2-20-11256/110 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margit Jäätma, Indrek Parrest, Hele Kaldma

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 13. jaanuar 2026

Tsiviilasja number

2-20-11256

Tsiviilasi

Raissa Kozljakova ja Alevtina Tšernavina avaldus

Narva linn, XXXXX korteriühistu 14. aprilli 2020

üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 18. juuli 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Narva linn, XXXXX korteriühistu määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (puudutatud isik): Narva linn,

XXXXX korteriühistu (rk XXXXXXXXX), esindaja

Liudmila Bogdanova

Vastustajad (avaldajad): Raissa Kozljakova (ik

XXXXXXXXXXX) ja Alevtina Tšernavina (ik

XXXXXXXXXXX), esindaja Ilya Zuev

RESOLUTSIOON

1. Täpsustada Viru Maakohtu 18. juuli 2025 määruse resolutsiooni p-i 1 järgmises

sõnastuses: Rahuldada Raissa Kozljakova ja Alevtina Tšernavina avaldus. Tuvastada

Narva linn, XXXXX korteriühistu 14. aprilli 2020 üldkoosoleku otsuse tühisus.

2. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata.

3. Jätta määruskaebus rahuldamata.

4. Lugeda Viru Maakohtu 18. juuli 2025 määruse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgmiselt:

4.1. Rahuldada Raissa Kozljakova ja Alevtina Tšernavina avaldus. Tuvastada Narva

linn, XXXXX korteriühistu 14. aprilli 2020 üldkoosoleku otsuse tühisus.

4.2. Raissa Kozljakova ja Alevtina Tšernavina meneluskulud jätta Narva linn, XXXXX

korteriühistu kanda. Narva linn, XXXXX korteriühistu menetluskulud jätta tema enda

kanda.

4.3. Kohtumääruse jõustumisel tagastada vastaval nõudmisel originaaldokumendid

nende esitajale.

5. Jätta määruskaebuse menetlemise kulud Narva linn, XXXXX korteriühistu kanda.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult

või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Raissa Kozljakova ja Alevtina Tšernavina (avaldajad) esitasid 4. augustil 2020 Viru

Maakohtule avalduse, milles palusid tunnistada tühisuse tõttu kehtetuks Narva linn, XXXXX

korteriühistu (puudutatud isik/korteriühistu) 14. aprilli 2020 korteriomanike üldkoosolekut

kokku kutsumata (kirjalik hääletamine) tehtud otsus.

2. Maakohus rahuldas 30. novembri 2021 määrusega avalduse osaliselt, tunnistades kehtetuks

otsuse p 7, millega otsustati valida firma korteriühistu finants- ja majandustegevuse 2019. a

revisjoni tegemiseks.

3. Tartu Ringkonnakohus tühistas 30. mai 2022 määrusega maakohtu määruse avalduse

osalise rahuldamise osas ja tegi uue määruse, millega jättis avalduse täies ulatuses

rahuldamata.

4. Riigikohtu tsiviilkolleegium tühistas 21. detsembri 2022 määrusega Tartu Ringkonnakohtu

30. mai 2022 määruse ja Viru Maakohtu 30. novembri 2021 määruse ning saatis asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

5. Avaldajad jäid asja uuel arutamisel nõude juurde tunnistada korteriühistu 14. aprilli 2020

korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata tehtud otsus kehtetuks.

Avalduse tervikteksti kohaselt said avaldajad 3. aprillil 2020 korteriomanike kirjaliku

hääletamise teel vastu võetava otsuse eelnõu, milles paluti korteriomanikel esitada hiljemalt

13. aprilliks 2020 oma seisukoht seitsmes küsimuses: 1) Kinnitada remondifondi tariif mais–

oktoobris 0,30 eurot/m2 kuus; 2) Pööningu puhastamine pluss prügikonteineri paigaldamine;

3) Puude langetamine, 11 tükki; 4) Kinnitada pööningul asuva ventilatsioonišahti katte

remont, kaks tükki; 5) Kinnitada pööningul asuvate torude soojusisolatsiooni taastamine; 6)

Kinnitada korteriühistu 2020. a majanduskava, mille kulud on 13 648,80 eurot; 7) Valida

firma korteriühistu finants- ja majandustegevuse 2019. a revisjoni tegemiseks: 7.1) UÜ

Liudeks – 110 eurot, 7.2) UÜ Allentaun – 90 eurot, 7.3) Baltik büroo OÜ – 120 eurot.

21. aprillil 2020 pani korteriühistu juhatus teadetetahvlile 14. aprilli 2020 kirjaliku

hääletamise protokolli. Protokollist nähtub, et majas on 48 korterit ja 56 korteriomanikku,

samuti nähtuvad hääletusele pandud küsimused, kuid häälte asemel on märgitud vaid

korteriomanike arv, puuduvad korteriomanike nimed, eriarvamust avaldanud korteriomanike

nimed ja kaasomandiosade suurus.

22. oktoobril 2020 esitas puudutatud isik kohtule muudetud kirjaliku hääletamise protokolli,

kus on märgitud poolt hääletanud korteriomanikud ja häälte arv. Muudetud protokolli on

korteriühistu juhatus koostanud hiljem, mis on vastuolus korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 21 lg-ga 4 ning tuleb jätta seetõttu tähelepanuta.

18. juunil 2020 võimaldas korteriühistu juhatuse esimees korteriühistu liikmete

initsiatiivrühmal tutvuda otsuse dokumentidega. Selgus, et kirjaliku hääletamise protokoll on

koostatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse nõuete olulise rikkumisega. Protokollile ei

olnud lisatud volikirju. Häälte lugemisel ei saa arvestada dokumentidega, mis on võltsitud,

millel ei ole korteriomaniku allkirja, puudub teise kaas- või ühisomaniku volitus või mille on

allkirjastanud selleks õigustamata isik. Korteriühistus oli hääletusprotokolli koostamise hetkel

48 korteriomandit ja 55 korteriomanikku, kellel oli kokku 45 häält. Otsustamiseks nõutav

häälteenamus on 23 häält. Avaldajate hinnangul oli poolthääli 18, sest korteriomanditele nr

10, 16, 19, 27, 28, 29, 37, 41 ja 43 kuuluvaid hääli ei saa arvesse võtta. Korterid nr 9, 33 ja 42

kuuluvad Narva linnale. Narva linn ei ole otsuse eelnõu kätte saanud. Avaldajad jäid

seisukoha juurde, et otsus on tühine.

6. Puudutatud isik leidis, et avaldus ei kuulu rahuldamisele. Puudutatud isik ei ole rikkunud

otsuse tegemisel kehtestatud korda. Puudutatud isik saatis kooskõlas KrtS § 21 lg-ga 2

kõikidele korteriomanikele otsuse eelnõu ja otsustamiseks vajalikud dokumendid.

Dokumendid pandi korteriomanikele postkasti ning saadeti elektronposti teel neile

korteriomanikele, kes olid korteriühistule selle aadressi teatanud. Narva linnale kuuluvate

korterite osas on kujunenud praktika, et puudutatud isik paneb dokumendid ja teated korterite

postkastidesse. Puudutatud isikule on teatatud, et vastavalt üürilepingule on üürnikud

kohustatud teavitama üürileandjat (Narva linna) korteriühistu väljastatud teabest. Puudutatud

isik sai 14. aprillil 2020 munitsipaalkorteritest nr 33 ja 42 hääletussedelid, kuid kuna need ei

olnud vormistatud korterite omaniku poolt, siis puudutatud isik arvestas, et Narva linn

hääletas otsuse vastu.

Vastavalt korteriühistu põhikirja p-le 28 on otsuse tegemiseks vajalik, et antud oleks üle poole

häältest. Hääletusel osales 36 korteriühistu liiget, kes hääletasid valdavalt otsuse poolt. 19

liiget oma seisukohta ei avaldanud ja eeldatakse, et nad hääletasid otsuse vastu. Avaldajad ei

ole tõendanud, et puudutatud isik arvestas hääli ebaõigesti ning et avaldajate kahtlused häälte

võltsimises on põhjendatud.

Korteriühistu 6. mai 2023 üldkoosolekul võeti vastu otsus kinnitada 14. aprillil 2020

koosolekut kokku kutsumata tehtud otsus. 6. mai 2023 üldkoosoleku otsuseid ei ole kohtus

vaidlustatud.

Avaldaja Alevtina Tšernavina eesmärk avalduste kohtule esitamisel on karistada korteriühistu

juhatuse esimeest Lilija Timofejevat.

MAAKOHTU LAHEND

7. Viru Maakohus rahuldas 18. juuli 2025 määrusega R. Kozljakova ja A. Tšernavina

avalduse Narva linn, XXXXX korteriühistu 14. aprilli 2020 üldkoosoleku otsuse tühiseks

tunnistamiseks.

Menetluskulud jäeti puudutatud isiku kanda.

Määruse kohaselt tuleb kohtul KrtS § 29 lg 2 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §

38 lg-te 1 ja 2 järgi korteriomanike otsuse vaidlustamisel esmalt kontrollida, kas esile toodud

ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine.

Maakohus leidis, et vaidlustatud otsus on tühine. Puudutatud isik on rikkunud KrtS § 21 lg-s 2

sätestatud kohustust. Korteriomanikud on võtnud 14. aprilli 2020 otsuse vastu KrtS § 21 lg 1

järgi ilma koosolekut kokku kutsumata (kirjalikul hääletusel). Otsuse vastuvõtmise ajal

kehtinud KrtS § 21 lg 2 järgi saadab juhatus sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud otsuse eelnõu

kõigile korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle

kohta oma seisukoha. Koosoleku kokkukutsumise korra olulise, otsuse tühisust kaasatoova

rikkumisega on tegemist juhul, kui koosoleku toimumisest ei ole teatatud kõigile juriidilise

isiku liikmetele (RKTKo 3-2-1-82-02, p 20), samuti kui neile ei teha enne koosolekut

kättesaadavaks otsuste eelnõusid või dokumente, mille kinnitamist koosolekul hääletama

hakatakse (RKTKo 2-17-13391, p 37).

Riigikohus on asjas tehtud lahendis leidnud, et kohtud on jätnud hindamata, kas otsuse eelnõu

oli saadetud nõuetekohaselt kõikidele korteriomanikele. Riigikohus on selgitanud, et otsuse

eelnõu panemist korteriomandite asukohtade järgsetesse postkastidesse saab seaduslikuks

lugeda ainult nende korteriomanike puhul, kelle korteriomandite asukoha järgsed postkastid

olidki nende elu- või asukoha postkastid, või siis nende korteriomanike puhul, kes ei olnud

teatanud korteriühistule oma teistsugust elu- või asukoha postiaadressi. Hea usu põhimõttest

tulenevalt ei saa korteriühistu KrtS § 46 lg-le 3 tugineda olukorras, kus korteriomanik küll ei

järginud selles sättes nimetatud teatamiskohustust, kuid korteriühistu pidi muudest asjaoludest

(kui korteriomaniku selgesõnaline avaldus) tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või

asukoht on mujal. Korteriühistu pidi mõistma, et Narva linna asukoht on mujal.

Puudutatud isik ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et otsuse eelnõu oleks kõigile

korteriomanikele nõuetekohaselt saadetud. Puudutatud isiku väide, et dokumendid pandi

korteriomanikele postkasti ja täiendavalt saadeti elektronposti teel neile korteriomanikele, kes

olid korteriühistule selle aadressi teatanud, on jäänud tuvastamata sellekohaste tõendite

puudumisel. Kirjaliku hääletamise protokollist nähtub, et majas on 48 korterit,

korteriomanikke 56, originaaldokumendis on märgitud korteriomanike arvuks 55. Asjas on

tuvastatud, et avaldaja R. Kozljakova on korteri nr X omanik ja avaldaja A. Tšernavina korteri

nr X (ühis)omanik. Korterid nr 9, 33 ja 42 kuuluvad Narva linnale, korterid nr 17 ja 20 Elena

Kivale. Otsuse tegemise hetkel oli majas 48 korterit ja 55 korteriomanikku. Seda asjaolu on

menetlusosalised kinnitanud ka 13. märtsi 2025 kohtuistungil.

Asja materjalidest nähtuvad eelnõude allkirjastamine ja volituste andmine ehk heakskiidud.

Korteri nr 10 osas võib asuda seisukohale, et heakskiit on korteriomaniku poolt antud.

Nõuetekohane on ka korteri nr 19 omaniku kinnitus. Korteri nr 27 osas on volitus antud

Raissa Kerenkovale, hääletuseks esitati projekt samuti Raissa Kerenkovale. Kelle allkiri on

projektil, ei ole tuvastamist leidnud. Korteri nr 41 osas ei ole heakskiitu kehtivalt antud,

vaatamata kuupäevaliselt allkirjastamata Sergei Vangoneni avaldusele. Tõenditest on puudu

eelnõud korterite nr 1, 6, 9 (Narva linna korter), 12, 14, 17, 18, 20, 23, 31, 36, 39, 40, 46, 47

korteriomanikele, ka ei ole nende osas heakskiitu. Narva linnale kuuluvate korterite nr 33 ja

42 osas on esitatud dokumentide koopiad, originaaldokumente esitatud ei ole. Nimetatu ei

tähenda, et neid ei ole, kuid see ei tähenda ka seda, et Narva linnale oleks otsuse projekt

nõuetekohaselt saadetud. Puudutatud isiku täiendavalt antud selgitused kohtuistungil neid

minetusi ei paranda.

Seega tuleb asuda seisukohale, et puudutatud isik ei ole otsuse eelnõud kõigile

korteriomanikele nõuetekohaselt saatnud. Koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist ei

kõrvalda see, kui hiljem mingeid hääli ei arvestatud. Kuna puudutatud isik on rikkunud otsuse

vastuvõtmise korda KrtS § 29 lg 1 tähenduses, on 14. aprilli 2020 otsus tühine.

Kui otsus on tühine, ei pea hindama, kas esineks alus tunnistada see kehtetuks. Seetõttu otsuse

võimalikku kehtetust kohus ei analüüsinud. Lisaks uue samasisulise otsuse vastuvõtmine (või

varasema kinnitamine) välistab otsuse kehtetuks tunnistamise nõude (TsÜS § 38 lg 5,

mittetulundusühingute seaduse § 24 lg 2, RKTKm 2-21-10232, p-d 17, 18). 6. mai 2023

otsusega on 14. aprilli 2020 otsus kinnitatud. Otsuste sisu on ühesugune. 6. mai 2023 otsust

vaidlustatud ei ole. Siiski ei „paranda“ uue otsuse tegemine eelmise otsuse tühisust. Otsuse

tühisusele saab tugineda sõltumata sellest, et on vastu võetud uus samasisuline otsus.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

8. Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles taotleb maakohtu 18. juuli 2025 määruse

tühistamist ja uue määruse tegemist, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud

avaldajate kanda.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ületas kohus nõude piire ja tegi määruse nõude osas,

mida ei olnud kohtule esitatud. Avaldajad nõudsid korteriühistu 14. aprilli 2020 otsuse

tühistamist või kehtetuks tunnistamist.

Avaldajate väited, et korteriühistu juhatuse esimees vältis dokumentidega tutvumise nõuet, et

18. juunil 2020, kui avaldajad tutvusid dokumentidega, neile hääletusprotokolli, kuhu olid

kantud otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed, ei esitatud ja puudutatud isik esitas

korteriomanike nimedega hääletusprotokolli alles kohtule, ei vasta tõele. Avaldajad pöördusid

juhatuse esimehe poole dokumentidega tutvumise nõudega 3. juunil 2020 tänaval, kui

juhatuse esimees läks tööle. Juhatuse esimees pakkus võimalust tulla dokumentidega tutvuma

õhtul pärast kella 18.00. Avaldajad ei tulnud ning saatsid nõude tähitud kirjaga. Avaldajad on

16. augustil 2020 kohtule esitatud avalduses märkinud korteriomanikud, kes olid hääletanud

otsuse poolt, kuid kelle hääli ei saa nende arvates arvestada. Järelikult oli avaldajatel olemas

korrektne hääletusprotokoll.

Puudutatud isik saatis korteriomanikele kaks dokumenti: hääletusprotokolli, kuhu olid kantud

otsuse poolt hääletanud korteriomanike nimed, ja 14. aprilli 2020 korteriomanike

üldkoosolekut kokku kutsumata vastu võetud otsuse.

Avaldajad ei ole tõendanud, et puudutatud isik ei täitnud KrtS § 21 lg 2 nõudeid või võltsis

dokumente. Puudutatud isik on KrtS § 21 lg 2 nõuded täitnud. Hääletusleht otsuse eelnõuga ja

2020. a majandustegevuse plaani eelnõu pandi kõigile korteriomanikele postkastidesse ning

saadeti nendele korteriomanikele, kes olid andnud ühistu juhatusele oma elektronposti

aadressi.

Narva linn on munitsipaalelamute haldamiseks asutanud SA Narva Linnaelamu. Puudutatud

isik teab selle asutuse kahte e-posti aadressi: linnaelamu@hot.ee ja info@linnaelamu.ee, kuid

on kujunenud praktika, et puudutatud isik paneb dokumendid munitsipaalkorterite (nr 9, 33,

42) postkastidesse, kuna talle on teatatud, et üürilepinguga on üürnikul kohustus teavitada

üürileandjat (Narva linna) kõigist korteriühistult saadud teadetest. Selline kord on mõistlik,

kuna vastavalt KrtS §-le 30 on korteriomaniku õigused ka korteriomandit kasutaval isikul.

Seega võib linn SA Narva Linnaelamu kaudu anda munitsipaalkorterite kasutajatele õiguse

osaleda küsimustes, mis puudutavad kulude määramist ühise vara majandamiseks. Seetõttu

võtsid munitsipaalkorterite kasutajad, saades korteriühistult infot, ühendust SA-ga Narva

Linnaelamu, kes ühistu koosolekutel osaledes, arvestas kasutajate arvamusega.

Kohtule avalduse esitamise korraldas A. Tšernavina, kes 7. juuli 2024 üldkoosolekul

tunnistas, et tegi seda eesmärgiga karistada juhatuse esimeest L. Timofejevat. Kohus ei ole

arvestanud, et A. Tšernavina tegutseb ebaausalt ega järgi hea usu põhimõtet (KrtS § 12 lg 2).

VASTUSTAJATE VASTUVÄITED

9. Avaldajad vaidlevad määruskaebusele vastu ning taotlevad selle rahuldamata, maakohtu

määruse muutmata ja menetluskulude määruskaebuse esitaja kanda jätmist.

Vastuväidete kohaselt on maakohus õigesti tuvastanud 14. aprilli 2020 otsuse tegemisel KrtS

§ 21 ja § 29 olulised rikkumised: 1) puuduvad usaldusväärsed tõendid selle kohta, et otsuse

eelnõu oleks nõuetekohaselt ja õigeaegselt saadetud kõigile korteriomanikele, sh Narva

linnale, kellele kuuluvate korterite puhul oleks tulnud kasutada ametlikke kontaktandmeid või

teadaolevaid sidevahendeid; 2) hääletusprotokollides esinevad olulised vormivead –

puuduvad volikirjad või need on esitatud hiljem, allkirjad on puudu või vormistatud viisil, mis

ei võimalda kontrollida nende ehtsust; 3) protokolli on muudetud tagantjärele, sh lisatud või

muudetud andmeid; 4) mitmete otsuse eelnõude ja nende lisadega ei võimaldatud enne

hääletamist tutvuda, need jäeti esitamata esmasel tutvumisel. Sellised rikkumised mõjutavad

korteriomanike õigust saada täielikku teavet ja osaleda informeeritult otsuste tegemisel.

Kohus leidis õigesti, et dokumentide jätmine munitsipaalkorterite postkastidesse ei vasta KrtS

§ 21 nõuetele ja ei vabasta kohustusest saata dokumendid teadaolevatel kontaktandmetel,

kasutades sh ametlikke teatekanaleid. Puudutatud isiku praktika ei taga adressaadi tegelikku

teavitamist ning ei võimalda tõendada, kas ja millal on dokumendid kätte saadud.

6. mai 2023 üldkoosoleku otsused ei mõjuta 14. aprilli 2020 otsuse tühisust.

Määruskaebuse viited isiklikele motiividele ei mõjuta otsuse seaduslikkuse hindamist ja on

spekulatiivsed.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohus

täpsustab Viru Maakohtu 18. juuli 2025 määruse resolutsiooni p-i 1 järgmises sõnastuses:

Rahuldada Raissa Kozljakova ja Alevtina Tšernavina avaldus. Tuvastada Narva linn,

XXXXX korteriühistu 14. aprilli 2020 üldkoosoleku otsuse tühisus. Muus osas tuleb

maakohtu määrus jätta muutmata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659; § 657 lg 1

p 1).

11. Riigikohus tühistas 21. detsembri 2022 määrusega Tartu Ringkonnakohtu 30. mai 2022

määruse ja Viru Maakohtu 30. novembri 2021 määruse ning saatis asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks. TsMS § 693 lg 2 järgi on Riigikohtu seisukohad õigusnormi tõlgendamisel

ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Ringkonnakohus lähtub

seega lahendi tegemisel Riigikohtu määruses toodust.

12. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu 18. juuli 2025 määrus on seaduslik ja põhjendatud

ning määruskaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks või muutmiseks. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ja §-ga 659 ei

korda neid kõiki. Kuna maakohtu resolutsioonis esitatud sõnastus „tunnistada otsus tühiseks“

ei ole õiguslikult korrektne, täpsustab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni

sõnastust selliselt, et kohus tuvastab korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse.

13. Ringkonnakohus märgib vastuseks määruskaebuse väidetele järgmist.

13.1. Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitaja väitega, et maakohus ületas nõude

piire ja tegi määruse nõude osas, mida ei olnud kohtule esitatud, kuivõrd avaldajad nõudsid

korteriühistu 14. aprilli 2020 otsuse tühistamist või kehtetuks tunnistamist.

Maakohus on õigesti leidnud, et juriidilise isiku otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse

tuvastamise alused on sätestatud TsÜS § 38 lg-tes 1 ja 2 ning kohtul tuleb korteriomanike

otsuse vaidlustamisel esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus

tühine. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena

seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub

juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet

või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

13.2. Riigikohus on selgitanud nii asjas tehtud määruses (p 11.2) kui ka varasemas, 16.

veebruari 2022 määruses tsiviilasjas nr 2-20-17009 (p 22), et KrtS § 21 lg 2 esimeses lauses

sätestatud korteriomanikele otsuse eelnõu saatmise kohustuse rikkumine on otsuse

vastuvõtmise korra oluline rikkumine ja selliselt vastu võetud otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi

tühine.

13.3. Riigikohtu juhiste (määruse p-d 12, 12.1, 12.3) järgi tuli asja uuel läbivaatamisel selgeks

teha, kas otsuse eelnõu oli saadetud nõuetekohaselt kõikidele korteriomanikele. Seejuures on

Riigikohus selgitanud, et praegusel juhul saab otsuse eelnõu panemist korteriomandite

asukohtade järgsetesse postkastidesse seaduslikuks lugeda ainult nende korteriomanike puhul,

kelle korteriomandite asukoha järgsed postkastid olidki nende elu- või asukoha postkastid, või

siis nende korteriomanike puhul, kes ei olnud teatanud korteriühistule oma teistsugust elu- või

asukoha postiaadressi. Samas on Riigikohus asunud seisukohale, et hea usu põhimõttest

tulenevalt ei saa korteriühistu KrtS § 46 lg-le 3 tugineda olukorras, kus korteriomanik küll ei

järginud selles sättes nimetatud teatamiskohustust, kuid korteriühistu pidi muudest asjaoludest

(kui korteriomaniku selgesõnaline avaldus) tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või

asukoht on mujal. Riigikohtu arvates pidi korteriühistu mõistma, et Narva linna asukoht on

mujal. Samuti tuli kohtutel hinnata, kas otsuse eelnõu saadeti kõikide nende korteriomanike e-

posti aadressidele, kes olid oma e-posti aadressi korteriühistule teatanud.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus järginud Riigikohtu juhiseid ja põhjendatult leidnud,

et puudutatud isik on KrtS § 21 lg-s 2 sätestatud kohustust rikkunud.

13.4. Vaidlust ei ole selles, et korterid nr 9, 33 ja 42 kuuluvad Narva linnale. Puudutatud isik

on kinnitanud, et Narva linnale pandi otsuse eelnõu munitsipaalkorterite postkastidesse, mitte

ei saadetud Narva linna või SA Narva Linnaelamu elektronpostiaadressil (või ka tavapostiga).

Nii Narva linna kui ka SA Narva Linnaelamu elektronpostiaadressid on lihtsalt leitavad Narva

linna koduleheküljelt. Lisaks nähtub määruskaebusest, et korteriühistu on olnud teadlik, et

Narva linnale kuuluvaid kortereid haldab SA Narva Linnaelamu. Otsuse eelnõu panemine

munitsipaalkorterite postkastidesse ei võimalda lugeda, et Narva linn korterite omanikuna oli

saanud puudutatud isiku tahteavalduse TsÜS § 69 lg 2 teise lause mõttes kätte, s.o et see oli

jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda.

Asjaolu, et senises praktikas on korteriühistu pannud dokumendid munitsipaalkorterite

postkastidesse ning väidetavalt on varasemalt dokumendid sellisel viisil Narva linnani

jõudnud, eeltoodud seisukohta ümber ei lükka. Praegusel juhul ei ole Narva linnale kuuluva

korteri nr 9 osas otsuse eelnõud puudutatud isikule tagastatud. Korterite nr 33 ja 42 osas on

toimikus otsuste eelnõude koopiad, kuid puudutatud isik on kinnitanud, et need ei ole

allkirjastatud Narva linna esindaja poolt.

13.5. Riigikohus on asjas tehtud lahendis selgitanud (määruse p 11.2), et analoogia alusel

kohaldub ka otsuse vastuvõtmisel koosolekut kokku kutsumata KrtS § 29 lg 1 teises lauses

sätestatu, millest tulenevalt võib korteriomanik, kelle suhtes rikuti KrtS § 21 lg 2 esimeses

lauses sätestatud otsuse eelnõu saatmise kohustust, vastu võetud otsuse heaks kiita. Sellisel

juhul muutub otsus kehtivaks tagantjärele, alates selle vastuvõtmisest. Narva linna heakskiitu

14. aprillil 2020 korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata tehtud otsuse suhtes kohtule

esitatud ei ole. Seega ei saa lugeda, et Narva linn oleks nõustunud tema suhtes toime pandud

rikkumisega ja avaldanud tahet olla vastu võetud otsuse kehtivuse poolt.

13.6. Maakohus on tuvastanud, et lisaks Narva linnale kuuluvatele korteritele ei ole kohtule

esitatud otsuse eelnõusid (või muid tõendeid otsuse eelnõude saatmise kohta) ka korterite nr

1, 6, 12, 14, 17, 18, 20, 23, 31, 36, 39, 40, 46 ja 47 korteriomanike osas. Ringkonnakohus

leiab sarnaselt maakohtuga, et ka nende korterite osas ei ole puudutatud isik tõendanud, et ta

on täitnud kohaselt KrtS § 21 lg 2 järgse kohustuse saata korteriomanikele otsuse eelnõu, mh

arvestades ka KrtS § 20 lg-s 4 sätestatut, mille kohaselt tuli korteriomanikele, kes olid

teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, saata dokumendid sellel aadressil.

Kuivõrd avaldajad on seadnud kahtluse alla, kas puudutatud isik oli eeltoodud kohustuse

kõigi korteriomanike osas täitnud, pidanuks puudutatud isik oma kohustuse täitmist

tõendama. Lähtudes Riigikohtu poolt asjas tehtud lahendis antud juhistest saanuks puudutatud

isik mh esitada kohtule korteriomanike, kes otsuse eelnõud korteriühistule ei tagastanud,

heakskiidu 14. aprillil 2020 korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata tehtud otsuse

suhtes. Ehkki seadus (KrtS § 29 lg 1) võimaldab otsuse tühisuse kui otsuse eelnõu saatmise

kohustuse rikkumise tagajärje kõrvaldada, ei ole puudutatud isik seda teinud ja

korteriomanike heakskiite esitanud.

13.7. Eeltoodud põhjendustel ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et puudutatud

isik ei ole tõendanud, et otsuse eelnõu oleks kõigile korteriomanikele (sh Narva linnale)

nõuetekohaselt saadetud, ning seega on puudutatud isik rikkunud otsuse vastuvõtmiseks KrtS

§ 21 lg-s 2 sätestatud korda, millest tulenevalt on 14. aprilli 2020 otsus KrtS § 29 lg 1 ja TsÜS

§ 38 lg 2 järgi tühine.

13.8. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ka selles, et kuivõrd 14. aprilli 2020

otsus on tühine, ei pea kohus hindama, kas esineks alus tunnistada see kehtetuks. Samas on

maakohus õigesti leidnud, et otsuse kehtetuks tunnistamise nõude välistab uue samasisulise

otsuse vastuvõtmine (või varasema kinnitamine), ning asja materjalidest nähtuvalt on

vaidlusalune 14. aprilli 2020 otsus korteriühistu 6. mai 2023 üldkoosoleku otsusega

kinnitatud.

14. Seoses määruskaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus

TsMS § 171 lg 1 alusel määruskaebuse esitaja kanda. Menetluskulud määrab kindlaks

maakohus TsMS § 174 lg-s 4 sätestatud korras pärast määruse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)