3-23-785/10 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtunikud

Janar Jäätma, Villem Lapimaa ja Veiko Vaske

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. detsember 2025, Tallinn

Haldusasja number

3-23-785

Haldusasi

OÜ ÖKOTEH kaebus Keskkonnaameti tegevuse peale

jätta projekteerimistingimused kooskõlastamata

Menetlusosalised

Kaebaja OÜ ÖKOTEH, esindaja Aleksander Sven Esse

Vastustaja Keskkonnaamet, esindaja Moonika Järvela

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 10. aprilli 2024. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ ÖKOTEH apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ ÖKOTEH apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 10.

aprilli 2024. a otsus muutmata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

3. Avaldada kohtuotsus arvutivõrgus tervikuna.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule hiljemalt 19. jaanuaril 2026

(halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 212 lg 1).

Teine menetlusosaline võib esitada vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul

kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

selleks esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja

kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

esitama ka kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-23-785

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ-le ÖKOTEH kuulub Otepää vallas Arula külas Kuuse-Rahi katastriüksus

(registriosa number 1212340, kt 63601:002:2269, 3,03 ha, maakasutuse sihtotstarve 100%

maatulundusmaa), mis asub Otepää looduspargis. Kaitseala valitseja on Keskkonnaamet

(KeA).

2. OÜ ÖKOTEH esitas 28. veebruaril 2023 Otepää vallale taotluse

projekteerimistingimuste väljastamiseks Kuuse-Rahi kinnistule kahe rendimaja, saunamaja ja

abihoone projekteerimiseks. Otepää vald esitas KeA-le taotluse, milles palus kooskõlastust

projekteerimistingimuste väljastamiseks.

3. KeA

keeldus 13. märtsi 2023. a

kirjaga

Kuuse-Rahi katastriüksusele

projekteerimistingimuste väljastamiseks nõusoleku andmisest rendimajade, saunamaja ja

abihoone projekteerimiseks. KeA hinnangul kahjustab hoonestusala rajamine katastriüksusele

oluliselt Otepää looduspargi kaitseala kaitse-eesmärke, arvestades katastriüksuse kõrget

maastikuväärtust ja vaatelisust. Kirjas olid esitatud järgmised põhjendused:

1) Kuuse-Rahi katastriüksus asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis. Seal on

ehitiste püstitamine lubatud kaitseala valitseja nõusolekul, kusjuures põlisel metsamaal ja

poollooduslikul kooslusel üksnes algsetel taluõuekohtadel. Looduskaitseseaduse (LKS) ja

Otepää looduspargi kaitse-eeskirja kohaselt on looduspargis projekteerimistingimuste

väljastamiseks vajalik kaitseala valitseja nõusolek;

2) vastavalt maakatastri andmetele on Kuuse-Rahi katastriüksuse pindala 3,03 ha, sihtotstarve

maatulundusmaa, mille kõlvikulise koosseisu moodustab haritav maa (2,20 ha), metsamaa

(0,55 ha) ja muu maa (0,28 ha). Eesti looduse infosüsteemi (EELIS) andmetel ei ole

katastriüksusel registreeritud kaitsealuste liikide leiukohti, puuduvad ka nõukogu 21. mai

1992. a direktiivi 92/43/EMÜ (loodusdirektiiv) I lisa kriteeriumidele vastavad elupaigatüübid.

Katastriüksusel ei ole ajalooliselt asunud hoonestusala (taluõue kohta). Katastriüksus on

tekkinud põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel nii, et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi

katastriüksusele (kt 63601:002:2261). Kuuse-Rahi katastriüksus on olnud ning on

maatulundusmaa sihtotstarbega osa suuremast avatud maastiku massiivil asuvast põlisest

põllumaast. KeA on Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitustegevuse võimalikkust kaalunud ka

2020. a-l, kui taotleti projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete projekteerimiseks. KeA ei

nõustunud 25. juuni 2020. a kirjaga projekteerimistingimuste väljastamisega, kuna

katastriüksuse hoonestamine ei ole looduspargi eesmärkidega kooskõlas;

3) Kuuse-Rahi katastriüksusele projekteeritavad ehitised on asendiplaanil märgitud

katastriüksuse haritava maa osale Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndisse. Otepää

looduspargi eesmärk on eelkõige kaitsta Otepää kõrgustikul kujunenud pärandmaastikke ning

selle järel ka looduslikke elupaiku ja liike (Otepää looduspargi kaitse-eeskirja § 1 lg 1; § 14 lg

4). Otepää looduspargi maastik omab kõrget looduslikku, esteetilist, kultuurilis-ajaloolist ja

rekreatiivset väärtust. Otepää kõrgustikule on iseloomulikud pärandkultuurmaastikud ja

asustusstruktuur, mis on tekkinud traditsioonilise majandustegevuse tulemusena. Iseloomulik

on avatud (põllu-, heina- ja karjamaad) ja suletud alade (metsad, üksikud metsatukad)

vaheldumine reljeefsel pinnamoel;

4) vastavalt looduspargi kaitse-eeskirja seletuskirjale peetakse pärandmaastikuks mingi

piirkonna jaoks iseloomulikku maastikku, mis on tekkinud inimese ja looduse kaua kestnud

ühistegevusel. Pärandkultuurmaastik on keskkond, mille on ühiselt kujundanud elutu ja

elusloodus, hõlmates pärandkooslusi, kultuuripärandit ning pärimuskultuuri. Otepää

looduspargile iseloomulikud maastikumustrid on tekkinud aastasadade jooksul ja need on

väärtuslikud nii looduslikust, kultuurilis-ajaloolisest, rekreatiivsest kui ka esteetilisest

aspektist. Asustusstruktuur on inimese rajatud ning koosneb hoonetest, teedest ja

2(9)

3-23-785

maakasutusest. Asustusstruktuuri kujunemist mõjutavad kohapealsed looduslikud tingimused.

Asustusstruktuuri säilimine on hoonete, teede ning avatud alade paiknemise säilitamine;

5) Kuuse-Rahi katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on seotud eelkõige Otepää

kõrgustikule iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega. Katastriüksuse puhul on tegemist

tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline

väärtus on tingitud tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul hoolimata asjaolust, et selle

vaatelisus on aja jooksul mõjutatud looduslikest protsessidest. Kaasiku katastriüksusel ei ole

asunud kunagi hoonestust, katastriüksus on jagatud põlistalu küljest, mille ajalooline talukoht

on ka tänapäeval hoonestatud. Katastriüksus on osa looduspargi seisukohalt väärtuslikust

suuremast lageala massiivist;

6) arvestades katastriüksuste kõrget maastikuväärtust ning vaatelisust, kahjustab hoonestusala

rajamine katastriüksusele oluliselt kaitseala kaitse-eesmärke. Katastriüksustele

ehitustegevusega kaasneb Otepää looduspargile iseloomulike maastike ning sh ka avatud

vaadete vähenemine, mis ei ole kooskõlas kaitse-eesmärkidega. Looduspargi maastikukaitsel

peetakse esmatähtsaks Otepää kõrgustiku maastikumustrit iseloomustavate avatud reljeefsete

maastike säilitamist. Ehitustegevuse näol on tegemist pöördumatu muutusega ning sellega

kahaneb looduspargi maastiku väärtus.

4. OÜ ÖKOTEH esitas halduskohtule kaebuse KeA 13. märtsi 2023. a kirja

õigusvastasuse tuvastamiseks ning KeA kohustamiseks otsustada uuesti nõusoleku andmine.

Kaebaja esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused:

1) KeA otsus ei ole proportsionaalne. Rikutud on uurimispõhimõtet;

2) Otepää looduspargi kaitse-eeskirjast tulenevalt on põlise talukoha olemasolu ehitamisel

oluline üksnes põlisel metsamaal või poollooduslikul kooslusel. Kuuse-Rahi kinnistu ei asu

põlisel metsamaal ega väärtuslikul poollooduslikul kooslusel. Tegemist on hinnatud spordi- ja

turismipiirkonnaga. Ehitusala on ümbritsetud loodusliku kõrghaljastusega ning jääb teelt

peaaegu nähtamatuks;

3) vastustaja otsuses puuduvad kaalutlused, lähtutud pole kaebaja esitatud taotluse sisust, selle

asukohast ega ümbritsevatest maastikest. Vastustaja ei ole kaalunud võimalust seada

ehitustegevusele lisatingimusi (LKS § 14 lg 1), pakkunud välja alternatiivset hoonestusala ega

kaalunud lisanõuete seadmist ehitiste projekteerimiseks;

4) mõistetamatu on, millist vaatelisust hoonestusala rajamine kahjustab. Olemasolevad

talukohad on koondunud peamiselt läbiva tupiktee äärde, mida kasutavad ainult seal elavate

kinnistute omanikud. Kuuse-Rahi hoonestusala on paigutatud suure metsamassiivi äärde;

5) selge pole, millist katastriüksust KeA tegelikult hindas, tegu on olulise kaalutlusveaga;

6) Kuuse-Rahi katastriüksuse hoonestamine järgib piirkonnas välja kujunenud

asustusstruktuuri ja hoonestusalade vahelisi kaugusi ning uue hoonestusala loomine

olemasoleva metsa foonile ei sule ega riku kuidagi sealset maastikuvaadet;

7) kinnistuomanikke ei ole koheldud võrdselt. Vastustaja nõustus ehitamisega hoonestamata

Männioru katastriüksusele. Otepää looduspargi piiranguvööndis asub ka hoonestatud Alajärve

katastriüksus;

8) Kuuse-Rahi omanik on hoidnud katastriüksuse lagedana eesmärgiga rajada sinna

hoonestus. Looduses ei seisa ala iseenesest lage, vaid see nõuab hoolt ja majanduslikke

kulutusi. Maad hoiab lagedana ainult maaomanik, mitte kaitseala valitseja. Hoonestuse

mitterajamisel ala võsastub ning järelejäänud lage ala kaob;

9) rakendada saaks Otepää valla üldplaneeringu kriteeriume elu- ja kõrvalhoonete maastikku

sobivuse hindamisel. Vastustaja otsuses neile kriteeriumitele vastavat analüüsi ei sisaldu.

Otepää looduspargi kaitse-eeskiri ega üldplaneering ei näe ette Kuuse-Rahi katastriüksusele

ehituskeeldu;

10) kaebajat ei kuulatud enne otsuse tegemist ära;

11) väide, et vaidlustatud kiri tugineb paikvaatlusele, on tõendamata.

3(9)

3-23-785

5. KeA taotleb vastuses kaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult järgmistel

põhjendustel:

1) katastriüksus ning kogu Ala-Rahi kinnistu on tekkinud põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel

nii, et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi katastriüksusele (63601:002:226). Kuuse-

Rahi

katastriüksus paikneb ajaloolise Ala-Rahi katastriüksuse põllumajanduslikus kasutuses olnud

maadel;

2) kaebaja oli Ala-Rahi kinnistut omandades teadlik, et see asub Otepää looduspargis ning

kogu kinnistul kehtivad looduskaitselised piirangud;

3) vastustaja on ehitamise võimalikkuse kohta esitanud kaalutlusi Otepää Vallavalitsusele ja

huvitatud isikule alates 2020;

4) projekteerimistingimusi taotletakse kahe rendimaja (ehitusalune pind kuni 250 m2, kõrgus

12 m), saunamaja (ehitusalune pind 100 m2, kõrgus 8 m) ja abihoone (ehitusalune pind 80 m2,

kõrgus 8 m) projekteerimiseks katastriüksuse keskosale;

5) ehitiste püstitamisega kahjustataks Otepää looduspargi kaitse-eesmärke. Kuuse-Rahi

katastriüksuse ning selle ümbruse looduskaitse on seotud eelkõige Otepää kõrgustikule

iseloomuliku maastiku kaitse ja säilitamisega. Kuuse-Rahi katastriüksuse puhul on tegemist

tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitselised

väärtused on ajalooline (üldjoontes on säilinud ajalooline asustus ja maakasutusstruktuur),

esteetiline ja rekreatiivne (tuleneb maastiku reljeefist ja vaatelisusest) ning ökoloogiline

(lagealad koos metsatukkadega on oluliseks elupaigaks mitmetele kahaneva arvukusega

liikidele, sh kaitsealused liigid). Arvestades kaitseala suurt pindala, ei ole suudetud kaitsealal

teha ülepinnalist kaitsealuste liikide inventuuri. Asjaolu, et alal ei ole registreeritud

kaitsealuseid liike, ei tähenda, et neid seal pole. Ehitustegevuse tulemusena kahjustuvad

väärtused pikaks ajaks;

7) KeA kaalus Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitustegevuse võimalikkust ka 2020. a-l;

8) võrdsusõigust pole rikutud. Looduslikest oludest lähtuvalt on raske leida kahte sarnast

kinnistut;

9) Kuuse-Rahi katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase

pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud nii säilinud

asustusstruktuurist kui ka tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul. Kuuse-Rahi lageala

kuulub piirkonnas suuremasse avatud alasse, vaatamata asjaolule, et traditsioonilise

maakasutuse lakkamise tõttu on hakanud katastriüksusele looduslike protsesside tulemusena

kasvama puittaimestik. Ühest küljest asenduvad lühikeses ajaperioodis (ca 40 a) avamaastiku

täiskasvamisega vaatelised põllumajanduskõlvikud vähemväärtusliku noore puistuga. Selle

puistu edasisel looduslikul arengul jõuab puistu looduskaitseliselt väärtuslikumasse

staadiumisse. Samas on noore puistu staadiumis võimalik kujunev puistu kiiresti tagasi

pöörata avamaastikuks. Eriti tugev negatiivne mõju on juhtudel, kus arendaja jagab kinnistu

väiksemateks kinnistuteks ja püüab igal kinnistul näiliselt olematu keskkonnamõjuga

hoonestusalasid luua, nagu on juhtunud Kuuse-Rahi kinnistul;

10) ehitusaladel ja nende kontaktaladel (õueala) muutub või kaob looduslikku mitmekesisust

toetav aineringe ja elupaigad. Maa-ameti põhikaardi järgi on viimase paari aastaga Otepää

looduspargis suurenenud ehitusalade pindala 0,5%, kuid ehitussoovide arv on kordades

suurem. Ehitusalade muutuste mõju on pikaajaline. Elupaigad killustuvad. See mõjutab

looduslikku mitmekesisust. Uued ehitisted rajatakse väljaspool põliseid talukohti, mis rikub

väärtuslikel maastikel väljakujunenud asustusstruktuuri. Väärtuslike maastike kaitsmine

toetab ka loodusliku mitmekesisuse kaitset;

11) üldplaneering ei kaota looduskaitselisi kitsendusi;

12) 13. märtsi 2023. a kirjas kasutati vale piiranguvööndi ja katastriüksuse nimetusi, tegu oli

inimliku eksimusega.

4(9)

3-23-785

13) KeA tellis Otepää looduspargi maastikulise tsoneeringu (tsoneering), mille eesmärk on

anda ülevaade, milline on olnud Otepää looduspargi eri piirkondades traditsiooniline

asustusstruktuur ning anda suunised/soovitused asustusstruktuuri väärtuste hoidmiseks.

Tsoneeringus on välja toodud piirkonnad, kus on paremini säilinud traditsiooniline

asustusstruktuur ning need alad on tsoneeringus eraldi välja toodud kui hoiu- ja sihtkaitsealad.

Väärtused, mida kaitstakse, on nii hoiualadel, sihtkaitsealadel kui ka tavaalal samad;

14) kaebaja käsitletud kolm katastriüksust (Alajärve, Männioru ja Kuuse-Rahi) on kõrge

maastikukaitselise väärtusega, asuvad looduspargi Otepää piiranguvööndis, samasuguse

kaitsekorraga alal, maastiku tsoneeringu kohaselt nn tavaalal, mistõttu kaebaja leiab, et kõigil

kolmel katastriüksusel peab ka ehitustegevus lubatud olema. Analüüs näitab, et ühes

piirkonnas, ühes piiranguvööndis samasuguse kaitsekorraga ja ühes tsoneeringus asuvad

katastriüksused ei ole üksühele sarnased.

4. Tallinna Halduskohus jättis 10. aprilli 2024. a otsusega kaebuse rahuldamata.

Halduskohus esitas kokkuvõtlikult järgmised põhjendused:

1) KeA 13. märtsi 2023. a kiri on menetlustoiming ja sellele ei kohaldu haldusmenetluse

seaduse (HMS) § 56 nõuded. Kirjas on keeldumist vajalikul määral põhjendatud.

Katastriüksuse asub Otepää looduspargi Otepää piiranguvööndis. Arvesse võeti selle pindala,

kõlvikulist koosseisu, ajaloolise hoonestusala (taluõue koha) puudumist. Katastriüksus tekkis

põlistalu (Ala-Rahi) jagamise teel nii, et põlistalu hoonestusala on jäänud Ala-Rahi

katastriüksusele. Tegemist oli maatulundusmaa sihtotstarbega osaga suuremast avatud

maastiku massiivil asuvast põlisest põllumaast. KeA hindas juba 2020. a-l ehitustegevuse

võimalikkust. KeA selgitas Otepää looduspargi eesmärki ja seda, et konkreetse katastriüksuse

ning selle ümbruse looduskaitse on seotud eelkõige Otepää kõrgustikule iseloomuliku

maastiku kaitse ja säilitamisega. Arvestades katastriüksuse kõrget maastikuväärtust ning

vaatelisust, kahjustab hoonestusala rajamine kaitseala kaitse-eesmärke ning ehitustegevuse

näol on tegemist pöördumatu muutusega;

2) vale piiranguvööndi ja katastriüksuse nimetamine oli inimlik eksimus. Vastustaja lähtus

Kuuse-Rahi katastriüksusega seotud asjaoludest;

3) kaebaja ära kuulamata jätmine ei too kaasa kirja õigusvastasust. Vastustaja ei kaldunud

kõrvale kaebaja esitatud andmetest. Tarvis ei olnud koguda täiendavaid andmeid. Kaebaja

pole toonud välja asjaolusid, mis oleks võinud asja lahendust mõjutada;

4) KeA ei rikkunud kaalumisreegleid. Vastustaja ei pidanud Otepää valla üldplaneeringu

kriteeriume kaaluma. Üldplaneering ei kaota planeeringualalt looduskaitselisi piiranguid.

Looduspargi maa- ja veeala täpsemad kasutamis- ja ehitustingimused tuleb määrata mitte

üksnes vastavalt üldplaneeringu tingimustele, vaid ka vastavalt Otepää looduspargi kaitse-

eesmärkidele;

5) kaebajal puudus õigustatud ootus ehitusõiguse saamiseks. Otepää valla üldplaneering ei

näinud vaidlusalusele kinnistule ette elamumaa juhtotstarvet, sihtotstarve oli 100%

maatulundusmaa. Kui kaebaja 2004. a-l kinnistu omandas, siis oli ta looduskaitselistest

piirangutest teadlik. Vastustaja on kaalumisel põhjendatult arvestanud, et katastriüksus on

jagatud põlistalu küljest, mille ajalooline talukoht on ka tänapäeval hoonestatud. Tegemist oli

kaalumisel lubatud asjaoludega;

6) vastustaja põhjendas katastriüksuse kõrge maastikuväärtuse ja vaatelisuse asjaolusid.

Tegemist on tüüpilise Otepää kõrgustikule omase pärandkultuurmaastikuga, mille

maastikukaitseline väärtus on tingitud tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul ning seda

hoolimata asjaolust, et selle vaatelisus on aja jooksul mõjutatud looduslikest protsessidest.

Katastriüksus on osa looduspargi seisukohalt väärtuslikust suuremast lageala massiivist. Kuigi

Kuuse-Rahi senisel lagealal on traditsioonilise maakasutuse lakkamise tõttu hakanud

looduslike protsesside tulemusena kasvama puittaimestik, on noore puistu staadiumis

võimalik kujunev puistu kiiresti tagasi pöörata avamaastikuks, samas kui hoonete või teede

5(9)

3-23-785

ehitamisel muudetakse põllumajanduslik kõlvik pikaks ajaks tehiskoosluseks, millega kaasneb

pikaajaline negatiivne mõju pärandmaastiku väärtustele ja ka maastikuilmele. Uute ehitiste

rajamine väljaspool põliseid talukohti rikub väärtuslikel maastikel väljakujunenud

asustusstruktuuri. Negatiivne mõju pärandmaastiku väärtustele ja ka maastikuilmele on eriti

tugev juhtudel, kus arendaja jagab kinnistu väiksemateks kinnistuteks ja püüab igal kinnistul

näiliselt olematu keskkonnamõjuga hoonestusalasid luua;

7) Otepää looduspargi maastikulises tsoneeringus ala tavaalaks nimetamine ei tähenda, et

tegemist ei oleks väärtusliku alaga ning uute ehitiste rajamine oleks lubatud. Kogu Otepää

looduspargi territooriumile jääva maa-ala puhul on tegemist väärtusliku maastikuga ning

väärtused, mida kaitstakse (Otepää kõrgustikule iseloomulik pärandkultuurmaastik), on samad

nii hoiualadel, sihtkaitsealadel kui ka tavaalal. Otepää looduspark on moodustatud huvist

säilitada ja kaitsta alal olevaid väärtusi, sh maastikku. Isik ei saa maastikukaitseliste

kitsendustega alal eeldada, et kinnistu soetamisel ning selle jagamisel väiksemateks eraldi

katastriüksusteks (praegusel juhul kaheksaks eraldi katastriüksuseks) on neile kõigile igal

juhul võimalik ehitada;

8) Kuuse-Rahi katastriüksuse puhul on tegemist tüüpilise Otepää kõrgustikule omase

pärandkultuurmaastikuga, mille maastikukaitseline väärtus on tingitud nii säilinud

asustusstruktuurist kui ka tema vaatelisusest reljeefsel avatud maastikul. Vaateid maastikule ei

käsitleta ainult avalikelt teedelt, vaid maastikukaitses tuleb arvestada ka vaadetega, mis

avanevad kohalikelt- ja põhiteedelt ja ümbruskonna maastikulistelt objektidelt (nt avatud

küngaste lagedelt). Kuuse-Rahi kõrget maastikuväärtust ning vaatelisust mõjutab

traditsioonilise maakasutuse lakkamine ja ehitustegevus. Vastustaja pole väärtustanud asjas

kaalul olevaid õigusi ja huve ilmselgelt meelevaldselt, ebaratsionaalselt või vastuolus

diskretsioonivolituse eesmärgiga, õiguse üldpõhimõtetega või senise kohtupraktikaga;

9) KeA viitas Kuuse-Rahi katastriüksusele ehitustegevuse võimalikkuse osas kaalumise

teostamisele juba 2020. a-l, kui taotleti projekteerimistingimusi elamu ja abihoonete

projekteerimiseks, selgitades, et siis tehti koos kaebajaga ka paikvaatlused, kus nii KeA

esindajad kui ka kaebaja selgitasid oma seisukohti. Kaebaja ei ole viidanud mingitele uutele

asjaoludele seoses 06.03.2023 projekteerimistingimuste taotlusega, mis peaksid tingima

Kuuse-Rahi katastriüksustele ehitamise võimalikkuse kohta tehtud kaalutlusotsuse muutmise;

10) võrdlus Alajärve ja Männioru katastriüksustega eeltoodud seisukohti ümber ei lükka.

Kuigi viidatud kinnistutega esineb sarnasusi (asumine piiranguvööndis, samas tsoneeringus,

kõrge maastikukaitseline väärtus, asjaolu, et nii Kuuse-Rahi kui Männioru katastriüksuste

lagealad on metsastumas, mõlema lageala on osa suuremast põllumassiivist), ei ole need

üksühele sarnased. Alajärve katastriüksuse maastik on hästi reljeefne, Kuuse-Rahi

katastriüksuse maastik on tasase reljeefiga ning Männioru katastriüksuse maastik on samuti

reljeefne, aga asub maanteest reljeefilt madalamal orus. Alajärve puhul on tegemist

looduspargi pärandmaastikus tervikliku endise Alajärve 40 talumaade piires asuva ajalooliselt

hoonestatud katastriüksusega, Kuuse-Rahi puhul aga ühe osaga Ala-Rahi ajaloolistest

talumaadest ja ajalooliselt hoonestamata katastriüksusega.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS

5. Kaebaja taotleb apellatsioonkaebuses halduskohtu otsuse tühistamist ja kaebuse

rahuldamist kokkuvõtlikult järgmistel põhjendustel:

1) üldplaneeringu kohaselt tuli hinnata ehitise sobivust maastikku ning hinnangu kriteeriumid

olid märgitud üldplaneeringus. Pärandmaastikule ehitamisel tuleb hinnata, kas ehitis ja

maakasutus sobib maastiku tervikpilti. Vastustaja ei ole viinud läbi üldplaneeringu kohast

hindamist ja selle tõttu on tegemist kaalumisveaga;

6(9)

3-23-785

2) erinevad vaatesuunad pole määratud läbipaistvalt, objektiivselt ega arusaadavalt. Piisav

pole see, et katastriüksus on hoonestamata ja moodustatud endise põlistalu jagamise teel.

Kaitse-eeskiri lubab põlistalude jagamist ning algne talu õuemaa on oluline ehitamisel põlisel

metsamaal ja poollooduslikul kooslusel;

3) vaidlustatud kiri sisaldab asjaolude kirjeldust, kuid puudub sellekohane analüüs;

4) vastustaja pole esitanud fotosid, skeeme ega analüüsi, millest nähtuksid vaatepunktid,

vaatekoridorid, vaated, ümbruskonna lähipiirkonna maastikulased objektid ja

asustusstruktuur;

5) vastustaja pole arvestanud NN tööga, millega maastik tsoneeriti. Vaidlusalune

katastriüksus asub kõige madalama väärtusega alal, s.o neljandas väärtusgrupis ehk tavaalal.

Tegemist pole kõrge maastikuväärtusega alaga. Maastik areneb ajas, vastavalt looduses ja

inimühiskonnas toimuvatele protsessidele;

6) ehitusõiguse andmisel tuleb lähtuda maastikust, mitte sellest, mitu kinnistut on endisest

talukohast moodustatud;

7) kohus kirjutas vastustaja seisukohad ümber ega analüüsinud kaebaja koostatud Alajärve ja

Männioru maastiku situatsioone;

8) tõendatud pole asjaolu, et aastatel 2020 ja 2023 oleks toimunud paikvaatlused;

9) kaebajat ei kuulatud ära.

6. Vastustaja taotleb vastuses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmist kokkuvõtlikult

järgmistel põhjendustel:

1) halduskohtu otsus on õiguspärane;

2) vastustaja arvestas asjaoluga, et vaidlusalune kinnistu on maatulundusmaa, mis asub

Otepää üldplaneeringu kohaselt hajaasustusega alal;

3) vastustaja ei koostanud eraldi analüüsi ega protokolli paikvaatluse kohta;

4) tsoneeringu eesmärgiks oli anda hinnang Otepää looduspargi eri piirkondade

traditsioonilisele asustusstruktuurile ja anda suunised selle hoidmiseks. Tsoneeringus

kajastatud tavaala ei tähenda, et alal puuduks ajalooline väljakujunenud asustusstruktuur.

Tsoneeringute kõigil erinevate kategooriate aladel on asustusstruktuur oluline. Oluline on ka

ajalooline maakasutusstruktuur, s.o lagedad alad vahelduvad suletud aladega, terviklikud

vaatelised põllumassiivid jne. Vaidlusalune kinnistu omab kõrget maastikukaitselist väärtust

(s.o ajalooline, esteetiline, rekreatiivne ning ökoloogiline).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja ei korda neid kõiki

(HKMS § 201 lg 4).

8. Kaebaja taotles Kuuse-Rahi kinnistule, mis asub Otepää looduspargi Otepää

piiranguvööndis, projekteerimistingimusi kahe rendimaja, saunamaja ja abihoone (ehitusalune

pind kokku 440 m2 ning rendimajade kõrgus 12 m ja saunamaja kõrgus 8 m) ehitamiseks.

9. Maastikukaitseala (looduspark) on kaitseala maastiku säilitamiseks, kaitsmiseks,

uurimiseks, tutvustamiseks ja kasutamise reguleerimiseks (LKS § 28 lg 1). Vaidlusalune

kinnistu asub Otepää looduspargi piiranguvööndis. Piiranguvöönd on kaitseala maa- või

veeala, kus majandustegevus on lubatud, arvestades LKS-ga sätestatud kitsendusi. Ehitise

püstitamine on piiranguvööndis üldjuhul keelatud, kaitse-eeskirjaga võidakse sätestada teisiti

(LKS § 31 lg 1 ja lg 2 p 8). Kaitseala valitseja ehk KeA nõusolekul on lubatud Neitsijärve,

Annimatsi, Mõrtsuka, Mägestiku, Neeruti-Käpa, Otepää, Pilkuse ja Vanamõisa-Restu

7(9)

3-23-785

piiranguvööndis ehitiste püstitamine, kusjuures põlisel metsamaal ja poollooduslikul

kooslusel üksnes algsetel taluõuekohtadel (Otepää kaitse-eeskiri § 17 lg 2 p 1).

10. LKS § 14 lg 1 p 7 kohaselt ei või kaitsealal ilma selle valitseja nõusolekuta

projekteerimistingimusi anda. LKS § 14 lg-st 2 ja Otepää kaitse-eeskirja § 7 lg-st 1 tulenevalt

ei või kaitstava loodusobjekti valitseja kooskõlastada projekteerimistingimusi, kui see

kahjustab objekti kaitse-eesmärgi saavutamist või seisundit. Otepää kaitse-eeskirja § 14 lg 4

kohaselt on Neitsijärve, Annimatsi, Neeruti-Käpa, Mõrtsuka, Mägestiku, Pilkuse, Vanamõisa-

Restu ja Otepää piiranguvööndi kaitse-eesmärk hästi säilinud pärandkultuurmaastiku

elementide (s.o alale iseloomuliku maakasutuse, piirkonnale omase asustusstruktuuri,

arhitektuuripärandi ja maastikuilme) säilitamine, looduse mitmekesisuse, kaitsealuste liikide

ja elupaikade kaitse ning kaitsealuste üksikobjektide kaitse. Viidatud normid lubavad Otepää

piiranguvööndis otsustada projekteerimistingimustele kooskõlastuse andmise kaalumise teel,

seejuures juhul, kui tegemist on põlise metsamaa ja poolloodusliku kooslusega, siis üksnes

algsele taluõuekohale.

11. Üldplaneeringu kohaselt asub vaidlusalune kinnistu hajaasustuses. Kuigi üldplaneering

ei takista hajaasustuses seni hoonestamata maaüksusele ehitusõigust anda, kui hooned

sobituvad maastikku, maastiku struktuuri, looduslikku ümbrusesse ja ei kahjustata vaatevälja,

siis tuleb ka üldplaneeringu kohaselt arvestada looduskaitseliste kitsendustega.

Üldplaneeringu seletuskirja p-s 2.2 on märgitud järgmist: „Otepää valla territooriumil asub

kaitseala Otepää looduspark ja kaitsealune Pühajärve park. Otepää looduspark moodustati

eesmärgiga kaitsta Otepää kõrgustikule iseloomulikke kuppelmaastikke ja bioloogilist

mitmekesisust, kohalikku elulaadi ja kultuuripärandit [---]. Maa- ja veealade täpsemate

kasutamis-ja ehitustingimuste määramisel järgitakse Otepää looduspargi ja Pühajärve pargi

kaitse-eesmärke.“ Kuna vaidlusalune kinnistu ei paikne üldplaneeringu järgi elamumaana

tähistatud piirkonnas, ei saa sellel argumendil kaebaja huvi vaidlusalusesse kohta hooneid

rajada pidada kaalukaks (vt RKHKo 3-21-1370, p-d 18–24).

12. Vastustaja pole eksinud oma hinnangus, et pärandmaastikku kahjustaks see, kui senine

maa 3,3 ha (haritav maa 2,2 ha, metsamaa 0,55 ha ja muu maa 0,28 ha) hõlmaks edaspidi

õuemaa funktsiooni ning elamu ehitataks asukohta, kuhu pole hoonestust ette nähtud ja kus

varem pole teadaolevalt hoonestust olnud.

13. Vaidlusalune kinnistu tekkis kinnistute jagamise tulemusena, mille kohaselt endine

põlistalu hoonestusala jäi Ala-Rahi kinnistule ja vaidlusalusele kinnistule jäi

põllumajanduslikus kasutuses olnud maa. Kaebaja pole taotlenud projekteerimistingimusi

maa-alale, mis oleks endine taluõue koht, vaid põllumajanduslikus kasutuses olnud maa-alale.

Projekteerimistingimused taotleti kahele rendimajale ehitusaluse pinnaga kuni 250 m2 ja

kõrgusega 12 m, saunamajale ehitusaluse pinnaga 100 m2 ja kõrgusega 8 m ning abihoonele

ehitusaluse pinnaga 80 m2 ja kõrgusega 8 m. Vastustaja pole hindamisel teinud viga, kui

leidis, et lähtuvalt asustusstruktuuri, arhitektuuripärandi ja maastikuilme seisukohalt, siis

polnud tegemist sellele kohale omase lahendusega. Vastustaja pole eksinud, kui järeldas, et

hoonete ja teede ehitamisega muudetakse endine põllumajanduslikus kasutuses olnud maa

pikaks ajaks tehiskoosluseks ja sellega mõjutatakse negatiivselt pärandmaastikku ja

maastikuilmet.

14. Eelnevat järeldust ei muuda ka asjaolu, et Otepää looduspargi 2009. a tsoneeringu (dtl

113–150) kohaselt asub kaebaja kinnistu alal, mis on liigitatud tavaalaks. Nimetatud töö ei

seo KeA-d õiguslikult, vaid see saab olla kaalumisel üksnes abistav materjal, tagamaks

8(9)

3-23-785

sarnastes juhtumites ühetaolise rakenduspraktika. Viidatud tööga ei ole muudetud Otepää

kaitse-eeskirja.

15. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et vaidlustatud kiri, millega keelduti

kooskõlastuse andmisest, sisaldab sellisel määral põhjendusi, millest on keeldumise aluseks

olevad faktilised ja õiguslikud asjaolud, sh nendele antud hinnangud välja loetavad määral, et

mõista, miks nõusolekut ei antud.

16. Asjaolu, et paikvaatluse kohta pole koostatud protokolli, ei too kaasa kaebuse

rahuldamist (HMS § 58). Kooskõlastuse andmata jätmise aluseks olevate oluliste asjaolude

üle vaidlust ei ole. Samuti pole kaebaja toonud välja seda, millise asjaolu on vastustaja valesti

tõendanud ja mida tuleks siis protokolliga kas tõendada või ümber lükata.

17. Kaebaja võis jätta ära kuulamata põhjusel, et KeA-le esitatud andmetest ei kaldutud

kõrvale ning puudus vajadus lisaandmete saamiseks (HMS § 40 lg 3 p 2). Kaebaja väidetu, et

ta oleks soovinud arutada lisatingimuste ja võimaliku sobiva ehitusala üle, ei tinginud kaebaja

ära kuulamist vaidlusaluses menetluses. KeA-lt küsiti nõusolekut konkreetses

projekteerimistingimuste menetluses. Kaebajal on vajadusel võimalik selles küsimuses KeA-

ga konsulteerida ka väljaspool projekteerimistingimuste menetlust.

18. Praegune vaidlus ei tingi põhiseaduslikkuse järelevalve menetluse algatamist

küsimuses, kas Otepää looduspargi kaitse-eeskirja § 17 lg 2 p 1 on põhiseaduspärane.

Vaidlusalune kinnistu moodustati Ala-Rahi kinnistu jagamise teel 2007. a-l selliselt, et

põlistalu endine hoonestusala jäi Ala-Rahi kinnistule ja endise põlistalu põllumajandusliku

kasutusega maad jäid vaidlusalusele Kuuse-Rahi kinnistule. Vaidlusalune maa on

maatulundusmaa sihtotstarbega. Kaebaja omandas vaidlusaluse kinnistu Otepää looduspargi

kaitse-eeskirja kehtimise ajal ja ta oli vaidlusalustest piirangutest teadlik.

19. Eeltoodust tulenevalt jääb kaebaja apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu otsus

muutmata.

20. Menetlusosaliste menetluskulud jäävad nende endi kanda (HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg

6).

(allkirjastatud digitaalselt)

9(9)