2-22-7222/82 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ele Liiv, Aleksandr Kondrašov ja Peeter Pällin

Määruse tegemise aeg ja koht

21.01.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-22-7222

Kohtuasi

I.H avaldus kinnisasja korteriomandite mõtteliste

osade ja korteriomandi eriosa muutmiseks ning

erikasutusõiguse

kokkuleppe

tahteavalduse

andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 14.03.2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

I.H määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad määruskaebuse

menetlemisel

Avaldaja I.H (isikukood XXX), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Carry Plaks

Puudutatud isik I A.I (isikukood XXX)

Puudutatud isik II C.G (isikukood XXX)

Puudutatud isik III Kuuuur Haldus OÜ (registrikood

12622876), seaduslik esindaja Ene Kummer-Kütt

Puudutatud isik IV V.S (isikukood XXX)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Pärnu Maakohtu 14.03.2025 määrus muutmata ning I.H määruskaebus

rahuldamata.

2. Jätta määruskaebuse menetlemisega seonduvad menetluskulud I.H kanda.

Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. I.H (avaldaja) esitas 13.05.2022 Pärnu Maakohtule avalduse Pärnus Pühavaimu 9 asuva

kinnisasja korteriomandite mõtteliste osade ja avaldaja korteriomandi eriosa muutmise ning

erikasutusõiguse kokkuleppe tahteavalduse andmiseks kohustamises.

Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korter nr 3 Pühavaimu 9 majas. Avaldaja soovib jagada

talle kuuluva korteri kaheks iseseisvaks korteriomandiks ning liita uue korteriomandiga osa

katusekorrusest. Samuti soovib avaldaja ehitada katuseterrassi ja rõdu. Avaldaja on proovinud

alates 2021. aastast sõlmida korteriomanikega erikasutusõiguse kokkulepet, kuid see ei ole

A.I (puudutatud isik I) ja C.G (puudutatud isik II) vastuseisu tõttu õnnestunud. Muudatuste

tegemiseks on avaldaja tellinud ehitusprojekti, mis sai kohalikult omavalitsuselt ehitusloa.

Puudutatud isikud said projektiga tutvuda. Teised korteriomanikud Kuuuur Haldus OÜ

(puudutatud isik III) ja V.S (puudutatud isik IV) on andnud avaldajale nõusoleku avaldaja

eriosa muutmiseks ja kokkuleppe sõlmimiseks.

Puudutatud isikule I kuuluvad korterid nr 5 ja 6. Puudutatud isik II on korteri nr 6 endine

omanik ja praegu isikliku kasutusõiguse alusel korteri kasutaja. Ka kortereid nr 5 ja 6 on

muudetud 2015. aastal kokkuleppega, millega puudutatud isikud I ja II omandasid neile

kuuluvate korteriomandite kohal oleva osa pööningust ja liitsid need oma eluruumiga. Kuigi

avaldaja soovib sisuliselt sama, ei anna puudutatud isikud I ja II talle selleks nõusolekut.

Avaldaja soovitud muudatus on kõigi korteromanike huvides. Avaldaja korteri kohale jäävale

pööningu osale puudub teistel korteriomanikel ühine juurdepääs ning selle hooneosa

mittekasutamine kahjustab hoonet. Pööningukorruse väljaehitamisega saaks see soojustatud ja

avaldaja teeks selle korda. Lisaks vähenevad praegu kasutuseta ning renoveerimist vajava

hooneosa avaldaja korteriga liitmisel teiste korterite kulud.

2. Puudutatud isik I vaidles avaldusele vastu ja palus selle rahuldamata jätta. Avaldaja arutas

puudutatud isikutega I ja II plaani ehitada trepikoja kohale terrass ning laiendada pööningu

ruume ning puudutatud isikud I ja II olid sellega nõus tingimusel, et pööningult ei ehitata

väljapääsu puudutatud isiku I terrassile. Projektist aga selgus, et plaanitakse teha väljapääs

olemasolevale terrassile ja omastada sellest pool ning sellega puudutatud isikud I ja II ei

nõustu. Terrassi jagamine kahe korteri vahel toob kaasa konflikte. Avaldaja korterid on

kasutusel kodumajutuse eesmärgil. Puudutatud isik I tegi avaldajale ettepaneku osta osa

pööningust välja ja maksta selle eest kõigile korteriomanikele võrdselt, kuid avaldaja keeldus.

Puudutatud isik I oleks nõus maksma pööningu eest kolm korda rohkem ning renoveerima

selle, kandes kõik ehituslikud kulud. Avaldajal tuleks tasuda kõigile korteriomanikele

kompensatsiooni vastavalt ruutmeetritele. Terrass tuleks jagada võrdselt kolme korteri vahel

(s.o avaldaja ja puudutatud isiku I korterid) ning muuta avaldaja poolt planeeritava vintskapi

asukohta. Puudutatud isikud I ja II on majja palju panustanud, mistõttu oleks neil ka õigus

terrassile. Puudutatud isik I kasutab samuti pööningupinda ja hoiab seal enda surfi- ja

spordiasju.

3. Puudutatud isik II avaldas kohtuistungil, et suhtub nõusoleku andmisesse hetkel

negatiivselt.

Ta möönis, et oleks loogiline, et pööningu osa kuuluks sellele korterile, mis selle all on, kuid

terrassi küsimus tuleks lahendada.

4. Puudutatud isikud III ja IV teatasid, et neil ei ole avalduse osas vastuväiteid ning nad on

nõusoleku avaldaja projektile juba andnud.

Maakohtu määrus ja põhjendused

5. Maakohus rahuldas avalduse ning kohustas puudutatud isikuid I ja II andma avalduses

nõutud tahteavaldused ja nõusolekud. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi

kanda.

5.1. Korteri nr 3 kohal asuv katusekorruse osa on välja ehitamata. Korterite nr 5 ja 6

ehitamisel sooviti välja ehitada ja korteri nr 3 ole katusekorruse osa, kuid kuna toonane korteri

nr 3 omanik selleks nõusolekut ei andnud, seda ei tehtud. Nimetatud pööningu osale on

ligipääs korterite nr 3 ja 6 kaudu.

Avaldaja on tellinud projekti, mille kohaselt ehitatakse ümber korter nr 3, võetakse kasutusele

katusekorruse ruum ning moodustatakse ühest korterist kaks korterit. Projektis nähakse ette

mitmesuguseid muudatusi, sh uute avatäidete tegemine, rõdu tegemine teisele korrusel ning

katusekorruse väljaehitamine. Pärnu Linnavalitsus on väljastanud projekti alusel ka

ehitusteatise, mille järgi on vajalik tööde teostamiseks sõlmida kokkulepe teiste

korteriomanikega. Puudutatud isikud I ja II on ehitanud majale katuseterrassi, mis ei ole

seadustatud. Avaldaja tellitud projekti kohaselt katuseterrass seadustatakse ning jagatakse

peaaegu võrdselt kahe korteri vahel (4 ja 6). Korteri nr 4 katusekorruse osast planeeritakse

ligipääs terrassile vintskapi kaudu.

Kuna viidatud tööde jaoks on vaja korteriomanike kokkulepet, kuid puudutatud isikud I ja II

nõusolekuid andnud ei ole, on avaldajal õigus taotleda nende tahteavalduste asendamist

kohtulahendiga KrtS § 9 lg 2 p-de 1 ja 2 alusel.

5.2. Olemasoleva olukorra säilitamine pole käesoleval juhul põhjendatud. Katusekorruse osa

vajab renoveerimistööde teostamist (sh soojustamist, ventilatsiooni tegemist jne). Ruumi

kõrval paikneb korter nr 6, mida on vaja kütta ning selle kõrval omakorda korter nr 5. Seega

on hooneosa väljaehitamine ja kasutuselevõtmine kõikide kaasomanike huvides. Kuna

puudutatud isik I katusekorruse osa välja ehitada ei sooviks, vastab korteriomanike parimatele

huvidele, et katusekorruse osa kasutajaks saaks avaldaja. Nimetatu on põhjendatud ka

korterite paiknemist arvestades.

Korter nr 5 ja 6 on laiendused saanud sarnaselt nagu soovib avaldaja. Seda, et korteri

omandamisel on võimalik katusekorrus välja ehitada, reklaamiti juba korteri

müügikuulutuses. Ka katusekorruse liitmine avaldaja korteriomandiga ja korteriomandite

kaheks jagamine on põhjendatud.

5.3. Puudutatud isikute I ja II vastuväited ei ole põhjendatud. Puudutatud isikute I ja II poolt

rajatud katuseterrass ei ole seadustatud. Tõenditest ei järeldu, et avaldaja panus maja ja

korteriomanike heaolusse ning asjaajamisse oleks vähene. Avaldaja on võtnud enda peale

kõikide korteriomanike vahel arvete jagamise. Avaldaja on kinnitanud, et katusekorrusega

korterit nad välja ei üüriks.

Puudutatud isik I on pakkunud välja korterile nr 5 vintskapi ehitamise katuseterrassi

jagamiseks kolme korteri vahel ja kavandatava korter nr 4 vintskapi ümberplaneerimiseks.

Heauskseks ei saa pidada aga puudutatud isiku I seisukohta, mille kohaselt peaks korteri nr 5

vintskapp sisalduma avaldaja tellitud ehitusprojektis. Juhul, kui puudutatud isik I soovib

laiendada katuseterrassi ja teha korteri nr 5 juurest vintskapi, saab ta seda teha iseseisvalt.

Eeltoodu põhjal oleks katuseterrassile erikasutusõiguse seadmata jätmine vastuolus hea usu

põhimõttega. Samuti ei kahjusta muudatus ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud

huve.

5.3. Varasemalt on samas mahus katusekorruse väljaehitused teostanud puudutatud isikud I ja

II, kes samuti hüvitist ei tasunud. Pole õiglane määrata hüvitist korteriomanikele, kes on enda

eriomandi osa juba varasemalt kaasomandi osa arvelt suurendanud ega ole selle eest tasunud.

Samuti ei ole teiste korteriomanike nõusolekuta rajatud terrassi kasutamise kaotuse eest

hüvitise määramine õigustatud. Katuseterrassi on rajanud puudutatud isik I ligipääsuga enda

korteriomandist.

5.4. Menetluskulud on TsMS § 172 lg 1 teise aluse alusel põhjendatud jätta menetlusosaliste

endi kanda. Avaldus kuulub tervikuna rahuldamisele. Puudutatud isik I on esitanud

menetluses seisukohti, mis on raskendanud kokkuleppele jõudmist. Samas ei ole seetõttu

menetlus veninud. Kohus on teostanud menetlustoiminguid teinud vastavalt võimalustele ja

ajakavale. Kompromissi sõlmimiseks määratud tähtaega ega notariaalse tehingu

ettevalmistamisele kulunud aega ei saa pidada üleliigseks toiminguks. Avaldajal (koos

nõusoleku andnud kaasomanikega) tuleb igal juhul pöörduda tehingu tegemiseks notari poole.

Määruskaebus

6. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub määruse tühistada osas, millega maakohus

jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ning teha uus määrus, millega jätta avaldaja

menetluskulud puudutatud isiku I kanda ning määrata avaldaja menetluskulude rahaliseks

suuruseks 7733,08 eurot.

Puudutatud isik I keeldus ainsana avaldaja palutud nõusoleku andmisest. Maakohus tuvastas,

et nõusolekust keeldumine ja erinevate nõudmiste esitamine oli vastuolus hea usu

põhimõttega. Avaldaja soovis menetlust igati vältida ja hoiatas ka kohtuvälistes pöördumistes

puudutatud isikut I kohtumenetlusega kaasnevatest kuludest. Avaldaja on pidanud oma

projekti ja ehituse lõpuleviimisega kolm aastat ootama ning see on toonud kaasa ebamugavusi

ja täiendavaid kulutusi. Viivituse tõttu peab avaldaja ehitusteatise menetlust uuesti alustama.

Ka notari projektiga seotud kulu ei olnud n.-ö niikuinii vajaminev kulu, sest ettevalmistatud

leping tuleb ümber teha, kuna puudatud isikud I ja II tehingusse ei tule.

Menetluse edasine käik

7. Puudutatud isikud I ja II vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid selle rahuldamata jätta.

8. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus on vaidlustatud osas seaduslik ja põhjendatud

ning selle muutmiseks alus puudub. Määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu

määrus TsMS § 657 lg 1 p 1 ja § 659 alusel muutmata.

10. Ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust

TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes menetluskulude jaotuse osas. Ülejäänud osas on maakohtu

määrus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel koosmõjus TsMS § 463 lg-ga 2 jõustunud.

11. Maakohus jättis põhjendatult menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel

menetlusosaliste endi kanda.

TsMS § 172 lg 1 teine lause annab kohtule menetluskulude jaotamisel laia kaalutlusruumi,

võimaldades põhjendatud juhtudel jätta menetluskulud täielikult või osaliselt mõne

menetlusosalise kanda, eeldusel, et hagita menetluses osaleb mitu isikut. TsMS § 172 lg 1

teise lause kohaldamisel teeb kohus diskretsiooniotsuse, mida kõrgema astme kohus saab

tühistada vaid juhul, kui diskretsiooni piire on ületatud (RKTKm 13.05.2020 nr 2-16-5794, p.

12). Praegusel juhul ei väljunud maakohus menetluskulude jaotuse määramisel diskretsiooni

piiridest ning alust maakohtu diskretsiooni sekkumiseks ei esine.

Vaidlus puudutab korteriomanike kaasomandi eset ning seeläbi korteriomanike ühiseid

õiguseid. Arvestades sellise vaidluse olemust, on tavapärane, et korteriomanikud pakuvad

välja omapoolseid variante ning kaalutakse erinevaid lahendusi, mis vastaksid kõigi

kaasomanike huvidele. Arvestades korterite paiknemist ja seda, et vaidlusalust terrassi

kasutab hetkel puudutatud isik I, on mõistetav, et avaldaja nõue puudutab enim just teda.

Asjaolu, et puudutatud isik I ei nõustunud avalduse rahuldamisega avaldaja poolt pakutud

tingimustel, ei tähenda, et puudutatud isik I oleks käitunud menetluses pahatahtlikult. Mh

nõustus puudutatud isik I arutama kompromissi, kuid poolte erimeelsuste tõttu selleni ei

jõutud.

Kuigi määruskaebuse kohaselt on avaldajale tekkinud menetluse pikkuse tõttu täiendavad

kulud, tuleb arvestada ka sellega, et avaldaja sai menetluse tulemusel hüve teiste

korteriomanike kaasomandiosa arvelt. Seega on põhjendatud ja õiglane, et menetlusosalised

kannavad oma menetluskulud ise.

12. Eeltoodust tulenevalt puudub menetluskulude jaotuse muutmiseks alus.

13. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebusega seonduvad

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda. Menetlusosalistel ei ole

määruskaebusega seonduvalt menetluskulusid tekkinud, mistõttu jääb menetluskulude

rahaline suurus kindlaksmääramata.

(allkirjastatud digitaalselt)