2-24-6552/19 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Anneli Alekand, Hele Kaldma, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

22. detsember 2025, Tartu

Tsiviilasja number

2-24-6552

Tsiviilasi

C.R avaldus XXX 5 korteriühistu 24. veebruari 2024

korteriomanike otsuse tühisuse tuvastamiseks või

kehtetuks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. septembri 2025 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

C.R määruskaebus

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): C.R (isikukood

XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Karin Ploom

Puudutatud isik: XXX 5 korteriühistu (registrikood

XXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi

Birgit Sisask

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde avaldaja 5. septembril 2025 esitatud tõendid

(korteriühistu 11. mai 2021 üldkoosoleku protokoll; 15. detsembri 2021 D. Mattiseni

e--kiri; avaldaja lepingulise esindaja kiri; menetlusosaliste kirjavahetus ajavahemikul

12.–14. märts 2025 kompromissi osas).

2. Võtta asja materjalide juurde XXX 5 korteriühistu 29. oktoobril 2025 esitatud uued

tõendid (fototabel Tartu XXX 5 pööningukorruselt 16. aprilli 2021 seisuga; Tartu XXX

5 1. oktoobri 2019 kinnisvara tehnilise seisukorra hindamisraport; Tartu XXX 5 kolm

keldriplaani; XXX 5 korteriühistu 25. oktoobril 2023 vastu võetud põhikiri ja enne 25.

oktoobrit 2023 kehtinud põhikiri; XXX 5 korteriühistu 25. juuli 2024 koosoleku

protokoll).

3. Tühistada Tartu Maakohtu 19. septembri 2025 määrus.

4. Teha uus määrus, millega rahuldada C.R avaldus ja tuvastada XXX 5 korteriühistu

korteriomanike 24. veebruari 2024 otsuse tühisus.

5. Rahuldada C.R määruskaebus.

6. Tagastada enamtasutud riigilõiv 20 eurot X C.R arveldusarvele

EE831010010333952229 selgitusega „riigilõivu tagastamine tsiviilasjas nr 2-24-6552“.

7. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta XXX 5 korteriühistu kanda.

8. Mõista XXX 5 korteriühistult C.R kasuks menetluskuluna välja maakohtus 3359,70

eurot ja ringkonnakohtus 772,30 eurot, kokku 4182 eurot. Tasumata menetluskuludelt

on XXX 5 korteriühistu kohustatud tasuma viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras alates käesoleva määruse jõustumisest kuni kohustuse kohase

täitmiseni.

9. Määrata, et C.R ei pea XXX 5 korteriühistu kanda jäävate menetluskulude kandmises

osalema.

Edasikaebamise kord

Käesoleva määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 617 lg 2 ja §

696).

Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. C.R (avaldaja, korteriomanik) esitas 24. aprillil 2024 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus

tuvastada XXX 5 korteriühistu (puudutatud isik; korteriühistu) 24. veebruari 2024 korteriomanike

otsuse tühisus või tunnistada otsus kehtetuks. Menetluskulud palus avaldaja jätta korteriühistu

kanda.

Avalduse ja selle täienduse kohaselt on avaldaja korteriühistu liige. Korteriomanikud on 24.

veebruaril 2024 vastu võtnud otsuse, mille kohaselt antakse juhatusele volitused alustada elamu

renoveerimist etappide kaupa, võtta hinnapakkumised, sõlmida lepingud parimate pakkujatega

(torustik, küte, keldriruumid, omanikujärelevalve ja tellija esindajaga). Seega on otsuse järgi I etapi

töödeks eritööd (vesi, kanalisatsioon ja küte) ning keldriruumide väljaehitus.

Vastavalt põhiprojektile on planeeritavate tööde maht selline, mis arvestab ka pööningule uute

korteriomandite rajamist. Plaanitakse ehitada ka 14 keldriboksi, kuigi hetkel on olemas vaid 12

korteriomandit. Seega on planeeritud keldriboksid rajada selliselt, et pööningukorrusele rajatakse

täiendavad korterid (kas lähemas või kaugemas tulevikus). Kõik ehitustööd, mis puudutavad

eluruumide rajamist kaasomandi osale (pööningule), eeldavad kaasomanike kokkulepet. Avaldaja ei

ole nõus täiendavate korterite rajamisega.

Korteriühistu liikmetel polnud võimalik teha informeeritud otsust. Y.F-i eelnõust ei ole võimalik

mõista, kellega sõlmitakse ehituslepingud ja millises mahus, kes hakkab töid tegema ja millisel

kujul (kas muudetakse seniseid lahendeid ja tehakse valmidus ka uutele korteritele), mis on tööde

maksumus.

2. Korteriühistu vaidles avaldusele vastu. Puudutatud isikule jäi arusaamatuks, millisele õiguslikule

alusele avaldaja tugineb. Vaidlustatud otsus ei sisalda katusekorterite rajamisega seonduvaid töid

ning korteriühistu on sellest plaanist loobunud. Keldribokside ümberehitamine ei välju tavapärase

valitsemise piiridest ega eelda korteriomanike kokkulepet. Olemasolevaid projekte ei hakatud

otstarbekuse kaalutlustel muutma. Avaldaja ei saa tugineda korteriomandi- ja korteriühistuseaduse

(KrtS) § 29 lg-le 1. Tööde tellimine on juhatuse töö ning seejuures on juhatusel seadusest tulenev

hoolsuskohustus. Sellises protsessis ei ole võimalik kõiki asju eraldi ükshaaval kooskõlastada ning

vajadusel korraldab juhatus ka täiendava koosoleku.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus jättis 19. septembri 2025 määrusega avaldaja avalduse rahuldamata. Maakohus jättis

menetluskulud avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt korteriühistu kasuks menetluskuludena välja

3599,74 eurot koos edasiulatuva seadusjärgse viivisega.

Maakohus kontrollis kõigepealt korteriomanike vaidlustatud otsuse tühisust ja leidis, et

korteriomanike otsus ei olnud tühine. Maakohus viitas jõustunud kohtulahendile tsiviilasjas nr 2-22-

1152, milles lahendati avaldaja ja korteriühistu vahelist vaidlust seoses katusekorterite

väljaehitamisega. Tartu Ringkonnakohus on 28. oktoobri 2022 määruses asunud seisukohale, et

ainuüksi pööningukorrusele uute korterite väljaehitamine, ilma neist uusi korteriomandeid

moodustamata, on KrtS § 38 lg 1 tähenduses selline ehituslik ümberkorraldus, mis nõuab

korteriomanike kokkulepet.

Eelnevat arvestades ei nõustunud maakohus avaldajaga selles, et 24. veebruari 2024 korteriomanike

otsuse tegemisel ei saanud avaldaja teada, et korteriühistu juhatus on loobunud oma eesmärgist.

Selleks ajaks oli korteriühistule teada, et nii maa- kui ringkonnakohtu hinnangul on katusekorterite

väljaehitamiseks vajalik korteriomanike kokkulepe, samuti oli teada, et ilmselt ei ole

korteriomanike kokkulepet avaldaja vastasseisu tõttu võimalik saavutada. Seega oli maakohtu

hinnangul loogiline, et korteriomanikud ei otsustanud veebruaris 2024 katusekorterite

väljaehitamist.

Maakohus nõustus korteriühistuga, et korteriomanike otsus ei sisaldanud katusekorterite

väljaehitamisega seonduvaid töid ja et mõistlik oli kasutada varem koostatud projekte, jättes

nendest välja katusekorteritega seotud detailid.

Katusekorterite väljaehitamise plaani ei saa maakohtu hinnangul tuletada ka muudest asjaoludest, sh

plaanist rajada 14 keldriboksi 12 korteri jaoks ja selgitusest, et torustik läheb kolmandalt korruselt.

Maakohus leidis, et kuigi korteriomanike otsuse tegemisel ilma koosolekut kokku kutsumata (KrtS

§ 21) ei saa otsus olla tühine koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu (KrtS § 29 lg 1), võib

sellisel viisil tehtud otsus siiski olla tühine, kui korteriühistu liikmele saadetud otsuse eelnõu ei ole

piisavalt selge ja arusaadav (TsÜS § 38 lg 2, MTÜS § 221 lg 2 ja KrtS § 21 lg 2).

Maakohtu hinnangul ei olnud vaidlustatud otsus tühine, sest sellest nähtus selgelt ja arusaadavalt, et

otsusega antakse juhatusele volitused võtta hinnapakkumisi ja sõlmida lepingud parimate

pakkujatega. Olukorras, kus juhatusele antakse volitused hinnapakkumiste võtmiseks, ei saa otsuse

eelnõu sisaldada informatsiooni selle kohta, kellega lepingud sõlmitakse ja milline on tööde

maksumus. Põhjendatud ei ole nõuda, et iga toimingu jaoks (hinnapakkumise küsimine, lepingute

sõlmimine parima pakkujaga) peab juhatus korraldama uue üldkoosoleku või kirjaliku hääletuse.

Korteriühistu juhatuse liikmel on hoolsuskohustus (KrtS § 24 lg 1 koostoimes MTÜS § 32 lg-ga 1),

vajadusel saab juhatus korraldada uue üldkoosoleku või kirjaliku hääletuse.

Maakohus jättis asja juurde võtmata avaldaja esitatud uued asjaolud ja tõendid, sest need olid

esitatud hilinenult ja avaldaja ei põhjendanud hilinenud esitamist. Maakohus andis

menetlusosalistele tähtaja kuni 5. septembrini 2025 lõppseisukohtade ja menetluskulude

nimekirjade esitamiseks. Avaldaja esitas 5. septembril 2025 ja 12. septembril uued asjaolud ja

tõendid, millest suurem osa pärines 2021. aastast.

Maakohtu hinnangul ei olnud avaldaja toonud kohtu ette asjaolusid, millest tulenevalt saaks kohus

hinnata vaidlustatud otsuse kehtetuks tunnistamise nõuet, mistõttu ei käsitlenud maakohus seda

nõuet.

Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda. Maakohus leidis, et korteriühistu lepingulise

esindaja ajakulu oli põhjendatud kogu ulatuses (23,24 tundi) ja tema tunnitasu 120 eurot kooskõlas

kohtupraktikaga ning mõistliku suurusega ning mõistis korteriühistu kasuks välja menetluskulud

3599,74 eurot (koos käibemaksuga).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Avaldaja esitas 6. oktoobril 2025 maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus

maakohtu määruse tühistada terves ulatuses ja teha uus lahend, millega tunnistatakse kehtetuks

korteriühistu 24. veebruari 2024 kirjalikul üldkoosolekul vastu võetud otsused või alternatiivselt,

tuvastada nende otsuste tühisus.

Maakohus rikkus olulisel määral menetlusõigust, jättes asja lahendamisel kõrvale avaldaja tõendid

ning hinnates tõendeid vääralt. See on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi.

Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata avaldaja 5. septembril 2025 esitatud seisukohad ja

tõendid, pidades neid hilinenuks, kuigi oli andnud menetlusosalistele tähtaja kuni 5. septembrini

2025 seisukohtade esitamiseks ja kuni 12. septembrini 2025 tähtaja vastuväidete esitamiseks.

Maakohtu seisukoht on arusaamatu, sest hagita menetluses on TsMS § 663 lg 3 kohaselt võimalik

esitada uusi tõendeid ka ringkonnakohtus ning tegemist poleks hilinenult esitatud tõenditega. Hagita

menetluses kehtib kohtule uurimiskohustus, kus kohtu ülesandeks on välja selgitada avalduse

lahendamiseks olulised asjaolud, sõltumata poolte avaldatust. Olukorras, kus avaldaja on kohtu ette

toonud tõendid (sh kohtu määratud tähtaja jooksul) ning puudutatud isik on nendele ka vastanud (sh

kohtu määratud tähtaja jooksul), ei ole kohtul õiguslikku alust jätta avaldaja tõendid hagita

menetluses asja lahendamisel tähelepanuta, mõistes samas avaldajalt välja menetluskulud

puudutatud isiku vastuse koostamise eest.

Määruskaebuse lahendamisel tuleb arvesse võtta kõiki avaldaja tõendeid, sh 5. septembril 2025

maakohtule esitatud tõendid.

Maakohus on tõendeid ka ekslikult hinnanud, jõudes väärale järeldusele, nagu oleks korteriühistu

loobunud pööningukorrusele korteriomandite rajamisest ning et avaldajale oli see Tartu

Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2022 kohtumäärusest tsiviilasjas nr 2-22-1152 teada. Puudutatud isiku

sellekohased väited on paljasõnalised ja tõendamata. Ringkonnakohus selgitas viidatud lahendis

ainult seda, et korteriühistul pole õigust nõuda ehitusprojekti tellimisega seotud kulude hüvitamist

avaldajalt, kuivõrd avaldaja pole nõustunud pööningukorrusele katusekorterite rajamisega.

Maakohus ei ole arvestanud, et korteriühistu juhatuse liige B.G vastas üks päev (ehk 23. veebruaril

2024) enne kirjaliku otsuse tegemist (ja ca 1, 5 aastat pärast ringkonnakohtu lahendit), et torud

lähevad III korruselt pööningukorrusele (st tehakse valmidus katusekorteritele, nagu projekt ette

näeb) ja keldrisse rajatakse boksid arvestusega, et tulevikus saab moodustada korteriomandid

pööningukorrusele.

Avaldaja küsis enne otsuse tegemist korteriühistu juhatuselt otse, kas kavandatud tööde aluseks on

olemasolevad projektid, mis nägid ette pööningule uute korteriomandite loomise. Korteriühistu

juhatus sellele küsimusele teadlikult otsest vastust ei andnud, et säilitada võimalus uute

korteriomandite loomiseks. Samal eesmärgil vältis korteriühistu juhatus tavapärase üldkoosoleku

kokkukutsumist.

Nii uute korteriomandite loomine kui ka selleks vajalike ehitustööde tegemine vajab kõigi

korteriomanike nõusolekut, seega on tühine otsus, mis tehti korteriomanike häälteenamusega.

Maakohus on vääralt järeldanud ka seda, et liikmetel oli võimalik teha informeeritud otsus.

Olukorras, kus otsuse eelnõu kohaselt saab juhatus volituse sõlmida lepinguid parimate

pakkujatega, ilma et oleks arusaadav, kui palju tööd maksavad ja kuidas toimub tööde eest

tasumine, pole võimalik teostada informeeritult hääleõigust.

Korteriomanike otsus delegeerida korteriomanike pädevusse kuuluvate küsimuste otsustamine

korteriühistu juhatusele on seadusega vastuolus ja seega kehtetuks tunnistatav. Vaidlustatud otsuses

anti juhatusele koheselt ka volitus lepingute sõlmimiseks, millega delegeeriti juhatusele

üldkoosoleku pädevusse kuuluv küsimus. Juhatus ei saa ilma üldkoosoleku mandaadita koheselt

otsustada kogutud hinnapakkumiste pinnalt lepingu sõlmimist ja kohustuse võtmist ühistule. Seega

oli vaidlustatav otsus seadusega vastuolus ja avaldaja oli toonud kohtu ette asjaolud, mille pinnalt

pidanuks maakohus otsuse kehtetuks tunnistama.

Maakohus on ebaõigesti jaotanud menetluskulud. Isegi kui maakohtu hinnangul polnud vaidlustatav

otsus tühine või kehtetuks tunnistatav, on ebaõiglane jätta menetluskulud täielikult avaldaja kanda.

Korteriühistu juhatus kujundas teadlikult olukorra, kus korteriomanikul polnud ka pärast

täiendavate küsimuste esitamist võimalik aru saada, millisel kujul hakatakse töid tegema ja milline

on nende tööde maksumus. Kui avaldaja poleks otsust vaidlustanud, oleks tööd tehtud projektis

ettenähtud mahus ja endist olukorda poleks keegi enam taastama hakanud. Seetõttu tuleb kõik

menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.

5. Puudutatud isik palus jätta avaldaja määruskaebus rahuldamata.

Maakohus jättis õigesti avaldaja tõendid kõrvale, sest need esitati kohtu määratud tähtaega eirates

hilinenult. Maakohus andis menetlusosalistele tähtaja lõppseisukohtade ja menetluskulude

nimekirjade esitamiseks kuni 5. septembrini 2025 ning tähtaja vastaspoole menetluskulude kohta

seisukoha esitamiseks kuni 12. septembrini 2025. Seega ei andnud maakohus kuni 12. septembrini

2025 tähtaega vastuväidete esitamiseks ja maakohus jättis avaldaja pärast 5. septembrit 2025

esitatud tõendid põhjendatult tähelepanuta.

Avaldaja mõistab korteriomanike vaidluse olemust vääralt ja tõlgendab valesti TsMS § 662 lg-t 3,

mille kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja tõendeid. TsMS § 662

lg 3 ei reguleeri maakohtu menetlust ega anna hagita menetluse osalistele õigust eirata kohtu antud

tähtaegu, teistsugune tõlgendus muudaks tähtaja andmise sisutühjaks. Kuivõrd avaldaja eiras kohtu

määratud tähtaega 5. septembrini 2025 ning esitas uusi seisukohti ja tõendeid, oli puudutatud isik

sunnitud neile vastama ja maakohus arvestas põhjendatult puudutatud isiku 12. septembri 2025

menetlusdokumenti, sh menetluskulu taotlust.

Samas, isegi kui maakohus oleks võtnud avaldaja hilinenult esitatud menetlusdokumendi arvesse,

poleks see lõpplahendit muutnud.

Maakohus on tõendeid õigesti hinnanud ning määruskaebuse vastupidised väited tuginevad

oletustele ja on tõendamata. Avaldaja tõenditest ei nähtu, et puudutatud isik oleks vaatamata

avaldaja vastuseisule asunud pööningukorrust välja ehitama või kinnitanud kavatsust seda teha.

Korteriühistu juhatuse liige kinnitas vastuseks avaldajale, et „torustik läheb III korruselt“, mitte

seda, et torud lähevad III korruselt pööningule.

Väär on määruskaebuse väide, et pööningukorrusel pole varem torusid olnud. Maja küttetorustik

paiknebki osaliselt ka pööningul, samuti ulatub pööningule kanalisatsioonitorustik, mis vajab

õhutust. Pärast renoveerimist läheb kütte- ja tarbeveetorustik kolmanda korruseni ja

kanalisatsioonitorustiku õhutus katuse alla.

Väär on määruskaebuse väide, et ka keldrikorrust planeeriti renoveerida uute korteriomandite

rajamise eesmärgiga. Ala, millele avaldaja kahtlustas lisabokside ehitamist, kuulub kaasomandi

eseme hulka notariaalse kasutuskorra kohaselt.

Vaidlustatud otsuse tegemisel lähtuti olemasolevast ehitusprojektist osas, mis ei puuduta uute

korterite välja ehitamist. Väär, pahatahtlik ja tõendamata on avaldaja väide määruskaebuses, justkui

puudutatud isik on tahtlikult hoidnud avaldajat infosulus eesmärgiga teostada ehitustöid ka

pööningukorrusel.

Meelevaldne on avaldaja kahtlus, et vaidlusalune otsus võeti vastu ilma koosolekut kokku

kutsumata selleks, et välistada avaldaja küsimusi tööde mahu kohta. Korteriühistu varasem põhikiri

ei võimaldanud otsuste vastu võtmist ilma koosolekut kokku kutsumata, alates 15. detsembrist 2023

kehtiv põhikiri seda võimaldab. Avaldajal oli võimalik esitada küsimusi kõige kohta, mis talle

arusaamatuks jäi.

Vaidlustatud otsusega ei otsustatud renoveerimistööde finantseerimise tingimusi, järelikult ei

saanud otsuse eelnõu olla avaldajale ebaselge või arusaamatu. Tööde maksumus ei olnud 24.

veebruari 2024 otsuse tegemise ajal teada (polnud võetud hinnapakkumisi), seega ei otsustatud

sellel koosolekul tööde finantseerimise tingimusi ja avaldaja ei pidanud selles küsimuses seisukohta

võtma.

Vaidlustatud otsus ei ole kehtetuks tunnistatav põhjusel, et juhatusele delegeeriti volitus parima

pakkujaga lepingu sõlmimiseks ilma korteriomanike eraldi otsuseta. Hinnapakkumisi ja lepingu

sõlmimist hääletati eraldi 25. juuli 2024 koosolekul.

Kokkuvõttes ei esine otsuse tühisuse aluseid ja avaldaja ei ole esitanud asjaolusid otsuse kehtetuks

tunnistamiseks.

Maakohus on menetluskulud õigesti jaganud ja määruskaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu

poolt määratud menetluskulude jaotust. Tervikuna kinnitab määruskaebuse toon, meelevaldsed

järeldused ja tõendite puudumine, et korteriomanike otsuse vaidlustamine on olnud pahatahtlik.

6. Maakohus leidis, et avaldaja määruskaebuses esitatud põhjendused ei anna maakohtule alust

määruskaebust rahuldada ja edastas 11. novembril 2025 määruskaebuse TsMS § 663 lg 5 alusel

ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et avaldaja määruskaebus tuleb rahuldada. Maakohtu 19. septembri 2025

määrus tuleb tühistada ja tuvastada korteriomanike 24. veebruari 2024 otsuse tühisus.

Menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku kanda.

8. Ringkonnakohus lahendab kõigepealt menetlusosaliste taotlused uute tõendite vastuvõtmiseks (I)

ja käsitleb seejärel vaidlustatud otsuse kehtivuse küsimust (II). Lõpetuseks teeb ringkonnakohus

menetluskuludega seotud otsustused (III).

I. 9. Maakohus andis 1. augusti 2025 määrusega menetlusosalistele tähtaja 5. septembrini 2025

lõppseisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks ning tähtaja kuni 12. septembrini 2025

vastaspoole menetluskulude osas seisukoha esitamiseks. Avaldaja esitas 5. septembril 2025 oma

seisukohad ja koos sellega uued tõendid. Puudutatud isik esitas 12. septembril 2025 seisukoha

avaldaja uutele seisukohtadele ja tõenditele ning täiendas vastavalt oma menetluskulude nimekirja.

Maakohus leidis, et avaldaja 5. septembril 2025 esitatud uued asjaolud ja tõendid on esitatud

hilinemisega ja jättis need, samuti avaldaja 12. septembril 2025 esitatud menetlusdokumendi

tähelepanuta (maakohtu määruse p 10). Avaldaja leidis määruskaebuses, et selle lahendamisel tuleb

arvesse võtta kõiki avaldaja tõendeid, sh 5. septembril 2025 maakohtule esitatud tõendeid, viidates

TsMS § 663 lg-le 3, mille kohaselt on hagita menetluses võimalik esitada uusi tõendeid ka

ringkonnakohtus ning tegemist poleks hilinenult esitatud tõenditega. Puudutatud isik esitas koos

vastusega määruskaebusele uued tõendid.

10. TsMS § 237 lg 1 esimese lause kohaselt annab kohus menetlusosalistele eelmenetluses tähtaja

tõendite esitamiseks ja nende kogumise taotlemiseks. Seadus ei näe sellest normist ette erisusi

hagita menetluse jaoks. Maakohtu menetluses tõendite esitamiseks tähtaja andmist ei takista ega

muuda ebavajalikuks ka TsMS § 662 lg 3, mis võimaldab määruskaebuse põhjendamiseks esitada

uusi asjaolusid ja tõendeid.

11. Kuivõrd maakohus ei olnud varasemalt eraldi lõpptähtaega tõendite esitamiseks andnud, võis

avaldaja esitada tõendeid ka veel 5. septembri 2025 tähtajaks. Avaldaja ei esitanud seetõttu neid

tõendeid hilinenult. TsMS § 238 lg 4 kohaselt teeb kohus tõendi vastuvõtmisest keeldumise kohta

põhjendatud määruse. Praeguses asjas ei keeldunud maakohus eraldi määrusega ega menetlust

lõpetanud määruse resolutsioonis avaldaja esitatud tõendite vastuvõtmisest, rikkudes sellega TsMS

§ 238 lg-s 4 sätestatud kohustust.

12. TsMS § 238 lg 1 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite

kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust.

Ringkonnakohtu hinnangul omavad asjas tähtsust ja tuleb asja materjalide juurde võtta avaldaja 5.

septembril 2025 esitatud tõendid (korteriühistu 11. mai 2021 üldkoosoleku protokoll; 15. detsembri

2021 D. Mattiseni e-kiri; avaldaja lepingulise esindaja kiri; menetlusosaliste kirjavahetus

ajavahemikul 12.–14. märts 2025 kompromissi osas). 2021. aastal loodud dokumendid omavad

asjas tähtsust, sest vaidluse põhisisuks on küsimus, kas vaidlustatud otsuse tegemise ajal pidi

avaldajale olema selge, et korteriühistu on loobunud pööningukorterite ehitamise plaanist, ja vaidlus

selle plaani üle algas 2021. aastal. Menetlusosaliste kirjavahetus omab tähtsust menetluskulude

jaotamise otsustamisel.

13. Puudutatud isiku 29. oktoobril 2025 esitatud uued tõendid (fototabel Tartu XXX 5

pööningukorruselt 16. aprilli 2021 seisuga; Tartu XXX 5 1. oktoobri 2019 kinnisvara tehnilise

seisukorra hindamisraport; Tartu XXX 5 kolm keldriplaani; XXX 5 korteriühistu 25. oktoobril 2023

vastu võetud põhikiri ja enne 25. oktoobrit 2023 kehtinud põhikiri; XXX 5 korteriühistu 25. juuli

2024 koosoleku protokoll) tuleb samuti asja materjalide juurde võtta, sest on esitatud sama

vaidlusküsimuse tõendamiseks.

14. Seoses korteriühistu põhikirja eri versioonidega märgib ringkonnakohus, et tulenevalt KrtS § 20

lg-st 1 ja MTÜS § 23 lg-st 2 hakkas korteriühistu viimane põhikiri kehtima 15. detsembril 2023, kui

tehti sellekohane kanne korteriühistute registrisse, mitte 25. oktoobril 2023, kui põhikirja muutmise

otsus üldkoosolekul vastu võeti.

II. 15. Maakohus käsitles avaldaja alternatiivseid nõudeid (tuvastada korteriomanike 24. veebruari

2024 otsuse tühisus või tunnistada otsus kehtetuks) põhjendatult selliselt, et kontrollis kõigepealt

otsuse tühisuse eeldusi. Kehtetuks saab tunnistada ainult sellise otsuse, mis on kehtiv ehk mis ei ole

tühine.

16. Maakohus leidis, et ilma koosolekut kokku kutsumata tehtud korteriomanike otsus (KrtS § 21)

ei saa olla tühine KrtS § 29 lg 1 alusel, sest see säte reguleerib ainult üldkoosolekul vastu võetud

otsuste tühisust (maakohtu määruse p 13). Samas leidis maakohus, et ka ilma koosolekut kokku

kutsumata tehtud korteriomanike otsus saab siiski olla tühine otsuse eelnõu puudulikkuse korral

TsÜS § 38 lg 2, MTÜS § 221 lg 2 ja KrtS § 21 lg 2 alusel (maakohtu määruse p 14).

Ringkonnakohus nõustub selles küsimuses maakohtu lõppjäreldusega, et korteriomanike otsus saab

olla tühine lisaks KrtS § 29 lg-le 1 ka TsÜS § 38 lg 2 alusel. Seda seisukohta kinnitab ka Riigikohtu

praktika (vt RKTKm 29.10.2025, 2-21-9853/77, p 13; RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391/43, p 35).

Nõustuda ei saa aga põhjendusega, et tühisuse aluseks on lisaks TsÜS § 38 lg-le 2 ka MTÜS § 221

lg 2. Viimati nimetatud säte ei kohaldu korteriühistutele, sest sellele sättele puudub viide KrtS § 20

lg-s 1 ja sama sisuga on KrtS § 21 lg 2.

17. Menetlusosalised vaidlevad ringkonnakohtus jätkuvalt selle üle, kas korteriomanike 24.

veebruari 2024 otsus oli tühine põhjusel, et selle tegemisel ei olnud avaldajal võimalik aru saada,

millise mahuga töid oli kavas teha. Maakohus leidis, et avaldaja pidi aru saama, et tööd ei hõlma

pööningukorterite väljaehitamiseks vajalikke tegevusi. Ringkonnakohus selle järeldusega ei nõustu.

18. Vaidlust ei ole selles, et korteriomanike enamus oli 2021. aastal korduvalt teinud otsuseid maja

remondi rahastamiseks pööning võõrandada ning korteriühistu juhatuse liige oli avaldajale

selgitanud, et tal puudub õigus keelduda nende otsuste täitmisest ja kulude kandmisest (dtl 224–

227). Järgnenud kohtumenetluses tsiviilasjas nr 2-22-1152 tunnistati kehtetuks korteriühistu

liikmete 23. novembri 2021 üldkoosoleku otsuse p 1, millega otsustati tellida projekt pööningule

uute eluruumide ehitamiseks. Kohtud leidsid, et pööningule uute eluruumide ehitamine on KrtS §

38 lg 1 mõttes selline ehituslik ümberkorraldus, mis nõuab korteriomanike kokkulepet ka juhul, kui

ei looda uusi korteriomandeid ning et seetõttu on kõigi korteriomanike nõusolekut vaja ka

seonduvate kulude kandmiseks.

19. Ringkonnakohus nõustub määruskaebusega, et Tartu Ringkonnakohtu 28. oktoobri 2022

määrusest tsiviilasjas nr 2-22-1152 ega muudest asjaoludest ei saa tuletada järeldust, et

korteriühistul ei võinud endiselt olla soovi pööningukorrusele uute korteriomandite loomiseks, kuigi

oli teada avaldaja vastuseis sellele plaanile.

20. Asjaolu, et uute korteriomandite loomiseks on vajalik kõigi korteriomanike notariaalselt

tõestatud tahteavaldused (KrtS § 3 ja § 9 lg 1), ei võta korteriomanike enamuselt õigust teha

häälteenamusega otsust, et selline muudatus on vajalik. Kui korteriomanikud on teinud KrtS § 9 lg-s

3 sätestatud kvalifitseeritud häälteenamusega (üle poole häältest ja üle poole kaasomandiosadest)

otsuse, et eriomandi kokkuleppe muutmine uute korteriomandite loomiseks on vajalik, siis on

korteriühistul võimalik nõuda puuduva tahteavalduse andmist ka korteriomanikult, kes ei ole

muudatusega nõus (KrtS § 9 lg-d 2, 3 ja 6). Tahteavalduse andmist saab nõuda tingimusel, et

muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (KrtS § 9 lg 2 p 2).

21. Kuivõrd tsiviilasjas nr 2-22-1152 ei olnud tegemist korteriomaniku tahteavalduse asendamise

nõudega, siis on ekslik ettekujutus, nagu oleks kohus selles asjas keelanud uute korteriomandite

loomise. Seadusega ei ole vastuolus korteriomanike enamuse ja korteriühistu juhatuse soov teha

muudatusi, milleks puudub mõne korteriomaniku vajalik nõusolek. Selle soovi teostamise

võimalikkus selgub alles siis, kui vastava nõudega kohtusse pöördutakse. Praegusel juhul ei ole

seda tehtud.

22. Ringkonnakohtu hinnangul peab korteriühistu juhatus olukorras, kus on teada mõne

korteriomaniku nõusoleku puudumine teiste korteriomanike pikaajaliselt soovitud muudatuseks, hea

usu põhimõttest (TsÜS § 32) tulenevalt olema eriti hoolas ja väljendama selgelt, millise sisuga

otsust soovitakse teha. Y.F-i tegemisel ilma koosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21) kehtib see

kohustus veelgi suuremal määral, sest sellise otsuse tegemisel ei ole korteriomanikel võimalik

otsuse sisu omavahel koosolekul arutada ega muuta otsuse sõnastust.

23. Asjas esitatud materjalide kohaselt ei teinud korteriühistu juhatus ega korteriomanike

üldkoosolek enne 24. veebruari 2024 või vähemalt enne kohtule avalduse esitamist 24. aprillil 2024

otsust, millest selgelt nähtuks, et pööningule uute eluruumide rajamise plaanist on loobutud. Selline

otsus tehti alles korteriomanike 25. juuli 2024 üldkoosolekul, mille protokolli kohaselt „Kõik

korteriomanikud kinnitavad, et saavad aru, et pööningukorrust välja ei ehitata“ (dtl 345).

24. Ka avaldaja ja korteriühistu juhatuse liikme vahelisest kirjavahetusest enne vaidlusaluse otsuse

tegemist ei selgunud üheselt, milline on kavandatud tööde maht. Korteriühistu juhatus pidi aru

saama, et kõiki asjaolusid arvestades on avaldajal põhjendatud kahtlus kavandatud tööde ulatuse

osas ja et juhatuse kohustus on see kahtlus kõrvaldada. Avaldaja küsimusele „Kas kütte- ja

veetorustiku väljavõtted on plaanitud viia läbi III korruse vahelae pööningukorrusele?“ antud

vastusest „torustik läheb III korruselt“ ei pidanud mõistlik isik üheselt aru saama, kas on kavas luua

valmidus pööningule uute eluruumide rajamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa ka puudutatud

isiku viidatud asjaolust, et pööningukorrusel olid ka varem erinevad torud (dtl 270 ja dtl 273–315),

järeldada, et avaldaja pidi aru saama, et uusi torusid sinna ei tule.

25. Avaldaja küsimusele, kas remonditööde aluseks on olemasolevad projektid ning ettepanekule

remonttööde aluseks olevad projektid korteriomanikele esitada (dtl 111), ei vastanud korteriühistu

juhatuse liige üldse (dtl 110). Puudutatud isik kinnitas kohtumenetluses, et tööde aluseks võeti

varem koostatud projektid, mis nägid ette pööningule korterite rajamise (dtl 141–142). Asjaolu, et

puudutatud isik 20. juunil 2024 esitatud menetlusdokumendis kinnitas, et tööde tellimisel on

võimalik jätta välja kõik projektides sisalduvad katusekorterite rajamisega seotud detailid, ei

tähenda, et avaldaja pidi sellest aru saama enne 24. veebruari 2024.

26. Eelnevast tulenevalt jättis korteriühistu juhatus enne 24. veebruari 2024 otsuse tegemist

kõrvaldamata avaldaja põhjendatud kahtluse, et kavandatakse töid, milleks on vajalik kõigi

korteriomanike nõusolek ja millega tema nõus ei ole.

27. TsÜS § 38 lg 2 esimese lause viienda alternatiivi kohaselt on juriidilise isiku organi otsus

tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. KrtS § 21 lg 1 kohaselt

võivad korteriomanikud võtta vastu otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsumata ja

KrtS § 21 lg 2 kohaselt peab korteriühistu juhatus saatma eelnõu sellise otsuse tegemiseks

korteriomanikele. Riigikohus on osaühingu osanike otsuste kohta selgitanud järgmist (RKTKo

14.10.2014, 3-2-1-76-14, p 21:

„Y.F-i tühisuse toovad kaasa raskemad sisu- ja protseduurivead, sh sellised vead, mis rikuvad

juriidilise isiku liikme (sh osaniku või aktsionäri) õigust saada teada koosoleku toimumisest või mis

takistavad oluliselt osalemisõiguse teostamist ning rikuvad õigust olla koosolekul kohal ja

hääletada. Ka kirjaliku hääletamise korral on sellisteks rikkumisteks eelkõige need rikkumised, mis

takistavad osanikul saada teada hääletamisest, võtta vastu kaalutletud otsus ja hääletada.“

Ringkonnakohtu hinnangul kohaldub see seisukoht ka muude juriidiliste isikute, sh korteriühistu

puhul.

28. Ringkonnakohtu hinnangul on KrtS § 21 lg-s 1 nimetatud otsuse vastuvõtmiseks ettenähtud

korra olulise rikkumisega TsÜS § 38 lg 2 esimese lause tähenduses tegemist, kui otsuse tegemisel

osalev korteriomanik ei saa ka pärast täiendavate küsimuste esitamist aru, millise sisuga otsus on

kavas teha. Praeguses asjas ei olnud avaldajal võimalik aru saada, millise ulatusega remonditööde

tegemist otsustatakse. Eelnevast tulenevalt tuvastab ringkonnakohus korteriühistu 24. veebruari

2024 otsuse tühisuse.

29. Kuivõrd ringkonnakohus tuvastas korteriühistu vaidlusaluse otsuse tühisuse eelnevalt nimetatud

põhjustel, ei käsitle ringkonnakohus avaldaja ülejäänud väiteid otsuse tühisuse kohta. Samuti jätab

ringkonnakohus läbi vaatamata avaldaja alternatiivse taotluse tunnistada korteriühistu 24. veebruari

2024 otsus kehtetuks.

30. Ringkonnakohus märgib, et korteriühistu 24. veebruari 2024 otsuse tühisuse tuvastamisest ei

tulene, et kahtluse all oleks ka korteriühistu kõigi edasiste tehingute ja toimingute kehtivus. Asja

materjalidest nähtub, et korteriomanikud on 25. juuli 2024 üldkoosolekul teinud vajalikud ja

vaidlusi kõrvaldavad otsused remonditööde tegemiseks, samuti on 12. märtsil 2025

kinnistusraamatusse kantud eriomandi kokkuleppe muutmise kokkulepe.

III. 31. Maakohus jättis menetluskulud avaldaja kanda ja mõistis avaldajalt korteriühistu kasuks välja

3599,74 eurot ja viivise. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse ja rahuldab avalduse,

muudab ringkonnakohus ka menetluskulude jaotust.

32. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend

tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab

täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

33. Ringkonnakohtu hinnangul on asjaolusid arvestades õiglane jätta menetluskulud korteriühistu

kanda. Kuigi avaldaja sisuline õiguskaitsevajadus oli ära langenud korteriomanike 25. juuli 2024

üldkoosoleku otsusega, ei tähenda see asjaolu, et avaldaja oleks kohtusse pöördunud põhjendamatu

avaldusega. Menetlusosalistel oli võimalik lõpetada asja menetlus maakohtus kompromissiga, kuid

puudutatud isik ei olnud nõus menetlust kompromissiga lõpetama nii, et menetluskulud jäävad

poolte endi kanda, nagu pakkus avaldaja (dtl 228–233). Sellega pikendas puudutatud isik tarbetult

menetlust ja tekitas juurde menetluskulusid.

34. Avaldaja 5. septembril 2025 esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt osutati avaldajale

maakohtu menetluses õigusabi kokku 15 tundi 15 minutit tunnitasu määraga 180 eurot, millele

lisandub käibemaks. Lisaks taotles avaldaja koos 12. septembril 2025 esitatud vastuväitega selle

koostamiseks kulunud 2,5 tunni eest menetluskulude välja mõistmist.

35. Avaldaja 16. detsembril 2025 esitatud menetluskulude nimekirja ja 19. detsembril 2025 esitatud

täpsustuse kohaselt osutati avaldajale ringkonnakohtu menetluses õigusabi kokku 4 tundi 56 minutit

(3 tundi 33 minutit määruskaebuse koostamiseks ja 1 tund 24 minutit muudeks

menetlustoiminguteks, sh 16. detsembril 2025 esitatud seisukoha koostamiseks), tunnitasu määraga

150 eurot, millele lisandub käibemaks.

36. Puudutatud isik esitas 17. detsembril 2025 vastuväite avaldaja 16. detsembri 2025

menetlusdokumendile ja avaldaja menetluskuludele, mis tekkisid seoses selle dokumendi

koostamisega.

37. Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt

kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja

põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1 esimene lause). Ringkonnakohtu hinnangul on

avaldaja lepingulise esindaja tunnitasu nii maakohtu menetluses (180 eurot tunnis) kui ka

ringkonnakohtu menetluses (150 eurot tunnis) mõistliku suurusega ja kooskõlas kohtupraktikaga.

38. Avaldaja esindaja ajakulu maakohtu menetluses on põhjendatud osaliselt. Kuigi ringkonnakohus

selgitas eelnevalt, et avaldaja 5. septembril 2025 esitatud tõendid olid maakohtu antud tähtaegu

arvestades esitatud tähtaegselt (ja seega on põhjendatud seonduvad menetluskulud), ei saa

põhjendatuks lugeda pärast seda kuupäeva tekkinud menetluskulusid. Maakohus andis 1. augusti

2025 määrusega menetlusosalistele tähtaja kuni 5. septembrini 2025 lõppseisukohtade ja

menetluskulude nimekirjade esitamiseks ning 12. septembrini 2025 tähtaja ainult selleks, et esitada

seisukoht vastaspoole menetluskulude nimekirjale. Eelnevast tulenevalt ei ole põhjendatud

menetluskulud, mis tehti 12. septembril 2025 esitatud sisulise seisukoha koostamiseks (2,5 tundi

tunnitasuga 180 eurot).

39. Kokkuvõttes on maakohtu menetluses avaldaja esindamisel põhjendatud ajakulu 15 tundi 15

minutit tunnitasu määraga 180 eurot, millele lisandub käibemaks.

40. Ringkonnakohtu menetluses ei ole põhjendatud ajakulu, mis tekkis 16. detsembril 2025 esitatud

sisulise seisukoha koostamiseks. Ringkonnakohus andis 12. detsembril 2025 menetlusosalistele

tähtaja ainult menetluskulude nimekirjade esitamiseks. Eelnevast tulenevalt loeb ringkonnakohus

avaldaja menetluskuludest pärast määruskaebuse esitamist põhjendatuks õigusabi ajakulu 20 minuti

ulatuses.

41. Kokkuvõttes on ringkonnakohtu menetluses avaldaja esindamisel põhjendatud ajakulu 3 tundi

53 minutit tunnitasu määraga 150 eurot, millele lisandub käibemaks.

42. TsMS § 174 lg 8 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita

menetluse sätete kohaselt, seega vajadusel uurimispõhimõtet rakendades. Avaldaja selgitas 19.

detsembril 2025 vastuseks ringkonnakohtu päringule, et on maakohtu menetluses eksinud

käibemaksu määraga ja lisanud menetluskuludele madalama käibemaksu määra, kui

menetlustoimingute tegemise ajal kehtis. Avaldaja teatas, et 5. septembri 2025 menetluskulude

nimekirja kohaselt on õigusabikulu ilma käibemaksuta 2745 eurot, sellest 2205 eurole lisandub

käibemaks 22% ja 540 eurole lisandub käibemaks 24%.

43. Koos täpsustatud käibemaksumääradega on avaldaja menetluskulude põhjendatud suurus

maakohtu menetluses 3409,70 eurot (õigusabikulu koos käibemaksuga 3359,70 eurot ((2205 +

485,10) + (540 + 129,60)), lisaks riigilõiv 50 eurot) ja ringkonnakohtu menetluses 772,30 eurot

(õigusabikulu koos käibemaksuga 722,30 eurot (582,50 + 139,80), lisaks riigilõiv 50 eurot), mis

tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks menetluskuluna välja mõista.

44. Avaldaja taotlusel märgib ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

45. Avaldaja tasus määruskaebuse esitamisel riigilõivu 70 eurot. Riigilõivuseaduse (RLS) § 59 lg-te

5 ja 15 kohaselt tasutakse hagita asja lahendava määruse peale määruskaebuse esitamisel riigilõivu

50 eurot. Seega on avaldaja tasunud riigilõivu 20 eurot ettenähtust rohkem ja see tuleb talle

tagastada (TsMS § 150 lg 1 p 1). Riigilõiv tagastatakse menetlusosalise taotlusel isikule, kes selle

pidi tasuma, või tema korraldusel muule isikule (TsMS § 150 lg 4). Avaldaja taotles 16. oktoobril

2025, et riigilõiv tagastatakse X C.R arvelduskontole nr EE831010010333952229. Avaldaja taotlus

enamtasutud riigilõivu tagastamiseks tuleb rahuldada.

46. Avaldaja on taotlenud, et kohus määraks menetlust lõpetavas lahendis kindlaks, et avaldaja ei

osale korteriühistu liikmena menetluskulude hüvitamisel iseendale. Avaldaja on viidanud

Riigikohtu praktikale, mille kohaselt korteriomanik ei pea hüvitama korteriühistule osa õigusabi

kuludest, mida teised korteriomanikud korteriühistu kaudu selle korteriomanikuga peetavas

kohtuvaidluses korteriühistu kuludena kannavad (RKTKo 06.11.2013, 3-2-1-89-13, p 14). Kuigi

viidatud Riigikohtu lahend on tehtud varem kehtinud korteriomandiseaduse alusel, on see seisukoht

ringkonnakohtu hinnangul jätkuvalt kohaldatav ka kehtiva õiguse tõlgendamisel. TsMS § 445 lg 1

kohaselt võib kohus otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise viisi ja korra.

Ringkonnakohtu hinnangul on avaldaja taotlus käsitletav TsMS § 445 lg-s 1 nimetatud taotlusena.

Ringkonnakohus rahuldab avaldaja taotluse ja määrab, et avaldaja ei pea korteriühistu liikmena

korteriühistu kanda jäävate menetluskulude kandmises osalema.

47. Ringkonnakohus märgib selguse huvides, et korteriomaniku õigus mitte osaleda temaga peetud

õigusvaidluses tekkinud kulude kandmises ei sõltu sellest, kas kohus on selle küsimuse osas võtnud

seisukoha lahendi resolutsioonis.

(allkirjastatud digitaalselt)