2-24-3386/27 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtunik

Andra Pärsimägi, Margit Jäätma, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 12. detsember 2025

Tsiviilasja number

2-24-3386

Tsiviilasi

Artjom Puškini ja Maksim Puškini avaldus X,

XXXXXX korteriühistu vastu kaasomandile tehtud

kulutuste hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 3. juuni 2025. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Artjom Puškini ja Maksim Puškini määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

21. oktoober 2025

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitajad (avaldajad):

1. Artjom Puškin (isikukood XXXXXXXXXXXX)

2. Maksim Puškin (isikukood XXXXXXXXXXXX)

Avaldajate lepinguline esindaja Harland Paas

Vastustaja (puudutatud isik): X, XXXXXX

korteriühistu (registrikood XXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Roman Golovenko

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Artjom Puškini ja Maksim Puškini määruskaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 3. juuni 2025. a määrus ja saata tsiviilasi tagasi maakohtule

uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis.

3. Menetluskulude jaotuse määrab maakohus lõpplahendiga.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest.

Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Artjom Puškin ja Maksim Puškin (avaldajad) esitasid 29. veebruaril 2024 Viru Maakohtule

avalduse X, XXXXXX korteriühistu (puudutatud isik) vastu 4072 euro 90 sendi

väljamõistmiseks.

Avalduse kohaselt tekkis avaldajate kuuluvas XXX asuvas korteris (korter X) 2020. a-l

probleem niiskusega – vihmase ilmaga märgusid koridori seinad, põhjuseks sadevee

äravoolutorustiku kahjustused, mille tõttu pääses niiskus seinte vahele. Puudutatud isiku poole

pöörduti esimest korda kirjalikult 14. juunil 2020. Aastatega probleem süvenes, puudutatud

isiku poole pöörduti uuesti 24. augustil 2020 ja 16. septembril ja 3. oktoobril 2022. Samuti

suheldi aastatel 2020–2022 korduvalt majavalitsejaga ja 23. oktoobril 2022 käis korteri 89

koridori olukorraga tutvumas juhatuse esimees. Puudutatud isik reageeris vaid korra,

märkides 28. oktoobri 2022 e-kirjas, et kavandatud remonditööd lükkuvad edasi. Sellega

tunnistas puudutatud isik probleemi, kuid ei teinud midagi olukorra lahendamiseks. Avaldajad

olid sunnitud tellima ise ehitustööd niiskuse tõkestamiseks. Tööd tegi Vekoolis OÜ, kes esitas

3. jaanuaril 2023 arve 4072 eurot 90 senti. Avaldajad tasusid arve 5. jaanuaril 2023 ja palusid

28. veebruari 2023 e-kirjas puudutatud isikul kulutused hüvitada, avaldajale ei ole vastatud.

Avaldajad paluvad, et puudutatud isik hüvitaks korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS)

§ 34 ja § 37 lg 1 alusel kaasomandi säilitamiseks vajalikud kulutused, mis tekkisid seoses

puudutatud isiku passiivsusega ehituslike probleemide lahendamisel.

Avaldajate nõue ei ole aegunud. Puudutatud isiku vastuväited on paljasõnalised ega lükka

ümber avaldajate seisukohti. Puudutatud isiku viidatud 21. septembri 2019. a pöördumine ja

esitatud videosalvestis seonduvad läbijooksuga ülemise korteri tualetis, mitte vaidlusaluse

nõudega. Tualetitorud ja vihmaveetorud asuvad ka eri seintes.

2. Puudutatud isik palus jätta avalduse rahuldamata.

Avaldajate nõue on aegunud ja tuleb sel põhjusel jätta rahuldamata. Puudutatud isik palus

teha vahemääruse aegumise kohaldamise taotluse suhtes.

Puudutatud isik ei vastuta avaldajatele tekkinud kahju eest. 21. septembri 2019. a e-kirjale

lisatud videost nähtuvalt ei tilgu vesi mitte püstikutest (sh sadevee äravoolutorust), vaid

kolmandal korrusel asuvast korterist 92; leke tekkis korteri 92 omaniku süül. Puudutatud isik

ei vastuta korteri 92 sisekanalisatsiooni süsteemi eest. Korteri 89 seinte märgumist ei

põhjustanud sadevee äravoolutorustiku vigastused, sadevee äravoolusüsteem on korras.

Kahju suurus ei ole tõendatud ega põhjendatud. Vekoolis OÜ 3. jaanuari 2023. a arve on

esitatud korteri remondi eest, see on tõendina ebausaldusväärne ning selle alusel ei ole

võimalik tuvastada kahju suurust. Arves ei ole märgitud tööde nimetusi ega maksumust, selles

puuduvad tööde mahud, kasutatavate ehitusmaterjalide kogum jt.

2

3. Maakohtu 2. augusti 2024. a määruse kohaselt ei ole avaldajate nõue kaasomandile tehtud

kulutuste hüvitamiseks aegunud ja menetlust tuleb jätkata.

4. Tartu Ringkonnakohus jättis 25. märtsi 2025. a määrusega maakohtu 2. augusti 2024. a

määruse resolutsiooni muutmata, muutes määruse põhjendusi.

MAAKOHTU SEISUKOHT

5. Viru Maakohus jättis 3. juuni 2025. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldajate kanda. Maakohus mõistis avaldajatelt välja menetluskulud 1159 eurot ja viivise

menetluskuludelt alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Avaldajad lähtuvad avalduse esitamisel korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 37 lg-

st 1. KrtS § 37 lg 1 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda

korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist.

Korteriomanikul saab kulutuste hüvitamise nõue tekkida üksnes juhul, kui kulutusi kaasa

toonud toiming oli kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik. Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja

AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks

kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või

suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.

Vahetu kahju tekkimise oht esineb siis, kui ilma viivitamatu sekkumiseta halveneks

kaasomandi seisund oluliselt enne, kui vajalike toimingute tegemine oleks võimalik otsustada

tavapärasel viisil. Tavaliselt otsustavad korteriomanikud kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalike toimingute tegemise kui kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuse üle

üldkoosolekul häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1) ning kaasomanikud

häälteenamusega tehtava otsusega (AÕS § 72 lg 1). Seetõttu ei ole viivitamatut sekkumist

nõudvat vahetu kahju tekkimise ega suurenemise ohtu olukorras, kus teisi korteriomanikke

(kaasomanikke) on mõistlikult võimalik kaasata otsuse tegemisse. Ohuolukorraga ei ole

tegemist siis, kui kaasomandi ese on juba kahjustunud ja edasise kahju tekkimise ega

suurenemise ohtu ei ole, samuti siis, kui tekkida võiv kahju on väike.

Käeoleval juhul on tuvastamist leidnud, et alates hiljemalt juunist 2020 on korteri nr 89 sein

olnud järjepidevalt niiske ja niiskus on seinale tekitanud niiskuskahjustused. Korteriomanikud

on alates 14. juunist 2020 pöördunud puudutatud isik poole abi saamiseks. Puudutatud isik on

ka igale pöördumisele reageerinud, sh remontinud ära kuuenda sissekäigu püstakud ja sadevee

äravoolu süsteemi, kuid 19. juuni 2024. a kohtuistungil kinnitas avaldajate lepinguline

esindaja, et suurte vihmade ajal tekib seinale jätkuvalt niiskus.

Avaldajad põhistavad avalduses, et tellisid kuuenda sissekäigu sadevee äravoolu süsteemi

remondi Vekoolis OÜ-lt, sest see oli kaasomandi säilitamiseks vajalik. Kohtumenetluse

käigus ei leidnud tõendamist, et avaldajate tellimisel Vekoolis OÜ poolt tehtud remont oli

kaasomandi säilimiseks vajalik. Maakohus märkis, et Vekoolis OÜ 3. jaanuari 2023. a arvel

(dtl 18), mis avaldajate väidete kohaselt esitati Vekoolis OÜ poolt tehtud sadevee

äravoolusüsteemi remondi eest, on märgitud „korteri remont“. Maakohus viitas ka Ljudmila

Pushkina 28. veebruaril 2023 puudutatud isikule saadetud e-kirjale, milles ta palus hüvitada

korteri asukohaga XXX esiku taastusremondi (dtl 26).

Tõendamist ei leidnud avaldajate väide, et Vekoolis OÜ on teinud kuuenda sissekäigu

sadevee äravoolusüsteemi remondi. Eespool nimetatud tõendid tõendavad avaldajatele

kuuluva korteri remonti. Ka juhul, kui tõendamist oleks leidnud, et Vekoolis OÜ siiski

3

remontis kuuenda sissekäigus sadevee äravoolu süsteemi, ei ole tõendatud, et remont oli KrtS

§ 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik, s.o et

kaasomandi eseme suhtes esines vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning valitud

abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.

MÄÄRUSKAEBUS

6. Avaldajad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu

määruse tühistada ja teha uus määrus, millega mõista puudutatud isikult avaldajate kasuks

välja 4072 eurot 90 senti ja jätta menetluskulud puudutatud isik kanda.

Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud KrtS § 37 lg-t 1.

Sadevee äravoolu rikke tõttu korteris nr 89 tekkinud kahju ja selle likvideerimiseks tehtud

kulutused on tsiviilasja materjalidega veenvalt tõendatud. Avaldajad on esitanud

sisekanalisatsiooni ja sadevee varasema äravoolu kohta elamu projekti skeemi. Tõenditena on

esitatud fotod, millel on fikseeritud niiskuskahjustused korteri esikus juba 2020. aastal.

Samuti on 19. mail 2025 esitatud fotodega tõendatud, et käesolevaks ajaks on elamu sadevee

äravoolu süsteem puudutatud isik poolt ümber ehitatud (torud asusid varem seintes, nüüd aga

trepikojas).

Avaldajate hinnangul ei oma asja lahendamisel tähendust asjaolu, kas nendele tekitatud kahju

seisnes kulutustes, mida nad olid sunnitud tegema sadevee äravoolu remondiks või selle

tagajärjel tekkinud kahjude likvideerimiseks – puudutatud isiku kahju hüvitamise kohustus

hõlmab kogu kahju. Seina sees asuva sadeveetorustiku remont eeldab korteri seina avamise

tõttu siseviimistluse eemaldamist ja selle taastamist. Asjaolu, et remonti teostanud Vekoolis

OÜ arvel on märgitud osutatud teenusena „korteri remont“, ei ole aluseks välistamaks seda

kahju iseloomu ja suuruse hindamisel.

Kahju tekkimise ja vaidluse põhjuseks on puudutatud isiku passiivsus tekkinud probleemi

lahendamisel ja oma hoolsuskohustuse kuritahtlik täitmata jätmine. Puudutatud isik ei väitnud

enne kohtumenetlust kordagi, et avaldajatele tekkis kahju nende korteri kohal asuva korteri nr

92 sisekanalisatsiooni rikke tagajärjel. Puudutatud isiku väide sisekanalisatsiooni rikkest

põhjustatud kahju kohta on paljasõnaline – puudutatud isiku esitatud videomaterjal ei ole

seotud käesoleva vaidlusega. Puudutatud isikud ei teinud midagi avaldajate korteris nr 89

tekkinud olukorra parandamiseks, mistõttu avaldajad olid sunnitud probleemiga ise tegelema.

Eeltoodu on tõendatud korteri nr 89 elanike ja puudutatud isiku e-kirjavahetusega.

Puudutatud isiku ja maakohtu lahendi loogikat järgides tuleb asuda seisukohale, et avaldajad

asusid juba 2020. aastal kavandama ja ellu viima pettust, eesmärgiga enda korteri

remontimine väljamõeldud sadevee äravoolu rikke põhjendusel, et remondiks tehtud kulu

hiljem puudutatud isikult välja nõuda. See väide ei ole keskmise mõistliku isiku jaoks eluliselt

usutav. Puudutatud isik jättis piisava hoolsusega täitmata oma kohustused ühistu liikmete

kaebustele reageerimisel, veelekke põhjuste väljaselgitamisel, fikseerimisel ja likvideerimisel.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

7. Puudutatud isik palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja määruskaebusega seotud

menetluskulud avaldajate kanda.

Puudutatud isik on nõus maakohtu järeldusega, et kohtumenetluse käigus ei leidnud

tõendamist, et avaldajate tellimisel Vekoolis OÜ tehtud remont oli kaasomandi säilimiseks

vajalik.

4

Avaldajate nõue ei ole tõendatud. Avaldajad esitasid maakohtu menetluses ja esitavad

määruskaebuses paljasõnalisi ja tõendamata väiteid faktiliste asjaolude kohta. Avaldajate

nõude suurus ei ole tõendatud ega põhjendatud. Vekoolis OÜ arve, mis on esitatud korteri

remondi eest, on tõendina ebausaldusväärne. Arves ei ole märgitud tööde nimetusi ega

maksumust, selles puuduvad tööde mahud, kasutatavate ehitusmaterjalide kogum jt. Selle

dokumendi alusel ei ole võimalik tuvastada, millised tööd on faktiliselt tehtud.

Toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses kaasomandi eseme säilitamiseks

vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1) kaasomandi eseme suhtes esineb

vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud abinõu on ohuolukorra

kõrvaldamiseks proportsionaalne. Avaldajad ei ole tõendanud kummagi eelduse esinemist.

Avaldajad ei ole tõendanud, et kuuenda sissekäigu sadevee äravoolu süsteem vajas remonti ja

see remont avaldajate tellimisel tehti. Isegi kui seda eeldada, siis avaldajate kulutused sadevee

äravoolu süsteemi remondiks ei olnud KrtS § 37 lg 1 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses vajalikud,

sest valitud abinõu ei olnud ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada menetlusõiguse olulise

rikkumise tõttu. Maakohtupoolse rikkumise tulemusena on jäänud menetluses olulised

asjaolud välja selgitamata.

Maakohus on asja menetlemisel rikkunud selgitamiskohustust ning ringkonnakohtul ei ole

võimalik puudusi kõrvaldada (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 656 lg 1 p 5).

9. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole asja menetlemisel selgitanud välja, missuguse

kahju hüvitamist avaldajad nõuavad. Avaldajate kohtule esitatud nõue oli pealkirjastatud kui

kaasomandi säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõue, nõude põhjenduste kohaselt

soovisid avaldajad ka nende kulutuste hüvitamist, mis oli tehtud korterile kaasomandist

tekkinud kahju kõrvaldamiseks.

Kohus kohaldab õigust ise ning ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega

(TsMS § 436 lg 7).

10. Maakohus luges tuvastatuks ja ringkonnakohtus ei vaidle pooled selle üle, et alates

hiljemalt juunist 2020 on korteri nr 89 sein olnud järjepidevalt niiske ja niiskus on korteri

seinale tekitanud niiskuskahjustused. Korteriomanikud on alates 14. juunist 2020 pöördunud

puudutatud isik poole abi saamiseks. Maakohtu istungi protokolli kohaselt (dtl 96 jj) heidavad

avaldajad puudutatud isikule ette tegevusetust.

Maakohus menetles avaldajate nõuet kui KrtS § 37 lg 1 alusel esitatud kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõuet. Riigikohus on leidnud (RKTKm

30.04.2025, 2-21-12405, p-s 26), et toiming on KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 tähenduses

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalik siis, kui on täidetud kaks kumulatiivset eeldust: (1)

kaasomandi eseme suhtes esineb vahetu kahju tekkimise või suurenemise oht ning (2) valitud

abinõu on ohuolukorra kõrvaldamiseks proportsionaalne.

11. Maakohtu lahendist ei tulene, et kohus oleks pooltega KrtS § 37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4

eelduste esinemise tõendamiskoormist arutanud. Maakohus jõudis järeldusele, et

kohtumenetluse käigus ei leidnud tõendamist, et avaldajate tellimisel Vekoolis OÜ poolt

tehtud remont oli vajalik kaasomandi säilimiseks vajalik.

5

Maakohus on jätnud avaldajate nõude rahuldamata põhjusel, et tehtud tööde arvel on

nimetatud „korteri remont“ ning L. Pushkina on puudutatud isikult nõudnud taastusremonti.

Ringkonnakohtu hinnangul ei tõenda kahju suuruse tõendamiseks esitatud dokumendid KrtS §

37 lg 1 ja AÕS § 72 lg 4 eelduste esinemist. Avaldajate esindaja kinnitas ringkonnakohtu

istungil, et kaasomandis olev ja seina sees asuv vihmavee äravoolusüsteem lekkis ja tekitas

koridoris niiskuskahjustuse. Vihmavee äravoolu juurde ei pääsenud ilma korteri koridori seina

avamiseta. Avaldajate esindaja kinnitas ringkonnakohtus, et tänaseks on vihmavee äravool

ümber muudetud. Osa, mis oli seina sees, on viidud koridori ja probleeme enam ei esine.

12. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus jätnud tähelepanuta, et avaldajatel võib olla

puudutud isiku vastu lisaks KrtS § 37 lg-st 1 tulenevale nõudele ka kaasomandi osast lähtuva

kahju hüvitamise nõue. Avaldajad leiavad, et puudutatud isik ei ole võtnud tarvitusele

piisavalt meetmeid, et kahju ära hoida.

Riigikohus on leidnud (RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p-s 15 jj), et korteriomanike

kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamist võib kahjustatud korteri omanik või tema asemel

kindlustusandja nõuda korteriomanikult, korteriühistult ja muult isikult, kes on oma kohustusi

rikkunud (VÕS § 115 lg 1), rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1), korteriomanikule

on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), mis on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-

eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg

4). Kui kahju tekkis korteriomandite kaasomandi osa esemest, kuid ükski korteriomanik ega

korteriühistu ei ole oma kohustust rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju

hüvitamist teistelt korteriomanikelt korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine

lause) (RKTKo 19.03.2021, 2-18-13649/57, p-d 13-18).

Seega juhul, kui menetluses leiab tõendamist, et puudutatud isik kui korteriühistu on oma

kohustusi rikkunud, võib avaldajatel olla puudutatud isiku vastu lisaks kaasomandi osale

tehtud vajalike kulutuste hüvitamise nõudele ka kahjustatud korteri renoveerimisega seotud

kulude kui kahju hüvitamise nõue.

13. Maakohus ei ole menetluses selgitanud välja kahju tekkimise asjaolusid ning ei ole

selgitanud välja, millest oli niiskuskahjustus põhjustatud. Avaldajate väitel tekkis kahju

sadevee äravoolutorustiku kahjustuste tõttu.

Puudutatud isik on seisukohal, et veelekked on tekkinud ülemiselt korruselt. Ringkonnakohus

leiab, et ka see kahju võib olla tekkinud kaasomandi osast. Korteriomandite ühiseks

kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks, on

korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi eriomandi

esemel või mitte (RKTKm 09.03.2022, 2-19-9543, p 14 jj).

14. Ringkonnakohtu arvates on maakohus jätnud olulises osas täitmata eelmenetluse

ülesanded, jättes piisavas ulatuses välja selgitamata poolte seisukohad oluliste asjaolude kohta

(TsMS § 392). Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul kontrollida, kas praegusel juhul oli

avaldajatel KrtS § 37 lg 1 kohaselt õigus teha teiste korteriomanike ja korteriühistu

nõusolekuta kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid ning kas ta sai nõuda

korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Maakohtul tuleb selgitada välja kahju tekkimise

asjaolud.

Maakohtul tuleb hinnata ka seda, millises osas on avaldajad esitanud puudutatud isiku vastu

kohustuse rikkumisega seotud kahju hüvitamise nõude.

6

15. Ringkonnakohus jätab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel menetluskulude jaotuse

maakohtu otsustada (RKTKo 01.11.2017, 2-14-11930, p 20).

(allkirjastatud digitaalselt)

7