2-24-2579/36 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K OHTUMÄÄRUS

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Antero Maksing

Määruse kuupäev

15. jaanuar 2026, Tallinn

Tsiviilasja number

2-24-2579

Tsiviilasi Skwoo OÜ hagi Tallinn, Heina tn 53 teiste kaasomanike

vastu kaasomandi lõpetamiseks ja E ning F vastuhagi sama

kaasomandi lõpetamiseks

Menetlusosalised ja nende Hageja: Skwoo OÜ (registrikood 12455935), lepinguline

esindajad

esindaja advokaat Hannes Olli

Kostja I: A (isikukood XXX), lepingulised esindajad

vandeadvokaadid Paul Künnap ja Marcus Niin

Kostja II: B (isikukood XXX)

Kostja III: C (isikukood XXX)

Kostja IV: D (isikukood XXX)

Kostja V: E (endine B; isikukood XXX)

Kostja VI: F (isikukood XXX), lepinguline esindaja Elvira

Lorvi

Kostjate V ja VI lepinguline esindaja vandeadvokaat Ardi

Rebane

Kostja VII: OÜ Fookus Kapital (registrikood 14997244),

seaduslik esindaja G

Menetlustoiming

Kompromissi kinnitamine ja menetluse lõpetamine

RESOLUTSIOON

1. Kinnitada Skwoo OÜ (hageja) ja A, B, C, D, E, F ja OÜ Fookus Kapital (ühiselt

kostjad) vahel sõlmitud kompromiss järgmistel tingimustel:

1.1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 25593601 I jakku on kantud

Harjumaal Tallinnas Põhja Tallinna linnaosas Heina tn 53 ja Heina 53a asuv

kinnistu sihtotstarbega 100 % elamumaa.

2-24-2579

1.2. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 25593601 II jakku on

omanikena kantud sisse 8 kaasomanikku järgmistes kaasomandi mõttelistes

osades:

1.2.1.

B (isikukood XXX) 4/75 kaasomandist;

1.2.2.

A (isikukood XXX) 57/150 kaasomandist;

1.2.3.

C (isikukood XXX) 1/12 kaasomandist;

1.2.4.

D (isikukood XXX) 3/25 kaasomandist;

1.2.5.

E (isikukood XXX) 2/30 kaasomandist;

1.2.6.

F (isikukood XXX) 1/15 kaasomandist; 1.2.7. OÜ Fookus Kapital

(registrikood 14997244) 1/12 kaasomandist;

1.2.8. OÜ Skwoo (registrikood 12455935) 22/150 kaasomandist.

1.3. Pooled on kokku leppinud hüvitiste maksmises alljärgnevatel tingimustel:

1.3.1.

Ele ja Fle tasutakse hüvitisena kokku 27 135 eurot, millest hiljemalt

7 päeva jooksul alates kompromissi kinnitava määruse jõustumisest 25

000 eurot järgmiselt:

-

A 10 000 eurot;

-

C 2932,50 eurot;

-

D 4000 eurot;

-

OÜ Fookus Kapital 2932,50 eurot; -

OÜ Skwoo 5135 eurot.

1.3.2.

Hiljemalt 2 aasta jooksul kompromissi kinnitava määruse

jõustumisest tasub A 2500 eurot järgmiselt:

-

Cle 182,50 eurot arveldusarvele XXXXXXX;

-

OÜ-le Fookus

Kapital

182,50

eurot

arveldusarvele

EE677700771005176721;

-

Ele 1067,50 eurot arveldusarvele XXXXXXX;

-

Fle

1067,50

eurot arveldusarvele

XXXXXXX.

1.3.3.

Kohtumääruse resolutsiooni punktis 1.3.1. nimetatud hüvitised

tasutakse võrdsetes osades (50/50) Ele ja Fle nende arvelduskontodele (E

IBAN XXXXXXX; F IBAN XXXXXXX) koos selgitusega: „Hüvitis

vastavalt kompromissile tsiviilasjas 2-24-2579“.

1.4. Pooled lepivad kokku, et E ja F on vabastatud hoone renoveerimisel 5865 euro

ulatuses renoveerimiskulude tasumisest järgnevates osades: E summas 2463,30

eurot ja F 3401,70 eurot. See kehtib ka E ja Fi poolt korteriomandite

võõrandamisel nende eriõigusjärglaste suhtes.

1.5. Pooled lepivad kokku, et lõpetavad kinnisasja asukohaga Heina tn 53, Tallinn

ja Heina tn 53a, Tallinn (registriosa nr 25593601), mis on kantud Tartu

Maakohtu Kinnistusosakonna kinnistusregistrisse registriosa nr 25593601 all,

kaasomandi ja jagavad kinnisasja korteriomanditeks vastavalt käesolevale

kompromissile lisatud kinnitatud plaanidele kompromissi punktis toodud

2 (7)

2-24-2579

andmete kohaselt ning taotlevad avada jagamisel tekkivatele korteriomanditele

iseseisvad registriosad, mille esimestesse jagudesse kanda: mõttelised osad

maatükist asukohaga Heina tn 53, Tallinn ja Heina tn 53a, Tallinn,

katastritunnusega 78408:803:0197, pindala 1386 m², maa sihtotstarve

elamumaa (100%); katastritunnusega 78401:101:1146, pindala 319 m², maa

sihtotstarve elamumaa (100%); ning lepivad kokku eriomandi sisus järgmiselt:

1.5.1.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 1, mõttelise

osa suurus 391/8306, pindalaga 39,1 m2;

1.5.2.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 2, mõttelise

osa suurus 340/8306, pindalaga 34,0 m2;

1.5.3.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 3, mõttelise

osa suurus 436/8306 pindalaga 43,6 m2;

1.5.4.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 4, mõttelise

osa suurus 453/8306, pindalaga 45,3 m2;

1.5.5.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 5, mõttelise

osa suurus 424/8306, pindalaga 42,4 m2;

1.5.6.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 6, mõttelise

osa suurus 348/8306, pindalaga 34,8 m2;

1.5.7.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 7, mõttelise

osa suurus 378/8306, pindalaga 37,8 m2;

1.5.8.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 8, mõttelise

osa suurus 372/8306, pindalaga 37,2 m2;

1.5.9.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 9, mõttelise

osa suurus 617/8306, pindalaga 61,7 m2;

1.5.10. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 10, mõttelise

osa suurus 533/8306, pindalaga 53,3 m2 ning erikasutusõigus elamu 1.

korruse plaanil märgitud ruumi nr 24 (pindalaga 20,1 m2) kasutamiseks;

1.5.11. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 11, mõttelise

osa suurus 306/8306 pindalaga 30,6 m2;

1.5.12. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 12, mõttelise

osa suurus 410/8306, pindalaga 41,0 m2;

1.5.13. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 13, mõttelise

osa suurus 330/8306, pindalaga 33,0 m2;

1.5.14. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 14, mõttelise

osa suurus 386/8306, pindalaga 38,6 m2;

1.5.15. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 15, mõttelise

osa suurus 545/8306, pindalaga 54,5 m2 ning erikasutusõigus elamu 1.

korruse plaanil märgitud ruumi nr 23 (pindalaga 19,7 m2) kasutamiseks;

1.5.16. korteriomand, mille eriomandi esemeks on mitteeluruum nr 16,

mõttelise osa suurus 485/8306, pindalaga 48,5 m2;

1.5.17. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 17, mõttelise

osa suurus 535/8306, pindalaga 53,5 m2;

3 (7)

2-24-2579

1.5.18. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 18, mõttelise

osa suurus 438/8306, pindalaga 43,8 m2;

1.5.19. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 19, mõttelise

osa suurus 579/8306, pindalaga 57,9 m2.

1.6. Pooled lepivad kokku, et Heina tn 53, Tallinn ja Heina tn 53a, Tallinn kinnistu

ja sellel paikneva elamu osad, mis ei kuulu moodustatavate korteriomandite

eriomandi eseme koosseisu, jäävad vastavalt käesolevale kompromissile lisatud

hoonejaotusplaanidele moodustatavate

korteriomandite

omanike

kaasomandisse.

1.7. Pooled lepivad kokku moodustatavate korteriomandite suhtes kaasomandi

lõpetamises ning annavad need korteriomandite omanike omandisse käesolevas

alapunktis toodud andmete kohaselt ning taotlevad sulgeda Tartu Maakohtu

Kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 25593601. Uute avatud

registriosade teistesse jagudesse paluvad pooled kanda uute moodustatavate

korteriomandite omanikena:

1.7.1.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 1, mõttelise

osa suurus 391/8306, omanikuna sisse kanda D (isikukood XXX);

1.7.2.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 2, mõttelise

osa suurus 340/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood XXX);

1.7.3.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 3, mõttelise

osa suurus 436/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood XXX);

1.7.4.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 4, mõttelise

osa suurus 453/8306, omanikuna sisse kanda B (isikukood XXX);

1.7.5.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 5, mõttelise

osa suurus 424/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood XXX);

1.7.6.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 6, mõttelise

osa suurus 348/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood XXX);

1.7.7.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 7, mõttelise

osa suurus 378/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood XXX);

1.7.8.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 8, mõttelise

osa suurus 372/8306, omanikuna sisse kanda D (isikukood XXX);

1.7.9.

korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 9, mõttelise

osa suurus 617/8306, omanikuna sisse kanda C (isikukood XXX);

1.7.10. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 10, mõttelise

osa suurus 533/8306, omanikuna sisse kanda OÜ Fookus Kapital

(registrikood 14997244);

1.7.11. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 11, mõttelise

osa suurus 306/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood XXX);

1.7.12. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 12, mõttelise

osa suurus 410/8306, omanikuna sisse kanda E (isikukood XXX);

1.7.13. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 13, mõttelise

osa suurus 330/8306, omanikuna sisse kanda F (isikukood XXX);

1.7.14. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 14, mõttelise

osa suurus 386/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood XXX);

4 (7)

2-24-2579

1.7.15. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 15, mõttelise

osa suurus 545/8306, omanikuna sisse kanda D (isikukood XXX);

1.7.16. korteriomand, mille eriomandi esemeks on mitteeluruum nr 16,

mõttelise osa suurus 485/8306, omanikuna sisse kanda A (isikukood

XXX);

1.7.17. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 17, mõttelise

osa suurus 535/8306, omanikuna sisse kanda Skwoo OÜ (registrikood

12455935);

1.7.18. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 18, mõttelise

osa suurus 438/8306, omanikuna sisse kanda Skwoo OÜ (registrikood

12455935);

1.7.19. korteriomand, mille eriomandi esemeks on eluruum nr 19, mõttelise

osa suurus 579/8306, omanikuna sisse kanda Skwoo OÜ (registrikood

12455935).

1.8. Pooled paluvad registreerida kinnistu jagamisel kohtumääruses nimetatud

moodustatavate korteriomandite kohta korteriühistu järgmiste andmetega:

Korteriühistu nimi: Tallinna Heina tn 53 korteriühistu;

Aadress: Heina tn 53 ja Heina tn 53a

Korteriühistu majandusaasta algus 1. jaanuar ja lõpp 31. detsember

Korteriühistu sidevahendid: e-post: xxx; telefoni nr: xxxx

Korteriühistu juhatuse liige: C, isikukood XXX

C annab nõusoleku moodustatava korteriühistu juhatuse liikmeks olemisega.

1.9. Pooled lepivad kokku, et korteriomandite moodustamisel ja Heina 53

pööningukorruse väljaehitamiseks Heina 53 hoone ümberehitusprojekti

tellimisel võetakse projekteerimise aluseks arhitekt Indrek Kallase 28.10.2014

Korterelamu rekonstrueerimise ja laiendamise eelprojekt ja hoonejaotusplaan

nr PR 108/14, mida on vajadusel volitatud SKWOO OÜ eriomandisse jäävas

osas täiendama SKWOO OÜ igakordne juhatuse liige ja C eriomandisse jäävas

osas C, eeldusel et eriosade suurused ei muutu.

1.10.

Pooled annavad Skwoo OÜ-le tähtajatu ja tagasivõetamatu nõusoleku ja

volituse kohalikule omavalitsusele ehitamiseks vajalike ja ehitise

kasutuselevõtmiseks vajalike taotluste ja ehitusdokumentatsiooni esitamiseks ja

muude vajalike toimingute sooritamiseks, mis on seotud Heina 53

ehitustöödega, nende vastuvõtu ja lõpetamisega. Esitatav ehitusprojekt peab

olema kinnitatud korteriühistu üldkoosoleku poolt.

1.11.

Pooled lepivad kokku, et tasuvad ühiselt moodustatava

korteriühistu kaudu järgmised kulud:

-

ehitusprojekti maksumus ja ehitisdokumentatsiooniga seotud kulud;

-

fassaadi rekonstrueerimine, st välisseinad vundamendist kuni pööninguni;

-

vundamendi (ja selle maa-aluse osa) tööd: drenaaž, hüdroisolatsioon,

soojustamine, keldrikorruse üldkasutatavate ruumide aknad ja

üldkasutatavate ruumide põrandad;

-

maja ühise küttesüsteemi väljaehitamine (küttesüsteemis kokku leppimiseks,

alternatiivide ja võimalike valikute osas tuleb teha täiendavaid kohtumisi ja

5 (7)

2-24-2579

see kokku leppida). Küttesüsteem tuleb välja ehitada nii, et kõikides

korterites oleks vajalikud ühendused aga korterisisesed tööd teeb iga

kaasomanik ise; - soojustagastusega sundventilatsioon;

1.12.

Pooled lepivad kokku, et Skwoo OÜ ja C tasuvad pööningukorruse

väljaehitamisel:

-

katusekonstruktsioonide, katusekatte ja katuse väljaehituste (nn

vintskappide) ehitamisega seotud kulud;

-

kõigi pööningu väljaehitamise sisemiste konstruktsioonide ja viimistlusega

seotud kulud: põrandad, vaheseinad, laed, aknad, uksed, juhtmed ja torud.

2. Määruse lahutamatuks osaks on sellele lisatud hoonejaotusplaan (lisa 1).

3. Lõpetada tsiviilasja menetlus.

4. Jätta kõik menetluskulud poolte endi kanda.

5. Rahuldada hageja taotlus riigilõivu tagastamiseks. Tagastada pool hagilt tasutud

riigilõivust ehk 210 eurot Skwoo OÜ arveldusarvele nr EE027700771003046219.

6. Rahuldada kostjate E ja Fi taotlus riigilõivu tagastamiseks. Tagastada pool

vastuhagilt tasutud riigilõivust ehk 210 eurot E arveldusarvele nr XXXXXXX.

Edasikaebamise kord

Kohtumäärusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu

kaudu 3 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel määruse tegemisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv.

MENETLUSE KÄIK

1. Kohtu menetluses on Skwoo OÜ hagi Tallinn, Heina tn 53 teiste kaasomanike vastu

kaasomandi lõpetamiseks ja E ning Fi vastuhagi sama kaasomandi teisel viisil lõpetamiseks.

2.

14.01.2026 kohtuistungil jõudsid pooled vaidluse lahendamiseks kokkuleppele ja

esitasid kohtule kinnitamiseks kompromissilepingu, mille paluvad kinnitada ning tsiviilasja

menetluse lõpetada. Hageja palub tagastada pool hagilt tasutud riigilõivust. Vastuhagi

esitanud kostjad paluvad tagastada pool vastuhagilt tasutud riigilõivust.

KOHTU PÕHJENDUSED

3. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 428 lg 1 p 4 kohaselt lõpetab kohus

menetluse otsust tegemata, kui pooled on sõlminud kompromissi ja kohus selle kinnitab.

Vastavalt TsMS § 430 lg-le 1 võivad pooled menetluse kuni hagi kohta tehtud lahendi

jõustumiseni lõpetada kompromissiga. Kohus kinnitab kompromissi määrusega, millega

ühtlasi lõpetab asja menetluse. Kompromissi kinnitamise määruses märgitakse kompromissi

tingimused. TsMS § 430 lg 3 esimese lause kohaselt ei kinnita kohus kompromissi, kui see on

vastuolus heade kommetega või seadusega või rikub olulist avalikku huvi või kui

kompromissi ei ole võimalik täita.

4. Kohtu hinnangul ei ole kompromiss kohtule esitatud asjaolude järgi pärast selles

tehtud muudatust vastuolus heade kommete ega seadusega ning ei riku olulist avalikku huvi,

samuti on seda võimalik täita. Eelneva tõttu ei ole kohtul alust jätta kompromissi TsMS § 430

lg 3 kohaselt kinnitamata. Pooled on kinnitanud teadlikkust TsMS §-s 432 nimetatud

6 (7)

2-24-2579

tagajärgedest ja seega ka kompromissi alusel tekkivatest poolte kohustustest. Seega saab

kohus kompromissi kinnitada ja menetluse lõpetada.

5. Kohus parandas kompromissi tekstis ja riigilõivu tagastamise taotluses esinenud ilmse

ebatäpsuse E arveldusarve IBAN numbris. Parandus ei muuda kompromissi sisu.

6. TsMS § 430 lg 6 sätestab, et kokkuleppe sõlmimine kohtu kinnitatud kompromissina

asendab kokkuleppe notariaalset tõestamist.

7. Tulenevalt TsMS § 168 lg-st 3 ja poolte kokkuleppest jäävad kõik menetluskulud

poolte endi kanda.

8. TsMS § 150 lg 2 p 1 näeb ette, et pool menetluses tasutud riigilõivust tagastatakse, kui

pooled sõlmivad kompromissi. Seega on hageja taotlus riigilõivu tagastamiseks põhjendatud

ja kuulub rahuldamisele. Hagejale kuulub tagastamisele pool hagilt tasutud riigilõivust ehk

210 eurot. Samal põhjusel rahuldab kohus vastuhagi esitanud kostjate taotluse riigilõivu

tagastamiseks ning neile tuleb tagastada pool vastuhagilt tasutud riigilõivust ehk 210 eurot.

9. TsMS § 433 lg 1 alusel võib menetluse lõpetamise määruse peale esitada

määruskaebuse. Pooled on TsMS § 661 lg 4 alusel kokku leppinud, et lühendavad

määruskaebuse esitamise tähtaega kolme päevani. Kohus märgib edasikaebe tähtaja vastavalt

poolte avaldusele, mis sisaldub kohtule esitatud kompromissis.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Antero Maksing

kohtunik

7 (7)