2-23-129145/36 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

z

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kristiina Kruusel

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. jaanuar 2026, Tallinn

Tsiviilasja number

2-23-129145

Tsiviilasi

A. B. hagi S. O. vastu võlgnevuse 2360,43 euro ja

viivise saamiseks

Tsiviilasja hind

2643,68 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja A. B. (isikukood XXX), lepinguline esindaja M.

T. Kostja S. O. (isikukood XXX), lepinguline esindaja A.

M. Kohtuistungi toimumise aeg

8. detsember 2025

RESOLUTSIOON

Jätta A. B. hagi S. O. vastu võlgnevuse 2360,43 euro ja viivise saamiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

1. Jätta menetluskulud A. B. kanda.

2. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast

tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 177 lg 1 p 2 ja lg

2).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel

kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses,

kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Esitatud selgitus otsuse edasikaebamise

korra ja tähtaja kohta ei ole käsitletav tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-s 10

nimetatud maakohtu loana otsuse edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võib seetõttu jätta

esitatud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata, kui maakohtu otsuse tegemisel ei ole selgelt

ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või rikutud menetlusõiguse normi või ebaõigesti

hinnatud tõendeid või rikkumised maakohtu otsuse tegemisel küll esinesid, kuid ei võinud

oluliselt mõjutada lahendust asjas (TsMS § 637 lg 21).

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral

menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

HAGEJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

1. A. B. (hageja) esitas 24.07.2023 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse S.

O. (kostja) vastu 3236 euro saamiseks. Kostja esitas vastuväite ning Pärnu Maakohus lõpetas

15.08.2023 määrusega maksekäsu kiirmenetluse ja andis nõude üle Harju Maakohtule

menetluse jätkamiseks hagimenetluses.

2. Hageja esitas 04.09.2023 Harju Maakohtule hagi kostja vastu, milles palus, arvestades

hilisemaid 26.10.2023, 25.03.2024, 15.07.2024 ja 26.06.2025 täpsustusi, kostjalt hageja

kasuks välja mõista võlgnevuse 2360,43 eurot ja viivise põhinõudelt (2360,43 eurot) alates

hagi esitamisest võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni

põhinõude suuruseni kuni selle nõude kohase täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta

kostja kanda.

3. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti 21.02.2021 hageja ja kostja vahel tähtajaline eluruumi

üürileping, mille kohaselt anti hageja kasutusse tasu eest XXX asuv eluruum tähtajaga kuni

01.07.2022. Üürilepingu sõlmimisel tasus hageja kostjale tagatisraha kahe kuu üüri ulatuses,

s.o kokku 900 eurot (2 x 450), mille tagastamist on tal õigus nõuda VÕS § 308 lg 3 alusel.

Hageja leiab, et tal on õigus tagasi nõuda kostjalt enammakstud üüri ja kõrvalkulusid ning

lisaks sellele ka hoone korrashoiu- ja parenduskulusid VÕS § 292 lg 11 tähenduses. Poolte

vahel 21.02.2021 sõlmitud tähtajaline üürileping muutus tähtajatuks üürilepinguks VÕS § 310

lg 1 tähenduses, sest hageja jätkas pärast 01.07.2022 kostjalt üüritud eluruumi kasutamist ja

kostja ei ole tuginenud asjaolule, et ta avaldas hagejale kahe nädala jooksul tahet mitte jätkata

üürilepingu täitmist. Üürileping lõppes 17.05.2023 poolte kokkuleppel. Kostja ei ole teatanud

hagejale nõudest tema vastu. Hageja andis kostjale viimaselt üüritud korteri märkusteta üle

üürilepingu lõppemise päeval, s.o 17.05.2023. Kuna kostjal ei ole enam õigust kahjunõuet ega

üüri ja kõrvalkulude nõuet tasaarvestada hageja tagatisraha nõudega, on hagejal õigus saada

märgitud tagatisraha tagasi.

3.1. Kindlustus- ja valvekulud. Üürilepingu lisa 2 kohaselt on üksikasjalikult loetletud need

teenused, millede tasumise kohustus lasub üürnikust hagejal. Hoone kindlustuse tasumise

kohustus lasub hagejal ja KÜ esitatud arvetel on olemas kuluartikkel „Hoone kindlustus”,

kuid see rida on jäänud tühjaks. Sellest järeldab hageja, et kindlustusleping on sõlmitud KÜ ja

üürileandjast kostja vahel eraldi ning puudutab ainult hoonet, mitte üüritavat korterit. Kuna

kindlustusjuhtumi korral on ainsaks võimalikuks kasusaajaks korteri omanik, ei saa korteri

kindlustus olla üürniku kohustuseks.

Valveteenuse kulud on toodud KÜ esitatud arvete real „Videovalve” ja need on hageja poolt

täies ulatuses tasutud. Kõik ülejäänud kostja nõuded seoses mistahes muude valveteenustega

on alusetud. Samas hageja, soovides säilitada korrektseid suhteid üürileandjast kostjaga, tasus

ajal, mil poolte vahel käis arutelu uue üürilepingu sõlmimise üle, mis aga ei viinud

tulemuseni, ilma ühegi ametliku arve või nõude esitamiseta kostja poolt 487,50 euro suuruse

summa, mida hageja peab kostja alusetuks rikastumiseks. Üürilepingu lisa 2 kohaselt sõlmib

turvateenuse lepingu ja tasub selle teenuse eest üürnikust hageja, kes aga ei ole vastavat

lepingut sõlminud ega kavatsenudki seda teha ja kostja oli sellest teadlik. Kui aga

üürileandjast kostja on omal algatusel sõlminud valvelepingu, siis turvasüsteemi kasutamiseks

vajalikud ligipääsukoodid jäid üürnikule üle andmata vastavalt üürilepingu lisaks 1 olevale

üleandmis-vastuvõtmisaktile. Hagejale ei saa panna kohustust maksta teenuste eest, mida ta ei

ole tellinud ega kasutanud, s.o kostja poolt hagejalt nõutava summa puhul puudub igasugune

õiguslik alus ja hageja käsitleb seda kostja alusetu rikastumisena.

3.2. Maamaks. Hageja on poolte vahel sõlmitud üürilepingu tingimustest lähtudes nõus

kandma kostja poolt nõutud maamaksu kulu summas 51,48 eurot kogu üüriperioodi eest

vastavalt kostja esitatud arvestusele, kuna selline kohustus on ette nähtud üürilepingus, kuigi

kostja ei ole kunagi selle kulu tasumiseks hagejale arvet esitanud.

3.3. Üüri tõstmise tühisus ja enammakstud üür. Üürilepingu uute tingimuste ja võimaliku

remondi (kusjuures remont pidanuks toimuma üürnikust hageja maitse järgi, kuid

üürileandjast kostja arvamust arvesse võttes) tegemise arutelude käigus püüdis hageja

säilitada usaldusväärsed suhted kostjaga, tasudes üürilepingu järgsest kohustusest suuremaid

summasid, saades aru, et vajaduse tekkimise korral tehakse maksete hilisem ümberarvestus.

Kuna kostja keeldus vajaliku remondi teostamisest ja ei lubanud ka hagejal seda omal kulul

teha, otsustas hageja üüripinna vabastada, millest teatas kostjale ette ja viimane nõustus

seaduses ettenähtust lühema etteteatamistähtajaga, mistõttu lõpetasid pooled üürisuhte

vastastikusel kokkuleppel 17.05.2023. Kui kostja väidab, et üürihind on ootamatult tõusnud

44,44% võrra (650/450 = 1,4444), mida tegelikult ei ole toimunud, siis oleks ta pidanud sellist

märkimisväärset üüri tõusu arvestuslikult ja majanduslikult põhjendama, mis aga jäi tegemata.

Uut üürilepingut poolte vahel ei ole sõlmitud, mistõttu jäi üürihind endisele tasemele, s.o 450

eurot, mitte aga 650 eurot.

3.4. Hoone korrashoiu- ja parenduskulud. Hoone korrashoiu- ja parenduskulude, nagu

hooldus- ja halduskulud, remondikulud, KÜ laenu tagasimaksed ja elektroonilise

arveldamisega seotud kulud, katmine ei saa olla üürniku kohustuseks, kuna selliseid kulusid ei

ole üürilepingus ette nähtud. Kõik hageja poolt tehtud enammaksed ei olnud seotud

korrektselt esitatud arvete tasumise või vaidlustamata võla katmisega, vaid tulenesid asjaolust,

et hageja ei saanud alati õigel ajal KÜ arvetega tutvuda ning kogu üüriperioodi jooksul ei ole

kostja esitanud temale täpseid andmeid energiatarbimise kohta. Kuigi kostja ei ole esitanud

KÜ arveid üüriperioodi kahe viimase kuu eest, on hageja valmis menetluse lihtsustamiseks

tunnistama nende õigsust vastavalt kostja esitatud arvutusele, s.o summas 332,49 eurot.

3.5. Kogu eelnevat arvesse võttes ja pärast viimaste kuude kohta arvete saamist tegi hageja

vastavad arvutused ja tegi kindlaks, et hageja poolt kostjale kogu üüriperioodi jooksul tehtud

maksete kogusumma, mis sisaldab kõiki makseid (sh tagatisraha), oli 16 933,42 eurot.

Tasumisele kuuluvaks üürisummaks oli 450 eurot kuus 25 kuu ja 17 päeva eest 2023 mais, s.o

kokku 11 496,77 eurot. Korteriühistu poolt kogu üüriperioodi jooksul esitatud arved summas

4407,43 eurot. Hageja poolt alusetult enammakstud summad korteriühistu teenuste eest, mis

ei ole poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingus ette nähtud, s.o a) hooldus- ja halduskulu

32,80 eurot; b) remondikulu 19,74 eurot; c) elektroonilise arveldamise kulu 0,23 eurot; d)

laenu tagasimakse 21,71 eurot, s.o kokku 74,58 eurot ühes kuus, mis teeb kogu üüriperioodiga

(25 kuud ja 17 päeva) korrutatuna 1905,40 eurot. Maamaksu kulu oli kogu üüriperioodi eest

summas 51,48 eurot ja elektrienergia kulu summas 522,71 eurot. Seega moodustab kostja

alusetu rikastumine kokku 2360,43 eurot (16 933,42 - 11 496,77 - 4407,43 - 51,48 - 522,71 +

1905,40). Kuna hageja on oma kohustused tegelikult ära täitnud, siis on ta täitnud lepingust

tulenevalt kohustusi ulatuses, milleks puudus lepingust ja seadusest tulenev alus.

4. Kostja väited ja tõendid seoses üüri tõstmisega on oma olemuselt õigustühised VÕS § 299

lg 2 p 1-4 ja lg 3 tähenduses. Kostja ei ole maamaksu ega kindlustuse tasumist hagejalt kunagi

varem nõudnud. Tulenevalt poolte vahel 21.01.2021 sõlmitud üürilepingu p-st 3.4 ei pidanud

hageja üldse valveteenuse eest kostjale tasuma, s.o hagejal oli soovi korral võimalus (mitte

kohustus) sõlmida vastav valveteenuse leping ja tasuda selle sõlmimisel otse

teenusepakkujale.

5. Hageja ei vaidlusta kostja poolt märgitud elektrienergia kulu suuruses 522,71 eurot.

Hagejale ei saa panna kohustust maksta teenuste eest (kindlustus- ja valvekulud), mida ta ei

ole tellinud ega kasutanud. Hageja on poolte vahel sõlmitud üürilepingu tingimustest lähtudes

nõus kandma kostja poolt nõutud maamaksu kulu summas 51,48 eurot kogu üüriperioodi eest

vastavalt kostja esitatud arvestusele, kuna selline kohustus on ette nähtud üürilepingus, kuigi

kostja ei ole kunagi selle kulu tasumiseks hagejale arvet esitanud. Hageja tunnistab menetluse

lihtsustamiseks KÜ arvete õigsust üüriperioodi kahe viimase kuu eest vastavalt kostja esitatud

arvutusele, s.o summas 332,49 eurot.

6. Üürilepingu kohaselt oli üürihind 450 eurot kuus ning seda ei ole kunagi muudetud. Poolte

vahel ei ole toimunud ühtegi kokkulepet üürihinna muutmiseks, samuti ei ole hagejale kunagi

esitatud VÕS § 299 nõuetele vastavat üüritõstmise teadet. Seetõttu jäi üürihind kogu

üüriperioodi vältel 450 euroks. Kostja väide, et hageja „faktiliselt nõustus“ uue üürihinnaga,

ei ole õige. Maksete tegemine ei tähenda üürihinna muutmisega nõustumist ning ei saa

asendada kirjalikku teadet.

KOSTJA VASTUVÄITED

7. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

8. Hageja nõue tagatisraha tagastamiseks kannab kohut eksitavat iseloomu. Üürilepingu

lõpetamise ajaks jäi hageja poolt tasumata:



üür ajavahemiku 21.03.2023-17.05.2023 eest summas 1213 eurot (650 eurot kuus);



nelja kuu (2023 aasta veebruar – 18,25 eurot, märts – 15,65 eurot, aprill - 12,97 eurot ja

mai 17 päeva – 6,33 eurot) elektri kasutamise eest summas 53,20 eurot;



kommunaaltasud märtsi ja aprill eest summas 332,49 eurot;



maamaks kogu üüri perioodi eest summas 51,48 eurot;



kindlustuse eest kogu üüri perioodi eest summas 277,34 eurot;



viie kuu valve eest – 104,95 eurot (kuumaks 20,99 eurot x 5).

Vastavalt ülaltoodule jäi hageja poolt tasumata lepingu lõpetamisel võlg summas vähemalt

2027,51 eurot. Kostja teavitas hagejat võlgnevusest Viber messengeri kaudu, samas saatis

temale arvestuskäigu, mille kohaselt hageja jäi võlgu kostjale 1033 eurot. Siinkohal toodud

arvestused ei olnud täpsed, kuna kostja soov oli näidata hagejale, et tagatisraha ei kuulu

tagastamisele, kuna hagejal jäi tagatisraha suurust ületav võlg. Võla sissenõudmisega kostja

tol ajal tegeleda ei soovinud ja pakkus hagejale õigusrahu nimel lõpetada vaidlus rahumeelselt

ja loobuda igasugustest nõuetest üksteise vastu. Kuna hageja kogu perioodi jooksul ei pidanud

vajalikuks või võimalikuks maksta lepingus ettenähtud makseid õigeaegselt, samas teatas

arvestite näitude numbrid mitte arvestite järgi aga oma äranägemise järgi, olid tekkinud ka

viivised ja ebatäpsused tasumistel. Seega reaalse võla numbri tekkimist oli raske jälgida kogu

üürilepingu kehtivuse perioodi jooksul. Hagi menetlusse võtmisel tekkis kostjal vajadus

kõikide asjasse puutuvate numbrite kontrollimiseks ja kostja tegi arvestusi kogu üürilepingu

kehtivuse perioodi eest. Arvestuste kohaselt tuli välja, et hageja poolt jäi tasumata summa

2245 eurot. Lepingu lõpetamise ajaks oli hagejal tekkinud võlg kostja eest summas 2245 eurot

ja ületas tagasimakse summat (900 eurot) 1345 euro võrra (2245 - 900). Üürilepingu p 3.13

kohaselt kui lepingu lõppedes tekib üürnikul lepingust tulenev võlg üürileandja ees, on

üürileandjal õigus tasumata võlgnevuse likvideerimiseks kasutada tagatisraha summat.

Eeltoodust lähtudes on nõue tagatisraha tagastamise osas alusetu ja ei kuulu rahuldamisele.

Hageja võlg kostja ees on jätkuvalt 1345 eurot.

8.1. Pooled leppisid kokku alates 07.2022 üüri tõstmise 100 eurot võrra, mis oleks 550 eurot

kuus. Üüri tõstmise kohta puuduvad kirjalikud kokkulepped. Kostja alati lähtus sellest, et kui

leping on poolte poolt kinnitatud isegi suuliselt, tuleb sellest ka kinni pidada. Suulise

kokkuleppe üüri tõstmise kohta juuli kuust on muuhulgas kinnitatud poolte kirjavahetusega

2023 aasta detsembri alguses, kus hageja kinnitab, et niigi maksab juba augustist 550 eurot ja

ei ole nõus üüri tõstmisega kuni 650 eurot, millele kostja vastab, et ei ole nõus jätkama korteri

üürile andmist 550 euro eest, millele hageja vastab, et nõus läbirääkimiseks. Eeltoodust võib

järeldada, et kostja esitas hagejale teate üüri tõstmise kohta kuni 650 eurot detsembri alguses,

ehk rohkem kui kuu aega ette, ehk alates 21 märtsist. Peale läbirääkimisi hageja siiski soovis

korterit edasi üürida ja vaikimisi nõustus üüritasu tõstmisega kuni 650 euroni. Selle

kinnitamiseks on asjaolu, et hageja jätkas elamist korteris edasi kuni 17.05.2023. Sellest

tulenevalt märtsi-aprilli ja edasine üür oli juba hinnaga 650 eurot. Aprilli alguses hageja

teavitas kostjat, et üürtasu on tema jaoks siiski kallis ja tema soovib lepingut lõpetada

17.05.2023 kuupäevaks, millega kostja nõustus.

8.2. Üürilepingu kehtivuse perioodi jooksul viibis hageja peamiselt välismaal (Belgias või

Venemaal) ja elas korteris ca üks nädal kuu aja jooksul, seega arved elektritarbimise eest olid

suhteliselt väiksed ja ei ületanud 53 eurot – suurem arve. Reeglina arved ei ületanud 20 eurot

kuus. Siinkohal ei ole eluliselt usutav, et üürnik hakkaks maksma iga kuu kaupa 100 eurot

elektri kasutamise eest arvestades oma reaalset elektritarbimist.

8.3. Signalisatsiooni eest tasus kostja igakuiselt kokku kolme objekti eest ja selle tasumiseks

saab kostja igakuiselt ühise arve. Hagejal ei ole olnud enne üürilepingu lõpetamist kunagi

reklamatsioone signalisatsiooni eest tasumise ega selle töötamise kohta. Seda enam, hageja

elades üürikorteris, ise pani selle valve alla.

8.4. Juba alates üürilepingu kehtivuse ajast kujunes praktika, et hageja tasub või peab tasuma

arve täies ulatuses. Kostjale teadeolevalt on hageja oma eriala järgi jurist ja omab vastavat

haridust. Hageja nägi arvete sisu ja üürilepingu kehtivuse jooksul tasus või soovis tasuda

arveid täies ulatuses. Hageja ei ole kuni üürilepingu lõpetamiseni kunagi vaidlustanud hoone

korrashoiu- ja parenduskulude tasude tasumist. Vastastikuses korras pole kostja kunagi

palunud hagejat tasuda üürilepingu tingimustega ettenähtud maamaksu ja kindlustust. Seega

oli lepingulises suhtes pooltel välja kujunenud VÕS § 23 lg 1 p 2 järgi praktika, mille

kohaselt tasub üürnik kommunaalteenusete eest arved täies ulatuses, seejuures üürileandja ei

esita üürnikule nõudeid muu kõrvalkulude kohta.

9. Menetluse käigus on hageja seisukohad korduvalt muutunud nii kahju ulatuses kui ka

argumentatsioonis. Enne üürilepingu sõlmimist arutasid pooled vastavaid kulusid ning jõudsid

kokkuleppele, mille kohaselt oli kostjal õigus nõuda tasu nii maamaksu kui ka kindlustuse

eest. Kostja otsustas seda õigust siiski mitte kasutada, arvestades asjaolu, et hageja tasus kõik

esitatud arved täies ulatuses ning ei pidanud sellist arvestamise korda oma üürnikupositsiooni

kahjustavaks. Siinkohal tuleb arvestada asjaolu, et hageja on juriidilise haridusega isik ning

oli seetõttu kindlasti teadlik, millised kulud tuli tal lepingu alusel tasuda ja millised mitte.

Üürilepingu kehtivuse ajal ei ole hageja kunagi vaidlustanud kommunaalarvete tasumise

kohustust täies ulatuses, mistõttu oli selline korraldus kooskõlas poolte kokkuleppega ning

lisaks lepingu kehtivuse vältel kujunes ka välja pikaajaline kindel praktika.

9.1. Kostja toob välja täpsustatud arvestuse, mille kohaselt hageja poolt jäi tasumata:



üür ajavahemiku 21.03.2023-17.05.2023 eest summas 1195 eurot (650 eurot täis kuu

(alates 21.03.2023 kuni 20.04.2023) + 26 päeva (alates 21.04 kuni 17.05.20230 x

(650/31)). Siinkohal selgitab kostja, et lähtub kahel viimasel kuul üüritasu arvestamisel

summast 650 eurot;



nelja kuu (2023 aasta veebruar – 18,25 eurot, märts – 15,65 eurot, aprill – 12,97 eurot ja

mai 17 päeva – 6,33 eurot) elektri kasutamise eest summas 53,20 eurot;



kommunaaltasud märtsikuu eest 209,44 eurot ja aprillkuu eest 164,93 eurot. Kokku

kommunaalmaksete eest võlg summas 344,21 (209,44 + 164,93 - 30,16) eurot;



vastavalt kostja arvelduskonto väljavõttele tasus hageja valvesignalisatsiooni eest kokku

487,50 eurot, mis vastab 23,2 kuu teenuseperioodile (487,50 / 20,99). Hageja kasutas

valveteenust kokku 26 kuud ja 17 päeva, mistõttu jäi hagejal valveteenuse eest tasumata

70,20 eurot (arvestus: 20,99 × (26 – 23,20) + 11,50 mai 17 päeva eest).

Vastavalt ülaltoodud arvestusele jäi hagejal üürilepingu lõpetamise ajaks tasumata vähemalt

1662 eurot (1195 + 53,2 + 344,21 + 70,20). Hageja poolt kogu perioodi jooksul alates märtsist

2021 kuni 17.05.2023 jäi tasumata summa 1831,81 eurot (korrigeeritud arvestuskäik dtl 481-

482). Tasumata lõppsummade (1662 eurot ja 1831,81 eurot) numbrite erinevus on tingitud

hageja tasumise ja näitude esitamise distsipliiniga. Hageja võlg kogunes järjepidevalt kogu

üürilepingu kehtivuse vältel. Lepingu lõpetamise ajaks oli hagejal tekkinud võlg kostja ees

summas 2731,81 eurot. Võttes arvesse tagatise summas 900 eurot, on võlgnevuse jääk

lepingusuhete lõppemise ajal 1831,81 eurot (2731,81 - 900). Vastavalt üürihindade statistikale

ei langenud samaväärsete korterite keskmine üürihinna alammäär juba 2022. aasta augustis

alla 14 euro ruutmeetri kohta. Arvestades üüripinna suurust 65,8 m², oleks sellise eluruumi

keskmine üüritasu alates 2022. aasta augustist olnud ligikaudu 921 eurot kuus. Sellest

tulenevalt üürihind 550 eurot ja 650 eurot kuus oli majanduslikult igati põhjendatud.

9.2. Hageja tagantjärele esitatud nõuded ja ümberarvestused ei ole kooskõlas tema varasema

käitumisega ning on vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu ei saa selliseid nõudeid pidada

põhjendatuks ega kohaldatavaks. Sellest tulenevalt puudub hagejal igasugune õiguslik alus

esitada kostja suhtes nõudeid alusetu rikastumise sätete alusel.

KOHTU PÕHJENDUSED

10. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

11. Kuivõrd kohus menetleb käesolevat tsiviilasja lihtmenetluses, siis kasutab kohus TsMS §

444 lg-s 2 sätestatud õigust ning piirdub kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku

põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu järeldused, märkimisega.

12. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teisest lõikest tulenevalt määrab pool ise, mis asjaolud ta

oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Õiguse

kohaldamise üle otsustab poolte esitatud asjaolude põhjal kohus (TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg

1).

13. Hageja on esitanud kostja vastu nõuded tagatisraha ja väidetavalt alusetult makstud

summade tagastamiseks ning nõuab ka viivist raha maksmise kohustuste täitmisega

viivitamise eest. Esimene nimetatud nõuetest võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 108 lg 1

alusel, millest tuleneb, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda

selle täitmist. Sellise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks on kehtivast võlasuhtest tuleneva

kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt täidetud, st see on

muutunud sissenõutavaks. Teine nõue võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 1028 lg 1 alusel,

millest tuleneb, et kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või

tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole

olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kõnealuse nõude rahuldamise

eeldusena tuleb seega kontrollida, kas kostja on hagejalt hagis nimetatud rahasummad saanud,

kas taolised sooritused on toimunud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmiseks ning kas

rahasummade sissenõudmiseks puudus õiguslik alus, st kohustust ei olnud olemas, kohustust

ei tekkinud või kohustus on pärast selle täitmist ära langenud (hageja väidete kohaselt

praegusel juhul kohustust ei eksisteerinud). Juhul, kui kõik VÕS § 1028 lg-st 1 tulenevad

eeldused on täidetud, tuleb täiendavalt kontrollida alusetu rikastumise nõuet välistavate

eelduste (eeskätt VÕS § 1028 lg-s 2 loetletute) puudumist. Viivise nõudmiseks annab aluse

VÕS § 113 lg 1 esimene lause, mille kohaselt võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivise

tasumist, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

14. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle:

-

21.02.2021 sõlmisid hageja ja kostja tähtajalise eluruumi üürilepingu, mille kohaselt

anti hageja kasutusse tasu eest XXX asuv eluruum tähtajaga kuni 01.07.2022 (dtl 93-

108, tõlge dtl 109-118, 505-506);

-

üürilepingu sõlmimisel tasus hageja kostjale tagatisraha kahe kuu üüri ulatuses

summas 900 eurot (2 x 450 eurot);

-

üürileping muutus tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 järgi;

-

üürileping lõppes poolte kokkuleppel 17.05.2023 ning samal päeval andis hageja

kostjale korteri üle.

15. Esmalt käsitleb kohus hageja nõuet tagatisraha tagastamiseks. VÕS § 82 lg 7 järgi muutub

kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust

ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või

kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Pooled on üürilepingu p-s 3.13 kokku

leppinud, et juhul, kui lepingu lõppedes tekib üürnikul lepingust tulenev võlg üürileandja ees

või kui üürnik kahjustab eluruumi või selle interjööri sellises ulatuses, mis ei kvalifitseeru

eluruumi/interjööri loomuliku kulumisena, on üürileandjal õigus tasumata võlgnevuse

likvideerimiseks, eluruumi/interjööri taastamiseks või interjööri asendamiseks kasutada

tagatisraha summat. Kui lepingu lõppedes ei esitata üürniku suhtes nõudeid, tagastab

üürileandja tagatisraha üürnikule hiljemalt 5 (viie) päeva jooksul pärast lepingu lõppemist.

VÕS § 308 lg 3 sätestab, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole

kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.

16. Poolte vahel puudub vaidlus, et üürileping on lõppenud 17.05.2023. Samuti puudub vaidlus

asjaolus, et kostja ei ole hagejale tagatisraha tagastanud. Hageja väitel ei ole kostja teatanud

hagejale nõudest tema vastu. Samas on kostja menetluses tõendanud, et hagejal jäi lepingu

lõppedes tasumata võlg ning kostja teavitas sellest hagejat 15.05.2023 Viber messengeri kaudu

(vt dtl 208-209). Teatest nähtub võla tekkimise (esialgne) kujunemine ja tagatisrahaga

tasaarvestuse tegemine. Seejuures on kostja selgitanud, et võla teates toodud arvestus ei olnud

täpne, vaid kostja soovis näidata hagejale, et tagatisraha ei kuulu tagastamisele, kuna hagejal

jäi tagatisraha suurust ületav võlg. Võla sissenõudmisega kostja tol ajal tegeleda ei soovinud ja

pakkus hagejale õigusrahu nimel lõpetada vaidlus rahumeelselt ja loobuda igasugustest

nõuetest üksteise vastu. Käesolevas menetluses on kostja esitanud täpsustatud arvestuse, mille

kohaselt jäi hagejal kogu üüriperioodi jooksul alates märtsist 2021 kuni 17.05.2023 tasumata

summa 1831,81 eurot (s.o 2731,81 eurot - tagatisraha 900 eurot; vt arvestuskäik dtl 481-482).

Kostja on ka selgitanud, et menetluses esitatud arvutuskäikude (s.o võlgu olevad lõppsummad

1662 eurot ja 1831,81 eurot) numbrite erinevus on tingitud hageja tasumise ja näitude

esitamise distsipliiniga. Seega puudub praegusel juhul õiguslik alus hagejale tagatisraha

tagastamiseks.

17. Järgnevalt analüüsib kohus hageja nõuet väidetavalt alusetult makstud summade

tagastamiseks. Praegusel juhul puudub poolte vahel vaidlus, et hageja on tasunud kostjale

kogu üüriperioodi jooksul 16 933,42 eurot (sh tagatisraha 900 eurot). Kostja väidetel tõsteti

poolte kokkuleppel üüri alates juulist 2022 summale 550 eurot kuus ja märtsist 2023 summale

650 eurot kuus, valveteenust soovis ja kasutas hageja ning poolte vahel oli praktika, mille

kohaselt tasub hageja kommunaalteenuste eest arve täies ulatuses ja kostja ei esita hagejale

nõudeid muude kõrvalkulude (maamaks ja kindlustus) kohta. Seetõttu on hageja nõuded

alusetud. Hageja väidetel ei ole poolte vahel toimunud ühtegi kokkulepet üürihinna

muutmiseks, samuti ei ole hagejale kunagi esitatud VÕS § 299 nõuetele vastavat üüritõstmise

teadet. Seetõttu jäi üürihind kogu üüriperioodi vältel 450 euroks. Samuti on hageja arvates

kostja nõuded kõrvalkulude (remondifond, laenumaksed, kapitalikukud, muud hoone

omaniku kulud) kohta osaliselt õigusvastased. Seega on pooltel vaidlus eeskätt selle üle, kas

raha tasumiseks (summas 2360,43 eurot) eksisteeris õiguslik alus või mitte.

18. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

Seejuures on kohus hagimenetluses seotud menetlusosaliste poolt esitatud asjaoludega ning

kohus saab asja lahendada lähtudes üksnes nendest asjaoludest, mida menetlusosalised on

kohtule esitanud (TsMS § 4 lg 2, § 436). Hageja peab VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks

tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks täita olematut kohustust või kohustust, mida ei

tekkinud või mis langes hiljem ära (vt Riigikohtu 20.12.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-134-

11, p 13). VÕS § 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus

kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (vt

Riigikohtu 22.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 10). Kostja saab omakorda

tõendada, et vaatamata hageja tehtud soorituse alusetusele on tal õigus keelduda saadut

tagastamast. Samuti saab kostja tõendada, et hageja ei teinud talle mitte alusetut sooritust,

vaid et nende vahel oli muu, tehingu või seaduse alusel tekkinud võlasuhe, millest tulenevalt

kostjal on õigus raha saada ja et ta ei pea seda tagasi maksma (vt Riigikohtu 15.05.2013 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-57-13, p 14).

19. Kohus peab eeltoodust johtuvalt vajalikuks käsitleda esmalt vaidlusküsimust, kas

üürimaksu summa muutmine oli põhjendatud või alusetu. Asjas puudub vaidlus, et pooled

sõlmisid 21.02.2021 üürilepingu, mille p 3.1 kohaselt kohustus üürnik (hageja) tasuma

eluruumi ja sisekujunduse esemete kasutamise eest üürileandjale (kostjale) igakuiselt

üürimaksu 450 eurot. Vaidlus puudub, et üürimaksu tõstmise kohta puuduvad kirjalikud

kokkulepped. Kostja väidete kohaselt leppisid pooled suuliselt kokku alates juulist 2022 üüri

tõstmise 100 eurot võrra, mis oleks 550 eurot kuus ja alates märtsist 2023 oli üüri hinnaks 650

eurot. Hageja väidab, et üürilepingu kohaselt oli üürihind 450 eurot kuus ning seda ei ole

kunagi muudetud.

20. Kohus peab poolte ühise tegeliku tahte väljaselgitamiseks kokkuleppe/lepingu muutmise

tõlgendamisel juhinduma VÕS §-st 29. VÕS § 29 lg 1 esimese lause järgi lähtutakse lepingu

tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest, lg-s 4 sätestatakse, et kui lepingupoolte

ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega

sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sama paragrahvi lg-s 5 nähakse

ette, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid,

sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (p 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale

lepingutingimusele varem andnud (p 2), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu

sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki (p 4), vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele

ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (p 5) ning tavasid ja lepingupoolte vahelist

praktikat (p 6).

21. Kohtu hinnangul saab poolte vahelist suulist kokkulepet 550 euro suuruse üürimaksu

kohta alates juulist 2022 järeldada pooltevahelisest kirjavahetusest (vt dtl 214) ja hageja poolt

kostjale makstud summadest (sh nende selgitustest) (vt dtl 210-211). Kirjavahetusest nähtub,

et pooled on üürimaksu suuruse osas pidanud läbirääkimisi ja jõudnud kokkuleppele

üürimaksus 550 eurot kuus. Seejuures kinnitab hageja ise, et tasus juba augustis (2022) hinda

550 eurot, mis on kooskõlas ka hageja poolt kostjale makstud summadega. Kostja pangakonto

väljavõttest nähtub mh hageja 06.08.2022 ülekanne summas 661 eurot, selgitusega: „Rent aug

comm 111.00“ (st renditasu august 550 eurot + kommunaalid 111 eurot), 10.09.2022

ülekanne summas 661 eurot, selgitusega: „Rent sep comm primerno 120“ (st renditasu

september 550 eurot + kommunaalid umbes 120 eurot) ja 06.10.2022 ülekanne summas 650

eurot, selgitusega: „Rent oct comm primerno 100“ (st renditasu oktoober 550 eurot +

kommunaalid umbes 100 eurot). Nimetatud ülekannete osas ei ole hagejal selgitustes ühtegi

viidet väidetava elektri eest tasumisele (eelnevates ülekannete selgitustes on ka viiteid elektri

eest tasumisele), summad klapivad kokku üüri ja kõrvalkulude suurusega (vt

kommunaalarvete suurused dtl 481). Lisaks on kostja välja toonud, et hageja viibis

üürilepingu kehtivuse perioodi jooksul peamiselt välismaal (Belgias või Venemaal) ja elas

üürikorteris ca üks nädal kuu aja jooksul, seega olid arved elektritarbimise eest suhteliselt

väiksed ja ei ületanud 53 eurot – suurem arve. Reeglina arved ei ületanud 20 eurot kuus (vt

tabel dtl 481 ja arved dtl 166-193). Kohus nõustub kostjaga, et ka eluliselt ei ole usutav, et

hageja hakkaks maksma iga kuu kaupa 100 eurot elektri kasutamise eest arvestades oma

reaalset elektritarbimist. Kohtu hinnangul ei ole üürimaksu summa suuruse 550 eurot kuus

kokkulepe õigusvastane ega tühine.

Kahel viimasel kuul on kostja lähtunud üüritasu arvestamisel summast 650 eurot, viidates

samuti pooltevahelisele kokkuleppele (dtl 341). Kohtu hinnangul ei saa asjas esitatud

tõenditest järeldada, et hageja oleks nõustunud üürimaksu tõstmisega 650 eurole. Pigem

nähtub, et hageja ei olnud sellega nõus (vt dtl 214). 08.12.2025 toimunud kohtuistungil

kinnitas kostja, et hageja ei ole kostjale ka maksnud 650 eurot suurust üüri.

22. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kostjal oli õigus üürilepingu alusel nõuda

hagejalt üüri tasumist summas 550 eurot kuus alates augustist 2022 kuni lepingu lõppemiseni.

Kohus märgib, et hageja nõustumust üürimaksu suurusega 550 eurot ei saa hiljem ühepoolselt

tagasi võtta ning hageja hilisemad väited mittenõustumise kohta on alusetud. Hageja on

tasunud kostjale ka uue suurusega (550 eurot kuus) üürimakseid (vt dtl 210-211).

23. Kohtu hinnangul välistab praeguses olukorras VÕS § 13 lg 3 hagejal võimaluse tugineda

lepingus kokku lepitud lepingu muutmise vorminõudele. Asjaolu, et lepingu p 6.1 järgi

võivad lepingu tingimused muutuda üksnes poolte kirjalikul kokkuleppel, ei tähenda, et

lepingut ei olnud võimalik muus vormis muuta. VÕS § 13 lg 3 sätestab, et juhul, kui lepingus

oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks

lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest

aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Praeguses

asjas võis kostja hageja käitumisest aru saada, et hageja on nõus lepingu muutmisega suulises

vormis. Kohus selgitab, et piisav võib olla nii lepingu täitmisele asumine kui ka

ettevalmistused lepingu täitmiseks viisil, mis viitab nõusolekule teha algsesse lepinguteksti

muudatusi (vt Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura, 2016, lk 83, §

13 komm. nr 4.3.). Seega piisab juba ettevalmistustest lepingu täitmiseks, antud asjas aga

täitis hageja lepingut uue üürimaksega lõpuni (v.a kaks viimast kuud).

24. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et üürimaksu summa on kehtivalt muudetud ning nende

summade vahe ei kuulu hagejale tagastamisele.

25. Järgnevalt käsitleb kohus kindlustuse- ja valvekulusid. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu

lisas 2 on loetletud täiendavad kulud, mille tasumise kohustus lasub üürnikust hagejal (vt dtl

106-107, tõlge dtl 505-506). Vaidlus puudub, et nimetatud üürilepingu lisast tulenvalt lasub

hoone kindlustuse tasumise kohustus hagejal ja KÜ esitatud arvetel on olemas kuluartikkel

„Hoone kindlustus”, kuid see rida on jäänud tühjaks. Hageja väidete kohaselt puudub

üürilepingus igasugune kohustus hagejale sõlmida tsiviilvastutuskindlustus, millest tulenevalt

ei saa hageja võtta omaks ühtegi kostja poolt esitatud nõuet seonduvalt kindlustusega ja seda

eriti olukorras, kus kostja ei ole kohtule esitanud mingeid seda nõuet kinnitavaid tõendeid.

Hageja selline seisukoht on ekslik. Nimelt nähtub, üürilepingu p-st 4.4.19, et üürnik (hageja)

kohustub lepingu sõlmimise päeval omal kulul sõlmima eluruumi kindlustuslepingu kahju ja

vastutuse kindlustamiseks summas mitte vähem kui [summa] eurot, kandma kõik

kindlustuslepinguga seotud kulud, näidates üürileandjat kindlustuslepingu kasusaajana ning

esitades kindlustuslepingu koopia üürileandjale lepingu sõlmimise päeval. Kostja väidete

kohaselt jäi hagejal kogu üüriperioodil tasumata kindlustuse eest kokku summas 277,34 eurot,

samas ei oma see praegusel juhul tähtsust, kuna kostja ei ole hagejalt selle summa tasumist

nõudnud. Kostja väidab, et ta otsustas seda õigust mitte kasutada, arvestades asjaolu, et hageja

tasus kõik esitatud arved täies ulatuses ning ei pidanud sellist arvestamise korda oma

üürnikupositsiooni kahjustavaks.

26. Hageja leiab, et valveteenuse kulud on toodud KÜ esitatud arvete real „Videovalve” ja

need on hageja poolt täies ulatuses tasutud, kõik ülejäänud kostja nõuded seoses mistahes

muude valveteenustega on alusetud. Vaidlus puudub KÜ esitatud arvetel vastava kulurea osas

ning asjaolus, et hageja tasus kostjale üüritud eluruumi valvekuludeks 487,50 euro suuruse

summa (vt dtl 211). Üürilepingu lisa 2 kohaselt sõlmib turvateenuse lepingu ja tasub selle

teenuse eest üürnikust hageja, kes aga ei ole vastavat lepingut sõlminud ega kavatsenudki

seda teha ja kostja oli sellest teadlik. Kui aga üürileandjast kostja on omal algatusel sõlminud

valvelepingu, siis hageja väidete kohaselt jäid turvasüsteemi kasutamiseks vajalikud

ligipääsukoodid üürnikule üle andmata vastavalt üürilepingu lisaks 1 olevale üleandmis-

vastuvõtmisaktile. Seega leiab hageja, et temale ei saa panna kohustust maksta teenuste eest,

mida ta ei ole tellinud ega kasutanud.

Kostja on välja toonud, et hageja tasus 08.02.2023 valvesignalisatsiooni eest kokku 487,50

eurot (dtl 211), mis vastab 23,2 kuu teenuseperioodile (487,50 / 20,99). Hageja kasutas

valveteenust kokku 26 kuud ja 17 päeva, mistõttu jäi hagejal valveteenuse eest tasumata 70,20

eurot (arvestus: 20,99 × (26 – 23,20) + 11,50 mai 17 päeva eest; vt teenuse hinna kujunemist

dtl 207). Lisaks on kostja menetluses tõendanud, et üüritud eluruumi osas oli sõlmitud

valveleping (vt dtl 207) ning hagejal olid olemas vastavad koodid, et objekt panna valve alla,

st hageja kasutas valveteenust (vt dtl 215). Hageja vastupidised väited on ebaõiged. Nimelt

nähtub patrulli väljasõidu raportist, et 26.10.2022 (st üüriperioodil) oli Liivamäe 4-60, Tallinn

objekt valve all ning andis sissetungi häire. Patrull käis kontrollimas ning tuvastas, et peale

häiret on objekt valvest maha võetud, põhjuseks oli, et hageja tuli koju ning sisenes valves

alasse. Seega töötas üüritud korteris valvesignalisatsioon ja hageja kasutas teenust, mille eest

kostjale ka tasus.

27. Edasi käsitleb kohus hoone korrashoiu- ja parenduskulude tasumist. VÕS § 292 lg 1

sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid

(kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku

lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis

on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse

kõrvaldamisega. VÕS § 292 lg 1¹ näeb ette, et eluruumi üürilepingu korral peab üürnik

mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses kandma terve hoone lepingujärgses

seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikke kulusid (hoone korrashoiu- ja

parenduskulud) üksnes juhul, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist

võimaldavas vormis kokku lepitud. Üürilepingu p-s 3.3 on pooled kokku leppinud, et lisaks

üürimaksule kohustub üürnik tasuma kõik täiendavad kulud, mis on seotud eluruumi

kasutamisega ja on loetletud lepingu lisa 2 alusel, nagu elektrienergia ja kortermaja üldine

elektrivarustus, vesi ja kanalisatsioon, küte, prügiveo, lumekoristus ja muud

kommunaalteenused. Lisa 2 kohaselt loetletud täiendavaid kulusid hinnatakse igakuiselt

arvesti näitude ja teenusepakkujate esitatud arvete alusel. Lisas 2 toodud täiendavate kulude

nimekiri, nende tellija ja isik, kes kannab nimetatud kulud, on sätestatud lepingu lisa 2 alusel.

Üürilepingu p-s 3.5 on pooled täiendavalt kokku leppinud, et juhul, kui üüriperioodi jooksul

tekib täiendavaid kulusid, mis on seotud eluruumi kasutamisega ja ei ole lepingus sätestatud,

tasub üürnik need vastavalt lepingus ettenähtud korrale, kui pooled ei lepi kokku teisiti.

28. Hageja väidete kohaselt on tema poolt alusetult enammakstud summad korteriühistu

teenuste eest, mis ei ole poolte vahel sõlmitud eluruumi üürilepingus ette nähtud, s.o a)

hooldus- ja halduskulu 32,80 eurot; b) remondikulu 19,74 eurot; c) elektroonilise arveldamise

kulu (e-arve, otsekorraldus) 0,23 eurot; d) laenu tagasimakse 21,71 eurot, s.o kokku 74,48

eurot (hagejal ekslikult märgitud 74,58 eurot) ühes kuus, mis teeb kogu üüriperioodiga (25

kuud ja 17 päeva) korrutatuna 1902,84 eurot (hagejal ekslikult märgitud 1905,40 eurot).

Üürilepingust ja selle lisast 2 tulenevalt on pooled kokku leppinud, et üürnik (hageja) tasub

mh järgmised kõrvalkulud: hooldustasu (sh heakord), tehnilise hoolduse tasu, maamaks,

hoone kindlustus ja lumekoristus. Kohus on seisukohal, et hooldus- ja halduskulu on

hõlmatud poolte vahel kokku lepitud hooldustasu (sh heakord) kuludega, mille kohustub

tasuma hageja. Lepingust ega selle lisast 2 ei nähtu aga poolte kokkulepet, et remondikulu,

elektroonilise arveldamise kulu (e-arve, otsekorraldus) ja laenu tagasimakseid peaks tasuma

hageja. Kostja ei ole esitanud kohtule ühtegi tõendit, mis kinnitaks, et sellised kulud oleksid

hageja vastutada või et see tuleneks üürilepingu tingimustest. Lisaks tuleb arvestada

mõistlikkuse põhimõttega, mis on sätestatud VÕS § 7 lg 1, mille kohaselt tuleb võlasuhte

täitmisel lähtuda sellest, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt

mõistlikuks. VÕS § 7 lg 2 järgi tuleb mõistlikkuse hindamisel arvestada võlasuhte olemust,

tehingu eesmärki, asjaomase tegevus- või kutseala tavasid ning muid asjakohaseid asjaolusid.

Kohus leiab, et mõistlikkuse ja hea usu põhimõtte kohaselt ei saa eeldada, et üürnik peaks

kandma remondi, elektroonilise arveldamise (e-arve, otsekorraldus) ja laenu tagasimakse

kulusid, kui seda ei ole lepingus selgesõnaliselt sätestatud. Tõendite ja lepingus vastava

kokkuleppe puudumise tõttu ei ole kohus veendunud, et hagejal oleks kohustus nimetatud

kulude tasumiseks. Seetõttu on hageja tasunud kostjale igakuiselt õigusliku aluseta

remondikulu 19,74 eurot, elektroonilise arveldamise kulu (e-arve, otsekorraldus) 0,23 eurot ja

laenu tagasimakse 21,71 eurot, mis teeb kogu üüriperioodiga (25 kuud ja 17 päeva)

korrutatuna 1064,86 eurot.

29. Ülaltoodust tulenevalt ja arvestades hageja poolt kostjale tasumata järgnevaid summasid:

1) üür ajavahemiku 21.03.2023-17.05.2023 eest summas 1011,29 eurot (kohus lähtus kahel

viimasel kuul üüritasu arvestamisel summast 550 eurot, mitte 650 eurost); 2) nelja kuu elektri

kasutamise eest summas 53,20 eurot (2023 aasta veebruar – 18,25 eurot, märts – 15,65 eurot,

aprill – 12,97 eurot ja mai 17 päeva – 6,33 eurot); 3) kommunaalmaksete eest võlg summas

344,21 eurot; 4) valveteenuse eest tasumata 70,20 eurot, kokku tasumata 1478,90 eurot.

Vaidlus puudub, et hageja poolt kostjale kogu üüriperioodi jooksul tehtud maksete

kogusumma (sh tagatisraha 900 eurot) oli 16 933,42 eurot. Kui maksete kogusummast (koos

tagatisrahaga) 16 933,42 eurot võtta maha tasumisele kuuluv üürisumma 12 901,58 eurot,

kommunaalkulud 4419,15 eurot, maamaks 51,48 eurot, elektrikulud 522,71 eurot ja

valvekulud 557,24 eurot, saab kohus hageja võlaks 1518,74 eurot. Üüriperioodil on hageja

tasunud kostjale õigusliku aluseta kõrvalkulusid summas 1064,86 eurot. Seega on hageja võlg

kostja ees siiani 453,88 eurot (1518,74 - 1064,86).

30. Arvestades eeltoodut, ei saa hageja nõuet 2360,43 euro väljamõistmiseks kostjalt

rahuldada. Seoses põhinõude põhjendamatusega tuleb rahuldamata jätta ka hageja poolt

esitatud viivisenõue. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt võib võlausaldaja rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Kuivõrd rahalise kohustuse

täitmisega viivitamine kostja poolt ei ole asjas tuvastamist leidnud, puudub alus esitatud

viivisenõude rahuldamiseks.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

31. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173

lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral

määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 168 lg 2 järgi kannab menetluse lõpetamise korral menetluskulud hageja, kui sama

paragrahvi lg-test 3-5 ei tulene teisiti. Tulenevalt TsMS § 168 lg-st 4 kannab hageja kostja

menetluskulud, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi, välja arvatud juhul, kui ta loobub

hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud.

TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd

hageja hagi osaline tagasivõtmine ei olnud tingitud kostja poolt nõude rahuldamisest ning

ülejäänud ulatuses jättis kohus hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud asjas jätta hageja

kanda.

32. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja

sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist

(TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2).

33. TsMS § 178 lg-st 1 lähtudes saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)