2-24-9198/22 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Krista Kirspuu, Iris Kangu-Gontšarov, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.01.2026, Tallinn

Kohtuasja number

2-24-9198

Kohtuasi

Skinest Arendus OÜ hagi OÜ Fund Ehitus vastu võla

nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 07.03.2025 vaheotsus

Kaebuse esitaja ja liik

OÜ Fund Ehitus 07.04.2025 apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

213 524,99 eurot

Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja):

Skinest

Arendus OÜ (registrikood 12661451), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Raiko Lipstok

Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): OÜ Fund Ehitus

(registrikood

11277437),

lepingulised

esindajad

vandeadvokaat Arne Ots ja advokaat Mari Mikson

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 07.03.2025 vaheotsus tühistada ning teha uus otsus, millega

tuvastada, et Skinest Arendus OÜ ja OÜ Fund Ehitus vahel 16.12.2020 sõlmitud

töövõtuleping lõppes OÜ Fund Ehitus 07.07.2021 ülesütlemisavalduse alusel.

2. OÜ Fund Ehitus apellatsioonkaebus rahuldada.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hagi aluseks olevad asjaolud, nõue

1.12.06.2024 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid Skinest Arendus OÜ (hageja) ja OÜ

Fund Ehitus (kostja; töövõtja) 16.12.2020 töövõtulepingu, mille punkti 2 kohaselt oli lepingu

objektiks Tallinnas aadressidel Lüüsi tn 2 ja Madalmaa tn 1 asuvate kortermajade ehitustööd

nn „võtmed kätte“ põhimõttel. Kuna ehitamise hind kallines, asus töövõtja 2021 juunis otsima

võimalust lepingu lõpetamiseks. Seetõttu mõtles töövõtja välja kaks väidetavat

ehitustakistust, millest üks oli seotud Lüüsi tn 2 objektil asunud alajaama toitekaabliga

(kaabel) ja teine oli seotud Madalmaa tn 1 objektil asuva AKTSIASELTSILE TALLINNA

VESI (ASTV) kuuluva tunnelkollektoriga D1840 (kollektor). 07.07.2021 esitas kostja

tagajärjetu lepingu ütlemisavalduse. Kostja õigus leping lõpetada on reguleeritud lepingu

punktis 13.4. Pooltel puudub erimeelsus selles, et mitte ühtegi Lepingu punktis 13.4.

sätestatud kostjapoolset lepingu lõpetamist õigustavat alust käesoleval juhul ei esine. Kostja ei

ole 07.07.2021 lepingu lõpetamise teates ühelegi lepingu punktis 13.4. nimetatud alusele

tuginenud. Kostja on lepingu lõpetamist õigustavate alustena nimetanud VÕS § 652 lg 2, §

196 lg 1 ja 97 lg 5. Hageja on seisukohal, et kostjal puudus lepingu lõpetamise õigus

tulenevalt VÕS § 652 lõikest 2, VÕS § 196 lõikest 1 ning VÕS § 97 lõikest 5.

03.08.2021 esitas hageja kostjale Lepingu täitmise nõude ja taganemise hoiatuse. Hageja

03.08.2021 taganemine jõustus 11.08.2021. Hagejal on õigus seega nõuda

asendustöövõtulepingu ja Lepingu hindade vahe hüvitamist VÕS § 135 lg 1 alusel. Hageja oli

sunnitud lepingu eesmärgi saavutamiseks leidma kostja asemel asendustöövõtja. Lepingu

punkti 8.1 kohaselt oli Lepingu hind 6 600 000 eurot (lisandub käibemaks). Teostatud tööde

akti kohaselt oli kostja teostanud enne tööde seiskamist töid 880 614 euro (lisandub

käibemaks) eest, millise summa on hageja kostjale tasunud. Seega oli teostamata tööde hind

lepingu kohaselt 5 719 38610 eurot (lisandub käibemaks). Asendustöövõtulepingu punkti 8.1

kohaselt oli asendustöövõtulepingu hind 6 478 585,95 eurot (lisandub käibemaks). Seega

peab hageja maksma asendustöövõtjale kostja poolt lepingu alusel teostamata jäänud tööde

eest 759 199,9511 eurot (lisandub käibemaks) rohkem, kui lepingu järgi oleks hageja pidanud

nende tööde teostamise eest tasuma kostjale. Nimetatud hinnavahe ilma käibemaksuta ongi

hageja kahjuks, mille hüvitamist hageja nõuab kostjalt.

Kostja vastuväited

2.Kostja palus oma vastuses jätta hagiavaldus rahuldamata. Töövõtuleping oli kostja avalduse

alusel lõppenud enne, kui hageja sellest taganes. Kostja palus teha vaheotsus, millega

tuvastada, et Skinest Arendus OÜ ja OÜ Fund Ehitus vahel 16. detsembril 2020 sõlmitud

töövõtuleping on lõppenud OÜ Fund Ehitus 7. juuli 2021 ülesütlemisavalduse alusel.

10.01.2025 esitatud kokkuvõtliku seisukoha kohaselt oli kostjal õigus leping üles öelda VÕS

§ 652 lg 2 alusel ja VÕS § 97 lg 5 alusel. Isegi, kui lepingu ülesütlemiseks puudus alus, oli

kostjal õigus leping tühistada TsÜS § 92 alusel.

Lepingu p-s 13.4. toodud oluliste rikkumiste loetelu ei ole ammendav. Asjaolude ring, mis

võisid olla aluseks lepingu ülesütlemiseks, ei olnud piiratud üksnes lepingu p-s 13.4.

sätestatuga. Kostjal oli õigus tugineda VÕS §-s 116 sätestatud olulise lepingurikkumise

alustele. Samuti on kostja seisukohal, et VÕS § 652 lg 2 kohaldamiseks vajalikud eeldused

olid täidetud nii kaabli likvideerimata jätmise kui ka ASTV-ga kooskõlastuse

mittesaavutamise tõttu. Hagejal oli kohustus kaabel likvideerida, kuid hageja viivitas selle

kohustuse täitmisega. Viivitus takistas kostjal lepingu tulemuse saavutamiseks vajalike tööde

teostamist. Kaabli likvideerimata jätmine on oluline lepingurikkumine. Kostja andis hagejale

korduvalt kaabli likvideerimiseks täiendavat aega. Hageja ei likvideerinud kaablit mitte

ühekski kokkulepitud kuupäevaks. Kostja hoiatas, et kui hageja kaablit ei likvideeri, jätab

kostja endale õiguse leping VÕS § 652 lg 2 alusel üles öelda. Sõltumata sellest korraldas

hageja kaabli voolu alt vabastamise alles 11. juulil 2021 ning 9. augustil 2021 veeti kaabel

füüsiliselt ehitusobjektilt. Selleks hetkeks oli kostja juba lepingu üles öelnud. Hageja asus

oma lepingust tulenevat kohustust täitma ilmselgelt liiga hilja, eirates seejuures korduvaid

kostja poolt antud täiendavaid tähtaegu. Eeltoodust tulenevalt on kostja seisukohal, et kaabli

likvideerimata jätmise puhul on tegemist olulise lepingurikkumisega. Mitteoluliseks ei muuda

hagejapoolset rikkumist ka asjaolu, et kaabli likvideerimata jätmine ei olnud kohustusena

loetletud lepingu p-s 13.4. kataloogis.

Hageja väide, et kaabli likvideerimise probleem oli enne kostjapoolset lepingu ülesütlemist

„sisuliselt lahendatud“, on vale ega muuda ülesütlemist alusetuks. Kaabli likvideerimise aeg

oli kuni lepingu ülesütlemiseni ebaselge. Veel 1. juuli 2021 kirjas märkis hageja, et kaabli

likvideerimine on „lõppjärgus“, kuid konkreetset tähtaega hageja ei nimetanud. Hageja

valmisolek lepingu tähtaja pikendamiseks tekkis alles pärast kostjapoolset lepingu

ülesütlemist. Hageja andis 13. juulil 2021, s.o kuus päeva pärast lepingu lõppemist, kostjale

esmakordselt teada, et on kompromissi huvides valmis lepingu tähtaega pikendama.

Kostja nõudis viivituse tagajärjel tekkinud kahju hüvitamist, mistõttu hageja etteheide VÕS §

652 lg 1 eelduste täitmatuse osas on alusetu. Kostja on korduvalt pöördunud hageja poole

ettepanekuga arutada tekkinud olukorda, muuta lepingut tähtaegade osas ja palunud hagejal

hüvitada kostjale viivitustega seotud kallinemistest tingitud lisakulud (kahju). Kostja on

väljendanud konkreetselt seisukohta, et kui hageja on nõus tekkinud lisakulud hüvitama ja

riskid enda kanda võtma, on kostja nõus lepingu täitmist jätkama. Hageja oli aga täiendavate

lisakulude hüvitamisest keeldumisel resoluutne ning pidas võimalikuks hoopis nõuete

esitamist kostja vastu.

Samuti tõi kostja välja, et hageja kohustuseks oli tagada korrektsed lähteandmed, mis

võimaldanuks kostjal ehitada. See kohustus tulenes hagejale lepingu p-st 3.2. Hageja jättis aga

selle kohustuse täitmata. Ehitusprojekt pidanuks olema koostatud sellises mahus ja

kvaliteediga, mis võimaldanuks kostjal teha tööd nõuetekohaselt ilma täiendavate

projekteerimistööde, kooskõlastuste ja ekspertiisideta. Praegusel juhul see võimalik ei olnud.

Lähteandmetes ei olnud ASTV kollektori kaitse vajadusega piisavalt ning asjakohaselt

arvestatud. Võrreldes lähteandmetes esitatuga muutusid ASTV nõuded oluliselt rangemaks.

Kostja seisukohta kinnitab mh asjaolu, et pooled märkisid koosolekutel ASTV nõudmisi

„täiendavaks kooskõlastuseks“ ning hageja pakkus välja olukorra lahendamiseks

ümberprojekteerimist. Hageja põhjustas puudulike lähteandmete esitamisega kostjale TsÜS §

92 lg-1 kohase ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest, mis omakorda mõjutas kostja

võimet adekvaatselt hinnata projekti kulusid ja riske. Kostja on seisukohal, et hageja tahtlikult

varjas neid asjaolusid, kuna oli teadlik, et kollektori piirkonnas on ehitustegevus

komplitseeritum. Kostja hinnangul jättis hageja vastava info lähteandmetes kajastamata

seetõttu, et kõik riskid jääksid kostja kanda. Hageja kohustuseks oli lepingu p 4.4. kohaselt

saavutada kokkulepe lähteandmetest tuleneva puuduse likvideerimise mõjus lepingu tähtajale

ja lepingu hinnale. Vastava kokkuleppe sõlmimisest hageja keeldus.

ASTV kooskõlastuse puudumise tõttu tekkinud viivitus mõjutas lepingu hinda ja täitmise

tähtaega. 17. juunil 2021 teavitas kostja hagejat, et ASTV nõuetest tulenevalt ei ole võimalik

ehitustöid teostada juba nelja kuu vältel. Kooskõlastuse viibimise tõttu osutus lepingu

täitmine algselt kavandatud ajagraafiku ja hinnaga kostja jaoks võimatuks. Kostjale tekkisid

täiendavad kulud ja riskid, mida kostja ei olnud pakkumuse tegemiseks esitatud lähteandmeid

arvestades saanud ette näha. Hageja pidanuks need kulud hüvitama ja riskid enda kanda

võtma. Hageja aga ei soovinud täiendavate kulude osas kokkulepet sõlmida.

Samuti leidis kostja, et tal oli õigus leping üles öelda ka VÕS § 97 lg 5 alusel.

Ehitusmaterjalide, tööjõu ja masinate hinnad tõusid 2021. aasta II kvartalis hüppeliselt. Tõus

ületas tavapärase turukõikumise. Esimese kvartaliga võrreldes tõusid ehitusmaterjalide hinnad

7,3% ja eelmise aasta teise kvartaliga võrreldes 8,7%. Lepingupoolte kohustuste vahekord

muutus oluliselt, sest hindade hüppeline tõus tõi kaasa lepingu täitmise kulude märgatava

suurenemise kostjale, samas kui hageja majanduslik olukord paranes korterite turuhindade

tõusu tõttu. Kostja ei saanud lepingu sõlmimise ajal (2020. aastal) mõistlikult arvata, et

ehitushindade tõus kujuneb sedavõrd drastiliseks. Tavapärased hinnakõikumised olid olnud

mõõdukad, mistõttu ei olnud sellist hinnatõusu võimalik ette näha. Ehitustööde teostamise,

ehitusmaterjalide ja seadmete hankimise ning tööjõu kaasamise periood langes hageja

tegevusetuse tõttu ajale, mil ehituse sisendite (masinad, seadmed, tööjõud) hinnatõus oli

tipus. Kuivõrd 2021. aasta II kvartalis kasvasid ehitustööde ja materjalide hinnad suures

ulatuses, siis põhjustas igasugune hagejapoolne viivitus kostjale võrredes planeerituga

märkimisväärse otse- ja üldkulude kasvu, millega kostja lepingu sõlmimisel ei saanud

arvestada ja mis muutis lepingu täitmise kostja jaoks võimatuks. Lepingu kehtima jäämisel

muutmata kujul oleks kostja pidanud hageja tegevusetusega kaasnenud ehitustööde

kallinemise sisuliselt oma taskust kinni maksma, mis mõistagi ei olnud kostjale aktsepteeritav.

Kostja esitas nõude lepinguliste kohustuste vahekorra muutmise kohta, kuid hageja keeldus

lepingu muutmisest.

Hageja väidab lisaks, et kostja keeldumine lepingu täitmisest täiendava tasunõude argumendil

on õigusvastane, sest leping sõlmiti siduva eelarvega. Kostja on seisukohal, et see ei muuda

kostja ülesütlemist ei VÕS § 652 lg 2 ega ka VÕS 97 lg 5 alusel tagajärjetuks. Siduv eelarve

ei vabasta hagejat vastutuses, sest hageja esitatud lähteandmed olid puudulikud ja hageja

viivitusest tingitult kaasnes ehitustööde ajaplaani nihkumine hinnatõusu perioodi.

Kostja oli samuti seisukohal, et kostjal oli õigus leping TsÜS § 92 alusel tühistada. Avalduse

aluseks olevate asjaolude kattuvuse korral saab ülesütlemisavaldust lugeda

tühistamisavalduseks. Kostja põhjendas TsÜS §-s 92 sätestatud eksimuse koosseisu esinemist

7. juuli 2021 ülesütlemisavalduses. Kostja selgitas avalduses, et hageja edastas enne lepingu

sõlmimist lepingu objekti kohta ebaõiget ja puudulikku teavet ning see selgus alles pärast

lepingu sõlmimist. Hageja viis sellega kostja eksimusse. Kostja hinnangul on põhjendatud

antud dokumenti käsitleda ülesütlemisavaldusele alternatiivselt ka avalduse tegemisena teisele

poolele tehingu tühistamiseks TsÜS § 98 lg 1 tähenduses. Asjaolu, et eelnimetatud avalduses

ei ole märgitud alternatiivselt ka „tühistamise“ avaldus, ei muuda õiguslikku olukorda.

Nimetatud avaldusest on aru saada, et kostja soovis lepingu lõpetada, mh TsÜS §-s 92 alusel

tühistada.

Maakohtu otsus

3.Maakohus tegi vaheotsuse, tuvastades, et Skinest Arendus OÜ ja OÜ Fund Ehitus vahel

16.12.2020 sõlmitud töövõtuleping ei lõppenud OÜ Fund Ehitus 07.07.2021

ülesütlemisavalduse alusel.

Otsuse põhjenduste kohaselt võimaldab vaheotsuse tegemine tuua selgust, kas antud juhul on

pooltevaheline leping 07.07.2021 kostjapoolse ülesütlemisega lõppenud. Pooled on

16.12.2020 sõlminud töövõtulepingu, mille punkti 2 kohaselt oli lepingu objektiks Tallinnas

aadressidel Lüüsi tn 2 ja Madalmaa tn 1 asuvate kortermajade ehitustööd nn „võtmed kätte“

põhimõttel (dtl 26-107). Kostja on 07.07.2021 edastanud hagejale lepingu ühepoolse

lõpetamise teate, võlaõigusseaduse (VÕS) §-de 652 lg 2, 196 lg 1, 97 lg 5 alusel (dtl 338-

339). Kostja on viidanud Lüüsi tn 2 objektil asunud alajaama toitekaabli (edaspidi kaabel)

hageja poolt likvideerimata jätmisele ning Madalmaa tn 1 objektil asuva AKTSIASELTSILE

TALLINNA VESI (edaspidi ASTV) kuuluva tunnelkollektori kaitsevööndis töötamise

kooskõlastuse mittesaavutamisele ASTV-ga.

Kohus asub seisukohale, et seoses kaabli likvideerimisega on käesoleval juhul iseenesest

täidetud VÕS §-s 652 lg 2 märgitud kaks esimest eeldust, s.o tellijal on kohustus teha mingi

tegu, millest sõltub töövõtja poolt töövõtulepingu täitmiseks vajalike tööde alustamine või

tegemine; tellija viivitab selle kohustuse täitmisega. Samas asub kohus seisukohale, et kaabli

likvideerimisega seotud viivitus ei olnud selline oluline lepingurikkumine, mis oleks andnud

aluse kostjal leping VÕS § 652 lg 2 alusel üles öelda. Täitmata on seega VÕS § 652 lg 2

märgitud kolmas eeldus ehk tellija rikub teo tegemisega viivitamisel oluliselt lepingut.

Kohtu hinnangul ei ole kostja käesoleval juhul tõendanud, et kaabli likvideerimisega

viivitamine oleks jätnud kostjat olulisel määral ilma sellest, mida ta lepingust lootis. Kohus

nõustub hagejaga, et kostja kui töövõtja peamiseks lepinguga saadavaks hüveks on töötasu.

Kaabli likvideerimise viibimine ei võtnud aga kostjalt töötasu saamise õigust. Kostja väide, et

kaabli likvideerimisega viivitamise tõttu oleks tema täitmise kulud oluliselt suurenenud, on

tõendamata. Kostja 03.05.2021 kirjast nähtub üksnes kostja selgitus, et kaabli olemasolu

põhjustab kostja ajagraafikust maha jäämist, mis tekitab lisakulusid, s.o eelkõige

tööjõuressurss (dtl 109-112). 17.06.2021 esitatud kirjas ei ole kostja aga kulude suurenemist

seoses kaabli probleemiga sisutanud, vaid on viidanud pigem ASTV nõuetele ning sellega

seoses olevatele kuludele (dtl 122-123). Samuti ei ole kohtu hinnangul VÕS § 116 lg 2 p 1

eesmärgiks anda töövõtjale võimalust lepingust vabanemiseks, kui tema täitmiskulud

osutuvad planeeritumast oluliselt kõrgemaks. Sellisel juhul on kostjal võimalus VÕS § 652 lg

1 alusel nõuda kahju hüvitamist.

Kostja ei ole tõendanud, et kaabli likvideerimisega viivitamisel oleks rikutud kohustust, mille

täpne järgimine olnuks eelduseks kostjal lepingu täitmise vastu huvi säilimisele, m.h et kaabli

likvideerimisega viivitamine oleks nurjanud lepingu eesmärgi. Seega ei ole kohtu hinnangul

täidetud ka kostja viidatud VÕS § 116 lg 2 p 2 koosseis.

Iseenesest loeb kohus tõendatuks, et kostja on hagejale andnud 22.06.2021 täiendava tähtaja

kaabli likvideerimiseks kaks nädalat (dtl 129-130). Seega pidi hageja kaabli likvideerima

hiljemalt 06.07.2021. Samas on kostja seejärel 30.06.2021 teinud hagejale ettepaneku

läbirääkimiste alustamiseks ning lisanud ettepanekule muudetud ajagraafiku, milles on kaabli

likvideerimise eeldatud ajaks märkinud 12.07.2021 (dtl 308-336). Lepingu punktis 6.1.8.

kohaselt oli hagejal võimalus vastata 5 tööpäevase tähtaja jooksul, s.o hiljemalt 07.07.2021.

07.07.2021 on kostja aga esitanud hagejale ülesütlemisavalduse ootamata ära hageja vastust

enda 30.06.2021 ettepanekule. Kohus on seisukohal, et lepingust taganemine oli seega antud

juhul vastuolus TsÜS §-st 138 ja VÕS §-st 6 tuleneva heas usus tegutsemise kohustusega,

mistõttu on see tagajärjetu. See, et hagejale teatud kuupäevad läbirääkimisteks ei sobinud, ei

tähenda kohtu hinnangul, et hageja ei oleks soovinud läbirääkida või vastata kostja

30.06.2021 ettepanekule. Samuti ei õigusta vastuse ootamata jätmist asjaolu, et hageja on

01.07.2021 kirjas esitanud vastuväiteid kostja eelnevale kirjale (dtl 132-135). Seega

olukorras, kus kostja andis hagejale täiendava tähtaja oma kohustuse täitmiseks ning seejärel

tegi ettepaneku kompromiss-läbirääkimisteks (kus m.h oli välja toodud ka uus kaabli

likvideerimise tähtaeg), kuid ei oodanud ära hageja vastust ettepanekule, ei saa pidada

ülesütlemist hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Kohtu hinnangul tõendab kostja

30.06.2021 esitatud uus ajagraafik ka asjaolu, et iseenesest oli kostja valmis lepingu täitmist

jätkama ka pärast 22.06.2021 antud tähtaja möödumist, kuna kostja on arvestanud, et

hiljemalt 12.07.2021 seisuga kaablid ehitustegevust ei takista. Väheoluliseks ei saa pidada

kohtu hinnangul antud juhul ka asjaolu, et kuni lepingu ülesütlemiseni reaalselt teatud töid

siiski objektil ka tehti (dtl 617-630) ning puuduvad tõendid, et kõikide tööde teostamine oleks

olnud täielikult võimatu. Ka omanikujärelevalve teostaja ÜL on selgitanud, et osade tööde

teostamist kaablid küll takistasid, kuid ei saa väita, et need tööd jäid kostja poolt teostamata

kaablite tõttu, sest kostja oli sõltumata kaablitest ajagraafikust maas (dtl 814-816). Lisaks

kinnitab ÜL, et kostja jätkas juuni lõpus ja juuli alguses tööde teostamist sõltumata kaablitest.

Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on täitmata VÕS §-s 652 lg 2 kohaldamise

eeldused ka ASTV kooskõlastuse küsimuses, kuna hageja ei ole selles osas lepingut rikkunud.

Kostja väide, et tema tööde aluseks olnud ehitusprojektis pidanuks kollektori kaitsemeetmed

olema kuidagi teistmoodi kajastatud, on kohtu hinnangul alusetu. Ehitusloa väljastamine

ehitusprojekti alusel kinnitab iseenesest, et ASTV on pidanud ehitusprojekti piisavaks.

Nimetatu ei tähenda aga seda, et ehitustegevuse jõudmisel kollektori kaitsevööndisse ei oleks

kostja kui ehitaja pidanud hankima täiendava ASTV kooskõlastuse tulenevalt ÜVVKS § 3¹ lg

2 punktist 2. Samuti on tõendamata, et ASTV oleks kostjalt kollektori kaitsmise projekti ja

avarii korral tegutsemise kava nõudmisel esitanud tavapärasest rangemaid nõudeid. Nimetatut

ei kinnita ka asjaolu, et pooled on koosolekutel märkinud ASTV nõudmisi „täiendavaks

kooskõlastuseks“ ning et hageja pakkus välja olukorra lahendamiseks ümberprojekteerimist.

Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kohus kostjaga ka selles osas, et hageja oleks põhjustanud

kostjale TsÜS § 92 lg-1 kohase ebaõige ettekujutuse tegelikest asjaoludest, mis omakorda

mõjutas kostja võimet adekvaatselt hinnata projekti kulusid ja riske.

Kohtu hinnangul ei saa pidada ka ebaoluliseks asjaolu, et kostjal oli iseenesest võimalik

ÜVVKS § 3¹ lg 2 punktis 2 sätestatud ASTV kooskõlastuse vältimiseks projekteerida

ehitustegevuse teostamine kollektori kaitsevööndist välja, mille tulemusel ei oleks olnud

ASTV kooskõlastus enam vajalik. Hageja on vastava ettepaneku ka kostjale korduvalt teinud

(dtl 125-127, 132-135). Ettepanekute tegemist on kinnitanud ka omanikujärelevalve teostaja

ÜL (dtl 814-816), kes on selginud, et hageja tegi kostjale ümberprojekteerimise ettepaneku,

kuid kostja ei võtnud seda ettepanekut vastu ning et kostja asemel töövõtjaks saanud OÜ Dast

Ehitus teostas ümberprojekteerimise lihtsalt ja tõrgeteta, saavutades ehitustegevuse kollektori

kaitsetsoonist välja viimisega selle, et ASTV nõusolekut ega heakskiitu polnud enam

ehitustegevuseks vaja.

Kostja on oma ülesütlemisavalduses viidanud VÕS §-le 196 lg 1. Kohtu hinnangul ei ole aga

viidatud § ehitustöövõtulepingute puhul üldse kohaldatav, kuna tegemist ei ole

kestvuslepinguga. Seega puudub kohtul vajadus asjaolusid hinnata nimetatud §-i alusel. Ka

kostja ise on oma 10.01.2025 esitatud seisukohas märkinud, et on ekslikult

ülesütlemisavalduse aluseks märkinud VÕS § 196 ning kostja pidas silmas lepingust

taganemist VÕS § 97 lg 5 ja VÕS § 116 lg 1 alusel.

Kostja on oma ülesütlemisavalduses tuginenud ka VÕS §-le 97 lg 5. Kohus on seisukohal, et

ainuüksi viide ehitushindade kasvule ei ole piisav eeldus VÕS § 97 kohaldamiseks, kuna

lepingust tulenevate kulude suurenemine peab olema põhimõtteliselt välja arvutatav.

Käesoleval juhul puuduvad tõendid, et lepingupoolte kohustuste vahekord oleks sedavõrd

oluliselt muutunud või et need muutused toonuks kaasa äärmiselt ebamõistlikud tagajärjed,

mis õigustaks kokkulepitud lepingulistest kohustustest vabanemist. Käesoleval juhul on

tõendamist ka leidnud, et kostja on soovinud asuda 30.06.2021 kompromiss-läbirääkimistesse

lepingu muutmiseks. Samas, ei ole kostja ära oodanud hageja vastust oma ettepanekule.

Samuti märgib kohus, et kuigi hageja on olnud seisukohal, et kostjal puudub hinna

suurendamise nõudeõigus, siis kinnitab hageja 14.07.2021 e-kiri, et hageja oli kompromissi

huvides valmis pikendama nii lepingu tähtaega kui ka suurendama lepingu hinda (dtl 348-

349). Seega ei saa asuda ka seisukohale, et hageja oleks keeldunud lepingu muutmisest ja

läbirääkimistest.

Lisaks on kostja menetluses leidnud, et tal oli õigus leping TsÜS § 92 alusel tühistada.

Puuduvad tõendid, et hageja oleks edastanud enne lepingu sõlmimist kostjale lepingu objekti

kohta ebaõiget ja puudulikku teavet ning oleks viinud sellega kostja eksimusse. Seega puudub

ka alus lepingu tühistamiseks TsÜS § 92 alusel.

Apellatsioonkaebus

4.Apellatsioonkaebuses palus kostja maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega

tuvastada, et Skinest Arendus OÜ ja OÜ Fund Ehitus vahel 16. detsembril 2020 sõlmitud

töövõtuleping lõppes OÜ Fund Ehitus 7. juuli 2021 ülesütlemisavalduse alusel.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oli kostjal õigus leping üles öelda VÕS § 652 lg 2

alusel, kuivõrd kaabli likvideerimata jätmine on oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 1

mõttes. Maakohtu seisukoht, mille kohaselt lepingu eesmärk oli saavutatav ja kostja ei jäänud

olulisel määral millestki ilma, on kohtu enda poolt tuvastatud asjaolude valguses vastuoluline.

Kohus tuvastas otsuse p-s 5, et ehitustööd pidid algama 4. jaanuaril 2021 ja selleks ajaks pidi

olema kaabel likvideeritud, kuid isegi kuus kuud hiljem, s.o 7. juulil 2021, oli kaabel, mille

kaitsevööndis oli ehitustegevus keelatud, endiselt likvideerimata. See tähendab, et ehitustööde

teostamist oluliselt takistanud kaabel polnud pika aja jooksul likvideeritud ning see omakorda

viitab sellele, et tööde tähtaegne täitmine ei olnud enam realistlik. Seega, kui maakohus

tuvastas, et hageja jättis kaabli likvideerimata kuue kuu vältel, siis on ebaselge, millel põhineb

maakohtu järeldus, et lepingut olnuks selles situatsioonis veel võimalik täita algselt

kokkulepitud tingimustel. Niisugused järeldused on vastukäivad. Ei saa mõistlikult väita, et

kostja tahe lepingu sõlmimisel oli lepingu eesmärgi saavutamine ükskõik mis ajal.

Maakohus on ka ebaõigesti leidnud, et kostja pole tõendanud VÕS § 116 lg 2 p 1 kohast

olulist rikkumist. Lepingu täitmise tähtaeg on lepingu üks kõige olulisemaid elemente ning

kui see ei ole enam saavutatav, jääb lepingu pool igal juhul oluliselt ilma sellest, mida ta

lootis ning VÕS § 116 lg 2 p-s 1 märgitud tingimus on täidetud. Kostja tõendas maakohtu

menetluses asjaolusid, et andis hagejale korduvalt kaabli likvideerimiseks täiendavat aega (dtl

436; 440; 445; 455; 461; 123; 129), kuid sõltumata sellest hageja kaablit ei likvideerinud.

Samuti tõendas kostja seda, et kuni lepingu ülesütlemiseni oli kaabli likvideerimise aeg

endiselt ebaselge (dtl 311; 600) ning kuni lepingu ülesütlemiseni oli hageja väljendanud ühest

seisukohta, et hageja tekkinud viivituse ja kahju eest ei vastuta (dtl 114–116; 125–127; 472–

476; 132–135).

Hageja oli keeldunud operatiivsetest kohtumistest ajagraafiku ja kulude sisuliseks

arutamiseks, ning arvestades hageja 1. juuli 2021 kirjas esitatut, kujunes kostjal veendumus,

et hageja ei loobu oma jäikadest põhjendamatutest seisukohtadest ning, et lepingu

ülesütlemisele ei ole enam alternatiivi. Tööde katkestamise hoiatus ja tööde katkestamise

teade piisavaks mõjuteguriks ei olnud. Hageja 7. juuli 2021 kiri vaid kinnitas, et kostja oligi

olukorda õigesti hinnanud. Kuna hageja käitumine näitas selgelt koostöö puudumist ja

ajakriitilise olukorra eiramist, oli kostjal õigus leping lõpetada, vältimaks edasist venitamist ja

juba tekkinud kahju suurenemist. Maakohus on jätnud need kostja avaldatud asjaolud

täielikult analüüsimata. Maakohus leidis vastupidiselt, et hoopis kostja käitumine oli hea usu

põhimõttega vastuolus.

Kostja on seisukohal, et ka ASTV kooskõlastusega seotud puudulike lähteandmete esitamine

ja kokkuleppele mittejõudmine on oluline lepingu rikkumine. Hageja rikkus lepingut, esitades

puudulikke lähteandmeid. Lepingu p 3.2 ja p 4.4 kohaselt oli hagejal kohustus tagada

korrektsete ja täielike lähteandmete olemasolu ning leppida kostjaga kokku nende puudustest

tulenevas mõjus tähtajale ja hinnale. Hageja lähteandmed olid aga puudulikud. Lähteandmete

kohaselt oli kostja kohustuseks koostada ja kooskõlastada sulundseina projekt (dtl 44-45),

mitte kõik muud ASTV poolt hilisemalt nõutud dokumendid. Tegemist oli olulise info

varjamisega, mis mõjutas kostja võimalust adekvaatselt hinnata riske, koostada realistlik

hinnapakkumine ja teostatav ajakava. Maakohus leidis seega ekslikult, et ASTV kooskõlastus

oli kostja ainuvastutusel.

Kostja käitus heas usus ning uuris ise täiendavat infot, mis aitaks teda ASTV nõudmiste

täitmisel (sh nn Reidi tee näide). Kostja aga ei eeldanud, et kannab ka nendega seotult

täiendavaid kulusid ja riske. Kostja oli teadmisel, et hagejaga saavutatakse lepingu p-s 4.4

märgitud kokkulepe. Seega maakohtu seisukoht, et kostja oli teadlik ASTV nõuetest seetõttu,

et täitis neid ning küsis ASTV-lt abi, põhineb samuti puudulikel tõendite hindamisel. Kostja

sai täiendavatest nõudmistest ja riskidest teada lepingu täitmise käigus nende aktiivsel

lahendamisel hageja oli teadlik ASTV täiendavatest nõuetest, kuid varjas neid.

Hageja oli teadlik ASTV kooskõlastuse hankimise suurema mahu, kui lähteandmetes esitatud,

vajadusest, kuid jättis selle info lähteandmetes kajastamata. Tegemist oli olulise infoga, mille

varjamine hageja poolt tekitas kostjale TsÜS § 92 lg 1 mõttes eksliku ettekujutuse tegelikest

asjaoludest. Maakohus jättis selle vastuväitega seotud kõik kostja esitatud tõendid (dtl 727–

750; 571) täielikult tähelepanuta.

Hageja rikkus lepingut, kui keeldus kostjaga kokkuleppe sõlmimisest. Maakohus on jätnud

tähelepanuta samuti selle, et hageja keeldus lepingu p-st 4.4 tuleneva kokkuleppe sõlmimisest,

kui ilmnes lähteandmete puudulikkus. 1. juulil 2021 teatas hageja selgesõnaliselt, et ei anna ei

tähtaega ega täiendavat tasu, ning lükkas tagasi kostja põhjendatud nõuded tööde kallinemise

ja tähtaegade pikenemise osas (dtl 132–135).

Maakohtu järeldus, et ehitushindade tõus ei olnud piisavalt ettenägematu ega mõjutanud

lepingupoolte kohustuste vahekorda määral, mis õigustaks lepingu muutmist või lõpetamist,

on selgelt põhjendamata. 2021. aasta teises kvartalis kasvasid ehitusmaterjalide hinnad

statistikaameti andmetel ebatavaliselt järsult – kvartaliga 7,3% ja aastataguse ajaga võrreldes

8,7% (dtl 586). Selline hinnatõus ületas tavapärase turukõikumise ja oli 2020. aastal lepingu

sõlmimise ajal mõistlikult prognoosimatu (dtl 587). Lisaks üldisele hinnakasvule tõusid

tööjõukulud ja seadmete hinnad, mistõttu muutus töövõtja kohustuste täitmine võrreldes tellija

kohustustega selgelt ebaproportsionaalseks. Samal ajal paranes hageja majanduslik olukord

märkimisväärselt seoses kinnisvaraturu kasvuga ja korterite müügihindade tõusuga (dtl 589),

mis süvendas veelgi lepingupoolte vahelise tasakaalu nihet. Nende asjaolude hindamisel on

oluline see, et hageja ei ole sellele ootamatule hinnatõusule vastu vaielnud (dtl 22), kuid

maakohus ei ole sõltumata sellest seda arusaamatutel põhjustel oluliseks pidanud.

Kostja on korduvalt pöördunud hageja poole ettepanekutega lepingu muutmiseks, sh

kokkuleppe saavutamiseks tähtaegade ja hinna osas (dtl 109–112; 122–123; 129–130; 308–

310). Hageja hoiak oli alati eitav ning kategooriline. Näiteks 11. mai 2021 seisukohas keeldus

hageja selgesõnaliselt hinna muutmisest ja sidus viivitused vaid kostjapoolse süülise

käitumisega (dtl 116). 21. juuni ja 1. juuli 2021 kirjadest nähtub, et hageja pidas hoopis ise

võimalikuks esitada kostja vastu nõudeid, sealhulgas leppetrahvide ja kahju hüvitamise osas

(dtl 126–127; 134). Nii ei saa nõustuda maakohtu hinnanguga, nagu oleks kostja lepingu

muutmise protsessi katkestanud. Tegelikult oli selge, et hageja ei olnud valmis muudatusteks

ega riskide ümberjagamiseks. Kuigi hageja 7. juuli 2021 ja 14. juuli 2021 e-kirjades viidati

teoreetilisele kompromissivalmidusele, ei olnud see konkreetne ega siduv ettepanek ning oli

esitatu ilmselgelt liiga hilja. Leping oli selleks ajaks juba lõppenud

Hageja sai aru, et kostja soovib lepingu VÕS § 97 lg 5 alusel lõpetada. Maakohtu käsitlus

kostja lepingu lõpetamise õigusliku aluse osas on samuti ekslik. Kuigi kostja nimetas

ülesütlemise aluseks VÕS § 196, oli sisuliselt tegu taganemisega VÕS § 97 lg 5 alusel.

Kohtupraktikast tulenevalt ei ole normiviite eksimus iseenesest aluseks nõude rahuldamata

jätmisele – määrav on kostja esitatud asjaolude ja nõuete sisu. Kokkulepitud tingimustel ja

arvestades hageja keeldumist kokkuleppe saavutamiseks muutus lepingu täitmine kostja jaoks

ebaproportsionaalselt koormavaks. Maakohtu hinnang justkui kostja pidanud lepingut edasi

täitma läbirääkimiste taustal, ei arvesta, et hageja tegevusetus ja vastuse viivitamine oleks

sundinud kostjat kandma kõik täiendavad kulud omast taskust, ilma igasuguse kindluseta, et

hiljem ka kahju hüvitatakse. See ei olnud kostja jaoks mõistlik ega majanduslikult võimalik.

Seega oli kostjal õigus leping VÕS § 97 lg 5 alusel üles öelda.

Maakohus leidis otsuse p-s 10, et kõnealuses asjas ei esinenud ühtegi TsÜS § 92 nimetatud

asjaolu. Maakohus on sellele järeldusele jõudmisel aga üksnes tsiteerinud TsÜS §-i 92 ilma

sisulisi põhjendusi esitamata. Maakohtu otsus selles osas on seega ilmselgelt puudustega.

Kostja põhjendas TsÜS §-s 92 sätestatud eksimuse koosseisu esinemist 7. juuli 2021

ülesütlemisavalduses (dtl 338-339). Kostja selgitas avalduses, et hageja edastas enne lepingu

sõlmimist lepingu objekti kohta ebaõiget ja puudulikku teavet ning see selgus alles pärast

lepingu sõlmimist. Hageja viis sellega kostja eksimusse. Maakohus ei ole neid kostja väited

otsuses käsitlenud. Maakohus on järelikult rikkunud põhjendamiskohustust ja jätnud asjas

tähtsust omavad tõendid tähelepanuta (TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8).

Vastus apellatsioonkaebusele

5.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

6.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ning teha asjas uus otsus, millega

tuvastada, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes kostja poolt lepingu ülesütlemisega,

apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

7.Asja materjalidest nähtub:

-Pooled sõlmisid 16.12.2020 töövõtulepingu, mille punkti 2 kohaselt oli lepingu objektiks

Tallinnas aadressidel Lüüsi tn 2 ja Madalmaa tn 1 asuvate kortermajade ehitustööd nn

„võtmed kätte“ põhimõttel (dtl 26-107).

-Kokku lepiti tööde teostamine kindlate etappide põhiselt ja igal etapil oli oma tähtaeg (dtl

39).

-Lüüsi tn 2 objektil asusid töötava alajaama pingestatud toitekaablid (edaspidi kaabel), mille

likvideerimise kohustus oli lepingujärgselt hagejal.

-Lepingu järgi pidi kostja alustama ehitustöid 04.01.2021 ja selleks ajaks pidi olema kaabel

likvideeritud. Kaabel ei olnud selleks hetkeks likvideeritud.

-Kostja andis korduvalt hagejale teada, et kaablid segavad tööde tegemist ning need tuleb

likvideerida (dtl 436; 440; 445; 461; 123; 129), kuid sõltumata sellest hageja kaableid ei

likvideerinud.

-Madalmaa 1 objektil tuli kostjal projekti kohaselt teostada töid ASTV tunnelkollektori

kaitsevööndis ning selleks oli vajalik ASTV kooskõlastus.

-Kostja ASTV kooskõlastust ei saanud ja lõpptulemusena projekteeriti pele pooltevahelise

lepingu lõppemist Madalmaa 1 objekt ümber selliselt, et ehitustegevust tunnelkollektori

kaitsevööndis ei toimunud.

-Kostja edastas 07.07.2021 hagejale lepingu ühepoolse lõpetamise teate, võlaõigusseaduse

(VÕS) §-de 652 lg 2, 196 lg 1, 97 lg 5 alusel (dtl 338-339). Kostja on viidanud Lüüsi tn 2

objektil asunud alajaama toitekaabli (edaspidi kaabel) hageja poolt likvideerimata jätmisele

ning Madalmaa tn 1 objektil asuva ASTV kuuluva tunnelkollektori kaitsevööndis töötamise

kooskõlastuse mittesaavutamisele ASTV-ga.

-Hageja korraldas kaabli voolu alt vabastamise alles 11.07.2021 ning 09.08.2021 veeti kaabel

füüsiliselt ehitusobjektilt. Selleks hetkeks oli kostja juba lepingu üles öelnud.

8. Apellatsioonimenetluses on jätkuvalt vaidlus selle üle, kas kostja ülesütlemine poolte vahel

sõlmitud lepingust tõi kaasa õiguslikud tagajärjed. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et tal oli

õigus leping üles öelda VÕS § 652 lg 2 alusel, kuivõrd kaabli likvideerimata jätmine on

oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p 1 mõttes. Maakohus leidis otsuses, et VÕS § 116

lg 2 p 1 olulise lepingurikkumisega pole tegemist, kuna kostja pole tõendanud, et hageja

viivitamine oleks jätnud kostjat olulisel määral ilma sellest, mida ta lepingust lootis.

Maakohtu otsuse põhjendustest võib aru saada nii, et kuna kostjal säilis nii töövõtutasu kui ka

võimalik kahju hüvitamise nõudeõigus seoses väidetava lepingu tähtja pikenemisega, siis ei

toonud ülesütlemine kaasa õiguslikku tagajärge. Ringkonnakohus maakohtu järeldusega ei

nõustu.

9.Asja materjalidest nähtub, et Lüüsi tn 2 objektil asusid töötava alajaama pingestatud

toitekaablid (edaspidi kaablid), mille likvideerimise kohustus oli hagejal. Maakohus tuvastas

ringkonnakohtu arvates põhjendatult, et poolte vahel sõlmitud lepingu järgi pidid ehitustööd

objektil algama 4. jaanuaril 2021 ja selleks ajaks pidi olema kaablid likvideeritud. Kaablid ei

olnud selleks ajaks likvideeritud. Asjaolu, et kaablid segavad kostjal tööde tegemist oli poolte

koosoleku protokollide järgi pidevalt teemana käsitluse all. Seda, et kaablid takistasid kostjal

tööde teostamist on õigeks võtnud ka hageja ehituse omanikujärelvalvena tegutsenud ÜL.

Kostja teatas hagejale korduvalt, et kaablid takistavad tööde tegemist ning andis hagejale

kaablite likvideerimiseks täiendavaid tähtaegu (dtl 436; 440; 445; 461; 123; 129), kuid

sõltumata sellest hageja kaableid ei likvideerinud. Vastupidi, hageja leidis, et kostjal tuleb töid

jätkata ning kaablite probleemiga seonduv ise lahendada. Asjast nähtub näiteks järgmine.

Kostja andis 03.05.2021.a teada, et kaablite likvideerimata jätmise tõttu esineb tööde

katkestamise oht (dtlk 112). 06.05.2021 vastas hageja, et ta ei nõustu sellega, et

likvideerimata kaabel teeb töövõtja tööde jätkamise võimatuks, kuna kaabli saab ajutiselt

ümber tõsta või paigaldada ajutiselt uus kaabel teise kohta, lisaks jääb hagejale teadaolevalt

kaabel ette vaid üksnes osade vaiade rajamisele. 11.05.2021.a selgitas kostja vastuseks hageja

kirjale (dtlk 114-116), et tööfrondi katkemine on seotud kaablite jätkuva olemasoluga ning

hageja viidatud alternatiivsed lahendused võimalikud ei ole. 17.06.2021 edastas kostja

järjekordse tööde katkemise hoiatuse (dtlk 122-123) ning teate, et kui kaablid ei ole 22.

juuniks 2021 likvideeritud, siis tööd katkevad. 21.06.2021 teatas hageja (dtlk 125-126), et ei

pea tööde seiskamist põhjendatuks, leides, et kostja kohustus on leida lahendus töö

jätkamiseks, st kaablite likvideerimiseks objektilt (dtlk 126). 22.06.2021 teatas kostja hagejale

tööde katkemisest ning andis teada, et kui kahe nädala jooksul ei suuda hageja tööde

katkestamise asjaolusid kõrvaldada jätab kostja endale õiguse leping üles öelda. 01.07.2021

saatis hageja kostjale kirja (dtlk 132-135), milles teatab, et tööde peatamine on kostja poolt

õigustamatu ning kui tööd tähtaegselt ei valmi, tekib tellijal oluline kahju, sh leppetrahvide

tasumise kohustus ehitatavatesse hoonetesse korterid ostnud inimeste ees millised kahjud

kavatseb hageja kostjalt sisse nõuda, mh lepingus kokkulepitud leppetrahvide nõudeõiguse

realiseerimise kaudu. 07.07.2021 ütles kostja lepingu üles.

10.Maakohus asus seisukohale, et olukorras, kus kostja andis peale 22.06.2021 kirja saatmist

hagejale täiendava tähtaja oma kohustuse täitmiseks ning seejärel tegi ettepaneku

kompromiss-läbirääkimisteks (kus m.h oli välja toodud ka uus kaabli likvideerimise tähtaeg),

ei saa lepingu ülesütlemist pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Ringkonnakohus

maakohtu seisukohaga ei nõustu. Ringkonnakohtu arvates jättis maakohus analüüsimata asja

materjalidele lisatud kostja objektijuhi selgituse, kaablite paiknemise joonise ning fotod

töömaast (dtlk 437-438; 721-725). Ringkonnakohtu arvates nähtub nendest tõenditest

veenvalt, et pingestatud kaablite paiknemise tõttu keset objekti ei olnud võimalik lepingus

kokkulepitud tööde teostamine objektil selliselt nagu kostja seda lepingu sõlmimisel

õigustatult eeldas. Objektil puudus võimalus ehitustöid teostada kogu töömaa ulatuses.

Asjaolu, et kostja sai objektil asuvate pingestatud kaablite pideva ümbertõstmise tõttu

osaliselt töid teha, ei muuda asjaolu, et hageja poolt oli kostjale üle antud objekt millelt

kaablid olid likvideerimata kuude vältel. Kostja andis hagejale täiendava tähtaja kaablite

likvideerimiseks, teatades lõpuks, et kui kaableid ei likvideerita, siis ütleb kostja lepingu üles.

Hageja kaableid ei likvideerinud. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa kostjale ette heita, et ta

proovis veel enne kostjaga sõlmitud lepingu ülesütlemist leida lahendusi lepingu jätkamiseks

või uute tingimustega, tähtaja ja hinna osas, lepingu sõlmimiseks. Hageja saadetud kirjadest

on selgelt arusaadav hageja seisukoht, et lepinguliste tööde viibimine, hoolimata üleantud

objekti puudustest ja selle tagajärjel tekkinud ning tekkivad täiendavad kulud (näiteks

seadmete pikenenud rendikulud ja tööjõukulud) jäävad kostja kanda. 01. juulil 2021 teatas

hageja selgesõnaliselt, et ei anna ei tööde lõpetamiseks täiendavat tähtaega ega tasu (dtl 132–

135). Kostja tegi ettepanekuid kohtumiste korraldamiseks, kuid kostja teatas, et tal pole

selleks aega (dtlk 475-476). Kuna hageja käitumine näitas selgelt koostöö puudumist ja

ajakriitilise olukorra eiramist, tuleb ringkonnakohtu arvates nõustuda kostja seisukohaga, et

oli kostjal õigus leping lõpetada, vältimaks edasist venitamist ja juba tekkinud kahju

suurenemist. Hageja 07. juuli 2021 ja 14. juuli 2021 kostjale saadetud e-kirjades viidati

teoreetilisele kompromissivalmidusele, kuid seal puudusid konkreetsed ja siduvad

ettepanekud. Lisaks oli leping selleks ajaks kostja ülesütlemise tõttu juba lõppenud.

11.Kostja leidis, et tal oli õigus leping üles öelda ka seetõttu, et hageja keeldus lepingu p-st

4.4 tuleneva kokkuleppe sõlmimisest, kui ilmnes lepingujärgsete lähteandmete puudulikkus.

Lepingu p-s 3.2 järgi kinnitasid pooled, et lepingueelsete läbirääkimiste käigus on teisele

poolele teatatud kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades

äratuntav oluline huvi, läbirääkimiste käigus on muul viisil mõistlikult arvestatud teise poole

huvide ja õigustega ning teisele poolele on esitatud tõeseid andmeid. Lepingu p-4.3. järgi on

töövõtja pakkumise koostamisel lähtunud Lisaks nr. 2 olevatest lähteandmetest, sh tellija

poolt koostatud ehitusloa aluseks olev projektdokumentatsioonist (edaspidi nimetatud

“Lähteandmed”). Lepingu p 4.4. järgi töövõtja ei vastuta töö lepingutingimustele

mittevastavuse eest, mis tulenes tellija juhistest, tellija poolt muretsetud materjali puudustest

või kolmanda isiku eeltöödest (Lähteandmetest), kui töövõtja juhiseid, materjali või eeltöid

(Lähteandmeid) piisavalt kontrollis (VÕS § 641 lg 3). Piisav kontrollimine on selline

kontrollimine, mille töövõtja teostas oma majandus- või kutsetegevuses tavalist hoolsust

rakendades kooskõlas VÕS § 641 lg 3 nõuetega, piisav kontroll ei eelda lähteandmete

ekspertiisi. Töövõtja teavitab tellijat viivitamatult selliste puuduste tuvastamisest ning pooled

lepivad seejärel kokku tellija juhistest või materjalist või lähteandmetest tuleneva puuduse

likvideerimise mõjus lepingu tähtajale ja Lepingu hinnale. Nagu eelpool esile toodud tuli

Madalmaa 1 objektil kostjal projekti kohaselt teostada töid ASTV tunnelkollektori

kaitsevööndis ning selleks oli vajalik ASTV kooskõlastus. Poolte vahel on vaidlus selles, kas

hageja lähteandmed tunnelkollektori kaitsevööndis ehitamisega seonduvalt olid piisavad, et

kostja sai pakkumise tegemisel oma majandus- ja kutsetegevuses tavalist hoolsust rakendades

arvestada sellega, et ASTV poolt kooskõlastuse saamiseks on vajalik vaid sulundseina

nõuetekohane projekteerimine kooskõlas AS Temiir arvamusega. Ringkonnakohtu arvates

tõendas kostja, et hageja antud lähteandmed lepingu sõlmimise eelselt olid puudulikud ning

see selgus alles lepingu täitmise käigus.

12.Asjas puudub vaidlus, et 02.12.2019, st enne poolte vahel lepingu sõlmimist oli väljastatud

Madalmaa 1 korterelamu ehitamiseks ehitusluba (dtlk 478-568). Ehitusloa lisaks oli ka AS

Temiir arvamus ja projektlahendus seonduvalt tunnelkollektori kaitsevööndis ehitustegevuse

läbiviimisega ning kollektori edaspidiste hooldustööde võimaluse tagamisega. ASTV andis

05.11.2019 ehitusloa eelnõule arvamuse, milles puuduvad viited sellele, et AS Temiir poolt

pakutud lahendus kollektori kaitseks ei sobi. Vastavalt ASTV nõuetele teatas kostja

kaevetöödega alustamisest, millele järgnevalt nõudis ASTV kollektori kaitseks ettenähtud

sulundseina projekti. 18. jaanuaril 2021 kinnitas ASTV, et sulundseina projekti esitamisest

ehitustööde teostamiseks piisab (dtl 139). Sulundseina projekti esitamise kohustus oligi poolte

vahel sõlmitud lepingu järgi kostjal. Puudub vaidlus, et kostja poolt esitati projekt 12.02.2021

ning see projekt vastas nõuetele. Sellele järgnevalt aga nõudis ASTV tunnelkollektori

ehitusvööndis ehitustegevuse läbiviimiseks veel kostja 31.12.2024 vastuses p-s 16 toodud

nõuete täitmist (dtlk 422-423). Kostja alustas ASTV nõuete täitmist, kuid seonduvalt nende

nõuete täitmise vajadusega tuli peatada Madalmaa 1 kortermaja ehitustegevus. Tööde

tegemine nimetatud objektil oli takistatud.

13.Asjas puudub vaidlus, et 04.05.2021 teatas kostja hagejale, et ASTV nõuete täitmine on

tekitanud talle lisakulusid ning viivituse tööde ajagraafikus. Kostja oli seisukohal, et

täiendavate kuludega ja töö viibimisega tuleb hagejal arvestada, sest lepingus puudus

kokkulepe, et kostja kohustuseks on tagada ASTV täiendavate nõuete täitmine. Pooled

kokkuleppele tekkinud olukorra lahendamiseks ei jõudnud. Kuna ASTV poolt seatud

tingimuste täitmine osutus ebamõistlikuks, tegi hageja kostjale ettepaneku, et ehitustegevus

Madalmaa 1 objektil projekteeritakse tunnelkollektori kaitsevööndist välja ning vastava uue

projekti esitab kostja. Hageja oli seisukohal, et kogu aja- ja kulurisk seonduvalt ASTV

kooskõlastuse saamata jäämisega jääb kostja kanda. Asjas puudub vaidlus, et lõpptulemusel,

st peale poolte vahel lepingu lõppemist, projekteeritigi Madalmaa 1 korterelamu osaliselt

ümber selleks, et viia ehitustegevus välja tunnelkollektori kaitsevööndist. See asjaolu viitab

sellele, et ka hageja arusaama järgi oli odavam objekt osaliselt ümber projekteerida võrreldes

kuludega, mis oleks kaasnenud ASTV nõudmiste täitmistega tööde läbiviimiseks

tunnelkollektori kaitsevööndis. Kuna lepingu lähteandmete kohaselt oli kostjal seonduvalt

tunnelkollektori kaitsevööndis ehitustegevuse läbiviimiseks kohustus koostada ja

kooskõlastada sulundseina projekt (dtl 44-45), ASTV oli andnud nõusoleku ehitusloa

eelnõule, mille osaks oli ka AS Temiir koostatud projektlahendus tunnelkollektori

kaitsmisvajadusega seonduvalt, siis leiab ringkonnakohus, et hageja nõuet jätta ASTV

täiendavate nõuete täitmisega seonduv risk kostja kanda ei saa pidada heauskseks. Kuigi

kostjal oli lepingu järgi kohustus hankida võimalikud kooskõlastused, tuleb arvestada

asjaoluga, et ka lepingu lähteandmed osutusid ebaõigeks. Lepingu p 3.2 ja p 4.4 kohaselt oli

hagejal kohustus tagada korrektsete ja täielike lähteandmete olemasolu ning leppida kostjaga

kokku nende puudustest tulenevas mõjus tähtajale ja hinnale. Ringkonnakohtu arvates rikkus

hageja sellega poolte vahel sõlmitud lepingu p-i 4.4. Koosmõjus sellega, et kostja rikkus

selgelt Lüüsi tn 2 asuval objektil pingestatud kaablite likvideerimise kohustust ning asja

materjalidest nähtuvalt keeldus igasugustest läbirääkimistest tekkinud olukordade, nii kaablite

kui lepingu ebaõigetest lähteandmetest tulenevate probleemide, lahendamisest andis see aluse

kostjal õigustatult leping üles öelda. Leping lõppes seega kostja 07.07.2021.a ülesütlemisega.

Kuna leping lõppes 07.07.2021 ülesütlemisega puudub alus käsitleda muid kostja poolt

alternatiivsena toodud lepingu lõppemise või tühistamise asjaolusid.

Menetluskulud

14.Kuna tegemist on vaheotsusega, siis menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise

otsustab maakohus asja lõplikul lahendamisel.

/allkirjastatud digitaalselt/