2-25-100824/20 · Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Viru Maakohus

Kohtunik

Piret Raik

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. detsembril 2025. a, Jõhvi

Tsiviilasja number

2-25-100824

Kohtuasi

Kohtuistungi toimumise aeg

Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu avaldus

Virumaa Kodud OÜ vastu võlgnevuse nõudes

28. november 2025

Menetlusosalised

Avaldaja:

Avaldaja

lepinguline

esindaja:

Puudutatud

isik:

Puudutatud

isiku

seaduslik

esindaja:

Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu

(registrikood 80386806, asukoht Keskallee

14-2, Järve linnaosa, Kohtla-Järve linn, Ida-

Viru maakond )

P. P. (e-post XXX)

Virumaa Kodud OÜ (registrikood 16829158,

asukoht Kentmanni tn 22, Kesklinna

linnaosa, Tallinn, Harju maakond, 10116,

XXX)

A.S. (isikukood XXX, e-post XXX)

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu avaldus.

2. Välja mõista Virumaa Kodud OÜ-lt Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu

kasuks võlg 1 139 (üks tuhat ükssada kolmkümmend üheksa) eurot 31 senti.

3. Välja mõista Virumaa Kodud OÜ-lt Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu

kasuks viivis alates 1.03.2025.a kuni põhinõude (1139,31 eurot) tasumiseni VÕS § 113

lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

4. Menetluskulud jätta Virumaa Kodud OÜ kanda.

4.1 Välja mõista Virumaa Kodud OÜ-lt Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu

kasuks avaldaja menetluskulude katteks 785 (seitsesada kaheksakümmend viis) eurot.

4.2 Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist kohtumääruse jõustumisest

kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 sätestatud määras.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru

Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul kohtumääruse kättetoimetamisest arvates.

VARASEM MENETLUSE KÄIK

1. Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu esitas 11.01.2025 Pärnu Maakohtule

maksekäsu kiirmenetluse avalduse Virumaa Kodud OÜ vastu võla nõudes.

Kohus tegi 13.01.2025 Virumaa Kodud OÜ-le makseettepaneku, mis on kätte toimetatud

24.01.2025 aadressil XXX Virumaa Kodud OÜ esitas 28.01.2025 nõudele vastuväite. Pärnu

Maakohtu 10.02.2025.a määrusega anti maksekäsu kiirmenetluses olev nõue Virumaa Kodud

OÜ vastu üle menetlemiseks esimese astme kohtumenetlusse Viru Maakohtule.

AVALDAJA NÕUE

2. Kohtla-Järve linn, Keskallee 14 korteriühistu esitas 25.02.2025.a. Viru Maakohtule

avalduse ja 7.03.2025 avalduse täienduse Virumaa Kodud OÜ vastu võlgnevuse nõudes.

Avalduse kohaselt on Virumaa Kodud OÜ korteri asukohaga Keskallee 14-X, Kohtla-Järve

omanik. Virumaa Kodud OÜ on korteriomanikuna Keskallee 14 korteriühistu liige.

Keskallee 14 korteriomanikud on moodustanud maja haldamiseks korteriühistu. Kohtla-Järve

linn, Keskallee 14 korteriühistu teostab Keskallee 14 elumaja haldamist ja majandamist.

Kommunaalteenuste tarbimise ja igakuiste elamu haldamisega seotud kulutuste eest väljastas

korteriühistu puudutatud isikule igakuiselt arved. Arvetel on kululiikidena välja toodud

teenused, mida korteriühistu liige on tarbinud ja mille eest puudutatud isik on kohustatud

tasuma, samuti maksete tasumise tähtaeg (kululiigid on maja hooldus, külm vesi, vee vahe,

gaas, prügivedu, üldelekter, küte trepikojas, muru niitmine). Lisaks majandamiskuludele peab

eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja prügi väljaveo eest.

Osutatud teenuste (hooldus- ja kommunaalteenuste) eest on korteriomanik ajavahemikul juuli

2024 – jaanuar 2025 (kaasaarvatud) jätnud korteriühistule tasumata 1139,31 eurot.

Korteriühistu põhikirja p 3.2.7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt,

igakuiselt kuu viimaseks kuupäevaks möödunud kuu eest elamu majandamise jooksvate

kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter,

maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni

vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, ettemaksed, võetud laenude

tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi

makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete suuruse

kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja korterite

kogupinnast.

Korteriühistu 19.06.2024 üldkoosoleku otsusega määrati hooldustasu suuruseks 1,00 eurot

korteriomandi ruutmeetrilt.

Põhikirja p 3.2.8 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma igakuiselt elamu ja abihoonete

ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojusenergia,

kanalisatsioon, elekter, gaas) eest makseid teenuste tarnijatele. Kui ühistu üldkoosolek otsustab

lepingu sõlmimise teenuse tarnijaga, siis on ühistu liige kohustatud tasuma igakuiselt kuu

viimaseks kuupäevaks möödunud kuu eest elamu ja abihoonete ühiste kommunikatsioonide

kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojusenergia, kanalisatsioon, elekter, gaas)

eest makseid ühistu üldkoosoleku poolt kehtestatud korras.

Vastavalt põhikirja p 3.2.8.1 lähtutakse maksete suuruse kindlaksmääramisel kütteks kuluva

soojusenergia puhul korteriomandi reaalosa suurusest; p 3.2.8.6 järgi gaasi eest tasu

arvestamisel individuaalse gaasiarvesti näidust või korteri üldpinna suurusest, kui gaasi tarbeks

on ainult gaasipliit.

Korteriühistu kaudu tasuvad korteriomanikud ka kommunaalteenuste (vesi ja kanalisatsioon,

vee soojendus, küte, prügivedu, üldelekter, gaas) eest. Prügiveo firma esitab prügi äraveo arve

korteriühistule. Korteriühistu jagab prügiveo arve summa korterite vahel võrdselt.

Prügi väljavedaja Ekovir OÜ arved on avaldusele lisatud.

Korteriomanikud tasuvad oma korteris kasutatud vee eest korteriühistule vastavalt AS Järve

Biopuhastus kehtivale hinnakirjale ja lähtudes korteris olevate veemõõturite näitudest (külm

vesi + soe vesi). Majas tekkiva üldise veemõõturi ja korteri veemõõturite näitude summa vahe

(veehälve) jaotatakse kõigi korterite vahel. AS Järve Biopuhastus arved on lisatud avaldusele.

Korteriühistu põhikirja p 3.2.11 kohaselt on ühistu liige kohustatud põhikirjas toodud maksete

mittetähtaegsel tasumisel maksma viivist 0,07 % tasumata jäänud summalt iga viivitatud

kalendripäeva eest.

Puudutatud isiku vastuväited sissekäigu ja keldri uste võtmete puudumise kohta pole

asjakohased, sest puudutatud isiku korteris elavad üürnikud (endised omanikud), kellel on

sissekäigu võtmed olemas. Majas puuduvad korterite kasutusse väljajagatud keldriboksid. On

ainult pisike tehniline kelder, mida korteriomanikud ei kasuta. Seega puudutatud isikul pole

keldrisse ilma korteriühistu juhatuse liikmeta asja.

Korteriühistu palub OÜ-lt Virumaa Kodud mõista võlg 1139,31 eurot, viivis TsMS § 367

alusel alates 1.03.2025.a VÕS § 113 kohaselt kuni põhinõude tasumiseni.

Menetluskulud palub avaldaja jätta Virumaa Kodud OÜ kanda.

3.

10.12.2025 esitatud lõplikes seisukohtades märgib avaldaja, et on iga kuu saatnud

puudutatud isikule jooksvad arved ja puudutatud isik pole väitnud arvete mittesaamist.

Järelikult on puudutatud isik jooksvad arved kätte saanud, kuid jätnud need tasumata.

Puudutatud isik pole tasunud ka jooksvaid arveid alates 2025. aasta veebruari kuust kuni

käesoleva ajani, kuid nendest tulenevat võlgnevust avaldaja käesolevas kohtumenetluses ei

nõua.

Puudutatud isik ei ole vaidlustanud ühegi avaldaja poolt esitatud jooksva arve sisu. Selle tõttu

ei esitas avaldaja võlgnevuse kujunemise üksikuid detaile ega põhjendusi. Puudutatud isik ei

vaidle vastu sellele, et avalduses esitatud nõue on tasumata.

Seisuga 25.02.2025 on puudutatud isiku võlgnevus avaldaja ees 1139,31 eurot põhivõlga.

Majas puudub keldrikorrus ja seda asjaolu on avaldaja puudutatud isikule teavitanud. Keldri

olemasolu või selle puudumist tulnuks ostjal enne tehingusse astumist välja selgitada.

Puudutatud isik on oma vastuses jätnud märkimata, et enampakkumisel ostetud korterit nr 8

kasutab korteri eelmine omanik, kellel oli ka maja sissekäigu võti. Korteri üürile andmise

eesmärk on puudutatud isiku jaoks täitunud korteri ostmise päevast alates. Seega võtme

puudumise tõttu pole puudutatud isikul tekkinud mingit alust ühistu poolt jooksvate arvete

tasumata jätmiseks.

Avaldaja palub avalduses esitatud nõue rahuldada täies ulatuses ning menetluskulud jätta

Virumaa Kodud OÜ kanda. Avaldaja menetluskulud on kokku 785 eurot.

VIRUMAA KODUD OÜ VASTUVÄITED

4. Puudutatud isik Virumaa Kodud OÜ esitas kohtule 23.03.2025 omapoolse seisukoha,

milles vaidleb vastu kommunaalkulude nõudele.

Virumaa Kodud OÜ märgib, et korteriühistu on teadlikult ja tahtlikult takistanud puudutatud

isikule juurdepääsu korterile, mille viimane ostis enampakkumisel 2023. aastal.

Puudutatud isik pääses korterisse alles 2025. aasta jaanuari lõpus.

Kuigi Virumaa Kodud OÜ esindaja saatis korteriühistule viimase nõudel 21.11.2023

kinnistusregistri väljavõtte, millest nähtub, et puudutatud isik on korteriomanik, keeldus

korteriühistu endiselt võtme andmisest.

Seejärel nõudis avaldaja volikirja Andrei Kolesnikovi nimele, kes on puudutatud isiku esindaja

Kohtla-Järvel. 27.11.2023 koostas puudutatud isiku juhatuse liige Janno Viiding volikirja

Andrei Kolesnikovile, kuid avaldaja keeldus endiselt võtme andmisest.

Korteriühistu on takistanud igal võimalikul viisil puudutatud isiku juurdepääsu koridorile.

5.09.2024 kordas puudutatud isik koridori võtmete saamise taotlust, kuid ka see jäi tulemuseta.

Seejärel otsustas puudutatud isik peatada kommunaalmaksete tasumise, kuni on võimaldatud

juurdepääs koridorile.

28.01.2025 vastas avaldaja, et koridori uks ei ole lukus. Alates 28. jaanuarist 2025 pääses

puudutatud isik lõpuks korterisse, kuna sai juurdepääsu koridorile.

Puudutatud isik leiab, et ei pea tasuma kommunaalkulusid alates korteri ostu hetkest kuni 28.

jaanuarini 2025, mil sai lõpuks juurdepääsu.

5.

10.12.2025 esitatud menetlusdokumendis esitab Virumaa Kodud OÜ kronoloogilise

ülevaate suhtlusest korteriühistuga koos kommentaaridega ning arvelduste koondtabeli.

Puudutatud isik leiab, et korteriühistu käitumisest nähtuvalt tegutses viimane aktiivselt ja

tahtlikult, vältimaks koridoriukse võtme üleandmist puudutatud isikule ning sundides

puudutatud isikut sõlmima üürilepingu korteri eelneva omanikuga.

Viis ja meetodid, millega puudutatud isik kavatses endise omanikuga läbi rääkida pärast seda,

kui talle oleks tagatud õiguspärane juurdepääs koridorile, kuuluvad eranditult puudutatud isiku

otsustusvaldkonda.

Avaldaja ainukeseks kohustuseks oli tagada puudutatud isikule juurdepääs koridorile, ning

avaldajal ei ole õigust sekkuda korteriomaniku suhetesse üürnike või endiste elanikega.

Avaldajal ei ole õigust esindada korteri endist omanikku ega sekkuda sellesse protsessi.

Puudutatud isik palub tuvastada, et

-

avaldaja takistas puudutatud isikut aktiivselt ja õigusvastaselt koridorile juurdepääsu

saamast;

-

tunnustada ja rahuldada puudutatud isiku vastunõue summas 2264 eurot perioodi eest

november 2023 kuni jaanuar 2025 ning jätta avaldaja alusetu nõue täielikult rahuldamata;

-

määrata, et avaldaja kannab oma menetluskulud ning kohustada avaldajat eemaldama

kõik intressid ja viivised, mis on tekkinud enne juulit 2025;

-

tunnustada, et lisaks kommunaalkulude mahaarvamisele on puudutatud isikul õigus

saada turupõhist hüvitist saamata jäänud üüritulu eest.

Puudutatud isik väljendab valmisolekut sõlmida avaldajaga kompromissi, mille kohaselt teatud

perioodil tekkinud kulud, nagu maamaks, hoone otseste parendustega seotud kulud,

kindlustuskulud ja muud vältimatud kulutused, võivad jääda puudutatud isiku kanda. Sel

juhul palub puudutatud isik, et kohus määraks tähtaja, mille jooksul pooled peavad pidama

läbirääkimisi ja jõudma lõpliku kokkuleppeni. Puudutatud isik on samuti valmis loobuma

täiendavatest nõuetest saamata jäänud üüritulu osas kompromissi osana.

Puudutatud isik vaidleb kogu nõudele avalduses toodud perioodi ehk 14 kuu eest, kui puudus

ligipääs korterile.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

6. Kohus, kuulanud ära poolte seisukohad ning hinnanud asjas kogutud tõendeid, on

seisukohal, et avaldus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.

7. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kuuluvad alates

01.01.2018.a. korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel esitatud asjad, mis tulenevad

korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutavad korteriomanike

omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja

kohustusi (välja arvatud nõue, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud

korteriomandi võõrandamise kohustamiseks) menetlemisele hagita menetluses.

8. Avaldaja tugineb nõudes asjaolule, et Virumaa Kodud OÜ korteriomanikuna ja

korteriühistu liikmena on rikkunud puudutatud isiku liikmelisusest tulenevat kohustust tasuda

majandamiskulude eest.

Eelduseks, et asjast puudutatud isikul on kohustus tasuda ühistu majandamiskulude eest, on

tema kuulumine avaldaja liikmete hulka.

Selles osas käesolevas tsiviilasjas vaidlust ei ole.

Kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on Virumaa Kodud OÜ Kohtla-Järve linnas, Keskallee

14-X korteri (registriosa nr 2308007) omanikuna kantud 20.11.2023 (dtl 56-58),

Keskallee 14 korteriühistu põhikirja p 2.1 järgi on ühistu liikmeskond piiratud Keskallee 14

elamu korteriomanike ringiga. Ühistu liikmeteks on ilma sellekohast avaldust esitamata kõik

Keskallee 14 elamu korteriomanikud (dtl 33) Põhikirja p 2.2 järgi loetakse pärast korteriomandi

võõrandamist uus korteriomanik endise omaniku asemel korteriühistu liikmeks ilma sellekohast

avaldust esitamata alates omandiõiguse ülemineku päevast.

Seega laienevad OÜ-le Virumaa Kodud Keskallee 14 korteriühistu liikme õigused ja

kohustused alates 20.11.2023.a.

9. Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 12 lg 1 kohaselt teostavad

korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi KrtS-s sätestatud

ulatuses korteriühistu kaudu ja lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti

suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ning arvestama üksteise õigustatud huve.

KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid

osutatud ja ostetud teenuste eest.

Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS

§ 40 lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude

kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest

sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt

oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud teenuse mahule (KrtS § 40 lg

2).

Kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt

viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses (KrtS § 42 lg 1).

Keskallee 14 korteriühistu liikme kohustused on sätestatud põhikirja p-s 3.2 (dtl 34-36).

Muuhulgas on Keskallee 14 korteriühistu liige kohustatud

- täitma põhikirja, ühistu üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid ja ettekirjutusi; täitma liikme

kohustusi ka ajutisel äraolekul, kui juhatuse otsusega ei ole sätestatud teisiti (põhikirja p 3.2.1);

- tasuma igakuiselt elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle

juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni-ja

elektri avariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised

reservfondi, ettemaksed, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistutegevusega seotud

kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras ( p

3.2.7)

- tasuma igakuiselt elamu ja abihoonete ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate

kommunaalteenuste (sh vesi, soojusenergia, kanalisatsioon, elekter, gaas) eest makseid teenuste

tarnijatele. Kui ühistu üldkoosolek otsustab lepingu sõlmimise teenuse tarnijaga, siis on ühistu

liige kohustatud tasuma igakuiselt elamu ja abihoonete ühiste kommunikatsioonide kaudu

kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojusenergia, kanalisatsioon, elekter, gaas)eest

makseid ühistu üldkoosoleku poolt kehtestatud korras (p 3.2.8). Maksete suuruse

kindlaksmääramisel lähtutakse kululiikide lõikes p-des 3.2.8.1-3.2.8.16 sätestatust.

Korteriühistu liikmena on Virumaa Kodud OÜ kohustatud eeltoodut järgima.

10. Avaldaja nõuab Virumaa Kodud OÜ-lt kommunaalteenuste võlgnevust ajavahemiku eest

juuli 2024-jaanuar 2025 summas 1139,31 eurot (tasumiseks esitatud arved nimetatud perioodi

eest dtl 97-103).

Pooled ei vaidle selle üle et viidatud ajavahemiku eest Virumaa Kodud OÜ kommunaalteenuste

arveid korteriühistule tasunud ei ole. Eeltoodut kinnitavad puudutatud isiku seisukohad nii

maksekäsukiirmenetluses kui maakohtu menetluses (dtl 14 „.. kui võti edastatakse, tasume

koheselt võlgnevuse..“; dtl 114-115; 166-167)

Virumaa Kodud OÜ ei ole esitanud vastuväiteid arvetel kajastatu sisu ja nõude suuruse osas.

Eeltoodust tulenevalt ei käsitle kohus kommunaalteenuste kululiike eraldivõetuna ja nende eest

arvestatud tasu.

11. Puudutatud isik vaidleb avaldaja nõudele vastu seetõttu, et väidetavalt ei taganud

korteriühistu puudutatud isikule juurdepääsu korterile nr 8 (ei andnud sissekäigu võtit; poolte

kirjavahetus dtl 116-121; 161-165) ning leiab, et kommunaalteenuste nõue seetõttu alusetu.

Kohus puudutatud isiku seisukohaga ei nõustu.

Isegi juhul kui poolte vahel esines lahkarvamusi võtme(te) saamise osas, ei anna see alust jätta

ühistu liikme kohustused täitmata ja kommunaalteenuste eest tasumata.

Teenuseid vaidlusalusel perioodil osutati ja vett ning gaasi korteris nr 8 tarbiti (mida kinnitavad

arvetel kajastatud tarbimise näidud dtl 97-103). Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et arvetel

märgitud teenuseid ei ole korterelamule või korterile nr 8 osutatud.

Kohtumenetluses on leidnud kinnitust asjaolu, et Virumaa Kodud OÜ-le kuuluvat korterit

kasutavad endised omanikud.

Ühtegi tõendit selle kohta, et korterit kasutatakse õigusliku aluseta kohtule esitatud ei ole. Ei

ole esitatud ühtegi tõendit ka selle kohta, et korteriomanik oleks nõudnud korteri vabastamist

endistelt omanikelt või esitanud nõude asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest.

Avaldaja väitel tasuvad korteri kasutajad arved omanikule, mitte enam korteriühistule.

Iseenesest märgib puudutatud isik õigesti, et see kas ja millistel tingimustel korteriomanik

võimaldab korterit kasutada on omaniku otsustada, samas on väär arusaam nagu vabastaks

sissekäigu võtme puudumine korteriomaniku kommunaalteenuste tasumise kohustusest.

Puudutatud isiku väitel sai ta väidetava ligipääsu 28.01.2025, sel juhul jääb arusaamatuks mis

takistab kommunaalteenuste eest tasuda pärast 28.01.2025 ning miks ei tasutud pärast

sissepääsu saamist võlgnevust varasema perioodi eest nagu lubas puudutatud isiku esindaja

maksekäsu kiirmenetluses (dtl 14).

12. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või

seadusele. Kohustuse täitmata jätmine või täitmisega viivitamine on kohustuse rikkumine VÕS

§ 100 mõttes, mis annab võlausaldajale õiguse VÕS § 101 sätestatud õiguskaitsevahendite

rakendamiseks kohustust rikkunud võlgniku suhtes (sh nõuda kohustuse täitmist lg 1 p 1 ja

viivist p 6). Viivise tasumise kohustus tuleneb ka korteriühistu põhikirja p-st 3.2.11

(viivisemäär 0,07% tasumata summast päevas).

Korteriomanik on jätnud kommunaalteenuste eest esitatud arved (dtl 97-103) tasumata,

põhivõlg tasumata arvete eest on 1139.61 eurot.

Korteriühistu nõuab Virumaa Kodud OÜ-lt viiviseid alates 01.03.2025 kuni põhivõla täieliku

tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses TsMS § 367 alusel.

TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Kohus mõistab Virumaa Kodud OÜ-lt välja võlgnevuse 1139,61 eurot ja viivise alates

1.03.2025 kuni põhivõla 1139,61 tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

(ehk seadusjärgses määras).

13. Puudutatud isik palub 10.12.2025 esitatud menetlusdokumendis tuvastada, et avaldaja

takistas puudutatud isikut aktiivselt ja õigusvastaselt koridorile juurdepääsu saamast.

Esiteks ei ole sellekohane taotlus asjakohane käesolevas menetluses, kus on esitatud

korteriomaniku vastu võlanõue kommunaalteenuste tasumata jätmise eest.

Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda

omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, korduva rikkumise korral rikkumisest

hoidumist. Kohtule jääb arusaamatuks mis takistas korteriomanikul saamast ligipääsu korterit

kasutavate isikute/üürnike kaudu.

14. Puudutatud isik palub tunnustada ja rahuldada vastunõue summas 2264 eurot perioodi

eest november 2023 kuni jaanuar 2025 (tasaarvestus dtl 169).

Väidetav nõue on korrektselt formuleerimata, põhjendamata ja tõendamata.

Vastavalt VÕS § 197 lg 1 kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav

pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma

kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist.

Tasaarvestuse avaldus peab olema esitatud kujul, et nõue on selge ja tõendatud.

Puudutatud isik soovib tasaarvestada korterile arvestatud kommunaalkulud perioodi eest

korteri omandamisest kuni 28.01.2025 mil sai enda sõnul juurdepääsu (kokku 2264,20 eurot)

puudutatud isiku poolt nimetatud ajavahemikul tasutud summaga 1261,61 eurot.

Enda tasumata kohustusi ei saa tasaarvestada avaldaja nõudega.

Puudutatud isik saaks tasaarvestada enda rahalist nõuet avaldaja vastu avaldaja rahalise

nõudega puudutatud isiku vastu. Virumaa Kodud OÜ-l ei ole nõuet avaldaja vastu, mida

avaldaja nõudega tasaarvestada.

Kui puudutatud isik leiab, et üüritulu jäi saamata korteriühistu tegevuse tulemusena, tuleks

esitada kahju hüvitamise nõue korteriühistu vastu. Samas puudub kohtu hinnangul sellisel

nõudel edulootus, kui korter on endiste omanike kasutuses olnud alates korteri omandamisest

kuni käesoleva ajani st üürisuhe on olemas ning Virumaa Kodud OÜ enampakkumisel korteri

omandamise eesmärk täidetud. Millisel õiguslikul alusel ja tingimustel korterit kasutatakse,

on korteriomaniku otsustada ega puuduta korteriühistu ja korteriomaniku vahelist õigussuhet

seega ka korteriühistu esitatud võlanõuet kohustusi rikkunud ühistu liikme vastu.

15. Kompromissi osas selgitab kohus, et tulenevalt TsMS § 477 lg 1, § 430 lg 1 võivad

pooled sõlmida kompromissi kuni kohtulahendi jõustumiseni, ehk kuni kohtumääruses toodud

edasikaebamise tähtaja möödumiseni.

16. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus avalduse täies ulatuses.

Menetluskulude jaotus

17. Vastavalt TsMS § 172 lg 1 kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid

arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite

või tõendi.

Avaldaja taotletud menetluskulu on avalduse esitamisel tasutud riigilõiv 50 eurot, õigusabikulu

(avalduse, seisukohtade koostamise, kohtule esitamise, istungiks ettevalmistamise ja istungil

esindamise, lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirja koostamise eest) 735 eurot (6

tundi tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks 22 ja 24 %), kokku 785 eurot (dtl

158).

18. Kohus on seisukohal, et avaldaja menetluskulude hüvitamise taotlus on põhjendatud.

Vastavalt TsMS § 138 lg 1 on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud.

Kohtukulud on riigilõiv ja asja läbivaatamise kulud (TsMS § 138 lg 2).

Kohtuvälised kulud on sh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud (TsMS § 144 lg 1).

18.1 Riigilõivu suurus tuleneb seaduses, seega tasutud riigilõivu (50 eurot) hüvitamine on

põhjendatud.

18.2 Põhjendatud on ka taotlus avaldaja õigusabikulude osas.

Avaldajat esindas menetluses TsMS § 218 vastav lepinguline esindaja.

Õigusabikulu, arvestades lepingulise esindaja tunnihinda (100 eurot + käibemaks) kui ka

toimingutele kulutatud aega (kokku 6 tundi) on mõistliku suurusega ja põhjendatud.

Kohus mõistab puudutatud isikult välja avaldaja menetluskulude katteks 785 eurot.

19. Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista viivise menetluskuludelt alates

kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS §

177 lg 4.

TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku

avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Piret Raik

Kohtunik