2-24-6400/12 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Piirmets (eesistuja), Aleksandr Kondrašov, Siret

Siilbek

Määruse tegemise aeg ja koht

15.01.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-6400

Kohtuasi

X avaldus Tallinn, Sarapuu tn 7 korteriühistu vastu

22.02.2024 otsuse osalise tühisuse tuvastamiseks või

alternatiivselt osaliselt kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.11.2024 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

X 17.12.2024 määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Merle Järvala

Puudutatud isik Tallinn, Sarapuu tn 7 korteriühistu

(registrikood 80476969), lepinguline esindaja Irina Reva

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 29.11.2024 määrus muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud X kanda.

4. Mõista Xlt Tallinn, Sarapuu tn 7 korteriühistu kasuks välja menetluskulude

hüvitis 144 eurot (käibemaksuta).

5. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Xl tasuda viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras alates käesoleva kohtulahendi jõustumisest kuni

täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning

avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb

määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka määruskaebus.

2-24-6400

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud

1. X (avaldaja) esitas 22.04.2024 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Sarapuu tn 7

korteriühistu vastu (puudutatud isik, korteriühistu), milles palus tuvastada korteriühistu

22.02.2024 üldkoosoleku protokolli p 1 „2023 aasta majandusaasta aruande kinnitamine“, p 2

„KÜ laenu tagastamise tariifi muutmine seoses Euribori kasvu ja laenu ennetähtaegse osalise

tagastamisega“ ja p 3 „2024 aasta majanduskava kehtestamine koos muudetud laenu

tagastamise tariifiga“ tühisuse või alternatiivselt tunnistada otsuse p-d 1, 2 ja 3 kehtetuks.

2. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale korteriomand aadressiga Sarapuu 7–8, Tallinn ning ta

on korteriühistu liige. Avaldaja hääletas kõigi eelnimetatud otsuste vastu ja esitas

eriarvamuse. 2023. a majandusaasta aruande kinnitamise vaidluse põhifookus on Sarapuu 7

kortermaja renoveerimiskulude ja sellega seotud laenukohustuse ning rahaliste kulude sisuline

ja õiguslik läbipaistmatus. Avaldaja on korduvalt palunud korteriühistu juhatusel väljastada

tutvumiseks teabe ja dokumendid, mille alusel oleks võimalik usaldusväärselt kontrollida

kortermaja renoveerimistööde eest tehtud kõikide kulutuste (sh laenukohustuse) seaduslikkust

ja põhjendatust. Avaldajale ei ole kogu küsitud teavet esitatud. Puudutatud isik üritab

praeguses asjas vaidlustatava 22.02.2024 üldkoosoleku otsuste abiga seadustada 15.11.2023

vastuvõetud õigusvastaseid otsuseid. 15.11.2023 üldkoosoleku protokoll on vaidlustatud

Harju Maakohtus (tsiviilasi nr 2-24-652). 22.02.2024 üldkoosoleku otsustes on ebaselged ka

laenuarvestused ja liikmete vahel jagamine.

2.1. Renoveerimistööde kulude teabe saamiseks ja dokumentidega tutvumiseks pöördus

avaldaja kohtusse (tsiviilasi nr 2-23-11131). Kohtu abiga esitas puudutatud isik ka teatud

hulga dokumente ja teavet, kuid 22.02.2024 üldkoosoleku toimumise ajaks ei olnud avaldajal

selget ülevaadet Sarapuu 7 kortermaja renoveerimistööde dokumenteerimisest ja kulude

põhjendatusest. Käesoleva ajani ei ole arusaadav, mis on põhjendatud renoveerimistööde

kogumaksumus. Kortermaja renoveerimistöödega viivitati ja venitati ebamõistlikult kaua. Ka

tööde kvaliteedis on olnud arvestatavaid puudujääke. 12.07.2022 sõlmis korteriühistu

peatöövõtulepingu Estlanda OÜ-ga, mille kohaselt pidi korteriühistu tasuma Estlanda OÜ-le

176 547,80 eurot + käibemaks. Renoveerimistöödeks otsustati võtta laenu AS-lt Swedbank

summas 217 605 eurot. Avaldaja teavitas korteriühistut juba 05.07.2022 üldkoosolekul, et

tema korteri 8 omanikuna ühistu laenuprotsessis ei osale, vaid tasub renoveerimistööde eest

oma vahenditest. Avaldaja tasus korteriühistule 21 351,79 eurot vastavalt 24.08.2022 arvele

nr A077100022 ja 5117,79 eurot vastavalt arvele nr A077100025, kokku 26 469,58 eurot.

Seega on ebaõige 2023. a majandusaasta aruande lk 3 öeldu, et korter 8 on seisuga 30.11.2023

tasunud 0 eurot omanikule kuuluvast renoveerimistööde osast korterite lõikes. Korteriühistu

juhatuse poolt oli õigusvastane panna 15.11.2023 üldkoosolekul hääletusele

renoveerimistööde lõpliku summa „teadmiseks võtmine“ sellisel kujul, et korteriomanikel ei

olnud eelnevalt võimalust tutvuda tööde teostamise ja nende eest rahaliste maksete tegemise

alusdokumentidega. 2023. a majandusaasta aruandes esitatud andmed ei ole selged ega

kontrollitavad, protokollile lisatud aruande andmed erinevad liikmetele enne koosolekut

saadud andmetest ja sellisel kujul majandusaasta aruande kinnitamist ei saa pidada

seaduslikuks. Sellega on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda.

2.2. Lisaks ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise teatele lisatud selgitavat teavet laenu

ennetähtaegse tagastamise ja selle tingimuste kohta. Avaldajale ei ole teada, kuidas tema

tasutud raha kasutati. Info avaldamata jätmine on koosoleku kokkukutsumise korra

rikkumine. Olulise teabe varjamine enne üldkoosolekul hääletamist on viinud õigusvastase

2-24-6400

otsuseni. Avaldajal on kujunemas arvamus, et laenu võtmise ja selle tagasimaksetega on

rahade ja nende üle kandmistega spekuleeritud. Enne koosolekut ei ole selgitatud, kuidas ja

mille arvelt laenu ennetähtaegne tagastamine saaks toimuda ja/või on juba toimunud.

Avaldajal puudus nii 15.11.2023 kui ka 22.02.2024 otsuste hääletusele panemise ajal ja

puudub ka praegu lõplik selgus, kuidas teatud konkreetsete renoveerimistööde hind kujunes,

miks mingid konkreetsed tööd kallinesid, kuidas kallinemine korteriühistule esitatud arvete

lõikes kujunes, kuidas on vormistatud tööde üleandmine korteriühistule. Korteriühistu ei ole

enne 15.11.2023 üldkoosolekut ega ka enne 22.02.2024 üldkoosolekut (ega ole ka

praeguseks) suutnud avaldajale tutvumiseks esitada kõiki asjakohaseid dokumente, mis aitaks

mõista, kuidas ja mille eest tuleb kogu kortermaja renoveerimistööde eest kokku tasuda

korteriühistu juhatuse koostatud tabelis näidatud 292 585,31 eurot, mis on 56 571 eurot enam

kui algselt kavandatud – aga mille on avaldaja ka praeguseks kahtluse alla seadnud. Ükski

korteriühistu juhatuse esitatud arvutuskäik ei ole loogiline ega jälgitav. Kontrollimatute ja

vastuoluliste andmetega majanduskava heakskiitmine liikmete eksitamisena on õigusvastane.

Puudutatud isiku seisukohad

3. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.

4. Puudutatud isik leidis, et omanikele esitati piisav informatsioon, et hääletada 22.02.2024

üldkoosolekul 2023. a majandusaasta aruande kinnitamise üle. 22.02.2024 üldkoosoleku

kokkukutsumise teatele lisati kõik seadusega nõutavad dokumendid (majandusaasta aruanne

ja majanduskava eelnõu) ning täiendavalt uus laenu maksegraafik koos panga teatega laenu

jäägi kohta 30.01.2024 seisuga. Majanduskava eelnõu sisaldas ka täpseid arvutusi laenu

tagastamise tariifide osas igale korterile. Juhatus andis üldkoosolekul omanikele täiendavaid

selgitusi ja vastas esitatud küsimustele majandusaasta aruande arutamisel ning uue laenu

tagastamise tariifi määramisel. 2023 tegevusaruandesse paluti lisada andmed 2023. a omanike

renoveerimistööde omaosaluse kohta, kes ei soovinud osaleda laenu tagastamises (korter 6

tasus 14 451,70 eurot ja korter 9 tasus 4376,27 eurot). Korteriühistu- ja korteriomandiseaduse

(KrtS) § 51 lg 3 näeb ette, et korteriühistu majandusaasta aruandes märgitakse lisaks muudele

seaduses sätestatud andmetele ka iga korteriomandi majandamiskulude suurus. Kuna 2023. a

majandusaasta aruande lisa selles osas ei olnud seadusekohane, siis otsustati, et andmed

korrigeeritakse. Sellele on viide koosoleku protokollis. Seega koos üldkoosoleku protokolliga

esitati omanikele 2023. a majandusaasta aruande täiendatud tegevusaruanne ning lisa

„korteriomandite majandamiskulud“. Avaldaja osales üldkoosolekul isiklikult ja oli teadlik

tehtud ettepanekutest ja täpsustustest. Puudutatud isik selgitas, et majandusaasta aruande lisas

9 on märgitud kõik tööd ja teenused, mis olid tasutud remondifondist. Lisas 9 märgitud

summat ei saa samastada renoveerimistööde maksumusega. 2023. a remonditöödena märgitud

28 389 eurot on lahti kirjutatud tegevusaruandes. 2023. a majandusaasta aruande lk 3 on

toodud välja summad, mida omanikud kandsid korteriühistule 2023. a nendele kuuluva osa

renoveerimistöödest tasumisel. Avaldaja tasus arve nr A077100022 summas 21 351,79 eurot

2022. a ja arve nr A077100025 summas 5117,79 eurot alles 07.02.2024. Seetõttu puuduvad

2023. a majandusaasta aruandes andmed avaldajale kuuluva osa renoveerimistöödest tasumise

kohta.

5. Omanikel oli täielik informatsioon ka laenu tagastamise võimalusest ja tingimustest.

Omanikele on laenulepingu tingimused teada ja soovi korral on neil võimalus tasuda oma osa

renoveerimistöödest, mis kantakse pangale laenu ennetähtaegse tagastamise maksena.

Vastavalt laenulepingu tingimustele lisandub sellele tasu – 1,5% tagastatavalt summalt.

Avaldaja tasutud 5117,79 eurot on pangale tagastatud laenu ennetähtaegse maksena. Uute

laenutariifide kehtestamisel on avaldajale kuuluv korter laenumaksetest vabastatud ja laenu

2-24-6400

tagastamise kohustust tal ei ole. Laenuleping on omanikele kättesaadav www.koduke.ee

veebikeskkonna kaudu. Laenuleping oli avaldajale saadetud ka e-postiga. Seega oli avaldaja

teadlik laenu tingimustest juba laenu võtmisel 2022. a. 22.02.2024 toimunud üldkoosolekul

andis juhatus omanikele ka täiendavad selgitused laenu ennetähtaegse tagastamise kohta.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Harju Maakohus jättis 29.11.2024 määrusega avalduse rahuldamata, menetluskulud

avaldaja kanda ning mõistis avaldajalt puudutatud isiku kasuks menetluskuluna välja 500

eurot, sh koos seadusjärgse viivise tasumise kohustusega alates määruse jõustumisest kuni

täitmiseni.

7. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt puudus vaidlus selles, et avaldaja on

korteriomandi Sarapuu 7–8, Tallinn omanik ja seeläbi puudutatud isiku liikmeks (dtl 16).

Maakohus märkis, et ei hinda ja jätab tähelepanuta avaldaja kõik väited, mis puudutavad

15.11.2023 üldkoosolekut (dtl 138–140) ja seal vastu võetud otsuseid, sest avaldaja on selle

otsuse vaidlustanud ja seda menetletakse tsiviilasjas nr 2-24-652.

8. Maakohus tuvastas, et 22.02.2024 üldkoosolekul otsustati p-s 1 kinnitada 2023. a

majandusaasta aruanne, p 2 järgi otsustati muuta laenu tagastamise tariife ja p 3 kohaselt

kehtestada 2024. a majanduskava koos muudetud laenu tagastamise tariifiga (dtl 18–20).

Avaldaja tugineb 22.02.2024 üldkoosolekul vastu võetud otsuse p 1 tühisuse tuvastamise

nõudes eelkõige sellele, et ta ei saanud 2023. a majandusaasta aruande kinnitamisel

informeeritult hääletada, sest avaldajale ei ole arusaadavad Sarapuu 7 kortermaja

renoveerimiskulud ja sellega seotud laenukohustus ning rahalised kulud. Vaidlust ei ole

pooltel selles, et 22.02.2024 koosoleku kutsega koos saadeti 2023. a majandusaasta aruanne ja

2024. a majanduskava, samuti laenu tagastamise graafik (dtl 63–86). Vaidlust ei ole ka selles,

et avaldaja osales koosolekul ja tema vastuväited kõikide punktide osas on protokollitud (dtl

19, 22). Enamtähtis on, kas korteriomanik sai hääletamisest tegelikult teada ja kas tal oli

võimalik valmistuda (RKTKo 14.10.2014, 3-2-1-76-14, p 30). Praegusel juhul on avaldaja

olnud koosolekust teadlik, ta osales sellel, sai kutsega koos edastatud materjalid ning sai

koosolekuks valmistuda.

8.1. Avaldaja ei ole välja toonud, millistele KrtS §-s 51 sätestatud nõuetele 2023. a

majandusaasta aruanne ei vasta või milliseid raamatupidamise seaduse (RPS) sätestatud

nõudeid ei ole selle dokumendi koostamisel järgitud. Avaldaja on tsiviilasja nr 2-23-11131

menetluses ja ka hiljem nõudnud ning ka saanud puudutatud isikult laenu kohta teavet ja

dokumente (dtl 87–88, 94–98). Puudutatud isik selgitas, et avaldaja omaosaluse maksed ei

kajastu majandusaasta aruandes, kuna avaldaja tegi esimese makse 2022. a ja teise makse

07.02.2024 (dtl 137). Seega nimetatud andmeid 2023. a aruanne kajastada ei saanud.

Puudutatud isik on ka selgitanud, et korter 6 ja 9 tasusid ennetähtaegselt laenu ning sellelt ka

ennetähtaegse tagastamise tasu (dtl 88, 90–91). Seetõttu ei ole õige avaldaja väide, et ta ei ole

ennetähtaegse tagastamise tasu kohta infot puudutatud isikult saanud. Kohus nõustus

avaldajaga, et puudutatud isiku dokumentatsioon (sh laenu kohta), selgitused ja arvutused

peavad olema arusaadavad ja jälgitavad. Samas ei ole avaldaja esile toonud, et mõni

puudutatud isiku arvutustest ei ole õige. Kohus ei teosta käesoleva vaidluse lahendamisel

sisulist kontrolli 2023. a majandusaasta aruandes kajastatud finantsseisundile. Ka ei hinda

kohus, kas ehitustööde teostajale oli põhjendatud kohaldada viivist/nõuda kahju või kas

töödes esinesid puudused. Samuti seda, kas täpset ehitustööde kogumaksumust oleks saanud

ette näha ja võtta täpne summa laenu juba esimesel korral, seda summat hiljem suurendamata.

2-24-6400

8.2. Maakohus ei tuvastanud otsuse p-i 2 tühisuse aluseid. Samuti ei riku viidatud otsus

avaldaja õigusi, kuna tal ei tule tasuda laenumakseid, kuna on eelnevalt tasunud

renoveerimisel omaosaluse. Avaldaja ei ole esile toonud otsuste vastuvõtmise korra rikkumisi,

mis annaks aluse otsuste kehtetuks tunnistamiseks.

8.3. Maakohus leidis, et otsus 2024. a majanduskava kehtestamise osas (p 3) ei ole tühine.

Avaldajale on majanduskava koos kutsega edastatud, ta on saanud küsida toimunud

koosolekul selgitusi ning esitada vastuväiteid, mis on protokollitud. KrtS § 41 lg 1 kohaselt

koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille üldkoosolek

§ 41 lg 3 kohaselt kehtestab. Majanduskava sisaldab KrtS § 41 lg-s 1 loetletud andmeid.

Avaldaja on teise omaosaluse tasunud 07.02.2024 ja selle on puudutatud isik 17.05.2024 ka

pangale tagastanud (dtl 142–143). Seega on avaldaja laenu tagastamise kohustus kuus

märgitud põhjendatult 0 euroga (dtl 85). Selle kandega ei ole avaldaja õigusi rikutud.

8.4. Maakohus märkis, et ei hinnanud määruses märkimata tõendeid, sest need ei omanud asja

lahendamise seisukohast tähtsust.

9. Maakohus oli seisukohal, et kuna avaldus jäetakse rahuldamata, siis on käesoleval juhul

põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §

172 lg 1). Maakohus tuvastas, et puudutatud isiku põhjendatud menetluskuludeks on

esindajakulud summas 550 eurot. Puudutatud isikule on seoses avaldusega osutatud õigusabi

5 tundi, mis ei ole ülemäärane vaidluse keerukust ja mahtu arvestades. Ka on põhjendatud ja

vastavuses esindaja kvalifikatsiooniga esindaja tunnitasu 110 eurot.

Määruskaebus

10. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse täies ulatuses tühistada

ning teha uue määruse, millega rahuldada avaldus ning tuvastada puudutatud isiku 22.02.2024

otsuse p-de nr 1, 2 ja 3 tühisus või alternatiivselt tunnistada nimetatud otsuse punktid

kehtetuks. Avaldaja palub määrata kõik maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud puudutatud

isiku kanda ja mõista puudutatud isikult avaldaja kasuks välja koos seadusjärgse viivise

tasumise kohustusega alates kohtumääruse jõustumisest kuni täitmiseni.

11. Määruskaebuse kohaselt pidi maakohus põhjendama, miks mingi konkreetne tõend asjas

tähtsust ei oma, sh on maakohus jätnud hindamata avaldaja esitatud olulised tõendid.

Avaldaja põhifookus seisnes selles, et 22.02.2024 korteriühistu üldkoosolekule hääletamiseks

esitatud materjal oli sisuliselt ebakorrektne ja vastuoluline ehk hääletamise ettevalmistamiseks

puudulik ning sellega rikuti avaldaja õigust hääletada korteriühistu koosolekul piisavalt

informeeritult. Formaalne materjalide saatmine ei ole asjakohane ega piisav argument.

Avalduses on selgelt välja toodud see, et kortermaja remonttöödeks kulunud kogusumma on

eri dokumentides kajastatud erinevalt ning majandusaasta aruandes kajastatu ei ole

usaldusväärselt kontrollitav. Avaldaja ei ole palunud maakohtul hinnata korteriühistu

finantsseisundit, vaid toonud välja selle, et 22.02.2024 hääletusele pandud majandusaasta

aruandes esitatud andmed on vasturääkivad ja ei ole kontrollitavad, mistõttu pidanuks

maakohus kontrollima üldkoosoleku otsuste nii formaalset kui ka sisulist õiguspärasust.

Koosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine on samuti see, kui enne koosolekut ei

tehta kättesaadavaks adekvaatsed dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama

hakatakse. Millest omakorda järeldub, et kui enne koosolekut saadetakse dokumendid, mis on

sisuliselt õigusvastased, siis nende hääletusele panemine ei saa olla õiguspärane.

2-24-6400

11.1. Määruse p-s 22 heidab kohus avaldajale ette seda, et avaldaja ei ole välja toonud,

millistele KrtS §-s 51 sätestatud nõuetele 2023. a majandusaasta aruanne ei vasta või millised

RPS sätestatud nõudeid ei ole selle dokumendi koostamisel järgitud. Esiteks on kohtu

ülesanne mh poolte esitatud asjaoludele korrektse õigusliku hinnangu andmine. Maakohus ei

ole tuvastanud ka seda, et vaidlustatud 2023. a majandusaasta aruanne vastaks seaduses

ettenähtud nõuetele. Vastupidi on avaldaja selgitanud seda, et tal ei olnud võimalik

koosolekul informeeritult hääletada, kuna enne koosolekut saadetud materjalid olid segased ja

vasturääkivad. Teiseks on maakohus viidatud norme ebaõigesti kohaldanud, kuna on

tuginenud nende normide piiratud formalistlikule tõlgendusele jättes tähelepanuta avalduse

keskse väite ehk selle, et rikutud on koosoleku kokkukutsumise korda (KrtS § 29 lg 1).

11.2. Avaldaja juhtis oma 22.02.2024 korteriühistu koosolekul esitatud vastuväidetes

tähelepanu segasele majandamiskulude arvestusele. Koosoleku kokkukutsumise teatele

lisatud 2023. a majandusaasta aruande ja üldkoosoleku protokollile lisatud majandusaasta

aruande lk 14 näidatud majandamiskulud on erinevad ja seda erinevust ei ole võimalik

kuidagi põhjendada. Kuidas sisuliselt ja millisel õiguslikul alusel on arvutuse muudatusi

tehtud jääb avaldajale ka pärast koosolekul osalemist arusaamatuks. Maakohus ei tuvastanud,

et hääletamisel oleks see segadus korteriühistu juhatuse poolt korrigeeritud. See näitab samuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumist, kuna informatsioon, mis liikmetele

tutvumiseks saadeti oli eksitav ja hääletati valesid andmeid, mis ei ole kajastatud lõplikus

majandusaasta aruandes. Seega on õiguslikult ebakorrektne ja tõendamata maakohtu

seisukoht, et avaldaja sai seaduses ettenähtud korras koosolekul hääletamiseks ette

valmistuda. Maakohus on jätnud seejuures arvestamata avaldaja väited sellest, et juba

15.11.2023 üldkoosolekul oli korteriühistu juhatuse poolt õigusvastane panna hääletusele

laenu kallinemist ja majanduskava kehtestamist olukorras, kus korteriomanikel ei ole olnud

eelnevalt võimalust tutvuda tööde teostamise ja nende eest tehtud rahaliste maksete

alusdokumentidega. 22.02.2024 üldkoosolekul üritati n-ö seadustada 15.11.2023

üldkoosolekul tehtud õigusvastaseid otsuseid.

11.3. Maakohus jättis määruse p-s 24 tähelepanuta asjaolu, et justnimelt avaldaja ei osale

laenuprotsessis, s.o korteriühistul puudus mistahes vajadus ja alus kanda avaldaja tasutud

rahasummasid edasi pangale. Maakohus on hinnanud tõendeid pealiskaudselt ja ebaõigesti,

mis on viinud ebaõige lahendini. Lisaks on vale 2023. a majandusaasta aruande lk 3 öeldu, et

korter 8 on seisuga 30.11.2023 tasunud 0 eurot omanikule kuuluvast renoveerimistööde osast

korterite lõikes. Avaldaja on avalduse p-s 16 selgitanud, et kokku on avaldaja omavahenditest

korteriühistule renoveerimistöödeks maksnud 26 469,58 eurot. Maakohus ei ole nimetatud

väidet koos tõenditega õigesti hinnanud, mis on viinud ebaõige lahendini.

11.4. Avaldaja märgib, et maakohus ei ole lahendis mitte millegagi selgitanud, miks on

põhjendatud ja vajalikud korteriühistu õigusabi kulud 550 euro ulatuses ning need tuleb välja

mõista avaldajalt. Paljasõnaline sedastus, et korteriühistu lepinguline esindaja on osutanud

õigusabi 5 tundi, ei ole sisuline põhjendus menetluskulude väljamõistmiseks teiselt

menetlusosaliselt. Korteriühistul oleks olnud võimalik kohtumenetlust vältida, kui ta oleks

enne 22.02.2024 koosolekut saatnud avaldajale sisuliselt põhjendatud ja loogiliselt

seostatavad materjalid, mille üle oleks võimalik informeeritult hääletada. Avaldaja palub kõik

menetluskulud välja mõista korteriühistult.

Menetlusosaliste seisukohad

12. Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.

Määruskaebuses välja toodud väited ei anna alust määruse tühistamiseks või muutmiseks.

2-24-6400

Menetluse edasine käik

13. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta määruskaebus

rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse

põhjendustega ega korda neid (TsMS § 659 ja § 654 lg 6). Ringkonnakohus vastab

määruskaebuse väidetele järgnevalt.

15. Ringkonnakohus kontrollib esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust

üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud (TsMS § 659 ja § 651 lg 1). Avaldaja vaidlustab

maakohtu määrust tervikuna.

16. Maakohus on vaidlusväliste asjaoludena õigesti tuvastanud, et 22.02.2024 koosoleku

kutsega koos saadeti 2023. a majandusaasta aruanne ja 2024. a majanduskava, samuti laenu

tagastamise graafik (dtl 63–86); et avaldaja osales koosolekul ja tema vastuväited kõikide

punktide osas on protokollitud (dtl 19, 22) ning tuginedes asjakohasele Riigikohtu praktikale

(RKTKo 14.10.2014, 3-2-1-76-14) jõudnud õigesti järeldusele, et avaldaja on olnud

koosolekust teadlik, ta osales sellel, sai kutsega koos edastatud materjalid ning sai

koosolekuks valmistuda.

KrtS § 20 lg-st 3 tulenevalt on korteriühistu kohustatud üldkoosoleku teates märkima koha,

kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega,

ning nendega tutvumise korra. Toimiku materjalidest nähtub, et 22.02.2024 toimunud

üldkoosoleku päevakorras olid järgmised küsimused: 1. 2023. a majandusaasta aruande

kinnitamine; 2. KÜ laenu tagastamise tariifi muutmine seoses Euribori kasvu ja laenu

ennetähtaegse osalise tagastamisega; 3. 2024. a majanduskava kehtestamine koos muudetud

laenu tagastamise tariifiga; 4. Uue juhatuse valimine. Lisaks nähtub, et 2023. a majandusaasta

aruanne ja 2024. a majanduskava on saadetud koos üldkoosoleku kutsega (dtl 21). 2024. a

majanduskavas sisaldub ka laenu tagastamise jaotus korteri kaupa (dtl 85). Toimiku

materjalide hulgas on ka 11.01.2024 akt, millega tutvustati avaldajale korteriühistu tegevust

dokumenteerivaid dokumente, mis on loetletud akti p-s 6 (dtl 99). Akti p-s 6 on märgitud

erinevate dokumentide osas, et need esitatakse hiljemalt 19.01.2024 avaldaja esindajale, sh on

märgitud dokumendid, mida korteriühistul avaldajale võimalik nende puudumise tõttu esitada

ei ole (dtl 99–102). Avaldaja ei ole nende dokumentidega tutvumise või nende saamise osas

vastuväiteid esitanud. Arvestades, et 22.02.2024 toimunud üldkoosoleku kokkukutsumise

teade edastati 14.02.2024, siis sai avaldaja koosolekuks valmistuda ning sellel informeeritult

hääletada. Seega ei ole korteriühistu 22.02.2024 üldkoosoleku kokkukutsumisel KrtS § 29 lg

1 mõttes koosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikkunud, mis tooks kaasa otsuse p-de 1–3

tühisuse.

17. Avaldaja väitel ei saanud ta koosolekul hääletamiseks ette valmistuda, sest liikmetele

tutvumiseks saadetud andmed olid eksitavad ning hääletati valede andmete alusel, mis ei ole

kajastatud lõplikus majandusaasta aruandes. Kõigepealt toob avaldaja välja, et üldkoosoleku

protokollile lisatud majandusaasta aruande lk-l 14 on majandamiskulude suurused muudetud

(dtl 44) – korteri 6 kuludeks on näidatud 3317 eurot ehk 14 452 eurot vähem ja korteri 8

kuludeks on näidatud 2981 eurot ehk 5118 eurot vähem, korteri 9 majandamiskulud olid

2-24-6400

algselt märgitud 6447 eurot ja korrigeeritud summa on 4376 eurot ehk 4376 eurot vähem, s.o

koosoleku kokkukutsumise teatele lisatud aruandes (dtl 70–83) näidati majandamiskulusid 23

946 eurot suuremana kui hiljem lisatud aruandes üldkoosoleku protokollile (dtl 30–44).

Üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteriomanikud pöörasid tähelepanu sellele, et

laenusumma peaks kajastuma eraldi, mitte olema majandamiskulude all ning raamatupidaja

korrigeerib selle õigeks (dtl 18–19). Sellest saab kolleegiumi hinnangul järeldada, et vastavalt

üldkoosolekul selgitatule on korterite 6 ja 9 majandamiskulude suuruseid korrigeeritud ning

kajastatud 2023. a korteriühistule tasutud renoveerimistööde osas korterite lõikes seisuga

30.11.2023 eraldi tabelina (dtl 32). Tõendeid kogumis hinnates nähtub kolleegiumile, et

korteri 8 kulud on korrigeeritud samuti lähtuvalt 2023. a korteriühistule tasutud

renoveerimistööde osas 5118 euro võrra, kuivõrd avaldaja on tasunud korteriühistule arve

A077100025 alusel 5117,79 eurot (dtl 97–98, 137). Kuna avaldaja tasus vastava arve

07.02.2024, siis ei saanud tehtud makse kajastuda 2023. a korteriühistule tasutud

renoveerimistööde tabelis seisuga 30.11.2023. Seega on nende summade korrigeerimist

üldkoosolekul arutatud ning korteriühistu 2023. a majandusaasta aruandes, mis on lisatud

üldkoosoleku protokollile, sisalduvad muudatused on arusaadavad ja nende õigsus

kontrollitav. Sellest tulenevalt ei ole alust ka otsuse p 1 kehtetuks tunnistamiseks. Muid

vastuolusid ei ole avaldaja 2023. a majandusaasta aruandes esile toonud.

18. Vaidlustatud otsuse p 2 kehtetuks tunnistamise alusena on avaldaja esile toonud, et

maakohus on jätnud arvestamata avaldaja väited, et juba 15.11.2023 üldkoosolekul oli

korteriühistu juhatuse poolt õigusvastane panna laenu kallinemist ja majanduskava

kehtestamist hääletamisele ning 22.02.2024 üldkoosolekul üritati n-ö 15.11.2023

üldkoosolekul tehtud õigusvastaseid otsuseid seadustada. Lisaks ei selgitatud enne

koosolekut, kuidas ja mille arvelt laenu ennetähtaegne tagastamine saaks toimuda ja/või on

juba toimunud. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jätnud õigesti arvestamata avaldaja

väidetega, mis puudutavad 15.11.2023 üldkoosolekut ja seal vastu võetud otsuseid, kuivõrd

avaldaja on selle otsuse vaidlustanud ja seda menetletakse tsiviilasjas nr 2-24-652. Käesoleva

määruse tegemise seisuga ei ole tsiviilasjas nr 2-24-652 menetlus lõppenud ning 15.11.2023

üldkoosoleku otsuste tühisust tuvastatud ega neid kehtetuks tunnistatud. Maakohus on ka

õigesti märkinud, et kuna avaldaja on tasunud renoveerimise omaosaluse, ei tule tal tasuda

laenumakseid, mistõttu ei riku viidatud otsus avaldaja õigusi. Vastupidiselt avaldaja

seisukohale nähtub vaidlustatud üldkoosoleku protokollist, et koosoleku juhataja on

avaldajale selgitanud, et laenu vähendati korteriomanike makstud nendele kuuluva osa

renoveerimistöödes ära (kirjapilt muutmata, dtl 19). Sellest on võimalik aru saada, et laenu

vähendati korteriomanike renoveerimistöödeks tasutud omaosaluste arvelt. Seda on selgitatud

avaldajale ka pärast üldkoosoleku toimumist, mh on selgitatud, et eraldi juhatuse otsust laenu

ennetähtaegseks tagastamiseks ei ole, vaid 15.11.2023 toimunud üldkoosolekul anti

omanikele võimalus maksta omaosalus (dtl 88). Avaldaja ei ole vaidlustanud asjaolusid, et on

soovinud tasuda omaosaluse ega osale laenuprotsessis. Seega ei ole avaldaja esile toodud

asjaolude põhjal võimalik asuda seisukohale, et otsuse p 2 tuleks tunnistada kehtetuks.

19. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ka otsuse p 3 osas, sh et avaldaja laenu

tagastamise kohustus on märgitud õigesti 0 eurot kuus (dtl 85). Otsuse p 3 kehtetuks

tunnistamiseks ei anna alust ka avaldaja väited selle kohta, kas korteriühistul oli vajadus ja

alus kanda avaldaja tasutud summad edasi pangale või mitte. Nimetatud otsustused tehti

nähtuvalt menetlusosaliste poolt esile toodud asjaoludest 15.11.2023 toimunud üldkoosolekul,

mille puhul tuleb ringkonnakohtul lähtuda eeldusest, et need on kehtivad. Lisaks ei seostu

laenu ennetähtaegne tagastamine 2024. a majanduskava kehtestamisega, kuivõrd sellest ei

muutu 2024. a majanduskavas kehtestatud laenu tagastamise igakuine kulu (dtl 45 ja 47), sh ei

2-24-6400

riku 2024. a majanduskava avaldaja õigusi seoses laenu tagastamisega, kuivõrd avaldaja laenu

tagastamise protsessis ei osale ning tasub igakuiselt makseid üksnes remondifondi.

20. Tulenevalt sellest, et maakohus on avalduse jätnud õigesti rahuldamata, puudub alus ka

menetluskulude teistsuguseks jaotamiseks. Avaldaja on maakohtule ette heitnud, et maakohus

ei ole lahendis millegagi selgitanud, miks on põhjendatud ja vajalikud korteriühistu

õigusabikulud 550 euro ulatuses. Ringkonnakohus selgitab, et menetlusosalist esindanud

lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine TsMS § 175 lg 1 järgi on

kohtu kaalutlus- ehk diskretsiooniotsustus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid

juhul, kui madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire (RKTKm 18.12.2012, 3-2-1-

171-12, p 13). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus ületanud diskretsioonipiire.

Maakohus on korteriühistu menetluskulude suuruse kindlaksmääramisel arvesse võtnud, et

vaidlus ei olnud ülemäära keerukas ega mahukas ning ka lepingulise esindaja kvalifikatsiooni.

Ringkonnakohtul ei ole alust asuda teistsugusele seisukohale. Avaldaja ei ole esitanud

korteriühistu menetluskuludele sisulisi vastuväiteid.

21. Eeltoodust tulenevalt ei anna määruskaebuse väited alust maakohtu määruse muutmiseks.

Määruskaebust ei rahuldata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

22. Kuivõrd määruskaebust ei rahuldata, siis jäävad määruskaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldaja kanda.

23. Puudutatud isik esitas koos 07.01.2025 seisukohaga menetluskulude nimekirja.

Menetluskulude nimekirja kohaselt on puudutatud isikule osutatud õigusabi 1,2 tunni ulatuses

tunnihinnaga 120 eurot (käibemaksuta). Puudutatud isiku lepinguline esindaja tegi käesolevas

menetluses järgmiseid menetlustoiminguid:



määruskaebusega tutvumine ja analüüs 0,5 tundi;



KÜ seisukoha määruskaebus osas koostamine 0,5 tundi;



menetluskulude nimekirja koostamine 0,2 tundi.

24. Avaldaja puudutatud isiku menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud.

25. TsMS § 175 lg 1 järgi, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on

menetlusosalist esindav advokaat või muu esindaja TsMS §-s 218 sätestatu kohaselt.

Puudutatud isikut on esindanud jurist. Puudutatud isiku esindaja tasumäär on kohane ega ületa

juristi keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

26. Menetlustoimingutele kulunud aega peab ringkonnakohus põhjendatuks ja vajalikuks.

Arvestades määruskaebuse sisu ja mahtu, vastuse määruskaebusele sisu ja mahtu ning

tsiviilasja keerukust, siis on menetlustoimingutele kulunud aeg kooskõlas asja menetlusega

ning nendele kulunud aeg on põhjendatud ja vajalik tervikuna.

27. Tulenevalt eespool märgitust on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik ajakulu

määruskaebemenetluses 1,2 tundi. Puudutatud isik kinnitas, et menetluskulud ei sisalda

käibemaksu. Seega on puudutatud isiku põhjendatud ja vajalik menetluskulu ringkonnakohtus

144 eurot (käibemaksuta) (1,2 x 120).

2-24-6400

28. Puudutatud isik on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel kohustada avaldajat hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Ringkonnakohus rahuldab taotluse.

(allkirjastatud digitaalselt)