2-23-12869/55 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Iris Kangur-Gontšarov, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

19.01.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-23-12869

Kohtuasi

R.F hagi A.N-i vastu kahju summas 38 030,88 eurot ja

viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 17.06.2025 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

R.F 09.07.2025 apellatsioonkaebus

A.N-i 17.07.2025 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

R.F 09.07.2025 apellatsioonkaebus 0 eurot

A.N-i 17.07.2025 apellatsioonkaebus 30 116,35 eurot

Hageja (apellatsioonimenetluses apellant ja vastustaja): R.F

(isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Marko Tammann

Kostja (apellatsioonimenetluses vastustaja ja apellant): A.N

(isikukood XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Kristjan Tamm

Iseseisva nõudeta kolmas isik: S.G (isikukood XXX)

Menetluse liik

Istungimenetlus, istung 08.01.2026

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 17.06.2025.a otsus tühistada osaliselt, osas, milles maakohus

hagi rahuldas ja jaotas menetluskulud. Tühistatud osas teha uus otsus, millega

jätta hagi täielikult rahuldamata ja anda uus menetluskulude jaotus.

2. A.N-i apellatsioonkaebus rahuldada.

3. R.F apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

4.1. Jätta rahuldamata R.F hagi A.N-i vastu kahju hüvitise ja viivise

väljamõistmiseks.

4.2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hagi aluseks olevad asjaolud, nõue

1.Hageja R.F esitas Pärnu Maakohtule hagi kostja A.N vastu XXX, Pärnu asuva elamu

varjatud puudustega seotud kahju hüvitamiseks. Hageja palub kostjalt välja mõista puuduste

kõrvaldamise maksumus 35 750,88 eurot, kohtueelsed õigusabikulud 2280 eurot ning viivis

põhivõlalt 26 512,80 eurot alates 08.08.2023-25.02.2025 ning viivis põhivõlalt 38 030,88

eurot alates 26.02.2025 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 95 lg 1 ja § 113 kohases määras.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 12.05.2022 muu hulgas kinnistu

müügilepingu. Lepinguga võõrandas kostja hagejale kinnistu koos selle oluliste osade ja

päraldistega asukohaga XXX. Kinnistu müügihind oli 210 000 eurot. 2023. aasta talvel

avastas hageja, et külmemal perioodil on kinnistul asuva elumaja seinte äärsed piirkonnad

oluliselt jahedamad kui ülejäänud põrand. 2023.a kevadel asja lähemalt uurides (sh maja

vundamendi ääre lahti kaevamisel) ilmnes, et vundament on puudulikult soojustatud. Selgus,

et kinnistul asuva elumaja krohvitud osa fassaadi soojustus ulatub pinnasesse ainult 15 cm,

mida ei saa pidada piisavaks. 2023. aprillis avastas hageja, et elumaja üks välissein on

täielikult soojustamata. 2023 talvel märkas hageja keldri liigniiskust. 2023 kevadel tegi hageja

KT Maja OÜ ehitusvaldkonna asjatundja abil kindlaks, et kevadsula ajal – ja tegelikult ka

teistel niiskematel perioodidel – tekib keldrisse liigset vett, st keldri põrand ei lähe mitte

niiskeks, vaid sinna imbus vett. Ehitusvaldkonna asjatundja hinnangul tekib liigne vesi

keldrisse seetõttu, et elumaja vundamendi hüdroisolatsioon on puudulik. 12.05.2023 kohtusid

hageja ja kostja kinnistul, et arutada eelkirjeldatud puudusi ja kostja vastutust nende puuduste

eest. Kohtumisel selgitas hageja kostjale kokkuvõtvalt, et elumajal esinevad järgmised

varjatud puudused: 1) elumaja ühel välisseinal puudub soojustus; 2) elumaja vundament ei ole

piisavalt soojustatud, sh keldri hüdroisolatsioon on puudulik. Kostja väitis, et hageja pidi

kinnistu soetamisel olema eelkirjeldatud puudustest teadlik, kuna tegemist on vana majaga.

Kostja keeldus eelnimetatud puudusi kõrvaldamast. Hageja pöördus juristi poole, kes edastas

31.07.2023 kostjale nõudekirja, milles palus kostjal hüvitada hagejale kahju 26 512,80 eurot,

mis koosnes puuduste kõrvaldamise maksumusest 24 232,80 eurot ja kohtueelsest õigusabist

2280 eurot. Kostja oma vastuses nõudekirjale enda vastutust ei tunnistanud ning keeldus

(vabatahtlikult) hagejale nõudekirjas toodud kahju hüvitamisest.

Seoses ehitusmaterjalide ja ehitushindade üldise tõusuga esitas hageja uue hinnapakkumise,

millest tulenevalt on hagiavalduses nimetatud puuduste kõrvaldamise maksumuseks 35

750,88 eurot.

Kostja vastuväited

2.Kostja oma vastuses hagiavaldusele ei nõustu hagiga ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostja

müüs hagejale 12.05.2022 Pärnu linnas XXX asuva kinnistu koos eramuga, mis on ehitatud

1973 aastal. Müügitehingu tingimused on kajastatud 12.05.2022 notariaalses müügilepingus.

Kostja ostis kõnealuse kinnistu ise 18.12.2020 S.G (kolmas isik) käest. Hagejaga sõlmitud

müügilepingu esemeks oli kahekordne tellisseintega hoone, mis ehitati 1973. Kõik hoone

välisseinad on soojustatud 1973 ehitusnõuete kohaselt, mil paigaldati soojustuskiht

kahekihilise tellisseina keskele. Eramu oli ehitatud mingil ajal eelmiste omanike poolt algselt

ehitatust suuremaks. Hoone varjulisemate külgede seinad on eelmiste omanike poolt üle

krohvitud, krohvi alla oli paigaldatud täiendav vahtpolüstüreenist (EPS) soojustus. Osad

eramu välisseinad olid kaetud voodrilauaga, nende seinte alla lisasoojustust paigaldatud ei ole.

Eramul on maakelder nagu 1973 ehitatud hoonetel tavapäraselt, tolle aja maakeldritele

omaselt võis kelder teatud aastaaegadel (kevadel või suurtel vihmaperioodidel) minna mõnest

kohast niiskeks. Sellele asjaolule juhtis kostja müügilepingu p-s 2.1 eraldi ka hageja

tähelepanu (Lepingu sõnastus: Kinnistu oluliseks osaks oleva elamu keldri põrand võib suure

sula ajal niiskeks minna). Kostja ostis eramu müügi eesmärgil, kostja tegi seest eramus uue

siseviimistluse ja vahetas uksed. Kostja tegi hagejale müügiläbirääkimistes hinnaalanduse 10

000 eurot, et tulla vastu hageja soovile ehitada eramule uus küttesüsteem. Kostja müüs eramu

hagejale vana majana, sellisena nagu ta oli. Eramu seisukord on fikseeritud müügilepingus ja

müügikuulutuses, milles on eramu seisundit kirjeldatud nõuetekohaselt ja korrektselt. Kostja

ei ole hagejaga enne notaris müügilepingu sõlmimist kordagi kohtunud. Hagejale näitas

lepingu eset enne müüki maakler, kellega suhtles põhiliselt hageja elukaaslane. Hageja vaatas

eramu esimest korda üle 07.04.2022. Teist korda külastas hageja eramut koos spetsialistiga

12.04.2022. Valed ja tõendamata on hageja väited, et lepingu esemel on puudused või, et

kostja avaldas hagejale müügieelselt müügieseme kohta suuliselt mingit muud infot, kui on

avaldatud müügikuulutuses. Ebaõige on väide, et kostja on hagejale müügieelselt öelnud, et

eramu on väljast soojustatud korrektselt 10 cm penoplastist plaatidega.

Kostja avaldas hagejale müügikuulutuses ühemõtteliselt, et müüdav eramu on ehitatud 1973.

Kostja ei öelnud müügikuulutuses, et tegemist on kaasaegsetele ehitusnõuetele vastava

hoonega. Eramu on ehitatud 1973, selle ehituslikud lahendused vastavad tolleaegsetele

ehitusnõuetele. Kuivõrd kostja on keldri niiskusprobleemile juhtinud müügilepingus selgelt

hageja tähelepanu, siis välistab see VÕS § 218 lg 4 kohaselt kostja vastutuse keldri

liigniiskuse ja võimaliku puuduliku hüdroisolatsiooniga seotud asjaolude eest.

Hagis on välja toomata ja tõendamata põhjendatud parandustööd, mida väidetavate puuduste

likvideerimiseks on mõistlik ja vajalik teha. Hageja on esitanud puuduste likvideerimise

maksumuse tõendamiseks KT Maja OÜ hinnapakkumise. Nimetatud ühingul ei ole õigust

Eesti Vabariigis ehitustöid teostada, kuivõrd sellel ühingul ei ole esitatud

majandustegevusregistrile majandustegevusteadet, mille esitamine on ehitusettevõttele

kohustuslik. KT Maja OÜ hinnapakkumise näol ei ole seega tegemist asjakohase ja

usaldusväärse tõendiga, kuivõrd selle on koostanud isik, kes ei tohiks ehitusloa kohustuslikke

ehitustöid teostada. Sellise isiku hinnapakkumine ei saa tõendada väidetavate puuduste

likvideerimiseks vajalikke töid ja nende maksumust. Lisaks sisaldab KT Maja OÜ

hinnapakkumine palju põhjendamatuid töid (olemasoleva voodrilaua eemaldamine ja

asendamine uuega, keldri põranda väljalõhkumine ja asendamine uuega, drenaaži paigaldus

jne). Kostja ei ole lubanud hagejale drenaažiga maja, uue betoonpõrandaga keldrit või uue

voodrilaudisega hoonet. Hageja ei ole oma nõudest maha arvestanud asendatavate

konstruktsioonide amortisatsiooni astet. Hageja soovib saada kostja kulul enda keldrile uut

betoonpõrandat ja välisseina uut voodrilaudist. Selliste uute konstruktsioonide saamise näol

kostja rikastuks hageja arvel, sest need konstruktsioonid ei pidanud olema lepingu kohaselt

eramul uued.

Kui kohus peaks mingil põhjusel leidma, et kostja on lepingut rikkunud ja et soklile ja ühele

seinale tuleb lisasoojustus ja hüdroisolatsioon panna, siis ei ole vastavaks mõistlikuks kuluks

mitte enam kui 8811,92 eurot. Hoone ühe seina ja sokli lisasoojustuse ning hüdroisolatsiooni

paigaldamiseks on teinud pakkumise Revdeco OÜ, mille kohaselt on 100m2 välisseina

soojustamise ja laudise taastamise kuluks koos sokli isoleerimisega 9977,16 eurot koos

käibemaksuga. Kuivõrd kostjal ja Revdeco OÜ-l ei olnud võimalik pakkumise tegemiseks

minna hoonet üle mõõtma (võõrale kinnistule ei olnud võimalik siseneda), lähtus Revdeco

OÜ seinte osas pindalast 100m2. Hageja nõude suurendamise avaldusega koos esitatud KT

Maja pakkumisest nähtuvalt on soojustatava seina õigeks pindalaks 70m2. Seetõttu vähendab

kostja Revodeco OÜ pakkumises toodut mahu võrra, et vastav tööde maht oleks 70m2, nii

nagu see on KT Maja pakkumises. Kostja ei ole lubanud hagejale 100mm villaga soojustatud

seina, seda ei tulene ka lepingust. Hageja on kogu aeg väitnud, et justkui oleks pidanud kõik

hoone seinad olema soojustatud penoplastiga. 100 mm villaga soojustatud sein ei vasta

sellele, millele hageja väidete kohaselt oleks see sein pidanud lepingu järgi vastama. Kui

hageja väidab, et seinal oleks pidanud olema lisasoojustus, siis jääb ebaselgeks, miks KT

Maja on pakkunud just 100 mm paksust soojustust, mitte aga mingi muu paksusega

soojustust.

Iseseisva nõudeta kolmanda isiku seisukoht

3.Iseseisva nõudeta kolmas isik on kohtule esitatud vastuses märkinud, et Soo 42 maja sai

valmis 1973. aastaks. Maja ehitati sel ajal saadavatest materjalidest ja tolle aja reeglite järgi.

Seega on maja üle 50 aasta vana. Maja ehitamine kestis ligi 5 aastat. Maja võttis vastu vastav

komisjon, seega tunnistati maja elamiskõlbulikuks. Tollest ajast on maja pidevalt kõpitsetud,

tehtud remonti, muudetud paremaks. Viimasel ajal sai vahetatud aknad, katus, välisvooder,

tehtud siseremont. Esimesel korrusel vahetati põrand ja pandi penoplast alla. Töid tegid Pärnu

ehitusfirmad. 2020. aasta lõpus müüs kolmas isik maja ära. Maja müügiga tegeles maakler,

kes teatas, et ostja on olemas ja maja vaadata ei tahagi, kuna ostja soovib maja, mida ümber

ehitada. Kostja vaatas maja üle, käis majas kõik kohad läbi kuni pööninguni. Sai vaadata, mis

on voodri all. Kostjale näidati, mis plastiku all on – sai serva ühenduse kohast üles kergitada

ja seda kostja ka vaatas. Iseseisva nõudeta kolmas isik kinnitab, et tema ajal maja keldris

mingit vett ega niiskust ei olnud.

Maakohtu otsus

4.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja 18 711 eurot,

menetluskulud jättis kostja kanda.

Hageja heidab kostjale ette, et kinnistul asuva elumaja ühel välisseinal puudub soojustus.

Vaidlust ei ole selles, et kinnistul asuva elumaja välisfassaad oli renoveeritud, mistõttu võis

hageja kohtu hinnangul eeldada, et soojustatud on kõik neli välisseina. Kohtule esitatud

hageja ja kostja vestluse helisalvestusest nähtub, et kostja oli teadlik, et üks välissein ei ole

täiendavalt soojustatud, kuid nimetatud informatsiooni hagejale ei avaldanud. Kohtu

hinnangul oleks kostja, teades nimetatud asjaolu, pidanud seda hagejale lepingueelsetel

läbirääkimistel avaldama.

Teise puudusena on hageja välja toonud keldri puudulikku hüdroisolatsiooni, mistõttu imbub

vesi keldrisse. Kohus leiab, et kuivõrd tegemist ei ole üksnes niiskusega, vaid asjaoluga, et

vundamendi soojustus ning hüdroisolatsioon on puudulik. Kuna vesi tungib läbi hoone

vundamendis, siis on tegemist varjatud puudusega.

Eeltoodust nähtuvalt on kostja kohtu hinnangul rikkunud lepingut, müües hagejale kinnistu,

millel esinesid hageja poolt viidatud varjatud puudused.

Kostja on välja toonud, et maja välisfassaadi remondi tegi eelmine omanik, mistõttu olid

puudused olemas enne kinnistu müümist hagejale. Seega on tõendatud, et kõnealused

puudused olid olemas enne asja müüki ja üleandmist/riisiko üleminekut ostjale.

Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud selliseid asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et

hagiavalduses toodud rikkumised oleks põhjustatud hageja tegevusest või hagejast tulenevast

asjaolust. Seega leiab kohus, et puudus ei tulenenud ostja (hageja) tegevusest.

Kostja kinnitas lepingus, et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puudusi, millest kostja ei

ole hagejale teatanud või mida ostja ei saa märgata eseme ülevaatusel (p 2.1). Ostja ei pea

puudusi otsima ning nende avastamiseks kontrollima asja või selle osade töökorda,

kõrvaldama asja seisundi tuvastamiseks takistusi või otsima puudusi, mida ei ole võimalik

tajuda pelga asja välise, visuaalse vaatluse käigus.

Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et vähemalt välisseina

osalisest puuduolevast soojustusest oli kostja teadlik, kuid otsustas nimetatut mitte hagejaga

jagada. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks olnud

teadlik või pidanuks teadma müügieseme mittevastavusest lepingutingimustele. Hagejal ei

olnud kohustust kinnisasja puudusi enne müügilepingu sõlmimist otsida või nende

avastamiseks kaasata kinnisasja ülevaatusele ehitusspetsialist vm asjatundja. Seega ei vabane

kostja müüjana

Kostja on oma vastuväidetes küll leidnud, et ta ei vastuta varjatud puuduste eest, kuid kohus

kostja nimetatud vastuväidetega ei nõustu. Arvestades asjaolu, et käesoleval juhul oli tegemist

varjatud puudustega, leiab kohus, et hageja on teatanud puudustest müüjale mõistliku aja

jooksul pärast puudustest teadasaamist.

Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et kostja on

rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi ja vastutab rikkumise eest, kuna kostja poolt

müüdud kinnistu ei vastanud osaliselt keskmisele kvaliteedile müügieseme üleandmise hetkel.

Kinnistul esinesid varjatud puudused, millest müüja oli teadlik, kuid mida müüja ostjale ei

Kohtu hinnangul on põhjendatud kulude suurus ja koosseis järgmine:

-

elumaja ühe välisseina puuduv soojustus – hageja poolt esitatud KT Maja OÜ

hinnapakkumise kohaselt on nimetatud puuduse kõrvaldamise maksumus 14 059,28

eurot (koos käibemaksuga) (dtl 221). Kostja on oma vastuväidetes leidnud, et

nimetatud puuduse kõrvaldamiseks ei saa kuluda enam kui 8811,92 eurot. Kostja on

oma vastuväidete kinnitamiseks esitanud Revdeco OÜ hinnapakkumise (dtl 239).

Hageja selgituste kohaselt ei ole kostja poolt esitatud hinnapakkumine õige, kuna see

on tehtud objekti üle vaatamata ning pole arvestatud seina eripärasustega. Kohus

nõustub hagejaga ning leiab, et põhjendatud on lähtuda hageja poolt esitatud

hinnapakkumisest, kuivõrd nimetatud hinnapakkumine on tehtud lähtuvalt

konkreetsest objektist;

-

vundamendi soojustuse, sh keldri hüdroisolatsioon, puudumine – Hageja poolt esitatud

KT Maja OÜ hinnapakkumise kohaselt on nimetatud puuduse kõrvaldamise

maksumus 21 691,60 eurot (koos käibemaksuga) dtl 219-220). Kohtu hinnangul on

hinnapakkumises märgitud kulud põhjendatud üksnes osaliselt (hinnapakkumises 1-10

real ning viimasel kahel real märgitud tööd). Põhjendatud ei ole kohtu hinnangul

hinnapakkumises märgitud tööd, mis on seotud vundamendi töödega. Kohus nõustub

kostjaga, et põhjendatud ei ole imbväljaku ning keldri põranda vahetamisega seotud

kulutused, kuivõrd antud tööd ei ole seotud vundamendi soojustuse ning

hüdroisolatsiooni puuduste kõrvaldamisega. Kohus leiab, et vundamendiga seotud

tööd on põhjendatud summas 10 284,60 eurot (koos käibemaksuga).

Seega on põhjendatud kahju kogusumma 24 343,88 eurot (koos käibemaksuga). Kohus leiab,

et nimetatud kulu on põhjuslikus seoses kostja rikkumisega. Kui kostja oleks hagejale enne

lepingu sõlmimist avaldanud kogu informatsiooni, ei peaks hageja kandma kulusid seoses ühe

seina ja vundamendi ümberehitamisega. Seega on tõendatud, et kinnistul lasunud puudustega

seonduvalt on hageja kahju kokku 24 343,88 eurot ning rikkumise ja kahju vahel esineb

põhjuslik seos.

Kohus leiab, et hageja nõutav hüvitis ja selle koosseis on kooskõlas rikutud kohustuse

(kohustusega anda lepingueelsetes läbirääkimistes tõele vastavat infot) kaitse-eesmärgiga.

Rikutud kohustus pidi tagama, et hagejal ei ole vaja asuda kinnistul asuval elumajal juba

teosatud töid parandama, et tagada selle vastavus vähemalt keskmisele kvaliteedile.

Kohus leiab, et tekkinud kahju pidi kostjale olema ettenähtav. Kostja pidi lepingu sõlmimisel

aru saama, et kui eramul esineb varjatud puudusi ja kostja antud vastavasisuline kinnitus on

ebaõige, võib hagejal tekkida kahju, mis seisneb puuduste tuvastamise ja kõrvaldamise ning

nõude maksmapanekuga seotud kuludes.

Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka kohtueelsed õigusabikulud 2280 eurot. Kulu

tuleneb sellest, et kuivõrd kostja keeldus puuduseid kõrvaldamast, pöördus hageja enda

õiguste kaitseks lepingulise esindaja poole, kes saatis 31.07.2023 kostjale nõudekirja, milles

palub kahju hüvitamist. Kostja vaidleb kohtueelsetele õigusabikuludele vastu.

Kohus leiab, et antud juhul oli hageja poolt kohtueelse õigusabi kasutamine põhjendatud.

Kokku leiab kohus, et põhjendatud on kostjalt hagejalt kasuks välja mõista kohtueelse

õigusabikulud summas 2280 eurot. Hageja nõuab kostjalt ka kohustatud tasu tagastamisega

viivitamise tõttu viivist alates 08.08.2023. Kuivõrd kohus rahuldab hageja põhinõude, on

põhjendatud ka hageja viivisenõue.

Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja hagi rahuldamisele osaliselt ja kostjalt tuleb hageja

kasuks välja mõista kahju 24 343,88 eurot (koos käibemaksuga), kohtueelsed õigusabikulud

2280 eurot ning viivis alates 08.08.2023 kuni kohustuse täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

Kohus on seisukohal, et kuivõrd kohus rahuldab hageja hagi osaliselt, siis on põhjendatud

jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Kostja apellatsioonkaebus

5.Apellatsioonkaebuses palus kostja maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi täielikult

rahuldamata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt rahuldas maakohus kaevatava

17.06.2025 otsusega osaliselt R.F (hageja) hagi A.N-i vastu. Hagi aluseks oli hageja väide, et

kostja müüs talle 12.05.2022 kinnistu koos sellel asuva eramuga asukohaga XXX, millel

ilmnesid puudused. Kostja ostis Lepingu eseme ise 18.12.2020 S.G käest, kes oli

renoveerinud hoone välisseinad väljastpoolt kolmest küljest õhekrohviga, mis paiknes 10cm

vahtpolüstüreenist soojustusplaatidel ja ühest küljest plastvoodriga. Kõikidel hoone

välisseintel oli olemas ehituse ajal algselt paigaldatud põhisoojustus, mis paiknes kahekihilise

tellisseina keskosas.

Kostja teostas pärast kinnistu ostmist eramus siseviimistluse ja elektrisüsteemi remondi ning

müüs hagejale lepingu eseme edasi. Kostja ja hageja kohtusid ise vahetult alles notari juures

tehingut tehes, hagejale näitas lepingu eset tehingu eelselt kostja maakler. Kostja oli

kirjeldanud seejuures müügikuulutuses täpselt neid töid, mida ta oli siseviimistluse ja elektri

osas teostanud, eramu vanuseks märkis kostja nii kuulutuses kui müügilepingus, et see oli

ehitatud 1973. Kuivõrd kostja ei olnud täpselt teadlik, millisel viisil ja kvaliteediga oli

eelmine omanik, kellelt ta kinnistu ise 18.12.2020 ostis, fassaadid väljast renoveerinud, siis ei

avaldanud kostja fassaadi kohta ei müügikuulutuses ega ka müügilepingus mingit kirjalikku

infot, müügikuulutusele olid lisatud pildid, millelt oli eramu ja selle fassaadide seisukord

nähtav.

Hageja pidas kostjapoolseks müügilepingu rikkumiseks seda, et 1973. ehitatud hoone ühele

välisseinale, mis oli hiljem (millalgi pärast 2000. aastat) kaetud väljast plastvoodriga, polnud

eelmise omaniku poolt paigaldatud voodri alla lisasoojustust, samas kui kolmele ülejäänud

õhekrohviga kaetud välisseinale oli lisasoojustus paigaldatud. Lisaks pidas hageja puuduseks

seda, et niiskel perioodil märgus keldri põrand, kuigi kostja oli keldri põranda märgumise

võimalusele juhtinud müügilepingu p-s 2.1 selgesõnaliselt hageja tähelepanu.

Hageja tugines hagis väitele, et maakler, kes müügi eelselt lepingu eset hagejale tutvustas, oli

hagejale väidetavalt suuliselt avaldanud, et kõik neli välisseina on kaetud 10cm paksuse

lisasoojustusega. Tegelikult aga ühes seinas lisasoojustus puudus, mistõttu ei vastanud eramu

hageja hinnangul lepingu tingimustele, kuivõrd lepingu eelselt talle avaldatud info ei vastanud

tõele.

Pärnu Maakohus kuulas menetluses tunnistajana üle nii kostja maakleri kui ka hageja

abikaasa. Kumbki nimetatud isik ei väitnud, et maakler oleks müügi eelselt hagejale öelnud,

et kõik neli hoone välisseina on kaetud uue fassaadi all 10cm paksuse lisasoojustusega. Seega

osutus hageja vastav väide valeks. Hageja ei esitanud menetluses ühtegi tõendit selle kohta, et

vaidlusaluse plastvoodriga välisseina soojapidavus on põhisoojustusega halvem, kui see sama

vanadel hoonetel tavapäraselt on (et eramu ei vasta selles osas keskmisele kvaliteedile), kuigi

nii kostja kui ka kohus juhtisid selle asjaolu tõendamise vajadusele eelmenetluses hageja

tähelepanu.

Vaatamata eelnevale rahuldas Pärnu Maakohus osaliselt hageja hagi ja mõistis kostjalt hageja

kasuks välja tuginedes hageja esitatud hinnapakkumisele ühe välisseina osas plastvoodri

lammutamise, 10cm kivivilla paigaldamise ja puidust voodrilauaga katmise kulud, kuigi

hoonel ei olnud puidust välisseina. Seda vaatamata asjaolule, et (a) hageja ei tõendanud, et

hoone soojapidavus ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile või et põhisoojustus on

puudulik ja (b) hoonel oli plastvoodrist välissein, mitte aga puidust voodrilaudadest sein.

Kohtuotsusest ei selgu, miks pidas kohus põhjendatuks 10cm paksuse lisasoojustuse kulusid,

mitte aga 5cm paksuse lisasoojustuse kulusid, mida oli pakutud kostja poolt tõendina esitatud

parandustööde pakkumises. See tähendab, et maakohus mõistis välja kulud, mis ei seondunud

lepingu eseme viimisega lepingujärgsesse seisundisse, mis saaks lepingu rikkumise korral olla

diferentsihüpoteesi kohaselt kahju hüvitamise eesmärk.

Keldri osas mõistis kohus kostjalt välja keldri seinte soojustamise ja hüdroisolatsiooni

rajamise kulu, kuigi kostja oli müügilepingu p-s 2.1 informeerinud hagejat keldri põranda

märgumisese võimalusest. Miks kohtu arvates oleks pidanud olema 1973. ehitatud hoone

vundament lisasoojustusega, otsusest ei selgu.

Hageja apellatsioonkaebus

6.Hageja vaidlustab maakohtu otsuse üksnes menetluskulude jaotuse osas ehk osaliselt.

Maakohus rahuldas hageja nõude 70% ulatuses (26 623,88 x 100 : 38 030,88). Arvestades

sellist haginõude rahuldamise ulatust, leiab hageja, et õiglane on jätta menetluskulud 30%

ulatuses hageja kanda ning 70% ulatuses kostja kanda. Hageja tõdeb, et menetluskulude

menetlusosaliste endi kanda jätmine ei oleks õiglane arvestades ainuüksi menetluse tulemust

arvestades. Nimelt ei tohiks menetluskulude jaotus muuta hageja jaoks kohtumenetluses oma

õiguste eest seismist sisutühjaks ja tuua sisuliselt kaalukama võidu asemel kaasa tegelikult

kahju. Eelnevat kokku võttes palub hageja otsus menetluskulude jaotuse osas tühistada, ning

teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta maakohtus kantud menetluskulud 30% ulatuses

hageja kanda ning 70% ulatuses kostja kanda.

Vastused apellatsioonkaebustele

7.Vastustajad vaidlesid apellatsioonkaebustele vastu. Kolmas isik vaidles hageja

apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

8.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada osaliselt, osas, milles maakohus hagi

rahuldas ja jaotas menetluskulud. Tühistatud osas teha uus otsus, millega jätta hagi täielikult

rahuldamata ja anda uus menetluskulude jaotus. A.N-i apellatsioonkaebus rahuldada. R.F

apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

9.Asja materjalidest nähtub:

- Hageja ja kostja sõlmisid 12.05.2022 kinnistu müügilepingu. Lepinguga võõrandas kostja

hagejale kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega asukohaga XXX. Kinnistu

müügihind oli 210 000 eurot.

- Peale müügilepingu sõlmimist esitas hageja kostjale pretensiooni, et kinnistul asuval

elumajal esinevad järgmised varjatud puudused: 1) elumaja ühel välisseinal puudub soojustus;

2) elumaja vundament ei ole piisavalt soojustatud, keldri hüdroisolatsioon on puudulik.

- Esialgse haginõude kohaselt palus hageja kostjal hüvitada kahju 26 512,80 eurot, mis

koosnes puuduste kõrvaldamise maksumusest 24 232,80 eurot ja kohtueelsest õigusabist 2280

eurot. Seoses ehitusmaterjalide ja ehitushindade üldise tõusuga esitas hageja uue

hinnapakkumise, millest tulenevalt on hagiavalduses nimetatud puuduste kõrvaldamise

maksumuseks 35 750,88 eurot.

10.Maakohus rahuldas hagi osaliselt leides, et põhjendatud ei ole kahju hüvitamise nõue

seonduvalt imbväljaku rajamisega ja keldri põranda vahetamisega, põhjendades oma

seisukohta sellega, et nimetatud tööd ei ole seotud vundamendi soojustuse ning

hüdroisolatsiooni puuduste kõrvaldamisega. Maakohtu otsusele hagi rahuldamata jätmise

kohta hageja apellatsioonkaebust ei esitanud. Seega, arvestades poolte apellatsioonkaebuste

ulatust, on maakohtu otsus hagi rahuldamata jätmise osas jõustunud.

11.Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidluse all hageja apellatsioonkaebust arvestades

maakohtu antud menetluskulude jaotuse õigsus ning kostja apellatsioonkaebuse alusel

maakohtu otsus osas, milles hagi rahuldati.

12.Esitades väite, et müüdud lepinguese on puudustega, heidab hageja kostjale ette esmalt

kinnistul asuva elumaja ühel välisseinal lisasoojustuse puudumist. Hageja leiab ka seda, et

keldri puudulik hüdroisolatsioon, mistõttu imbub vesi keldrisse ning vundamendil soojustuse

puudumine on lepingu eseme puuduseks.

13.Asjas puudus maakohtus vaidlus selles, et 1973.a kui elumaja ehitati moodustas selle

välispiirde kahekihiline tellissein, soojustuskiht oli paigaldatud kahekihilise tellisseina vahele.

Hiljem ehitati elamu eelmiste omanike poolt suuremaks, elamu osad välisseinad krohviti,

krohvi alla paigaldati täiendav vahtpolüstüreenist (EPS) soojustus. Osad eramu välisseinad

kaeti plastist voodrilauaga, nende seinte alla lisasoojustust ei paigaldatud. Vaidlus puudub

selles, et hageja nõutud viisil on vundament soojustamata, keldris esineb niiskus.

14. Selleks, et poolte vaidlus lahendada tuli välja selgitada, millised olid poolte vahel

sõlmitud lepingu tingimused elamu välispiirete ja vundamendi soojustuse ehitustehniliste

lahenduste osas. Poolte sõlmitud müügilepingu sisu väljaselgitamiseks tuleb tõlgendada

lepingut VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. Lepingu tõlgendamisel tuleb VÕS § 29 lg 1

järgi lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda,

kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Ringkonnakohtu arvates ei ole võimalik

käesoleval juhul poolte ühist tahet kindlaks teha, sest pooled on elumaja vastavust

lepingutingimustele hinnanud erinevalt. Kostja väidete järgi ei ole ta hagejale avaldanud ega

lubanud, et lepingu esemeks olev 1973.a ehitatud hoone on soojustatud tänapäevaste

ehitusnõuete kohaselt. Hageja leiab, et soojustuse puuduste tõttu ei vasta elumaja

lepingutingimustele.

15.Juhul kui poolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb VÕS § 29 lg 4 järgi

lepingu tõlgendamisel arvesse võtta seda, kuidas pidi lepingust aru saama lepingupooltega

sarnane mõistlik isik. See tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist sellise mõistliku isiku

positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb

arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4–6 märgitud asjaoludega. Eelkõige tuleb VÕS § 29 lg 5 p 4

järgi lepingu tõlgendamisel arvestada mh lepingu olemust ja eesmärki (vt ka Riigikohtu 28.

oktoobri 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-98-09, p 11). Asjas puudub vaidlus selles, et

kinnistul asuvat hoonet müüdi elumajana ning seda saab käesoleval ajal elamuna kasutada.

Vaidlus taandub sellele, kas kostja müügilubaduseks oli müüa elamu, mille välispiirete ja

vundamendi soojustus vastab ehitusaja või müügilepingu sõlmimise aja nõuetele.

16.Müügikuulutuses avaldas kostja, et müüdav elamu on ehitatud 1973.a, elamu välispiirete ja

vundamendi renoveerimise kohta kostja müügikuulutuses midagi ei avaldanud.

Müügikuulutuses toodi esile, et elamus on tehtud uus siseviimistlus, vahetatud on

elektrijuhtmed ja torud. Asjas ei leidnud tõendamist hageja väide, et kostja (täpsemalt kostja

maakler) lubas suulises vestluses müügieelselt, et kõik elamu välisseinad on lisasoojustusega.

Vastupidi, maakohtus leidis N ja Q ütlustega tõendamist, et kostja maakler ei lubanud

hagejale müügi eelselt, et hoone kõik välisseinad on lisasoojustusega.

17.Kuna kostja ei ole müügi eelselt ega müügilepingus lubanud, et elamu välisseinte ja

vundamendi soojustus vastab kaasaegsetele ehitustehnilistele nõuetele, välisseinu ning

vundamenti on hiljem renoveeritud või parendatud ning asjas puudub vaidlus, et elamu

ehituslikud lahendused vastavad 1973.a kehtinud nõuetele, siis tuleb asuda seisukohale, et

müügilepingu tingimuste kohaselt pidi elamu välisseinte ja vundamendi soojustuse olukord

vastama müügilepingu sõlmimise ajal sama vana sarnase keskmise elamu ehituslikule

olukorrale, st elamu välisseinte ja vundamendi soojustuse olukord pidi vastama keskmisele

kvaliteedile.

18.Maakohus on õigesti otsuses esile toonud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-100-15 (p 35)

osutatu, et seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja

221) nähtub, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti

keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei

teadnud. Maakohus ei ole aga tuvastanud, kas kinnistul asuva elumaja soojustus vastab

keskmisele kvaliteedile. Asjas materjalidest nähtuvalt oli kostja menetluses seisukohal, et

eelnimetatud asjaolu peab tõendama hageja, seejärel tegi kohus hagejale ettepaneku esitada

tõendeid, et elumaja ei vasta müügilepingus lubatud tingimuste järgi keskmisele kvaliteedile

(vt 21.01.2025 kohtuistungi protokolli 01:04:29 ja 01:05:42). Ringkonnakohus leiab, et hageja

jättis nimetatud asjaolu tõendamata. Nagu eespool esile toodud saab elumaja kasutada

elamiseks ning hageja on seal käesolevaks ajaks perega mitmeid aastaid elanud.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kuna kinnistul asuva elumaja

välisfassaad oli renoveeritud, võis hageja eeldada, et elumaja on soojustatud kaasaegsetele

nõuetele vastavalt. Kuna kostja ei ole hagejale müügilepingu tingimuste järgi lubanud, et

1973.a ehitatud elamut on hiljem täiendavalt soojustatud, ei oma tähtsust ka asjaolul, kas

kostja teadis, et elamu välisseinal, mis on kaetud plastist voodrilauaga, puudub

vahtpolüstüreenist (EPS) lisasoojustus. Kuna hageja esitatud asjatundjate arvamustest ei ole

võimalik järeldada, et müüdud elumaja soojustus (nii välisseinte kui vundamendi osas) ei

vasta sama vana sarnase keskmise elamu ehituslikule olukorrale, siis tuleb asuda seisukohale,

et hagi on soojustusega seotud kahju hüvitamise nõudes tõendamata.

19.Kuivõrd kostja on keldri niiskusprobleemile juhtinud müügilepingus selgelt hageja

tähelepanu, see oli puudusena müügilepingus poolte poolt kokkulepitud, siis välistab see

VÕS § 218 lg 4 kohaselt kostja vastutuse keldri liigniiskusega seonduvalt. Asjas on

tõendamata, et keldri hüdroisolatsiooni puuduste tõttu koguneb keldrisse vesi, st tegemist ei

ole üksnes keldri niiskumisega. Hagi tuleb keldri liigniiskusega seotud kahju hüvitamise

nõudes jätta rahuldamata.

20.Kuna asjas ei leidnud tõendamist, et kinnistul asuva elumaja ehituslik seisund ei vasta

sama ehitusajaga sarnaste hoonete keskmisele kvaliteedile ja/või lepingu tingimustele, tuleb

hagi jätta täielikult rahuldamata. Põhjusel, et kostja ei pea hüvitama elumaja parendamisega

seotud kulutusi, puudub alus ka kohtueelsete õigusabikulude ja viivise väljamõistmiseks.

Menetluskulude jaotus

21. Kuna eeltoodu alusel jääb hagi rahuldamata, hageja apellatsioonkaebus rahuldamata,

kostja apellatsioonkaebus rahuldatakse, jäävad menetlusosaliste menetluskulud

ringkonnakohtus hageja kanda TsMS § 162 lg 1, 167 lg 1 ja 171 lg 1 alusel. Menetluskulud

määrab rahaliselt kindlaks maakohus TsMS 177 lg 1 p 2 alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/