud VÕS §-s 114 nimetatud

täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks.

Kinnisasja müügihind oli 28 000 eurot ja K. Sabbal oli tasunud kuni maksete katkemiseni 24

850 eurot ehk tasumata oli veel kõigest 3150 eurot. Seega kannaks K. Sabbal lepingust

taganemise puhul ebamõistlikult suurt kahju. K. Sabbal ostis selle kinnisasja endale

elamiseks. Ta oli sunnitud lahkuma oma kodust Naiste Varjupaika. Hageja on kinnitanud

hagis, et nad olid teadlikud, et K. Sabbal ei ela alates aprillist nimetatud elamus. Seega oleks

VÕS § 116 lg 4 ja heade kommetega kooskõlas, kui hagejad oleksid K. Sabbalile andnud

seaduses määratud täiendava tähtaja.

Vaidlust ei ole selle üle, et K. Sabbal tasus ühe maksena kogu võlgnevuse kinnisasja eest.

Maakohus leidis, et hagi omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks

vajaliku tahteavalduse andmise nõudes tuleb jätta rahuldamata, sest märkega tagatud õiguse

maksmapanek ei ole välistatud, vastupidiselt, K. Sabbal kinnistu ostjana, kelle kasuks

eelmärge seati, on oma kohustuse müüjate ees täitnud.

Vastuhagi osas märkis maakohus, et VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub asja müügilepinguga

müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava

asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma

asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Poolte vahel sõlmitud võlaõigusliku müügilepingu p

5.1 kohaselt leppisid pooled kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi

üleandmiseks müüjatelt ostjale 30 kalendripäeva jooksul arvates hetkest, kui ostja on täielikult

täitnud ostuhinna tasumise kohustuse.

K. Sabbal on oma kohustuse täitnud/püüdnud täita, kuid hagejad tagastasid K. Sabbalile tema

tasutud summa. VÕS § 76 lg 2 kohaselt tuleb kohustuse täitmisel lähtuda hea usu ja

mõistlikkuse põhimõttest. Kogu võlgnevuse 3150 eurot tasumine on hea tahte märk, kus K.

Sabbal püüdis heastada seda, et oli tahtmatult kohustust rikkunud. VÕS § 84 lg-st 1 tulenevalt

ei võinud müüjad (hagejad) keelduda kohustuse täitmise vastuvõtmisest enne täitmise

tähtpäeva. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga

tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend,

millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.

Hagejad vaidlesid vastuhagile vastu, s.o ei soovi anda nõusolekut kande tegemiseks

kinnistusraamatusse selliselt, et omanikuna kantakse kinnistusraamatusse hageja. Vastuhagi

on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

Maakohus jättis menetluskulud nende põhjendatud ulatuses (1949 eurot 10 senti)

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Samuti

tuleb välja mõista viivis menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni

VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

7. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, paludes maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega kohustada K. Sabbalit andma tahteavaldus nõusolekuks vaidlusaluse kinnisasja

registriosa III jakku esimesele järjekohale kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava

eelmärke kustutamiseks. Hagejad paluvad lugeda, et kohtuotsus asendab nimetatud

tahteavaldust ja see kuulub viivitamatule täitmisele. Hagejad paluvad jätta menetluskulud K.

Sabbali kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti nii materiaalõiguse kui ka

menetlusõiguse norme ja jättis menetlusõiguse normi kohaldamata, kuigi seda oleks pidanud

asjaoludest tulenevalt kohaldama.

Menetlusõiguslikult oleks K. Sabbal pidanud juba müüjate lepingust taganemisavalduse

saamisel esitama kohtule nõude selle kehtetuks tunnistamiseks või tühisuse tuvastamiseks.

Sellisel juhul oleks hagi rahuldamise korral obligatoorne, et müügilepingu edasine täitmine on

pooltele kohustuslik nii ostusumma tasumise kui asjaõiguslepingu sõlmimise osas. K. Sabbalil

oleks tekkinud vajadus/õigus praegu esitatud kujul nõude esitamiseks alles siis, kui hagejad

müüjatena oleksid keeldunud müügilepinguga võetud kohustuste täitmisest.

Hagejate nõue põhineb asjaolul, et nemad müüjatena esitasid ostjale kooskõlas seaduse ja

poolte vahel sõlmitud lepingu tingimustega müügilepingust taganemise avalduse. K. Sabbal

hagejate müügilepingust taganemist vaidlustanud ei ole ja seega on lepingust taganemine

seaduslik ja kehtiv.

Samas vastuhagi rahuldamine eeldab, et hagejate müügilepingust taganemine on kas kehtetu

või tühine. Vaidluse korral peab ühe poole lepingust taganemise õiguspärasuse üle otsustama

kohus, aga seda saab kohus teha üksnes juhul, kui selline nõue kohtule esitatakse. Maakohtu

otsusest ei tulene, et kohus oleks hagejate müügilepingust taganemise kehtivuse osas üldse

üheselt mõistetava seisukoha võtnud. Küll saab kohtuotsuse punktis 9 avaldatud

seisukohtadest järeldada, et kohtu hinnangul on taganemine ebaseaduslik, kuna hagejad ei

andnud ostjale VÕS § 114 nimetatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Sellega rikkus

maakohus menetlusõigust, kui ületas vastuhagi rahuldamisel kohtule lahendamiseks esitatud

nõude piire, tehes sisuliselt otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud. Nimetatud asjaolule

juhtisid hagejad tähelepanu juba vastuhagile esitatud vastuses.

Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et nemad hagejatena ei andnud K. Sabbalile VÕS

§-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Müügilepingu p 3.3 kohaselt

kohustus ostja ostuhinna tasuma järelmaksuna, tasudes igakuiselt 450 eurot vastava kuu 15-

daks kuupäevaks müüja Priit Põllu pangakontole. Müügilepingu punkti 7.1.2 kohaselt on

müüjatel õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni müügilepingust ühepoolse ühise avalduse

alusel taganeda, kui ostja viivitab ostuhinna tasumisega ning ei täida nimetatud kohustust

tasumise kuu viimaseks kuupäevaks. Seega on täiendav tähtaeg VÕS § 114 tähenduses

kohustuse täitmiseks juba müügilepingus kokku lepitud. Mingi veelkordse täiendava tähtaja

andmise kohustust müüjatele müügilepingus kokku ei lepitud. Vaidlust ei ole selles, et ostja

rikkus järelmaksu osamakse tasumise tähtaega kahel järjestikkusel korral ja jättis selle

tasumata ka lepingu punktis 7.1.2 kokku lepitud täiendava tähtaja jooksul. Seega on hagejate

lepingust taganemine tehtud täpselt müügilepingus kokku lepitud tingimustel ja korras.

Asjaolud, mis on seotud ostja tegevusega peale hagejatelt lepingust taganemise avalduse

saamist, ei oma hagejate lepingust taganemise seaduspärasuse hindamisel mingit sisulist

tähendust. Hilisem müügihinna tasumine ei muuda olematuks või vabandatavateks tema

varasemaid lepingutingimuste rikkumisi osamaksete tasumisega viivitamise näol.

Arusaamatuks jääb maakohtu viide VÕS § 84 lg-le 1. Hagejate müügilepingust taganemisega

kehtivuse kaotanud müügilepingut ei ole võimalik ennetähtaegselt täita.

Hagi rahuldamisega tekib olukord, kus kinnisasja omanikuks saab isik, kes reaalselt ei ole

müügitehingu täitmiseks tasunud mitte ühtki osamakset, kuna varasemalt tasus järelmaksu

osamakseid K. Sabbali abikaasa. K. Sabbal rikkus ostjana endale müügilepinguga võetud

maksekohustuse tähtaegu. Samuti müügilepingust taganemisele järgnevalt tagastasid hagejad

K. Sabbalile viimase poolt hilinemisega tasutud ostusumma. Seega on käesolevaks ajaks

ostusummast ikkagi tasumata 3150 eurot.

Müüjatele teadaolevalt lahutati K. Sabbali abielu 2024. a aprillis. Seoses probleemidega

perekondlikes suhetes lahkus K. Sabbal juba 2024. aasta veebruaris vaidlusalust elamust

XXXX, ja ei kasutanud seda oma tegeliku elukohana. Kostja lõpetas kinnistu müügilepingu

järelmaksu osamaksete tasumise alates 2024. aasta aprillist. Müügilepingu punkti 7.4 järgi

leppisid lepingupooled kokku, et lepingust taganemisel lepingu punktis seitse üks (7.1)

toodud alustel (ostja süül), loetakse juba tasutud ostuhinna osa üüriks ning see ei kuulu ostjale

tagastamisele. Seega oli müüjatel igati põhjendatud eeldada, et K. Sabbal ei tasu järgnevaid

osamakseid, kuna ei soovi enam vaidlusalust kinnistut omandada.

Maakohtu otsus tuleb tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

8. K. Sabbal vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ja

menetluskulud hagejate kanda.

Maakohus pole eksinud menetlusõiguse normi ega materiaalõiguse normi kohaldamisel.

Maakohus on tõendeid hinnanud õigesti ning maakohtu otsus on õige ja õiglane.

Viidates VÕS § 116 lg-le 1, lg 2 p-dele 1–5, leidis K. Sabbal, et lepingust taganemise ajal ega

praegu ei esinenud ühtegi eeldust, mis andnuks aluse lepingust taganemiseks. VÕS § 116 lg 5

kohaselt võib seaduse §-s 114 nimetatud täiendava tähtaja andmisel kahjustatud lepingupool

määrata, et juhul, kui teine lepingupool ei täida täiendava tähtaja jooksul oma kohustust, loeb

kahjustatud lepingupool ennast lepingust taganenuks. Kahjustatud lepingupool ei või sel viisil

lepingust taganeda, kui kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool täiendava tähtaja

jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest ebaolulise osa. Käesoleval

juhul oli taganemise ajal võlgnevus 900 eurot, s.o väiksem kui 1/28 lepingu hinnast,

rääkimata siinjuures asjaolust, et hagejad ei andnud K. Sabbalile ka täiendavat tähtaega ja

võimalust võlgnevust likvideerida, milline kohustus tuleneb neile VÕS §-st 114. VÕS § 116

lg 4 sätestab, et lepingust taganemine kohustuse täitmiseks seaduse §-s 114 nimetatud

täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud, kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise

lepingupoole lepingust taganemise korral kohustuse täitmiseks või täitmise

ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes ebamõistlikult suurt kahju. Käesoleval juhul

oleks lepingust taganemise korral kahjuks minimaalselt 24 850 eurot (28 000 – 3150), mis on

ebamõistlikult suur kahju.

Riigikohtu praktikast tulenevalt ei ole vaja esitada eraldi tuvastushagi. Üldjuhul oleks hea usu

põhimõttega kooskõlas see, kui müüja taganeb müügilepingust alles pärast seda, kui ostja ei

ole asja eest tasunud müüja antud täiendava tähtaja jooksul või mõistliku aja jooksul pärast

meeldetuletust. Seega lepingusse sätestatud tähtajad ei vabasta pooli täiendava tähtaja

määramise kohustusest. Arvestades eeltoodut vastab maakohtu lahend nii seadusele kui ka

erialakirjanduses ja kohtupraktikas väljendatud juhistele.

Õige pole hagejate VÕS § 84 lg-le 1 antud tõlgendus. Olukorras, kus hagejad ei andnud

täiendavat tähtaega võlgnevuse likvideerimiseks, oli nende poolt lepingust taganemine

õigustamatu ja vastuolus heade kommetega.

9. Harju Maakohus kuulutas 9. aprilli 2025. a määrusega tsiviilasjas nr 2-25-2682 välja K.

Sabbali pankroti ja nimetas K. Sabbali pankrotihalduriks Ly Müürsoo.

10. Vastuseks ringkonnakohtu järelepärimisele teatas pankrotihaldur 25. septembril 2025, et

astub menetlusse oma ülesannetest tulenevalt võlgniku asemel (dtl 256). Seega on praeguse

asja kostjaks K. Sabbali pankrotihaldur Ly Müürsoo.

11. 20. oktoobril 2025 esitas kostja taotluse nõude täpsustamiseks, paludes mh kohustada

hagejaid vaidlusaluse kinnisasja omandiõiguse üleandmiseks K. Sabbalile. Lisaks palus kostja

kaasata kolmanda isikuna menetlusse K. Sabbali endine abikaasa Garmo Aager, kuna poolte

vahel võimalik sõlmitav kompromiss puudutab ka G. Aageri huve (kinnisasja vabastamine).

Kostja esitas ka kompromissiettepaneku.

12. 4. novembri 2025. a istungil soovisid pooled, et kohus annaks 2 kuud kompromissi

sõlmimiseks.

13. 6. jaanuaril 2026 teatas kostja esindaja, et kompromissile pooled ei jõudnud ning kostja

loobub kolmanda isiku kaasamise taotlusest.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

14. Ringkonnakohus leiab, et täpsustada tuleb maakohtu otsuse resolutsiooni p 2 ja lugeda see

sõnastatuks järgmiselt: „Rahuldada Kadri Sabbali pankrotihalduri Ly Müürsoo vastuhagi Priit

Põllu (Põld) ja Tatiana Pyllu (Pyld) vastu kinnistusraamatusse omandiõiguse üleandmise

tahteavalduse ja omanikukande muutmiseks vajaliku nõusoleku andmiseks ja Priit Põllu ja

Tatiana Pyllu nõusolekute kohtulahendiga asendamise nõudes.“ Täpsustada tuleb ka

maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 ja lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Kohustada Priit

Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX)

andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa nr XXXXXXXX) omandiõiguse üleandmiseks

Kadri Sabbalile (isikukood XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood

XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande

tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt, et kustutatakse omanikukanne Priit Põllu (isikukood

XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue

omanikuna kantakse kinnistusraamatusse Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX).

Priit Põllu ja Tatiana Pyllu tahteavaldused asendada kohtulahendiga.“ Muus osas tuleb jätta

maakohtu otsus muutmata, arvestades ka ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi.

Hagejate apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning menetluskulud ringkonnakohtus

solidaarselt hagejate kanda.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

15. Esmalt märgib ringkonnakohus, et kuigi kostja esitas taotluse kolmanda isiku

kaasamiseks, on ta praeguseks sellest taotlusest loobunud, mistõttu puudub vajadus selle

lahendamiseks.

16. Ringkonnakohus nõustub lõppjärelduses maakohtuga, et hagi tuleb jätta rahuldamata ja

rahuldada vastuhagi.

16.1. Praegusel juhul on hagejad tuginenud sellele, et kuna lepingut on rikutud, oli hagejatel

õigus müügilepingust taganeda müügilepingu p 7.1.2 järgi. Müügilepingu p 7.1.2 kohaselt on

müüjatel õigus kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni lepingust ühepoolse ühise avalduse alusel

taganeda, kui ostja viivitab ostuhinna osa(de) tasumisega ning ei täida nimetatud kohustust

tasumise kuu viimaseks kuupäevaks. Pooled ei vaidle, et K. Sabbal ostjana jäi ostuhinna

aprilli ja mai 2024. a osamakse tasumisega viivitusse. Seejärel esitasid hagejad 28. mail 2024

notariaalse kinnisasja võlaõiguslikust müügilepingust taganemisavalduse. Ringkonnakohus

märgib, et kuigi taganemisavalduses on märgitud koostamise ajaks 28.05.2025, nähtub, et

kuupäeva sõnadega väljakirjutamisel on tehtud see kahekümne kaheksandal mail kahe

tuhande kahekümne neljandal aastal (dtl 31) ning digitaalallkirjadest nähtub allkirjastamise

ajana samuti kuupäev 28. mai 2024. Taganemisavalduses on hagejad viidanud, et „Alates

jooksva aasta aprillist ei maksa Ostja igakuist osamakse. Nõude rikkumise kõrvaldamiseks

andsime Ostjale täiendava aega, kuid tänase päeva seisuga ei ole rikkumine Ostja poolt

kõrvaldatud. Vastavalt müügilepingu punktile 7.1.2. on meil õigus ühepoolse avalduse alusel

taganeda müügilepingust juhul, kui Ostja ei täida müügilepingust tulenevaid kohustusi ega

kõrvalda rikkumist vähemalt neljateistkümne kalendripäeva jooksul. Käesolevaga teatame, et

taganeme ühepoolselt ülalnimetatud müügilepingust seoses Ostja lepinguliste kohustusi

mittetäitmisega tuginedes müügilepingu punktis 7.1.2. sätestatule.“ (dtl 32). Maakohus on

leidnud, et kuivõrd ostjale tekib taganemisega oluline kahju, tulnuks anda ostjale täiendav

tähtaeg kohustuse täitmiseks enne, kui hagejad lepingust taganesid.

16.2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu eeltoodud järeldusega. Mh on maakohus

põhjendatult viidanud VÕS § 116 lg-le 4, mille kohaselt ei ole lepingust taganemine

kohustuse täitmiseks selle seaduse §-s 114 nimetatud täiendavat tähtaega andmata lubatud,

kui kohustust rikkunud lepingupool kannaks teise lepingupoole lepingust taganemise korral

kohustuse täitmiseks või täitmise ettevalmistamiseks tehtud kulutustega võrreldes

ebamõistlikult suurt kahju. Siiski võib lepingust täiendavat tähtaega andmata taganeda, kui

rikuti sama paragrahvi lõike 2 punktis 2 nimetatud kohustust või kui teine lepingupool teatab,

et ta oma kohustust ei täida. Maakohus on põhjendanud veenvalt, et arvestades, kui palju

müügihinnast oli tasutud, K. Sabbal ostis kinnisasja endale koduks, siis müügilepingust

taganemine tähendanuks K. Sabbalile ebamõistlikult suurt kahju. Asjaolu, et K. Sabbal oli

kinnisasjalt väidetavalt keeruliste suhete tõttu tollase abikaasaga lahkunud, ei anna alust asuda

vastupidisele seisukohale. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa praegu asuda seisukohale, et K.

Sabbal oleks rikkunud osamaksete viivitamisel kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust

tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu ja mis andnuks

seaduse järgi aluse lepingust taganeda ilma täiendava tähtajata (VÕS § 116 lg 2 p 2). K.

Sabbal kui teine lepingupool ka ei teatanud, et ta lepingut ei täida.

16.3. Täiendava tähtaja määramise olulisusele on viidatud ka kohtupraktikas, kus on leitud, et

üldjuhul oleks hea usu põhimõttega kooskõlas see, kui müüja taganeb müügilepingust alles

pärast seda, kui ostja ei ole asja eest tasunud müüja antud täiendava tähtaja jooksul või

mõistliku aja jooksul pärast meeldetuletust (RKTKo 1.04.2009, 3-2-1-18-09, p 14).

16.4. Ringkonnakohtu hinnangul pole lepingu p 7.1.2 võimalik tõlgendada ka selliselt, et

selles oleks kokku lepitud lepingust taganemine täiendava tähtaja andmiseta. Asjaolu, et otsest

viidet VÕS §-le 114 selles punktis pole, ei võimalda sellist järeldust teha. Seda, et taganeda

saaks täiendava tähtajata, pole ka hagejad väitnud, vaid on vastupidiselt viidanud

taganemisavalduses, et nad on ostjale täiendava tähtaja andnud.

Hagejad on tuginenud apellatsioonkaebuses sellele, et nad on andnud K. Sabbalile täiendava

tähtaja VÕS § 114 mõttes kohustuse täitmiseks sellega, et müügilepingu p-s 7.1.2 ongi

täiendav tähtaeg kokku lepitud, kuna müügilepingu p 3.3 järgi kohustus ostja ostuhinna

tasuma järelmaksuna, tasudes igakuiselt 450 eurot vastava kuu 15-daks kuupäevaks ja lepingu

p 7.1.2 võimaldas lepingust taganeda, kui ostja ei täida kohustust tasumise kuu viimaseks

kuupäevaks. Nimetatud kokkulepet ei saa ringkonnakohtu hinnangul tõlgendada kui täiendava

tähtaja andmist VÕS § 114 mõttes. Täiendava tähtaja andmist tuleb mõista selliselt, et pärast

rikkumist antakse rikkujale teada, et kohustust on rikutud ja antakse selle täitmiseks

täiendavalt aega. Maakohus pole tuvastanud, et hagejad oleks andnud osamaksete tasumiseks

K. Sabbalile täiendava tähtaja, mida peetakse silmas VÕS §-s 114. Täiendava tähtaja

määramise olulisust näitab just praegune olukord, kus K. Sabbal polnud tegelikult isegi

teadlik, et osamaksed on tasumata ja täitis kohustuse peale sellest teadasaamist.

16.5. Ringkonnakohus nõustub hagejatega selles, et maakohtu lahendist ei pruugi selgelt olla

väljaloetav maakohtu seisukoht taganemisavalduse osas. Samas maakohtu seisukohtadest on

tuletatav, et kuivõrd hagejad ei andnud enne taganemisavaldust ostjale täiendavat tähtaega

kohustuste täitmiseks, oli taganemisavaldus tehtud põhjendamatult, taganemine oli alusetu

(taganemisavaldus on toimetu) ja müügileping on endiselt kehtiv. Seega ei ole alust hagejate

hagi rahuldamiseks.

16.6. Ringkonnakohus ei nõustu hagejatega, et kostja oleks pidanud eraldi hagiga vaidlustama

taganemist, et saaks praegusel juhul selle põhjendamatusele tugineda. Mh on tuvastushagi

esitamine ka piiratud, tuvastushagi ei ole vaja esitada, kui õigusliku huvi aitab tagada

sooritushagi, mille rahuldamise eelduseks on vastava õigussuhte tuvastamine (vt RKTKo

3.10.2013, 3-2-1-97-13, p 10; RKTKo 19.04.2011, 3-2-1-12-11, p 37; RKTKo 17.12.2012, 3-

2-1-157-12, p 14).

16.7. Asjas nähtub ja selles osas ka pooled ei vaidle, et K. Sabbal tasus taganemisavaldusest

teada saades kogu müügilepingujärgse tasumata ostusumma 3150 eurot hageja I kontole.

Seega saab järeldada, et ostja on oma müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse

täitnud. Seda järeldust ei muuda ka asjaolu, et hagejad otsustasid 3150 eurot pärast selle

tasumist K. Sabbalile tagastada. Müügilepingu p-s 5.1 leppisid lepingupooled kokku, et

sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjatelt ostjale 30

kalendripäeva jooksul arvates hetkest, kui ostja poolt on täielikult täidetud ostuhinna tasumise

kohustus. Samas nagu maakohus põhjendatult viitas, ei ole hagejad nõus asjaõiguslepingut

sõlmima. Seega, kuna müügileping kehtib endiselt, ostja on ostuhinna täielikult tasunud, on

põhjendatud rahuldada ka kostja vastuhagi, kohustada hagejaid vastavaid tahteavaldusi andma

ning asendada need kohtulahendiga. Vastuhagi rahuldamist on pidanud põhjendatuks ka

maakohus.

17. Kuigi ringkonnakohus nõustub sellega, et maakohus jättis põhjendatult hagi rahuldamata

ja rahuldas vastuhagi, nähtub maakohtu otsuse resolutsioonist, et kuigi vastuhagi eesmärgiks

on, et K. Sabbal saaks kinnisasja omanikuks, pole selle eesmärgi saavutamiseks kõiki

vajalikke tahteavaldusi hagejatelt maakohtus sõnaselgelt taotletud ega maakohtu poolt ka

kohtulahendiga asendatud. Nagu ringkonnakohus pooltele apellatsioonimenetluses selgitas,

puudub kostja taotlus kohustada hagejaid andma tahteavaldus kinnisasja omandiõiguse

üleandmiseks K. Sabbalile, ning asendada see kohtulahendiga. Asjas nähtub, et kostjal on

tegelikult sellise tahteavalduse saamiseks soov olemas ning apellatsioonimenetluses esitas

hageja ringkonnakohtule ka omapoolse taotluse. Ringkonnakohtu istungil arutas kohus

pooltega tahteavalduste küsimust ja kostja soovis kõigi vajalike tahteavalduste asendamist (dtl

301). Mh ei olnud ka hagejate esindaja tahteavalduste asendamise küsimuses otsuse

täpsustamisele vastu (vt ringkonnakohtu istungi protokoll, dtl 301). Seega selleks, et otsuse

resolutsioon oleks selge ja täidetav ja tooks kaasa selle, et kostja vastuhagis soovitud eesmärk

oleks saavutatav, on vajalik täpsustada maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 3 tahteavaldusi

puudutavas osas, kuivõrd praeguses resolutsioonis ei ole hagejaid kohustatud omandiõiguse

üleandmiseks vajalikku tahteavaldust andma ega seda ka asendatud. Seega täiendab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni p 3 ja sõnastab selle järgmiselt: „Täpsustada

tsiviilasjas nr 2-24-12001 Viru Maakohtu 19. detsembri 2024. a otsuse resolutsiooni p 3 ja

lugeda see sõnastatuks järgmiselt: „Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX)

ja Tatiana Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma tahteavaldus kinnisasja (registriosa

nr XXXXXXXX) omandiõiguse üleandmiseks Kadri Sabbalile (isikukood

XXXXXXXXXXXX). Kohustada Priit Põldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana

Pyldu (isikukood XXXXXXXXXXXX) andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX kande tegemiseks kinnistusraamatusse selliselt,

et kustutatakse omanikukanne Priit Põllu (isikukood XXXXXXXXXXXX) ja Tatiana Pyllu

(isikukood XXXXXXXXXXXX) kohta ning uue omanikuna kantakse kinnistusraamatusse

Kadri Sabbal (isikukood XXXXXXXXXXXX). Priit Põllu ja Tatiana Pyllu tahteavaldused

asendada kohtulahendiga.“

18. Samuti teeb ringkonnakohus täpsustuse maakohtu otsuse resolutsiooni p-s 2, kuivõrd

praeguses resolutsioonis on viidatud, et rahuldatakse vastuhagi kostjate nõusolekute

kohtulahendiga asendamise nõudes. Maakohus on pidanud silmas ilmselt asja hagejaid, kes

vastuhagiga seoses on vastukostjad. Samas tuleb resolutsiooni selguse huvides täpsustada,

asendades mh väljend „kostjate“ isikute nimedega.

19. Maakohus on otsuse resolutsioonis märkinud, et otsuse jõustumisel tuleb tühistada hagi

tagamiseks seatud võõrandamise keelumärge. Ei hagejad ega kostja pole selles osas maakohtu

lahendit vaidlustanud.

20. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata ja ringkonnakohus vaid täpsustab maakohtu

lahendi resolutsiooni, ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust ega

kindlaksmääratud menetluskulude rahalist suurust.

Maakohus tegi otsuse ajal, mis K. Sabbali suhtes ei olnud välja kuulutatud pankrotti ning

mõistis menetluskulud välja K. Sabbali kasuks. 9. aprillil 2025 kuulutati välja aga K. Sabbali

pankrot. Seoses eelnevaga juhib ringkonnakohus tähelepanu pankrotiseaduse (PankrS) § 37

lg-le 1, mille kohaselt võib pankrotivarasse kuuluva võlgnikule võlgnetava kohustuse täitmist

pärast pankroti väljakuulutamist vastu võtta üksnes haldur. Kui kohustus täideti võlgnikule,

loetakse kohustus täidetuks üksnes juhul, kui täitmiseks üleantu on pankrotivaras säilinud või

kui pankrotivara on üleantu arvel suurenenud. Seega tuleb menetluskulud, mille maakohus

mõistis välja K. Sabbali kasuks, tasuda K. Sabbali pankrotihaldurile ehk pankrotivarasse.

Arvestades asjaolu, et apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, tuleb menetluskulud

ringkonnakohtus jätta TsMS § 171 lg 1 järgi hagejate kanda.

21. Ringkonnakohus määrab kindlaks ka ringkonnakohtu menetluskulude rahalise suuruse.

Kostja esindaja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja apellatsioonimenetluse kulud

maksumusega 2253 eurot 91 senti (õigusabi osutamine väljaspool istungit 8 tundi 36 minutit

tunnitasuga 150 eurot + km = 1957 eurot 51 senti ja istungitel osalemise eest 37,2 eurot + 111

eurot + 37,2 eurot + 111). Arvestades praeguse asja sisu, tehtud toiminguid ja seda, et asjas

toimus mitu kohtuistungit, võib pidada õigusabikulusid kokku 2253 eurot 91 senti

põhjendatuks ning nimetatud summa tuleb solidaarselt hagejatelt võlgniku pankrotivarasse

(PankrS § 541

lg 1 teine lause) välja mõista. Vastavalt kostja taotlusele märgib

ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb

tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni

viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

(allkirjastatud digitaalselt)