2-24-16045/37 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kairi Piirisild, Ele Liiv, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

30. jaanuar 2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-16045

Kohtuasi

HP Investments OÜ ja Venta Estonia OÜ hagi

Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu vastu sundtäitmise

lubamatuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 23. aprilli 2025. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

HP Investments OÜ ja Venta Estonia OÜ

apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

HP Investments OÜ kaebus 6000 eurot

Venta Estonia OÜ kaebus 6000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I: HP Investments OÜ (registrikood 12382308)

Hageja II: Venta Estonia OÜ (registrikood 12280967)

Hagejate lepinguline esindaja Marko Jaani

Kostja: Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu (registrikood

80302502), lepinguline esindaja Tuulikki Laesson

Istungi toimumise aeg

7. jaanuar 2026. a

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 23. aprilli 2025. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid

muuta otsuse põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud võrdsetes osades HP Investments OÜ ja Venta

Estonia OÜ kanda.

2-24-16045

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. HP Investments OÜ (hageja I) ja Venta Estonia OÜ (hageja II) esitasid 22.10.2024 Harju

Maakohtule hagi Tallinn, Hagudi tn 10 korteriühistu (kostja) vastu, milles palusid tunnistada

lubamatuks sundtäitmised täiteasjades nr 022/2024/6575 ja 022/2024/6574. Menetluskulud

palusid hagejad jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Hagudi tn 10, Tallinn (elamu) korteriomanikud ja O&P

Investeeringud OÜ (arendaja) 21.06.2017 uute korteriomandite moodustamise ja

korteriomandite mõtteliste osade koosseisude muutmise asjaõiguslepingu, korteriomandite

reaalosade muutmise ning kaasomandi lõpetamise, uute tekkivate korteriomandite

võõrandamise ja hüpoteekide seadmise lepingu ning tehti kinnistamisavaldused. Viidatud

lepinguga moodustati elamusse korteriomandid nr 6 ja 7, mille omanikuks sai arendaja.

Lepingu p-de 6.1 ja 6.2 kohaselt seati korteritele nr 7 ja 8 kostja kasuks hüpoteegid 25 000

eurot. Lepingu p-i 6.3 kohaselt tagavad hüpoteegid kõiki kostja rahalisi nõudeid arendaja

vastu. Arendaja võõrandas 29.03.2021 korterid nr 7 ja 8 vastavalt hagejale II ja hagejale I.

1.2. Tallinna Ringkonnakohtu 31.01.2023 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-2372 mõisteti

arendajalt elamu korteriomanike kasuks solidaarselt välja 63 033,28 eurot. Korteriomanikud

loovutasid oma nõuded kostjale.

1.3. Kostja esitas 24.09.2024 Tallinna kohtutäiturile Elin Vilippusele täitmisavalduse hageja I

ja hageja II suhtes täitemenetluse läbiviimiseks. Täitedokumendiks oli Tallinna notari Tarvo

Puri 21.06.2017 notariaalne dokument nr 1763. Kohtutäitur algatas täiteasjad nr

022/2024/6575 ja 022/2024/6574. Täitemenetluste kohustatud isikuteks on hagejad kui kostja

kasuks hüpoteegiga koormatud kinnisasjade omanikud.

1.4. Hagejate suhtes alustatud täitemenetlused on ebaõiged, sest 21.06.2017 lepingu p-st 6.3 ei

tulene, et hüpoteek tagab ka loovutamise teel omandatud nõudeid. Hüpoteeki ei saa sisustada

laiemalt kui pooled selles algselt kokku leppisid.

1.5. Kui möönda, et hüpoteek hõlmab nii tulevikus tekkivaid kui ka loovutatavaid nõudeid, on

kokkulepe heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine.

2-24-16045

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata ja menetluskulud

solidaarselt hagejate kanda.

2.1. Hagejad käsitlevad 21.06.2017 lepingut vääralt. Lepingu p-s 6 seati hüpoteegid kostja

kasuks, kusjuures märgiti, et tagatud on kostja kõik rahalised nõuded arendaja vastu (nt

nõuded mis tulenevad ehitustööde tegemata jätmisest, leppetrahvid ja kahjuhüvitised).

Lepingu sõlmimisel oli poolte eesmärk anda korteriomanikele hüpoteekide kaudu lisatagatis

ja kindlustustunne, et arendaja teeb oma tööd nõuetele vastavalt. Kui arendaja oma kohustusi

ei täida, saab kostja kui korteriomanike märgitud isik realiseerida hüpoteegid. Hagejate

käsitluse kohaselt muutuks hüpoteegid sisutuks.

2.2. Kuna arendaja oma kohustusi ei täitnud, pidid ehitustööd tegema korteriomanikud ja

kostja. Tsiviilasjas nr 2-19-2372 mõisteti arendajalt välja kahjuhüvitis ehitustöö tegemata

jätmise eest. Sellise olukorra tagamiseks olidki hüpoteegid seatud.

2.3. Enne 21.06.2017 lepingut kehtis kostja, arendaja ja korteriomanike vahel 30.07.2015

võlaõiguslik kokkulepe, mille p-s 3.15 lepiti kokku hüpoteekide seadmises, mis tagasid

omanike ja korteriühistu (sh ühistule loovutatud) rahalisi nõudeid arendaja vastu, mis

tulenevad lepingus nimetatud ehitustööde mittetegemisest. Samasisulised õigused ja

kohustused, nagu lepiti kokku 30.07.2015 lepingus, võtsid pooled üle ka 21.06.2017 lepingu

sõlmimisega.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdselt hagejate kanda.

3.1. Otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle:

-

30.07.2015 sõlmiti korteriomanike, kostja ning arendaja vahel võlaõiguslik kokkulepe

uute korteriomandite moodustamiseks ja tekkivate korteriomandite võlaõiguslik

müügileping ning sellega seotud leping ehituskohustuste täitmiseks (edaspidi „VÕL“);

-

21.06.2017 sõlmiti Tallinna notari Tarvo Puri juures Hagudi tn 10, Tallinn korteriomanike

ja arendaja vahel muuhulgas uute korteriomandite moodustamise ja korteriomandite

mõtteliste osade koosseisude muutmise asjaõigusleping, korteriomandite reaalosade

muutmise ning kaasomandi lõpetamine, uute tekkivate korteriomandite võõrandamise ja

hüpoteekide seadmise leping ning tehti kinnistamisavaldused (edaspidi „AÕL“).

Kõnealuse lepinguga moodustati Hagudi tn 10, Tallinn elamu katusekorrusele uued

korteriomandid nr 7 ja 6, mille omanikuks sai arendaja. Lepingu p-de 6.1 ja 6.2 kohaselt

seati kummalegi korteriomandile kostja kasuks hüpoteek 25 000 eurot;

-

29.03.2021 sõlmiti Tallinna notari Lee Mõttuse juures korteriomandite müügileping,

asjaõiguslepingud ning tehti kinnistamisavaldused. Lepingu p-de 2.1 ja 2.4 kohaselt

võõrandas arendaja korteriomandid nr 7 ja 8 vastavalt hagejale II ja hagejale I;

-

Tallinna Ringkonnakohus mõistis 31.01.2023 otsusega tsiviilasjas nr 2-19-2372 arendajalt

AT, JR, EJ, AM, RM ja SS kasuks solidaarselt välja 63 033,28 eurot;

-

31.07.2024 sõlmisid EJ ja kostja nõude loovutamise lepingu, millega EJ loovutas

ülalnimetatud solidaarnõudest endale kuuluva osa kostjale;

-

02.09.2024 sõlmisid AM ja RM nõude loovutamise lepingu, millega RM loovutas

ülalnimetatud solidaarnõudest endale kuuluva osa AMle;

2-24-16045

-

03.09.2024 sõlmisid AM, AT, JR, SS ja kostja osalise nõude loovutamise lepingu, millega

AM, AT, JR ja SS loovutasid ülalnimetatud solidaarnõudest endale kuuluva osa 48 713,49

eurot kostjale;

-

24.09.2024 esitas kostja Tallinna kohtutäiturile Elin Vilippusele täitmisavalduse hagejate

suhtes täitemenetluse alustamiseks. Täitmisavalduse kohaselt moodustab kostja kui

sissenõudja nõue hagejate vastu solidaarselt 50 000 eurot;

-

Kohtutäitur algatas 01.10.2024 hageja I osas täiteasja nr 022/2024/6575, kus

täitedokumendiks on 21.06.2017 Tallinna notari Tarvo Puri notariaalne dokument nr 1763

ning nõude sisuks on hüpoteegiga tagatud nõue 25 000 eurot;

-

Kohtutäitur algatas 01.10.2024 hageja II osas täiteasja nr 022/2024/6574, kus

täitedokumendiks on 21.06.2017 Tallinna notari Tarvo Puri notariaalne dokument nr 1763

ning nõude sisuks on hüpoteegiga tagatud nõue 25 000 eurot;

-

loovutatud nõuete suurus on vähemalt 50 000 eurot ning hagejad ei ole nõudeid

täitemenetluse väliselt rahuldanud.

3.2. Maakohus viitas VÕL p-dele 2.1, 2.6, 3.1, 3.4, 3.15, AÕL p-dele 6.1, 6.2, 6.3 ja 6.4 ning

Riigikohtu praktikale ja asus seisukohale, et AÕL p-s 6.3 sätestatud tagatiskokkulepe ei

hõlma hüpoteegipidajale (s.o kostjale) loovutatud nõudeid, kuivõrd selle kohta puudub

sõnaselge kokkulepe. Määramatu ulatusega tagatiskokkulepe on heade kommetega vastuolus

ja tühine.

3.3. Lepingu tõlgendamisel tuleb esmajärjekorras lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust

tahtest. Kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut

objektiivselt mõistliku isiku positsioonilt. Objektiivselt mõistlik isik tõlgendab AÕL lepingu

p-i 6.3 selliselt, et tagatud on ka vaidlusalused korteriomanike poolt kostjale loovutatud

nõuded.

3.3.1. AÕL ja VÕL olid omavahel seotud ning VÕL-is on selgelt märgitud, et hüpoteekidega

tagatakse mh korteriomanike nõudeid ning kostjale loovutatud nõudeid, mis on seotud

lepingus nimetatud ehitustööde mittekohasest teostamisest tulenevate rahaliste nõuetega. AÕL

ja VÕL üldine olemus oli, et arendaja teostab elamu kõikide korteriomandite kaasomandiosa

renoveerimistööd (soodustades sellega otseselt korteriomanikke), mille eest saab

korteriomanikelt vastutasuks kahe moodustatava korteriomandi omandi.

3.3.2. Kostjal oli lepingutes suuresti formaalne roll. Peamine vastutus suhetes arendajaga

lasus korteriomanikel, kellel oli ka ehitustööde mittevastavusega seotud nõudeõigus. Seega

oleksid hüpoteegid olnud sisutud, kuivõrd lepingust ei nähtu otseselt, et korteriühistul võiks

arendaja vastu ehitustöödega seonduvalt mingeid nõudeid olla.

3.4. Seega on põhjendatud AÕL p-st 6.3 tuleneva tagatiskokkuleppe tõlgendamine viisil, mille

kohaselt olid hüpoteegiga tagatud kõik rahalised nõuded arendaja vastu, mis tulenesid

lepingutes sätestatud ehitustöödest. Seega puudub alus sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks. Hageja ei esitanuvastuväiteid kostja selgitustele nõude kujunemise kohta.

Apellatsioonkaebus

4. Hagejad paluvad maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada, alternatiivselt

saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja

kanda.

2-24-16045

4.1. Kaebuse kohaselt on maakohtu otsus vastuoluline, kuna kohus leidis, et tagatiskokkulepe

ei hõlma kostjale loovutatud nõudeid, kuid jättis hagi siiski rahuldamata. Maakohus leidis

õigesti, et AÕL p-s 6.3 sätestatud tagatiskokkulepe ei hõlma hüpoteegipidajale loovutatud

nõudeid, kuid kostja algatatud sundtäitmised põhinevadki loovutatud nõuetel.

4.2. Järeldus, et hüpoteekidega on tagatud ka täitmisel olevad korteriomanike poolt kostjale

loovutatud nõuded, on vastuolus tõenditega. Kohus asus üllatuslikult AÕL p 6.3 sisustama

mõistliku isiku sisukohalt lähtuvalt. VÕL võib olla oluline mõistliku isiku arusaamise

sisustamisel, kuid õige ei ole arusaam, et AÕL sõlmiti VÕL alusel ja jätkuna. AÕL

sõlmimisega lõpetati VÕL ja sõlmiti uus leping, milles sisustati ka tagatiskokkulepet teisiti.

4.3. Mõistlik isik eeldaks, et hüpoteek tagab ainult neid nõudeid, milles on selgelt ja

konkreetselt kokku lepitud. Kuigi korteriühistu kaudu teostatakse korteriomanike ühiseid

õigusi ja täidetakse kohustusi, ei järeldu sellest, et hüpoteek, mis on seatud korteriühistu

nõuete tagamiseks, tagab automaatselt ka korteriomanike individuaalseid või kollektiivsed

nõuded.

4.4. Hagejate tõlgendus ei muuda hüpoteeke sisutuks. Arendaja võttis lepinguga endale kostja

ees kohustusi, mida hüpoteegid tagasid.

Vastustaja seisukoht

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

võrdselt hagejate kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel

jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta maakohtu põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb

rahuldamata.

7. Vastavalt TsMS § 652 lg 1 p-le 1 võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

ja lahendamisel aluseks praeguse otsuse p-s 3.1 loetletud maakohtu tuvastatud asjaolud, mille

üle pooled apellatsioonimenetluses ei vaidle. Pooled vaidlevad siinses asjas eelkõige

hüpoteegi seadmise lepingus sisalduva tagatiskokkuleppe tõlgendamise üle. Õige on

apellatsioonkaebuse etteheide, et maakohtu otsus on osaliselt vastuoluline. Maakohus leidis,

et hüpoteek ei hõlma kostjale loovutatud nõudeid, kuid jättis hagi rahuldamata, kuna

ehitustöödest tulenevad nõuded on hüpoteegiga tagatud. Ringkonnakohus leiab, et siinsel

juhul hõlmab hüpoteek ka vaidlusaluseid loovutamise teel omandatud nõudeid, mistõttu ei ole

nende sundtäitmine TMS § 221 alusel lubamatu. Maakohus jättis seega hagi õigesti

rahuldamata, kuid muuta tuleb maakohtu õiguslikke põhjendusi.

8. AÕS § 325 lg 1 kohaselt võib kinnisasja hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle

kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude

rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. Seega on nõude panditud kinnisasja arvel

rahuldamise õigus üksnes hüpoteegipidajal, s.o siinsel juhul kostjal. See tähendab ühtlasi, et

nõue, mida kostja saab panditud asja arvel rahuldada, peab kuulutama kostjale. Maakohus on

jätnud selle asja lahendamisel ekslikult tähelepanuta.

9. AÕS § 325 lg 1 annab hüpoteegipidajale õiguse rahuldada üksnes hüpoteegiga tagatud

nõue. See, millist nõuet hüpoteek tagab, määratakse tagatiskokkuleppega. Maakohus märkis

2-24-16045

õigesti, et tagatiskokkulepe allub võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud tõlgendamise

reeglitele ja selle sisu tuleb kindlaks teha tõlgendamise teel (vt RKTKm 28.12.2023, 2-22-

2008/72, 21). Maakohtu otsus ei ole selles osas üllatuslik. Pooled on saanud

tagatiskokkuleppe tõlgendamise kohta menetluses oma seisukohad esitada. Asjaolu, et

hagejad ei nõustu maakohtu antud õigusliku hinnanguga, ei muuda otsust üllatuslikuks.

Hagejad ei toonud apellatsioonkaebuses ega ringkonnakohtu istungil ka esile ühtegi asjaolu,

mis neil väidetava üllatuslikkuse tõttu jäi maakohtus esile toomata või tõendamata.

9.1. AÕL p 6.3 kohaselt on sama lepinguga korteritele nr 7 ja 8 seatud hüpoteekidega tagatud

kõik kostja rahalised nõuded arendaja vastu (nt nõuded, mis tulenevad ehitustööde tegemata

jätmisest, leppetrahvid, kahjuhüvitused jne). Punktis 6.4 lepiti kokku, et hüpoteegid

kustutatakse kui ehitustööd on valminud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et

tagatiskokkuleppe eesmärk oli tagada selliseid kostja rahalisi nõudeid arendaja vastu, mis

tulenesid kokku lepitud ehitustöödest. Hagejad ei ole seda maakohtu järeldust ka

vaidlustanud. Samuti ei ole hagejad vaidlustanud kostja esile toodud asjaolu, et Tallinna

Ringkonnakohtu otsusega mõistetigi arendajalt välja kahju, mis oli tekkinud seoses AÕL-s

kokku lepitud ehitustöödega. See nähtub ka viidatud otsusest (dtl 76–110). Nimelt leidis

ringkonnakohus, et elamu korteriomanikel on sama, 21.06.2017 asjaõiguslepingu alusel

arendaja vastu vahelae läbivajumise kõrvaldamise töödega kaasnenud kulutuste hüvitamise

nõue. Seega on täidetav nõue sisuliselt tagatiskokkuleppega hõlmatud.

10. Pooled ei vaidle seega siinsel juhul selle üle, kas kostja on hüpoteegipidaja ja kas täidetav

nõue on iseenesest tagatiskokkuleppega hõlmatud, vaid selle üle, kas tagatiskokkulepe

võimaldab seda nõuet sundtäita olukorras, kus kostja omandas selle loovutamise teel. Nimelt

mõistis ringkonnakohus arendajalt kahjuhüvitise välja mitte kostja kasuks, vaid AÕL

osalisteks olnud elamu korteriomanike kasuks. Maakohus tuvastas, et nõue on läinud

loovutamise teel tervikuna üle kostjale.

10.1. Praktikas on selgitatud, et asjaõigusseaduse hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte

kohaselt tuleb kaitsta omaniku huvi olla kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetõttu

tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitavatest

lepingutest tulenevate nõuete eest. Võimalus, et tagatud tulevaste nõuetena käsitletakse ka

võimalikke tulevikus loovutatavaid nõudeid, peab olema tagatiskokkuleppes selgelt kokku

lepitud (RKTKo 29.03.2004, 3-2-1-41-04, p 20 ja RKTKo 05.11.2008, 3-2-1-104-08, p 19).

Kolleegium ei nõustu hagejate ja maakohtuga, nagu tuleneks eeltoodust, et loovutatud nõuete

tagamises peab olema Expressis verbis kokku lepitud. Riigikohus on kooskõlas

tagatiskokkuleppe piisava määratluse reegliga selgitanud seda, et tagatiskokkulepe peab

olema selge ning asjaolu, et loovutatud nõuded ei ole tagatiskokkuleppega hõlmatud, seetõttu

eeldatakse. Kostjal oli aga võimalik see eeldus ümber lükata. Kuna tagatiskokkulepe allub

tõlgendamise reeglitele, tuli ka asjaolu, kas tagatiskokkulepe hõlmab konkreetsel juhul ka

loovutatud nõudeid, selgitada välja VÕS §-29 sätestatud tõlgendamise reegleid arvestades.

VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada eelkõige lepingu sõlmimise

asjaolusid, sh lepingueelseid läbirääkimisi; tõlgendust, mille lepingupooled on samale

lepingutingimusele varem andnud; lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist;

lepingu olemust ja eesmärki; vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele

tavaliselt antavat tähendust ning tavasid ja lepingupooltevahelist praktikat.

10.2. Õige ei ole kostja seisukoht, nagu tuleneks kostja võimalus realiseerida hüpoteek ka

korteriomanike nõuete täitmiseks, tema kui elamu korteriühistu õiguslikust positsioonist

korteriomanike ühendusena. Seda ei saa järeldada ka asjaolust, et korteriühistu ja korterite

omanikud on omavahel väga tihedalt seotud. Korteriomanike seotus korteriühistuga ei mõjuta

2-24-16045

arendaja ja korteriühistu vahel sõlmitud tagatiskokkuleppe sisu. Korteriühistu ja

korteriomanikud on iseseisvad isikud, kellest igaüks teostab ise oma õigusi ja kannab

kohustusi. Kostja viide on ka ekslik, kuna täitemenetlus on vaidlusalustes asjades algatatud

kostja enda, mitte korteriomanikele kuuluvate nõuete täitmiseks.

10.3. Tähtsust omab aga see, et siinsel juhul soovib kostja täitemenetlustes täita nõuet, mis on

tagatiskokkuleppes nimetatud, s.o arendaja ehitustöödega seotud kohustuste rikkumisest

tulenev kahju hüvitamise nõue. Seejuures olid korteriomanikud, kelle kasuks ringkonnakohus

hüvitise välja mõistis, kõik ka ise AÕL pooled ja ehitustöid puudutavate kokkulepete osalised

(AÕL p 4). Nii arendajale kui hagejatele pidi tagatiskokkuleppe sisust ja olemusest olema

selge, et kinnisasi vastutab just sellise nõude eest. See, et kostja hüpoteegipidajana omandas

nõude korteriomanikelt loovutuste teel, tagatava nõude sisu ega selle ettenähtavust ei muuda.

11. Eeltoodud asjaoludel on kostjal õigus tagatud, kuid korteriomanikelt omandatud, nõude

rahuldamisele hüpoteekide arvelt. Tagatiskokkuleppe tõlgendamine viisil, et see võimaldab

täita ka loovutatud nõuet, kui tegemist on tagatiskokkuleppega hõlmatud nõudega, ei ole

vastuolus heade kommetega. See ei muuda kinnisasja vastutuse ulatust ebaselgeks või

piiramatuks. Vastuolus heade kommetega on tagatiskokkulepe siis, kui kinnisasja omaniku

jaoks ei ole ette nähtav, milliste kohustuste eest talle kuuluv kinnisasi võib tulevikus

vastutama hakata. Siinsel juhul ei ole tegemist sellise olukorraga.

12. Teistsugust järeldust ei saa teha ainuüksi sellest, et samade poolte vahel 30.07.2015

sõlmitud VÕL-is sisalduv tagatiskokkulepe oli teisiti sõnastatud, nimelt viitas selgelt ka

korteriomanike ja loovutatud nõuetele, millist viidet AÕL ei sisalda. Kuigi iseenesest on õige

see, et VÕL-is sisalduv tagatiskokkulepe ei tulnud üle ja seda ei saa kohaldada AÕL-le, ei

järeldu sellest, et AÕL-i tagatiskokkulepe konkreetsete loovutatud nõuete täitmist ei taga.

Seda, et poolte tahe ei olnud loovutatud, kuid ehitustöödega seotud nõuded

tagatiskokkuleppest välistada, nagu väidavad hagejad, on kinnitanud ka arendaja ise. Nimelt

saatis arendaja 13.12.2017 kostjale e-kirja, milles märkis, et hüpoteekide seadmise algne mõte

oli, et need tagavad omanikele, et arendaja täidab oma finantsilised kohustused ning

organiseerib mainitud tööd (dtl 309). Arendaja on seega pärast AÕL sõlmimist kinnitanud, et

hüpoteegi eesmärk oli tagada kõikide ehitustöödega seotud nõuded, nagu see on ka

tagatiskokkuleppes selgelt märgitud, mitte üksnes kitsalt kostjale AÕL-st tulenevate

võimalike nõuete tagamine, nagu leiavad hagejad. Seejuures ei ole hagejad selgelt kirjeldanud

selliseid AÕL-st kostjale tulenevaid võimalikke nõudeid, mille tagamiseks tulnuks seada

hüpoteegid kokku 50 000 eurot. Hagejate teistsugused selgitused lähtuvad ekslikust

arusaamast, nagu oleks arenda kiri saadetud enne AÕL sõlmimist ja viitaks seega VÕL-s

sätestatud tagatiskokkuleppele (ringkonnakohtu 07.01.2026 istungi protokoll, ajamärge

00:19:55). Hagejate soovitud järeldust ei saa teha ka sellest, et kostja poolt koos

korteriomanikega esitatud vastuhagi jäi tsiviilasjas 2-19-2372 kostja suhtes rahuldamata.

13. Eeltoodu tõttu on lõppastmes õige maakohtu järeldus, et vaidlusaluste täitmisel olevate

nõuete sundtäitmine ei ole lubamatu. Maakohus jättis hagi õigesti rahuldamata ja rahuldamata

jääb ka hagejate apellatsioonkaebus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad

apellatsioonkaebuse menetlemisega seotud kulud TsMS § 171 lg 1 alusel võrdsetes osades

hagejate kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)