3-25-2318/5 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Tristan Ploom

Määruse tegemise aeg ja koht

23.12.2025, Tallinn

Haldusasja number

3-25-2318

Haldusasi

O.G kaebus Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsuse nr

55 p-de 1.1.1. ja 4.1.1. tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – O.G, volitatud esindajad vandeadvokaat Aivar

Pilv ja advokaat Artur Viira

Vastustaja – Tallinna linn

Menetlustoiming

Kaebuse tagastamine, riigilõivu tagastamine

RESOLUTSIOON

1. Tagastada kaebus.

2. Määruse jõustumisel tagastada kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv 20 eurot.

3. Jätta muud menetluskulud kaebaja enda kanda.

4. Kohtulahendi avaldamisel asendada kaebaja nimi tähemärgiga.

Edasikaebamise kord

Määruse punkti 1 peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 15 päeva

jooksul määruse kättesaamisest arvates (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4

ja § 204 lg 1).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. O.G (kaebaja) ja Tallinna linn sõlmisid 04.07.1994 Tallinna vanalinnas asuva Lai 26 hoone

rendilepingu 99 aastaks (digitaalse kohtutoimiku lehekülgedel (dtl) 31–39).

2. Tallinna Linnavolikogu võttis 12.06.2025 vastu otsuse nr 55 „Pikaajaliste üürilepingute

lõpetamine (Lai tn 26, Sauna tn 12 // Viru tn 18, Müürivahe tn 23 ja Raekoja plats 5 //

Voorimehe tn 1)“, millega otsustas lõpetada teiste seas ka kaebajaga 04.07.1994 sõlmitud

rendilepingu (otsuse p 1.1.1.) Otsusega kohustati Tallinna Kesklinna Valitsust sõlmima

lepingute lõpetamise kokkulepped ja kokkuleppele mittejõudmisel tegema lepingute

ülesütlemisavaldused (otsuse p 4.1.1.). Otsuse õigusliku alusena on märgitud Tallinna

Linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 „Linnavara kasutusse andmise kord“ § 3 lg 1 p 1

ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 318 lg 1. Otsuses on osutatud vajadusele korrastada linna

pikaajalisi üürisuhteid. Otsust on kokkuvõttes põhjendatud linna sooviga lõpetada tavatult

pikaks ajaks sõlmitud linnavara kasutamise leping ning linnavara võimalikult kasulikult

kasutusse andmise eesmärgil viia läbi uus enampakkumine vaidlusaluse lepingu eseme

kasutusse andmiseks.

3. Kaebaja esitas 14.07.2025 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna Linnavolikogu

12.06.2025 otsuse nr 55 osaliseks tühistamiseks, s.o punktide 1.1.1. ja 4.1.1. osas. Kaebaja

leiab, et vaidlustatud otsuse tegemisel on eiratud haldusmenetluse seaduse nõudeid, rikutud on

uurimiskohustust, kaebajale ei ole nõuetekohaselt tagatud ärakuulamisõigust ning otsus on

ebaproportsionaalne. Koos kaebusega esitas kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse, vaidlustatud

otsuse punktide 1.1.1. ja 4.1.1. kehtivuse peatamiseks.

4. Tallinna Halduskohus jättis 16.07.2025 määrusega kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse

rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 01.08.2025 määrusega Tallinna Halduskohtu

16.07.2025 määruse ning tegi asjas uue määruse, millega keelas esialgse õiguskaitse korras

Tallinna linnal Tallinna Linnavolikogu 12.06.2025 otsusele nr 55 tuginedes üles öelda

kaebajaga 04.07.1994 sõlmitud hooldusrendilepingut nr 9 kuni siinses haldusasjas tehtava

kohtuotsuse või muu menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni (jõustunud 04.08.2025).

KOHTU PÕHJENDUSED

5. HKMS § 4 lg 1 kohaselt on halduskohtu pädevuses avalik-õiguslikus suhtes tekkinud

vaidluste lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda. Tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 1 lg 1 kohaselt vaadatakse tsiviilkohtumenetluses läbi tsiviilasi, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tsiviilasi on eraõigussuhtest tulenev kohustus.

6. Kaebusest nähtuvalt on kaebaja eesmärgiks ära hoida 12.05.1995 sõlmitud rendilepingu

ülesütlemine ning tagada varasema lepingulise suhte jätkumine. Vaidlustatud otsuse kohaselt

on Tallinna linn soovinud korrastada pikaajalisi üürisuhteid ning pidanud seetõttu vajalikuks

lõpetada muu hulgas ka kaebajaga sõlmitud leping. Otsusest nähtuvalt on Tallinna linn pidanud

põhjendatuks, juhul kui pooled kokkuleppele ei jõua lepingu lõpetamise osas, öelda leping üles

VÕS § 318 lg 1 alusel, mille kohaselt võib kumbki lepingupool pikemaks kui 30 aastaks

sõlmitud üürilepingu pärast 30 aasta möödumist VÕS §-s 312 sätestatud tähtaega järgides üles

öelda.

7. Vaatamata asjaolule, et kaebaja kasutuses oleva kinnisasja omanikuks on Tallinna linn, on

linna ja kaebaja vahel sõlmitud rendilepingu ülesütlemine ning ka sellest võrsunud vaidlus

eraõiguslik. Seega on kaebaja ja Tallinna linna vahel tekkinud eraõiguslik lepinguline suhe,

millele kohaldatakse VÕS-i sätteid. Ka lepingu muutmisel, pikendamata jätmisel ega

ülesütlemisel ei teki avalik õiguslikku suhet.

8. Kohtupraktikas on selgitatud, et linna vara kasutusse andmisel toimub mitmeastmeline

menetlus: esmalt valib linn välja isiku, kelle kasutusse vara antakse, seejärel vormistatakse

valik korraldusega lepingu sõlmimiseks ning lõpuks sõlmitakse tsiviilõiguslik leping ja poolte

vahel tekib eraõiguslik suhe (vt nt Tartu Ringkonnakohtu 18.12.2018 määrus nr 3-18-2163, p

9). Riigikohus on korduvalt sedastanud, et pooltevahelised lepinguõiguslikud vaidlused jäävad

tsiviilõiguslikuks ka siis, kui üheks pooleks on avalik-õiguslik juriidiline isik (Riigikohtu

erikogu 24.03.2015 määrus nr 3-3-4-1-15, p 9; 20.12.2001 otsus nr 3-3-1-15-01, p-d 13-16).

Asjaolu, et vaidlustatud otsus on vormistatud haldusaktina, et see sisaldab haldusaktile omast

vaidlustamisviidet ning et enne selle otsuse tegemist on kaebajalt küsitud arvamust sarnaselt

haldusmenetlusele omase ärakuulamisõiguse tagamisega, ei anna alust väita, et vaidlustatud

otsuse puhul on tegemist haldusaktiga, mis on suunatud kaebaja õiguste ja kohustuste

tekitamisele, muutmisele või lõpetamisele. Vaidlustatud otsusega ei ole pandud kaebajale ühtki

avalik-õiguslikku kohustust ega piiratud talle avaliku õiguse normidest tulenevaid õigusi.

8.1. Kohtupraktikas on leitud, et tegemist on halduse siseaktiga, millega linnavolikogu on

andnud linnaosavalistusele käsu teha teatavaid linnavaraga seotud tsiviilõiguslikke

tahteavaldusi (vt Tallinna Ringkonnakohtu 01.08.2025 määrus nr 3-25-2201 ja 01.08.2025

määrus nr 3-25-2318).

8.2.

Tallinna Ringkonnakohtu 01.08.2025 määrus nr 3-25-2201 (kättesaadav

www.riigiteataja.ee, Kohtuteave, Kohtulahendite otsing) vaidlustati Riigikohtus, kes ei võtnud

määruskaebust 11.11.2025 menetlusse). Seega on analoogses kohtuvaidluses kujundatud

jõustunud kohtulahendiga seisukoht, et seda tüüpi vaidlus ei kuulu lahendamisele

halduskohtus.

9. Eeltoodut arvestades on käesoleva vaidluse lahendamine maakohtu pädevuses (vt TsMS §

1 lg 1 ning § 11 lg 1). Järelikult ei ole kaebuse lahendamine halduskohtu pädevuses ning

2(3)

kaebus tuleb HKMS § 121 lg 1 p-i 1 alusel tagastada. Kohus selgitab, et kaebaja saab oma

õiguste kaitseks pöörduda Harju Maakohtusse.

10. Kaebuse tagastamine ei võta õigust pöörduda uuesti kohtusse. Kaebuse tagastamisel

loetakse, et kaebus ei ole kohtu menetluses olnud (HKMS § 43 lg 2).

11. Kaebaja on kaebuse esitamisel tasunud riigilõivu kokku 40 eurot (s.o 20 eurot kaebuse

ning 20 eurot esialgse õiguskaitse taotluse eest) riigilõivu. Kohus tagastab kaebuse HKMS §

121 lg 1 punkti 1 alusel. Seega tuleb kaebuselt tasutud riigilõiv 20 eurot kooskõlas HKMS §

104 lg 5 p-ga 2 kaebajale tagastada. Esialgse õiguskaitse taotluselt tasutud riigilõiv 20 eurot ei

kuulu tagastamisele, sest kohus vaatas taotluse sisuliselt läbi.

12. Kuna kohus tagastab kaebuse, siis jäävad kaebaja muud võimalikud menetluskulud kaebaja

enda kanda (HKMS § 108 lg 4).

13. Kohus asendab avaldatavas kohtulahendis kaebaja nime tähemärkidega (HKMS § 175 lg 3

ja § 179 lg 4).

(allkirjastatud digitaalselt)

Tristan Ploom

kohtunik

3(3)