2-21-15317/61 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Piirmets (eesistuja), Aleksandr Kondrašov, Siret

Siilbek

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.01.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-21-15317

Kohtuasi

LVM Kinnisvara Tallinn OÜ hagi D.E (D.E) vastu

võla ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 25.06.2024 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

D.E 29.07.2024 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

D.E apellatsioonkaebuse hind 7641 eurot 10 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood

12060817), lepingulised esindajad vandeadvokaadid

Pirkka-Marja Põldvere ja Marko Pilv

Kostja D.E (isikukood XXX), lepinguline esindaja

advokaat Reeli Kalme

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 25.06.2024 otsuse resolutsioon muutmata, kuid täiendada

osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus D.E kanda.

4. Mõista D.E-lt LVM Kinnisvara Tallinn OÜ kasuks välja menetluskulude hüvitis

543 eurot (käibemaksuta).

5. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb D.E-l tasuda viivist VÕS § 113 lg

1 teises lauses sätestatud määras, kuid mitte suuremas määras kui 10,5%

kalendriaastas, alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

2-21-15317

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (hageja) esitas 29.09.2021 Harju Maakohtule D.E (kostja)

vastu hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja tasumata maakleritasu 6375 eurot,

kahju hüvitise 594 eurot, hagi esitamiseks sissenõutavaks muutunud viivised 114,58 eurot

ning viivise põhivõlgnevuselt 6969 eurolt alates hagi esitamisele järgnevast päevast (s.o alates

30.09.2021) kuni põhinõude rahuldamiseni seadusjärgses määras. Menetluskulud palus hageja

jätta kostja kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 10.11.2020 lepingu kostja korteriomandile

aadressiga Tobiase 11–11, Tallinn ostja leidmiseks ja müügilepingu vahendamiseks. Lepingu

eesmärgi saavutamisel, st juhul, kui kostja sõlmis hageja leitud ja osutatud ostjaga objekti

müügilepingu, tekkis hagejal õigus tasule suuruses, mis võrdub 2,5%-ga vara müügihinnast

müügilepingu sõlmimise päeval. 02.07.2021 edastas hageja kostjale arve nr 2107005 osutatud

teenuste eest suuruses 6375 eurot. Kostja on arvele vastu vaielnud ega ole hagejale

lepingujärgset tasu maksnud. Hageja kahju hüvitis hõlmab professionaalsele õigusabile tehtud

kulu.

3. Hagiavalduse täpsustuse kohaselt palus hageja tuvastada, et tal on õigus

maaklerteenuselepingu alusel maakleritasule ja kõrvalnõuetele suuruses 8062,99 eurot. Nõude

põhjenduse kohaselt on praeguses asjas 04.01.2022 tagaseljaotsuse täitmisega laekunud

kohtutäituri arvelduskontole 8578,99 eurot, mille arvelt rahuldas kohtutäitur hageja põhinõude

6375 eurot, kahju hüvitise 594 eurot, viivise 114,58 eurot, menetluskulud 817,50 eurot ning

viivise 161,91 eurot perioodi 30.09.2021–13.01.2022 eest.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

5. Kostja vastuväite kohaselt on nõue alusetu. Korteri müügiga tegelesid paralleelselt nii

kostja kui ka hageja. Kostja avaldas müügikuulutuse portaalis City24.ee juba 15.10.2020 ja

jätkas kuulutuse uuendamist järjepidevalt kuni korteri võõrandamiseni 07.04.2021. Praegusel

juhul on aga tekkinud olukord, kus korteri ostnud isik pöördus nii maakleri kui ka kostja

poole ning müügilepingu sõlmimiseni viis kostja poole pöördumine ja kostja tegevus lepingu

ettevalmistamisel, kuid hageja nõuab põhjendamatult maakleritasu. Kostja väidetel sõlmiti

korteri müügileping kostja enda müügitegevuse ja sellele järgnenud lepingueelsete

läbirääkimiste tulemusel. Kostja on seisukohal, et kuivõrd hagejal ei ole õigust kostjalt

2-21-15317

maakleritasu nõuda, oli kostja kohtuväliselt väljendatud keeldumine põhjendatud ja hageja

kahju hüvitamise nõue on alusetu. Kuna hagejal ei ole õigust nõuda maakleritasu, siis ei ole

tal õigust nõuda ka viivist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

6. Harju Maakohus rahuldas 25.06.2024 otsusega hagi ning tuvastas, et hagejal on õigus

10.11.2020 kostjaga sõlmitud maaklerteenuste lepingu alusel maakleritasule ja kõrvalnõuetele

kokku summas 8062,99 eurot ning hageja maaklertasu ja kõrvalnõuete nõue kostja vastu on

täielikult rahuldatud. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja

kasuks välja menetluskulu hüvitise 2389,35 eurot koos seadusjärgse viivise tasumise

kohustusega alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni.

7. Maakohus tuvastas, et vaidlus puudub selles, et 10.11.2020 on hageja ja kostja vahel

sõlmitud maaklerteenuste leping nr 10.11.20-PM1 korteriomandi aadressiga Tobiase 11–11,

Tallinnas müügilepingu sõlmimise vahendamiseks (dtl 8–9). Samuti ei ole vaidlust kinnisasja

müügihinna, s.o 255 000 euro osas (dtl 8). Vaidlus puudus ka selles, et 07.04.2021

kinnistamisavalduse alusel kanti korteri omanikuna kinnistusraamatusse Q (dtl 16–28).

Pooled on erimeelt selles, kas kostjal on kohustus tasuda hagejale 02.07.2021 arve nr 2107005

alusel maakleritasu summas 6375 eurot (dtl 29).

8. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja tõendanud, et ta on vahendanud kostjale

korteri ostja vastavalt maaklerteenuste lepingu p-s 1 kokkulepitule (dtl 8). Asjaolu, et Q

omandas kostja korteri pärast maaklerteenuste lepingu lõppemist ei tähenda, et hagejal

puudub alus tasu saamiseks. Sellekohane kostja väide on alusetu. Võlaõigusseaduse (VÕS) §

664 lg 3 kohaselt maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või osutatud

leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist. Ka

kohtule kostja poolt esitatud Q 10.02.2022 e-kirjast tuleneb, et ostja leidis kostja korteri

hageja kuulutuse vahendusel (dtl 73).

9. Maakohus leidis, et kostja väide selle kohta, et lepingu p 7 kohaselt sõlmiti leping neljaks

kuuks ja kostja on väidetavalt hagejale teatanud enne tähtaja saabumist lepingu lõpetamisest,

ei ole kooskõlas kohtule esitatud tõenditega. Vastupidi, kostja enda poolt kohtule esitatud e-

kirjavahetusest tuleneb, et leping jätkus ning hageja on aktiivselt kostja korteri müügitehingu

vahendamisega tegelenud (dtl 68–72). Kui leping oleks lõppenud, nagu väidab kostja, poleks

kostja hagejaga osundatud e-kirju vahetanud ega ka võimaldanud hagejal ostuhuvilistega

suhelda. Veelgi enam, kostja on hageja 22.03.2021 e-kirjale, milles on hageja avaldanud, et

kui homse huvilisega ei jõua tehingusse, siis jääb kokkulepe, et saan mitteaktiivselt pakkuda

Tobiase 11 vahendustasuga 2,5%, samal päeval vastanud, et kokkulepe on endiselt jõus (dtl

68).

10. Maakohus ei nõustunud ka kostja vastuväitega, mille kohaselt hageja panus oli üksnes

korteri ülevaatamise aja kokkuleppimine, mistõttu on tasu nõue alusetu. Tõendatud on, et

hageja on teostanud professionaalsed fotod kostja korterist, selgitanud välja korteriga seotud

kõrvalkuludega seonduva (dtl 12), avaldanud müügikuulutuse portaalis City24 (dtl 10),

suhelnud ostuhuvilistega, kuna kohtule esitatust nähtub, et hageja on suhelnud mitme

huvilisega, sest 22.03.2021 e-kiri kostjale kannab pealkirja „Uus huviline!“ ja selles on hageja

märkinud, et „viimast huvilist ei saa kätte, seega ma pigem arvan, et ta ei soovi osta ja kui

nüüd homse huvilisega ei jõua tehingusse, siis jääb kokkulepe, et saan mitteaktiivselt pakkuda

Tobiase 11 ja vahendustasu on 2,5% (dtl 68). Samuti on hageja kooskõlastanud kostja ning

2-21-15317

ostuhuvilisega korteri ülevaatamise aegu ning tutvustanud korterit huvilisele, kellega

müügitehing ka hiljem sõlmiti. Seega leiti kostja korterile ostja hageja vahendustöö

tulemusena ning maakleritasu saamise tingimused on täidetud.

11. Maakohus pidas põhjendatuks ka hageja õigusabikulude hüvitamise nõuet summas 594

eurot. Kohtule esitatu kohaselt on hageja esindaja koostanud kostjale 02.07.2021 nõudekirja

maakleritasu võlgnevuse tasumiseks ning suhelnud selles osas kostjaga (dtl 31–32, 33–36).

Arvel kajastub kolme tunni ja 18 minuti töö, vandeadvokaadi tunnitasu määraks on 150 eurot,

kokku koos käibemaksuga 594 eurot. Maakohus pidas põhjendatuks õigusabi kasutamist

olukorras, kus lepingu täitmisel on tekkinud erimeelsused käsundiandjaga. Samuti oli kohtu

arvates viidatud kulu proportsioonis kohtule esitatuga: nõude asjaoludega tutvumine,

nõudekirja koostamine ning seisukoha ja vastuväidete esitamine vastaspoole esitatu suhtes.

12. Kuivõrd maakohus rahuldas hageja nõude tervikuna, siis tuli ka viivise nõue rahuldada,

sest kostja on viivitanud nõude täitmisega.

13. Praeguses asjas on hageja nõue rahuldatud Harju Maakohtu 04.01.2022 tagaseljaotsuse

sundtäitmisega kogusummas 8062,99 eurot, millest põhivõlg 6969 eurot, viivis nõudelt 6375

eurot perioodi 10.07.2021–29.09.2021 eest 114,58 eurot ja viivis nõudelt 6969 eurot perioodi

30.09.2021–13.01.2022 eest 161,91 eurot ning menetluskulu summas 817,50 eurot, millest

riigilõiv on 475 eurot ja esindaja kulu 342,50 eurot, mistõttu tuli maakohtul tuvastada, et

hagejal on õigus eelpool nimetatud summas maakleritasule ja kõrvalnõuetele (dtl 80,

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 368 lg 1). Maakohus leidis ka, et hagejal on õigus

rahuldatud menetluskuludele kogusummas 817,50 eurot, kuivõrd tegemist on põhjendatud

kuluga vastavalt TsMS § 138 lg-le 2 ja § 144 p-le 1. Esindaja tasu summas 342,50 eurot kahe

tunni ja 15 minuti osas on mõistlik ja kooskõlas kohtule esitatuga, samuti on

vandeadvokaadist esindaja tunnitasu 150 eurot kooskõlas kohtupraktikaga.

14. Maakohus märkis, et kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud

tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei omanud ja seetõttu kohus neid

lahendis ei käsitlenud.

15. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda. Maakohus pidas

põhjendatuks hageja esindaja ajakulu kokku 14 tunni ja 56 minuti ulatuses ning

vandeadvokaadi tunnitasu määra summas 160 eurot (käibemaksuta), mistõttu kuulus kostja

poolt hagejale hüvitamisele menetluskulu kokku summas 2389,35 eurot.

Apellatsioonkaebus

16. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud maakohtu otsuse täies

ulatuses tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kõik menetluskulud

palub hageja jätta kostja kanda.

17. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõustu kostja maakohtu otsusega, sest maakohus on

tõendeid ebaõigesti hinnates, menetlusõiguse norme rikkudes ja materiaalõiguse norme

ebaõigesti kohaldades jõudnud ebaõigele järeldusele, et kostja korterile on leitud ostja hageja

vahendustöö tulemusena ja seega on maakleritasu saamise tingimused täidetud ning hagejal

on õigus saada vahendustöö eest maakleritasu.

17.1. Maakohtu järeldus, et just hageja panus ostja leidmisel on olnud määrava tähtsusega, on

vastuolus nii kogutud tõenditega kui ka maakohtu enda poolt tõenditele antud hinnanguga.

2-21-15317

Vastupidi, kogutud tõendid kinnitavad, et korteri ostja pöördus nii hageja kui ka kostja poole

ning müügilepingu sõlmimiseni viis kostja poole pöördumine ja kostja tegevus müügilepingu

ettevalmistamisel, mistõttu hageja maakleritasu nõue on alusetu. Kostja, mitte hageja, ja ostja

pidasid lepingueelseid läbirääkimisi korteri müügilepingu tingimuste kokkuleppimiseks. Läbi

räägiti korteri hind, korterisse jäävad esemed ning muud tehingu tingimused. Poolte

läbirääkimiste tulemusena jõuti korteri müügilepingu sõlmimiseni. Seega sõlmiti müügileping

kostja enda müügitegevuse ja sellele järgnenud lepingueelsete läbirääkimiste tulemusel, mitte

hageja vahendamise kaudu.

17.2. Hageja on 31.03.2022 seisukohas märkinud, et hageja tegevus piirdus korterist piltide

tegemise, ostja kirjale vastamise ja korteri näitamisega ja, et hageja ei pidanudki tasu

saamiseks midagi rohkem tegema. Maakohus jättis lubamatult tähelepanuta, et hageja roll

korteri müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel oli minimaalne, mistõttu ei ole põhjendatud ka

hagejale tasu maksmine maaklerteenuste lepingus sätestatud määras.

17.3. Maakohus ei ole andnud hinnangut kostja vastuväitele, et poolte vahel sõlmitud

maaklerteenuste lepingu p-d 1.1 ja 5.1 kokkulepped annavad hagejale õiguse nõuda

maakleritasu ka juhul, kui maakleri roll müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel on minimaalne,

kuid selline kokkulepe on vastuolus VÕS maaklerilepingu sätetega ning VÕS §-s 6 sätestatud

hea usu põhimõttega. Kostja viitas Riigikohtu otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-123-13.

Kahtlemata ei piisa müügilepingu sõlmimiseni jõudmiseks ainult nendest tegevustest, mida on

lepingus kirjeldatud, st ainult potentsiaalse ostja leidmisest ja temaga lepingu sõlmimise

võimalusele viitamisest. Hageja tegi ehk maksimaalselt 20% nendest tegevustest, mida

maaklerid tavapäraselt teevad (tehingu poolte juriidiline nõustamine tehingut puudutavates

küsimustes, suhtlus notariga jne) ja need ei viinud lepingu sõlmimiseni, seega puudub hagejal

maakleritasu saamise õigus.

17.4. Maakohus jättis täielikult tähelepanuta ja hinnangu andmata kostja vastuväitele, et

maaklerilepingus ei sisaldu kokkulepet, et kostjal tuleks hagejale maakleritasu maksta ka siis,

kui kostja ise korterile ostja leiab. Hageja, kes on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik,

eksitas kostjat nii maaklerilepingu sõlmimisel, lubades teha kõik toimingud kuni

müügilepingu sõlmimiseni kui ka lepingu lõppedes, jättes kostjale selgitamata, et kostja peaks

maksma hagejale maakleritasu ka siis, kui kostja võõrandab pärast maaklerilepingu lõppemist

korteri isikule, kellega maaklerilepingu kehtivuse ajal oli suhelnud ka hageja.

18. Põhjendamatu on ka kohtu seisukoht, et hageja kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128

lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad. Kostja rõhutab, et kuivõrd hagejal ei ole

õigust kostjalt maakleritasu nõuda, oli kostja kohtuväliselt väljendatud keeldumine

põhjendatud ja hageja kahju hüvitamise nõue on alusetu.

19. Kostja vaidlustab lisaks põhinõudele ka viivise väljamõistmise. Kuna maakleritasu nõue ei

kuulu kostja poolt esile toodud ja tõendatud asjaoludel ning asjakohaste õigusnormide alusel

rahuldamisele, tuleb jätta rahuldamata ka viivise nõue.

Vastustaja seisukoht

20. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle läbi vaatamata või

alternatiivselt rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.

21. Hageja leiab, et praegusel juhul esineb alus apellatsioonkaebuse läbi vaatamata jätmiseks,

sest Harju Maakohtu otsus tehti 25.06.2024 ja see toimetati samal päeval e-toimiku

2-21-15317

vahendusel kätte ka kostjale. Apellatsioonkaebus on esitatud 29.07.2024 ehk rohkem kui 30

päeva peale kostjale maakohtu otsuse kättetoimetamist. Hagejale pole teada, mis asjaoludel on

vahetunud kostja lepinguline esindaja. Seega ei saa hageja hinnangul ka apellatsiooni

esitamise tähtaega edasi lükata asjaolu, et apellatsioonkaebus on kostja uuele esindajale e-

toimiku andmetel 01.07.2024 nähtavaks tehtud. Kui kostja soovis oma lepingulist esindajat

vahetada, siis oli kostjale igal juhul Harju Maakohtu 25.06.2024 otsus kätte toimetatud juba

samal päeval. Seega tuleb apellatsioonkaebus jätta TsMS § 637 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

22. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb täiendada osaliselt

vaidlustatud maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata.

Apellatsioonkaebust ei rahuldata. Kostja kannab menetluskulud ka ringkonnakohtus.

23. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole praegusel juhul alust jätta TsMS § 637 lg 1 p 2 alusel

apellatsioonkaebust läbi vaatamata, kuivõrd kostja on esitanud apellatsioonkaebuse

tähtaegselt. TsMS § 321 lg 1 kohaselt, kui menetlusosalist esindab kohtumenetluses esindaja,

toimetatakse menetluses olevas asjas dokumendid kätte ja saadetakse muud teated üksnes

esindajale, kui kohus ei pea vajalikuks nende saatmist lisaks menetlusosalisele isiklikult.

Kohtute Infosüsteemist (KIS) nähtuvalt on vaidlustatud maakohtu otsus kätte toimetatud

kostja endisele lepingulisele esindajale Helvia Räägelile 27.06.2024 e-toimiku vahendusel.

Seega tuleb lugeda vaidlustatud maakohtu otsus kostjale kättetoimetatuks 27.06.2024, millest

hakkab kulgema ka apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg. Järelikult tuli apellatsioonkaebus

esitada hiljemalt 29.07.2024 (k.a). Kuivõrd kostja esitas apellatsioonkaebuse 29.07.2024, siis

on kaebus esitatud tähtaegselt ning seda ei ole mõjutanud kostja esindaja vahetus.

24. Kolleegium nõustub maakohtu tuvastatuga, et hageja on vahendanud kostjale korteri ostja

vastavalt maaklerteenuste lepingu p-s 1 kokkulepitule; et kostja väide lepingu ennetähtaegselt

lõpetamisest ei ole kooskõlas kohtule esitatud tõenditega; et kostja korterile leiti ostja hageja

vahendustöö tulemusena ning maakleritasu saamise tingimused on täidetud. Ringkonnakohus

nõustub vastavate põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Maakohus ei ole aga

hinnanud kostja vastuväiteid maaklerteenuste lepingu p-des 1.1 ja 5.1 sätestatud kokkuleppe

väidetava vastuolu kohta hea usu põhimõttega ja VÕS maaklerilepingu sätetega ning lepingus

pooltevahelise kokkuleppe puudumisega maakleritasu maksmiseks olukorras, kui kostja ise

korterile ostja leiab. Kolleegium kõrvaldab selle puuduse ja täiendab selles osas maakohtu

otsuse põhjendusi.

25. Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud

saavad teha TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2 kohaselt sõltumata poolte õiguslikest

väidetest (RKTKo 30.04.2013, 3-2-1-43-13, p 14). Maaklerteenuste lepingu p-s 1.1 on pooled

kokku leppinud, et lepingu järgi vahendab maakler käsundiandjale kolmanda isikuga (ostjaga)

müügilepingu sõlmimist selliselt, et maakler otsib käesoleva lepingu p 1.2 nimetatud varale

ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Käsundiandja maksab selle

ülesande täitmise eest maaklerile käesolevas lepingus kindlaks määratud tasu.

Maaklerteenuste lepingu p-s 5.1 on pooled kokku leppinud, et käsundiandja maksab

maaklerile lepingu p 1.1 kindlaks määratud ülesande täitmise eest tasu 2,5% müügihinnast (sh

käibemaks) vara müügilepingu sõlmimise päeval. Ringkonnakohus ei tuvasta, et nimetatud

lepingu punktid oleksid vastuolus võlaõigusseaduses sätestatud maaklerilepingu

regulatsiooniga. Lepingu p-s 1.1 sisaldub VÕS § 658 lg-s 1 sätestatu. Maaklerilepingu

sätetega ei ole vastuolus ka poolte kokku lepitud maakleritasu kokkulepe. Tulenevalt

2-21-15317

lepinguvabaduse põhimõttest on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima

ning maaklerilepingut reguleerivatest sätetest ei tulene maakleritasu suuruse või muude tasu

saamise tingimuste kokku leppimisele piiranguid.

25.1. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole nimetatud lepingu punktides sisalduvad kokkulepped

ka vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja on esile toonud maakleritasu kokkuleppe vastuolu

hea usu põhimõttega põhjusel, et maakleri roll müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel oli

minimaalne. Vaidlustatud ei ole maakohtu tuvastatud asjaolusid, et hageja on teostanud

professionaalsed fotod kostja korterist (dtl 14), selgitanud välja korteriga seotud

kõrvalkuludega seonduva (dtl 12–14), avaldanud müügikuulutuse portaalis City24 (dtl 10),

suhelnud ostuhuvilistega (dtl 10, 68), kooskõlastanud kostja ning ostuhuvilisega korteri

ülevaatamise aegu ning tutvustanud korterit huvilisele (dtl 68–72), kellega müügitehing ka

hiljem sõlmiti (dtl 16–28). Seega on maaklerteenuse lepingu p-st 1.1 tulenevad ülesanded

ringkonnakohtu hinnangul täidetud, s.o maakler on aktiivselt otsinud kostja korterile ostjat

ning osutanud temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Sealhulgas märgib

ringkonnakohus, et maaklerteenuste lepingu p-s 2 on eraldi välja toodud ka maakleri

kohustused ja vara müügi korraldamine. Selles on sätestatud, et maakler pakub vara avalikult

müügiks ja teeb sellekohast reklaami (p 2.1), maakler võib müügi esemeks olevat vara näidata

võimalikele ostjatele (p 2.2), kui ostuhuviline teeb maaklerile lepingu p-s 1.3 määratud

tingimustest erineva pakkumise, edastab maakler pakkumise käsundiandjale (p 2.3) ning

korraldab poolte soovil müügilepingu sõlmimisega seotud asjaajamise, s.o lepib notari juurde

pooltele sobiva aja ja esitab notarile müügilepingut puudutavad andmed (p 2.4). Kuivõrd

kostja ei ole tuginenud sellele, et on soovinud maakleri asjaajamist müügilepingu

sõlmimisega seonduvalt, vaid tuginenud sellisele asjaajamisele kui maakleri tavapärasele

kohustusele, siis ei ole ringkonnakohtu hinnangul ka eeltoodust tulenevalt alust arvata, et

maakleri roll on olnud müügilepingu sõlmimiseni jõudmisel minimaalne lähtuvalt poolte

kokku lepitust ning maakleri tegevusest oma ülesannete täitmisel.

25.2. Asjaolu, et maaklerilepingus ei sisaldu poolte kokkulepet, mille kohaselt kostjal tuleks

hagejale maakleritasu maksta ka siis, kui kostja ise korterile ostja leiab, ei anna samuti alust

asuda teistsugusele seisukohale. Tulenevalt lepinguvabaduse põhimõttest on lepingupooled

vabad lepingu tingimustes kokku leppima ning maaklerilepingut reguleerivatest sätetest ei

tulene maakleritasu suuruse või muude tasu saamise tingimuste kokku leppimisele piiranguid.

26. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus veel järgmist.

27. Kostja leiab, et kogutud tõendid kinnitavad vastupidiselt maakohtu järeldatule, et korteri

ostja pöördus nii hageja kui ka kostja poole ning müügilepingu sõlmimiseni viis kostja poole

pöördumine ja kostja tegevus müügilepingu ettevalmistamisel, mistõttu hageja maakleritasu

nõue on alusetu. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Maakohus on õigesti Q 10.02.2022 e-

kirjale viidates tuvastanud, et ostja leidis kostja korteri hageja kuulutuse vahendusel (dtl 73).

See nähtub ka hageja esitatud 21.03.2021 City24.ee päringust ning sellele maakleri esitatud

vastusest (dtl 9). Lisaks on maakohus tuvastanud ning kostja ei ole seda vaidlustanud, et

hageja maakler tutvustas Qle 23.03.2021 kell 14.00 korterit (dtl 68–72). Arvestades, et kostja

on soovinud lõpetada maaklerteenuse lepingu alates 25.03.2021, s.o 2 päeva pärast hageja

maakleri poolt nimetatud ostjale korteri tutvustamist (dtl 10), siis ei olnudki hageja maakleril

võimalik enam edasisi toiminguid müügilepingu sõlmimiseks teha. Seega on maakohus

kolleegiumi hinnangul õigesti leidnud, et asjaolu, et Q omandas kostja korteri pärast

maaklerteenuste lepingu lõppemist, ei tähenda, et hagejal puudub praegusel juhul alus tasu

saamiseks. Ringkonnakohus leidis eelnevalt mh (käesoleva otsuse p-s 25.1), et siinsel juhul ei

ole alust pidada maakleri rolli tehinguni jõudmisel minimaalseks, mistõttu on maakohtu

2-21-15317

hinnang kooskõlas ka Riigikohtu seisukohtadega (RKTKo 13.11.2013, 3-2-1-123-13, p-d 18–

19). Kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda teistsugusele seisukohale. Asjaolu,

et kostja paralleelselt samu tegevusi tegi (dtl 149), ei muuda maakleri tegevust minimaalseks

ega välista kolleegiumi hinnangul maakleri tasunõuet. Maaklerteenuse lepingu sõlmimine

korteri müümiseks oli kostja õigus mitte kohustus ning kostja pidi arvestama ka sellega, et

maaklerteenuse leping on tasuline.

28. Kuivõrd kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus eksinud tuvastades, et hagejal on õigus

maakleritasule ja kõrvalnõuetele (dtl 80) on asjakohatud ka kostja väited selle kohta, et hageja

kahju hüvitamise nõue ning viivise nõue oleksid alusetud. Samuti puudub alus maakohtu

menetluskulude teistsuguseks jaotamiseks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

29. Kuivõrd ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis jäävad ka

apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

30. TsMS § 174 lg 3 kohaselt, kui maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse

kohtuotsuses kindlaks ja kohtuotsuse peale kaevatakse edasi, määrab kaebust lahendav

kõrgema astme kohus kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse.

Alljärgnevalt määrab ringkonnakohus hageja menetluskulude suuruse kindlaks.

31. Hageja lepinguline esindaja esitas 23.08.2024 menetluskulude nimekirja. Menetluskulude

nimekirjast nähtuvalt on hagejale osutatud õigusabi 3 tunni ja 1 minuti ulatuses

tunnitasumääraga 180 eurot/t (käibemaksuta). Menetluskulude nimekirja kohaselt tegi hageja

lepinguline esindaja järgmiseid toiminguid:



25.06.2024 kohtuotsusega tutvumine ja kliendile selgitava e-kirja koostamine 20

minutit;



05.08.2024 menetlusse võtmise määruse kliendile edastamine 6 minutit;



20.08.2024 apellatsioonkaebusele vastuse koostamine 2 tundi ja 15 minutit;



23.08.2024 menetluskulude nimekirja koostamine 20 minutit.

32. Kostja hageja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud.

33. TsMS § 175 lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on

menetlusosalist esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt. Hagejat

on esindanud vandeadvokaat. Hageja esindaja tasumäär on kohane ja ei ületa vandeadvokaadi

keskmist tasumäära sarnase keerukusega asja puhul.

34. Menetlustoimingutele kulunud aega peab ringkonnakohus põhjendatuks ja vajalikuks

tervikuna. Menetlustoimingutele kulunud aeg on kooskõlas asja menetlusega, tsiviilasja

keerukusega ning esitatud menetlusdokumentide sisu ja mahuga.

35. Tulenevalt eespool märgitust on hageja põhjendatud ja vajalik ajakulu

apellatsioonimenetluses 3 tundi ja 1 minut. Hageja taotleb menetluskulude hüvitamist ilma

käibemaksuta. Seega on hageja põhjendatud ja vajalik menetluskulu ringkonnakohtus 543

eurot (käibemaksuta) (3 tundi ja 1 minut x 180 eurot/t).

2-21-15317

36. Hageja on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada kostjat hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses, kuid mitte suuremas

määras kui 10,5% kalendriaastas. Ringkonnakohus rahuldab taotluse.

(allkirjastatud digitaalselt)