2-25-7301/3 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

KOHTUMÄÄRUS

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 16. detsember 2025

Tsiviilasja number

2-25-7301

Tsiviilasi

Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu

kandeavaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu registriosakonna 5. mai 2025. a määrus

nr Ü 10053623 / 29

Kaebuse esitaja ja liik

Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu

(registrikood 80141654), esindajad Tiina Peil ja Gerda

Smirnova

Asja läbivaatamise viis

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi 5. mai 2025. a määrus

nr Ü 10053623 / 29.

2. Saata tsiviilasi Tartu Maakohtu registriosakonnale Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13

korteriühistu kandeavalduse alusel kannete tegemise otsustamiseks tagasi.

3. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

4. Võtta Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu määruskaebusele lisatud

järgmised tõendid asja materjalide juurde: teenuse osutamise leping nr 1203,

memo_20250328 ja kirjavahetus Hausel Kinnisvarahaldus OÜ-ga (endine ärinimi

Castro Kinnisvarahaldus OÜ).

5. Jätta määruskaebusega seotud menetluskulud Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13

korteriühistu kanda.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa esitada määruskaebust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 696

lg 3 ja § 599 lg 1).

ASJAOLUD

1. Tallinn, F. R. Kreutzwaldi tn 13 korteriühistu (avaldaja) esitas 11. aprillil 2025 Tartu

Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles palus pikendada juhatuse liikmete Tiina

Peili ja Gerda Smirnova volitusi ja kustutada registrikaardilt juhatuse liige Ahti Kurm.

2. Tartu Maakohtu registriosakond andis 22. aprillil 2025 avaldajale tähtaja kande tegemist

takistavate puuduste kõrvaldamiseks, s.o avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku

protokolli esitamiseks. Avaldusele lisatud protokollis on üldkoosoleku otsus, mille kohaselt

pikendatakse T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni 31. detsembrini 2025.

Protokollist nähtub, et avaldaja üldkoosolek võttis 27. veebruaril 2025 vastu juhatust

puudutava otsuse. Avaldajal tuleb esitada registripidajale seda otsust sisaldav üldkoosoleku

protokoll.

3. Avaldaja esitas 24. aprillil 2025 Tartu Maakohtu registriosakonnale kandeavalduse, milles

palus pikendada juhatuse liikmete T. Peil ja G. Smirnova volitusi ja kustutada registrikaardilt

juhatuse liige A. Kurm. Avaldaja esitas 17. veebruari 2025. a üldkoosoleku, mis oli

otsustusvõimetu, ja 27. veebruari 2025. a korduskoosoleku protokollid koos lisadega.

MAAKOHTU SEISUKOHT

4. Registriosakonna kohtunikuabi jättis 5. mai 2025. a määrusega kandeavalduse

rahuldamata.

Korteriomanikel on õigus vastu võtta otsuseid korteriomanike üldkoosolekut kokku

kutsumata. Juhatus saadab otsuse eelnõu kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kõigile

korteriomanikele, määrates tähtaja, mille jooksul korteriomanik peab esitama selle kohta oma

seisukoha kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (korteriomandi- ja korteriühistuseadus

(KrtS) § 21 lg 1). Korteriühistut võib juhatuse asemel juhtida ja esindada valitseja (KrtS § 26

lg 1). Kui korteriühistut juhib valitseja, saab eelnõu välja saata ja hääletamise läbi viia

valitseja.

Avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokolli kohaselt võttis avaldaja üldkoosolek

vastu järgmise otsuse: "Kuni 30. juunini 2027 korraldab KÜ Kreutzwaldi 13 tööd Castro

Haldus OÜ; raamatupidamise võtab sama firma üle 1. septembril 2025". Kuigi esitatud

protokollis on kasutatud väljendit "valdusfirma", ei ole kahtlust, et üldkoosolek otsustas

valitseja valimise. Protokolli punktis 1 on märgitud: "Alternatiivina oleks võimalik palgata

valdusfirma, tähendab korteriühistu (edaspidi KÜ) juhatuse asemel juhib ja esindab ühistut

juriidiline isik". Avaldajal on alates 27. veebruarist juhatuse asemel seega valitseja Castro

Haldus OÜ.

Kuna seaduse kohaselt ei saa juhatus ja valitseja samaaegselt ühistut juhtida, lõppevad

juhatuse volitused valitseja valimise otsuse vastuvõtmisest. Registrikaardile kantud juhatuse

liikmete volitused on lõppenud valitseja valimisega. T. Peil ja G. Smirnova ei saanud

järelikult läbi viia hääletamist enda volituste tähtaja pikendamiseks. Avaldaja 11. aprilli 2025.

a üldkoosoleku otsus pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni 31.

detsembrini 2025 ei vasta seega seadusele, kuna otsuse vastuvõtmisel ei järgitud seaduses

ettenähtud korda.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

5. Avaldaja esitas 12. mail 2025 määruskaebuse, milles vaidlustab Tartu Maakohtu

registriosakonna määruse täielikult ning palub pikendada T. Peili ja G. Smirnova volitusi

avaldaja juhatuse liikmetena kuni 31. detsembrini 2025.

Kuigi avaldaja üldkoosolek valis avaldajale valdusteenuse pakkujaks Castro

Kinnisvarahalduse OÜ, ei jõutud märtsikuu jooksul lepingu sõlmimiseni. Castro

Kinnisvarahalduse OÜ ei esitanud äriregistris muutmiskande taotlust. Äriregistri järgi endiselt

allkirjaõiguslikud isikud T. Peil ja G. Smirnova arutasid olukorda 28. märtsil 2025.

Kohtumisele kutsuti ka Castro Kinnisvarahalduse OÜ esindaja, ent nad ei reageerinud. Kuna

majas keeldusid kõik teised korteriomanikud juhatuse liikmeks valimisest, tuli leida ajutine

lahendus, milleks oli T. Peili ja G. Smirnova volituste pikendamine 2025. aasta lõpuni. Seda

otsust toetas 68,6% korteriomanikest. T. Peil ja G. Smirnova ei hääletanud.

6. Tartu Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi jättis määruskaebuse rahuldamata ja andis

selle TsMS § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule.

7. Tartu Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks ning lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et Tartu

Maakohtu registriosakonna kohtunikuabi määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada.

Ringkonnakohus saadab tsiviilasja registriosakonnale avaldaja kandeavalduse alusel kannete

tegemise otsustamiseks tagasi. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.

Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 alusel määruskaebusele lisatud järgmised tõendid

asja materjalide juurde: teenuse osutamise leping nr 1203, memo_20250328 ja kirjavahetus

Hausel Kinnisvarahaldus OÜ-ga (endine ärinimi Castro Kinnisvarahaldus OÜ).

9. Avaldaja palub pikendada T. Peili ja G. Smirnova kui avaldaja juhatuse liikmete

ametiaega. Avaldaja lisas kandeavaldusele avaldaja üldkoosolekut kokku kutsumata vastu

võetud otsuse hääletusprotokolli, mille kohaselt otsustasid avaldaja liikmed pikendada T. Peili

ja G. Smirnova volitusi avaldaja juhatuses kuni 31. detsembrini 2025 (dtl 115,

hääletusprotokoll). Kohtunikuabi jättis kande tegemata, kuna leidis, et T. Peilil ja G.

Smirnoval ei olnud õigust viia läbi hääletamist korteriomanike otsuse üldkoosolekut kokku

kutsumata vastuvõtmiseks.

Ringkonnakohus ei nõustu kohtunikuabi järeldusega, põhjendades seda järgmistelt.

10. Korteriühistu juhtorganiks on juhatus, kes esindab ja juhib korteriühistut (KrtS § 24 lg 1).

Korteriühistu juhatuse asemel võib korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik, s.o

valitseja (KrtS § 26 lg 1). Korteriühistu juhtorganiks saab seega olla kas juhatus või juhatuse

asemel valitseja, ent mitte samal ajal juhatus ja valitseja. Korteriomanike otsuste vastuvõtmist

üldkoosolekut kokku kutsumata saab eelnevast ja KrtS § 21 lõikest 2 tulenevalt seega läbi viia

kas korteriühistu juhatus või juhul, kui korteriühistut juhib juhatuse asemel valitseja,

korteriühistu valitseja. Tegemist on korteriomanike otsuse vastuvõtmise korda ettenägevate

normidega, mille oluline rikkumine toob tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 38 lg 2

järgi kaasa otsuse tühisuse. Tühise korteriomanike otsuse alusel ei saa registrisse kandeid

teha, kuna sellisel otsusel ei ole TsÜS § 84 lg 1 järgi õiguslikike tagajärgi.

11. Ringkonnakohus leiab, et T. Peilil ja G. Smirnoval oli õigus viia läbi avaldaja liikmete

seas üldkoosolekut kokku kutsumata hääletus, otsustamaks T. Peili ja G. Smirnova kui

avaldaja juhatuse liikmete volituste pikendamise.

11.1.

T. Peil ja G. Smirnova olid avaldaja juhatuse liikmed, kelle volituste tähtaeg ei olnud

hääletuse läbiviimise alal lõppenud. Avaldaja 22. aprilli 2024. a üldkoosoleku protokolli

kohaselt valis avaldaja üldkoosolek avaldajale kolmeliikmelise juhatuse koosseisus T. Peil, G.

Smirnova ja A. Kurm volitusega kuni 22. aprill 2025. Hääletusprotokollist lähtuvalt edastasid

T. Peil ja G. Smirnova korteriomanikele eelnõu endi kui juhatuse liikmete volituste

pikendamise otsustamiseks. Hääletus toimus 31. märtsist kuni 10. aprillini 2025 (dtl 115), s.o

enne 22. aprilli 2025.

11.2.

Avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollist ei saa järeldada, et avaldaja

liikmed oleksid valinud endale valitseja ning seeläbi kutsunud T. Peili ja G. Smirnova

avaldaja juhatusest tagasi. Avaldaja 17. veebruari 2025. a üldkoosoleku korduskoosoleku, s.o

27. veebruari 2025. a üldkoosoleku, protokolli kohaselt võeti vastu järgmine otsus: "Kuni

30.06.2027 korraldab KÜ Kreutzwaldi 13 tööd Castro Haldus OÜ; raamatupidamise võtab

sama firma üle 1.09.2025." Arvestades 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollis

kirjeldatud otsuse vastuvõtmisele eelnenud arutelu, eelviidatud otsuse sisu ja asjaolu, et

korteriühistu tööd korraldavaks isikuks valiti protokolli järgi Castro Haldus OÜ, kes ei ole

äriregistrisse kantud juriidiline isik, ei saa 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollist

järeldada, et korteriühistu üldkoosolek oleks valinud korteriühistule KrtS § 26 lg 1 mõttes

valitseja. Avaldaja 27. veebruari 2025. a üldkoosoleku protokollist ei järeldu ka, et avaldaja

liikmed oleksid otsustanud T. Peili ja G. Smirnova avaldaja juhatusest enne nende volituste

möödumist tagasi kutsuda.

12. Ringkonnakohus leiab eelnevat arvestades, et asja materjalide põhjal ei saa järeldada, et

T. Peili ja G. Smirnova volitused juhatuse liikmena oleksid olnud lõppenud ajal, mil viidi

avaldaja liikmete hulgas läbi hääletus T. Peili ja G. Smirnova volituste pikendamiseks

avaldaja juhatuses kuni 31. detsembrini 2025.

13. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel avaldaja kanda.

Avaldajal on õigus taotleda määruskaebuselt tasutud riigilõivu tagastamist (TsMS § 150 lg 1 p

5). Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada vastavasisuline taotlus kohtule, kelle menetluses asi

viimati oli (TsMS § 150 lg 4). Taotluses tuleb märkida pangakonto number, millele riigilõivu

tagastamist soovitakse, ja konto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta

möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud

lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6).

(allkirjastatud digitaalselt)