2-24-101672/24 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks, Anneli Alekand

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. jaanuar 2026, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-101672

Tsiviilasi

Aktsiaseltsi Trükikoda Trükis hagi osaühingu

Lamipap vastu võla nõudes

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

5662,53 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 21. veebruari 2025 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Lamipap apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja) Osaühing Lamipap (rg-kood

10449356), lepingulised esindajad Andres Alaver ja

vandeadvokaat Maksim Greinoman

Vastustaja (hageja) Aktsiaselts Trükikoda Trükis (rg-

kood 10318329), lepinguline esindaja advokaat Kai

Villman

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata osaühingu Lamipap taotlus menetluse lõpetamiseks.

2. Jätta osaühingu Lamipap 13. jaanuaril 2026 esitatud uued tõendid (viis

kompromissmäärust) asja juurde võtmata.

3. Jätta läbi vaatamata osaühingu Lamipap taotlus kohustada aktsiaseltsi Trükikoda

Trükis tagastama osaühingule Lamipap 420 eurot.

4. Võtta vastu aktsiaseltsi Trükikoda Trükis osaline hagist loobumine ning lõpetada

menetlus põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.

5. Tühistada Viru Maakohtu 21. veebruari 2025 otsus osas, milles maakohus rahuldas

aktsiaseltsi Trükikoda Trükis nõude osaühingu Lamipap vastu põhivõlgnevuse 7468,06

eurot, viivise 227,75 eurot ja alates 17. jaanuarist 2024 lisanduva viivise

väljamõistmiseks ning luges põhivõlgnevuse 4712 euro ulatuses osaliselt tasutuks, hagist

osalise loobumise tõttu lõpetada menetlus põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab

2756,06 eurot. Osaühingult Lamipap välja mõistetud summa osas jätta otsus muutmata.

6. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

7. Sõnastada kohtuotsuse resolutsioon tervikuna järgmiselt:

„1. Hagist osalise loobumise tõttu lõpetada menetlus aktsiaseltsi Trükikoda Trükis

nõudes osaühingu Lamipap vastu põhivõlgnevuse nõudes osas, mis ületab 2756,06

eurot.

2. Hagi rahuldada. Välja mõista osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis

kasuks:

2.1. põhivõlgnevus 2756,6 eurot;

2.2. viivis 3020,62 eurot;

2.3. lisanduv viivis 0,1% põhivõlgnevuselt 2756,06 eurot päevas alates 22.

veebruarist 2025 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.

3. Jätta menetluskulud osaühingu Lamipap kanda.

4. Välja mõista osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks

menetluskulud 1980 eurot ja viivis menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses tasumata summalt alates otsuse jõustumisest kuni

täitmiseni.

5. Osaühingult Lamipap tuleb tasuda hageja kasuks väljamõistetud summad

aktsiaseltsi Trükikoda Trükis arvelduskontole nr EE262200221010041799

Swedbank AS-is.“

8. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud osaühingu Lamipap kanda. Mõista

osaühingult Lamipap aktsiaseltsi Trükikoda Trükis kasuks menetluskulude katteks

välja 607,50 eurot. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda otsuse

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Aktsiaselts Trükikoda Trükis (hageja) esitas hagi osaühingu Lamipap (kostja) vastu

võlgnevuse nõudes. Hageja palub kostjalt enda kasuks välja mõista 25. veebruaril 2021

sõlmitud üürilepingust nr 1 tuleneva põhivõlana tasumata üür 7468,06 eurot, kuni 16.

jaanuarini 2024 sissenõutavaks muutunud viivis põhivõlalt 227,75 eurot, viivis 0,1% päevas

põhivõlalt alates 17. jaanuarist 2024 kuni põhinõude kohase täitmiseni ning jätta

menetluskulud kostja kanda.

Kostja võttis hagejalt üürile kinnisasja Pargi tn 27f, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Virumaa,

registriosa nr 2205008, koos selle oluliste osadega ja päraldistega, samuti vallasasjad, mis on

nimetatud üürilepingu p-s 4.1. Üürileping sõlmiti tähtajalisena alates 25. veebruarist 2021

kuni 28. veebruarini 2026 ja hageja andis lepingu eseme 25. jaanuari 2021 üleandmisaktiga

kostja otsesesse valdusse. Üürilepingu järgi pidi kostja maksma hagejale üüri 1965 eurot

kuus, millele lisandub käibemaks. Üürilepingu p 5.2 alusel kuulus üür alates kolmandast

aastast indekseerimisele tarbijahinna indeksi alusel, kuid mitte rohkem kui 5% eelmise aasta

käibemaksuta üürisummast. Kostja ei ole täitnud üüri tasumise kohustust alates 1. novembrist

2023. Sissenõutavaks muutunud üür 2023. aasta novembri ja detsembri ning 2024. aasta

jaanuari eest on kokku 7468,06 eurot (2475,60+2475,6+2516,86). Kostja ei ole üürisummale

vastuväiteid esitanud.

27. detsembril 2023 küsis hageja e-kirjaga kostja ettepanekut võla tasumiseks, kuid kostja

hagejale ei vastanud.

Sissenõutavaks muutunud viivis kuni 16. jaanuarini 2024 on 227,75 eurot. Hageja nõuab

viivist alates 17. jaanuarist 2024 põhivõlalt 7468,06 eurot viivismääraga 0,1% päevas kuni

põhivõla tasumiseni.

Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas üürileping on alates 23. detsembrist 2023 lõppenud

üürniku ülesütlemise tõttu. Kostja viitas üürilepingu ülesütlemise avalduses sellele, et Hamasi

raketirünnaku tõttu Iisraelile 7. oktoobril 2023 ei saa ta enam müüa Jõhvi tootmisüksuses

valmistatavat toodet Iisraeli turule.

Hageja hinnangul on üürniku ülesütlemisavaldus tühine, sest lepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks ei olnud võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg-s 1 nimetatud mõjuvat põhjust.

Kostja püüdis juba enne nimetatud avaldust üürilepingust vabaneda. Septembris 2023 pidasid

pooled üürilepingu üle läbirääkimisi, septembri lõpus või oktoobri alguses lõpetas kostja

töölepingud peaaegu kõigi töötajatega. Seega vastupidiselt kostja väidetele oli selleks ajaks,

kui toimus Hamasi raketirünnak Iisraelile, kostja oma tegevust juba lõpetamas ning

töötajatega töölepingud lõpetanud, mistõttu ei oma raketirünnak mingit seost lepingu

ülesütlemisega. Kostja 2023. aasta IV kvartali käive ei olnud märkimisväärselt väiksem 2022.

aasta IV kvartali ega 2021. aasta IV kvartali käibest. 2023. a majandusaasta aruandes avaldas

kostja mh, et 2023. a jätkus traditsioonilise äritegevuse mahtude stabiilne kasv ja eelmistel

aastatel saavutatud turuosa kindlustamine. Lepingu ülesütlemine ei arvestaks hageja huvidega,

üür on hageja ainus tuluallikas. Lepingut üles öeldes ei järginud kostja ka VÕS § 196 lg-s 3

nimetatud mõistlikku tähtaega, viidates 7. oktoobri 2023 raketirünnakule alles 20. detsembri

2023 e-kirjaga saadetud avalduses.

2. Kostja tunnistab hagi osaliselt.

Kostja ütles üürilepingu alates 23. detsembrist 2023 erakorraliselt üles VÕS 313 lg 1 alusel,

sest pidi Israelis toimununud terrorirünnakutest tingitud tellimuste lõppemise tõttu üüritud

ruumides tootmise lõpetama. Nõue saab olla kuni 4292,04 eurot 2023 novembrikuu ja 2023

detsembrikuu 22 päeva eest.

Kostja ostis hagejalt seadmed ja üüris ruumid selleks, et omandada eraldi tootmisüksus ja

hakata seal tegema spetsiifilist toodet (toidupaberit) Iisraeli turule. Rünnakud Iisraelis 2023.

aasta kevadel tingisid Jõhvi tootmisüksuse sulgemise, mille paratamatuks tagajärjeks oli

üürilepingu erakorraline lõpetamine.

Jõhvis toodeti kahte sorti toidupaberit: toitlustusasutustes kandiku põhja toiduainete alla

pandavat paberit ja rasvakindlat paberit valmistoidu pakkimiseks. Sõjaolukorra tõttu Iisraelis

vajadus selliste toidupaberite järele kadus, sest elanikud varjusid oma elukohtades ega käinud

enam väljas söömas, see asendus valmistoidu koju tellimisega. Sellega seoses suurenes

vajadus valmistoidu karpide järele, mida kostja tootis Raplamaal asuvas tehases ning selle

toote eksport suurenes. Seetõttu kostja käibe maht Iisraeli suunal ei muutunud, hageja on

teinud majandusaasta aruandest valed järeldused.

Kostja vabastas üüritud ruumid 10. novembril 2023 ehk enne üürilepingu lõpetamist. Ruumid

on akti alusel hagejale üle antud ja hagejal oli võimalik neid tulu teenimiseks kasutada. Seega

ei saa hageja väita, et tema ärihuve üldse ei arvestatud. Neil asjaoludel oleks äärmiselt

ebaõiglane, kui kostja peaks veel aastaid üüri ja kõrvalkulusid maksma. Üürilepingu

sõlmimisel ei osanud kostja tekkinud olukorda ette näha, vastasel juhul ei oleks ta lepingut

sõlminud.

3. 6. jaanuaril 2025 tasus kostja hagejale nõude katteks 4712 eurot (4292 eurot üüri katteks

kuni 23. detsembrini 2023 ja 420 eurot poole riigilõivu katteks).

Hageja luges sellega tasutuks novembri 2023 üüriarve 2475,60 eurot ja detsembri 2023 arve

osaliselt – 2236,40 euro ulatuses. Sellega seoses vähendas hageja põhivõla nõuet 2756,06

euroni ning täpsustas vastavalt viivisenõuet.

MAAKOHTU LAHEND

4. Viru Maakohus rahuldas 21. veebruari 2025 otsusega hagi järgmistes nõuetes:

põhivõlgnevus 7468,06 eurot, viivis 227,75 eurot ja lisanduv viivis 0,1% päevas põhivõlalt

7468,06 eurot alates 17. jaanuarist 2024 kuni põhinõude kohase täitmiseni. Maakohus luges

põhivõlgnevuse osaliselt tasutuks 4712 euro ulatuses, mille kostja hagejale 6. jaanuaril 2025

tasus, ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 2756,06 eurot, viivise 3020,62

eurot ja lisanduva viivise 0,1% päevas põhivõlgnevuselt 2756,06 eurot alates 22. veebruarist

2025 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.

Maakohus luges tuvastatuks järgmised asjaolud:



pooled sõlmisid 25. jaanuaril 2021 tähtajalise üürilepingu, mille alusel kostja üüris

hagejalt kinnisasja asukohaga Pargi tn 27F, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond,

ning lepingus märgitud vallasasjad alates 25. veebruarist 2021 kuni 28. veebruarini

2026;



kostja pidi tasuma hagejale arvete alusel iga kuu eest ette üüri 1965 eurot, millele

lisandub käibemaks, ning mis kuulus indekseerimisele alates 1. märtsist 2023 vastavalt

tarbijahinna indeksi muutusele, kuid mitte rohkem kui 5% eelmise üheaastase perioodi

käibemaksuta üürisummast;



kostja esitas hagejale 20. detsembril 2023 üürilepingu erakorralise ülesütlemise

avalduse, milles teatas, et lõpetab üürilepingu alates 23. detsembrist 2023, kuna

tulenevalt avalduses väljatoodud asjaoludest puudub tal üüritud ruumide järele vajadus

ja poolte huvisid kaaludes ei saa eeldada, et kostja jätkaks lepingu täitmist;



hageja sai ülesütlemise avalduse kätte 21. detsembril 2023, kuid teatas 28. detsembril

2023, et peab kostja avaldust alusetuks ja loeb üürilepingut jätkuvalt kehtivaks;



kostja jättis tasumata hageja esitatud 1. novembri 2023 arve nr 231101-1 (2475,60

eurot), 1. detsembri 2023 arve nr 231201-1 (2475,60 eurot) ja 1. jaanuari 2024 arve nr

240101-1 (2516,86 eurot), kokku 7468,06 eurot;



kostja on menetluse kestel tasunud hagejale praeguses tsiviilasjas esitatud nõuete

katteks 4712 eurot, millises summas kostja võlga tunnistab.

Maakohus jättis tähelepanuta kostja 24. jaanuari 2025 lõplikule seisukohale lisatud täiendavad

tõendid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 329 lg 1 ja 331 lg 1 alusel, s.o tõendid on

esitatud hilinemisega ja kostja ei ole põhistanud hilinemiseks mõjuva põhjuse olemasolu.

Samuti ei ole maakohtu hinnangul tegemist asjakohaste tõenditega.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole vaidlust selle üle, et pooled sõlmisid kehtivalt

üürilepingu. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab esinema kaks eeldust: õiguslik

alus ja ülesütlemisavalduse tegemine teisele lepingupoolele. Avalduse esitamise ja

kättesaamise üle vaidlust ei ole.

Üürilepingu järgi saab selle ennetähtaegselt lõpetada ainult poolte kirjalikul kokkuleppel (p

11.2, dtl 58) ning üürnikul on õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürileandja on

oluliselt rikkunud lepingus kokkulepitud tingimusi, andes eelnevalt üürileandjale mõistliku

tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks ja/või lõpetamiseks (p 11.4, dtl 59). Ülesütlemisavalduses ei

ole kostja tuginenud kummalegi viidatud alusele. Kostja ei tugine ka VÕS §-des 314–319

nimetatud ülesütlemise alustele, vaid viitab VÕS § 313 lg-le 1.

VÕS § 313 lg 1 kohaldamisel tuleb mõjuva põhjuse esinemise üle otsustamisel hinnata

mõlema lepingupoole huve ja võtta seisukoht, kas konkreetsed asjaolud on ülesütlemist

sooviva lepingupoole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi

lepingu kehtimise vastu kuni selle korralise lõppemiseni. VÕS § 313 lg 1 raames tuleb

ülesütlemine kõne alla vaid siis, kui tekivad mingid asjaolud, mida lepingu ülesütlemist

sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud. Ei ole välistatud

õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud

ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, kuid seda vaid juhul, kui tema

eeltoodud huvi ületab ülekaalukalt hageja huvi üürilepingu jätkamise vastu (vt RKTKo

09.11.2010, 3-2-1-84-10, p 12).

Maakohus nõustus hagejaga, et ei ole oluline, millisel eesmärgil kostja üürilepingu sõlmis.

Kostja ei ole tuginenud sellele, et poolte kokkuleppel oleks üürilepingu kehtivus lisaks

tähtajale seatud sõltuvusse ka kostjale samaaegselt müüdud seadmete reaalsest kasutamisest

või kasutamisvõimalusest. Juba Iisraeliga lepingulisi suhteid luues pidi kostja teadma riigi

ajaloolist ja poliitilist tausta ning seega arvestama võimaliku sõjalise konfliktiga seotud

riskide ja nende mõjuga enda majandustegevusele. Kostja asus üüritud pinnal tegevust

lõpetama enne Hamasi oktoobrikuist rünnakut. Kostjal võis ka juba enne 7. oktoobri 2023

rünnakut tootele turu kadumise tõttu esineda vajadus üüripinnal tootmise lõpetamiseks, kuid

tegemist ei ole lepingu ülesütlemiseks mõjuva põhjendusega VÕS § 313 lg 1 mõttes, vaid

riskiga, mida peab kostja kandma. Kostja käibes ei ole toimunud olulisi muutusi. Seevastu

hagejal on kinnisasja väljaüürimine ainus majandustegevus.

Maakohus järeldas, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuvat

põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses. Kostja huvi vabaneda enne kokkulepitud

tähtaja lõppemist lepinguliste kohustuste täitmisest ei kaalu üle hageja huvi lepingu jätkumise

ja sellest tulenevate kohustuste täitmise vastu.

Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks materiaalsete eelduste puudumise tõttu ei olnud

ülesütlemisel õiguslikke tagajärgi ja leping kehtis edasi ning kostja pidi täitma lepingust

tulenevaid kohustusi. Ruumide valduse üleandmine ei vabastanud teda sellest kohustusest.

Maakohus rahuldas hagi kogu ulatuses, kuid võttis arvesse, et kostja tasus menetluse jooksul

hagejale 4712 eurot, mille hageja luges tasutuks põhinõude katteks.

Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 1. novembri 2023 arve alusel viivise 1034,80

eurot aja eest 16. novembrist 2024 kuni 6. jaanuarini 2025; 1. detsembri 2023 arve alusel

põhinõude jäägi 239,20 eurot, viivise 960,53 eurot aja eest 16. detsembrist 2024 kuni 6.

jaanuarini 2025 ja lisanduva viivise 11 eurot 7. jaanuarist 2025 kuni otsuse tegemiseni 21.

veebruaril 2025; 1. jaanuari 2024 arve alusel põhinõue 2516,86 eurot ja viivise 1014,29 eurot

aja eest 16. jaanuarist 2024 kuni otsuse tegemiseni 21. jaanuaril 2025; viivise 0,1%

põhinõudelt 2756,06 eurot päevas alates 22. veebruarist 2025 kuni põhinõude täitmiseni.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 21. veebruari 2025

otsuse osalist tühistamist, hagi rahuldamata jätmist ning resolutsiooni p 2 muutmist selliselt,

et lugeda hagejale 6. jaanuaril 2025 tasutud 4712 eurost põhivõla katteks 4291,04 eurot ja 420

eurot tagastada kostja kontole nr EE494204278623388102 kui alusetult enammakstu.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus ekslikult jõudnud järeldusele, et

kostja üürilepingu ülesütlemise avaldus oli kehtetu, sest selleks puudub VÕS § 313 lg 1

nimetatud alus.

Kostjal oli alus üürileping erakorraliselt üles öelda. Maakohus kohaldas VÕS § 313 lg-t 1

valesti ja jättis menetlusnorme rikkudes tõendid vastu võtmata, mis viis ebaõige otsuseni.

Maakohus ei määranud tõendite esitamiseks tähtaega. 7. jaanuari 2025 istungil andis kohus

tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks kuni 24. jaanuarini 2025. Kostja pidas sellest tähtajast

kinni, tema seisukohtades ega tõendites polnud midagi uut ega üllatuslikku. Kostja ei nõustu,

et esitas tõendid hilinenult ja et need ei ole asjakohased.

Lepingu ülesütlemiseks esines asjaolu – Iisraeli sõjaline ründamine alates kevadest 2023,

mida kostja ei näinud ette ega saanud ette näha, nagu on VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks vaja.

Kostja sõlmis üürilepingu vaid selleks, et toota toidupaberit Iisraeli. Tootmine Jõhvis tuli aga

lõpetada seoses tellimuste kadumisega, mille põhjuseks oli Iisraeli ründamine. Üürileping oli

seotud kahe samal ajal sõlmitud seadmete müügilepinguga.

Maakohus ei täitnud väljaselgitamiskohustust, järeldused Iisraeli olukorrast ei ole õiged,

terrorirünnak oli seninägematu ning põhjendamatu on kostjale etteheidete tegemine Iisraelis

asuva isikuga lepingu sõlmimise pärast.

Maakohus kaalus poolte huve majandusnäitajate alusel, kuigi kostja sellele ei tuginenud.

Kostja edukatest majandusnäitajatest tegi maakohus järelduse, et 7. oktoobri 2023

terrorirünnak kostja majandustegevusele negatiivselt ei mõjunud, kuigi see tingis Jõhvi

tootmisüksuse sulgemise. On üldteada asjaolu, et sõja puhkedes liiguvad inimesed vähem

väljas. Toitumistava muutumine Iisraelis on üldteada fakt.

Maakohus oleks pidanud jõudma järeldusele, et kostjalt ei saanud üürilepingu täitmise

jätkamist eeldada, kui sõda oli Jõhvi tootmisüksuse seisanud.

13. jaanuaril 2026 esitas kostja ringkonnakohtule taotluse menetluse lõpetamiseks TsMS §

428 lg 1 p 2 alusel, sest poolte vahel on samal alusel sama hagieseme üle jõustunud

kohtulahend. Tsiviilasjades nr 2-23-137832, 2-23-137835, 2-23-137836, 2-23-137837 ja 2-

23-137838 on poolte vahel jõustunud kohtumäärustega kinnitatud kompromissid.

Kompromisside kohaselt pidi kostja tasuma hagejale kompromissimäärustes sätestatud

summad. Määrused ei reguleeri, kas hagejal on veel kompromissidega hõlmamata nõuded

kostja vastu. Sellepärast tuleb lähtuda VÕS § 578 lg-s 2 sätestatust, mille kohaselt ei ole

hagejal kostja vastu rohkem nõudeid. Poolte nõuded on kompromissimäärustega

ammendavalt lahendatud. TsMS § 670 lg 2 alusel võib menetluse lõpetamist taotleda

ringkonnakohtult ka pärast kohtuotsuse tegemist.

Kui ringkonnakohus jätab menetluse lõpetamise taotluse rahuldamata ja leiab, et üürilepingu

ülesütlemine oli kehtetu, palub kostja arvestada VÕS § 296 lg-s 3 sätestatuga, üürnik võib

üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud

kasu väärtuse. Maakohus ei ole hageja nõuet viidatud sätte valguses analüüsinud. Kuivõrd

hageja enda väitel on juba 2023. a augustis kostja selgitanud hagejale asendusüürniku

otsimise vajadust (istungiprotokolli lk 2), siis 2023. a novembriks oli hagejal piisavalt aega

leida asendusüürnik. Seega hageja enda väidete õigsust eeldades ei saa tal enam nõuet olla.

Õiguse tõlgendamise kohta võib apellant TsMS § 634 lg 2 kohaselt esitada uusi väiteid ka

pärast apellatsioonitähtaja möödumist.

6. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja

apellatsioonimenetluse kulude kostja kanda jätmist.

Hageja meelest ei ole samaaegselt võimalik mitte vaidlustada kohtuotsuse resolutsiooni p-i 2,

kuid siiski taotleda kohtult selle punkti sõnastuse muutmist.

Maakohus on VÕS § 313 lg-t 1 õigesti kohaldanud, kohtuotsuses sisaldub kohtu seaduslik ja

põhjendatud seisukoht. Maakohus ei ole menetlusnorme rikkunud.

Maakohus jättis kostja 24. jaanuaril 2025 esitatud tõendid õigesti TsMS § 329 lg 1 ja 331 lg 1

alusel tähelepanuta, sest need esitati hilinemisega ja hilinemiseks ei toodud esile mõjuvat

põhjust. TsMS § 394 lg 2 p 3 ja TsMS § 329 lg 2 järgi oli kostjal oma seisukohtade ning

tõendite esitamise kohustus juba hagile vastamisel ning uute asjaolude puhul vähemalt seitse

päeva enne istungit. Tõendid ei ole ka asjakohased, need ei tõenda asjaolu, mis annaks aluse

VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks. Vaidluse esemeks ei ole poolte vahel üüripinnal asunud

seadmete ostmine, samuti puudub vaidlus selle üle, et kostja müüs oma tooteid Iisraeli. Kuna

kostja ei palu ringkonnakohtul neid tõendeid vastu võtta, saab ta ilmselt ka ise aru, et need ei

ole asjakohased.

Kuna kostja asus üüritud pinnal tootmisüksuse tegevust lõpetama juba augustis 2023, ei

saanud lepingu ülesütlemine olla seotud Hamasi 7. oktoobri 2023 rünnakuga. Kostja käive ei

ole ka pärast nimetatud rünnakut oluliselt muutunud.

Väite, et juba kevadest 2023 toimusid rünnakud Iisraelis, esitas kostja alles

apellatsioonkaebuses, kohus ei saa sellega apellatsioonimenetluses TsMS § 652 lg 4 järgi

arvestada. See väide on ka tõendamata ega ole asjakohane.

Üürilepingu sõlmimise eesmärgil ei ole vaidluses tähendust. Pooled lepingu sõlmimise üle ei

vaidle.

Väide, et Iisraeli sõjalise ründamisega tõttu tuli Jõhvi tootmine lõpetada seoses tellimuste

kadumisega, on tõendamata. Kostja 2023. a majandusaasta aruande andmed apellandi müügi

kohta Iisraeli tõendavad vastupidist. Kostja väited Iisraeli kohta ei ole asjakohased, neil

puudub vaidlusega seos.

Kostja viide TsMS § 652 lg 3 p-le 1 ei ole asjakohane, sest puuduvad tõendid, mis omaks

tähtsust asja õigel lahendamisel ja mille maakohus on ebaõigesti vastu võtmata või hindamata

jätnud.

Kostja nõuet 420 euro tagastamiseks ei saa apellatsioonimenetluses esitada ega kohus sellist

nõuet ka menetleda. Kostjal tuleks tagasinõue esitada eraldi hagimenetluses.

Kostja taotlus menetlus lõpetada on alusetu, kostja esitatud uued tõendid on lubamatud ja

asjakohatud. Ainuüksi kompromissmääruste kuupäevadest nähtub, et tegemist ei saa olla

vaidlusega sama hagieseme üle. Praeguses asjas nõuab hageja kostjalt 2023. a detsembri

osalist ja 2024. a jaanuari täielikku üüri, milline nõue ei olnud kompromissimääruste ajal veel

tekkinud ega sissenõutavaks muutunud. Menetluse lõpetamise taotlus tuleb jätta rahuldamata

ning sellega koos esitatud tõendid vastu võtmata. Uued väited ja tõendid ei ole esitatud

tähtaegselt, neil ei ole praeguses vaidluses tähtsust. 2023. aasta kompromissimäärused

puudutavad varasemast ajast tekkinud üürivõla ajatamist ega oma praeguses tsiviilasjas

nõutava võlgnevusega mingit seost. Määrustest ei nähtu, et kujundataks ümber tulevikus

tekkivat üüritasu ja kõrvakulude tasumise kohustust. Kostja käsitlus VÕS § 578 lg-st 2 on

väär. Ühe võlgnevuse perioodi kohta sõlmitud kompromiss ei saa hõlmata ega lõpetada kõiki

nõuded (muu hulgas neid, mis ei ole veel tekkinud ja sissenõutavaks muutunud), kui pooled ei

ole selles selgesõnaliselt kompromissis kokku leppinud.

Kostja uus väide VÕS § 296 lg 3 kohaldamise kohta on TsMS § 652 lg 4 alusel lubamatu.

Kostja ei ole maakohtus ega ka apellatsioonkaebuse esitamisel tõstatanud küsimust

asendusüürniku kohta. Hageja reklaamib üüripinda jätkuvalt, kuid seni ei ole õnnestunud uut

üürnikku leida.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusnormi rikkumise tõttu TsMS §

657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude kostja vastu

põhivõlgnevuse 7468,06 eurot, viivise 227,75 eurot ja alates 17. jaanuarist 2024 lisanduva

viivise väljamõistmiseks ning luges põhivõlgnevuse 4712 euro ulatuses osaliselt tasutuks.

Hagist osalise loobumise tõttu tuleb menetlus põhivõlgnevust 2756,06 eurot ületavas osas

lõpetada. Kostjalt välja mõistetud summa osas jääb maakohtu otsus muutmata.

Apellatsioonimenetluse kulud jätab ringkonnakohtus kulud kostja kanda. Apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt.

Ringkonnakohus esitab TsMS § 654 lg 2² järgi otsuse resolutsioonis kehtiva resolutsiooni

tervikliku sõnastuse.

8. Ringkonnakohus jätab läbi vaatamata kostja taotluse kohustada hagejat tagastama

kostjale 420 eurot ning lugeda hagejale 6. jaanuaril 2025 tasutud 4712 eurost põhivõla katteks

4291,04 eurot. Tegemist on uue nõudega, mille kostja esitas apellatsioonimenetluses. Hagejalt

raha saamiseks tulnuks kostjal esitada vastuhagi või tuleb esitada eraldi hagi. Lisaks, kui 4712

eurost lahutada 420 eurot, on tulemuseks 4292 eurot, mitte 4291,04 eurot.

9. Ringkonnakohus jätab rahuldamata kostja taotluse menetluse lõpetamiseks ning kostja

esitatud uued tõendid – kompromissmäärused – asja juurde võtmata.

Kostja esitas 13. jaanuaril 2026 menetluse lõpetamise taotluse, tuginedes TsMS §-le 432,

mille kohaselt ei saa hageja menetluse lõpetamise korral pöörduda uuesti kohtusse hagiga

sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle.

Praeguses asjas on hagi esemeks 25. veebruari 2021 üürilepingust nr 1 tulenev üürinõue

novembri 2023, detsembri 2023 ja jaanuari 2024 eest, hagi alusena tugineb hageja sellele, et

üür on maksmata ja kostja ei öelnud üürilepingut kehtivalt üles, vaid ülesütlemisavaldus oli

ülesütlemise materiaalsete eelduste puudumise tõttu toimetu.

Kostja viidatud kompromissid on kinnitatud 29. septembril ja 2. oktoobril 2023. Neis

määrustes ei ole nimetatud 25. veebruari 2021 üürilepingust nr 1 tulenevat üürinõuet

novembri 2023, detsembri 2023 ja jaanuari 2024 eest, ka ei ole määrustes viidet, et üürileping

oleks kompromissi kinnitamisega lõppenud ega üldse viidet üürilepingule. Kostja ei ole

praeguses asjas varem tuginenud sellele, et üüri maksmise kohustus on ära langenud või

üürileping lõppenud enne kostja ülesütlemisavaldust. Kostja viide TsMS § 670 lg-le 2 ei ole

asjakohane.

Kostja käitub ka vastuoluliselt, sest maakohtu menetluse ajal tasus ta üüri kuni

ülesütlemisavalduseni, millist kohustust tal ei oleks pidanud tema enda kompromissidele

antud tõlgenduse kohaselt olema. Samuti ei oleks olnud kostjal põhjust esitada üürilepingu

ülesütlemise avaldust. Hageja viitab põhjendatult, et kompromissmäärused on tehtud enne kui

praeguses asjas hagi esemeks olevad nõuded tekkisid ja sissenõutavaks muutusid.

Eelnevast tulenevalt ei ole kostja menetluse lõpetamise taotluse rahuldamiseks alust, sest

kompromissmäärused ei ole tehtud vaidlustes samal alusel sama hagieseme üle. Ka ei ole

TsMS § 238 lg 1, § 331 lg 1 ja § 652 lg 4 kohaselt alust võtta vastu kostja esitatud uusi

tõendeid, sest need on esitatud hilinemisega ja neil ei ole asja lahendamisel tähtsust.

10. Hageja on maakohtu menetluse kestel oma nõuet vähendanud. Maakohus nõude

vähendamise kohta seisukohta ei võtnud, rikkudes sellega menetlusõiguse normi.

Hagiavalduses taotles hageja kostjalt põhivõlana 7468,06 euro väljamõistmist. 10. jaanuari

2025 kohtuistungil vähendas hageja nõuet 4712 euro võrra, millise summa kostja menetluse

kestel hagejale tasus (dtl 325).

Hageja luges tasutuks novembri 2023 üüriarve 2475,60 eurot ja osaliselt detsembri 2023

üüriarve 2236,40 euro ulatuses. Põhivõlg vähenes seega 2756,06 euroni ning hageja

korrigeeris vastavalt ka viivisenõuet. Maakohus pidanuks selgeks tegema, kas hageja on

hagist osaliselt loobunud (TsMS § 429 mõttes) või hagi osaliselt tagasi võtnud (TsMS § 424

mõttes) ja vajadusel tegema määruse menetluse osalise lõpetamise või hagi osalise läbi

vaatamata jätmise kohta (RKTKo 3. märts 2014 nr 3-2-1-197-13, p 35).

Apellatsioonkaebuse lahendamisel saab ringkonnakohus puuduse kõrvaldada ja nõude

vähendamise kohta seisukoha võtta (RKTKm 8. mai 2017 nr 3-2-1-29-17, p 19).

12. jaanuaril 2026 vastas hageja ringkonnakohtule, et nõude vähendamisega loobus ta

osaliselt hagist põhivõla 4712 euro nõudes ning põhivõla suuruseks jäi 2756,06 eurot, mis

koosneb detsembri 2023 üüriarvest osaliselt ja jaanuari 2024 üüriarvest tervikuna, lisaks

nõuab hageja kohtuotsuse tegemise ajaks sissenõutavaks muutunud viivist ja viivist alates

kohtuotsuse tegemisest kuni kohustuse kohase täitmiseni 0,1% päevas põhivõlgnevuselt.

Kostja leidis, et hagist loobumine on hageja õigus, kuid kostjalt on sel juhul alusetult liiga

palju riigilõivu välja mõistetud.

Ringkonnakohus võtab osalise hagist loobumise vastu ning lõpetab menetluse põhivõlgnevuse

nõudes osas, mis ületab 2756,06 eurot.

11. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, nagu oleks maakohus jätnud menetlusnorme

rikkudes tõendid vastu võtmata. Kostja koos lõppseisukohaga esitatud tõendid esitati

hilinemisega. Samuti leidis maakohus põhjendatult, et tõendid ei ole asjakohased.

TsMS § 330 lg 1 järgi tuleb tõendid esitada enne eelmenetluse lõppemist. Kohus annab TsMS

§ 237 lg 1 kohaselt selleks tähtaja. Kui tõendit ei ole tähtaja möödudes esitatud või tõendite

kogumist taotletud, võib hiljem tõendile tugineda üksnes TsMS §-s 331 sätestatut järgides.

Maakohus andis kostjale tähtaja tõendite esitamiseks 19. veebruari 2024 määruses, millega

võeti hagi menetlusse. Kostja esitas koos vastusega hagiavaldusele 4. aprillil 2024 ka tõendid.

Maakohus määras 10. jaanuariks 2025 kohtuistungi, mille kostja palus pidada ilma tema

osavõtuta (dtl 323).

Kostjat esindas sel ajal õigusteadmistega lepinguline esindaja, kes pidi teadma, et TsMS § 329

lg 2 kohaselt tuleb tõendid esitada selliselt, et need saaks teistele menetlusosalistele edastada

vähemalt seitse päeva enne eelistungit, kui kohus ei ole määranud teisiti. Maakohus ei

määranud teisiti. Kostja pidi ka arvestama, et kui asjas tähendust omavad asjaolud on piisavalt

välja selgitatud, arutab kohus TsMS § 398 lg 2 järgi reeglina asja istungil eelistungi jätkuna ja

lahendab asja sisuliselt.

Kohtuistungil andis maakohus pooltele lõppseisukohtade ja menetluskulude nimekirja

esitamiseks tähtaja kuni 24. jaanuarini 2025 ning määras lahendi tegemise aja.

Kostja esitas täiendavad tõendid koos lõppseisukohaga 24. jaanuaril 2025. TsMS § 331 lg 1

järgi menetleb kohus pärast tähtaja möödumist esitatud tõendit üksnes juhul, kui selle

menetlusse võtmine ei põhjusta kohtu arvates menetluse lahendamise viibimist või

menetlusosaline põhistab, et hilinemiseks oli mõjuv põhjus. Kostja ei põhistanud avalduses,

miks ta tõendit varem ei esitanud. Hageja seisukohad olid talle teada juba enne kohtuistungit.

Hageja vaidles 29. jaanuaril 2025 uute tõendite vastuvõtmisele vastu, hagejale nende kohta

seisukoha esitamiseks tähtaja andmine oleks venitanud menetlust, sest lahendi tegemise aeg

oli juba määratud. Seega olukorras, kus kostja ei olnud nimetanud hilinemiseks mõjuvat

põhjust ja tõendite vastuvõtmine oleks pikendanud menetlust, jättis maakohus täiendavad

tõendid õigesti vastu võtmata.

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostjal ei olnud üürilepingu erakorraliseks

ülesütlemiseks mõjuvat põhjust VÕS § 313 lg 1 teise lause tähenduses.

VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, mille sisu saab

kõrgema astme kohus kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on

ületanud diskretsiooni piire (RKTKo 9. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 10).

Maakohus on nõuetekohaselt kaalunud poolte huve, ilma milleta ei saa VÕS § 313 lg 1

kohaldada (RKTKo 29. oktoober 2004 nr 3-2-1-100-04, p 13). Ringkonnakohus nõustub

selles osas maakohtu põhjendustega ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. Tähtajalise

üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel peavad ülesütleva poole huvid ületama ülekaalukalt

teise poole huve (RKTKo 9. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 12).

Majanduse normaalset toimimisviisi iseloomustab tsüklilisus. Riigikohtu hinnangul võib

majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia

tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1

järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute

puhul (RKTKo 9. november 2010 nr 3-2-1-84-10, p 11). Samas ei ole kostja praegusel juhul

selliseid asjaolusid esile toonud.

Tõendid kinnitavad hageja väidet, et kostja püüdis üürilepingut lõpetada juba enne Hamasi 7.

oktoobri 2023 rünnakut (dtl 162, 554), mida kostja nimetab ülesütlemise põhjusena

ülesütlemisavalduses. Suuremaid kokkupõrkeid Iisraeli ja Hamasi vahel on alates 2008.

aastast olnud mõneaastase vahega, sh aastal 2021, mil pooled üürilepingu sõlmisid. Kostja

sõlmis üürilepingu viieks aastaks ning pidi teadma pingelisest olukorrast, mis on piirkonnas

valitsenud alates Iisraeli riigi loomisest 1948. aastal. Tellimuste katkemine oli kostja äririsk.

Kostja majandusnäitajatele tugines hageja, maakohus on neid õigesti põhjendamisel arvesse

võtnud.

Iisraeli toitumistava või selle muutumine ei ole ringkonnakohtu hinnangul üldteada asjaolu.

13. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maakohus jättis vääralt kohaldamata VÕS § 296

lg 3.

Kostja märgib iseenesest õigesti, et õiguse tõlgendamise kohta võib apellant TsMS § 634 lg 2

kohaselt esitada seisukohti ka pärast apellatsioonitähtaja möödumist ning et õiguse

kohaldamine on kohtu ülesanne. Samas tuleb pooltel tuua kohtu ette asjaolud, mis on

konkreetse normi kohaldamise eelduseks. Kohus ei pea kontrollima nõuet nendel õiguslikel

alustel, mille kohta ei ole menetlusosalised nõude rahuldamiseks vajalikke asjaolusid kohtu

ette toonud (vt RKTKo 4. mai 2022 nr 2-19-121704/50, p 11; RKTKo 8. detsember 2021 nr

2-18-4181/75, p 15).

VÕS § 296 lg-s 3 nimetatud üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega

saadud kasu väärtus on faktilised asjaolud, mitte õiguslik küsimus. Üürist mahaarvamine

oleks kostja vastuväide hageja nõutava summa suurusele, mida kostja ei ole senises

menetluses sellisel kujul esitanud. TsMS § 436 lg 4 sätestab mh, et otsust tehes ei või kohus

tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Ka Riigikohus on leidnud, et VÕS § 296

lg 3 järgsetele võimalikele mahaarvamistele peab kostja menetluses tuginema (RKTKo 30.

aprill 2013 nr 3-2-1-5-13, p 32).

Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu, et VÕS § 296 lg 3 ei ole äriruumi üürilepingu

sõlmimisel imperatiivne säte. Poolte sõlmitud üürilepingust võib tuleneda, et aja eest, mil

üürnik temast oleneval põhjusel asja kasutada ei saa, tuleb üürnikul maksta lepingus

kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada (vt RKTKo

18. mai 2009 nr 3-2-1-37-09, p 17). Pooled ongi üürilepingu p-s 5.10 kokku leppinud, et üüri

ja muude lepingujärgsete maksete tasumise kohustust ei mõjuta asjaolu, kas üürnik faktiliselt

ja kui suures ulatuses lepingu eset kasutab.

14. Maakohtule väljaselgitamiskohustuse täitmata jätmise etteheide on asjakohatu. TsMS § 5

lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest.

Erinevalt hagita menetlusest ei kogu kohus hagimenetluses ise tõendeid ega selgita välja

asjaolusid.

15. Ringkonnakohus märgib, et kuigi maakohus mõistis viivise välja lõpptulemusena õiges

summas, on maakohtu otsuse põhjenduste p-s 10 vead kuupäevades: 1. novembri 2023 arve

alusel viivis 1034,80 eurot aja eest 16. novembrist 2024 (peab olema 2023) kuni 6. jaanuarini

2025; 1. detsembri 2023 arve alusel viivis 960,53 eurot aja eest 16. detsembrist 2024 (peab

olema 2023) kuni 6. jaanuarini 2025; viivis 1014,29 eurot aja eest 16. jaanuarist 2024 kuni

otsuse tegemiseni 21. jaanuaril (peab olema veebruaril) 2025.

16. Maakohus jättis menetluskulud õigesti kostja kanda, sest kuigi maakohus ei täpsustanud,

kas hageja nõudest loobub, vähendas hageja nõuet sellepärast, et kostja rahuldas osa sellest

pärast hagi esitamist, mistõttu ei tule sellega seotud menetluskulusid TsMS § 168 lg 4 alusel

jätta hageja kanda. Ülejäänud osas rahuldas maakohus hagi, mistõttu jäid ülejäänud osas

menetluskulud põhjendatult kostja kanda TsMS § 162 lg 1 alusel.

17. Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonimenetluse kulud tuleb TsMS § 171 lg 1

alusel jätta kostja kanda, sest maakohtu otsuse resolutsioonis tühistatakse vaid sõnastuslik

ebatäpsus, sisuliselt ringkonnakohus maakohtu otsust ei muuda – maakohus mõistis kostjalt

välja õige summa.

18. Vastavalt TsMS § 174 lg-le 3 määrab ringkonnakohus kindlaks apellatsioonimenetluse

kulude rahalise suuruse.

Hageja palub kostjalt õigusabikulu hüvitamiseks välja mõista 607,50 eurot, lepingulise

esindaja ajakulu oli 4,5 tundi, tunnihinnaga 135 eurot, millele lisandub käibemaks. Esindaja

koostas vastuse apellatsioonkaebusele ja kahele kohtunõudele, vastas kostja 16. jaanuari 2026

menetlusdokumendile ja koostas menetluskulude nimekirja. Ringkonnakohtu hinnangul ei

ületa tunnihind turuhinda ja kulunud aeg on põhjendatud. Ringkonnakohus määrab seega

TsMS § 175 lg 1 alusel hagejale hüvitatavate menetluskulude suuruseks ringkonnakohtus

607,50 eurot ja mõistab kulu kostjalt hageja kasuks välja.

Ringkonnakohus märgib, et osaliselt maakohtu minetuste ja osaliselt apellatsioonkaebuse

taotluste ebaselguse tõttu on kostja tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu liiga palju.

Sisuliselt vaidlustas kostja vaid maakohtus temalt välja mõistetud põhivõlgnevuse osa ja

sellele vastavat viivist (maakohtu otsuse resolutsiooni p 3). Kuna ka hageja osaliselt hagist

loobus, tuleb ringkonnakohtus hagihinnaks lugeda 5662,53 eurot, millelt riigilõiv on 595

eurot. Hagejal on TsMS § 150 lg 1 p 2 alusel õigus taotleda enammakstud riigilõivu

tagastamist. Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada taotlus, milles märkida pangakonto

number, millele riigilõivu tagastamist soovitakse, ja kontoomaniku nimi. Riigilõivu

tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid

mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist

TsMS § 150 lg 3 kohaselt ei tagastata menetluse lõpetamisel hagist loobumise tõttu eelnevas

kohtuastmes tasutud riigilõivu.

(allkirjastatud digitaalselt)