2-20-144847/38 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 29. jaanuar 2026

Tsiviilasja number

2-20-144847

Tsiviilasi

Narva linn, Pähklimäe tn 11 korteriühistu avaldus

OÜ-lt Peremaakler majandamiskulude ja viivise

saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 17. mai 2024. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Peremaakler määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Narva linn, Pähklimäe tn 11 korteriühistu

(registrikood 80545179), lepinguline esindaja Mihhail

Tuštšenko

Puudutatud isik OÜ Peremaakler (registrikood

11523072), seaduslikud esindajad Tamara Nikolajeva

ja Vladimir Litvinov

Asja läbivaatamise viis

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 17. mai 2024. a määrus osas, milles kohus rahuldas Narva

linn, Pähklimäe tn 11 korteriühistu avalduse OÜ-lt Peremaakler põhivõla saamiseks

1117 eurot 62 senti ületavas ulatuses, samuti tühistada maakohtu määrus

menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta Narva

linn, Pähklimäe tn 11 korteriühistu avaldus majandamiskulude saamiseks 29 euro 82

sendi ulatuses rahuldamata. Muus osas jätta Viru Maakohtu 17. mai 2024. a määrus

muutmata.

2. Võtta OÜ Peremaakler poolt 27. augustil 2024 esitatud järgmised tõendid asja

materjalide juurde: teatised 115D_31.10.21, 115D_30.09.21, 115D_30.06.21,

115D_31.08.21 (1), 115D_31.08.21, 115D_30.09.22, 115D_30.11.22, 115D 4_2406,

115D_31.03.23, 115D_4_2305 ja 115D_4_2407.

3. Jätta menetluskulud mõlemas kohtuastmes (maa- ja ringkonnakohtu menetluses)

97% ulatuses OÜ Peremaakler ja 3% ulatuses Narva linn, Pähklimäe tn 11

korteriühistu kanda.

4. Lugeda Viru Maakohtu 17. mai 2024. a määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

4.1. Võtta vastu Narva linn, Pähklimäe tn 11 korteriühistu loobumine nõudest

põhivõlalt viivise saamiseks ajavahemiku 1. veebruar 2020 kuni 7. oktoober

2021 eest ja lõpetada selle nõude osas menetlus.

4.2. Rahuldada avaldus osaliselt.

4.3. Mõista OÜ-lt Peremaakler Narva linn, Pähklimäe tn 11 korteriühistu kasuks

välja majandamiskulude võlg ajavahemiku 1. veebruar 2020 kuni 7. oktoober

2021 eest 1117 eurot 62 senti.

4.4. Jätta menetluskulud 97% ulatuses OÜ Peremaakler ja 3% ulatuses Narva linn,

Pähklimäe tn 11 korteriühistu kanda.

4.5. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast kohtumääruse

jõustumist.

5. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 177 lg-s 2 sätestatud korras pärast käesoleva määruse

jõustumist.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalistel on õigus esitada Riigikohtule määruskaebus 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (TsMS § 696 lg 3).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse

lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Narva linn, Pähklimäe tn 11 korteriühistu (avaldaja, kosteriühistu) esitas 15. detsembril

2020 Pärnu Maakohtu maksekäsuosakonnale maksekäsu kiirmenetluse avalduse OÜ-lt

Peremaakler (puudutatud isik) 519 euro saamiseks. Pärnu Maakohtu maksekäsuosakond andis

15. jaanuaril 2021 puudutatud isiku vastuväite tõttu asja Viru Maakohtule menetluse

hagimenetluses jätkamiseks üle.

2. Avaldaja esitas 5. veebruaril 2021 (täpsustatud 25. oktoobril 2021) Viru Maakohtule

avalduse, milles palus mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 1147 eurot 44 senti.

Avaldaja esitas 5. veebruaril 2021 viivisenõude, ent loobus sellest 25. oktoobril 2021.

Avalduse kohaselt oli puudutatud isik Narvas aadressil Pähklimäe 11-115 asuva korteri

(korter) omanik ja avaldaja liige kuni 7. oktoobrini 2021, mil korter täitemenetluses

võõrandati. Puudutatud isik ei tasunud korteriühistule teenuste ega kommunaalkulude eest

alates veebruarist 2020 kuni korteri võõrandamiseni. Korteriühistu arvestas korteri

täitemenetluses võõrandamisest ülejäänud 350 eurot puudutatud isiku varasema võla katteks,

mis on puudutatud isikult välja mõistetud. Puudutatud isikul on korteriühistu põhikirja p 4.6.d

ning korteriühistu 3. mai 2019. a ja 16. juuli 2021. a üldkoosolekute otsustega kinnitatud

majanduskavade järgi kohustus tasuda teeninduse eest 0,77 eurot/m2. Puudutatud isikul on

kohustus tasuda keskkütte eest teenuse osutaja esitatud arve alusel arvestusega ruutmeetrile

langeva koormuse järgi ning sooja ja külma vee kasutamise eest vastavalt arvesti näidule.

Võlg on kokku 1147 eurot 44 senti.

3. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ja menetluskulud korteriühistu kanda.

Külma ja sooja vee arvestus ei ole õige. Puudutatud isik ei tarbinud juunis, juulis, augustis ja

oktoobris vett. Korteris ei olnud sel ajal kedagi. Korteri müügist peaks laekuma 350 eurot.

MAAKOHTU MÄÄRUS

4. Maakohus võttis 17. mai 2024. a määrusega vastu viivisenõudest loobumise ja lõpetas

selles osas menetluse, rahuldas avalduse, mõistis puudutatud isikult korteriühistu kasuks

ajavahemiku 1. veebruar 2020 kuni 7. oktoober 2021 eest välja 1147 eurot 44 senti ning jättis

menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Korteriühistu moodustati Pähklimäe tn 11, Narva linn elamu ja maatüki mõtteliste osade

ühiseks majandamiseks. Puudutatud isik oli 27. märtsist 2017 kuni 7. oktoobrini 2021 korteri

omanik. Korter võõrandati 7. oktoobril 2021 täitemenetluses. Korteri omandaja ei vastuta

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 1 ja 2 järgi enne omandi üleminekut

tekkinud korteriga seotud kohustuste eest.

Korteriomanikud teevad KrtS § 40 lg 1 kohaselt majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Puudutatud isikule ei tulene korteriomanike

vahelisest kokkuleppest majandamiskulude tasumiseks erandeid.

Avaldaja väitel on puudutatud isikul korteriühistu ees korteriga seotud majandamiskulude

võlg ajavahemiku 1. veebruar 2020 kuni 7. oktoober 2021 eest 1147 eurot 44 senti. Võlg

koosneb järgmistest kommunaalteenuste ja tasude liikidest: hooldus, küte, mähis (vannitoa

kütteelement/siugtoru), külm ja kuum vesi. Avaldaja ei arvesta võla tasumisena korteri

täitemenetluse käigus müümisel avaldajale jäetavat osa 350 eurot, kuna arvestab selle enne

veebruari 2020 tekkinud võla katteks. Pärnu Maakohtu 16. aprilli 2020. a määrusega

(maksekäsk) tsiviilasjas nr 2-20-106725 kohustati puudutatud isikut tasuma korteriühistule 1.

septembrist 2018 kuni 1. veebruarini 2020 tekkinud kohustuste eest 620 eurot 51 senti ja

kõrvalnõuded 7 eurot 92 senti, riigilõiv 45 eurot ning menetluskulu 20 eurot. Puudutatud isik

ei väida, et see võlg on tasutud.

Teeninduskulu nõude aluseks on korteriühistu 18. novembri 2017. a põhikirja p 4.6.d ning 3.

mai 2019. a üldkoosoleku protokoll, millega võeti vastu 2019. a majandustegevuse kava,

mille kohaselt on teenusetariif 0,77 eurot üldpinna ruutmeetri kohta. See tariif kehtis kuni uue

majanduskava kehtestamiseni 16. juuli 2021. a üldkoosoleku otsusega ja samas määras 2021.

aastal. Avaldaja tõendas kortermajale osutatud teenuste (küte, mähis, soe ja külm vesi) kulude

kujunemise ning jaotuse korteriomanike vahel. Puudutatud isiku vastuväited tarbitud külma ja

sooja vee kogustele juunis, juulis, augustis ja oktoobris 2020 ei ole põhjendatud. Puudutatud

isik ei konkretiseerinud kohtu selgitustele vaatamata oma vastuväited ega esitanud

kommunaalkulude osas omapoolseid arvestusi ega tõendeid. Arvete kohaselt arvestati külma

ja sooja vett korteriühistule esitatud arvestite näitude alusel. Neid sai esitada vaid korteri

valdaja. Kuna puudutatud isik ei esitanud enda arvestusi ja selgitusi tegeliku kulu kohta, saab

eeldada, et külma ja sooja vee tarbimine on toimus arvetel märgitud näitude ulatuses.

Avaldaja loobus viivisenõudest. See ei ole seadusega vastuolus ega riku avalikku huvi.

Viivisenõudest loobumine tuleb vastu võtta ja selles osas menetlus lõpetada.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Puudutatud isik palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja jätta menetluskulud

korteriühistu kanda või alternatiivselt saata asi maakohtule tagasi uueks läbivaatamiseks.

Kohus ei arvestanud puudutatud isiku argumentidega. Kohus lähtus korteriühistu esitatud

andmetest, mis on valed. Korteriühistu kontole laekus 2021. aastal 350 eurot. Võlg vähenes

343 euroni.

6. Korteriühistu palub jätta kaebuse rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Määruskaebuse menetlusse võtmine ei ole põhjendatud. Kaebus ei ole nõuetekohane, selles ei

ole märgitud selget nõuet ega maakohtu määruse vaidlustamise ulatust. Kaebus on

põhjendamata. Puudutatud isikute esitatud uued tõendid tuleb jätta tähelepanuta, kuna need ei

ole esitatud tähtaegselt. Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud.

7. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu

määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas avaldaja

põhinõude suuremas ulatuses kui 1117 eurot 62 senti, samuti menetluskulude jaotuse osas.

Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel puudutatud isiku 27. augustil 2024 esitatud

tõendid asja materjalide juurde, kuna määruskaebuse põhjendamiseks võib esitada uusi

tõendeid. Ringkonnakohus esitab määrus resolutsiooni juures maakohtu määruse kehtiva

resolutsiooni tervikliku sõnastuse (TsMS § 654 lg 2², § 659).

9. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebusest on piisavalt selgelt aru saada, millises osas

soovib puudutatud isik maakohtu määrust vaidlustada. Määruskaebuse menetlemisest

keeldumiseks ei ole seega alust.

10. Maakohus jättis ringkonnakohtu hinnangul põhjendamatult arvestamata puudutatud isiku

väite, et arvetel kajastatud külma ja sooja vee tarbimise andmed ei ole õiged. Korteriühistu

põhikirja p 4.6.e kohaselt oli puudutatud isikul kui korteriühistu liikmel kohustus tasuda

regulaarselt üks kord kuus hiljemalt kuu viimaseks päevaks makseid maja ühiste

kommunikatsioonide kaudu tarbitava vee ja kanalisatsiooni teenuse eest (dtl 33).

Korteriühistu selgituste kohaselt tuli vee eest tasuda lähtuvalt arvesti näidule. Puudutatud isik

väitis, et arvetel kajastatud veenäidud ei ole õiged ja et need fikseeriti lõplikult korteri

üleandmise aktis (dtl 95).

Avaldaja märkis, et oktoobri 2021. a seisuga võla suurust korrigeeriti, arvestades korteri uuele

omanikule üleandmisaktis fikseeritud näite (dtl 98). Korteriühistu esitatud 10. oktoobri 2021.

a korteriomandi üleandmis-vastuvõtuakti kohaselt oli külma vee näit 00166 ja sooja vee näit

00148 (dtl 104–105). Korteriühistu poolt septembri ja oktoobri 2021 eest esitatud arvete

kohaselt oli korteri külma ja sooja vee lõplikud näidud, mille alusel arvestati puudutatud isiku

poolt tasumisele kuuluv külma ja sooja vee kulu, vastavalt 169 ja 153 (dtl 216–217). 10.

oktoobri 2021. a üleandmis-vastuvõtuaktis kajastatud külma vee näit on seega 3 m3 võrra ja

sooja vee näit 5 m3 võrra väiksem kui arvetel kajastatud külma ja sooja vee näidud.

Puudutatud isikule arvestati arvete põhjal külma ja sooja vee eest tasumisele kuuluvaks

summaks kokku 29 eurot 82 senti [(3 × 1,817) + (5 × 4,874)] rohkem kui selleks oli alust.

Kuna korteriühistu soovib arvetel kajastatud võla tasumist, on korteriühistu nõue 29 euro 82

sendi ulatuses põhjendamatu. Kõnealuses osas tuleb maakohtu määrus tühistada.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus rahuldas majandamiskulude nõude ülejäänud ulatuses

põhjendatult. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid siinkohal

(TsMS § 659, § 654 lg 6). Puudutatud isiku muud väited ei anna alust maakohtust erinevateks

järelduseks.

11. Puudutatud isiku väide, et korteriühistu esitatud nõue on 2021. aastal korteriühistule

laekunud 350 euro võrra vähenenud ja võla jääk on 343 eurot, ei ole põhjendatud. Puudutatud

isiku 27. augustil 2024 esitatud teatisest nähtub, et puudutatud isikul oli 30. septembri 2021. a

seisuga korteriühistu ees kohtulahendist tulenev võlg 693 eurot 43 senti (685,51 + 7,92), mille

katteks laekus 18. oktoobril 2021 kokku 350 eurot (dtl 363–373). Maakohus tuvastas, et

puudutatud isikul on Pärnu Maakohtu 16. aprilli 2020. a määrusest (maksekäsk) tsiviilasjas nr

2-20-106725 tulenevalt kohustus tasuda korteriühistule 1. septembrist 2018 kuni 1.

veebruarini 2020 tekkinud kohustuste eest 620 eurot 51 senti, kõrvalnõuded 7 eurot 92 senti,

riigilõiv 45 eurot ja menetluskulu 20 eurot, kokku 693 eurot 43 senti. Puudutatud isik ei

vaidlusta kohtulahendist tulenevat varasemat võlga. Korteriühistu on arvestanud 2021. aastal

korteriühistule laekunud 350 eurot puudutatud isiku varasema võla katteks. Puudutatud isiku

väidetest ei nähtu, et ta oleks ise määranud, milliste kohustuste katteks tuleks 18. oktoobril

2021 korteriühistule laekunud 350 eurot arvestada, või vaielnud viivitamata vastu selle

varasemate kohustuste katteks arvestamisele. Korteriühistul oli VÕS § 88 lg 4 ja 6 alusel

seega õigus lugeda 350 euro arvel tasutuks esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks

muutunud kohustused. Teatistel (dtl 363–373) kajastatud võla jääk 343 eurot 43 senti on

Pärnu Maakohtu 16. aprilli 2020. a maksekäsust tuleneva võla jääk (693,43 – 350), mitte

käesolevas asjas ajavahemiku 1. veebruar 2020 kuni 7. oktoober 2021 eest nõutava võla jääk.

12. Avalduse osalise rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud nii maa- kui ka

ringkonnakohtus TsMS § 172 lg 1 alusel 97% ulatuses puudutatud isiku ja 3% ulatuses

korteriühistu kanda.

Kuna maakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, ei tee seda ka

ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks

määrusega mõistliku aja jooksul käesoleva määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)