2-23-119719/64 · Pärnu Maakohus Rapla kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Pärnu Maakohus

Kohtunik

Siiri Malmberg

Määruse tegemise aeg ja koht

19. detsember 2025, Rapla

Tsiviilasja number

2-23-119719

Tsiviilasi

XXX korteriühistu avaldus XX-i ja XX-i vastu

võlgnevuse väljamõistmiseks

Menetlustoiming

Avalduse lahendamine

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Ärakuulamine

Avaldaja XXX korteriühistu (registrikood 80477377),

lepinguline esindaja XX

Puudutatud isik 1 XX (isikukood XXX)

Puudutatud isik 2 XX (isikukood XXX)

25.01.2024, 08.09.2025 ja 10.12.2025

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada XXX korteriühistu avaldus.

2. Välja mõista XX-ilt (isikukood XXX) ja XX-ilt (isikukood XXX) solidaarselt XXX

korteriühistu (registrikood 80477377) kasuks perioodil juuni 2021 – märts 2023

(k.a) korteriomandi majandamiskulude võlgnevus (põhinõue) summas 2786,28

eurot ja võla sissenõudmiskulu 50 eurot.

3. Mõista XX-ilt ja XX-ilt solidaarselt XXX korteriühistu kasuks välja seisuga

06.09.2023 sissenõutavaks muutunud viivis 322,02 eurot.

4. Mõista XX-ilt ja XX-ilt solidaarselt XXX korteriühistu kasuks välja viivis VÕS §

113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates 07.09.2023 tasumata põhinõudelt

(2786,28 eurot) kuni põhivõla tasumiseni.

5. Jätta menetluskulud solidaarselt XX-i ja XX-i kanda.

6. Määrata XX-i ja XX-i poolt XXX korteriühistule hüvitatavate menetluskulude

suurus rahaliselt kindlaks summas 1080,30 eurot ja mõista nimetatud summa

solidaarselt XX-ilt ja XX-ilt XXX korteriühistu kasuks välja. Hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

7. Toimetada käesolev kohtumäärus menetlusosalistele kätte.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu

kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebust ei saa esitada viie

kuu möödumisel määruse tegemisest, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsMS § 617 lg 2, §

661 lg 1 ja 2). Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tasutakse riigilõivu 70 eurot

(RLS § 59 lg 14).

Menetluskulude jaotust ja hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada ainult selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja rahalise suurus kindlaks

määrati. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude

hüvitamisest õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav

menetluskulude summa ületab 280 eurot (TsMS § 178 lg 1 ja 2).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 12.05.2023 esitas

avaldaja

Pärnu Maakohtu Maksekäsuosakonnale maksekäsu

kiirmenetluse avalduse XX-ilt, XX-ilt ja XX-lt 2994,36 euro saamiseks. Kohus rahuldas

avalduse ning edastas võlgnikele makseettepaneku. Kohus lõpetas 07.08.2023 maksekäsu

kiirmenetluse, kuna võlgnikud esitasid vastuväited ja saatis asja Pärnu Maakohtule

jätkamiseks hagita menetluses. Avaldaja esitas 06.09.2023 kohtule avalduse, milles palus

XX-ilt, XX-ilt ja XX-lt solidaarselt avaldaja kasuks välja mõista korteriühistu

majandamiskulud 2786,28 eurot, viivise 06.09.2023 seisuga summas 322,02 eurot, võla

sissenõudmiskulu KrtS § 42 lg 2 p 3 alusel 50 eurot ja viivise alates 07.09.2023

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses põhinõudelt (2786,28

eurot) kuni võla tasumiseni.

2. Avalduse kohaselt olid puudutatud isikud 1 ja 2 xxx ühisomanikud (registriosa xxx) (dtl

77). 15.03.2025 võõrandasid puudutatud isikud 1 ja 2 neile kuuluva korteriomandi XX-le.

XX on korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud 15.03.2023 (dtl 78).

Korteriomandi eriomandi eseme suurus on 47,40 m2 (dtl 77).

3. Alates juulist 2021 kuni märtsini 2023 on korteriomand olnud XX juhatuse liikme XX-i

otseses valduses. Avaldaja korteriühistuna hakkas väljastama korteriühistu liikmetele

arveid alates 2021.a juunikuust. Korteriühistul ei ole kehtestatud põhikirja.

4. Korteriomandi eest ei ole ükski korteriomandi omanik tasunud käesoleva ajani ühtegi

majandamiskulu arvet, mistõttu on puudutatud isikutel võlgnevus korteri

majandamiskulude eest. Sellele korteriomandile väljastatud arvetest on tasutud vaid üks –

24.09.2021 maksis XXarve 1024 katteks 47,93 eurot. XX-il, XX-il ja XX-l on solidaarne

võlg avaldaja ees. Solidaarne vastutus on kõigil kolmel isikul juuli 2021 K1 arve (perioodi

2021 juuli) eest ja arvete eest alates septembrist 2021 kuni 14.03.2023. Alates 15.03.2023

vastutab edasise võla eest XX ainuisikuliselt.

5. Puudutatud isikud vastasid avaldusele 11.11.2023. Vastuse kohaselt on nõue

tasaarvestatud summas 1788,09 eurot. Nõuded tasaarveldati XXpoolt tööde tegemisega

XX-le. Kuna XXon kõik tööd ära teinud, siis on tööd tasaarvestatud. Lisaks on ka

tasaarveldus olnud XX-i osas summas 810,42 eurot. Seega on võlgnevus lõppenud.

18.01.2024 esitatud vastuses on puudutatud isikud 1 ja 2 märkinud, et neilt ei ole alust

võlgnevuse tasumist nõuda, kuna nad võõrandasid korteriomandi 14.03.2023 ning kõik

kohustused läksid üle uuele omanikule. 30.07.2025 vastuses on puudutatud isikud 1 ja 2

väitnud, et XX omandas korteriomandi 09.02.2021 ja kõik kohustused läksid sellest ajast

alates üle XX-le.

6. 14.07.2025 määrusega jättis kohus avalduse XX (pankrotis) vastu esitatud nõuete osas läbi

vaatamata.

7. Kohus soovis puudutatud isikuid ära kuulata 25.01.2024, 08.09.2025 ja 10.12.2025

istungitel. Puudutatud isikud ühelegi ärakuulamisele ei ilmunud. Vastavalt TsMS § 477

lg-le 3 ei takista kohtuistungile kutsutud isikute puudumine asja läbivaatamist ja

lahendamist, kui kohus ei määra teisiti. Hagita asja ei või lahendada tagaseljamäärusega.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

8. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ning § 613 lg 1 p 1 järgi

lahendab kohus korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb

korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike

omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on

esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1

kohaselt kohus vaatab hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita

menetluse kohta sätestatud erisusi. Tulenevalt TsMS § 477 lg-st 7 kohus peab kontrollima

avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole

esitatud vastuväiteid. Hagita menetluse lahend on kohtumäärus (TsMS § 478 lg 1 esimene

lause).

9. Kohus, tutvunud asja materjalidega ning kuulanud ära menetlusosalised leiab, et avaldus

tuleb rahuldada.

10. Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 41 kohaselt nähtuvad majandamiskulud

majanduskavast. KrtS § 40 lg 1 ja 2 kohaselt korteriomanikud teevad majanduskava alusel

perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriomanike

kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva

paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra

majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha,

et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude

suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt

tarbitud teenuse mahule. Riigikohus on avaldanud 20.06.2022 määruses nr 2-19-8045

seisukohta, kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on

korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult

majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on

otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku

see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust

ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja

kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab

korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40

sätestatud suhte alusel.

11. Kohus loeb mh tuvastatuks, et:

11.1.

puudutatud isikud 1 ja 2 olid korteriomandi nr 2979637 ühisomanikud ajavahemikul

18.09.2007 – 14.03.2023, XX on kõnealuse korteriomandi omanikuna

kinnistusraamatusse kantud 15.03.2023 (dtl 77-78);

11.2.

puudutatud isikutele kuulunud korteriga seotud kaasomandi osa suuruseks on 474/6826

mõttelist osa kinnisasjast, eriomandi suuruseks on 47,40 m2 (dtl 77);

11.3.

avaldaja hallatavas kortermajas on kokku 12 korterit (dtl 77);

11.4.

avaldaja 03.09.2023 üldkoosoleku otsusega (dtl 145 - 147) kiideti tagantjärele heaks

majandamiskulude jaotus järgmiselt: trepivalgustuse paigaldamine august kuni

november 2021.a ja juuni-juuli 2022.a 7,66 eurot korteriomandi kohta; hooldustasu

alates 2021.a maikuust 0,20 eurot korteriomandi ruutmeetri kohta; remondifondi alates

maikuust 2021.a 0,23 eurot ruutmeetri kohta kütteperioodil septembrist maini ja 0,32

eurot suvekuudel juunist augustini; vee ja kanalisatsiooni arvestus jätta näidupõhiseks.

Sama üldkoosoleku otsusega otsustati, et remondifondi arvestuseks jääb ka edaspidi

0,32 eurot ruutmeetrilt ja hooldustasuks 0,20 eurot ruutmeetrilt;

11.5.

avaldaja ja puudutatud isikud ei vaidle selle üle, et puudutatud isikud ei ole tasunud

ajavahemikul juuni 2021 – märts 2023 esitatud majandamiskulude arveid (dtl 93 –

114).

12. KrtS § 43 lg 1 kohaselt lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused korteriomandi

võõrandamisel omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest. Sama paragrahvi lg 2

järgi vastutab korteriomandi omandaja korteriomandi võõrandamisel, v.a täite- ja

pankrotimenetluses, korteriühistu ees käendajana korteriomandi võõrandaja

korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest. Omandaja vastutus

on piiratud korteriomandi väärtusega. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 145 lg 1 kohaselt

kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees

solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul,

kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Kohus ei nõustu puudutatud

isikutega selles, et nad ei vastuta korteriomandist tulenevate kohustuste täitmise eest, mis

on muutunud sissenõutavaks perioodil juuni 2021 – 14.03.2023. Asjaolu, et puudutatud

isikud võõrandasid neile kuulunud korteri 14.03.2023 XXOÜ-le, ei vabasta neid

automaatselt korteriühistu ees tekkinud võlgnevuse tasumise kohustusest. Kuna

korteriomandi uus omanik vastutab võlgnevuse eest KrtS § 43 lg 2 alusel käendajana ning

VÕS § 145 lg 1 kohaselt vastutavad põhivõlgnik ja käendaja kohustuse rikkumise korral

solidaarselt, siis on võlausaldajal (s.o avaldajal) õigus valida, kas ta nõuab kohustuse

täitmist põhivõlgnikelt ja käendajalt ühiselt või üksnes mõnelt neist. Kohus loeb

tuvastatuks, et nimetatud perioodil muutusid sissenõutavaks korteriühistu nõuded seoses

korteriomandiga kokku summas 2786,28 eurot. Puudutatud isikud vastutavad avaldaja ees

nimetatud summa tasumise eest põhivõlgnikena.

13. Kohus ei nõustu ka puudutatud isikute 30.07.2025 vastuses esitatud seisukohaga, et

XXOÜ sai korteriomandi omanikuks 09.02.2021. Kohtule on küll esitatud puudutatud

isikute ja XXOÜ vahel 09.02.2021 sõlmitud korteriomandi võlaõiguslik müügileping (dtl

350 – 356), kuid antud lepinguga ei saanud XXOÜ korteriomandi omanikuks. Kohus

selgitab, et omandiõigus kinnisasjale (sh korteriomandile) tekib omanikukande

kinnistusraamatusse tegemisest, mitte lepingu sõlmimisest, raha maksmisest või võtmete

üleandmisest. XXOÜ on korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud

15.03.2023 (dtl 77-78).

14. Kohus ei nõustu puudutatud isikute väitega, et nõuded on tasaarveldatud ja seetõttu

puuduvad. Avaldaja 25.11.2023 vastuse kohaselt ei ole mingisugust tasaarvestust

toimunud. Vastavalt VÕS § 198 toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele.

Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Puudutatud isikud on

oma väidete tõendamiseks kohtule esitanud väljatrükid korteriühistu

raamatupidamisprogrammist (dtl 214 – 217 ja 299 - 303 ning 296 – 297), kuid kõnealused

dokumendid ei tõenda tasaarvestuse avalduse/avalduste esitamist. Tõendeid, millest

nähtuks, et puudutatud isikud on esitanud avaldajale tasaarvestuse avalduse, kohtule

esitatud ei ole. Seega on puudutatud isikute väited tasaarvestuse tegemisest paljasõnalised

ja tõendamata.

15. Võttes arvesse eeltoodut on avaldaja põhinõue summas 2786,28 eurot põhjendatud.

16. Vastavalt KrtS § 42 lg 1 kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib

korteriühistu nõuda temalt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud

suuruses. Käesolevas paragrahvis sätestatust teistsuguse viivise määra võib ette näha vaid

eriomandi kokkuleppes. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega

viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse

VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui

lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse

viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Avaldaja nõuab viivist seadusjärgses

määras kogu sissenõutavaks muutunud põhivõlalt alates 06.09.2023 kuni põhinõude

täieliku tasumiseni. Kohtu hinnangul on avaldaja viivisenõue põhjendatud. Kohus mõistab

puudutatud isikutelt solidaarselt välja seisuga 06.09.2023 sissenõutavaks muutunud

viivise summas 322,02 eurot ja viivise alates 07.09.2023 VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras arvestatuna tasumata põhivõla jäägilt kuni põhivõla täieliku tasumiseni.

17. Lisaks nõuab avaldaja puudutatud isikutelt sissenõudmiskulude hüvitamist summas 50

eurot. KrtS § 42 lg 2 p 3 sätestab, et kui korteriühistu võib nõuda viivist, võib ta nõuda

korteriomanikult võla sissenõudmiskulude hüvitamist sõltuvalt nõude suurusest

kogusummas kuni 50 eurot, kui korteriühistu nõue on üle 1000 euro. Kohus rahuldab

avaldaja sissenõudmiskulude nõude ning mõistab puudutatud isikutelt solidaarselt

avaldaja kasuks välja sissenõudmiskulud summas 50 eurot, kuivõrd avaldaja nõue on üle

1000 euro.

Menetluskulud

18. Tulenevalt TsMS § 173 lg-test 1 ja 2 asja menetlenud kohus märgib menetluskulude

jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu

hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või

hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või

läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis

märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. Vastavalt TsMS § 172 lg 1 kannab

hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita

menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult

või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas

siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kuna kohus

rahuldab avalduse, siis jätab kohus menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute kanda.

19. Vastavalt TsMS § 139 lg-le 1 on riigilõiv menetlustoimingu tegemise eest seaduse

kohaselt Eesti Vabariigile tasutav rahasumma. Vastavalt TsMS § 147 lg-le 5 tasutakse

maksekäsu kiirmenetluse hagita menetluseks ülemineku korral täiendav riigilõiv ulatuses,

mis ei ole kaetud maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamiselt tasutud riigilõivuga.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on avaldaja maksekäsu kiirmenetluses riigilõivu 98,58

eurot. Riigilõivu tasumine on avalduse esitamise kohustuslik eeldus ja seega põhjendatud

ning vajalik menetluskulu.

20. TsMS § 144 p 1 sätestab, et kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja

nõustajate kulud. Avaldaja on menetluses osalenud lepingulise esindaja kaudu. Avaldaja

10.12.2025 menetluskulude nimekirjast nähtub, et avaldaja lepinguline esindaja on teinud

toiminguid kokku 8,15 tundi. Lisaks on avaldaja palunud välja mõista menetluskulu

maksekäsu kiirmenetluses TsMS § 4842 alusel summas 20 eurot. Kohtu hinnangul on

avaldaja lepingulise esindaja ajakulu põhjendatud ja vajalik, arvestades asja keerukust ja

dokumentide rohkust. Menetluskulude nimekirja kohaselt on lepinguline esindaja

osutanud teenust hinnaga 110 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Kohus on seisukohal, et

tegemist on mõistliku ja turuhinnale vastava tunnitasuga, arvestades et avaldaja

lepinguline esindaja ei ole advokaat. Avaldaja on palunud hüvitada esindaja

kohtuistungile sõitmise transpordikulu 113,80 eurot (sõit marsrsuudil Äksi-Rapla-Äksi).

Riigikohus on 29.09.2021 määruses tsiviilasjas nr 2-14-63261 asunud seisukohale, et

menetlusosalisele hüvitatakse tema lepingulise esindaja kohtuistungile sõitmise ajakulu

analoogia korras advokaadile riigi õigusabi tasu maksmise ja kulude hüvitamise korraga,

arvestades advokaadibüroo asukoha kaugust õigusteenuse osutamise kohast. Eeltoodust

tulenevalt on avaldaja lepingulise esindaja tasu põhjendatud kokku 1030,30 euro ulatuses

(8,15 x 110 + 20 + 113,80). Avaldaja on märkinud, et lepingulise esindaja tasule ei

lisandu käibemaksu ning seega kuulub lepingulise esindaja tasu väljamõistmisele ilma

käibemaksuta.

21. Kokku on vajalikud ja põhjendatud menetluskulud 98,58 + 1030,30 = 1128,88 eurot.

Kuna avaldaja on palunud puudutatud isikutelt välja mõista menetluskulu 1080,30 euro

ulatuses, siis mõistab kohus puudutatud isikutelt solidaarselt avaldaja kasuks välja

menetluskulu 1080,30 eurot.

22. Vastavalt TsMS § 174 lg-le 4 märgib kohus menetlusosalise taotluse alusel

menetluskulude kindlaksmääramise kohtulahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses. Avaldaja on vastava taotluse esitanud.

(allkirjastatud digitaalselt)

Siiri Malmberg

kohtunik